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衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿螀羋膃螈蝿羈莈螄螈膀膁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀螄膇芇蚆襖艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈物業(yè)管理計(jì)劃書第一章前言西安市祭臺(tái)新苑小區(qū)，位于西安市青龍路北側(cè)，毗鄰西鐵局新村，是碑林區(qū)祭臺(tái)村城中村改造村民住宅安置小區(qū)。小區(qū)總建筑面積12萬多平方米，由五棟高層組成，（其中5號(hào)樓在建）；小區(qū)內(nèi)住宅面積112；商鋪面積09萬；地下停車位250個(gè)。房屋配套設(shè)施齊全暖氣、燃?xì)?、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)將配備先進(jìn)設(shè)備設(shè)施，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對(duì)講系統(tǒng)，背景音樂等，讓業(yè)主感到方便、舒適、安全。西安雙臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)有限公司具有物業(yè)管理叁級(jí)資質(zhì)，公司主要領(lǐng)導(dǎo)具有從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)等物業(yè)項(xiàng)目的專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而且管理層、物管員等持證上崗，并且大多與小區(qū)居民已建立良好的人際關(guān)系，對(duì)小區(qū)居民的基本情況十分了解，面對(duì)城中村改造后的新市民群體，與其他物業(yè)公司相比，更便于對(duì)小區(qū)物業(yè)提供相關(guān)管理和服務(wù)。我公司將利用我們“天時(shí)、地利、人和”的得天獨(dú)厚的管理優(yōu)勢(shì)，利用先進(jìn)的管理系統(tǒng)，以及公司先進(jìn)的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)化的管理隊(duì)伍，使祭臺(tái)新苑小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使祭臺(tái)新苑小區(qū)業(yè)主的房產(chǎn)真正達(dá)到增值保值的目的，使小區(qū)業(yè)主的房租收入進(jìn)一步提高，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司將結(jié)合社區(qū)工作需要，努力為小區(qū)居民提供更多、更優(yōu)質(zhì)的便民服務(wù)；充分利用基層服務(wù)管1理經(jīng)驗(yàn)，化解社區(qū)矛盾，調(diào)解鄰里關(guān)系，出臺(tái)扶貧幫困措施，拓展居民就業(yè)渠道，為祭臺(tái)社區(qū)的和諧、穩(wěn)定作出努力，為創(chuàng)建和諧碑林做出貢獻(xiàn)。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。追求目標(biāo)以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。2第二章物業(yè)管理要點(diǎn)運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)；結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實(shí)際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn)1、完善服務(wù)、誠(chéng)信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。2、環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。3、安全、消防真抓實(shí)干為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防3范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。公司本著服務(wù)第一，以人為本，運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。公司將通過良好的物業(yè)管理，使業(yè)主房產(chǎn)保值、增值，真正為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司追求目標(biāo)房屋建筑的完好率達(dá)到98以上；報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100；清潔管理無盲點(diǎn)；設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98以上；小區(qū)路燈完好率達(dá)到100；管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；有效投訴處理率100；服務(wù)滿意率達(dá)95以上；綠化完好率達(dá)到98以上；道路完好率達(dá)到98；各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100；無服務(wù)安全事故發(fā)生。二、主要措施完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定；所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；4建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費(fèi)；制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施；制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營(yíng)，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇爭(zhēng)第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。三、組織運(yùn)行機(jī)制1、建立監(jiān)督機(jī)制；2、建立信息反饋及處理機(jī)制；3、制定工作流程、各項(xiàng)管理服務(wù)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃和短期計(jì)劃；4、管理人員的培訓(xùn)管理；5、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作；6、企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。四、物業(yè)管理制度1、管理處經(jīng)理職責(zé)；2、管理人員崗位職責(zé)；3、作業(yè)人員崗位職責(zé)；4、員工培訓(xùn)；5、管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程；6、人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程1、內(nèi)部運(yùn)作管理辦法2、小區(qū)秩序管理；53、清潔管理；4、綠化管理；5、消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；6、供配電設(shè)備管理；7、給排水設(shè)備管理；8、共用設(shè)施和共用場(chǎng)地管理；9、安全操作規(guī)程；10、特約服務(wù)管理規(guī)定。第三章擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。1、辦公室（1）負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其它部門儲(chǔ)備人才。（2）負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（3）負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)。（4）負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷和招投標(biāo)。（5）總經(jīng)理指派的其它工作。2、保潔部6（1）負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（2）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作。（3）上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。3、設(shè)備維修部（1）負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。（3）制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。（4）上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。4、綠化部（1）負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（2）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。（3）上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。5、秩序管理部（1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2）建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。（3）負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。（4）負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。（5）上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。6、接待部（1）負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。（2）負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。（3）負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。（4）配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。（5）上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)西安雙臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)有限公司7物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管設(shè)備維修主管保潔主管綠化主管秩序管理主管業(yè)戶接待員設(shè)備維修工保潔員綠化工秩序管理員備注根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制3040人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡(jiǎn)高效。第四章物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對(duì)新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。1、新員工上崗培訓(xùn)期為180天。2、培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1、通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。在實(shí)際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。并通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。第五章物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行8ISO9001質(zhì)量體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。6、協(xié)調(diào)本部門與各方面的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。7、認(rèn)真完成管理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任務(wù)。二、業(yè)戶接待崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。3、負(fù)責(zé)管理費(fèi)、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。5、走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對(duì)管理與服務(wù)方面的意見。6、保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。7、協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。三、保潔服務(wù)崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。93、負(fù)責(zé)本轄區(qū)105、負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報(bào)修工作，并做到工完料清。6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。第六章各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案一、業(yè)戶入住通過有效的管理，使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時(shí)做好入住資料的收集、歸檔。1管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項(xiàng)工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實(shí)。11房屋驗(yàn)收表12住宅使用公約13業(yè)主手冊(cè)14裝潢管理辦法15裝潢管理協(xié)議16業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單17代辦服務(wù)委托書18保管鑰匙委托書19保管鑰匙承諾書110鑰匙簽收表111業(yè)主信息表112入住資料簽收表113入住須知2入住發(fā)放文件業(yè)戶入住時(shí)以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請(qǐng)業(yè)戶簽收。21入住須知22業(yè)主手冊(cè)1123住宅使用公約24裝修管理協(xié)議3入住記錄管理處在受理業(yè)戶入住時(shí)由業(yè)戶接待和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄。31業(yè)戶登記。32驗(yàn)房簽收記錄。33入住資料簽收記錄。34領(lǐng)取鑰匙簽收記錄。35委托代辦服務(wù)記錄。36業(yè)主信息登記表。37入住收費(fèi)記錄。4入住工作方式41入住程序411業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。412管理處接待人員審核業(yè)戶入住通知書、業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單及售房單位要求的相關(guān)資料。413管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費(fèi)項(xiàng)目開具票據(jù)并收費(fèi)。414管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況，與業(yè)戶簽訂住宅使用公約、裝修管理協(xié)議。415管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請(qǐng)業(yè)戶簽收。416管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦服務(wù)項(xiàng)目。417管理處接待人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫房屋驗(yàn)收單，驗(yàn)收不合格限期整改。42入住流程圖125收費(fèi)管理51管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)。52物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。53業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。54管理處每月制作費(fèi)用收繳月報(bào)表，由管理處經(jīng)理審核。55對(duì)逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織力量催繳。56對(duì)無故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)住宅使用公約或有關(guān)規(guī)定處理。二、業(yè)戶裝修管理1裝修管理流程11業(yè)戶向管理處提出裝潢申請(qǐng)，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫住宅裝修申請(qǐng)表與施工人員登記表，簽署裝修管理協(xié)議。12管理處經(jīng)理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。13管理處在接受裝修申請(qǐng)后，經(jīng)管理處審批合格后，方可施工。14在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時(shí)出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張。15現(xiàn)場(chǎng)跟蹤秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往。16裝修完畢后，經(jīng)管理處驗(yàn)收后，在裝修申請(qǐng)表上填寫裝修驗(yàn)收情況，并簽名。17在跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行13整改，必要時(shí)填寫整改通知單、現(xiàn)場(chǎng)拍照等，以備留用與歸檔。18違章處理辦法，對(duì)違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施181批評(píng)、規(guī)勸182責(zé)令停工整改183報(bào)業(yè)主委員會(huì)、前期管理發(fā)展商、或政府有關(guān)部門。19對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來管理處辦理，其它人不得辦理。110管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況。裝修管理流程圖2裝修管理規(guī)定21裝修申請(qǐng)程序211業(yè)主辦完所有入住手續(xù)并仔細(xì)閱讀裝修管理辦法。212業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫住宅裝修申請(qǐng)表簽署裝修管理協(xié)議；施工單位填寫施工人員登記表。213管理處審驗(yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有不合理處應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對(duì)方案進(jìn)行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開始施工，發(fā)放施工許可證。214施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù)，交納出入證工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。215為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。在裝修過程中，請(qǐng)您在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。22裝修前14221住戶應(yīng)明確，您只能對(duì)自己名下住宅的自用部位進(jìn)行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面）,不要對(duì)室外公用部位、走道進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工。222裝修禁止行為2221拆改原房屋的承重墻。2222改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。2223隨意封閉陽(yáng)臺(tái)。2224以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。2225在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、衣架與排放冷凝水。2226在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。2227大量使用易燃裝修材料。2228隨意改變或移動(dòng)電話、電視、對(duì)講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。223填寫裝修申請(qǐng)表、施工人員登記表并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司各管理處審驗(yàn)批準(zhǔn)。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。23裝修施工中231隨時(shí)接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實(shí)，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時(shí)滯留證手續(xù)。232業(yè)主應(yīng)自行隨時(shí)督查施工人員在為您裝修時(shí)，是否將裝修材料以次充好，工藝簡(jiǎn)單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。233裝修施工應(yīng)于每天800時(shí)1800時(shí)之間進(jìn)行，晚間1800次日上午800（包括節(jié)假日、雙休日）不得進(jìn)行有噪音的施工。某小區(qū)物業(yè)管理方案（三）15三、日常服務(wù)與聯(lián)系管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作，對(duì)管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。1日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容11日常服務(wù)內(nèi)容111維修保養(yǎng)服務(wù)；112綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；113治安消防服務(wù)；114環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；115停車管理服務(wù)；116特約服務(wù)；12日常聯(lián)系內(nèi)容121小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開箱；122設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；123及時(shí)回訪業(yè)戶征