承德水域瀾灣項目市場調(diào)查報告目錄說明4第一樣本分析51樣本52供應(yīng)量63產(chǎn)品特征分析8第二價格分析141價格差例舉142地段價格差153特殊價格差164承德市場均價17第三建筑和園林181建筑風(fēng)格182建筑形式233園林規(guī)劃26第四物業(yè)管理29第五營銷和推廣分析321樣本取樣322基本情況33第六國家政策法規(guī)和分析4012010年房地產(chǎn)調(diào)控政策總匯402房地產(chǎn)政策分析51說明承德鐵成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承蒙貴司信任，委托我司對承德水域瀾灣項目進(jìn)行策劃顧問工作。在雙方充分溝通和貴公司大力協(xié)助下，本項目小組順利完成調(diào)研工作。本報告?zhèn)戎卦谑袌稣{(diào)研，通過對調(diào)研數(shù)據(jù)的分析，得到調(diào)研結(jié)論，同時對承德進(jìn)一年內(nèi)政策法規(guī)進(jìn)行羅列和分析，并提出關(guān)于物業(yè)發(fā)展的簡單建議，以供貴公司決策參考；這次調(diào)研得到貴司相關(guān)部門的大力協(xié)助和直接參與，謹(jǐn)此表示感謝專此奉達(dá)，即頌商祺辰翔顧問策劃部水域瀾灣策劃組第一樣本分析1樣本1）樣本選取標(biāo)準(zhǔn)（1）本項目大區(qū)域內(nèi)可能競爭項目（2）在承德競爭力強(qiáng)項目。（3）在有特色類項目（4）在承德有競爭力項目（5）地緣、地貌和本項目相近項目。2）樣本清單根據(jù)以上原則，我們選取了以下項目作為樣本（1）重點競爭項目銀河福星園匯水灣上河新城世紀(jì)城現(xiàn)代城天山水榭花都（2）一般競爭項目陽光四季城公元歐洲城御龍瀚府德生美地灣景德潤莊園中泰自然城2、供應(yīng)量項目名稱占地面積（畝）建筑面積（）銀和福星園210420000匯水灣300800000上河新城700800000世紀(jì)城400800000現(xiàn)代城6001000000御龍翰府280500000天山水榭花都120200000公元歐洲城800800000陽光四季城453800000德潤莊園125250000美地灣景官邸10511000000自然城195233766根據(jù)統(tǒng)計上述項目共占地達(dá)到5234畝。建筑面積達(dá)到7603766。小結(jié)占地能達(dá)到500畝以上的項目占到了四分之二以上在建筑上，以500000平米項目很多多個項目都分多期建設(shè)。從一期到五期不等。3、產(chǎn)品特征分析1）片區(qū)分析本項目所在區(qū)域為承德市雙橋區(qū)。以承德規(guī)劃局出臺的區(qū)域劃分為老城區(qū)、南區(qū)、北城區(qū)，項目在細(xì)化以后，確定區(qū)域為北城區(qū)。區(qū)域名稱項目區(qū)域功能配套服務(wù)交通老城區(qū)天山水榭花都、美地灣景官邸、自然城、德潤莊園等為旅游服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)這里，是承德繁華區(qū)域。商業(yè)和服務(wù)行業(yè)遍布。各種生活需求便利。生活條件十分優(yōu)越。作為以老城區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院相對完善這個區(qū)域，是承德市公交的交會點。由于在市中心，不是很暢通。南區(qū)世紀(jì)城、現(xiàn)代城、政辦公、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和教育功各種配套都在完善區(qū)域交通很好，有承御龍翰府、陽光四季城、公元歐洲城等能區(qū)?，F(xiàn)在還在建設(shè)當(dāng)中，這里是承德現(xiàn)在發(fā)展?jié)摿ψ罡叩膮^(qū)域。當(dāng)中，學(xué)校、醫(yī)院正在行成德迎賓大道等。交通十分暢通。北城區(qū)銀和福星園、匯水灣、上河新城為休閑度假、會展和現(xiàn)代物流區(qū)，這個區(qū)域這建設(shè)還是一個空白。承德相關(guān)規(guī)劃要求還沒有實現(xiàn)這個區(qū)域配套十分簡單，還沒有形成配套服務(wù)體系道路很多都有損壞，且市內(nèi)公交輻射較少小結(jié)根據(jù)以上分區(qū)，可以做以下總結(jié)；承德現(xiàn)在各區(qū)域都有項目，但是分布不均勻。項目配套和交通都參差不齊。配套和交通不好的區(qū)域，項目也較少。比如北城區(qū)，只有三個項目。北城區(qū)現(xiàn)在項目比較少。這個區(qū)域直接競爭壓力較小。周邊行業(yè)或單位提供客戶來源。比如市政府，一次購買世紀(jì)城三期全部產(chǎn)品。區(qū)域較好，樓盤可塑性高。比如，世紀(jì)城從中檔樓盤提升到高檔樓盤。2）平面設(shè)計（1）戶型樣本戶型以二房三房為主打戶型。也有一房、四房等其它結(jié)構(gòu)。項目名稱主力戶型銀河福星園二房（90100）三房（120140）匯水灣二房（90120）三房（115150）上河新城二房（95130）三房（120150）世紀(jì)城二房（無）三房（120130）現(xiàn)代城二房（85100）三房（100130）天山水榭花都二房（無）三房（130200）（2單元面積樣本項目的單元面積二房平均面積為95平米。最小的為現(xiàn)代城85平米。最大的為上河新城128平米。三房平均面積為130平米。最小的為現(xiàn)代城10229平米。最大的為天山190平米。在以往經(jīng)驗我們以前數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在石家莊，二房平均面積為90平米。三房平均面積為120平米。住宅消費在單套面積上已超出石家莊的平均水平。（3廳及主臥空間從地域、目標(biāo)客戶群與本項目相似度的角度考慮，我們選取了匯水灣、現(xiàn)代城二個項目來分析廳和主房。單位米或平方米；表中面積系根據(jù)樓書中所標(biāo)示數(shù)據(jù)或根據(jù)標(biāo)示尺寸計算項目名稱戶型客廳開間客廳面積客廳餐廳主臥室面積不含衛(wèi)生間三房（11591）45253778393451346二房（959）461794269133461518匯水灣三房（119）452498375833391287現(xiàn)代城三房6234322236421512（10229）三房（12090）652535326145331485二房（9016）361872237632511632設(shè)計個別樣本項目在戶型設(shè)計上表現(xiàn)較好，但多數(shù)項目均存在一定問題，甚至有較為明顯的缺陷。主要表現(xiàn)在1），有面積浪費多，實用率不夠。2），空間布置不合理，導(dǎo)致黑房、暗房或空間布局錯亂。3），住戶基本的功能被忽視，導(dǎo)致住戶居住使用不便。4），戶型功能不齊全。5）、陽臺不落地、沒有外飄窗等設(shè)計。第二價格分析1價格差例舉1）價格差價格差別有起價、均價、最高價種例舉；項目名稱起價（元/）均價（元/）最高價（元/）匯水灣400046005000天山水榭花都650072007400銀和福星園365037503850現(xiàn)代城4000450050002）價格差的對比，我們可以得出由于每個項目不同，價格區(qū)間也不同。價格在地段和品質(zhì)的不同情況下，價格差也不同。由于承德人不喜歡太高的房子，價格差到一定成度，價格提升速度就會放緩。除少數(shù)幾個項目以外，低價和最高價差能達(dá)到1000元每平米。2地段價格差1）地段價格差別我們提出雙橋區(qū)三個地段不同價格，進(jìn)行對比；區(qū)域項目名稱位置均價（元/）銀和福星園雙峰寺老西營3750城北區(qū)匯水灣承德醫(yī)學(xué)院南鄰4600老城區(qū)世紀(jì)城承下路與府前街交口6000天山水榭花都翠橋路20號7200御龍翰府鳳凰同大橋南側(cè)4300南區(qū)陽光四季城管委會大樓南側(cè)40002）地段和區(qū)域不同價格也就不同，從各項目的價格情況中可以看出區(qū)域在一定程度上決定價格差別。由于老城區(qū)是承德的中心，所以只有這個區(qū)域和其他區(qū)域有明顯價格差。達(dá)到1500元每平米。南區(qū)和北城區(qū)房價其基本持平?？偩鶅r達(dá)到4000元每平米3特殊價格差1）特殊價格差由于產(chǎn)品不同，所以會有其他價格差別，層差、戶型差、朝向差。項目名稱層差（元/）戶型差（元/）朝向差（元/）銀和福星園50無無匯水灣20無無天山水榭花都50無50御龍翰府50無無現(xiàn)代城30無無2）價格差是調(diào)動產(chǎn)品銷售的重要手段之一。如果在銷售過程中，戶型營銷曲線發(fā)生大的波動，可以用戶型差來調(diào)節(jié)，可是我們由以上數(shù)據(jù)可以看到每個項目的層差在50元左右，部分可達(dá)到20到30元。每個項目都沒有戶型差。說明，在這個市場上沒有戶型的價格調(diào)動。只有天山有朝向差，東西樓頭比同層其他戶型高50元每平米。在承德市場價格差不大。而且名目不多。4承德市場均價1）均價例舉由于地段和價格差等不同，所以承德市場的價格以以各項目平均均價產(chǎn)生；均價比例3000元每平米4000元每平米5000元每平米6000元每平米2）根據(jù)市場顯示，可以看出承德現(xiàn)在均價的占有比例。承德現(xiàn)在均價區(qū)間占有比例最多的是4000元每平米，達(dá)到70以上。其他均價區(qū)間總量只有30以上面區(qū)域價格差異也說明，老城區(qū)部分樓盤才達(dá)到5000元每平米以上。北城區(qū)均價還達(dá)不到4000元每平米。以平均法計算，現(xiàn)在承德平均價格為4000元每平米。第三建筑和園林1建筑風(fēng)格1）建筑風(fēng)格分別有建筑的內(nèi)部風(fēng)格、外部風(fēng)格、風(fēng)格特點等內(nèi)容，項目名稱外部分格內(nèi)部分格風(fēng)格特點銀和福星園西班牙風(fēng)格無外部以西班牙圓尖塔為特色匯水灣現(xiàn)代風(fēng)格無現(xiàn)代建筑，無特殊特點上河新城中式北方風(fēng)格中式風(fēng)格以白墻灰瓦為體現(xiàn)方式現(xiàn)代城現(xiàn)代風(fēng)格無現(xiàn)代建筑，無特殊特點世紀(jì)城現(xiàn)代風(fēng)格無樓頂做特殊造形建筑御龍翰府現(xiàn)代風(fēng)格無現(xiàn)代建筑，無特殊特點陽光四季城現(xiàn)代風(fēng)格無現(xiàn)代建筑，無特殊特點天山水榭花都西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格外部有圓尖塔，墻體有羅馬柱等美地灣景中式北方建筑無房頂采用中式尖頂建筑方式歐洲建筑風(fēng)格中式建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格2）建筑風(fēng)格是建筑在建設(shè)中所遵循一種標(biāo)準(zhǔn)。以特色的內(nèi)外部風(fēng)格來體現(xiàn)建筑品質(zhì)，就以上情況說明；現(xiàn)在各項目的建筑風(fēng)格還停留在比較低的水平。建筑風(fēng)格只體現(xiàn)了三種建筑風(fēng)格，風(fēng)格樣式還太單一化。不管什么風(fēng)格，都做的很差，沒有其建筑特點?，F(xiàn)代風(fēng)格建筑占有比例較大，而其他風(fēng)格建筑占有率很低。建筑占有比現(xiàn)代風(fēng)格歐洲風(fēng)格中式北方風(fēng)格而且表現(xiàn)形式太過單一。一般只在在建筑的外部或某個部位體現(xiàn)。個性化的體現(xiàn)很少，可以提煉的特點不容易體現(xiàn)出來。2建筑形式1）建筑形式可以有層數(shù)區(qū)分、結(jié)構(gòu)區(qū)分和建筑樣式區(qū)分，在承德市場基本都有體現(xiàn)；項目名稱建筑層數(shù)建筑結(jié)構(gòu)建筑樣式銀和福星園多層、小高層、高層磚混、框架板式多層、高層匯水灣高層框架剪力板式高層上河新城花園洋房、高層磚混、框架板式多層、高層現(xiàn)代城高層框架剪力板式高層、塔式高層世紀(jì)城高層框架剪力板式高層御龍翰府高層框架剪力板式高層陽光四季城多層、高層框架剪力碟式高層天山水榭花都花園洋房、高層、別墅磚混、框架、框架剪力別墅、板塔式層美地灣景多層、高層磚混、框架剪力板式多層、塔式高層建筑類型1222462005101520253035404550花園洋房小高層高層不確定百分比2）各種建筑形式都很完善，規(guī)格都很齊全?，F(xiàn)在市場有花園洋房、高層、別墅、小高層等多種建筑形式。在建筑過程中，建筑外形結(jié)構(gòu)很多。出現(xiàn)了塔式、蝶式樓，在增加容積率的同時，也在用這種產(chǎn)品的方式來吸引客戶現(xiàn)在整個市場以高層為主。由于各項目建筑結(jié)構(gòu)不同，所以建安成本也不一樣。3園林規(guī)劃1）承德現(xiàn)有園林規(guī)劃很不盡人意。雖然各自有小品等，可能水平很一般。項目名稱園林小品廣場景觀匯水灣31多個銀和福星園2無3世紀(jì)城多個2多個天山水榭花都多個無多個2）從上面我們可以看到，他們各種園林方式還比較齊全，可是還有不少問題?，F(xiàn)在各項目沒有幾家用全國或世界級的園林公司設(shè)計。園林設(shè)計水平都很一般，沒有新意。園林設(shè)計和建筑有很大出入，有的項目現(xiàn)代中式建筑用西式園林方式。整體來看，各項目對園林的投入還是比較少?；緢@林建設(shè)就停在“大山改造”上。形成了基本特色。建筑和園林是最首要的，也是直白可以表現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)越的一種方式?？蛻粼谫徺I過程中只是對戶型的認(rèn)可比建筑和園林要高一點，所以建筑和園林十分重要。而現(xiàn)在承德市場，很少有大的建筑和園林設(shè)計公司進(jìn)入。而現(xiàn)在和建筑和園林都做的很一般。仿制十分多，從天山做了一個西班牙風(fēng)格建筑和園林，之后銀和福星園、歐洲公元城也就以天山為藍(lán)本，復(fù)制、再復(fù)制。由于承德是山區(qū)，所以無一不同的以山為園林風(fēng)格基礎(chǔ)，做小的改造。所以各項的東西都很類同。做好建筑和園林設(shè)計，不然可以很好的引導(dǎo)客戶對我們項目認(rèn)可，同時也能促進(jìn)我們銷售。而且也可以保證我項項目的優(yōu)越性和品牌的大幅提升。不但能使我們項目能高質(zhì)量銷售，同時還能保證我們項目的保值升值。同時以本項目的建筑和園林形象提高公司的美譽度。為以后的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。為承德塑造更好的建筑和園林形象。第四物業(yè)管理1現(xiàn)在承德物業(yè)參差不及，物業(yè)管理還很一般；項目物管公司管理費/每平米/每月承諾的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容匯水灣唐山興盛物業(yè)未定，可能1元24小時保安、電子監(jiān)控、清潔服務(wù)、專業(yè)維修、園林綠化、設(shè)備維護(hù)、公共設(shè)施維護(hù)等銀和福星園未定多層5角、高層1元保潔、保安、維修、養(yǎng)護(hù)、綠化等世紀(jì)城江龍物業(yè)多層6角、高層8角一般物業(yè)服務(wù)上河新城未定1元日常項目，其它待定現(xiàn)代城未定1元24小時保安、電子監(jiān)控、清潔服務(wù)、專業(yè)維修、園林綠化、設(shè)備維護(hù)、公共設(shè)施維護(hù)家居清潔等陽光世紀(jì)城未定8角日常及家政、智能化物業(yè)天山水榭花都天山物業(yè)1元A，標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)清潔維護(hù)、門禁保全、園林綠化、設(shè)備維護(hù)、公共設(shè)施、公共空間管理；B特色物業(yè)（家政清潔、物業(yè)租售代理、社區(qū)文化活動）2現(xiàn)在承德總體物業(yè)還停在一個相當(dāng)?shù)偷乃?，有很多不足的地方；物業(yè)費和電梯費都合記在一起。多層物業(yè)在5到7角之間。高層在1元左右?，F(xiàn)在很多項目在沒有交房之前還沒有定下物業(yè)公司、管理費、承諾的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等事項。現(xiàn)在承德整體物業(yè)水平和服務(wù)還停在很低的階段。物業(yè)公司水平一般，沒有知名和一流物業(yè)公司進(jìn)入。樣本項目在銷售時能做出物業(yè)管理方面承諾的不多多數(shù)項目仍由發(fā)展商自行管理，并未聘請專業(yè)或高資質(zhì)的物業(yè)管理公司；除天山以外，多數(shù)項目在服務(wù)內(nèi)容方面顯然未仔細(xì)斟酌購房者對物管費高低的關(guān)注度超過對物業(yè)管理公司及其服務(wù)的關(guān)注。物業(yè)做為房地產(chǎn)開發(fā)很重要的一項內(nèi)容，可是開發(fā)公司、銷售公司、客戶和物業(yè)公司都還沒有重視。和大城市相比，相差還很多。由于客戶以前很少得到物業(yè)服務(wù)，甚至是沒有得到過物業(yè)服務(wù)。他們只對物業(yè)費很感興趣。對于物業(yè)的重要性和物業(yè)服務(wù)水平不做太多了解。而開發(fā)公司、銷售公司對這一點的重視成度也就大打折扣。同時現(xiàn)在承德整體物業(yè)水平很低，沒有品牌物業(yè)公司，也沒有物業(yè)管理的尖端人才。承德物業(yè)行業(yè)和其他大城同行業(yè)先進(jìn)地區(qū)相比，仍有不少差距。如果在物業(yè)管理上下功夫，提升物業(yè)管理也同時提升了項目品質(zhì)。找一個好的物業(yè)公司做物業(yè)管理一方面可以對消費者做出引導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)對于住客的生活品質(zhì)乃至物業(yè)保值升值，絕不亞于產(chǎn)品本身；另外，也可以通過本項目的優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)，為承德的物業(yè)管理做出表率，推動當(dāng)?shù)匦袠I(yè)水平的整體提升。第五營銷和推廣分析1樣本取樣1）取樣要求；在北城區(qū)老西營區(qū)域內(nèi)和我們可以有很強(qiáng)競爭項目在營銷和推廣中有特色的樓盤。銷售比較好的項目2）取樣銀和福星園匯水灣上河新城世紀(jì)城天山水榭花都陽光四季城現(xiàn)代城2基本情況以上做為我們分析我們分析項目。在以上的數(shù)據(jù)中，我們可以看出，各項的很多特點。現(xiàn)在我們再介紹一下他們的基本情況；1）項目基本數(shù)據(jù)項目名稱均價元/實現(xiàn)銷售率至2002年1月位置規(guī)模銀和福星園3750一期80雙峰寺老西營420000匯水灣4500一期20承德醫(yī)學(xué)院南鄰800000上河新城6500一期70普寧寺東300米800000世紀(jì)城6000三期售完承下路與府前街交口800000天山水榭花都7200三期80翠橋路20號200000陽光四季城4000一期85管委會大樓南側(cè)800000現(xiàn)代城4500一期30牛圈子溝1000000從以上數(shù)據(jù)中我們首先可以看到各項目的基本情況，他們現(xiàn)在的價格和銷售進(jìn)度。2）戶型面積項目名稱主打戶型主打面積銀和福星園三房和二房90125匯水灣三房和二房85135上河新城三房和二房120160世紀(jì)城三房和二房90130天山水榭花都三房和四房130160陽光四季城三房和二房90130現(xiàn)代城三房和二房90130現(xiàn)在和我們能產(chǎn)生競爭的項目的主打戶型、主打面積也基本為二房和三房。面積是90到130之間。在產(chǎn)品上他們沒有太大差異化。3）包裝展示項目名稱營銷中心銷售人員示范工具看樓通道銀和福星園無專業(yè)營銷中心僅租用商鋪十分簡單，1個，很不專業(yè)單頁、鳥瞰圖乘坐施工電梯或走施工樓道匯水灣設(shè)立專門營銷中心，分區(qū)清楚，功能齊全。可是擺放十分雜亂，7個很專業(yè)，有多個項目銷售經(jīng)驗單頁、鳥瞰圖、沙盤等無上河新城設(shè)立專門營銷中心，可營銷中心十分簡單4個還比較專業(yè)，能力不是很強(qiáng)單頁、鳥瞰圖、規(guī)劃圖走施工樓道世紀(jì)城設(shè)立專門營銷中心，分區(qū)清楚，功能齊全。3個不專業(yè)，以項目好為支點單頁、鳥瞰圖、沙盤等乘坐施工電梯或走施工樓道天山水榭花都設(shè)立專門營銷中心，分區(qū)清楚，功能齊全。8個很專業(yè)，只是服務(wù)不太好單頁、鳥瞰圖、沙盤等專門包裝，較整潔、干凈陽光四季城設(shè)立專門營銷中心和一個市內(nèi)營銷售中心（租用商鋪，分區(qū)清楚，功能齊全。7個還比較專業(yè)單頁、鳥瞰圖、沙盤等乘坐施工電梯或走施工樓道現(xiàn)代城無專業(yè)營銷中心僅租用商鋪，分區(qū)清楚，功能齊全。6個還比較專業(yè)，親和力比較好鳥瞰圖、沙盤等無包裝是一種溝通信息的一個平臺，由上面的表格我們可以看出競爭項目現(xiàn)在的包裝情況。銷售中心做為產(chǎn)品銷售依托，可是功能還不是很完善，差距不一。在銷售中心的選擇、定位、包裝、水平也有差距，而且在當(dāng)?shù)鼐蜎]不特色銷售中心。銷售人員也是如此，他們表現(xiàn)銷售水平、專業(yè)知識、禮儀儀表、親和力這幾個方面。在示范工具中，多數(shù)競爭樓盤準(zhǔn)備都不完善。做展示的一般單頁最多。由于是期房銷售，一般也不注重戶型形象，甚至都沒有樣板房。4推廣策略項目名稱價格原因廣告促銷活動匯水灣由于在麗水的項目形象，所以價格可以達(dá)到4600元只有項目旁墻圍全款可以打98折銀和福星園也在老西營，可是一直默默無聞，價格很低無無世紀(jì)城從市政府到那以后，房價就翻翻兒。這個地段房價增高在多個地方有展示、戶外、燈廣等無上河新城以仿麗水為特點，現(xiàn)在一期就以6000的價格出售只有項目旁墻圍全款可以打92折、分期打96折現(xiàn)代城雖和我們項目相似，以大盤的名義，以4500價格銷售無全款可以95折陽光世紀(jì)城大學(xué)城里比較有競爭力的項目，以前以低價銷售?，F(xiàn)在才4000項目旁有墻圍、項目附近有燈廣無天山水榭花都不但在市中心，而且以特色和高品質(zhì)為依托。是現(xiàn)在承德最高價在多個地方有展示、戶外、燈廣等活動很多。有啤酒節(jié)、蛋糕VIP等活。一個月可以達(dá)到一次以上從他們的價和廣告、促銷活動等可以看出。銷售價格和他們宣傳等產(chǎn)生關(guān)系。價格的高低同時在反映著他們一個營銷水平和力度?，F(xiàn)在總體宣傳不是很激烈，更不會有形象宣傳、營銷宣傳等分類性宣傳。對于促銷活動來說，只做的了付款方式的上的優(yōu)惠活動。在房地產(chǎn)營銷低迷期，活動和促銷很少。小結(jié)；和我們項目能產(chǎn)生很強(qiáng)競爭的有以上幾個。有的在同一區(qū)域內(nèi)，有的和我們的地段等方面相近。雖然我們的競爭對手不少，可是競爭強(qiáng)度還不會很大在產(chǎn)品的同樣性很強(qiáng)。而且由于承德對這個區(qū)間的需求量很大。所以改變性很低。雖然承德現(xiàn)在也有如合富輝煌之類的大營銷代理，可是總體還停在一個比較低的檔位上。價格可以營銷推廣成為正比，天山以高調(diào)入市場、營銷。所以在整個過程中，表現(xiàn)出了比較高的價格和品質(zhì)。從以上的情況來看。承德整個市場銷售和推廣水平還不是很高，方式方面很簡單化一。業(yè)者對于展示普遍重視不夠；或者重視，但做得不夠。比如相對做得較好的世紀(jì)城，在包裝、展示方面亦存在一定問題。在產(chǎn)品的相同化以后，各項目也沒有做個性化包裝。整體市場而言，表現(xiàn)在（1）工地圍墻和形象墻都很少利用；（2）售樓處要么面積狹小，要么內(nèi)部擺設(shè)單調(diào)、功能不齊全、氣氛營造不夠；（3）模型、展板等展示工具簡陋，不能很好體現(xiàn)項目賣點幫助銷售；（4）樣板房基本沒有，沒有能形成生活氣息和煽情效果的樣板房或展示間。（5）除個別項目外，銷售服務(wù)普遍表現(xiàn)一般。表現(xiàn)在或銷售人員把握客戶能力不夠，或銷售組織不夠?qū)I(yè)等方面。在推廣上，天山以一個月一個活動，一個星期一個廣告來做推廣，也只有他們一家在唱獨角戲。在報廣、車體、站臺、戶外等廣告載體上推廣的很少。所以除天山以外，其他推廣也都很一般，十分單一。除付款方式的上的優(yōu)惠以外，基本沒有什么可以話的促銷活動。第六國家政策法規(guī)和分析1、2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策總匯2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī),遏制房價過快上漲,并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段不過,頻頻刷新的“地王“記錄,以及仍在不斷上漲的房價令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11713月,中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6,594億元,同比增長351房屋新開工面積323億平方米,同比增長608商品房銷售額7,977億元,同比增長577。2010年，國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)“新國十條”，提出地方政府對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。1）1月10日國務(wù)院出臺“國十一條“,嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。2）1月21日國土資源部發(fā)布國土資源部關(guān)于改進(jìn)報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知提出,申報住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70。3）3月10日國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政,即關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知,該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)“等19條內(nèi)容。4）3月10日國土資源再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知，該通知明確規(guī)定開放商競賣保證金最少兩成，1月內(nèi)付清地價50，囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。5）3月12日國土資源部稱,將于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查,本次調(diào)查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。6）3月22日國土資源部會議提出,在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量房價上漲過快、過高的城市,要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。7）3月23日國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。8）從3月28日到4月2日新華社以紅火景象下的樓市之憂為開篇評論，連續(xù)6天播發(fā)評論，對房地產(chǎn)當(dāng)前的問題進(jìn)行了全方位的解讀。3月29日不能讓樓市成為投機(jī)者的樂園一個不爭的事實是，過去幾年我國房地產(chǎn)市場的投機(jī)色彩愈來愈濃先有“溫州炒房團(tuán)”，后有“山西炒房團(tuán)”“內(nèi)蒙古炒房團(tuán)”，“先富起來”的地方、“先富起來”的人們南征北戰(zhàn)攻城略地3月30日堅決清除房價中的“腐敗成本”從掌權(quán)者直接受賄后為開發(fā)商提供便利轉(zhuǎn)為較隱蔽的“權(quán)房交易”，低價購房、轉(zhuǎn)賣套利，繼而更隱蔽地以權(quán)力為“干股”，幕后參與房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)商與腐敗官員為逃避法律制裁，可謂煞費苦心。3月31日瘋狂的房價叫板土地招拍掛從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講,現(xiàn)有的土地招拍掛屬于供給壟斷和需求競爭型。這種供給壟斷與需求競爭并存的模式,必然造成需求方惡性競爭,導(dǎo)致地價不斷暴漲4月1日“土地財政”還能維持多久瘋狂拿地、推高地價房價的背后，總能看到一些地方政府的影子。把出讓土地作為地方的主要財源，在某種程度上是一種“一榮俱損”的短期行為。如此情況下，又如何寄希望于地方政府主動控制房價為經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展埋下隱患。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資較上年增長161，商品住宅投資增長142，遠(yuǎn)高于GDP87的增幅。透支未來的賣地財政,決定了房地產(chǎn)市場難以持續(xù),更意味著依靠這種方式拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以持久。4月2日稅收杠桿應(yīng)發(fā)揮更大作用房地產(chǎn)市場健康與否，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)全局，房價高低更關(guān)乎百姓利益。因此，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該迅速找到有效抓手。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步健全，行政調(diào)控已不能解決所有問題，應(yīng)該讓符合市場規(guī)律、可靈活運用的稅收杠桿發(fā)揮更大作用。9）4月2日財政部下發(fā)通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。10）4月7日國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作重點提出,要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。11）4月11日中國銀監(jiān)會主席劉明康表示,銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告,并稱房地產(chǎn)風(fēng)險敞口大,要嚴(yán)控炒房行為銀監(jiān)會表示,銀行不應(yīng)對投機(jī)投資購房貸款,如無法判斷,則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60。12）4月13日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知，加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管，嚴(yán)肅查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為，商品住房嚴(yán)格實行購房實名制等，要責(zé)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期公開銷售。直轄市、省會城市自治區(qū)首府城市、計劃單列市要將清理結(jié)果于今年6月底前報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。13）4月14日國務(wù)院常務(wù)會議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長,堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策。14）4月15日國務(wù)院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30。154月15日國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量。164月18日國務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。174月30日北京政府發(fā)布調(diào)控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房的貸款。統(tǒng)一購房家庭只能新購買一套商品住房。185月31日國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見的通知明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。目前，我國房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額以及出租房屋的租金收入總額，并沒有對居民所有住房征收。意見還要求，由發(fā)改委牽頭，出臺關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展的綜合性政策。而“房地產(chǎn)綜合性政策”與優(yōu)化收入分配、完善養(yǎng)老保險一起，被納入“深化民生保障體制改革”的范疇內(nèi)。據(jù)了解，由住建部起草的基本住房保障法已于去年底下發(fā)，目前正在征求意見，首次將保障房建設(shè)與地方政府政績進(jìn)行掛鉤。196月4日國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知，首次硬性規(guī)定了土地增值稅的預(yù)征率和清算時的核定征收率。同時中央還要求各地方必須在當(dāng)?shù)刈トソ跐q價特別快的樓盤或者高價樓盤進(jìn)行嚴(yán)格清算。業(yè)內(nèi)人士表示，本次清算將對開發(fā)商的資金鏈造成巨大考驗，不少開發(fā)商會因為承受不住而選擇降價回籠資金。這是4月中旬國務(wù)院發(fā)文相繼收緊首套房貸以及二套房貸，停發(fā)三套房貸，隨后各地方也陸續(xù)出臺細(xì)則執(zhí)行中央決議，稅務(wù)調(diào)控新舉措。206月25日第20個全國“土地日”，國土資源部部長徐紹史25日在第20個全國“土地日”主題紀(jì)念活動上表示，節(jié)約集約用地，是破解當(dāng)前“保障發(fā)展和保護(hù)資源”兩難命題的重要出路，要加快建立激勵約束并重的節(jié)約集約用地新機(jī)制，實行差別化的土地供應(yīng)政策，優(yōu)先保障基礎(chǔ)設(shè)施項目和民生項目用地。216月26日召開的2010房地產(chǎn)夏季峰會上，國土資源部總規(guī)劃師胡存智指出，國土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價的70，競買土地出讓金不低于出讓最低價的30。其實，對土地市場的調(diào)控今年3月份已出臺了較為嚴(yán)厲的政策。3月中旬，國土資源部下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知中規(guī)定開發(fā)商交付的土地出讓金不得低于出讓價的20。土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同；合同簽訂后1個月內(nèi)，必須繳納出讓價款50的首付款。227月19日人民日報樓市調(diào)控正處關(guān)鍵時期將調(diào)控進(jìn)行到底提要“從長期來看，政府應(yīng)該持續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，從土地、資金、政策方面給予支持，使之成為房地產(chǎn)行業(yè)抵抗周期性波動的緩沖器。房屋的供給結(jié)構(gòu)要面對不同消費群體設(shè)計，滿足不同收入人群差別化需求，要持續(xù)不斷地推進(jìn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。樓市調(diào)控遏制投機(jī)，有利于房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展。樓市調(diào)控擠掉泡沫，不會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)“二次探底”。既要堅持調(diào)控，又要建立長效機(jī)制。237月30日至31日人民銀行分支行行長座談會強(qiáng)調(diào)，落實好適度寬松的貨幣政策。會議要求嚴(yán)格執(zhí)行差別房貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展24）8月2日國土資源部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍提高2030。25）8月4日根據(jù)國務(wù)院安委會關(guān)于集中開展嚴(yán)厲打擊非法違法生產(chǎn)經(jīng)營建設(shè)行為專項行動的通知安委20105號要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部決定集中開展嚴(yán)厲打擊建筑施工非法違法行為的專項行動。26）8月5日銀監(jiān)會已要求銀行系統(tǒng)進(jìn)行新一輪房貸壓力測試，這成為迄今為止中國銀行系統(tǒng)進(jìn)行的最為嚴(yán)格的一次壓力測試其假想極端情形包括5060的最大房價跌幅。保監(jiān)會8月5日正式頒布保險資金運用管理暫行辦法，要求保險公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不得使用各項準(zhǔn)備金購置自用不動產(chǎn)。27）8月6日隨著28個住房公積金貸款支持保障房建設(shè)城市的確定，今年中央已調(diào)動上千億的資金用于保障房建設(shè)。28）8月13日8月12日，中房協(xié)副會長朱中一透露，中房協(xié)已多次“上書”國務(wù)院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。29）8月14日國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在北京市考察廉租住房公租住房等建設(shè)時強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)貫徹樓市調(diào)控堅決抑制投機(jī)炒作，加快保障性安居工程建設(shè)步伐，改善中低收入群眾基本住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)。30）8月16日人民日報國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，6月份70個大中城市房價環(huán)比下降01，這是近15個月來房價首次下降，7月份房價環(huán)比則與6月持平。從整體看，目前房價基本處于盤整回落態(tài)勢，但仍處于不合理的高位。住建部向銀行系統(tǒng)提供“好的”和“差的”開發(fā)商名單，住建部要求各地對所有在建商品住房項目進(jìn)行一次清理和整治，準(zhǔn)確掌握已預(yù)售的商品住房數(shù)量、正在預(yù)售的商品住房數(shù)量和尚未開盤的商品住房數(shù)量等情況，并將清理情況向社會公開。31）8月19日國家發(fā)改委剛剛發(fā)布的36個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，樓市經(jīng)過4個月調(diào)控后繼續(xù)上漲。7月份36個城市房價環(huán)比上漲161。為此，國家發(fā)改委要求“各地應(yīng)繼續(xù)做好穩(wěn)定房價工作。32）8月25日國家發(fā)展和改革委員會財政金融司司長徐林表示，一系列稅改，包括優(yōu)化增值稅和營業(yè)稅稅收制度，擴(kuò)大增值稅征收范圍；統(tǒng)籌企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)，實施資源稅改革；推進(jìn)房產(chǎn)稅改革和繼續(xù)實施個人所得稅的改革。33）8月25日國家房貸新政出臺調(diào)控已近半年，但從銀行半年報數(shù)據(jù)顯示，房貸和開發(fā)貸依然紅火，有的甚至遠(yuǎn)高于去年的增長水平。十一屆全國人大常委會第十六次會議26日下午聽取和審議國務(wù)院關(guān)于今年以來國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況的報告。針對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展面臨的一些問題，報告確定了重點工作。在房地產(chǎn)政策方面，報告說要穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步落實遏制部分城市住房價格過快上漲的措施，堅決抑制投資投機(jī)性購房需求。34）8月26日國家發(fā)改委主任張平表示，下半年，中國將穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步落實遏制部分城市住房價格過快上漲的措施，堅決抑制投資投機(jī)性購房需求；進(jìn)一步完善基本住房保障制度，加大保障性安居工程建設(shè)的資金投入和土地供應(yīng)，加快保障性住房建設(shè)進(jìn)度，盡快增加有效供給。截至昨日已經(jīng)有99家地產(chǎn)上市公司公布了半年報，雖然業(yè)績亮麗，利潤大增，但是經(jīng)營性現(xiàn)金流卻出現(xiàn)集體告急情況。無獨有偶，萬科在上半年實現(xiàn)銷售金額高達(dá)3677億元、極大回籠現(xiàn)金流的同時，更快速在二、三線城市大量增持土地。35）8月27日針對當(dāng)前建筑市場“重準(zhǔn)入、輕監(jiān)管”等現(xiàn)象，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日出臺指導(dǎo)意見，加強(qiáng)建筑市場資質(zhì)資格動態(tài)監(jiān)管，完善企業(yè)和人員準(zhǔn)入清出制度。財政部部長謝旭人昨日明確指出，研究完善合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策是下一步繼續(xù)深化財稅制度改革的重要內(nèi)容之一。8月24日，國家發(fā)改委財政金融司司長徐林公開證實，我國將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，它的開征可以為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種。36）8月30日國務(wù)院向全國人大常委會最新提交的報告指出，國家今年連續(xù)出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，取得了初步成效，住房價格過快上漲勢頭得到初步遏制。目前，部分大中城市住房價格仍然過高，調(diào)控房地產(chǎn)市場的工作依然繁重中國住建部政策研究中心副主任秦虹稱，今年新增商品房供應(yīng)主要集中在下半年，預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場的供應(yīng)將非常充足，今年下半年和明年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場供求失衡的局面會很大程度改善。37）9月15日國土資源部近日通知明確，2011年3月底前，土地儲備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤。各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。38）9月17日中國人民銀行今日發(fā)布2010年中國金融穩(wěn)定報告，央行重申，繼續(xù)執(zhí)行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。同時，央行表示密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。39）9月26日國土部與住建部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知明確要求，各地在確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量70的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地實際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步