2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2009年展望一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，最快09年底回暖美國(guó)金融危機(jī)正在席卷全球，金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇。美國(guó)金融危機(jī)引發(fā)的金融災(zāi)難，正在向全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)演化。其實(shí)早在2007年4月，美國(guó)已經(jīng)有了金融危機(jī)先兆，從2007年12月，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入衰退。全球先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，預(yù)計(jì)2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)略高于2在美國(guó)，隨著住戶(hù)對(duì)實(shí)際和金融資產(chǎn)貶值和金融狀況收緊做出回應(yīng)，經(jīng)濟(jì)將遭受打擊。歐元區(qū)的增長(zhǎng)將因金融狀況收緊和信心下降而深受打擊。在日本，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持將下降。世界范圍內(nèi)，先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)處于下滑趨勢(shì)。在先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)下滑的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)世界增長(zhǎng)將從2007年的5下降到2008年的375，2009年將降至略高于2（表1）。表1GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)際貨幣基金組織網(wǎng)站先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體GDP增長(zhǎng)幅度下調(diào)，直接影響商品出口國(guó)及存在嚴(yán)重的外部融資和流動(dòng)性問(wèn)題國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)圖2GDP趨勢(shì)增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)際貨幣基金組織網(wǎng)站對(duì)于新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體，2009年實(shí)際GDP增長(zhǎng)預(yù)測(cè)的下調(diào)幅度在一定程度上對(duì)于新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體，2009年實(shí)際GDP增長(zhǎng)預(yù)測(cè)的下調(diào)幅度在一定程度上更大，平均為1（表2）。下調(diào)后增長(zhǎng)率為5，高于先前經(jīng)濟(jì)周期波谷（如1990年、1998年和2001年）的水平。然而，就相對(duì)于其（較高的）趨勢(shì)增長(zhǎng)率的比例而言，新興經(jīng)濟(jì)體的周期性下滑與先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體的周期性下滑在程度上類(lèi)似，這與過(guò)去的周期一致。不同地區(qū)的下調(diào)幅度有很大差異。受影響最大的是商品出口國(guó)（因?yàn)閷?duì)商品價(jià)格預(yù)測(cè)做了大幅下調(diào)）以及存在嚴(yán)重的外部融資和流動(dòng)性問(wèn)題的國(guó)家。東亞國(guó)家（包括中國(guó)）總體下調(diào)幅度受影響較小，因?yàn)樗鼈兊慕鹑跔顩r往往更為強(qiáng)健，商品價(jià)格下跌使它們市場(chǎng)形勢(shì)開(kāi)始對(duì)這些政策舉措做出反應(yīng)。即使這樣，也影響到了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)波及到居民的購(gòu)買(mǎi)力。先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最快將在2009年后期開(kāi)始預(yù)計(jì)2009年先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在年度基礎(chǔ)上將收縮025，這將是戰(zhàn)后的首次年度收縮，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最快將在2009年后期開(kāi)始。2、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)內(nèi)外交困，保8成為首要目標(biāo)，啟動(dòng)內(nèi)需成為重點(diǎn)全球經(jīng)濟(jì)衰退，直接影響中國(guó)商品的出口數(shù)據(jù)來(lái)源北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)出口的依存度已接近40，其中，美國(guó)、日本、和歐盟三個(gè)地區(qū)占中國(guó)出口的近50，但今年它們的經(jīng)濟(jì)都已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且預(yù)計(jì)09年這三個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)都將繼續(xù)萎縮，09年主要貿(mào)易伙伴陷入經(jīng)濟(jì)困境，因此中國(guó)的出口增長(zhǎng)前景暗淡。中國(guó)GDP增速減緩，2009年經(jīng)濟(jì)仍將處于低位運(yùn)行拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三架馬車(chē)是投資、消費(fèi)、出口（按照2007年GDP增長(zhǎng)115計(jì)算，其中，投資占17，需求占16，出口占40）。中國(guó)的出口增長(zhǎng)前景暗淡，數(shù)據(jù)顯示，目前東莞已有1/4的出口型企業(yè)倒閉，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著結(jié)構(gòu)性調(diào)整和外圍環(huán)境極度惡化的困境。因此，在當(dāng)前出口嚴(yán)重受阻的情況下，投資和消費(fèi)成為啟動(dòng)內(nèi)需的重要籌碼，中央政府的4萬(wàn)億投資已經(jīng)明確，刺激消費(fèi)的政策也在逐漸快速推出，但消費(fèi)者信心指數(shù)卻沒(méi)有持續(xù)明顯增長(zhǎng)，股市、房市即是最明顯的例證。“觀望、捂緊錢(qián)袋子、真正的冬天還沒(méi)有到”等心態(tài)成為中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)最大的攔路虎。因此，溫總理說(shuō)的“信心比黃金還重要”是當(dāng)前市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照，經(jīng)濟(jì)回暖之路還需要一段時(shí)間的調(diào)整，保8之路任重道遠(yuǎn)。居民收入減少，消費(fèi)預(yù)期減弱，儲(chǔ)蓄成為居民首選國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不景氣，影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)盈利能力明顯下降，消費(fèi)增長(zhǎng)也趨于緩慢，同時(shí)也影響居民的收入和收入預(yù)期。2008年8月中下旬，中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查，回收有效問(wèn)卷20000份。調(diào)查結(jié)果顯示08年3季度城鎮(zhèn)居民當(dāng)期收入滿意指數(shù)為153，分別比上季和去年同期下降2和57個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)收入信心指數(shù)為193，分別比上季和去年同期下降1和45個(gè)百分點(diǎn)，雙雙降至2006年以來(lái)的最低水平。儲(chǔ)蓄存款無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的特點(diǎn)再次受到居民的青睞。調(diào)查顯示，自2007年2季度始，認(rèn)為存款利率“適度”的居民人數(shù)占比逐季攀升，并屢創(chuàng)歷史新高，本季有553的居民認(rèn)為存款利率“適度”，再次刷新歷史記錄。銀行儲(chǔ)蓄再次成為居民的首選。諸此種種現(xiàn)象顯示，居民可支配的財(cái)產(chǎn)性收入大幅縮水，消費(fèi)者信心很難樹(shù)立。股市大幅縮水，居民財(cái)產(chǎn)性收入降幅嚴(yán)重中國(guó)A股市場(chǎng)上證綜指從07年10月的6124點(diǎn)一路下跌，最低點(diǎn)探至1664點(diǎn)，收于12月31的1820點(diǎn)，08年全年大跌6539，最高點(diǎn)到最低點(diǎn)累計(jì)跌幅超過(guò)70，創(chuàng)出中國(guó)股市史上最大年跌幅?！皢?wèn)君能有幾多愁，恰似滿倉(cāng)中石油”成為大江南北傳唱的笑談。股市的持續(xù)低位運(yùn)行，極大地挫傷了市場(chǎng)和股民的信心，以及對(duì)未來(lái)的消費(fèi)預(yù)期。中國(guó)人民銀行三季度調(diào)查數(shù)據(jù)同樣顯示顯示在當(dāng)前物價(jià)和利率水平下，認(rèn)為投資股票或基金最合算的居民人數(shù)占比為82，較上季大幅下跌86個(gè)百分點(diǎn)，連跌4個(gè)季度，且跌幅均在8個(gè)百分點(diǎn)以上，與2007年3季度的最高點(diǎn)443相比，本季有投資股票或基金意愿的人數(shù)僅占它的1/5。居民購(gòu)房意向謹(jǐn)慎，房市未來(lái)不容樂(lè)觀中國(guó)人民銀行三季度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數(shù)占比為133，分別比上季和去年同期下降18和28個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)1999年調(diào)查開(kāi)始以來(lái)最低水平。在調(diào)查的七個(gè)大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級(jí)城市未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數(shù)占比均不足10，低于全國(guó)平均水平。中央政府投入4萬(wàn)億資金力撬內(nèi)需由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)尚有足夠的上升空間，因此，在目前出口形勢(shì)暗淡的情況下，通過(guò)投資拉動(dòng)內(nèi)需，是政府采取的一種主要手段，認(rèn)為這對(duì)明年拉動(dòng)內(nèi)需將起到一定的作用。從總體上看，中國(guó)對(duì)于基礎(chǔ)建設(shè)投資拉動(dòng)可謂駕輕就熟，并且投資基礎(chǔ)建設(shè)還可以帶動(dòng)就業(yè)，同時(shí)拉動(dòng)內(nèi)需。從國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神了解，此次投入主要包括政府保障性廉租房建設(shè)投資、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、公共交通、環(huán)境等二、金融財(cái)政政策分析1、適度寬松的貨幣政策為經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航貨幣政策在寬松中保持謹(jǐn)慎從今年下半年開(kāi)始，5次調(diào)整存貸款利率。目的在于拉動(dòng)內(nèi)需，鼓勵(lì)居民消費(fèi)，放棄固定存款。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮，如果一味的降低利率，會(huì)增加進(jìn)口的機(jī)率，從而影響本國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。同時(shí)，從中國(guó)人民銀行研究局局長(zhǎng)張健華第三屆國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)管理論壇中的講話，“明年要分析貨幣政策的效果，降息的目的是恢復(fù)消費(fèi)者信心，但僅降息一種手段是不夠的?！蔽覀円膊浑y推策，明年的貨幣政策將在寬松的環(huán)境中保持謹(jǐn)慎。2、財(cái)政政策力度加大，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展財(cái)政政策刺激，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但細(xì)節(jié)需謹(jǐn)慎目前通過(guò)減免首次置業(yè)的契稅等，刺激居民購(gòu)房；通過(guò)政府補(bǔ)貼，支持企業(yè)正常運(yùn)行，從而保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，目前補(bǔ)貼數(shù)額較高，其目的是保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但現(xiàn)在仍在刺激政策的前期，并且這些刺激措施會(huì)以最有效和最公正的方式展開(kāi)。因此，認(rèn)為中國(guó)在財(cái)政政策刺激措施的細(xì)節(jié)上將保持謹(jǐn)慎態(tài)度。三、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧1、行業(yè)政策分析二元結(jié)構(gòu)的重大轉(zhuǎn)折，影響深遠(yuǎn)11歷年政策回顧一元結(jié)構(gòu)到二元市場(chǎng)的重大調(diào)整08年前，政策有幾個(gè)重大節(jié)點(diǎn)，即98年房改開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)，04年3月，“831大限”標(biāo)志著土地市場(chǎng)運(yùn)作的逐步規(guī)范化，但也拉開(kāi)了土地價(jià)格飛速上漲的序幕。隨著05、06兩年“國(guó)八條”及“70/90”政策的嚴(yán)格執(zhí)行，國(guó)家對(duì)商品房開(kāi)始了嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，但調(diào)控范圍仍集中于商品房市場(chǎng)上。07年，政策調(diào)整相對(duì)密集，一方面在金融信貸政策方面進(jìn)一步緊縮，另一方面針對(duì)二套房的收付、利率，均進(jìn)行了有針對(duì)性地增加，開(kāi)始明確控制房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為的政策方向，對(duì)市場(chǎng)影響較大。12當(dāng)前政策重點(diǎn)為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重任2008年國(guó)家及北京政府政策回顧08年，政策分為兩個(gè)階段，一至三季度，政策仍延續(xù)了07年的思路，一方面進(jìn)一步控制信貸，另一方面嚴(yán)格規(guī)范土地市場(chǎng)，打擊地產(chǎn)商屯地行為，在解決住房問(wèn)題的思路上，有07年集中于商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向保障房、商品房雙管齊下，形成了新的思路。為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，08年下半年政策思路發(fā)生了轉(zhuǎn)變，一方面信貸開(kāi)始放開(kāi)，另一方面在保證保障房供應(yīng)的前提下，對(duì)房地產(chǎn)投資逐步放開(kāi)，9月14日下調(diào)準(zhǔn)備金率及10月22日下調(diào)房產(chǎn)交易契稅稅率是其標(biāo)志。2、土地市場(chǎng)供給減少，土地流標(biāo)現(xiàn)象增多供應(yīng)量與去年基本持平2008年各類(lèi)商品房用地成交974公頃（不含工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地），比07年增長(zhǎng)8，與07年12的增幅相比，08年土地供應(yīng)量沒(méi)有出現(xiàn)大幅增加的情況，反而增加量減少。各類(lèi)商品房用地形成供應(yīng)面積1256萬(wàn)平方米，與07年供應(yīng)量基本持平。招拍掛市場(chǎng)增加工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地2008年土地成交按用途基本分成3類(lèi)，比以往增加了工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地。其中住宅成交910公頃，占成交總量的66，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地首度掛牌出讓?zhuān)山?7宗超過(guò)404公頃，占到成交總量的29，商業(yè)辦公等綜合類(lèi)用地成交僅占5。2008年各類(lèi)用地成交列表成交土地?cái)?shù)量（宗）成交土地面積（平方米）規(guī)劃建筑面積（平方米）住宅58910148311637965商業(yè)金融16632671910113工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)6740425932908934合計(jì)1411377674615457012住宅供應(yīng)僅完成計(jì)劃的五成多2008年土地市場(chǎng)成交住宅及住宅項(xiàng)目用地91015公頃（含兩限房用地），比07年增加供應(yīng)78公頃，然而僅完成08年供地計(jì)劃的5354，土地流拍現(xiàn)象多于往年，更甚者，順義站前西街地塊流拍3次調(diào)整規(guī)劃后才得以成交，說(shuō)明08年土地市場(chǎng)交易整體比較冷淡，一方面受政策影響開(kāi)發(fā)商資金瓶頸突出，另一方面開(kāi)發(fā)商面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)大勢(shì)下的市場(chǎng)信心不足，從而拿地更加謹(jǐn)慎理性。中心城區(qū)土地稀缺2008年土地市場(chǎng)成交從區(qū)域分布來(lái)看，東城、西城、崇文、宣武四個(gè)中心城區(qū)沒(méi)有住宅用地供應(yīng)，其他用途土地也只有東城區(qū)成交一塊不足萬(wàn)平方米的商業(yè)用地，由此分析中心城區(qū)的土地已極度稀缺。而住宅用地六成以上分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，供應(yīng)前兩位是順義和昌平，郊區(qū)化特征日益顯著。首次推配建政策性租賃房地塊2008年8月7日北京市首幅配建政策性租賃房的朝陽(yáng)區(qū)北苑南區(qū)居住項(xiàng)目用地成交，北京城建興華地產(chǎn)有限公司以1201億元中標(biāo)，高于招標(biāo)底價(jià)2000萬(wàn)元。北苑南區(qū)地塊位于朝陽(yáng)區(qū)立水橋，總建筑面積21萬(wàn)平方米，主體為商品房地塊。其中，配建廉租房16萬(wàn)平方米，配建政策性租賃房3萬(wàn)平方米左右，戶(hù)型全部在90平方米以?xún)?nèi)。而同時(shí)推出的另一塊配建政策性租賃房的順義站前西街地塊主體為限價(jià)房，因投標(biāo)單位不足3家而流標(biāo)，該地塊后取消配建政策性租賃房以限價(jià)房項(xiàng)目掛牌成交。實(shí)際上北京政策性租賃房的首次試水情況不容樂(lè)觀。兩幅試點(diǎn)地塊中，一幅流標(biāo)，一幅則近乎底價(jià)成交。投資回收期長(zhǎng)、利潤(rùn)低，使得政策性租賃房項(xiàng)目對(duì)于房企而言并無(wú)太大吸引力。市國(guó)土局表示“政策性租賃房在今年尚處于試點(diǎn)階段，近期的建設(shè)方式以在普通商品房和限價(jià)房項(xiàng)目中配建為主”。限價(jià)房地塊普遍遇冷2008年北京土地市場(chǎng)共推出11塊限價(jià)房用地，目前成交9塊，大興康莊三期、四期兩塊至今流標(biāo)。而9塊限價(jià)房用地的成交并非十分順利，只有紀(jì)家廟、東沙河、大興康莊（二期）等少數(shù)限價(jià)房地塊一次順利成交，其余地塊均曾出現(xiàn)流標(biāo)，有的做出規(guī)劃或者價(jià)格調(diào)整重新上市交易成功。11月5日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心延長(zhǎng)了大興區(qū)康莊限價(jià)商品住房項(xiàng)目用地掛牌申請(qǐng)與截止時(shí)間。此前的10月31日，修改了盧溝橋鄉(xiāng)郭莊子村限價(jià)房用地等3塊土地的交易條件。其中，規(guī)劃建筑面積161萬(wàn)平方米的郭莊子村限價(jià)房地塊，由全部建設(shè)限價(jià)房和廉租房的規(guī)劃改成建設(shè)10萬(wàn)平方米限價(jià)房、12萬(wàn)平方米廉租房，其余建為普通商品房；回龍觀地塊原本20萬(wàn)平方米限價(jià)房的建設(shè)規(guī)劃縮減了5萬(wàn)平方米，改作普通商品房，同時(shí)價(jià)格由每平米6500元提高至6600元；規(guī)劃建筑面積203萬(wàn)平方米的順義區(qū)站前西街地塊已由獨(dú)立建設(shè)限價(jià)房改成配建10萬(wàn)平方米限價(jià)房，價(jià)格由每平米4980元提高至5500元，其余為普通商品房，還取消了配建政策性租賃房。土地價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)2008年土地價(jià)格保持了繼續(xù)上漲的局面，商品房（含兩限房）整體樓面地價(jià)3762元/平方米，比07年增長(zhǎng)17。08年海淀區(qū)商品房樓面地價(jià)最高，為8071元/平方米，順義樓面地價(jià)漲幅最大，樓面地價(jià)4280元/平方米，增長(zhǎng)147。2008年各區(qū)縣住宅用地地價(jià)列表08年樓面地價(jià)（元/平方米）07年樓面地價(jià)（元/平方米）同比增長(zhǎng)海淀80173838109朝陽(yáng)5650438529石景山4351292549順義42801733147豐臺(tái)3122437729昌平3120208949通州3015265014大興1917366048房山1827125945平谷107510871延慶794115131總體水平3762320817“地王”創(chuàng)新高2008年度土地成交兩個(gè)最高最高土地總價(jià)30億，由北京懋源投標(biāo)競(jìng)得的芍藥居?xùn)|區(qū)住宅及配套、公建項(xiàng)目用地2組團(tuán)，土地面積233公頃，規(guī)劃總建筑面積317萬(wàn)平方米；最高樓面地價(jià)14751元/平方米，由中鐵置業(yè)摘牌的六道口居住項(xiàng)目，總建面43萬(wàn)平方米。最高土地總價(jià)備注最高樓面地價(jià)備注08年地王30億芍藥居?xùn)|區(qū)住宅及配套、公建項(xiàng)目用地2組團(tuán)，總建面317萬(wàn)平方米，由北京懋源投標(biāo)競(jìng)得。14751元/平方米六道口居住項(xiàng)目，總建面43萬(wàn)平方米，由中鐵置業(yè)摘牌。07年地王17億西大望路27號(hào)地，總建面15萬(wàn)平方米，由北京萬(wàn)科中標(biāo)13788元/平方米大屯路224號(hào)地，總建面6萬(wàn)平方米，由金融街控股中標(biāo)。3、住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)市場(chǎng)分析31住宅市場(chǎng)價(jià)量齊跌，觀望氛圍濃厚統(tǒng)計(jì)口徑根據(jù)北京中原投資顧問(wèn)部的監(jiān)測(cè)，以有預(yù)售許可證并在網(wǎng)上進(jìn)行公示的普通住宅、公寓、別墅物業(yè)的供應(yīng)量為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。本次年度回顧統(tǒng)計(jì)期間為2008年1月1日至2008年12月31日。其中，2008年1月1日至2008年12月31日為網(wǎng)上公示數(shù)據(jù)，12月1日至12月31日數(shù)據(jù)為北京中原投資顧問(wèn)部根據(jù)市場(chǎng)水平進(jìn)行的預(yù)估。311供應(yīng)2008年住宅市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)下降08年全年，北京住宅市場(chǎng)上市面積約11555萬(wàn)平米，上市套數(shù)98萬(wàn)套，延續(xù)了自04年的下降勢(shì)頭，較07年供應(yīng)面積減少116，供應(yīng)套數(shù)減少186。從供應(yīng)勢(shì)頭看，08年的供應(yīng)增加呈現(xiàn)出“雙高峰”的分布，46月即911月是新增供應(yīng)的兩個(gè)高峰。從總供應(yīng)量的分布看，08年下半年市場(chǎng)新增供應(yīng)量較上半年下降了127，顯示了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)冷、成交量下降的市場(chǎng)格局已開(kāi)始向供應(yīng)端傳導(dǎo)。數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部312需求2008年住宅市場(chǎng)成交量大幅下挫2008年住宅市場(chǎng)成交量?jī)H有6653萬(wàn)平方米，成交套數(shù)僅為58萬(wàn)套，較07年巨幅下挫。與07年相比，成交面積下降了60，成交套數(shù)下降了59。數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部全年走勢(shì)上，雖然各月成交量同比均有下降，但下半年后成交量下滑更為明顯。下半年成交套數(shù)較上半年下降286，成交面積下降265。月份上，2月是全年的最低點(diǎn)，成交僅2194套，247萬(wàn)平米，本應(yīng)相對(duì)旺銷(xiāo)的8、9兩月成交僅為2700套左右，是成交下降最嚴(yán)重的月份。自11月后，成交量有所回升，但仍與07年水平有較大差距。313價(jià)格2008年住宅市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)下降趨勢(shì)勢(shì)08年，北京普通住宅價(jià)格開(kāi)始呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，單價(jià)較07年下降了753。從月度走勢(shì)看，8、9兩月是全年的價(jià)格高點(diǎn)，自10月份以后，價(jià)格出現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部314綜述08年北京市住宅市場(chǎng)的最大特征即為明顯的供過(guò)于求，成交量的急速萎縮是全年市場(chǎng)最明顯的表象。雖然供應(yīng)量有所縮小，但相比需求的迅速萎縮，仍無(wú)法達(dá)到平衡。并且，在傳統(tǒng)的旺銷(xiāo)期二、三季度這一趨勢(shì)尤其嚴(yán)重。從08年全年走勢(shì)看，住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)如下主要特征影響房地產(chǎn)交投的主導(dǎo)原因由政策性因素轉(zhuǎn)向外部條件的不確定性影響購(gòu)房者消費(fèi)預(yù)期的因素主要集中于股市暴跌引發(fā)的財(cái)富性收入縮水、宏觀調(diào)控帶來(lái)的降價(jià)信心、經(jīng)濟(jì)速度放緩引發(fā)的對(duì)未來(lái)收入預(yù)期降低三個(gè)方面，其中后兩者占據(jù)更大因素。從三方面因素的時(shí)點(diǎn)看金融政策自9月15日開(kāi)始明顯轉(zhuǎn)型，08年1月至6月，共計(jì)5次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，連續(xù)施行緊縮的貨幣政策，反映在房地產(chǎn)方面，即緊縮房地產(chǎn)信貸，至9月15日，調(diào)降存款主備金率，并連續(xù)數(shù)次降低基準(zhǔn)利率、公積金利率，對(duì)購(gòu)房及房地產(chǎn)信貸開(kāi)始放松。房地產(chǎn)稅收政策自10月22日開(kāi)始轉(zhuǎn)向，關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知的頒布標(biāo)致著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)由“防止過(guò)熱”向“保證平穩(wěn)健康發(fā)展”這一方向的實(shí)質(zhì)落實(shí)。滬指在10月28日跌至1664點(diǎn)，形成歷史新低，此后兩月內(nèi)持續(xù)震蕩調(diào)整。07年上半年，美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)已逐步顯露，08年7月13日，美國(guó)財(cái)政部、美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)手推出拯救兩房計(jì)劃，9月15日，雷曼兄弟銀行申請(qǐng)破產(chǎn)，影響直接波及中國(guó)，中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)預(yù)期迅速降低，相繼調(diào)低GDP等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)期。政府為保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策已發(fā)生了明顯變化，從9月15日10月28日是一系列政策落實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但同樣自這段時(shí)間，金融危機(jī)、股市下跌等影響未來(lái)收入預(yù)期的直接因素影響被放至最大，并且至今仍對(duì)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)時(shí)間缺乏明確預(yù)期，影響成交的主要因素已由預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的政策風(fēng)險(xiǎn)向預(yù)期未來(lái)購(gòu)買(mǎi)力不足的經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)變。購(gòu)房意愿仍舊強(qiáng)烈，價(jià)格偏高仍是影響成交的主要問(wèn)題，降價(jià)促銷(xiāo)有明顯效果從月度走勢(shì)變動(dòng)看，北京仍存在一定有購(gòu)買(mǎi)需求的客群，當(dāng)價(jià)格下降、政策回暖的開(kāi)始后，成交開(kāi)始有所放量，但上漲平緩，較歷史高點(diǎn)差距甚遠(yuǎn)。自9月11月，市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的單價(jià)下降、成交上升的趨勢(shì)。一方面，政策方向的轉(zhuǎn)變已開(kāi)始發(fā)揮作用，另一方面，價(jià)格的下降帶動(dòng)了市場(chǎng)成交的上升。但是，在整體經(jīng)濟(jì)背景走弱的情況下，成交的上升明顯更為平緩。從市場(chǎng)個(gè)案看，突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，如悅溪、沁山水等，在四季度開(kāi)盤(pán)后，取得較好的成交業(yè)績(jī)，也證明這一趨勢(shì)。需求結(jié)構(gòu)中外來(lái)投資比重較高是成交量縮水的主要原因之一北京住宅市場(chǎng)在范圍上長(zhǎng)期向外擴(kuò)張，投資人群在需求中占據(jù)比重較高，這部分需求彈性較大，出于投資回報(bào)的考慮，支持投資型增長(zhǎng)要求經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降的整體環(huán)境下，這一模式受到了較大沖擊。32寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求。朝陽(yáng)區(qū)表現(xiàn)突出。321供應(yīng)2008年寫(xiě)字樓供應(yīng)150萬(wàn)平米，繼續(xù)回落數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部截止到2008年11月底，北京寫(xiě)字樓供應(yīng)達(dá)138萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)12月份仍有10萬(wàn)平米供應(yīng)，2008年全年供應(yīng)接近150萬(wàn)平方米。相較于2006年和2007年寫(xiě)字樓供應(yīng)量，2008年大幅減少。朝陽(yáng)區(qū)新增供應(yīng)占全部供應(yīng)的48數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部從2008年各區(qū)域的供應(yīng)量來(lái)看，僅朝陽(yáng)區(qū)新增供應(yīng)就占到了全年新增供應(yīng)量的48，而一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣，像平谷、懷柔、密云、門(mén)頭溝等皆沒(méi)有新增寫(xiě)字樓供應(yīng)。322需求寫(xiě)字樓需求走低，全年銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓供大于求奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束，全球金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下降周期，皆使得寫(xiě)字樓投資需求受到影響。2008年，北京寫(xiě)字樓成交100萬(wàn)平方米，較2007年200多萬(wàn)的需求急劇走低，且低于全年150萬(wàn)的供給，全年供需存在較大缺口。數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部朝陽(yáng)區(qū)成交逾50萬(wàn)平方米，居各區(qū)域之首數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部朝陽(yáng)區(qū)不僅是寫(xiě)字樓供應(yīng)的主要來(lái)源區(qū)，也是寫(xiě)字樓成交的主要集中區(qū)域，朝陽(yáng)區(qū)2008年成交超過(guò)50萬(wàn)平方米，占北京寫(xiě)字樓一手銷(xiāo)售市場(chǎng)總成交量的51。323價(jià)格寫(xiě)字樓均價(jià)18879元/平方米，成交價(jià)格繼續(xù)回升數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部2008年寫(xiě)字樓均價(jià)繼續(xù)回升至18879元/平方米，達(dá)近年來(lái)最高。面對(duì)上一輪住宅房?jī)r(jià)飛漲，寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，因此在房地產(chǎn)整體進(jìn)入下降通道時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格較投資者預(yù)期差距較小，加之供應(yīng)減少以及寫(xiě)字樓可以持有度危機(jī)的優(yōu)勢(shì)，使得寫(xiě)字樓價(jià)格仍舊走高。西城區(qū)寫(xiě)字樓均價(jià)最高，達(dá)25402元/平方米數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部在各區(qū)域成交表現(xiàn)中，西城區(qū)寫(xiě)字樓成交均價(jià)最高，達(dá)25402元/平方米，其次是東城區(qū)，均價(jià)達(dá)21317元/平方米，可見(jiàn)這兩個(gè)區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)也相對(duì)較高，另外海淀區(qū)和宣武區(qū)寫(xiě)字樓均價(jià)也超過(guò)20000元/平米。銷(xiāo)售價(jià)格最低的區(qū)域是開(kāi)發(fā)區(qū)，為8343元/平米，主要與該區(qū)域?qū)懽謽且哉蹫橹饔嘘P(guān)。北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)及入住率皆出現(xiàn)下滑資料來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部奧運(yùn)效應(yīng)雖然在一、二繼續(xù)顯著刺激了寫(xiě)字樓租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)，但伴隨著奧運(yùn)的結(jié)束，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期，北京寫(xiě)字樓租金指數(shù)及入住率同時(shí)出現(xiàn)下滑。324產(chǎn)品寫(xiě)字樓產(chǎn)品供應(yīng)轉(zhuǎn)型，50年產(chǎn)權(quán)商住公寓、SOHO公寓頻現(xiàn)隨著2006年寫(xiě)字樓供應(yīng)井噴，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)近幾年供應(yīng)已逾千萬(wàn)平米，雖然寫(xiě)字樓供應(yīng)仍集中在城市中心區(qū)域，但政府不斷增大近郊區(qū)域?qū)懽謽峭恋毓?yīng)也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了較大的壓力。因此，一些邊緣產(chǎn)品50年產(chǎn)權(quán)的公寓出現(xiàn)，以小戶(hù)型、低總價(jià)的概念吸引投資者購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商可借此減輕寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)調(diào)整，寫(xiě)字樓需求仍會(huì)繼續(xù)減少，預(yù)計(jì)該類(lèi)產(chǎn)品在未來(lái)的供應(yīng)力度仍然較大。33商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格上漲，成交下降331供應(yīng)總體供應(yīng)14015萬(wàn)平方米，較上年降幅明顯2008年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)期房供應(yīng)達(dá)14015萬(wàn)平方米，較之2007年降幅明顯；朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)繼續(xù)商業(yè)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域，但較之去年均有不同程度的下降；2008年成交面積達(dá)8833萬(wàn)平方米，占供應(yīng)的63，較之2007年下降六個(gè)百分點(diǎn)。2008年北京商業(yè)市場(chǎng)期房供應(yīng)面積為14015萬(wàn)平方米，共計(jì)11479套。2007年北京商業(yè)市場(chǎng)期房供應(yīng)面積為19747萬(wàn)平方米，共計(jì)7263套。數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)仍是熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域，但同時(shí)呈現(xiàn)不同程度的降幅；2008年北京市商業(yè)用房供應(yīng)量最高的區(qū)域?yàn)槌?yáng)區(qū)，總供應(yīng)面積約55萬(wàn)平方米，占整個(gè)北京市總供應(yīng)量的41，其次為海淀區(qū)，供應(yīng)面積約24萬(wàn)平方米，占18，再次是豐臺(tái)區(qū)，供應(yīng)面積約18萬(wàn)平方米，占14。2008年朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)量占據(jù)北京市總供應(yīng)量的41，較之去年提高6個(gè)百分點(diǎn)，與三里屯SOHO銷(xiāo)售型商業(yè)的開(kāi)盤(pán)有直接聯(lián)系。數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部332需求期房成交占總體供應(yīng)的63，較上年略有下降。2008年商業(yè)市場(chǎng)期房成交面積為8833萬(wàn)平方米，占總體供應(yīng)的63，各區(qū)縣銷(xiāo)售情況較為一般，門(mén)頭溝區(qū)無(wú)成交。數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部2008年各月份月度成交面積以1月份的144244平方米為最多。數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部上市面積（平方米）上市套數(shù)（套）成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）2007年197491706726313667434895412008年140159727114798833284168462008年商業(yè)市場(chǎng)期房成交面積為8833萬(wàn)平方米，占總體供應(yīng)的63；2007年商業(yè)市場(chǎng)期房成交面積為13667平方米，占總體供應(yīng)的69，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，各城區(qū)成交量均有一定幅度的下降，雖然朝陽(yáng)區(qū)成交量依舊位于各城區(qū)之首，但已經(jīng)從2007年的7893萬(wàn)平方米下降到2008年的5272萬(wàn)平方米，該市場(chǎng)反應(yīng)說(shuō)明投資客群的減少和日趨理性的投資心理，同時(shí)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將銷(xiāo)售型物業(yè)轉(zhuǎn)為持有型物業(yè)也造成這一情況的加劇。333價(jià)格年度均價(jià)20995元/平米，漲幅高達(dá)692008年北京市商業(yè)用房成交平均價(jià)格為20995元/平米，城八區(qū)中朝陽(yáng)區(qū)價(jià)格最高，達(dá)到2950882元/平米；遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，大興區(qū)的成交價(jià)格最高，達(dá)到1619938元/平米，開(kāi)發(fā)區(qū)、順義區(qū)、房山區(qū)、昌平區(qū)成交平均價(jià)格均達(dá)到了10000元/平米以上，平谷區(qū)成交均價(jià)較低，為65135元/平米，門(mén)頭溝區(qū)無(wú)成交。朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)用房成交價(jià)格達(dá)到2950882元/平米，較之去年的21052元/平米漲幅高達(dá)40，成因在于三里屯SOHO商業(yè)的良好銷(xiāo)售狀況，7月份朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)成交價(jià)格高達(dá)82588元/平米，該月份是三里屯SOHO開(kāi)盤(pán)當(dāng)月，該市場(chǎng)現(xiàn)象充分說(shuō)明良好地段的稀缺型優(yōu)質(zhì)商業(yè)對(duì)投資者仍具有較大吸引力。數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部2005年2008年北京商業(yè)用房平均價(jià)格呈整體上漲趨勢(shì)，2006年較之2005年出現(xiàn)小幅回落，2007年在奧運(yùn)效應(yīng)刺激下漲幅明顯，2008年時(shí)逢房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，漲幅放緩。2005年2006年2007年2008年銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）1617315895196349120995數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部334產(chǎn)品小面積商鋪仍是投資主流2008年北京商業(yè)市場(chǎng)月度單鋪面積顯示，平均月度交易商鋪面積集中在60150平方米，在此區(qū)間內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)品最受歡迎，并且單鋪均價(jià)集中在150萬(wàn)元250萬(wàn)元之間，由此可知，2008年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)2007年市場(chǎng)情況以小面積的投資型產(chǎn)品為主，并且成交單套面積、成交單套售價(jià)較之2007年均呈下降趨勢(shì)，可見(jiàn)2008年商業(yè)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)心理較為謹(jǐn)慎。數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部數(shù)據(jù)來(lái)源北京中原投資顧問(wèn)部四、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望1、房地產(chǎn)市場(chǎng)將先于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)將先于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，最快將于三季度反彈從中央會(huì)議精神看，明年把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。由于全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷惡化，影響了目前中國(guó)依存度較高的出口的發(fā)展，同時(shí)也影響了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前快速拉動(dòng)內(nèi)需，及穩(wěn)定金融市場(chǎng)將是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的主要手段。從中國(guó)各行業(yè)間的特性看，房地產(chǎn)行業(yè)將是拉動(dòng)內(nèi)需及穩(wěn)定金融市場(chǎng)的首選行業(yè)。其原因如下（一）地產(chǎn)是拉動(dòng)內(nèi)需的最為有效的方式（1）房地產(chǎn)是拉動(dòng)內(nèi)需的重要力量房地產(chǎn)是拉動(dòng)內(nèi)需的重要力量。首先，從房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模來(lái)看，2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，占全年社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的184。房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到5左右；其次，從產(chǎn)業(yè)角度而言，房地產(chǎn)業(yè)與許多行業(yè)（建筑業(yè)、金融業(yè)等）存在直接與間接的聯(lián)系。例如，目前房地產(chǎn)耗用的鋼材占全國(guó)用鋼量的25，水泥用量占全國(guó)總用量的22。因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定。（二）房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有利于金融體系的穩(wěn)定（1）房地產(chǎn)信貸占比較大房地產(chǎn)信貸占比較大。央行的數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放慢。2008年第三季度末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為53萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)143。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為197萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12；購(gòu)房貸款余額為33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)158。其次，實(shí)際上，還有許多其他貸款是以房產(chǎn)和土地作為抵押的，這些貸款可稱(chēng)之為與房地產(chǎn)相關(guān)的間接貸款。有數(shù)據(jù)表明，與房地產(chǎn)相關(guān)的直接貸款和間接貸款占人民幣貸款余額的總比例可能近50左右。（2）銀行業(yè)不良貸款開(kāi)始反彈銀行業(yè)不良貸款開(kāi)始反彈。2008年9月末，我國(guó)境內(nèi)商業(yè)銀行不良貸款余額127萬(wàn)億元，比年初減少302億元；不良貸款率549，比年初下降067個(gè)百分點(diǎn)。但是三季度不良貸款余額比二季度增加003億元。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融穩(wěn)定都具有積極的意義。在預(yù)測(cè)全球經(jīng)濟(jì)最快在明年年底復(fù)蘇的情況下，認(rèn)為北京房地產(chǎn)業(yè)最快將在2009年第三季度復(fù)蘇。2、寬松的政策環(huán)境預(yù)期09年的政策將延續(xù)08年下半年思路，一方面加大保證保障房的供應(yīng)，另一方面適當(dāng)放松商品房改善、投資市場(chǎng)，同時(shí)在信貸上有進(jìn)一步寬松的可能，將在控制房?jī)r(jià)及促進(jìn)房地產(chǎn)投資兩者間取得平衡。3、土地市場(chǎng)價(jià)格將下調(diào)2009年土地供應(yīng)總量將繼續(xù)增加08年土地供應(yīng)計(jì)劃完成情況并不好，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)下，中央政府明確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此09年將出現(xiàn)各種推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好，保障土地供應(yīng)必不可少。仍將大力推出保障性住房解決住房問(wèn)題是政府工作重中之重，但形勢(shì)上或出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，特別是兩限房，08年兩限房用地遭冷遇，即使與商品房捆綁出售也由于市場(chǎng)冷淡、利潤(rùn)過(guò)低等原因而少人問(wèn)津，在完成其調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的歷史使命之后，今后將逐步淡出或轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)適用房功能，短期內(nèi)較多出現(xiàn)或與商品房配建的形式。09年土地價(jià)格或小幅下調(diào)由于今年出現(xiàn)多宗土地流拍，說(shuō)明市場(chǎng)信心不足，而當(dāng)前衰退的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商拿地行為愈加冷靜，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭土地供應(yīng)只有有效增加才可以持續(xù)發(fā)展下去，面對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力的下降，土地價(jià)格或?qū)⑾抡{(diào)。4、住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)41住宅市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)下行，剛性需求成為主力09年北京住宅市場(chǎng)的變化，仍將取決于供、需兩方面的變動(dòng)。411供應(yīng)量繼續(xù)縮水，并伴隨供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整在增加投資的大背景下，09年北京住宅總供應(yīng)量將維持上升的趨勢(shì)，但總供應(yīng)量中保障房的增加速度將有較大提升，商品住宅供應(yīng)量有可能進(jìn)一步縮水。商品住宅的供應(yīng)量將進(jìn)一步縮水隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的轉(zhuǎn)冷，預(yù)期部分資金壓力較小的發(fā)展商將延緩?fù)剖鬯俣?。同時(shí)，09年下半年將是部分07年“高價(jià)地”所形成項(xiàng)目的上市期。目前“高價(jià)地”形成項(xiàng)目的成本已接近甚至超過(guò)周邊市場(chǎng)售價(jià)，在市場(chǎng)預(yù)期不明朗的前提下，這部分項(xiàng)目有可能采取延遲上市的策略，進(jìn)一步縮小供應(yīng)量。各類(lèi)保障房的比例將繼續(xù)增加根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃判斷，09年普通住宅、限價(jià)房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等各類(lèi)保障性住房將進(jìn)一步增加。政府的住房建設(shè)規(guī)劃精神也證明了這一點(diǎn)，北京2009年建設(shè)規(guī)劃中表明，2009年政策性住房占住宅的比重將達(dá)到43。09年，商品房及保障房的分級(jí)將進(jìn)一步明晰，保證更多中低收入家庭的需求。412需求量將較08年基礎(chǔ)保持平穩(wěn)影響購(gòu)房心理的主要因素由政策帶來(lái)的調(diào)整變化為整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成的對(duì)未來(lái)的不確定，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)前，購(gòu)房者消費(fèi)將更為謹(jǐn)慎，投資需求比例下降。但若宏觀經(jīng)濟(jì)有望在09年末發(fā)出明顯轉(zhuǎn)暖的記號(hào)，需求量有望在四季度隨預(yù)期的好轉(zhuǎn)而有所提升。剛性需求筑底，形成09年需求基本量北京市龐大的人口基數(shù)和較高的收入水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的基礎(chǔ)購(gòu)買(mǎi)力。08年下半年部分降價(jià)項(xiàng)目的良好成交可以證明，相當(dāng)大量的自住型購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)行為較理性，當(dāng)價(jià)格下降至承受范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)意愿較強(qiáng)。這部分需求將形成09年需求的基礎(chǔ)。信心將逐漸恢復(fù)，但難以回復(fù)至07年水平隨著政府一系列保障經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的出臺(tái)，前期對(duì)房?jī)r(jià)下跌的過(guò)度預(yù)期將有所緩解，隨著單價(jià)的逐步下調(diào)，部分自住型需求及長(zhǎng)期投資需求將開(kāi)始釋放。但是，在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)冷的大環(huán)境下，改善型購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房必然采取謹(jǐn)慎態(tài)度，外來(lái)投資者的數(shù)量也將大幅減少，加之保障房對(duì)低端商品房需求的分流，預(yù)期成交量恢復(fù)至07年的水平將需要較長(zhǎng)的過(guò)程。413價(jià)格下降的趨勢(shì)將繼續(xù)持續(xù)從價(jià)格走勢(shì)看，由于保障房的推出，郊區(qū)中低端商品房的壓力將進(jìn)一步增大，同時(shí)，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，依賴(lài)外來(lái)購(gòu)房者的豪宅銷(xiāo)售也將有較大沖擊。隨著資金鏈的緊繃，將可能有更多開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)促銷(xiāo)的方式。但是，由07年公開(kāi)市場(chǎng)取得的土地形成的項(xiàng)目將陸續(xù)推出市場(chǎng)，并將逐漸在市場(chǎng)中占據(jù)更大分額。這部分土地受較高土地成本限制，降價(jià)空間有限。市場(chǎng)對(duì)這部分樓盤(pán)的價(jià)格預(yù)期也在一定程度上形成了整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格底線。預(yù)期09年市場(chǎng)價(jià)格將持續(xù)下降的趨勢(shì)，降價(jià)空間在1015左右。42寫(xiě)字樓供需同時(shí)回落，租金下滑需求回落速度快于供應(yīng)回落速度，租賃市場(chǎng)壓力較大北京寫(xiě)字樓供應(yīng)井噴之后繼續(xù)回落，需求則由于受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，預(yù)計(jì)回落速度大于供應(yīng)回落速度。在此市場(chǎng)情況之下，更多的新開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓項(xiàng)目由銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為自持租賃，相較銷(xiāo)售市場(chǎng)，寫(xiě)字樓租金水平面臨更大的下滑壓力。新建寫(xiě)字樓供應(yīng)繼續(xù)回落北京寫(xiě)字樓在近幾年集中供應(yīng)，尤其在2006年出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，整體供應(yīng)逾1000萬(wàn)平方米。在2007年回落的基礎(chǔ)上，2008年繼續(xù)回落，隨著全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，預(yù)計(jì)2009年寫(xiě)字樓供應(yīng)仍將繼續(xù)回落。寫(xiě)字樓投資需求回落，整購(gòu)需求減少隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，雖然09年供應(yīng)量繼續(xù)回落，一投資客群進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)。不過(guò)此類(lèi)投資客群對(duì)寫(xiě)字樓的面積需求將集中在中小戶(hù)型面積，而整購(gòu)需求將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下降周期而減少。寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格保持平穩(wěn)2008年，面對(duì)房地產(chǎn)整體的不利形勢(shì)，寫(xiě)字樓售價(jià)仍保持了較高的增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓仍存在較大投資潛力。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)下行，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也將受到一定的影響，雖然需求有所回落，但寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格的變化，與其租金相比，有一定的滯后期，因此，預(yù)計(jì)2009年寫(xiě)字樓售價(jià)保持平穩(wěn)。甲級(jí)寫(xiě)字樓租金呈小幅下滑趨勢(shì)受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)將受到一定的影響，尤其對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的影響較大，部分外資公司開(kāi)始縮減辦公面積。從北京中原監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)看出，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金從2008年11月份出現(xiàn)拐點(diǎn)，處下行趨勢(shì)。隨著全球經(jīng)濟(jì)的調(diào)整速度，以及目前租賃需求的縮減，預(yù)測(cè)2009年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金呈下滑趨勢(shì)。教育產(chǎn)業(yè)辦公需求增加從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)可以從增加投資和消費(fèi)兩個(gè)方面擴(kuò)大需求，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，教育是終身投資，只有一技之長(zhǎng)，才能讓自己立于不敗之地。從這次全球性金融危機(jī)看，遇到了經(jīng)濟(jì)不景氣，上班族就會(huì)回流到學(xué)校繼續(xù)深造，儲(chǔ)備知識(shí)，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的來(lái)