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羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃蝕袂螃肂蒃螈螃膅蚈蚄袂芇蒁薀袁荿芄衿袀腿葿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃節(jié)薃薅羂莄蒅襖羈肄蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁芅螇肇膃蒀蚃肆蒞芃蠆肆肅薈薅肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃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薅羆芁蒞蚇螈膇蒞螀羄肅莄葿螇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄肀膀莀薆袃肆荿蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄膆蕆薃袀膂蒆螅蚃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒃螂蝿肅薂蒁羅羈薁薃螈艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇膅蝕襖羃膄螂肀節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚇袁羀芁蝿蚄荿芀蕿罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羆芁蒞蚇螈膇蒞螀羄肅莄葿螇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄肀膀莀薆袃肆荿蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄膆蕆薃袀膂蒆螅蚃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒃螂蝿肅薂蒁羅羈薁薃螈艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇膅蝕襖羃膄螂肀節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚇袁羀芁蝿蚄荿芀蕿罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羆芁蒞蚇螈膇蒞螀羄肅莄葿螇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄肀膀莀薆袃肆荿蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄膆蕆薃袀膂蒆螅蚃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒃螂蝿肅薂蒁羅羈薁薃螈艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇膅蝕襖羃膄螂肀節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚇袁羀芁蝿蚄荿芀蕿罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羆芁蒞蚇螈膇蒞螀羄肅莄葿螇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄肀膀莀薆袃肆荿蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄膆蕆薃袀膂蒆螅蚃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒃螂蝿肅薂蒁羅羈薁薃螈艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇膅蝕襖羃膄螂肀節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚇袁羀芁蝿蚄荿芀蕿罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羆芁蒞蚇螈膇蒞螀羄肅莄葿螇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄肀膀莀薆袃肆荿蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄膆蕆薃袀膂蒆螅蚃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒃螂蝿肅薂蒁羅羈薁薃螈艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇膅蝕襖羃膄螂肀節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚇袁羀芁蝿蚄荿芀蕿罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羆芁蒞蚇螈膇蒞螀羄肅莄葿螇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄肀膀莀薆袃肆荿蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄膆蕆薃袀膂蒆螅蚃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒃螂蝿肅薂蒁羅羈薁薃螈艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇膅蝕襖羃膄螂肀節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚇袁羀芁蝿蚄荿芀蕿罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羆芁蒞蚇螈膇蒞螀羄肅莄葿螇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄肀膀莀薆袃肆荿蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄膆蕆薃袀膂蒆螅蚃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒃螂蝿肅薂蒁羅羈薁薃螈艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇膅蝕襖羃膄螂肀節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚇袁羀芁蝿蚄荿芀蕿罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羆芁蒞蚇螈膇蒞螀羄肅莄葿螇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄肀膀莀薆袃肆荿蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄膆蕆薃袀膂蒆螅蚃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒃螂蝿肅薂蒁羅羈薁薃螈艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇膅蝕襖羃膄螂肀節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚇袁羀芁蝿蚄荿芀蕿罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羆芁蒞蚇螈膇蒞螀羄肅莄葿螇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄肀膀莀薆袃肆荿蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄膆蕆薃袀膂蒆螅蚃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒃螂蝿肅薂蒁羅羈薁薃螈艿薀蚆羃芅蕿袈螆膁薈薈肁肇膅蝕襖羃膄螂肀節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚇袁羀芁蝿蚄荿芀蕿罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羆芁蒞蚇螈膇蒞螀羄肅莄葿螇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄肀膀莀薆袃肆荿蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄膆蕆薃袀膂蒆螅蚃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁目目錄錄前言一、周邊樓盤價格調(diào)查1價格調(diào)查匯總2說明3一次評估與加權(quán)二、天泰馥香谷與調(diào)查樓盤評估1樹圖解析與權(quán)重系數(shù)計算11天泰馥香谷12銀都景園13金帝山莊14頤景園15名仕花園16錦園17千禧龍苑18蔚蘭海岸19新貴都110綠島花園111礦泉花園三、評估與價格修正1修正公式2修正過程3修正結(jié)果四、天泰馥香谷價格定位建議五、價格策略與執(zhí)行方案1、價格策略11價格是消費者購房最敏感因素12戶型統(tǒng)計與總價分析13發(fā)揮差價原則2、執(zhí)行方案21單元評估22樓層評估23樓層差價率與差價系數(shù)24各單元平均價計算25價格明細(xì)表六、價格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng)附表1開盤期首推戶型價格明細(xì)表價格是公司效益與客戶之間的一座橋梁高了,能走過這座橋的人就少沒有市場低了,公司損失利潤沒有效益如何在兩者之間達(dá)到一種平衡如何讓我們的樓盤即叫好又叫座這永遠(yuǎn)是我們解析的重心第二部分天泰馥香谷項目價格策略與執(zhí)行方案一、周邊樓盤價格調(diào)查1、價格調(diào)查匯總折實均價單位樓盤名稱統(tǒng)計面積M2最高標(biāo)價元/M2最低標(biāo)價元/M2平均標(biāo)價元/M2一次性銀行按揭修正均價元/M2備注銀都景園52000603050805600015644不僅不打折,如不是一次性付款還要10金帝山莊6600048003800450098折04482頤景園72000450032003840003820名仕花園3024848004000450097折98折4410錦園11000057003800488097折04850千禧龍苑5000063003900480097折98折4694蔚藍(lán)海洋12000080004700560095折97折5409新貴都47000046004000428098折04262綠島花園37216700043005560005550礦泉花園7377678006000691096折068542、說明11月6日11月10日在天泰同仁的配合下,我們對青島市樓市進(jìn)行了廣泛調(diào)查,本表只是調(diào)查中的幾個重點樓盤。修正均價主要根據(jù)統(tǒng)計面積所占比例、銷售時間、實際成交時大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等因素。參照樓盤以周邊可比性樓盤為主,兼顧其他區(qū)域樓盤。3、一次評估與加權(quán)、一次評估與加權(quán)平均分平均分樓盤評估項銀都景園金帝山莊頤景園名仕花園錦園千禧龍苑蔚蘭海岸新貴都綠島花園礦泉花園馥香谷區(qū)域地段9078576259083071259084758758507625周邊社區(qū)765797807473072576912590258325760交通條件74750765715745745765935975830765價格與付款方式7508575785817580258058207807775800850營銷水平8459008025817580077256575912592258756325小區(qū)內(nèi)綠化情況91258475770782590082758757907108375950小區(qū)內(nèi)規(guī)劃情況917581257457675740765757587258407675945小區(qū)公共配套設(shè)施8808657875770765830742589086258075900顧問代理水平90090573576757357757708708425795960物業(yè)管理水平900860730800720780712586586258225920合計85108372576625787757767577375776086758570821758445(加權(quán)分)樓盤評估項銀都景園金帝山莊頤景園名仕花園錦園千禧龍苑蔚蘭海岸新貴都綠島花園礦泉花園馥香谷加權(quán)評估055055037035047006012086085083080加權(quán)因素包含開盤時間、目前執(zhí)行價格、銷售率2、評估加權(quán)(1)H馥香谷8166208089662(2)加權(quán)修正銀都花園H18591405589451金帝H28395105589451頤景園H37610803779808名仕花園H4800968035835968錦園H57748804781688千禧龍苑H67704800677108蔚蘭海岸H77802201279222新貴都H88631208694912綠島花園H98551108594011礦泉花園H108221708395017三、評估與價格修正1、修正公式比較樓盤均價天泰馥香谷評估得分比較樓盤評估得分2、修正過程銀都花園89662464445450089451金帝山莊44824493008996289451頤景園38204292008966279808名仕花園441047300089662835968錦園48505323008966281688千禧龍苑46944990008966279108蔚蘭海岸44094990008966279222新貴都42624026008966294912綠島花園45504338008966290517礦泉花園68540067890089662905173、修正結(jié)果45450044930042920047300053230049900049900040260043380067890010485160即天泰馥香谷市場已然形成并且能夠接受的平均價格是4850元/平方米四、天泰馥香谷價格定位建議天泰馥香谷平均價格應(yīng)是4850元/平方米,正負(fù)出入不宜超過200元。為配合分批銷售和低開高走的價格策略,第一批提出價格定位如下平均價格47004900元/平方米;本案設(shè)定均價4800元/平方米如賣精裝修房每平米加價100000元;最低價與最高價差設(shè)計幅度398061800元/平方米如賣精裝修房每平米加價100000元。本案設(shè)計的是銷售實價,銷售價格表將根據(jù)付款方式上浮后再折回。五、定價策略與執(zhí)行方案(一)定價策略1、價格是消費者購房最敏感因素根據(jù)對青島市調(diào)查樓盤及天泰馥香谷銷售情況的了解,我們感到價格的高低直接左右著項目的銷售業(yè)績,制定合理的銷售價格必須是慎重研究的。針對青島房地產(chǎn)市場的價格現(xiàn)狀,我們此次采用的定價技巧,一方面是針對同行的競爭,另一方面則是在對我們的目標(biāo)客戶群。在采用了1)競爭價格評估;2)萃辰樹圖;3)成本利潤法;4)差價設(shè)計法。四種方法結(jié)合,我們得出了上述價格(均價)定位,并建議分批推出樓盤。2、戶型統(tǒng)計與總價分析1)面積分類共175種,最小面

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