金江名都居住小區(qū)物業(yè)管理方案目錄一、項(xiàng)目概況二、序言三、物業(yè)管理內(nèi)容四、物業(yè)管理模式五、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度六、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算七、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施八、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)九、物業(yè)服務(wù)時(shí)間承諾十、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳規(guī)定十一、入伙管理工作規(guī)程十二、物業(yè)管理服務(wù)理念十三、業(yè)戶(hù)服務(wù)十四、社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)想十五、固定資產(chǎn)、易耗品及管理費(fèi)用成本測(cè)算一、項(xiàng)目概況1地理位置該項(xiàng)目位于慶陽(yáng)市與西峰區(qū)的結(jié)合部，東路，西路，南街。北街2項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地HM28641居住區(qū)用地HM258300住宅用地HM2325314公建用地HM237895道路用地HM253636公共綠地HM21661552其它用地HM2居住戶(hù)數(shù)戶(hù)1690居住人數(shù)人戶(hù)均人數(shù)人/戶(hù)總建筑面積萬(wàn)M2324153211居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬(wàn)M2住宅建筑面積萬(wàn)M2188251公建面積萬(wàn)M240052大賣(mài)場(chǎng)總建筑面積萬(wàn)M258886項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值大賣(mài)場(chǎng)面積萬(wàn)M21938512公建面積萬(wàn)M230835地下車(chē)庫(kù)及人防萬(wàn)M23底層架空面積萬(wàn)M2住宅平均層數(shù)層23人口毛密度人/HM230住宅建筑配套密度（毛）套/HM2住宅建筑配套密度（凈）套/HM2住宅建筑面積毛密度萬(wàn)M2/HM2住宅建筑面積凈密度萬(wàn)M2/HM2容積率萬(wàn)M2/HM2停車(chē)率停車(chē)位輛1295地面停車(chē)率地面停車(chē)位輛住宅建筑凈密度239760建筑密度綠地率416二、序言金江名都由慶陽(yáng)市金江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司集團(tuán)開(kāi)發(fā)。位于慶陽(yáng)市西峰區(qū)，占地面積583萬(wàn)平方米，總建筑面積324萬(wàn)平方米，高層住宅為主，部分商業(yè)用途用房為輔的綜合項(xiàng)目，共計(jì)有高層住宅戶(hù)數(shù)1690戶(hù)。既具都市的繁華，又有怡人的環(huán)境，項(xiàng)目配套有電梯37部，車(chē)位總數(shù)1295個(gè)；豪華會(huì)所2050平方米。針對(duì)慶陽(yáng)金江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)金江名都的服務(wù)和管理工作提出的高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，物業(yè)管理有限公司在此提出對(duì)金江名都服務(wù)和管理工作的構(gòu)想和實(shí)施方案。服務(wù)和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思創(chuàng)新，墨守成規(guī),應(yīng)該科學(xué)、客觀地進(jìn)行物業(yè)管理設(shè)計(jì)和策劃，物業(yè)公司在資深管理人員的指導(dǎo)下，為客戶(hù)度身定制服務(wù)及管理模式，踏踏實(shí)實(shí)地協(xié)助管理方抓好每個(gè)服務(wù)和管理細(xì)節(jié)，創(chuàng)立領(lǐng)先服務(wù)品牌，提升物業(yè)價(jià)值。我們擬定的服務(wù)及管理方案應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)1確保業(yè)戶(hù)獲得高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)的主要需求；2支持和促進(jìn)金江名都的商業(yè)物業(yè)的招租工作；及后續(xù)銷(xiāo)售工作；3確保金江名都物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的服務(wù)和管理；4確保投資商獲得良好且長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。同時(shí)，服務(wù)及管理方案應(yīng)該達(dá)到以下要求1科學(xué)、高效符合高層住宅項(xiàng)目的管理原理；2實(shí)際、可行符合金江名都的實(shí)際情況并注重可操作性。3節(jié)省、降耗最大程度降低運(yùn)營(yíng)管理成本的同時(shí)保證高標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)質(zhì)量。三、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，服務(wù)與業(yè)主，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶(hù)提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類(lèi)服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理11建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面A、工作的主動(dòng)性管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶(hù)對(duì)象等采取日常修繕?lè)?wù)，季節(jié)修繕?lè)?wù)、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對(duì)性在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶(hù)制宜，根據(jù)住戶(hù)的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。12共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線(xiàn)、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。13市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。范圍包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車(chē)庫(kù)等。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類(lèi)別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別，如車(chē)庫(kù)、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施。通過(guò)有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。14智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶(hù)寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)業(yè)主報(bào)警系統(tǒng)（物業(yè)保衛(wèi)室），周界紅外線(xiàn)對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁及車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合JT智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理在JT我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。21衛(wèi)生管理是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲(chóng)。通過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶(hù)提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。22環(huán)境管理JT的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶(hù)的生活質(zhì)量。3綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過(guò)我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹(shù)成蔭的效果；我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。4、治安消防管理治安消防管理工作是JT重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。5、車(chē)輛交通管理對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)車(chē)輛（汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車(chē)輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、公共管理61住戶(hù)裝修管理在JT物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶(hù)的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程符合消防管理規(guī)定的要求，有物業(yè)提供滅火器材，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。62搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。63協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)性公共服務(wù)即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶(hù)提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)都可以享受到的。貫穿于物業(yè)管理之中。如清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專(zhuān)業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶(hù)。8、委托性特約服務(wù)是為某些住戶(hù)群體提供的服務(wù)，如為高層住戶(hù)24小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶(hù)提供舒適便利的生活環(huán)境。9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)即向業(yè)主及住戶(hù)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造JT溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶(hù)體驗(yàn)生活在JT這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶(hù)為中心，有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償服務(wù)，并不斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶(hù)的意見(jiàn)，開(kāi)辟新的服務(wù)項(xiàng)目。四、物業(yè)管理模式居住在JT社區(qū)中，不僅提高了住戶(hù)的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過(guò)高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。1、管理方法11嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類(lèi)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。12提供共管式服務(wù)。13嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。14運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。15啟動(dòng)CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。2、運(yùn)作程序可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。3、實(shí)施措施31治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。32裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。33精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。34合理調(diào)度、有序停車(chē)，人車(chē)分流順暢交通。35發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安方面的專(zhuān)業(yè)化管理。36在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作37超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。38開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)4、管理手段41啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過(guò)思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。42執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。通過(guò)獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。43建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專(zhuān)多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓?zhuān)瑸槿瞬诺拿摲f而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。44工資獎(jiǎng)金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。45提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。46管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。五、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)11物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖2、公共管理制度21停車(chē)場(chǎng)管理須知A、停車(chē)場(chǎng)交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場(chǎng)車(chē)輛都應(yīng)自覺(jué)服從停車(chē)場(chǎng)保安人員的調(diào)度和管理。B、您不要亂停、亂放車(chē)輛，不要將車(chē)輛停放在阻礙其他車(chē)輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車(chē)輛禁止在小區(qū)停車(chē)過(guò)夜；如有特殊情況，經(jīng)物業(yè)相關(guān)部門(mén)核實(shí)批準(zhǔn)之后方可。C、請(qǐng)您不要將車(chē)輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺(jué)交納泊位費(fèi)并辦理停車(chē)證。E、出租車(chē)（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。F、對(duì)于違反本規(guī)定的車(chē)輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車(chē)及扣押；根據(jù)停車(chē)管理協(xié)議（配合政府相關(guān)執(zhí)法部門(mén)來(lái)處理）同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。22衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門(mén)口指定地點(diǎn)。B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。C、請(qǐng)您愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫(huà)、亂帖廣告、標(biāo)語(yǔ)。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。D、請(qǐng)您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。E、請(qǐng)您不要在樓梯間放置車(chē)輛或?qū)⑿?、家具、?chǔ)藏類(lèi)等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。23寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便；B、為免對(duì)他人的滋擾和對(duì)設(shè)施的損壞，請(qǐng)您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場(chǎng)所；C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；D、每年須對(duì)所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；E、對(duì)生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請(qǐng)不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。24綠化管理須知A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛(ài)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹(shù)木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。B、您不要攀折花草樹(shù)木，不要用樹(shù)木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護(hù)措施。C、請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D、請(qǐng)您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。E、請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。F、請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）31物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)32經(jīng)理助理崗位職責(zé)33環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)34保安部主管崗位職責(zé)35工程維修部主管職責(zé)36、服務(wù)中心主管職責(zé)4、人員配置和人員的素質(zhì)要求JT物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專(zhuān)多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定）六、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。11人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表（01）人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）總額（元/月）備注一管理人員61經(jīng)理12綜合辦公室主任13財(cái)務(wù)員14維修主管15保安主管16保潔主管1二普通員工571物業(yè)管理員32文員13維修員34保安員285綠化員26保潔員187食堂2三合計(jì)6312費(fèi)用測(cè)算管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表02工資福利費(fèi)測(cè)算表02序號(hào)項(xiàng)目金額（元/月）依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月M2）一基本工資/二福利費(fèi)注1暫按15測(cè)算三服裝費(fèi)注2四合計(jì)/3、綠化管理費(fèi)小區(qū)綠化面積為M2,綠化管理費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表（03）綠化管理測(cè)算表（03）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額（元/月）測(cè)算結(jié)果（元/月M2）備注1綠化工具費(fèi)2勞保用品費(fèi)3綠化用水費(fèi)/4農(nóng)藥化肥費(fèi)4、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表（04）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額（元/月）測(cè)算結(jié)果（元/月M2）1工具購(gòu)置費(fèi)2勞保用品費(fèi)3化糞池清掏費(fèi)/4垃圾外運(yùn)費(fèi)5環(huán)境消殺/6合計(jì)/注1化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為元，由于小區(qū)新建第一年將不會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用。5、保安費(fèi)保安費(fèi)測(cè)算表（05）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額（元/月）測(cè)算結(jié)果（元/月M2）1裝備費(fèi)2人身保險(xiǎn)費(fèi)/3房租費(fèi)（暫不計(jì)）/4聯(lián)建、治安費(fèi)5合計(jì)/6、辦公費(fèi)（全年開(kāi)支辦公費(fèi)約萬(wàn)元）5景觀再造費(fèi)6合計(jì)7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8、法定稅費(fèi)9、利潤(rùn)利潤(rùn)取1010、管理成本匯總表見(jiàn)（06）管理成本匯總表（06）序號(hào)項(xiàng)目金額（元/月）金額（元/月平方米）備注一管理成本1工資福利費(fèi)2維修及保養(yǎng)費(fèi)共用照明電梯商業(yè)和住宅水泵3綠化管理費(fèi)4清潔衛(wèi)生費(fèi)5保安費(fèi)6辦公費(fèi)7折舊費(fèi)8法定稅費(fèi)商業(yè)住宅9利潤(rùn)商業(yè)住宅10合計(jì)商業(yè)商業(yè)萬(wàn)M2住宅住宅萬(wàn)M2七、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施為將JT小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照全國(guó)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下一、基本服務(wù)1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；2、承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；3、管理人員和專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗；4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；6、建立客戶(hù)服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。急修1小時(shí)內(nèi)，特殊情況應(yīng)以最快速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；9、每年至少一次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率90以上。二、公共服務(wù)（一）安全管理10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤；11、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控；12區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；13、對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放；14、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記辦證管理；15、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（二）環(huán)境管理16、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；設(shè)制專(zhuān)有人員清查生活垃圾堆放，清理人員應(yīng)季節(jié)不同需及時(shí)清理的絕不拖延。17、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每月清潔一次；路燈、樓道燈每月清洗一次；設(shè)有巡檢人員，需當(dāng)時(shí)清掃或清理，按一定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)完成。18、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏；19、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；（可能有自來(lái)水公司完成）20、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；21、定期清除綠地雜草、雜物；22、定期預(yù)防花草、樹(shù)木病蟲(chóng)害（三）房屋管理23、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓道通道以及其他公共部位的門(mén)窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；由各部門(mén)責(zé)任人分擔(dān)區(qū)承擔(dān)，如隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)各主管，由主管有記錄報(bào)給工程部及時(shí)處理。24、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，隨時(shí)跟蹤裝修進(jìn)展?fàn)顩r，并通知有關(guān)部門(mén)；25、各組團(tuán)、棟、單元門(mén)、戶(hù)有明顯標(biāo)志。26、小區(qū)道路平整，主要通道及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范；27、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）；（四）設(shè)施、設(shè)備管理28、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；29、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；30、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；31、載人電梯實(shí)行24小時(shí)正常運(yùn)行，對(duì)于商業(yè)區(qū)定時(shí)開(kāi)啟；32、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；33、路燈、樓道燈完好率不低于9834、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；三、便民服務(wù)物業(yè)公司提供的無(wú)償服務(wù)（共計(jì)24項(xiàng)）類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1代請(qǐng)裝修、裝飾公司2代請(qǐng)家教、介紹保姆3代租售房屋、代租汽車(chē)4發(fā)布?xì)庀笮畔ⅰ?guó)內(nèi)外新聞信息5組織各種展銷(xiāo)活動(dòng)6無(wú)償配備醫(yī)藥急救箱7代訂中、西餐家政服務(wù)8代訂牛奶商9代購(gòu)車(chē)船、飛機(jī)票10代訂報(bào)刊、雜志11代辦旅游手續(xù)12電話(huà)留言服務(wù)務(wù)活動(dòng)13代訂酒店、客房14代購(gòu)代送禮品、鮮花禮儀服務(wù)15代辦喜事慶典、代辦喪事、免費(fèi)提供鼓門(mén)16提供圖書(shū)、音像制品交流17開(kāi)設(shè)棋、牌活動(dòng)場(chǎng)所18開(kāi)展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)19組織健身舞晨練隊(duì)（走步、太極拳等）20開(kāi)展球類(lèi)、健身培訓(xùn)文化娛樂(lè)服務(wù)21開(kāi)展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競(jìng)賽交流會(huì)22建立老年活動(dòng)組織，開(kāi)辦老年課堂23組織老年聯(lián)誼活動(dòng)老年服務(wù)24組織健康義診活動(dòng)25理發(fā)、美容、吃飯、住宿、洗澡等，辦理物業(yè)一卡統(tǒng)VIPVIP服務(wù)26業(yè)主持有物業(yè)VIP卡可享受應(yīng)季瓜果蔬菜和油米面的折上折優(yōu)惠，可做到低于市場(chǎng)價(jià)的110物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計(jì)62項(xiàng)）類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容價(jià)格待定1瓷磚改造2鋪貼普通地磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機(jī)6安裝分體式空調(diào)日常維修裝飾服務(wù)7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備10家用電器檢查、小修11換門(mén)鎖（材料自備）12更換、檢修開(kāi)關(guān)、插座13空調(diào)加氟利昂14配鑰匙、修鎖15查線(xiàn)、換線(xiàn)16自行車(chē)、摩托車(chē)小修17鐘表維修18更換燈泡、燈管19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器20木門(mén)窗維修21清洗抽油煙機(jī)22清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門(mén)鈴、櫥柜（不含材料）25修理更換水閥門(mén)、各類(lèi)軟管（不含材料）26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗簾、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30內(nèi)墻修理粉刷31配木門(mén)窗玻璃32室內(nèi)整體保潔33木地板打蠟34看護(hù)病人家政服務(wù)35上門(mén)收洗衣服（洗衣費(fèi)另記）與相關(guān)公司合作簽訂合法手續(xù)，保障業(yè)主利益。36接送小孩上學(xué)37家庭綠化盆景造型38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)39中、西餐40代購(gòu)、代售二手電腦家私41家政培訓(xùn)42清潔地毯、沙發(fā)43小學(xué)生中餐44學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班45提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人）46為老人讀報(bào),聊天47特殊安全服務(wù)48租售鮮花、盆景禮儀服務(wù)49代接、代送客人50健康檢查51建立健康檔案52家庭病床53兒童保健健康服務(wù)54健身培訓(xùn)55長(zhǎng)途電話(huà)56接發(fā)傳真57打字58復(fù)印59出租商務(wù)洽談室60出租會(huì)議室61租車(chē)商務(wù)服務(wù)62汽車(chē)美容四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家及慶陽(yáng)市標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好率9899制定維修技術(shù)人員專(zhuān)職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無(wú)破損立面，房屋無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用02房屋零修、急修及時(shí)率99100急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完成；急修不過(guò)夜，工作量過(guò)大以協(xié)商形式解決，并按照維修回訪制度進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100100分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99995由專(zhuān)職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率9599制定專(zhuān)職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹(shù)木無(wú)破壞、無(wú)黃土裸露、無(wú)病蟲(chóng)害現(xiàn)象06道路、車(chē)場(chǎng)完好率9599制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記及使用率錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車(chē)場(chǎng)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人07化糞池、雨水井、污水井完好率9599由工程維修部清理疏通及維修計(jì)劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無(wú)堵、無(wú)塌陷、井蓋完好無(wú)損08排水管明暗溝完好率9599維修工作依計(jì)劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，達(dá)到排水暢通無(wú)積水、無(wú)污染、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺09路燈完好率9598維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無(wú)損，夜間正常使用計(jì)劃維修保養(yǎng)，保持潔凈10停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)棚完好率9899每日檢查，隨壞隨修，達(dá)到車(chē)輛行駛停泊有序、車(chē)場(chǎng)無(wú)損壞、無(wú)積水、平坦整潔，設(shè)施完好無(wú)損11公共問(wèn)題設(shè)施以及小品雕塑完好率9599每日檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修定期按計(jì)劃實(shí)施維修、維護(hù)工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無(wú)損12小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率年1以下年1以下實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度，設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施人防、技防、物防三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全13消防、智98100每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)能化設(shè)施完好率合，確保設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損，各項(xiàng)記錄齊全14火災(zāi)發(fā)生率年1以下年1以下加強(qiáng)防火宣傳教育請(qǐng)消防官兵一年兩次培訓(xùn)消防知識(shí)，和防患措施，配齊消防器具，通過(guò)消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，并組織強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍15違章發(fā)生率1116違章處理率9599建立巡視制度，對(duì)區(qū)內(nèi)各類(lèi)違章通過(guò)巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，對(duì)違章現(xiàn)象跟蹤管理，建檔記錄，通過(guò)宣傳教育活動(dòng)使區(qū)內(nèi)居民自覺(jué)杜絕違章17住戶(hù)有效投訴率21按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，了解住戶(hù)需求，滿(mǎn)足住戶(hù)合理需要，及時(shí)為住戶(hù)排憂(yōu)解難，投訴處理有記錄，有回訪18住戶(hù)投訴處理率95100按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，了解住戶(hù)需求，滿(mǎn)足住戶(hù)合理需要，及時(shí)為住戶(hù)排憂(yōu)解難，投訴處理有記錄，有回訪19管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率90100管理人員持證上崗，培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有培訓(xùn)制度，培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，保證人員較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)20維修服務(wù)回訪率9599建立嚴(yán)格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門(mén)回訪與電話(huà)回訪結(jié)合，業(yè)主滿(mǎn)意、文明服務(wù)21居民對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率9598采取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段，開(kāi)展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)，在日常服務(wù)過(guò)程中及時(shí)收集住戶(hù)需求信息，盡可能滿(mǎn)足住戶(hù)需要，與住戶(hù)加強(qiáng)溝通，確保住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意程度，設(shè)有意見(jiàn)箱22檔案建立與完好率98100各種檔案資料專(zhuān)人管理、分類(lèi)存放、檢索方便，保證檔案資料齊全23管理費(fèi)收繳率9095按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和亂收費(fèi)，合理使用費(fèi)用，做到取之于民、用之于民八、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)為了將JT項(xiàng)目建設(shè)成為全國(guó)一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)管理公司將依照全國(guó)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，我們的目標(biāo)是自JT業(yè)主入住一年內(nèi)獲得慶陽(yáng)市達(dá)標(biāo)住宅稱(chēng)號(hào)；二年內(nèi)獲得慶陽(yáng)市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；三年內(nèi)獲得慶陽(yáng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內(nèi)成為甘肅省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。物業(yè)服務(wù)VIP方案隨著物業(yè)服務(wù)水平對(duì)小區(qū)房屋的銷(xiāo)售以及居住的質(zhì)量影響越來(lái)越大，如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進(jìn)金江名都后期銷(xiāo)售，首先要提高物業(yè)管理的配置及服務(wù)水平，使金江名都業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務(wù)。一、日常維護(hù)1對(duì)業(yè)主房屋的管理每月進(jìn)行定期檢查并記錄。檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺(jué)得自己的房屋就算沒(méi)有時(shí)間來(lái)看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對(duì)自己的房屋有所了解。（可為業(yè)主的空置房進(jìn)行簡(jiǎn)單清掃），業(yè)主的檢查記錄進(jìn)行專(zhuān)門(mén)存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。2對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備的管理每月定期進(jìn)行檢查，把檢查、維修計(jì)劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運(yùn)行情況。3維修速度業(yè)主報(bào)修，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在15分鐘內(nèi)到業(yè)主報(bào)修現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時(shí)性），讓業(yè)主感覺(jué)到維修的“深圳速度”。有問(wèn)題不推卸責(zé)任，以顧全大局業(yè)主至上為出發(fā)點(diǎn)而后與開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)、協(xié)商得以中和。4對(duì)公共設(shè)施采取24小時(shí)值班制，晚上也安排人員進(jìn)行值班，以確保設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。二、環(huán)境衛(wèi)生為提高及金江名都的清潔度，綜合小區(qū)以實(shí)際所需投放垃圾桶，這樣可以保證垃圾合理裝需量，無(wú)垃圾外露現(xiàn)象，保潔員每天配合環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運(yùn)出小區(qū)。保潔員對(duì)每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進(jìn)行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。消防樓梯、窗戶(hù)等及時(shí)保潔，確保每棟樓達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求。三、綠化養(yǎng)護(hù)定期施肥、及時(shí)修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長(zhǎng)。種植時(shí)設(shè)計(jì)出各種圖案定型，按定型的圖案進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。使金江名都的綠化特色與其他園區(qū)不同。四、交通秩序及車(chē)輛停放為使金江名都的交通順暢，車(chē)輛的停放井然有序。設(shè)專(zhuān)門(mén)的交通指揮崗，進(jìn)入金江名都的車(chē)輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好車(chē)輛。交通指揮崗熟悉所有停放在金江名都的車(chē)輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來(lái)，就指引其往固定的車(chē)位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。五、安防根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的安全系數(shù)。并設(shè)有金江名都門(mén)衛(wèi)形象崗六、收費(fèi)服務(wù)物業(yè)公司為方便每戶(hù)業(yè)主交收物業(yè)費(fèi)，采用多種方式上門(mén)、自交、在銀行開(kāi)戶(hù)，物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目都可以在銀行代交，物業(yè)公司收到銀行代收的費(fèi)用后，用短信反饋給業(yè)主，這樣可以解決業(yè)主的諸多不便物業(yè)公司也可以及時(shí)收到各種費(fèi)用。七、物業(yè)服務(wù)中心增設(shè)服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及QQ群，增設(shè)園區(qū)固定公開(kāi)意見(jiàn)箱，使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對(duì)業(yè)主有更貼心的服務(wù)。增設(shè)親和大使，對(duì)業(yè)主的孩子及老人重點(diǎn)關(guān)注，孩子及老人的生日、節(jié)日時(shí)送小卡片、小禮物等，增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)公司的感情。八、特約服務(wù)增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù)，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購(gòu)買(mǎi)機(jī)票、訂餐、旅游咨詢(xún)等，使業(yè)主更省心。見(jiàn)（有償和無(wú)償服務(wù)表）九、制定標(biāo)準(zhǔn)的管理程序服務(wù)人員統(tǒng)一的服務(wù)方式及服務(wù)程序，以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平。九、物業(yè)公司服務(wù)時(shí)間承諾見(jiàn)下表表1項(xiàng)目?jī)?nèi)容處理時(shí)間前臺(tái)接聽(tīng)電話(huà)接聽(tīng)客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)鈴響3聲內(nèi)新租戶(hù)進(jìn)駐接待登記、辦理領(lǐng)取鑰匙、填寫(xiě)用戶(hù)資料手續(xù)與用戶(hù)進(jìn)行室內(nèi)設(shè)施驗(yàn)收、記錄電表讀數(shù)按用戶(hù)預(yù)約時(shí)間到達(dá)表2項(xiàng)目?jī)?nèi)容處理時(shí)間大廈小區(qū)出入證辦理用戶(hù)、裝修人員及外來(lái)人員大廈出入證手續(xù)10分鐘內(nèi)完成非辦公時(shí)間加班為用戶(hù)辦理非辦公時(shí)間加班或使用空調(diào)手續(xù)10分鐘內(nèi)完成辦租用停車(chē)位手續(xù)為用戶(hù)辦理摩托車(chē)、自行車(chē)停放及車(chē)牌發(fā)放手續(xù)10分鐘內(nèi)完成制作水牌為用戶(hù)辦理公司水牌制作及安掛水牌7個(gè)工作日內(nèi)完成使用專(zhuān)梯為用戶(hù)辦理使用專(zhuān)用貨梯搬運(yùn)貨物手續(xù)10分鐘內(nèi)完成收購(gòu)廢品為用戶(hù)辦理上門(mén)收購(gòu)廢品服務(wù)的預(yù)登記即時(shí)受理；按預(yù)約時(shí)間上門(mén)收購(gòu)物品寄存為用戶(hù)辦理租用倉(cāng)庫(kù)臨時(shí)寄存物品手續(xù)10分鐘內(nèi)完成租用會(huì)議室為用戶(hù)或外來(lái)客戶(hù)辦理租用會(huì)議室的預(yù)約登記10分鐘內(nèi)完成大件物品放行為用戶(hù)辦理大件物品放行手續(xù)10分鐘內(nèi)審批用戶(hù)投訴受理用戶(hù)投訴即時(shí)受理；1小時(shí)內(nèi)給予答復(fù)，如需書(shū)面回復(fù)。3個(gè)工作日內(nèi)完成用戶(hù)遷出小區(qū)大廈辦理用戶(hù)填寫(xiě)搬離資料。退還鑰匙。交清各項(xiàng)費(fèi)用等手續(xù)30分鐘內(nèi)完成收取管理費(fèi)、維修費(fèi)、保證金及其他費(fèi)用支票交費(fèi)驗(yàn)票、開(kāi)發(fā)票現(xiàn)金交費(fèi)驗(yàn)鈔、開(kāi)發(fā)票或?qū)I(yè)收據(jù)10分鐘內(nèi)完成10分鐘內(nèi)完成查詢(xún)管理費(fèi)、電費(fèi)、維修費(fèi)、裝修保證金等查找資料，給用戶(hù)滿(mǎn)意的答復(fù)10分鐘內(nèi)完成臨時(shí)打印管理費(fèi)單將管理費(fèi)單打印好送交用戶(hù)10分鐘內(nèi)完成收管理費(fèi)匯款匯款到賬、發(fā)票（數(shù)據(jù)）開(kāi)出后送到用戶(hù)房間3個(gè)工作日內(nèi)完成派發(fā)管理費(fèi)“付款通知書(shū)”送到用戶(hù)房間或郵寄給外地付每月10日前完成裝修驗(yàn)收合格；退還保證金將裝修保證金退還用戶(hù)收回裝修公司交來(lái)的施工出入證及保證金收據(jù)，并退還保證金3個(gè)工作日內(nèi)完成10分鐘內(nèi)完成表3項(xiàng)目?jī)?nèi)容處理時(shí)間主入口、大堂和停車(chē)場(chǎng)借用手推車(chē)、雨傘、雨鞋、打氣筒等為用戶(hù)辦理借用及歸還手推車(chē)、10分鐘內(nèi)完成雨傘手續(xù)物品檢查放行為用戶(hù)辦理物品檢查放行手續(xù)10分鐘內(nèi)完成出入登記為用戶(hù)辦理出入登記手續(xù)10分鐘內(nèi)完成停車(chē)場(chǎng)車(chē)場(chǎng)出、入道阻塞疏通車(chē)輛、排除設(shè)備故障、3分鐘內(nèi)到達(dá),設(shè)法盡快通車(chē)10分鐘內(nèi)恢復(fù)正常通車(chē)車(chē)輛安全檢查提醒停車(chē)的客人關(guān)好門(mén)窗、帶走貴重物品，對(duì)車(chē)輛檢查登記，10分鐘內(nèi)完成請(qǐng)客人簽名確認(rèn)（如車(chē)輛在入車(chē)場(chǎng)前有無(wú)損壞現(xiàn)象）協(xié)助調(diào)查失物根據(jù)用戶(hù)提供的線(xiàn)索，開(kāi)展調(diào)查1小時(shí)內(nèi)回復(fù)保安小區(qū)內(nèi)部安全防范工作守護(hù)、巡邏等內(nèi)部安全防范服務(wù)全天24小時(shí)小區(qū)監(jiān)控監(jiān)控大廈、小區(qū)主要出入口、電梯、通道等全天24小時(shí)煙感警鈴報(bào)警到達(dá)報(bào)警地點(diǎn)核實(shí)情況，迅速組織撲救和疏散人員（如屬火警）3分鐘內(nèi)完成火警電話(huà)報(bào)警到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)組織撲救和疏散3分鐘內(nèi)完成用戶(hù)被搶或生命財(cái)產(chǎn)受到威脅的報(bào)警求救電話(huà)組織人員布控堵截，現(xiàn)場(chǎng)控制并調(diào)查處理嫌疑人等，協(xié)助用戶(hù)報(bào)案，協(xié)助用戶(hù)將傷員送往醫(yī)院搶救5分鐘內(nèi)完成用戶(hù)報(bào)失竊組織人員布控堵截，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查處理，協(xié)助用戶(hù)報(bào)警5分鐘內(nèi)完成用戶(hù)請(qǐng)求援助電話(huà)趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理或協(xié)助用戶(hù)報(bào)警（視情而定）5分鐘內(nèi)完成治安、消防的咨詢(xún)服務(wù)答復(fù)用戶(hù)有關(guān)小區(qū)治安、消防方面的疑問(wèn)當(dāng)面答復(fù)或1個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)代鎖（開(kāi)）門(mén)戶(hù)（1）為用戶(hù)辦理委托鎖門(mén)手續(xù)（2）檢查發(fā)現(xiàn)用戶(hù)未鎖門(mén)，加鎖門(mén)戶(hù)，與用戶(hù)緊急聯(lián)絡(luò)人進(jìn)行電話(huà)聯(lián)系并按其意見(jiàn)處理（3）為用戶(hù)辦理代鎖或開(kāi)門(mén)手續(xù)（1）10分鐘內(nèi)完成5分鐘內(nèi)加鎖，10分鐘內(nèi)與緊急聯(lián)絡(luò)人聯(lián)系（3）5分鐘內(nèi)到達(dá)表4項(xiàng)目?jī)?nèi)容處理時(shí)間勸阻推銷(xiāo)阻止推銷(xiāo)人員在大廈進(jìn)行推銷(xiāo)7分鐘內(nèi)到達(dá)回訪用戶(hù)咨詢(xún)對(duì)管理工作的意見(jiàn)，了解用戶(hù)需求每月不少于10家綠化管理全面檢查小區(qū)內(nèi)部及外圍植物每天不少于2次工程維修工程報(bào)修受理用戶(hù)室內(nèi)設(shè)施工程報(bào)修一經(jīng)受理3分鐘內(nèi)出工程單報(bào)修；15分鐘內(nèi)電話(huà)回復(fù)用戶(hù)開(kāi)通電話(huà)將電話(huà)信號(hào)放至用戶(hù)單元外線(xiàn)遷入或開(kāi)通專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)（1）接開(kāi)通單后1時(shí)內(nèi)完成（2）收到開(kāi)通單且電信局將信號(hào)放入小區(qū)內(nèi)1小時(shí)完成室內(nèi)通訊設(shè)備布置配合用戶(hù)布置室內(nèi)通訊設(shè)備15分鐘內(nèi)到達(dá)排除電訊故障為用戶(hù)維修電話(huà)無(wú)電流、無(wú)響鈴等電訊故障30分鐘內(nèi)到達(dá)工程咨詢(xún)服務(wù)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)受理用戶(hù)對(duì)有關(guān)室內(nèi)或大廈內(nèi)工程方面的咨詢(xún)15分鐘內(nèi)到達(dá)，當(dāng)場(chǎng)解答通訊線(xiàn)路故障小區(qū)內(nèi)部線(xiàn)路或設(shè)備問(wèn)題電信局設(shè)備問(wèn)題（1）1個(gè)工作日內(nèi)解決（2）與電信局聯(lián)系，當(dāng)天內(nèi)答復(fù)電子門(mén)鎖故障處理用戶(hù)大門(mén)外電子門(mén)鎖故障15分鐘內(nèi)到達(dá)，簡(jiǎn)單故障當(dāng)場(chǎng)解決；重大故障不能修復(fù)者，當(dāng)場(chǎng)解釋原因公共電視故障處理電視信號(hào)受到干擾或因其他原因接收不到電視一般故障特殊情況20分鐘內(nèi)到達(dá)當(dāng)場(chǎng)解決向用戶(hù)解釋原因及預(yù)計(jì)修復(fù)期限用戶(hù)其他弱電設(shè)備故障解決用戶(hù)其他弱電設(shè)備故障接報(bào)后勤部5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)解決；因故不能解決的說(shuō)明原因用戶(hù)室內(nèi)二次裝修審批只作簡(jiǎn)單的間隔，不涉及樓棟中央系統(tǒng)的修改涉及大廈中央空調(diào)、消防系統(tǒng)等的修改資金齊全，2個(gè)工作日內(nèi)批復(fù)資料齊全，3個(gè)工作日內(nèi)批復(fù)整層客戶(hù)，5個(gè)工作日內(nèi)批復(fù)表5項(xiàng)目?jī)?nèi)容處理時(shí)間用戶(hù)申請(qǐng)裝修驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解釋清楚、發(fā)整改通知驗(yàn)收通過(guò)填寫(xiě)驗(yàn)收合格文件、交財(cái)務(wù)部辦理退裝修保證金按預(yù)約時(shí)間到達(dá)；1小時(shí)內(nèi)完成2個(gè)工作日內(nèi)完成用戶(hù)室內(nèi)跳閘為用戶(hù)重新復(fù)位（不包查線(xiàn)）15分鐘內(nèi)到達(dá)更換光管、啟輝器按用戶(hù)要求更換損壞的光管、啟輝器30分鐘內(nèi)到達(dá)；15分鐘內(nèi)完成更換鎮(zhèn)壓流器、光管腳按用戶(hù)要求更換損壞的鎮(zhèn)流器、光管腳30分鐘內(nèi)到達(dá)；25分鐘內(nèi)完成更換開(kāi)關(guān)、插座按用戶(hù)要求更換損壞的開(kāi)關(guān)、插座30分鐘內(nèi)到達(dá)；30分鐘內(nèi)完成更換石英燈按用戶(hù)要求更換損壞的石英燈（含鎮(zhèn)流器）30分鐘內(nèi)到達(dá)；30分鐘內(nèi)完成加裝光管盤(pán)按用戶(hù)要求加裝光管盤(pán)30分鐘內(nèi)到達(dá)；1小時(shí)內(nèi)完成加裝電源插座按用戶(hù)要求加裝電源插座30分鐘內(nèi)到達(dá)維修玻璃門(mén)維修玻璃門(mén)因下墜、松脫等造成的故障30分鐘內(nèi)到達(dá)；1小時(shí)內(nèi)完成維修安裝球鎖、抽屜鎖為用戶(hù)維修或加裝球鎖、抽屜鎖30分鐘內(nèi)到達(dá)；1小時(shí)，內(nèi)完成房間天花按用戶(hù)要求更換房間天花維修用戶(hù)房間天花下墜1小時(shí)內(nèi)到達(dá)；15分鐘內(nèi)完成30分鐘內(nèi)到達(dá)；1小時(shí)內(nèi)完成增改噴淋頭按用戶(hù)要求增改室內(nèi)噴淋頭約定時(shí)間后3個(gè)工作日內(nèi)完成空調(diào)漏水按用戶(hù)要求維修室內(nèi)空調(diào)漏水（接水盤(pán)堵塞）15分鐘內(nèi)到達(dá)；1。5小時(shí)內(nèi)完成表6項(xiàng)目?jī)?nèi)容處理時(shí)間清潔管理公共走廊、電梯候梯廳清潔保持地面清潔無(wú)水漬、污漬、紙屑、塵土每天每層不少于5次清潔檢查全面檢查小區(qū)、樓棟清潔巡查清潔樓層樓道、洗手間、茶水間等公共設(shè)施每天不少于2次每天不少于6次洗手間、茶水間等公共設(shè)施清潔全面洗擦清潔公共設(shè)施，保持設(shè)施不留灰塵污漬、無(wú)異味收集處理茶水間、垃圾處8001800內(nèi)清潔不少于6次（節(jié)假日除外）每天不少于4次雨天防滑措施在大堂內(nèi)鋪放紅色地毯，大廈小區(qū)出入口處放置“小心地滑”的黃色警示牌，做放防滑措施工作15分鐘內(nèi)完成提供裝雨傘服務(wù)在大廈小區(qū)出入口為用戶(hù)派發(fā)傘袋，并清掃門(mén)口雨積水10分鐘內(nèi)完成突發(fā)事件處理客人困梯求救立即啟用對(duì)講電話(huà)與困梯客人進(jìn)行聯(lián)絡(luò)；趕赴現(xiàn)場(chǎng)解救被困人員即時(shí)受理，5分鐘內(nèi)解救被困人員水浸、水管爆裂等突發(fā)事件緊急處理即時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)閉水源，處理水浸；搶修水管（如水管爆裂）；協(xié)助用戶(hù)搶救資料（水浸室內(nèi)），并通知清潔公司清理積水5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)供電局停電應(yīng)急處理主供電源轉(zhuǎn)備供電源（2）主備供電源轉(zhuǎn)為發(fā)電機(jī)供電自動(dòng)轉(zhuǎn)電30秒內(nèi)小區(qū)事先通知停電播放事先錄制的錄音磁帶或緊急廣播，或發(fā)放通知提示用戶(hù)盡快做好停電前的準(zhǔn)備工作；對(duì)樓層進(jìn)行仔細(xì)巡查，發(fā)現(xiàn)用戶(hù)被困房間時(shí)，采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理停電前20分鐘播放或發(fā)放通知遇到大廈（小區(qū)）突然停電將停電原因向客戶(hù)緊急廣播，或采用其他方式通告客戶(hù)提示客戶(hù)未恢復(fù)供電不要乘搭電梯；檢查有否困梯，組織解救被困人員3分鐘內(nèi)通知十、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳規(guī)定為保障用戶(hù)在本物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以達(dá)到投資保值和升值的效果，因此各業(yè)主/用戶(hù)亦需要承擔(dān)本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開(kāi)支等費(fèi)用，按時(shí)交納管理費(fèi)。1費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的核定11根據(jù)政府物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)及配套設(shè)施的檔次和物價(jià)局的審批標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理收費(fèi)，具體情況請(qǐng)參見(jiàn)財(cái)務(wù)部政府經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)價(jià)目表。2費(fèi)用使用21管理費(fèi)主要用以支付下列各項(xiàng)之費(fèi)用管理及其他服務(wù)人員酬金、津貼、福利及辦公費(fèi)用；公共地方安全管理服務(wù)；公共地方清潔服務(wù)；公共地方環(huán)境保護(hù)；公共地方園藝綠化；公共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)等）；聘請(qǐng)專(zhuān)營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員之費(fèi)用；公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用；其他管理上必須的支出。3現(xiàn)行之管理費(fèi)金額可隨日后實(shí)際開(kāi)支而調(diào)整，調(diào)整前會(huì)先通告各用戶(hù)，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)或物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)。4交費(fèi)辦法41用戶(hù)入伙前必須到物業(yè)管理公司指定的銀行開(kāi)辦存折，或物業(yè)指定財(cái)務(wù)處，日后一切費(fèi)用可按這兩種方式進(jìn)行繳費(fèi)42用戶(hù)入伙后，應(yīng)每月按規(guī)定繳交管理費(fèi)和水、電及其他有關(guān)費(fèi)用，財(cái)務(wù)部每月月底將用戶(hù)本月發(fā)生的費(fèi)用通知單送達(dá)用戶(hù)，用戶(hù)須在次月十五日前（合計(jì)十五天）將費(fèi)用存入指定的銀行或到物業(yè)財(cái)務(wù)處繳清費(fèi)用。43如在交款期內(nèi)未收到用戶(hù)的付款，物業(yè)管理公司將發(fā)出有效期為三十天的催繳通知，如到第二個(gè)交繳費(fèi)時(shí)間，還未見(jiàn)用戶(hù)繳款，物業(yè)管理公司將采取有效的措施來(lái)催促用戶(hù)繳款。并每天按該金額的萬(wàn)分之五收取滯納金。44用戶(hù)如對(duì)交款通知單所列金額有異議，可在交款期的前五天與物業(yè)管理公司聯(lián)系，但不可借故拖延付款。如屬技術(shù)問(wèn)題，短時(shí)間無(wú)法解決，應(yīng)經(jīng)物業(yè)管理公司確認(rèn)同意，可以延期。45各項(xiàng)繳交費(fèi)用以銀行回單到達(dá)物業(yè)管理公司為準(zhǔn)，到達(dá)后用戶(hù)可向物業(yè)管理公司索取財(cái)務(wù)票據(jù)。5管理費(fèi)用收繳工作規(guī)程51目的為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用收繳的規(guī)范管理，確保物業(yè)管理費(fèi)用收繳工作的順利開(kāi)展。52適用范圍適用于各類(lèi)物業(yè)管理費(fèi)用的收繳。53職責(zé)531管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本規(guī)程。532物業(yè)部主任負(fù)責(zé)管理費(fèi)用催繳工作的過(guò)程實(shí)施和控制。533財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取。534物業(yè)管理員和各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)具體執(zhí)行本規(guī)程。54工作規(guī)程541物業(yè)管理費(fèi)用主要指物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)管理費(fèi)、水電費(fèi)、裝修管理費(fèi)用、有償維修費(fèi)用等。542物業(yè)管理費(fèi)用的收繳統(tǒng)一由財(cái)務(wù)部具體負(fù)責(zé)。543物業(yè)管理費(fèi)用的計(jì)算日期是每月的30日至下月的30日為1個(gè)月。544物業(yè)管理費(fèi)用的集中收繳日期是每月的1日至15日收取上月的管理費(fèi)用。注（物業(yè)管理費(fèi)是按月計(jì)算，但按年收?。?45物業(yè)管理費(fèi)用的收繳步驟由工程部負(fù)責(zé)水、電、氣的管理人員在每月25日左右對(duì)用戶(hù)的水、電、氣表進(jìn)行抄讀，并將抄讀結(jié)果及時(shí)記錄于用戶(hù)水、電、氣抄讀記錄表，全部抄讀結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)將抄讀結(jié)果報(bào)給財(cái)務(wù)部，同時(shí)應(yīng)復(fù)印一份留底。由管理處前臺(tái)將每月的維修單的第三聯(lián)進(jìn)行整理后在每月25日左右一同交給財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部根據(jù)工程部人員抄讀的水電氣結(jié)果、維修單的維修費(fèi)用和用戶(hù)使用物業(yè)的實(shí)際情況，將用戶(hù)的所有費(fèi)用及時(shí)計(jì)入電腦收費(fèi)系統(tǒng)。在每月30日前電腦打印出交款通知書(shū)，然后客戶(hù)服務(wù)部以電話(huà)通知、人工派送、郵寄等方式將全部交款通知書(shū)及時(shí)傳遞給客戶(hù)。在集中收繳日期內(nèi)，及時(shí)收繳用戶(hù)的各項(xiàng)管理費(fèi)用，并做好有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。546物業(yè)管理費(fèi)用的催繳1）催款通知書(shū)發(fā)出15日后，用戶(hù)未及時(shí)交納管理費(fèi)用時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)將管理費(fèi)用催繳名單（原件留底）做好統(tǒng)計(jì)，然后復(fù)印一份及時(shí)交物業(yè)部進(jìn)行處理。2）由物業(yè)主任按其名單首次將催款通知書(shū)以人工派送的方式送給用戶(hù)，并由用戶(hù)在通知簽收表進(jìn)行簽收。1）用戶(hù)收到費(fèi)用催繳通知單后，在一個(gè)星期內(nèi)仍未繳納費(fèi)用時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)繼續(xù)做好費(fèi)用催繳名單的統(tǒng)計(jì)并交物業(yè)部進(jìn)行處理，物業(yè)主任收到后則應(yīng)立即第二次將催款通知書(shū)以人工派送形式安排客戶(hù)管理員再次拜訪時(shí)送給用戶(hù)并了解原因，同時(shí)還應(yīng)做好與用戶(hù)的溝通協(xié)調(diào)工作，直到用戶(hù)有一個(gè)妥善的答復(fù)。2）用戶(hù)第二次收到費(fèi)用催繳通知單后在一個(gè)星期內(nèi)還是沒(méi)有繳納時(shí)，則財(cái)務(wù)部應(yīng)再次做好費(fèi)用催繳名單的統(tǒng)計(jì)并交客戶(hù)服務(wù)部進(jìn)行處理，客戶(hù)主任收到后則應(yīng)立即第三次開(kāi)具催款通知書(shū)并出具書(shū)面催繳通知以人工派送形式親自和物業(yè)管理員一同拜訪時(shí)送給用戶(hù)并了解原因，同時(shí)還應(yīng)做好與用戶(hù)的溝通協(xié)調(diào)工作，直到用戶(hù)有一個(gè)妥善的答復(fù)。3）若用戶(hù)仍不繳納時(shí)，則財(cái)務(wù)部對(duì)催繳名單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)確認(rèn)后交客戶(hù)服務(wù)部，由客戶(hù)服務(wù)部書(shū)面報(bào)告公司，由公司采取有效措施進(jìn)行處理。4）催款通知書(shū)以書(shū)面形式和人工派送的方式傳達(dá)三次為準(zhǔn)。超過(guò)三次后，用戶(hù)仍未繳納管理費(fèi)用時(shí)，則物業(yè)管理公司有權(quán)采取有效的強(qiáng)制措施對(duì)拖欠用戶(hù)進(jìn)行處理。547用戶(hù)欠費(fèi)的管理措施1欠費(fèi)用戶(hù)的條件欠費(fèi)在1個(gè)月以上的用戶(hù)均為欠費(fèi)用戶(hù)。2物業(yè)管理公司對(duì)欠費(fèi)用戶(hù)在1個(gè)至3個(gè)月內(nèi)可采取的管理措施主要有2個(gè)月內(nèi)由公司領(lǐng)導(dǎo)出面進(jìn)行協(xié)調(diào)解決；對(duì)協(xié)調(diào)不成的用戶(hù)和欠費(fèi)達(dá)2個(gè)月以上者，物業(yè)管理公司在物業(yè)的明顯出入口對(duì)欠費(fèi)用戶(hù)進(jìn)行張榜公布；欠費(fèi)達(dá)3個(gè)月以上（含3個(gè)月）的用戶(hù)，物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)其欠費(fèi)用戶(hù)采取向當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行起訴等有效措施。具體由客戶(hù)主任根據(jù)公司要求組織落實(shí)。所有欠費(fèi)用戶(hù)未經(jīng)物業(yè)管理公司許可均不允許搬出公司物品，直到交清所欠費(fèi)用或經(jīng)過(guò)法院判決辦完有關(guān)手續(xù)為止。附表通知簽收表十一、入伙管理工作規(guī)程1目的規(guī)范用戶(hù)入伙管理工作，確保用戶(hù)順利入伙。2適用范圍適用于用戶(hù)入伙的管理工作。3職責(zé)31管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)組織安排入伙工作。32物業(yè)部主任負(fù)責(zé)組織安排入伙工作。33物業(yè)部管理員負(fù)責(zé)具體辦理入伙手續(xù)。34財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)入伙費(fèi)用。35工程部負(fù)責(zé)樓宇整改的跟進(jìn)和水電的開(kāi)通工作。4工作規(guī)程41入伙、業(yè)主、用戶(hù)、客戶(hù)的定義1）入伙定義是指用戶(hù)收到書(shū)面入住通知，并辦理完相應(yīng)手續(xù)。用戶(hù)收到入住通知單上通知辦理入住的時(shí)間，視為入住時(shí)間。2）業(yè)主定義指物業(yè)所有權(quán)人。3）用戶(hù)定義指物業(yè)所有權(quán)人（即業(yè)主）和物業(yè)使用人（即租戶(hù)）。在手冊(cè)稱(chēng)呼和意見(jiàn)征詢(xún)等場(chǎng)合以“用戶(hù)”進(jìn)行稱(chēng)呼。4）客戶(hù)定義一般指物業(yè)所有權(quán)人、物業(yè)的使用人和外部客戶(hù)。在一般日常管理工作中均以“客戶(hù)”稱(chēng)呼。42本規(guī)程中的“入伙”主要是指用戶(hù)入住。43用戶(hù)入伙的準(zhǔn)備指業(yè)主入住和租戶(hù)入住5業(yè)主入伙51業(yè)入伙資料的準(zhǔn)備；1）根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況編寫(xiě)和印刷住戶(hù)手冊(cè)、業(yè)主公約總則、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)、入伙通知書(shū)；2）入伙通知書(shū)的內(nèi)容要求寫(xiě)明物業(yè)管理公司的辦公地點(diǎn)以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理處、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)用明細(xì)，并附簡(jiǎn)明扼要的入住流程等；3）印刷以下各類(lèi)入伙表格（以下表格因入伙物業(yè)的不同表格內(nèi)空有所不同，略）鑰匙領(lǐng)用/移交登記表；裝修申請(qǐng)表；物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)；物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)；房屋交接驗(yàn)收表；用戶(hù)入住情況登記表。4）設(shè)計(jì)辦理入伙手續(xù)流程圖見(jiàn)7。52入伙時(shí)的環(huán)境布置涉及服務(wù)標(biāo)識(shí)牌的按VI設(shè)計(jì)辦理1入口處掛“歡迎您喬遷”橫幅和插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛；2樹(shù)立指路牌，由入口處到物業(yè)管理處或至辦理入住的現(xiàn)場(chǎng)。3“入口處”標(biāo)明物業(yè)管理處的辦公地址和辦公時(shí)間。4）物業(yè)管理公司對(duì)入住辦公環(huán)境的布置掛燈籠，飄小彩帶，擺放花藍(lán)、盆景，給人以隆重、喜慶的氣氛張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”，各窗口標(biāo)識(shí)清楚，一目了然；管理人員著裝整潔，精神飽滿(mǎn)；53客戶(hù)服務(wù)部依據(jù)物業(yè)管理公司議定的入伙時(shí)間，提前向業(yè)主發(fā)出入伙通知。54業(yè)主收到入伙通知書(shū)后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理處辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來(lái)的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，客戶(hù)服務(wù)部客戶(hù)管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)；超過(guò)規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，客戶(hù)服務(wù)部應(yīng)將情況向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，由公司領(lǐng)導(dǎo)決定是否登報(bào)催辦。55入伙手續(xù)的辦理（詳見(jiàn)入伙手續(xù)流程圖）1）在收樓驗(yàn)房時(shí)，客戶(hù)管理員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在房屋交接驗(yàn)收表中。3）辦完業(yè)主入住手