2007年滬上重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理公司營(yíng)銷(xiāo)手法分析報(bào)告08611前言PREFACE房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)數(shù)年的高速增長(zhǎng)之后的今天，來(lái)自各方的挑戰(zhàn)土地、金融、銷(xiāo)售等貫穿于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有主要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越需要專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)行的支持，于是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理以其專(zhuān)業(yè)化、智慧化成為房地產(chǎn)業(yè)鏈中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。挑戰(zhàn)時(shí)代的降臨，使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，已從早期的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)、功能競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到今天的品牌競(jìng)爭(zhēng)，代理行業(yè)也是如此，它們之間的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸上升到品牌競(jìng)爭(zhēng)的層次。如何成為出色的金牌顧問(wèn)又如何做到集規(guī)?；?zhuān)業(yè)化、創(chuàng)造力于一體，成為開(kāi)發(fā)商不可缺少的“利潤(rùn)創(chuàng)造者”我們綜合滬上代理公司的實(shí)力及2007年滬上代理項(xiàng)目情況，選取了易居中國(guó)、策源、中原、同策4家重點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理公司，作為滬上營(yíng)銷(xiāo)代理公司的標(biāo)桿，4家營(yíng)銷(xiāo)代理公司在各類(lèi)項(xiàng)目操盤(pán)方面有著非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，且特色不一。從微觀出發(fā)，我們通過(guò)對(duì)4家代理公司的代理情況、項(xiàng)目規(guī)模、定位策略、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、廣告創(chuàng)意、項(xiàng)目推廣等多重角度，分別進(jìn)行分析研究，并結(jié)合具體成功操盤(pán)項(xiàng)目，總結(jié)出特色營(yíng)銷(xiāo)手法及借鑒案例，旨在與業(yè)界分享，以期共勉。說(shuō)明SITUATION1、報(bào)告選取代理公司說(shuō)明本次報(bào)告立足上海房產(chǎn)代理市場(chǎng)，因此在代理公司的選擇上，更傾向于有著出色全國(guó)業(yè)績(jī)同時(shí)又在上海本土代理市場(chǎng)有著良好傳統(tǒng)的公司，結(jié)合報(bào)告選取2007年全年為研究時(shí)間段，綜合歷年金橋獎(jiǎng)及企業(yè)自身情況，本報(bào)告選取易居中國(guó)、策源機(jī)構(gòu)、中原地產(chǎn)、同策四家營(yíng)銷(xiāo)代理公司為研究對(duì)象。2、報(bào)告涉及項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn)本次報(bào)告選取項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)以該項(xiàng)目在2007年全年內(nèi)的銷(xiāo)售狀態(tài)為準(zhǔn)，即項(xiàng)目在2007年有過(guò)非尾盤(pán)期成交且屬于四大代理公司操作的，均納入本次報(bào)告的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。另，少數(shù)項(xiàng)目為四大代理公司中途介入，該類(lèi)項(xiàng)目基本剔除出研究統(tǒng)計(jì)范圍，但個(gè)別代表性項(xiàng)目除外。因此本次報(bào)告的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)在嚴(yán)格意義上屬于“不完全統(tǒng)計(jì)”，但樣本容量基本達(dá)到實(shí)際總數(shù)的90以上，因此仍具有較高的可信性。3、報(bào)告涉及媒體選取標(biāo)準(zhǔn)本次報(bào)告媒體選擇相關(guān)統(tǒng)計(jì)方面，原則上以報(bào)告選取項(xiàng)目在2007年度廣告投放所涉及的所有上海媒體（包括平面、電視及戶外媒體），極少部分案例研究中帶有異地媒體，但不帶入統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。4、報(bào)告涉及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)說(shuō)明本次報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)資料來(lái)源有限，因此難免紕漏。故本報(bào)告所涉及項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)亦為“不完全統(tǒng)計(jì)”，納入報(bào)告中的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)多為媒體報(bào)道率較高，較具有代表性和典型性的活動(dòng)，特此說(shuō)明。目錄CONTENTS宏觀篇9第一章4大代理公司滬上代理項(xiàng)目情況整體分析10112007年4大代理公司代理項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型比例10122007年度滬上代理項(xiàng)目總建面及銷(xiāo)售面積情況11132007年度滬上代理項(xiàng)目銷(xiāo)售金額情況13第二章4大代理公司滬上代理項(xiàng)目推廣媒體整體分析14212007年度代理項(xiàng)目廣告投入情況14222007年度代理項(xiàng)目推廣媒體組合分析16住宅篇19第三章代理住宅項(xiàng)目整體情況2031易居中國(guó)住宅項(xiàng)目代理整體情況2032策源住宅項(xiàng)目代理整體情況2333中原住宅項(xiàng)目代理整體情況2634同策住宅項(xiàng)目代理整體情況29第四章住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略及效果分析3241易居中國(guó)代理住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析32411易居中國(guó)代理公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析32412易居中國(guó)代理別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析3542策源代理住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析36421策源代理公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析36422策源代理別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析3743中原代理住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析38431中原代理公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析38432中原代理別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析3944同策代理住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析40441同策代理公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析40442同策代理別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析42第五章住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位策略及效果分析4351易居中國(guó)代理住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析43511易居中國(guó)代理公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析43422易居中國(guó)代理別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析4552策源代理住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析46521策源代理公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析46521策源代理別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析4753中原代理住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析48531中原代理公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析48532中原代理別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析4954同策代理公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析50541同策代理公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析50542同策代理別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析51第六章住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及效果分析5261易居中國(guó)住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及效果分析5262策源住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及效果分析5363中原住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及效果分析5464同策住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及效果分析55第七章住宅項(xiàng)目廣告投放及創(chuàng)意分析5671易居中國(guó)代理住宅項(xiàng)目廣告投放及創(chuàng)意分析56711易居中國(guó)廣告投放策略57712易居中國(guó)廣告訴求分析60713易居中國(guó)廣告創(chuàng)意分析6372策源代理住宅項(xiàng)目廣告投放及創(chuàng)意分析67721策源廣告投放策略67722策源廣告訴求分析69723策源廣告創(chuàng)意分析7273中原代理住宅項(xiàng)目廣告投放及創(chuàng)意分析74731中原廣告投放策略74732中原廣告訴求分析76733中原廣告創(chuàng)意分析7874同策住宅項(xiàng)目廣告投放及創(chuàng)意分析81741同策廣告投放策略81742同策廣告訴求分析84743同策廣告創(chuàng)意分析87商辦篇88第八章商辦項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略及效果分析8981易居中國(guó)代理商辦項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略及效果分析8982策源代理商辦項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略及效果分析9083中原代理商辦項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略及效果分析9184同策代理商辦項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略及效果分析92第九章商辦項(xiàng)目廣告訴求及創(chuàng)意分析9391易居中國(guó)商辦項(xiàng)目廣告訴求及創(chuàng)意分析93911易居中國(guó)廣告投放策略93912易居中國(guó)廣告創(chuàng)意分析94913易居中國(guó)廣告創(chuàng)意分析9592策源商辦項(xiàng)目廣告訴求及創(chuàng)意分析96921策源廣告投放策略96922策源廣告創(chuàng)意分析97923策源廣告創(chuàng)意分析9893中原商辦項(xiàng)目廣告訴求及創(chuàng)意分析100931中原廣告投放策略100932中原廣告訴求分析101933中原廣告創(chuàng)意分析102案例篇104第十章各代理公司特色營(yíng)銷(xiāo)手法分析105101易居中國(guó)1051011易居中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)綜述1051012案例營(yíng)銷(xiāo)分析106102策源1171021策源營(yíng)銷(xiāo)綜述1171022案例營(yíng)銷(xiāo)分析118103中原1261031中原營(yíng)銷(xiāo)綜述1261032案例營(yíng)銷(xiāo)分析127104同策1351041同策營(yíng)銷(xiāo)綜述1351042案例營(yíng)銷(xiāo)分析136宏觀篇OVERVIEWOFMARKET第一章4大代理公司滬上代理項(xiàng)目情況整體分析112007年4大代理公司代理項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型比例2007年度4大代理公司代理項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目數(shù)情況010203040單位個(gè)商鋪4223辦公樓6255住宅28181110易居中國(guó)同策策源中原數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院易居中國(guó)優(yōu)勢(shì)顯著，住宅類(lèi)物業(yè)尤甚根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計(jì)，2007年四大代理公司共代理滬上項(xiàng)目93個(gè)，其中易居中國(guó)2007年代理項(xiàng)目為38個(gè)，占4大代理公司總項(xiàng)目數(shù)的3958，遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它三家代理公司。住宅項(xiàng)目代理上，易居中國(guó)為28個(gè)，領(lǐng)先同策，即使是策源和中原相加也只有21個(gè)，易居優(yōu)勢(shì)較為明顯。在商辦類(lèi)項(xiàng)目代理上，易居中國(guó)仍然有微弱的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，共代理10個(gè)項(xiàng)目，其次是中原代理了8個(gè)，在住宅項(xiàng)目表現(xiàn)不俗的同策在商辦項(xiàng)目代理方面則相對(duì)較弱，僅有4個(gè)項(xiàng)目。122007年度滬上代理項(xiàng)目總建面及銷(xiāo)售面積情況2007年四大代理公司代理項(xiàng)目總建筑面積情況0200400600800單位萬(wàn)平方米商鋪74256147辦公樓29493384813248住宅636393996180422657易居中國(guó)同策策源中原代理數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院策源代理辦公樓面積遙遙領(lǐng)先根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2007年四大代理公司代理項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到了172939萬(wàn)平方米，其中易居中國(guó)代理的項(xiàng)目總建筑面積為73988萬(wàn)平方米，依舊遙遙領(lǐng)先于其它三家代理公司。特別是在住宅類(lèi)物業(yè)和商鋪類(lèi)物業(yè)中表現(xiàn)尤甚，優(yōu)勢(shì)更為明顯。而在辦公樓物業(yè)上，策源代理面積達(dá)到了8481萬(wàn)平方米，比其它三家代理公司的總和還多，其中鋼領(lǐng)一個(gè)項(xiàng)目就達(dá)到了48萬(wàn)平方米。2007年四大代理公司代理項(xiàng)目銷(xiāo)售面積情況020406080100120140單位萬(wàn)平方米商鋪362001009396辦公樓679074716283住宅11884714535453402易居中國(guó)同策策源中原代理數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院大體量個(gè)案成交情況決定代理公司全年表現(xiàn)根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2007年四大代理公司代理項(xiàng)目共銷(xiāo)售面積28496萬(wàn)平方米，只占到項(xiàng)目建筑面積的1648。從各代理公司2007年整年的銷(xiāo)售面積看，依舊是易居中國(guó)一家獨(dú)大的局面，全年銷(xiāo)售面積比同策和策源兩家代理公司相加還多。分物業(yè)上，雖然策源代理的辦公樓項(xiàng)目建筑面積遙遙領(lǐng)先，但成交面積卻與易居中國(guó)相差無(wú)幾，主要原因還是體量較大的鋼領(lǐng)項(xiàng)目2007年度只成交了313萬(wàn)平方米。同樣的情況出現(xiàn)在易居中國(guó)的商鋪?lái)?xiàng)目上，雖然易居中國(guó)2007年代理面積達(dá)74萬(wàn)平方米，但實(shí)際銷(xiāo)售面積只有362萬(wàn)平方米，甚至落后于中原代理的396萬(wàn)平方米，最大的原因也是在于其代理的體量達(dá)50萬(wàn)平方米的電子商城，全年成交只有049萬(wàn)平方米，嚴(yán)重影響了易居中國(guó)在商鋪?lái)?xiàng)目上的整體表現(xiàn)。132007年度滬上代理項(xiàng)目銷(xiāo)售金額情況2007年四大代理公司代理項(xiàng)目銷(xiāo)售金額情況0300000600000900000120000015000001800000單位萬(wàn)元商鋪4994017506763663927024004辦公樓1061807899624101944552853157住宅157269325810580754810714242864921易居中國(guó)同策策源中原代理數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院易居中國(guó)總銷(xiāo)售金額居首，中原代理在商鋪類(lèi)物業(yè)上略勝一籌根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2007年全年四大代理公司共銷(xiāo)售金額達(dá)366396482萬(wàn)元，其中住宅類(lèi)物業(yè)、辦公樓類(lèi)物業(yè)和商鋪類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售金額分別占8988、673和339，住宅類(lèi)物業(yè)占據(jù)重要地位。在各家代理公司的表現(xiàn)上，延續(xù)了在銷(xiāo)售面積上的排名，易居中國(guó)居首，同策緊隨，中原代理墊底的格局。但是從四家代理公司在不同物業(yè)的表現(xiàn)上看，中原代理在商鋪類(lèi)物業(yè)上表現(xiàn)略勝一籌，其在銷(xiāo)售面積與易居中國(guó)相差無(wú)幾的情況下，銷(xiāo)售金額卻比易居中國(guó)高出4064。這從側(cè)面證明了中原代理在商辦類(lèi)特別是商鋪類(lèi)物業(yè)上的代理實(shí)力。第二章4大代理公司滬上代理項(xiàng)目推廣媒體整體分析212007年度代理項(xiàng)目廣告投入情況2007年四大代理公司代理項(xiàng)目投放樓盤(pán)數(shù)情況0510152025303540單位個(gè)商鋪4023辦公樓6145住宅2515119易居中國(guó)同策策源中原代理數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院2007年四大代理公司代理項(xiàng)目投放金額情況02000400060008000商鋪3189701121652617辦公樓5518521684534820997住宅625675476962276042403657易居中國(guó)同策策源中原代理數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院中原代理廣告投放力度較大根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2007年四大代理公司代理的項(xiàng)目中共計(jì)有85個(gè)項(xiàng)目投放廣告，投放金額2001764萬(wàn)元。其中易居中國(guó)由于在代理項(xiàng)目數(shù)上的優(yōu)勢(shì)，在投放項(xiàng)目數(shù)和廣告投放金額上也分別以35個(gè)和712757萬(wàn)元領(lǐng)先其他三家代理公司，兩項(xiàng)指標(biāo)分別占到4118和3561，優(yōu)勢(shì)地位較為顯著。分物業(yè)廣告投放上看，雖然中原代理只有9個(gè)住宅類(lèi)物業(yè)進(jìn)行了廣告宣傳，在四大代理公司中排名末位，但在廣告投放金額上卻達(dá)到了403657萬(wàn)元，幾乎與同策相當(dāng)，位列第三。造成此種現(xiàn)象的最大原因在于其代理的中環(huán)凱旋宮項(xiàng)目在2007年投入了150517萬(wàn)元進(jìn)行廣告宣傳，另外，其代理的金地格林世界、東方庭院等全年廣告投放金額也都在500萬(wàn)元以上。同樣的情況出現(xiàn)在商鋪類(lèi)項(xiàng)目的廣告投放上，2007年中原代理共有3個(gè)商鋪類(lèi)項(xiàng)目投放了廣告，落后于易居中國(guó)，但在廣告投放金額上卻以52617萬(wàn)元反超易居中國(guó)的31897萬(wàn)元，位居首位，其中最關(guān)鍵的因素在于中原代理的曹安國(guó)際商城單一個(gè)項(xiàng)目2007年全年就廣告投放了500萬(wàn)元之多。222007年度代理項(xiàng)目推廣媒體組合分析2007年四大代理公司代理住宅類(lèi)項(xiàng)目廣告投放媒體組合情況一覽表單媒體雙媒體組合三媒體組合四媒體組合多媒體組合樓盤(pán)數(shù)（個(gè)）樓盤(pán)數(shù)（個(gè)）樓盤(pán)數(shù)（個(gè)）樓盤(pán)數(shù)（個(gè)）樓盤(pán)數(shù)（個(gè)）易居中國(guó)222415同策05432策源24113中原代理20214總計(jì)6119924數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院具體媒體組合情況由于各個(gè)項(xiàng)目所處地理位置、針對(duì)目標(biāo)人群、售價(jià)、賣(mài)點(diǎn)等都有差異，因而在廣告投放選擇媒體組合上也是千差萬(wàn)別，并無(wú)具體的規(guī)律可尋，以下我們根據(jù)項(xiàng)目的投放給出出現(xiàn)次數(shù)較多的部分媒體組合雙媒體組合1、新聞晨報(bào)新民晚報(bào)（兩大主流媒體搭配）2、新聞晨報(bào)（新民晚報(bào)）東方早報(bào)（主流報(bào)紙二級(jí)報(bào)紙搭配）3、新聞晨報(bào)（新民晚報(bào)）東方航空（上海日?qǐng)?bào)英文/I時(shí)代報(bào)）（主流報(bào)紙非主流刊物搭配）4、新聞晨報(bào)（新民晚報(bào)）租售情報(bào)（上海樓市）（主流報(bào)紙主流房地產(chǎn)雜志搭配）5、新聞晨報(bào)（新民晚報(bào)）第一財(cái)經(jīng)頻道（主流報(bào)紙主流地產(chǎn)電視頻道搭配）三媒體組合1、新聞晨報(bào)新民晚報(bào)租售情報(bào)（上海樓市）（兩大主流報(bào)紙主流房地產(chǎn)雜志搭配）2、新聞晨報(bào)新民晚報(bào)東方早報(bào)（兩大主流報(bào)紙二級(jí)報(bào)紙搭配）3、新聞晨報(bào)（新民晚報(bào)）東方早報(bào)上海樓市（租售情報(bào)）（主流報(bào)紙二級(jí)報(bào)紙房地產(chǎn)主流雜志搭配）4、新聞晨報(bào)（新民晚報(bào)）東方早報(bào)東方航空（上海日?qǐng)?bào)英文/I時(shí)代報(bào)）（主流報(bào)紙二級(jí)報(bào)紙非主流刊物）5、新聞晨報(bào)新民晚報(bào)第一財(cái)經(jīng)頻道（兩大主流報(bào)紙主流地產(chǎn)電視頻道搭配）6、新聞晨報(bào)新民晚報(bào)戶外（兩大主流報(bào)紙戶外搭配）四媒體組合1、新聞晨報(bào)新民晚報(bào)東方早報(bào)上海樓市（租售情報(bào)）（兩大主流報(bào)紙二級(jí)報(bào)紙主流雜志）2、新聞晨報(bào)新民晚報(bào)上海樓市租售情報(bào)（兩大主流報(bào)紙兩大主流雜志）3、新聞晨報(bào)新民晚報(bào)上海樓市（租售情報(bào)）東方航空（上海日?qǐng)?bào)英文/I時(shí)代報(bào)）（兩大主流報(bào)紙主流房地產(chǎn)雜志非主流刊物搭配）4、新聞晨報(bào)新民晚報(bào)東方早報(bào)第一財(cái)經(jīng)頻道（兩大主流報(bào)紙二級(jí)報(bào)紙主流地產(chǎn)電視頻道搭配）5、新聞晨報(bào)（新民晚報(bào)）租售情報(bào)（上海樓市）第一財(cái)經(jīng)頻道戶外（主流報(bào)紙主流房地產(chǎn)雜志主流地產(chǎn)電視頻道戶外搭配）易居中國(guó)偏好多媒體組合投放根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2007年四大代理公司代理的住宅類(lèi)項(xiàng)目在廣告投放媒體組合上，多媒體組合投放占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，占4068，其次是雙媒體組合，選擇單媒體進(jìn)行廣告投放最少，只有6個(gè)住宅類(lèi)項(xiàng)目選擇此種廣告投放方式。但從各代理公司來(lái)看，又有差異。其中易居中國(guó)尤其偏好多媒體組合投放，其代理的25個(gè)住宅類(lèi)項(xiàng)目中有15個(gè)項(xiàng)目選擇了多媒體組合投放，比例高達(dá)60，四媒體組合投放也有4個(gè)項(xiàng)目。與其相對(duì)應(yīng)的同策，其代理的住宅類(lèi)項(xiàng)目則偏好雙媒體組合投放和三媒體組合投放的方式，共占6429，另外，同策也是唯一一家沒(méi)有選擇單媒體投放的代理公司。另外，策源代理下的住宅類(lèi)項(xiàng)目投放選擇媒體組合較為平均，無(wú)明顯特別偏好。中原代理則與易居中國(guó)較為接近，都比較偏好多媒體組合投放。2007年四大代理公司代理商辦類(lèi)項(xiàng)目廣告投放媒體組合情況一覽表單媒體雙媒體組合三媒體組合四媒體組合多媒體組合樓盤(pán)數(shù)（個(gè)）樓盤(pán)數(shù)（個(gè)）樓盤(pán)數(shù)（個(gè)）樓盤(pán)數(shù)（個(gè)）樓盤(pán)數(shù)（個(gè)）易居中國(guó)11122同策00100策源03101中原代理14100總計(jì)28423數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院雙媒體組合投放在商辦類(lèi)項(xiàng)目中占據(jù)優(yōu)勢(shì)根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，與住宅類(lèi)項(xiàng)目不同，2007年四大代理公司代理的商辦類(lèi)項(xiàng)目在廣告投放媒體組合上，則比較偏好雙媒體組合，比例達(dá)到了4211，其次是三媒體組合和多媒體組合。而在四大代理公司的表現(xiàn)上，也顯現(xiàn)出與住宅類(lèi)項(xiàng)目的迥異，易居中國(guó)不在側(cè)重多媒體組合，轉(zhuǎn)而平均分布。中原代理和策源代理下的商辦類(lèi)項(xiàng)目則不約而同的雙雙以雙媒體組合投放為主要的投放選擇，兩者比例分別達(dá)到了6667和60。住宅篇RESIDENTIALMARKET第三章代理住宅項(xiàng)目整體情況31易居中國(guó)住宅項(xiàng)目代理整體情況2007年易居中國(guó)代理滬上公寓項(xiàng)目規(guī)模情況總建面（平方米）大于20萬(wàn)42小于10萬(wàn)26大于10萬(wàn)小于20萬(wàn)32數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院代理項(xiàng)目以大規(guī)模為主易居中國(guó)代理的住宅樓盤(pán)項(xiàng)目眾多，檔次品質(zhì)層次不齊。從選取的部分代理項(xiàng)目的建筑面積來(lái)看，總建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的項(xiàng)目有8個(gè)，占住宅樣本數(shù)的42，其中萬(wàn)源城的項(xiàng)目超過(guò)130萬(wàn)平方米，是上海的超大型項(xiàng)目；10萬(wàn)到20萬(wàn)平方米之間的項(xiàng)目有6個(gè)，占32，10萬(wàn)平方米以下項(xiàng)目5個(gè)，占26。由該結(jié)構(gòu)可知，在住宅公寓的代理方面，超過(guò)20萬(wàn)平方米的大項(xiàng)目是易居中國(guó)的主攻方向。2007年易居中國(guó)代理滬上公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)位段分布情況高于20000元/平方米32低于20000元/平方米68數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院中低價(jià)位項(xiàng)目是其代理主要市場(chǎng)在價(jià)格段方面，在選取的19個(gè)住宅項(xiàng)目中，低于20000元/平方米的項(xiàng)目13個(gè)，占68，高于20000元/平方米的項(xiàng)目6個(gè)，占32?？梢钥闯?，中低價(jià)價(jià)位段的公寓是易居中國(guó)的代理主力，高價(jià)位段公寓雖然在比重上不占優(yōu)勢(shì)，但在絕對(duì)數(shù)量上，是本次選取的四家重點(diǎn)代理公司中最多的，其綜合實(shí)力之強(qiáng)也很明顯。2007年易居中國(guó)代理滬上項(xiàng)目分物業(yè)情況別墅17公寓83數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院公寓項(xiàng)目代理占據(jù)絕對(duì)主力在代理分物業(yè)方面，易居中國(guó)的代理別墅項(xiàng)目?jī)H4個(gè)，分別為蘭喬圣菲、深藍(lán)、紅郡和朱家角新城，其中3個(gè)項(xiàng)目均為萬(wàn)科旗下，這在一定程度上顯出了易居中國(guó)在別墅代理上的偏向性，而蘭喬圣菲，紅郡兩個(gè)案子都在閔行華漕國(guó)際社區(qū)內(nèi)，使得易居中國(guó)代理別墅的集中度也較高。2007年，易居中國(guó)代理的公寓項(xiàng)目占到總住宅代理項(xiàng)目的83，相比別墅項(xiàng)目，占據(jù)了較明顯的優(yōu)勢(shì)。32策源住宅項(xiàng)目代理整體情況2007年策源代理滬上公寓項(xiàng)目規(guī)模情況總建面（平方米）大于10萬(wàn)小于20萬(wàn)33小于10萬(wàn)33大于20萬(wàn)34數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院代理項(xiàng)目規(guī)模無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)根據(jù)CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，策源在2007年代理的6個(gè)公寓項(xiàng)目中，體量分布較為平衡，總建面超過(guò)50萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目為“0”，總建面超過(guò)20萬(wàn)平方米的僅有兩個(gè)項(xiàng)目，海上海和帕緹歐香苑，這兩個(gè)項(xiàng)目還是容納公寓和別墅物業(yè)的綜合項(xiàng)目。因此，策源2007年的代理項(xiàng)目規(guī)模無(wú)顯著超大的特征，這在一定程度上反映，每個(gè)項(xiàng)目的代理周期相應(yīng)較短。2007年策源代理滬上公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)位段分布情況高于20000元/平方米67低于20000元/平方米33數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院高端公寓是公寓類(lèi)代理主力根據(jù)CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，策源機(jī)構(gòu)近年來(lái)代理住宅項(xiàng)目不多，以高端公寓為主。在2007年代理的6個(gè)公寓項(xiàng)目中，有4個(gè)項(xiàng)目單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元，而只有兩個(gè)分別位于松江和青浦的項(xiàng)目單價(jià)低于2萬(wàn)元。像老西門(mén)公館、復(fù)地雅園、海上海新城目前售價(jià)均已高過(guò)20000元/平方米。這在一定程度上反映了策源對(duì)于高價(jià)位段項(xiàng)目的代理優(yōu)勢(shì)。2007年策源代理項(xiàng)目分物業(yè)情況別墅60公寓40數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院別墅項(xiàng)目有獨(dú)到營(yíng)銷(xiāo)思路，成為策源強(qiáng)項(xiàng)別墅項(xiàng)目代理是策源機(jī)構(gòu)的重要業(yè)務(wù)，在本次選取的15個(gè)主要代理項(xiàng)目中，別墅樓盤(pán)有6個(gè)，占到項(xiàng)目總數(shù)的60。其中佘山3號(hào)更是2006年以小獨(dú)棟概念引爆熱銷(xiāo)的經(jīng)典案例，被媒體譽(yù)為“開(kāi)創(chuàng)了小獨(dú)棟時(shí)代”的代表作品。而巴薩維拉、復(fù)地北橋城、保利十二橡樹(shù)莊園等別墅樓盤(pán)也多次成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，創(chuàng)造了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，不得不說(shuō)策源機(jī)構(gòu)的別墅營(yíng)銷(xiāo)是其強(qiáng)項(xiàng)，有其獨(dú)到的營(yíng)銷(xiāo)思路和操作手法。33中原住宅項(xiàng)目代理整體情況2007年中原代理滬上公寓項(xiàng)目規(guī)模情況總建面（平方米）大于10萬(wàn)小于20萬(wàn)13小于10萬(wàn)38大于20萬(wàn)49資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院大規(guī)模項(xiàng)目代理幾近業(yè)務(wù)量一半根據(jù)CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2007年度中原代理的公寓項(xiàng)目中，項(xiàng)目規(guī)模大于20萬(wàn)平方米的占49，其中，金地格林世界的總建面達(dá)到了100萬(wàn)平方米；中等規(guī)模的代理項(xiàng)目占到了13，而小規(guī)模的代理項(xiàng)目為38，小規(guī)模的項(xiàng)目均為市中心的高檔公寓，因此，可以看出，中原以代理大規(guī)模的項(xiàng)目為選擇傾向。2007年中原代理滬上公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)位段分布情況高于20000元/平方米60低于20000元/平方米40資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院市中心、區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)豐富從公寓分價(jià)格段來(lái)看，2007年中原代理的公寓項(xiàng)目單價(jià)高于2萬(wàn)元的為60，而單價(jià)低于2萬(wàn)元的為40，在公寓代理中，中原項(xiàng)目較少，但仍以市中心、區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目為主，并且操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)比較充足，因此其高端公寓占據(jù)了一定優(yōu)勢(shì)。2007年中原代理滬上住宅項(xiàng)目分物業(yè)情況別墅22公寓別墅混和45公寓33資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院別墅操盤(pán)相對(duì)公寓類(lèi)較多根據(jù)以上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可以看出，中原代理住宅項(xiàng)目以別墅、公寓別墅混和為主，像體量比較大的金地格林世界，而另一純別墅項(xiàng)目東方庭院也是其2007年度銷(xiāo)售較為火爆的項(xiàng)目之一。因此，在別墅的操盤(pán)手法上，中原有一定的經(jīng)驗(yàn)，尤其是一二手的聯(lián)動(dòng)，為其加速銷(xiāo)售提供了一個(gè)較有效的渠道。34同策住宅項(xiàng)目代理整體情況2007年同策代理滬上住宅項(xiàng)目規(guī)模情況總建面（平方米）大于10萬(wàn)小于20萬(wàn)50小于10萬(wàn)19大于20萬(wàn)31資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院注與其他代理公司不同，由于同策代理的項(xiàng)目以別墅為主，因此這里統(tǒng)計(jì)范圍為住宅項(xiàng)目。擅長(zhǎng)中大型項(xiàng)目操盤(pán)根據(jù)CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，同策代理的住宅項(xiàng)目以中、大型項(xiàng)目為主，總建筑面積在10萬(wàn)平方米以上的為81，而小于10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)H占到19?？梢?jiàn)，同策以中大項(xiàng)目操盤(pán)為擅長(zhǎng)。如50萬(wàn)平方米的貝尚灣、31萬(wàn)平方米的金誼河畔、27萬(wàn)平方米的清水頤園、30萬(wàn)平方米的海上五月花等都是比較有代表性的項(xiàng)目。2007年同策代理滬上住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)位段分布情況高于20000元/平方米22低于20000元/平方米78資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院注與其他代理公司不同，由于同策代理的項(xiàng)目以別墅為主，因此這里統(tǒng)計(jì)為住宅項(xiàng)目。代理項(xiàng)目地段偏遠(yuǎn)拉多低價(jià)位段根據(jù)CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2007年，同策代理的項(xiàng)目?jī)r(jià)位段大都在2000元/平方米以下。由于同策代理的項(xiàng)目以郊區(qū)為主，且以別墅項(xiàng)目為主力，即使其代理的公寓類(lèi)住宅項(xiàng)目大都集中在中外環(huán)，因此，其價(jià)位段集中在2萬(wàn)元/平方米以下，占到總代理項(xiàng)目的78，這是與其他代理公司較為明顯不同的地方之一。2007年同策代理住宅項(xiàng)目分物業(yè)情況別墅50公寓別墅混和25公寓25資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院代理項(xiàng)目別墅型物業(yè)占大多數(shù)根據(jù)以上圖表可以看出，同策在2007年度代理的別墅項(xiàng)目占到了總代理住宅項(xiàng)目數(shù)的一半，另外的25為公寓和別墅混合型項(xiàng)目，可見(jiàn)，同策在代理別墅項(xiàng)目中具有較強(qiáng)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。在別墅代理方面，同策顯示出了其多樣性。高端別墅方面有觀庭和中房森林別墅，前者以獨(dú)特的賴特風(fēng)格聞名，而中房森林別墅更是受到外資的集體收購(gòu)，短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)式去化。在經(jīng)濟(jì)型別墅代理上，招商依云郡憑借其出色的性價(jià)比大賣(mài)特賣(mài)，創(chuàng)造了一時(shí)的銷(xiāo)售神話，也將經(jīng)濟(jì)型別墅推上了新的歷史臺(tái)階。第四章住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略及效果分析41易居中國(guó)代理住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析411易居中國(guó)代理公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析2007年易居中國(guó)代理中低價(jià)位段公寓部分項(xiàng)目定位情況一覽表項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)萬(wàn)源城環(huán)境優(yōu)美的城市公園公寓社區(qū)及周邊環(huán)境較為優(yōu)雅，有大型綠地超大社區(qū)，整體銷(xiāo)售的控制和把握存在難度金豐藍(lán)庭經(jīng)典西班牙風(fēng)情的低密度住宅超低容積率，西班牙建筑風(fēng)格地理位置偏遠(yuǎn)寶地東花園一、二期東外灘的中高檔代表樓盤(pán)交通邊捷，低密度水景花園社區(qū)價(jià)格在板塊內(nèi)相對(duì)較貴慧芝湖花園高品質(zhì)軌道房大寧商業(yè)中心，地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)段等利好房型不佳、區(qū)域價(jià)格最高、開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)遇冷萬(wàn)科新里程世博板塊內(nèi)的產(chǎn)業(yè)化住宅萬(wàn)科品牌，世博商圈交通情況不佳、動(dòng)遷基地尚東國(guó)際名園低密度花園洋房靠近世博園區(qū)，未來(lái)區(qū)域發(fā)展前景良好周邊環(huán)境較差東方冠郡低價(jià)多功能綜合項(xiàng)目集多層、小高層、聯(lián)體別墅、辦公和多功能商業(yè)于一體，價(jià)格便宜地理位置較為偏僻，交通配套等不完善萬(wàn)科金色城品世博板塊精裝國(guó)際公寓地處上南世博板塊，周邊商業(yè)配套成熟齊全，交通便捷，房型實(shí)用小區(qū)較小，景觀一般水木年華生活便捷的居家社區(qū)交通便捷、周邊生活配套齊全離軌道交通站點(diǎn)有一定距離盛源家豪城市中心20萬(wàn)復(fù)合型景觀社區(qū)內(nèi)閘北成熟生活板塊，生活及交通配套齊全價(jià)位在板塊內(nèi)相對(duì)較高不具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)青年城年輕態(tài)城市時(shí)尚生活綜合體接近軌道交通，房型面積總價(jià)控制的較好同區(qū)域內(nèi)單價(jià)較高，大房型的競(jìng)爭(zhēng)力不足萬(wàn)科金色雅筑采用全面家居解決方案的優(yōu)質(zhì)公寓萬(wàn)科品牌，世博概念、板塊較熱配套和交通還未全面成熟資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行定位根據(jù)資料顯示，易居中國(guó)代理的很多項(xiàng)目是根據(jù)項(xiàng)目自身特別明顯的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行定位。比如慧芝湖花園，以自身所具備的優(yōu)越地理位置進(jìn)行定位，盛源家豪城以大規(guī)模景觀社區(qū)進(jìn)行定位，萬(wàn)源城以超大規(guī)模社區(qū)特點(diǎn)進(jìn)行定位等。這些項(xiàng)目都具備了很明顯的優(yōu)勢(shì)，并且都是尋求區(qū)域內(nèi)差異化特點(diǎn)的定位，因此在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中取得了較為理想的效果。篩選客戶對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位在項(xiàng)目不具備明顯優(yōu)勢(shì)、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，水木年華、青年城這些項(xiàng)目的定位則是鎖定目標(biāo)客戶進(jìn)行的。像水木年華以生活便捷的居家社區(qū)作為自己項(xiàng)目的定位，吸引了區(qū)域內(nèi)的自住客前來(lái)購(gòu)買(mǎi)，造成熱銷(xiāo)局面，可謂定位準(zhǔn)確；而青年城定位則依靠地鐵9號(hào)線，將目標(biāo)鎖在徐家匯、虹橋等區(qū)域的白領(lǐng)階層，成為上海青年公寓熱銷(xiāo)的又一典范。樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象的定位易居中國(guó)在代理的萬(wàn)科系項(xiàng)目中，不僅沒(méi)有忽略萬(wàn)科這一品牌優(yōu)勢(shì)，并能發(fā)揚(yáng)光大。比如萬(wàn)科旗下所有的公寓項(xiàng)目均以產(chǎn)業(yè)化住宅、全面解決家居方案等角度進(jìn)行定位，盡管在區(qū)域內(nèi)的定價(jià)較高，但同樣能夠達(dá)到熱銷(xiāo)的結(jié)果，其原因就是將萬(wàn)科品牌效應(yīng)發(fā)揮到極至。打造產(chǎn)品的差異性定位尚東國(guó)際名園是區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化定位的典范。在三林世博板塊，由于新上市樓盤(pán)較為集中，而且尚東國(guó)際名園目前的周邊環(huán)境很差。而易居中國(guó)在代理策劃過(guò)程中，為該項(xiàng)目進(jìn)行了產(chǎn)品差異性策劃打造區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品花園洋房，在單價(jià)高于其他項(xiàng)目的情況下，同樣達(dá)到較好的銷(xiāo)售效果。2007年易居中國(guó)代理高端公寓部分項(xiàng)目定位情況一覽表項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)電影華苑徐家匯上游生活精英寓所位于成熟商圈內(nèi)，房型為躍層房型朝向欠缺新江灣城綠色生態(tài)港,國(guó)際智慧城未來(lái)城市副中心規(guī)劃，軌道交通34號(hào)經(jīng)過(guò)周邊配套一般，價(jià)格較為昂貴老西門(mén)新苑文化品牌為核心價(jià)值的市中心住宅高品質(zhì)全裝修的住宅項(xiàng)目，是市中心少見(jiàn)的大型樓盤(pán)周邊環(huán)境較差泰府名邸南京西路商圈內(nèi)豪宅上海市中心區(qū)域稀缺的大規(guī)模項(xiàng)目投資市場(chǎng)受抑、高端去化緩慢匯寧花園淮海路上，珍罕現(xiàn)房市中心繁華地段，周邊資源充沛價(jià)格相對(duì)昂貴東鼎名門(mén)市中心內(nèi)環(huán)精裝修公寓產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀。小區(qū)周邊配套成熟項(xiàng)目體量小，綠化景觀較差，交通一般資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院鎖定目標(biāo)客戶群的定位策略在易居中國(guó)代理的高端公寓項(xiàng)目中，以電影華苑為代表，以吸引徐家匯精英來(lái)購(gòu)買(mǎi)，用情感化打動(dòng)購(gòu)房者；另外，在新江灣城項(xiàng)目中，也是以吸引區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房群體為產(chǎn)品定位，即智慧城的定位。高檔稀缺吸引投資者購(gòu)買(mǎi)群體而在傳統(tǒng)市中心的樓盤(pán)代理中，易居中國(guó)大都借助地段稀缺性，注重“投資性”定位，打造區(qū)域內(nèi)的高端產(chǎn)品形象，像老西門(mén)新苑、泰府名邸、匯寧花園等項(xiàng)目，將“豪宅”“珍罕”“精”等字眼作為產(chǎn)品定位的主要著力點(diǎn)。412易居中國(guó)代理別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析2007年易居中國(guó)代理別墅項(xiàng)目定位情況一覽表項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)蘭喬圣菲國(guó)際社區(qū)內(nèi)的典范花園住宅位于國(guó)際社區(qū)內(nèi)，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良地段偏遠(yuǎn)，價(jià)格提升較快，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈。萬(wàn)科紅郡符合國(guó)際人士生活習(xí)慣的別墅位于國(guó)際社區(qū)內(nèi)，價(jià)格適中區(qū)域內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，交通不便。萬(wàn)科深藍(lán)國(guó)際別墅社區(qū)，“造城式”別墅品牌優(yōu)勢(shì)，景觀設(shè)計(jì)曹路板塊別墅市場(chǎng)不成熟，周?chē)h(huán)境欠佳朱家角新城宜居水鄉(xiāng)別墅中信泰富實(shí)力，天然水系，價(jià)格優(yōu)勢(shì)交通不便，混合社區(qū)降低別墅品質(zhì)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)項(xiàng)目位置不同打造不同的定位根據(jù)資料顯示，易居中國(guó)在代理的為數(shù)不多的項(xiàng)目中，萬(wàn)科系別墅項(xiàng)目均以打造國(guó)際社區(qū)為概念，由于萬(wàn)科的這三個(gè)項(xiàng)目均在華漕板塊內(nèi)，而該區(qū)域依托美國(guó)學(xué)校，形成一個(gè)特殊的國(guó)際教育社區(qū)，區(qū)域內(nèi)客戶多為外籍身份，因此，為同一家代理的三個(gè)項(xiàng)目在形象定位上很好的整合了資源，共同打造國(guó)際區(qū)域板塊的概念，從而使得每個(gè)項(xiàng)目都能達(dá)到較好的銷(xiāo)售效果。而朱家角新城則是位于“水鄉(xiāng)”區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品，因此側(cè)重旅游度假型別墅的產(chǎn)品定位及形象定位的打造，則吸引了更多的投資者。42策源代理住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析421策源代理公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析2007年策源代理公寓項(xiàng)目定位情況一覽項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)老西門(mén)公館（公館77）泛新天地板塊內(nèi)高檔公寓，時(shí)尚生活居住區(qū)獨(dú)特的建筑風(fēng)格，出色的景觀，市中心地段，坐享頂級(jí)的商業(yè)配套設(shè)施相比傳統(tǒng)的新天地板塊，人民廣場(chǎng)板塊等高檔地段，底氣略有不足復(fù)地雅園精致、典雅、看上海的窗口上海老城廂核心生活地段，高層房源景觀視野開(kāi)闊，市中心房源稀缺對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升地段具體周邊環(huán)境不佳，交通擁堵情況時(shí)有發(fā)生海上海標(biāo)志性的復(fù)合型創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目政府創(chuàng)意地產(chǎn)扶持項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，復(fù)合地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)周邊非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，創(chuàng)意地產(chǎn)社會(huì)認(rèn)識(shí)不足影響產(chǎn)品認(rèn)可度摩卡小城（開(kāi)心公寓）九亭時(shí)尚生活新領(lǐng)地產(chǎn)品工程進(jìn)度在區(qū)域內(nèi)屬于較快，周邊生活配套資源比較豐富離九亭板塊的交通干道滬松公路較遠(yuǎn)，離9號(hào)線的距離較遠(yuǎn)資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院突出項(xiàng)目個(gè)性特點(diǎn)進(jìn)行定位在策源代理的住宅項(xiàng)目中，可以看出，由于項(xiàng)目地理位置不同、優(yōu)勢(shì)不同，其定位也不盡相同。市中心的代理樓盤(pán)是以“地段”“高檔”“精致”等字眼來(lái)凸顯其產(chǎn)品定位及形象定位，以此來(lái)吸引投資型客戶群。而地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目，則側(cè)重打造產(chǎn)品的個(gè)性化需求，像海上海突出“創(chuàng)意”，摩卡小城突出“時(shí)尚”，都是為了吸引不同類(lèi)型的客戶群體而進(jìn)行的定位。422策源代理別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析2007年策源代理別墅項(xiàng)目定位情況一覽表項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)佘山3號(hào)（山的院子花園）佘山板塊內(nèi)的低價(jià)別墅，個(gè)性化小獨(dú)棟佘山板塊內(nèi)唯一的小獨(dú)棟產(chǎn)品，相比同區(qū)域內(nèi)其他產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻低，性價(jià)比高人們對(duì)傳統(tǒng)佘山別墅的概念以高檔為主，本產(chǎn)品和這一認(rèn)識(shí)有所沖突巴薩維拉西班牙城市別墅生活社區(qū)建筑風(fēng)格及設(shè)計(jì)較為出色，社區(qū)環(huán)境良好，房型選擇面廣部分房型存在缺陷，靠外環(huán)線較近，交通污染等問(wèn)題突出，生活資源不足復(fù)地北橋城以“樂(lè)活”概念為主題的大型經(jīng)濟(jì)型別墅社區(qū)在區(qū)域內(nèi)品牌效應(yīng)和規(guī)模都屬上乘，項(xiàng)目外觀品質(zhì)都比較好，就閔行顓橋地區(qū)來(lái)說(shuō)，本案的代表性比較突出商業(yè)配套培育時(shí)間較長(zhǎng)，價(jià)格較高，現(xiàn)代建筑風(fēng)格在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)接受度不高復(fù)地愛(ài)倫坡“白加黑”式的城市近郊生活別墅離市中心較近的別墅，當(dāng)時(shí)在九亭區(qū)域內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品不多，提倡城市別墅生活的概念迎合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)口味產(chǎn)品中規(guī)中矩，亮點(diǎn)特色不明顯，銷(xiāo)售策略也較為保守，四平八穩(wěn)。帕緹歐香苑公寓價(jià)格別墅享受價(jià)格便宜，交通相對(duì)便捷同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，社區(qū)品質(zhì)和產(chǎn)品構(gòu)造都存在比較明顯的缺點(diǎn)保利十二橡樹(shù)莊園泛佘山概念的北美田園別墅區(qū)域別墅類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)不激烈，距離佘山及配套較近周邊環(huán)境不佳，近距離的配套不足，交通不便資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院“概念”化、個(gè)性化定位別墅項(xiàng)目在策源代理的別墅項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)進(jìn)行不同的概念提煉，從而為項(xiàng)目進(jìn)行形象定位，諸如“山的院子花園”、“樂(lè)活”、“泛佘山”、“白加黑”等對(duì)別墅項(xiàng)目的概念化定義，都是為了提升其產(chǎn)品形象，打造產(chǎn)品的個(gè)性化，從而避開(kāi)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，吸引差異性客戶群體前來(lái)購(gòu)買(mǎi)?？梢?jiàn)，概念化、個(gè)性化在策源的代理項(xiàng)目中被運(yùn)用的極為熟練。43中原代理住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析431中原代理公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析2007年中原代理公寓部分項(xiàng)目定位情況一覽項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)靜安御庭投資性酒店公寓地段好已有固定租客，銷(xiāo)售方式受局限海上夢(mèng)苑海派電梯洋房未來(lái)發(fā)展前景好周邊老房子多，環(huán)境差，離高架近，起初項(xiàng)目形象和價(jià)格定位不符未來(lái)域不同常規(guī)的靈感居住社區(qū)突出產(chǎn)品創(chuàng)新性區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈中大九里德國(guó)際精英社區(qū)品牌好，規(guī)模大周邊新開(kāi)大盤(pán)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈山水景苑純正學(xué)府社區(qū)“均好性”強(qiáng)生活配套不成熟，產(chǎn)品設(shè)計(jì)有一定缺陷中環(huán)凱旋宮科技健康住宅品質(zhì)高，產(chǎn)品多樣周邊客戶檔次不高資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院差異化定位躲避區(qū)域內(nèi)激烈競(jìng)爭(zhēng)在中原代理的樓盤(pán)中，我們可以看出，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的項(xiàng)目都是在尋求差異化的定位，像未來(lái)域、中大九里德、中環(huán)凱旋宮等項(xiàng)目，打造區(qū)域內(nèi)個(gè)性項(xiàng)目的手法較為明顯，且獲得了較好的銷(xiāo)售成果。另外，其代理的位于傳統(tǒng)市中心的兩個(gè)項(xiàng)目靜安御庭、海上夢(mèng)苑，項(xiàng)目自身都存在著較明顯劣勢(shì)，但中原憑借其抓客戶定位的精準(zhǔn)能力，最終使得項(xiàng)目達(dá)到熱銷(xiāo)結(jié)果。432中原代理別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析2007年中原代理別墅項(xiàng)目定位情況一覽項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)金地格林世界西上海最大的中產(chǎn)人居社區(qū)規(guī)模大，產(chǎn)品品質(zhì)較好地理位置較差東方庭院大型純生態(tài)別墅社區(qū)性價(jià)比較高，面向投資客交通、生活配套匱乏，區(qū)域內(nèi)缺少人氣南瑞別墅北美建筑風(fēng)格的個(gè)性豪宅項(xiàng)目自身品質(zhì)較高地處偏遠(yuǎn)，交通不便，缺乏整體影響力資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院從項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)出發(fā)進(jìn)行定位從中原代理的別墅項(xiàng)目來(lái)看，其定位都不盡相同，綜合來(lái)看均是根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)分別進(jìn)行的定位。像金地格林世界的超大規(guī)模化、東方庭院近鄰朱家角的地理優(yōu)勢(shì)、南瑞別墅的建筑風(fēng)格等，都是根據(jù)其自身的特點(diǎn)進(jìn)行的形象定位，鎖定了不同的目標(biāo)客戶群體，在實(shí)際過(guò)程中取得了較好的效果。44同策代理住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析441同策代理公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析2007年同策代理滬上部分公寓項(xiàng)目定位情況一覽項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)貝尚灣不貴的貴族，低價(jià)高品質(zhì)產(chǎn)品靠近9號(hào)線，與成熟商圈相近，西班牙地中海風(fēng)格項(xiàng)目周遍配套不成熟金誼河畔品牌與品質(zhì)兼?zhèn)涞拇笫啦┌鍓K住宅產(chǎn)品HOPE社區(qū)理念，靠近世博園區(qū)，價(jià)格在板塊低較低，交通便捷，高綠化率配套欠佳，得房率低，新推17號(hào)房源靠近社區(qū)中心，可能會(huì)影響居民日常生活涵碧景苑全透光陽(yáng)光大戶型為主項(xiàng)目綠色生態(tài)樓盤(pán),高得房率,低密度交通便利,配套齊全,板塊內(nèi)稀有大戶型價(jià)格在區(qū)域內(nèi)相對(duì)較高,目前公交線路較少，周邊環(huán)境不佳清水頤園嘉定超大型景觀社區(qū)規(guī)劃有軌道交通，出行方便，價(jià)格適中軌道交通短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)通車(chē)，出行略有不便萬(wàn)兆東庭七寶核心區(qū)域綜合項(xiàng)目地段成熟、交通便利、高得房率、擁有七寶稀確的大戶型房型偏大，小區(qū)較小，性價(jià)比較低海上五月花大型綜合性住宅項(xiàng)目?jī)?yōu)雅的英式風(fēng)格，配套豐富，交通便利，靠近軌道交通，公園景觀，一站式全程教育，品牌保證價(jià)格在板塊內(nèi)處于高位人生港灣南歐建筑風(fēng)格的景觀生態(tài)社區(qū)南歐風(fēng)情，18000平方中心花園，智能化設(shè)計(jì)是一大亮點(diǎn)在老城區(qū)和惠南新城的結(jié)合部，配套需要依靠老城，圣驪河濱苑東外灘板塊新一代人文居住社區(qū)靠近世博景觀區(qū)域,內(nèi)環(huán)內(nèi)珍惜小戶型,臨近漁人碼頭世博廣場(chǎng)靠近成熟商圈距離軌道交通有一定的距離，項(xiàng)目北側(cè)目前交通環(huán)境較差香溢花城代表普陀的城市綜合體地處黃金區(qū)位，高綠化率，軌道高架立體交通,配套設(shè)施一應(yīng)俱全,精裝修房源小區(qū)最外面的兩棟臨近高架,噪音較大濱江45金橋地區(qū)的小戶型高尚社區(qū)交通便捷,配套成熟項(xiàng)目周邊生活及交通環(huán)境較差，房型設(shè)計(jì)一般資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院定位強(qiáng)調(diào)板塊、區(qū)域性從2007年同策代理的項(xiàng)目定位來(lái)看，大都強(qiáng)調(diào)區(qū)域性。無(wú)論是位于三林世博板塊，還是七寶板塊或是金橋板塊的項(xiàng)目等等，都抓住了板塊及產(chǎn)品特性。僅僅將建筑風(fēng)格特點(diǎn)拿來(lái)做形象的并不多見(jiàn)，僅有南匯的人生港灣一例。從板塊定位主要是為了吸引區(qū)域內(nèi)的客戶群體及凸顯板塊內(nèi)項(xiàng)目的差異性。由于同策代理項(xiàng)目大都在中外環(huán)線區(qū)域，因此吸引區(qū)域自住客是其重要的客戶定位之一，根據(jù)客戶定位進(jìn)行產(chǎn)品定位也是項(xiàng)目得以順利銷(xiāo)售的重要前提，通過(guò)實(shí)際的銷(xiāo)售成果證明這一策略的準(zhǔn)確性。442同策代理別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及效果分析2007年同策部分代理別墅項(xiàng)目定位情況一覽項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)觀庭賴特風(fēng)格經(jīng)典別墅身處高檔成熟別墅板塊,交通便捷,配套成熟在板塊內(nèi)價(jià)格相對(duì)較高招商依云郡九亭生態(tài)景觀經(jīng)濟(jì)型別墅九亭內(nèi)唯一純別墅社區(qū),整體設(shè)計(jì)新穎,交通便利遠(yuǎn)離九亭主干道中房森林別墅高檔高爾夫別墅超大花園，景觀優(yōu)美周邊配套不成熟，位置較偏遠(yuǎn)合生朗廷教科書(shū)式的聯(lián)排別墅良好的交通，完備的商業(yè)教育配套，聯(lián)排別墅的流行建筑形式周邊商業(yè)氣氛不濃，缺少人氣魏瑪原墅安亭新鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)別墅采用多項(xiàng)新型環(huán)保技術(shù)，汽車(chē)城帶來(lái)的國(guó)際化元素，超大的私家花園，遠(yuǎn)的發(fā)展空間和超高的性價(jià)比周邊配套不完善，距離嘉定城區(qū)較遠(yuǎn)圣得恒業(yè)花園顓橋板塊西班牙風(fēng)情高檔別墅自然景觀出色，綠化率高，基礎(chǔ)設(shè)施完備周邊環(huán)境較差資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院不同產(chǎn)品不同定位由于代理的別墅類(lèi)別多樣，根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)及所在的地理位置進(jìn)行全方位定位，既有高檔型的，也有經(jīng)濟(jì)型的。觀庭和中房森林別墅均為高檔項(xiàng)目，因此定位以打造經(jīng)典建筑風(fēng)格、高爾夫別墅為主，在價(jià)格上同樣定位較高。而招商依云郡、合生朗廷由于地理位置等因素限制，定位均為經(jīng)濟(jì)型別墅。第五章住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位策略及效果分析51易居中國(guó)代理住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析511易居中國(guó)代理公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析2007年易居中國(guó)代理中低價(jià)位段公寓部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目名稱所在板塊價(jià)格走勢(shì)（萬(wàn)元/平方米）板塊年度均價(jià)（萬(wàn)元/平方米）年度銷(xiāo)售面積平方米年度銷(xiāo)售金額萬(wàn)元萬(wàn)源城閔行古美1215114151220119373金豐藍(lán)庭松江九亭0620750729294061691寶地東花園一、二期東外灘14191373913761919慧芝湖花園大寧板塊11211402093826223盛源家豪城大寧板塊12191406220490525萬(wàn)科新里程三林板塊091810491358110470尚東國(guó)際名園三林板塊10191046824473331萬(wàn)科金色城品三林板塊11181042110029323金色雅筑三林板塊15181402108029323東方冠郡南匯新場(chǎng)0430685057450039160水木年華曲陽(yáng)板塊09141493914144140青年城九亭板塊06110722748030252資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院中低價(jià)位段項(xiàng)目?jī)r(jià)格走升與板塊內(nèi)均價(jià)無(wú)明顯差距從上表中我們可以看到，易居中國(guó)代理的公寓類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)普遍呈向上趨勢(shì)發(fā)展，對(duì)照項(xiàng)目所處板塊年度成交均價(jià)，易居中國(guó)代理的20000元/平方米以下的公寓類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)基本都在均價(jià)附近上下震蕩，其恰當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略，使得個(gè)案銷(xiāo)售金額不斷創(chuàng)新高。但還是可以發(fā)現(xiàn)有部分項(xiàng)目不受板塊影響，銷(xiāo)售價(jià)格高于板塊均價(jià)，最明顯的就是同處三林板塊的萬(wàn)科新里程、金色雅筑、金色城品、尚東國(guó)際四個(gè)項(xiàng)目，顯現(xiàn)出易居中國(guó)對(duì)此區(qū)域項(xiàng)目的操盤(pán)能力。2007年易居中國(guó)代理高價(jià)位段公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目名稱所在板塊價(jià)格走勢(shì)（萬(wàn)元/平方米）板塊年度均價(jià)（萬(wàn)元/平方米）年度銷(xiāo)售面積平方米年度銷(xiāo)售金額萬(wàn)元電影華苑徐家匯板塊25292294055691409匯寧花園徐家匯板塊29422291122336714新江灣城新江灣板塊1424133179300229722老西門(mén)新苑豫園板塊25352043582482807古北國(guó)際花園長(zhǎng)寧古北1525246679511587泰府名邸靜安中心21302811939745816東鼎名門(mén)長(zhǎng)壽路板塊18281602110029323資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格拉升較為明顯在易居中國(guó)代理的高價(jià)位段項(xiàng)目中，除泰府名邸與板塊均價(jià)持平外，其余五個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)高于板塊成交均價(jià)，凸顯出易居中國(guó)在提升高端公寓售價(jià)上的獨(dú)到之處。根據(jù)以上的數(shù)據(jù)顯示，匯寧花園、東鼎名門(mén)都是價(jià)格拉升明顯的樓盤(pán)，銷(xiāo)售單價(jià)最低都要比板塊內(nèi)均價(jià)高出很多，拉升較為明顯，而年度銷(xiāo)售面積也較高，可見(jiàn)價(jià)格策略運(yùn)用準(zhǔn)確。422易居中國(guó)代理別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析2007年易居中國(guó)代理別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目名稱所在板塊價(jià)格走勢(shì)（萬(wàn)元/平方米）板塊年度均價(jià)（萬(wàn)元/平方米）年度銷(xiāo)售面積平方米年度銷(xiāo)售金額萬(wàn)元蘭喬圣菲閔行華漕10003000萬(wàn)元/套2361820052918萬(wàn)科紅郡閔行華漕14242363758172986萬(wàn)科深藍(lán)閔行華漕8001000萬(wàn)元/套1684335073125朱家角新城朱家角1500016292017733資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院兩家走高，兩家走低從上表中可以發(fā)現(xiàn)，易居中國(guó)2007年代理的四個(gè)別墅項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)與板塊均價(jià)對(duì)比，雖然蘭喬圣菲和萬(wàn)科紅郡同處閔行華漕板塊，但兩者售價(jià)卻是天壤之別，而這主要是兩者產(chǎn)品差異化的結(jié)果。蘭喬圣菲以獨(dú)棟為主，而萬(wàn)科紅郡則基本以聯(lián)排為主，不同的產(chǎn)品使得易居中國(guó)在項(xiàng)目定價(jià)上也是迥然不同，一家走高端，一家則是板塊內(nèi)別墅最低價(jià)策略。同樣在萬(wàn)科深藍(lán)上，易居中國(guó)也是采用了高于板塊均價(jià)的高端路線策略。朱家角新城由于在07年9月份開(kāi)盤(pán)，統(tǒng)計(jì)銷(xiāo)售周期較短，因此除此之外的其他三個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售金額都創(chuàng)下別墅銷(xiāo)售額較好成績(jī)。52策源代理住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析521策源代理公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析2007年策源代理部分公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目名稱所在板塊價(jià)格走勢(shì)（萬(wàn)元/平方米）板塊年度均價(jià)（萬(wàn)元/平方米）年度銷(xiāo)售面積平方米年度銷(xiāo)售金額萬(wàn)元老西門(mén)公館豫園板塊25432421190033136復(fù)地雅園豫園板塊132524240007561海上海五角場(chǎng)板塊16221544660082841摩卡小城九亭板塊0540950722100013570數(shù)據(jù)來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)產(chǎn)品不同特點(diǎn)進(jìn)行的價(jià)格策略，價(jià)差明顯從策源代理的4個(gè)公寓項(xiàng)目全年價(jià)格走勢(shì)看，價(jià)格跨度較大，老西門(mén)公館和復(fù)地雅園兩者價(jià)差都在1萬(wàn)元以上。對(duì)比項(xiàng)目售價(jià)與板塊年度成交均價(jià)，這兩個(gè)項(xiàng)目雖然售價(jià)都遠(yuǎn)高于板塊均價(jià)，但成交卻表現(xiàn)良好，全年銷(xiāo)售金額位居前兩位。而位于五角場(chǎng)板塊的海上海也是走板塊內(nèi)高價(jià)位路線，這是根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行的價(jià)格策略，其年度82841萬(wàn)元的銷(xiāo)售金額收入囊中，也是證明其價(jià)格策略的正確性。根據(jù)公寓類(lèi)整體價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，策源以低價(jià)入市，高價(jià)收尾的特征明顯，價(jià)格拉升較快是其特點(diǎn)之一。521策源代理別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及效果分析2007年策源代理別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目名稱所在板塊價(jià)格走勢(shì)（萬(wàn)元/平方米）板塊年度均價(jià)（萬(wàn)元/平方米）年度銷(xiāo)售面積平方米年度銷(xiāo)售金額萬(wàn)元佘山3號(hào)佘山板塊380800萬(wàn)元/套3351750032904巴薩維拉徐匯長(zhǎng)橋11221467130087175復(fù)地北橋城閔行顓橋08201386700077995復(fù)地愛(ài)倫坡松江九亭133209528002583帕緹歐香苑青浦新城05110992620018483保利十二橡樹(shù)莊園松江桐涇07241192720033878資料來(lái)源上海易居房地產(chǎn)研究院低開(kāi)高走，逐漸拉大價(jià)差同策源代理的公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)一樣，其代理的別墅項(xiàng)目基本也都是以低價(jià)入市，最顯著的例子如佘山三號(hào)，剛開(kāi)盤(pán)整棟只有380萬(wàn)元，而到了后期則達(dá)到了800萬(wàn)元/套，翻了兩番有余，另外，如保利十二橡樹(shù)莊園、復(fù)地愛(ài)倫坡等也都是采用了低開(kāi)高走的手法，因而其代理下的別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格跨度都較大。53中原代理住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格