1金江名都居住小區(qū)物業(yè)管理方案目錄一、項(xiàng)目概況二、序言三、物業(yè)管理內(nèi)容四、物業(yè)管理模式五、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度六、物業(yè)費(fèi)的成本測算七、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施八、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)九、物業(yè)服務(wù)時(shí)間承諾十、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳規(guī)定十一、入伙管理工作規(guī)程十二、物業(yè)管理服務(wù)理念十三、業(yè)戶服務(wù)十四、社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)想十五、固定資產(chǎn)、易耗品及管理費(fèi)用成本測算2一、項(xiàng)目概況1地理位置該項(xiàng)目位于慶陽市與西峰區(qū)的結(jié)合部，東路，西路，南街。北街2項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地HM28641居住區(qū)用地HM258300住宅用地HM2325314公建用地HM237895道路用地HM253636公共綠地HM21661552其它用地HM2居住戶數(shù)戶1690居住人數(shù)人戶均人數(shù)人/戶總建筑面積萬M2324153211居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬M2住宅建筑面積萬M2188251公建面積萬M240052大賣場總建筑面積萬M258886項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值大賣場面積萬M21938512公建面積萬M230835地下車庫及人防萬M23底層架空面積萬M2住宅平均層數(shù)層233人口毛密度人/HM230住宅建筑配套密度（毛）套/HM2住宅建筑配套密度（凈）套/HM2住宅建筑面積毛密度萬M2/HM2住宅建筑面積凈密度萬M2/HM2容積率萬M2/HM2停車率停車位輛1295地面停車率地面停車位輛住宅建筑凈密度239760建筑密度綠地率416二、序言金江名都由慶陽市金江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司集團(tuán)開發(fā)。位于慶陽市西峰區(qū)，占地面積583萬平方米，總建筑面積324萬平方米，高層住宅為主，部分商業(yè)用途用房為輔的綜合項(xiàng)目，共計(jì)有高層住宅戶數(shù)1690戶。既具都市的繁華，又有怡人的環(huán)境，項(xiàng)目配套有電梯37部，車位總數(shù)1295個(gè)；豪華會所2050平方米。針對慶陽金江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對金江名都的服務(wù)和管理工作提出的高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，物業(yè)管理有限公司在此提出對金江名都服務(wù)和管理工作的構(gòu)想和實(shí)施方案。服務(wù)和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思創(chuàng)新，墨守成規(guī),應(yīng)該科學(xué)、客觀地進(jìn)行物業(yè)管理設(shè)計(jì)和策劃，物業(yè)公司在資深管理人員的指導(dǎo)下，為客戶度身定制服務(wù)及管理模式，踏踏實(shí)實(shí)地協(xié)助管理方抓好每個(gè)服務(wù)和管理細(xì)節(jié)，創(chuàng)立領(lǐng)先服務(wù)品牌，提升物業(yè)價(jià)值。我們擬定的服務(wù)及管理方案應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)1確保業(yè)戶獲得高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，滿足業(yè)戶的主要需求；2支持和促進(jìn)金江名都的商業(yè)物業(yè)的招租工作；及后續(xù)銷售工作；3確保金江名都物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的服務(wù)和管理；44確保投資商獲得良好且長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。同時(shí)，服務(wù)及管理方案應(yīng)該達(dá)到以下要求1科學(xué)、高效符合高層住宅項(xiàng)目的管理原理；2實(shí)際、可行符合金江名都的實(shí)際情況并注重可操作性。3節(jié)省、降耗最大程度降低運(yùn)營管理成本的同時(shí)保證高標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)質(zhì)量。三、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，服務(wù)與業(yè)主，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理11建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面A、工作的主動(dòng)性管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。12共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。13市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。范圍包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制5度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別，如車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。14智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)業(yè)主報(bào)警系統(tǒng)（物業(yè)保衛(wèi)室），周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合JT智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理在JT我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。21衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。22環(huán)境管理JT的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。3綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。4、治安消防管理治安消防管理工作是JT重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。5、車輛交通管理對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、公共管理61住戶裝修管理在JT物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，有物業(yè)提供滅火器材，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。62搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。63協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)性公共服務(wù)6即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。貫穿于物業(yè)管理之中。如清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。8、委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如為高層住戶24小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。9、經(jīng)營性多種服務(wù)即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造JT溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在JT這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。四、物業(yè)管理模式居住在JT社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。1、管理方法11嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。12提供共管式服務(wù)。13嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。14運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。15啟動(dòng)CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。2、運(yùn)作程序可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。3、實(shí)施措施31治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。32裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。33精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。34合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。35發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。36在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作37超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。38開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)4、管理手段41啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。742執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。通過獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。43建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。44工資獎(jiǎng)金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。45提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識和自我實(shí)現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。46管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。五、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)11物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖2、公共管理制度21停車場管理須知A、停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。8B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜；如有特殊情況，經(jīng)物業(yè)相關(guān)部門核實(shí)批準(zhǔn)之后方可。C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押；根據(jù)停車管理協(xié)議（配合政府相關(guān)執(zhí)法部門來處理）同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。22衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點(diǎn)。B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。C、請您愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿堋⒓揖?、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。23寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便；B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進(jìn)入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。24綠化管理須知A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）931物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)32經(jīng)理助理崗位職責(zé)33環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)34保安部主管崗位職責(zé)35工程維修部主管職責(zé)36、服務(wù)中心主管職責(zé)4、人員配置和人員的素質(zhì)要求JT物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定）六、物業(yè)費(fèi)的成本測算1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。11人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)見表（01）人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）序號項(xiàng)目人數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）總額（元/月）備注一管理人員61經(jīng)理12綜合辦公室主任13財(cái)務(wù)員14維修主管15保安主管16保潔主管1二普通員工57101物業(yè)管理員32文員13維修員34保安員285綠化員26保潔員187食堂2三合計(jì)6312費(fèi)用測算管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表02工資福利費(fèi)測算表02序號項(xiàng)目金額（元/月）依據(jù)測算結(jié)果（元/月M2）一基本工資/二福利費(fèi)注1暫按15測算三服裝費(fèi)注2四合計(jì)/3、綠化管理費(fèi)小區(qū)綠化面積為M2,綠化管理費(fèi)測算見表（03）綠化管理測算表（03）序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/月M2）備注1綠化工具費(fèi)2勞保用品費(fèi)3綠化用水費(fèi)/4農(nóng)藥化肥費(fèi)114、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表（04）序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/月M2）1工具購置費(fèi)2勞保用品費(fèi)3化糞池清掏費(fèi)/4垃圾外運(yùn)費(fèi)5環(huán)境消殺/6合計(jì)/注1化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費(fèi)用。5、保安費(fèi)保安費(fèi)測算表（05）序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/月M2）1裝備費(fèi)2人身保險(xiǎn)費(fèi)/3房租費(fèi)（暫不計(jì)）/4聯(lián)建、治安費(fèi)5合計(jì)/6、辦公費(fèi)（全年開支辦公費(fèi)約萬元）5景觀再造費(fèi)6合計(jì)127、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8、法定稅費(fèi)9、利潤利潤取1010、管理成本匯總表見（06）管理成本匯總表（06）序號項(xiàng)目金額（元/月）金額（元/月平方米）備注一管理成本1工資福利費(fèi)2維修及保養(yǎng)費(fèi)共用照明電梯商業(yè)和住宅水泵3綠化管理費(fèi)4清潔衛(wèi)生費(fèi)5保安費(fèi)6辦公費(fèi)7折舊費(fèi)8法定稅費(fèi)商業(yè)住宅9利潤商業(yè)住宅10合計(jì)商業(yè)商業(yè)萬M213住宅住宅萬M2七、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施為將JT小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下一、基本服務(wù)1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；2、承接項(xiàng)目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)，特殊情況應(yīng)以最快速度到達(dá)現(xiàn)場；7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率90以上。二、公共服務(wù)（一）安全管理10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤；11、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控；12區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；13、對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；14、對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記辦證管理；15、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（二）環(huán)境管理16、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；設(shè)制專有人員清查生活垃圾堆放，清理人員應(yīng)季節(jié)不同需及時(shí)清理的絕不拖延。17、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每月清潔一次；路燈、樓道燈每月清洗一次；設(shè)有巡檢人員，需當(dāng)時(shí)清掃或清理，按一定標(biāo)準(zhǔn)來完成。18、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏；19、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；（可能有自來水公司完成）20、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；21、定期清除綠地雜草、雜物；1422、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害（三）房屋管理23、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；由各部門責(zé)任人分擔(dān)區(qū)承擔(dān)，如隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)各主管，由主管有記錄報(bào)給工程部及時(shí)處理。24、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，隨時(shí)跟蹤裝修進(jìn)展?fàn)顩r，并通知有關(guān)部門；25、各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。26、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范；27、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；（四）設(shè)施、設(shè)備管理28、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；29、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；30、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；31、載人電梯實(shí)行24小時(shí)正常運(yùn)行，對于商業(yè)區(qū)定時(shí)開啟；32、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；33、路燈、樓道燈完好率不低于9834、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；三、便民服務(wù)物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計(jì)24項(xiàng)）類別編號項(xiàng)目內(nèi)容1代請裝修、裝飾公司2代請家教、介紹保姆3代租售房屋、代租汽車4發(fā)布?xì)庀笮畔?、國?nèi)外新聞信息5組織各種展銷活動(dòng)6無償配備醫(yī)藥急救箱7代訂中、西餐家政服務(wù)8代訂牛奶商9代購車船、飛機(jī)票1510代訂報(bào)刊、雜志11代辦旅游手續(xù)12電話留言服務(wù)務(wù)活動(dòng)13代訂酒店、客房14代購代送禮品、鮮花禮儀服務(wù)15代辦喜事慶典、代辦喪事、免費(fèi)提供鼓門16提供圖書、音像制品交流17開設(shè)棋、牌活動(dòng)場所18開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)19組織健身舞晨練隊(duì)（走步、太極拳等）20開展球類、健身培訓(xùn)文化娛樂服務(wù)21開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會22建立老年活動(dòng)組織，開辦老年課堂23組織老年聯(lián)誼活動(dòng)老年服務(wù)24組織健康義診活動(dòng)25理發(fā)、美容、吃飯、住宿、洗澡等，辦理物業(yè)一卡統(tǒng)VIPVIP服務(wù)26業(yè)主持有物業(yè)VIP卡可享受應(yīng)季瓜果蔬菜和油米面的折上折優(yōu)惠，可做到低于市場價(jià)的110物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計(jì)62項(xiàng)）類別編號項(xiàng)目內(nèi)容價(jià)格待定1瓷磚改造2鋪貼普通地磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機(jī)6安裝分體式空調(diào)日常維修裝飾服務(wù)7安裝熱水器168安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備10家用電器檢查、小修11換門鎖（材料自備）12更換、檢修開關(guān)、插座13空調(diào)加氟利昂14配鑰匙、修鎖15查線、換線16自行車、摩托車小修17鐘表維修18更換燈泡、燈管19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器20木門窗維修21清洗抽油煙機(jī)22清洗空調(diào)過濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗簾、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30內(nèi)墻修理粉刷31配木門窗玻璃32室內(nèi)整體保潔33木地板打蠟34看護(hù)病人家政服務(wù)35上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另記）與相關(guān)公司合作簽訂合法手續(xù)，保障業(yè)主利益。1736接送小孩上學(xué)37家庭綠化盆景造型38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)39中、西餐40代購、代售二手電腦家私41家政培訓(xùn)42清潔地毯、沙發(fā)43小學(xué)生中餐44學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班45提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人）46為老人讀報(bào),聊天47特殊安全服務(wù)48租售鮮花、盆景禮儀服務(wù)49代接、代送客人50健康檢查51建立健康檔案52家庭病床53兒童保健健康服務(wù)54健身培訓(xùn)55長途電話56接發(fā)傳真57打字58復(fù)印59出租商務(wù)洽談室60出租會議室61租車商務(wù)服務(wù)62汽車美容18四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)序號指標(biāo)名稱國家及慶陽市標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好率9899制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用02房屋零修、急修及時(shí)率99100急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時(shí)完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照維修回訪制度進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100100分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99995由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率9599制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象06道路、車場完好率9599制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記19及使用率錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車場管理制度，責(zé)任落實(shí)到人07化糞池、雨水井、污水井完好率9599由工程維修部清理疏通及維修計(jì)劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損08排水管明暗溝完好率9599維修工作依計(jì)劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，達(dá)到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺09路燈完好率9598維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計(jì)劃維修保養(yǎng)，保持潔凈10停車場、自行車棚完好率9899每日檢查，隨壞隨修，達(dá)到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設(shè)施完好無損11公共問題設(shè)施以及小品雕塑完好率9599每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修定期按計(jì)劃實(shí)施維修、維護(hù)工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損12小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率年1以下年1以下實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度，設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施人防、技防、物防三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全13消防、智98100每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)20能化設(shè)施完好率合，確保設(shè)施設(shè)備完好無損，各項(xiàng)記錄齊全14火災(zāi)發(fā)生率年1以下年1以下加強(qiáng)防火宣傳教育請消防官兵一年兩次培訓(xùn)消防知識，和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，并組織強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍15違章發(fā)生率1116違章處理率9599建立巡視制度，對區(qū)內(nèi)各類違章通過巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，對違章現(xiàn)象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動(dòng)使區(qū)內(nèi)居民自覺杜絕違章17住戶有效投訴率21按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時(shí)為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪18住戶投訴處理率95100按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時(shí)為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率90100管理人員持證上崗，培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有培訓(xùn)制度，培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，保證人員較高的專業(yè)素質(zhì)20維修服務(wù)回訪率9599建立嚴(yán)格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、21上門回訪與電話回訪結(jié)合，業(yè)主滿意、文明服務(wù)21居民對物業(yè)管理滿意率9598采取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)，在日常服務(wù)過程中及時(shí)收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強(qiáng)溝通，確保住戶對物業(yè)管理滿意程度，設(shè)有意見箱22檔案建立與完好率98100各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全23管理費(fèi)收繳率9095按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和亂收費(fèi)，合理使用費(fèi)用，做到取之于民、用之于民八、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)為了將JT項(xiàng)目建設(shè)成為全國一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)管理公司將依照全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，我們的目標(biāo)是自JT業(yè)主入住一年內(nèi)獲得慶陽市達(dá)標(biāo)住宅稱號；二年內(nèi)獲得慶陽市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；三年內(nèi)獲得慶陽市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內(nèi)成為甘肅省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。物業(yè)服務(wù)VIP方案隨著物業(yè)服務(wù)水平對小區(qū)房屋的銷售以及居住的質(zhì)量影響越來越大，如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進(jìn)金江名都后期銷售，首先要提高物業(yè)管理的配置及服務(wù)水平，使金江名都業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務(wù)。一、日常維護(hù)1對業(yè)主房屋的管理每月進(jìn)行定期檢查并記錄。檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺得自己的房屋就算沒有時(shí)間來看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對自己的房屋有所了解。22（可為業(yè)主的空置房進(jìn)行簡單清掃），業(yè)主的檢查記錄進(jìn)行專門存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。2對公共部位、設(shè)施設(shè)備的管理每月定期進(jìn)行檢查，把檢查、維修計(jì)劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運(yùn)行情況。3維修速度業(yè)主報(bào)修，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在15分鐘內(nèi)到業(yè)主報(bào)修現(xiàn)場，通過檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時(shí)性），讓業(yè)主感覺到維修的“深圳速度”。有問題不推卸責(zé)任，以顧全大局業(yè)主至上為出發(fā)點(diǎn)而后與開發(fā)協(xié)調(diào)、協(xié)商得以中和。4對公共設(shè)施采取24小時(shí)值班制，晚上也安排人員進(jìn)行值班，以確保設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。二、環(huán)境衛(wèi)生為提高及金江名都的清潔度，綜合小區(qū)以實(shí)際所需投放垃圾桶，這樣可以保證垃圾合理裝需量，無垃圾外露現(xiàn)象，保潔員每天配合環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運(yùn)出小區(qū)。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進(jìn)行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時(shí)保潔，確保每棟樓達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求。三、綠化養(yǎng)護(hù)定期施肥、及時(shí)修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長。種植時(shí)設(shè)計(jì)出各種圖案定型，按定型的圖案進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。使金江名都的綠化特色與其他園區(qū)不同。四、交通秩序及車輛停放為使金江名都的交通順暢，車輛的停放井然有序。設(shè)專門的交通指揮崗，進(jìn)入金江名都的車輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在金江名都的車輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。五、安防根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的安全系數(shù)。并設(shè)有金江名都門衛(wèi)形象崗六、收費(fèi)服務(wù)物業(yè)公司為方便每戶業(yè)主交收物業(yè)費(fèi)，采用多種方式上門、自交、在銀行開戶，物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目都可以在銀行代交，物業(yè)公司收到銀行代收的費(fèi)用后，用短信反饋給業(yè)主，這樣可以解決業(yè)主的諸多不便物業(yè)公司也可以及時(shí)收到各種費(fèi)用。七、物業(yè)服務(wù)中心增設(shè)服務(wù)熱線電話，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及QQ群，增設(shè)園區(qū)固定公開意見箱，使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對業(yè)主有更貼心的服務(wù)。增設(shè)親和大使，對業(yè)主的孩子及老人重點(diǎn)關(guān)注，孩子及老人的生日、節(jié)日時(shí)送小卡片、小禮物等，增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)公司的感情。八、特約服務(wù)增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù)，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購買機(jī)票、訂餐、旅游咨詢等，使業(yè)主更省心。見（有償和無償服務(wù)表）九、制定標(biāo)準(zhǔn)的管理程序服務(wù)人員統(tǒng)一的服務(wù)方式及服務(wù)程序，以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平。23九、物業(yè)公司服務(wù)時(shí)間承諾見下表表1項(xiàng)目內(nèi)容處理時(shí)間前臺接聽電話接聽客戶服務(wù)專線電話鈴響3聲內(nèi)新租戶進(jìn)駐接待登記、辦理領(lǐng)取鑰匙、填寫用戶資料手續(xù)與用戶進(jìn)行室內(nèi)設(shè)施驗(yàn)收、記錄電表讀數(shù)按用戶預(yù)約時(shí)間到達(dá)表2項(xiàng)目內(nèi)容處理時(shí)間大廈小區(qū)出入證辦理用戶、裝修人員及外來人員大廈出入證手續(xù)10分鐘內(nèi)完成非辦公時(shí)間加班為用戶辦理非辦公時(shí)間加班或使用空調(diào)手續(xù)10分鐘內(nèi)完成辦租用停車位手續(xù)為用戶辦理摩托車、自行車停放及車牌發(fā)放手續(xù)10分鐘內(nèi)完成制作水牌為用戶辦理公司水牌制作及安掛水牌7個(gè)工作日內(nèi)完成使用專梯為用戶辦理使用專用貨梯搬運(yùn)貨物手續(xù)10分鐘內(nèi)完成收購廢品為用戶辦理上門收購廢品服務(wù)的預(yù)登記即時(shí)受理；按預(yù)約時(shí)間上門收購物品寄存為用戶辦理租用倉庫臨時(shí)寄存物品手續(xù)10分鐘內(nèi)完成租用會議室為用戶或外來客戶辦理租用會議室的預(yù)約登記10分鐘內(nèi)完成大件物品放行為用戶辦理大件物品放行手續(xù)10分鐘內(nèi)審批用戶投訴受理用戶投訴即時(shí)受理；1小時(shí)內(nèi)給予答復(fù)，如需24書面回復(fù)。3個(gè)工作日內(nèi)完成用戶遷出小區(qū)大廈辦理用戶填寫搬離資料。退還鑰匙。交清各項(xiàng)費(fèi)用等手續(xù)30分鐘內(nèi)完成收取管理費(fèi)、維修費(fèi)、保證金及其他費(fèi)用支票交費(fèi)驗(yàn)票、開發(fā)票現(xiàn)金交費(fèi)驗(yàn)鈔、開發(fā)票或?qū)I(yè)收據(jù)10分鐘內(nèi)完成10分鐘內(nèi)完成查詢管理費(fèi)、電費(fèi)、維修費(fèi)、裝修保證金等查找資料，給用戶滿意的答復(fù)10分鐘內(nèi)完成臨時(shí)打印管理費(fèi)單將管理費(fèi)單打印好送交用戶10分鐘內(nèi)完成收管理費(fèi)匯款匯款到賬、發(fā)票（數(shù)據(jù)）開出后送到用戶房間3個(gè)工作日內(nèi)完成派發(fā)管理費(fèi)“付款通知書”送到用戶房間或郵寄給外地付每月10日前完成裝修驗(yàn)收合格；退還保證金將裝修保證金退還用戶收回裝修公司交來的施工出入證及保證金收據(jù)，并退還保證金3個(gè)工作日內(nèi)完成10分鐘內(nèi)完成表3項(xiàng)目內(nèi)容處理時(shí)間主入口、大堂和停車場借用手推車、雨傘、雨鞋、打氣筒等為用戶辦理借用及歸還手推車、10分鐘內(nèi)完成雨傘手續(xù)物品檢查放行為用戶辦理物品檢查放行手續(xù)10分鐘內(nèi)完成出入登記為用戶辦理出入登記手續(xù)10分鐘內(nèi)完成停車場車場出、入道阻塞疏通車輛、排除設(shè)備故障、3分鐘內(nèi)到達(dá),設(shè)法盡快通車10分鐘內(nèi)恢復(fù)正常通車車輛安全檢查提醒停車的客人關(guān)好門窗、帶走貴重物品，對車輛檢查登記，10分鐘內(nèi)完成25請客人簽名確認(rèn)（如車輛在入車場前有無損壞現(xiàn)象）協(xié)助調(diào)查失物根據(jù)用戶提供的線索，開展調(diào)查1小時(shí)內(nèi)回復(fù)保安小區(qū)內(nèi)部安全防范工作守護(hù)、巡邏等內(nèi)部安全防范服務(wù)全天24小時(shí)小區(qū)監(jiān)控監(jiān)控大廈、小區(qū)主要出入口、電梯、通道等全天24小時(shí)煙感警鈴報(bào)警到達(dá)報(bào)警地點(diǎn)核實(shí)情況，迅速組織撲救和疏散人員（如屬火警）3分鐘內(nèi)完成火警電話報(bào)警到達(dá)火警現(xiàn)場組織撲救和疏散3分鐘內(nèi)完成用戶被搶或生命財(cái)產(chǎn)受到威脅的報(bào)警求救電話組織人員布控堵截，現(xiàn)場控制并調(diào)查處理嫌疑人等，協(xié)助用戶報(bào)案，協(xié)助用戶將傷員送往醫(yī)院搶救5分鐘內(nèi)完成用戶報(bào)失竊組織人員布控堵截，現(xiàn)場調(diào)查處理，協(xié)助用戶報(bào)警5分鐘內(nèi)完成用戶請求援助電話趕赴現(xiàn)場處理或協(xié)助用戶報(bào)警（視情而定）5分鐘內(nèi)完成治安、消防的咨詢服務(wù)答復(fù)用戶有關(guān)小區(qū)治安、消防方面的疑問當(dāng)面答復(fù)或1個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)代鎖（開）門戶（1）為用戶辦理委托鎖門手續(xù)（2）檢查發(fā)現(xiàn)用戶未鎖門，加鎖門戶，與用戶緊急聯(lián)絡(luò)人進(jìn)行電話聯(lián)系并按其意見處理（3）為用戶辦理代鎖或開門手續(xù)（1）10分鐘內(nèi)完成5分鐘內(nèi)加鎖，10分鐘內(nèi)與緊急聯(lián)絡(luò)人聯(lián)系（3）5分鐘內(nèi)到達(dá)表426項(xiàng)目內(nèi)容處理時(shí)間勸阻推銷阻止推銷人員在大廈進(jìn)行推銷7分鐘內(nèi)到達(dá)回訪用戶咨詢對管理工作的意見，了解用戶需求每月不少于10家綠化管理全面檢查小區(qū)內(nèi)部及外圍植物每天不少于2次工程維修工程報(bào)修受理用戶室內(nèi)設(shè)施工程報(bào)修一經(jīng)受理3分鐘內(nèi)出工程單報(bào)修；15分鐘內(nèi)電話回復(fù)用戶開通電話將電話信號放至用戶單元外線遷入或開通專線電話（1）接開通單后1時(shí)內(nèi)完成（2）收到開通單且電信局將信號放入小區(qū)內(nèi)1小時(shí)完成室內(nèi)通訊設(shè)備布置配合用戶布置室內(nèi)通訊設(shè)備15分鐘內(nèi)到達(dá)排除電訊故障為用戶維修電話無電流、無響鈴等電訊故障30分鐘內(nèi)到達(dá)工程咨詢服務(wù)到達(dá)現(xiàn)場受理用戶對有關(guān)室內(nèi)或大廈內(nèi)工程方面的咨詢15分鐘內(nèi)到達(dá)，當(dāng)場解答通訊線路故障小區(qū)內(nèi)部線路或設(shè)備問題電信局設(shè)備問題（1）1個(gè)工作日內(nèi)解決（2）與電信局聯(lián)系，當(dāng)天內(nèi)答復(fù)電子門鎖故障處理用戶大門外電子門鎖故障15分鐘內(nèi)到達(dá)，簡單故障當(dāng)場解決；重大故障不能修復(fù)者，當(dāng)場解釋原因公共電視故障處理電視信號受到干擾或因其他原因接收不到電視一般故障特殊情況20分鐘內(nèi)到達(dá)當(dāng)場解決向用戶解釋原因及預(yù)計(jì)修復(fù)期限用戶其他弱電設(shè)備故障解決用戶其他弱電設(shè)備故障接報(bào)后勤部5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場解決；因故不能27解決的說明原因用戶室內(nèi)二次裝修審批只作簡單的間隔，不涉及樓棟中央系統(tǒng)的修改涉及大廈中央空調(diào)、消防系統(tǒng)等的修改資金齊全，2個(gè)工作日內(nèi)批復(fù)資料齊全，3個(gè)工作日內(nèi)批復(fù)整層客戶，5個(gè)工作日內(nèi)批復(fù)表5項(xiàng)目內(nèi)容處理時(shí)間用戶申請裝修驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題解釋清楚、發(fā)整改通知驗(yàn)收通過填寫驗(yàn)收合格文件、交財(cái)務(wù)部辦理退裝修保證金按預(yù)約時(shí)間到達(dá)；1小時(shí)內(nèi)完成2個(gè)工作日內(nèi)完成用戶室內(nèi)跳閘為用戶重新復(fù)位（不包查線）15分鐘內(nèi)到達(dá)更換光管、啟輝器按用戶要求更換損壞的光管、啟輝器30分鐘內(nèi)到達(dá)；15分鐘內(nèi)完成更換鎮(zhèn)壓流器、光管腳按用戶要求更換損壞的鎮(zhèn)流器、光管腳30分鐘內(nèi)到達(dá)；25分鐘內(nèi)完成更換開關(guān)、插座按用戶要求更換損壞的開關(guān)、插座30分鐘內(nèi)到達(dá)；30分鐘內(nèi)完成更換石英燈按用戶要求更換損壞的石英燈（含鎮(zhèn)流器）30分鐘內(nèi)到達(dá)；30分鐘內(nèi)完成加裝光管盤按用戶要求加裝光管盤30分鐘內(nèi)到達(dá)；1小時(shí)內(nèi)完成加裝電源插座按用戶要求加裝電源插座30分鐘內(nèi)到達(dá)維修玻璃門維修玻璃門因下墜、松脫等造成的故障30分鐘內(nèi)到達(dá)；1小時(shí)內(nèi)完成維修安裝球鎖、抽屜鎖為用戶維修或加裝球鎖、抽屜鎖30分鐘內(nèi)到達(dá)；1小時(shí)，內(nèi)完成28房間天花按用戶要求更換房間天花維修用戶房間天花下墜1小時(shí)內(nèi)到達(dá)；15分鐘內(nèi)完成30分鐘內(nèi)到達(dá)；1小時(shí)內(nèi)完成增改噴淋頭按用戶要求增改室內(nèi)噴淋頭約定時(shí)間后3個(gè)工作日內(nèi)完成空調(diào)漏水按用戶要求維修室內(nèi)空調(diào)漏水（接水盤堵塞）15分鐘內(nèi)到達(dá)；1。5小時(shí)內(nèi)完成表6項(xiàng)目內(nèi)容處理時(shí)間清潔管理公共走廊、電梯候梯廳清潔保持地面清潔無水漬、污漬、紙屑、塵土每天每層不少于5次清潔檢查全面檢查小區(qū)、樓棟清潔巡查清潔樓層樓道、洗手間、茶水間等公共設(shè)施每天不少于2次每天不少于6次洗手間、茶水間等公共設(shè)施清潔全面洗擦清潔公共設(shè)施，保持設(shè)施不留灰塵污漬、無異味收集處理茶水間、垃圾處8001800內(nèi)清潔不少于6次（節(jié)假日除外）每天不少于4次雨天防滑措施在大堂內(nèi)鋪放紅色地毯，大廈小區(qū)出入口處放置“小心地滑”的黃色警示牌，做放防滑措施工作15分鐘內(nèi)完成提供裝雨傘服務(wù)在大廈小區(qū)出入口為用戶派發(fā)傘袋，并清掃門口雨積水10分鐘內(nèi)完成突發(fā)事件處理客人困梯求救立即啟用對講電話與困梯客人進(jìn)行聯(lián)絡(luò)；趕赴現(xiàn)場解救被困人員即時(shí)受理，5分鐘內(nèi)解救被困人員29水浸、水管爆裂等突發(fā)事件緊急處理即時(shí)趕赴現(xiàn)場，關(guān)閉水源，處理水浸；搶修水管（如水管爆裂）；協(xié)助用戶搶救資料（水浸室內(nèi)），并通知清潔公司清理積水5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場供電局停電應(yīng)急處理主供電源轉(zhuǎn)備供電源（2）主備供電源轉(zhuǎn)為發(fā)電機(jī)供電自動(dòng)轉(zhuǎn)電30秒內(nèi)小區(qū)事先通知停電播放事先錄制的錄音磁帶或緊急廣播，或發(fā)放通知提示用戶盡快做好停電前的準(zhǔn)備工作；對樓層進(jìn)行仔細(xì)巡查，發(fā)現(xiàn)用戶被困房間時(shí)，采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理停電前20分鐘播放或發(fā)放通知遇到大廈（小區(qū)）突然停電將停電原因向客戶緊急廣播，或采用其他方式通告客戶提示客戶未恢復(fù)供電不要乘搭電梯；檢查有否困梯，組織解救被困人員3分鐘內(nèi)通知十、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳規(guī)定為保障用戶在本物業(yè)的長遠(yuǎn)利益，以達(dá)到投資保值和升值的效果，因此各業(yè)主/用戶亦需要承擔(dān)本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開支等費(fèi)用，按時(shí)交納管理費(fèi)。1費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的核定11根據(jù)政府物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)及配套設(shè)施的檔次和物價(jià)局的審批標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理收費(fèi)，具體情況請參見財(cái)務(wù)部政府經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)價(jià)目表。2費(fèi)用使用21管理費(fèi)主要用以支付下列各項(xiàng)之費(fèi)用管理及其他服務(wù)人員酬金、津貼、福利及辦公費(fèi)用；公共地方安全管理服務(wù)；公共地方清潔服務(wù)；公共地方環(huán)境保護(hù)；公共地方園藝綠化；公共設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)等）；聘請專營公司及其他聘請人員之費(fèi)用；公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用；其他管理上必須的支出。3現(xiàn)行之管理費(fèi)金額可隨日后實(shí)際開支而調(diào)整，調(diào)整前會先通告各用戶，30并經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)或物價(jià)部門批準(zhǔn)。4交費(fèi)辦法41用戶入伙前必須到物業(yè)管理公司指定的銀行開辦存折，或物業(yè)指定財(cái)務(wù)處，日后一切費(fèi)用可按這兩種方式進(jìn)行繳費(fèi)42用戶入伙后，應(yīng)每月按規(guī)定繳交管理費(fèi)和水、電及其他有關(guān)費(fèi)用，財(cái)務(wù)部每月月底將用戶本月發(fā)生的費(fèi)用通知單送達(dá)用戶，用戶須在次月十五日前（合計(jì)十五天）將費(fèi)用存入指定的銀行或到物業(yè)財(cái)務(wù)處繳清費(fèi)用。43如在交款期內(nèi)未收到用戶的付款，物業(yè)管理公司將發(fā)出有效期為三十天的催繳通知，如到第二個(gè)交繳費(fèi)時(shí)間，還未見用戶繳款，物業(yè)管理公司將采取有效的措施來催促用戶繳款。并每天按該金額的萬分之五收取滯納金。44用戶如對交款通知單所列金額有異議，可在交款期的前五天與物業(yè)管理公司聯(lián)系，但不可借故拖延付款。如屬技術(shù)問題，短時(shí)間無法解決，應(yīng)經(jīng)物業(yè)管理公司確認(rèn)同意，可以延期。45各項(xiàng)繳交費(fèi)用以銀行回單到達(dá)物業(yè)管理公司為準(zhǔn)，到達(dá)后用戶可向物業(yè)管理公司索取財(cái)務(wù)票據(jù)。5管理費(fèi)用收繳工作規(guī)程51目的為了加強(qiáng)對物業(yè)管理費(fèi)用收繳的規(guī)范管理，確保物業(yè)管理費(fèi)用收繳工作的順利開展。52適用范圍適用于各類物業(yè)管理費(fèi)用的收繳。53職責(zé)531管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本規(guī)程。532物業(yè)部主任負(fù)責(zé)管理費(fèi)用催繳工作的過程實(shí)施和控制。533財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取。534物業(yè)管理員和各相關(guān)部門負(fù)責(zé)具體執(zhí)行本規(guī)程。54工作規(guī)程541物業(yè)管理費(fèi)用主要指物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)管理費(fèi)、水電費(fèi)、裝修管理費(fèi)用、有償維修費(fèi)用等。542物業(yè)管理費(fèi)用的收繳統(tǒng)一由財(cái)務(wù)部具體負(fù)責(zé)。543物業(yè)管理費(fèi)用的計(jì)算日期是每月的30日至下月的30日為1個(gè)月。544物業(yè)管理費(fèi)用的集中收繳日期是每月的1日至15日收取上月的管理費(fèi)用。注（物業(yè)管理費(fèi)是按月計(jì)算，但按年收?。?45物業(yè)管理費(fèi)用的收繳步驟由工程部負(fù)責(zé)水、電、氣的管理人員在每月25日左右對用戶的水、電、氣表進(jìn)行抄讀，并將抄讀結(jié)果及時(shí)記錄于用戶水、電、氣抄讀記錄表，全部抄讀結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)將抄讀結(jié)果報(bào)給財(cái)務(wù)部，同時(shí)應(yīng)復(fù)印一份留底。由管理處前臺將每月的維修單的第三聯(lián)進(jìn)行整理后在每月25日左右一同交給財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部根據(jù)工程部人員抄讀的水電氣結(jié)果、維修單的維修費(fèi)用和用戶使用物業(yè)的實(shí)際情況，將用戶的所有費(fèi)用及時(shí)計(jì)入電腦收費(fèi)系統(tǒng)。在每月30日前電腦打印出交款通知書，然后客戶服務(wù)部以電話通知、人工派送、郵寄等方式將全部交款通知書及時(shí)傳遞給客戶。在集中收繳日期內(nèi)，及時(shí)收繳用戶的各項(xiàng)管理費(fèi)用，并做好有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表上報(bào)31公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。546物業(yè)管理費(fèi)用的催繳1）催款通知書發(fā)出15日后，用戶未及時(shí)交納管理費(fèi)用時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)將管理費(fèi)用催繳名單（原件留底）做好統(tǒng)計(jì)，然后復(fù)印一份及時(shí)交物業(yè)部進(jìn)行處理。2）由物業(yè)主任按其名單首次將催款通知書以人工派送的方式送給用戶，并由用戶在通知簽收表進(jìn)行簽收。1）用戶收到費(fèi)用催繳通知單后，在一個(gè)星期內(nèi)仍未繳納費(fèi)用時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)繼續(xù)做好費(fèi)用催繳名單的統(tǒng)計(jì)并交物業(yè)部進(jìn)行處理，物業(yè)主任收到后則應(yīng)立即第二次將催款通知書以人工派送形式安排客戶管理員再次拜訪時(shí)送給用戶并了解原因，同時(shí)還應(yīng)做好與用戶的溝通協(xié)調(diào)工作，直到用戶有一個(gè)妥善的答復(fù)。2）用戶第二次收到費(fèi)用催繳通知單后在一個(gè)星期內(nèi)還是沒有繳納時(shí)，則財(cái)務(wù)部應(yīng)再次做好費(fèi)用催繳名單的統(tǒng)計(jì)并交客戶服務(wù)部進(jìn)行處理，客戶主任收到后則應(yīng)立即第三次開具催款通知書并出具書面催繳通知以人工派送形式親自和物業(yè)管理員一同拜訪時(shí)送給用戶并了解原因，同時(shí)還應(yīng)做好與用戶的溝通協(xié)調(diào)工作，直到用戶有一個(gè)妥善的答復(fù)。3）若用戶仍不繳納時(shí)，則財(cái)務(wù)部對催繳名單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)確認(rèn)后交客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部書面報(bào)告公司，由公司采取有效措施進(jìn)行處理。4）催款通知書以書面形式和人工派送的方式傳達(dá)三次為準(zhǔn)。超過三次后，用戶仍未繳納管理費(fèi)用時(shí)，則物業(yè)管理公司有權(quán)采取有效的強(qiáng)制措施對拖欠用戶進(jìn)行處理。547用戶欠費(fèi)的管理措施1欠費(fèi)用戶的條件欠費(fèi)在1個(gè)月以上的用戶均為欠費(fèi)用戶。2物業(yè)管理公司對欠費(fèi)用戶在1個(gè)至3個(gè)月內(nèi)可采取的管理措施主要有2個(gè)月內(nèi)由公司領(lǐng)導(dǎo)出面進(jìn)行協(xié)調(diào)解決；對協(xié)調(diào)不成的用戶和欠費(fèi)達(dá)2個(gè)月以上者，物業(yè)管理公司在物業(yè)的明顯出入口對欠費(fèi)用戶進(jìn)行張榜公布；欠費(fèi)達(dá)3個(gè)月以上（含3個(gè)月）的用戶，物業(yè)管理公司有權(quán)對其欠費(fèi)用戶采取向當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行起訴等有效措施。具體由客戶主任根據(jù)公司要求組織落實(shí)。所有欠費(fèi)用戶未經(jīng)物業(yè)管理公司許可均不允許搬出公司物品，直到交清所欠費(fèi)用或經(jīng)過法院判決辦完有關(guān)手續(xù)為止。附表通知簽收表十一、入伙管理工作規(guī)程1目的規(guī)范用戶入伙管理工作，確保用戶順利入伙。2適用范圍適用于用戶入伙的管理工作。3職責(zé)31管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)組織安排入伙工作。32物業(yè)部主任負(fù)責(zé)組織安排入伙工作。33物業(yè)部管理員負(fù)責(zé)具體辦理入伙手續(xù)。3234財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)入伙費(fèi)用。35工程部負(fù)責(zé)樓宇整改的跟進(jìn)和水電的開通工作。4工作規(guī)程41入伙、業(yè)主、用戶、客戶的定義1）入伙定義是指用戶收到書面入住通知，并辦理完相應(yīng)手續(xù)。用戶收到入住通知單上通知辦理入住的時(shí)間，視為入住時(shí)間。2）業(yè)主定義指物業(yè)所有權(quán)人。3）用戶定義指物業(yè)所有權(quán)人（即業(yè)主）和物業(yè)使用人（即租戶）。在手冊稱呼和意見征詢等場合以“用戶”進(jìn)行稱呼。4）客戶定義一般指物業(yè)所有權(quán)人、物業(yè)的使用人和外部客戶。在一般日常管理工作中均以“客戶”稱呼。42本規(guī)程中的“入伙”主要是指用戶入住。43用戶入伙的準(zhǔn)備指業(yè)主入住和租戶入住5業(yè)主入伙51業(yè)入伙資料的準(zhǔn)備；1）根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況編寫和印刷住戶手冊、業(yè)主公約總則、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書、入伙通知書；2）入伙通知書的內(nèi)容要求寫明物業(yè)管理公司的辦公地點(diǎn)以下簡稱管理處、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)用明細(xì)，并附簡明扼要的入住流程等；3）印刷以下各類入伙表格（以下表格因入伙物業(yè)的不同表格內(nèi)空有所不同，略）鑰匙領(lǐng)用/移交登記表；裝修申請表；物業(yè)使用說明書；物業(yè)質(zhì)量保證書；房屋交接驗(yàn)收表；用戶入住情況登記表。4）設(shè)計(jì)辦理入伙手續(xù)流程圖見7。52入伙時(shí)的環(huán)境布置涉及服務(wù)標(biāo)識牌的按VI設(shè)計(jì)辦理1入口處掛“歡迎您喬遷”橫幅和插彩旗，營造熱烈的氣氛；2樹立指路牌，由入口處到物業(yè)管理處或至辦理入住的現(xiàn)場。3“入口處”標(biāo)明物業(yè)管理處的辦公地址和辦公時(shí)間。4）物業(yè)管理公司對入住辦公環(huán)境的布置掛燈籠，飄小彩帶，擺放花藍(lán)、盆景，給人以隆重、喜慶的氣氛張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”，各窗口標(biāo)識清楚，一目了然；管理人員著裝整潔，精神飽滿；53客戶服務(wù)部依據(jù)物業(yè)管理公司議定的入伙時(shí)間，提前向業(yè)主發(fā)出入伙通知。54業(yè)主收到入伙通知書后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理處辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，客戶服務(wù)部客戶管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)33主前來辦理入住手續(xù)；超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，客戶服務(wù)部應(yīng)將情況向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，由公司領(lǐng)導(dǎo)決定是否登報(bào)催辦。55入伙手續(xù)的辦理（詳