物業(yè)管理招投標(biāo)技巧及范例精解第四節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)程序和方式一、物業(yè)管理招標(biāo)的各種方式物業(yè)管理招標(biāo)的方式按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類。一按物業(yè)管理服務(wù)的范圍分類1常規(guī)性的物業(yè)管理招標(biāo)指以居住型、非收益性物業(yè)及所屬的設(shè)備、設(shè)施、周圍場(chǎng)地等維修、保養(yǎng)管理等為主要內(nèi)容的物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)。這類招標(biāo)活動(dòng)著重于常規(guī)性管理服務(wù)。以便為業(yè)主及使用人提供良好的生活和活動(dòng)環(huán)境。2經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)管理招標(biāo)指各類經(jīng)營(yíng)性管理服務(wù)的招標(biāo)，如辦公樓、商務(wù)樓、賓館、度假村等各類收益性物業(yè)。這一類的物業(yè)價(jià)值比較高，管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)也比較高。居住型物業(yè)除了常規(guī)性管理服務(wù)項(xiàng)目外，還增加代理經(jīng)組、代辦營(yíng)銷等項(xiàng)目也屬于經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)管理招標(biāo)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)的內(nèi)容與范圍大于常規(guī)性物業(yè)管理招標(biāo)。二按物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目分類1全方位物業(yè)管理招標(biāo)也稱全項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo)，包括對(duì)建筑物本體及附屬的設(shè)備、設(shè)施的日常維修管理，環(huán)境的清掃保潔、綠化、安保服務(wù)，及代理經(jīng)租等綜合性物業(yè)管理內(nèi)容為目標(biāo)的招標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)單位可把其中的一項(xiàng)內(nèi)容委托給某一專業(yè)公司，或把所有的項(xiàng)目委托給某一具有較完備的管理服務(wù)體系的物業(yè)管理公司經(jīng)管。2單項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo)針對(duì)物業(yè)綜合管理服務(wù)中的某一事項(xiàng)，如電梯、水泵的保養(yǎng)，安保，樓宇清掃，綠化等項(xiàng)目，由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司向社會(huì)上招聘專業(yè)對(duì)口的服務(wù)公司擔(dān)任此項(xiàng)工作的服務(wù)和管理。其特點(diǎn)是專業(yè)化程度高，管理質(zhì)量好。并且，可以通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)提高效益。三按招標(biāo)對(duì)象的廣度分類1公開(kāi)招標(biāo)由招標(biāo)方通過(guò)各種媒介，如報(bào)刊、廣播、電視或?qū)ｉT刊物上刊登招標(biāo)廣告。凡對(duì)此有興趣的物業(yè)管理企業(yè)都可以購(gòu)買資格預(yù)審文件，預(yù)審合格可購(gòu)買招標(biāo)文件進(jìn)行投標(biāo)。這種招標(biāo)方式的優(yōu)點(diǎn)是有較大的選擇范圍，可在眾多的投標(biāo)單位之間選擇報(bào)價(jià)合理、服務(wù)良好、信譽(yù)卓著的物業(yè)管理公司，也有助于開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)，打破壟斷，能促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)努力提高管理經(jīng)營(yíng)水平。但是，由于參加競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理公司較多，增加了資格預(yù)審和評(píng)標(biāo)的工作量。2邀請(qǐng)招標(biāo)也稱有選擇的招標(biāo)方式，即由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的數(shù)目有限的物業(yè)管理公司發(fā)出邀請(qǐng)書(shū)，一般邀請(qǐng)不超過(guò)十家。這種招標(biāo)方式可以保證投標(biāo)單位有相關(guān)的資質(zhì)條件和管理經(jīng)驗(yàn)，信譽(yù)可靠。但由于招標(biāo)范圍有一定的局限性，有可能漏掉一些在管理上、報(bào)價(jià)上有競(jìng)爭(zhēng)力的公司。3議標(biāo)也稱非競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或稱指定性招標(biāo)。招標(biāo)單位邀請(qǐng)一家，或幾家物業(yè)管理公司分別協(xié)商談判，被邀請(qǐng)的對(duì)象一般是具有信譽(yù)的優(yōu)勝者。這實(shí)際上是一種合同談判的形式。其優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省時(shí)間，容易達(dá)成協(xié)議，迅速開(kāi)展工作。這種方式一般適用于對(duì)邀請(qǐng)方具有一定業(yè)務(wù)聯(lián)系和比較熟悉的物業(yè)管理公司，或具有特殊管理要求的物業(yè)。4兩段招標(biāo)根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容不同，可采用不同的招標(biāo)方式，例保安、綠化實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，物業(yè)及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)，或者議標(biāo)等。四按物業(yè)管理招標(biāo)的主體分類1前期物業(yè)管理招標(biāo)指物業(yè)竣工交付使用起至業(yè)主委員會(huì)成立前由發(fā)展商主持的物業(yè)管理招標(biāo)方式。前期物業(yè)管理一般到業(yè)主委員會(huì)成立。業(yè)主委員會(huì)成立后如想繼續(xù)聘用原物業(yè)管理公司管理，應(yīng)簽訂續(xù)聘委托管理合同，或者重新聘用物業(yè)管理公司，這樣，物業(yè)管理就轉(zhuǎn)入經(jīng)常性管理階段。2經(jīng)常性物業(yè)管理招標(biāo)指由前期物業(yè)管理轉(zhuǎn)入經(jīng)常性物業(yè)管理，由業(yè)主委員會(huì)主持的物業(yè)管理招標(biāo)方式。該方式的特點(diǎn)是物業(yè)管理進(jìn)入業(yè)主自治管理及相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，投標(biāo)單位如想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，必須從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，制定“高效優(yōu)質(zhì)”的經(jīng)營(yíng)方針，參與投標(biāo)，以獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。3委托咨詢型物業(yè)管理招標(biāo)無(wú)論是發(fā)展商還是業(yè)主委員會(huì)，都可以通過(guò)委托專業(yè)的咨詢中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理物業(yè)管理招標(biāo)。此種方式能提高物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的質(zhì)量，選擇那些管理服務(wù)優(yōu)良的物業(yè)管理公司及專業(yè)公司進(jìn)行管理。這種方式雖然增加了物業(yè)管理招標(biāo)的中介服務(wù)費(fèi)用，但是卻能為招標(biāo)方，特別是業(yè)委會(huì)提高招標(biāo)工作的質(zhì)量，選聘到合適服務(wù)對(duì)象。二、物業(yè)管理招標(biāo)的組織協(xié)調(diào)根據(jù)國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的有關(guān)政策、法規(guī)，物業(yè)竣工后不同使用階段，其組織管理的主體是不同的，因此，如何正確解決不同使用階段對(duì)物業(yè)管理的交接班工作，是做好物業(yè)整個(gè)使用階段管理工作的一個(gè)重要方面，也就是如何協(xié)調(diào)物業(yè)不同使用階段各管理主體內(nèi)部對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的認(rèn)識(shí)與明確各自職責(zé)。一物業(yè)管理招投標(biāo)的預(yù)備工作1正確對(duì)待角色的轉(zhuǎn)換1物業(yè)管理從營(yíng)銷配角到管理主角的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體系，要求物業(yè)管理是全過(guò)程的介入，或者說(shuō)早期介入。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫使各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)公司注重物業(yè)管理，創(chuàng)立企業(yè)形象，以求規(guī)模效益。但對(duì)于開(kāi)發(fā)公司來(lái)講，注重物業(yè)管理的根本目的是為營(yíng)銷服務(wù)的，物業(yè)管理只能為營(yíng)銷當(dāng)配角。即使是由發(fā)展商組建的其下屬的專業(yè)物業(yè)管理公司，最終目的也是為創(chuàng)立該品牌的房地產(chǎn)建筑商品服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)其物業(yè)的銷售和提高投資效益。由于對(duì)物業(yè)管理缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)和周到的安排，就導(dǎo)致業(yè)主對(duì)前期物業(yè)管理工作的不滿，抱怨當(dāng)初的許多良好承諾到最后無(wú)法兌現(xiàn)例如物業(yè)環(huán)境的綠化，公共活動(dòng)設(shè)施的建設(shè)，二十四小時(shí)安保落實(shí)，免費(fèi)乘坐直達(dá)市區(qū)的車輛等，從而提出要重新聘用物業(yè)管理公司的意愿。業(yè)主的這些要求，實(shí)際上就是要求物業(yè)管理從配角向主角轉(zhuǎn)換，以體現(xiàn)業(yè)主的切身利益，這種要求完全是正當(dāng)?shù)?。?wèn)題的關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)角色的轉(zhuǎn)換是否非得調(diào)換物業(yè)管理公司。2對(duì)重新招標(biāo)的認(rèn)識(shí)當(dāng)業(yè)主入住率達(dá)到一定比例及物業(yè)出售滿一定時(shí)間后，根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定，必須成立業(yè)主委員會(huì)，這對(duì)業(yè)主來(lái)講就有了一個(gè)代表自己利益的合法機(jī)構(gòu)，也就是依法實(shí)施對(duì)本物業(yè)的自治管理。這時(shí)，業(yè)主就會(huì)要求改變目前不良的管理狀況。這一要求對(duì)現(xiàn)任管理公司是一個(gè)挑戰(zhàn)，要么設(shè)法改變目前的管理狀況，要么就“讓賢”。業(yè)委會(huì)就可通過(guò)招標(biāo)來(lái)選聘合適的專業(yè)管理公司。這是一種很正常的市場(chǎng)行為，但在現(xiàn)實(shí)中，由于觀念的滯后和經(jīng)濟(jì)利益的制約，就容易在購(gòu)房業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾，一旦矛盾激化，就會(huì)給小區(qū)的管理及招投標(biāo)工作帶來(lái)困難。因此，對(duì)有關(guān)各方來(lái)講，對(duì)重新招標(biāo)一定要有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。業(yè)主方面要慎重考慮是否已到非更換物業(yè)管理公司的程度，與現(xiàn)任管理公司是否還有商量的余地，使其改進(jìn)管理方法及提高服務(wù)質(zhì)量。發(fā)展商方面要認(rèn)真對(duì)待售房時(shí)的承諾，處理好各種遺留問(wèn)題?，F(xiàn)任物業(yè)管理公司方面對(duì)業(yè)主要求重新招標(biāo)選聘管理公司，應(yīng)采取的態(tài)度是吸取教訓(xùn)，立即整改，重整旗鼓，參與競(jìng)爭(zhēng)，決不要采取“敷衍拖拉”、“非我莫屬”的態(tài)度與業(yè)主對(duì)立。這種作風(fēng)對(duì)一個(gè)希望繼續(xù)發(fā)展的公司來(lái)講，決不是上策。2招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作這里主要講業(yè)委會(huì)在招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作。第一，招標(biāo)應(yīng)征得業(yè)主、業(yè)主代表或業(yè)主委員會(huì)成員絕大多數(shù)一般應(yīng)在75以上的同意，方可進(jìn)行。這個(gè)工作在業(yè)委會(huì)和業(yè)主內(nèi)部必須充分協(xié)商，取得共識(shí)?？刹捎谜匍_(kāi)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)專門會(huì)議的方式來(lái)認(rèn)真商議。第二，要與現(xiàn)任物業(yè)管理公司協(xié)商解決有關(guān)解除原委托合同的事宜。做到“愉快地分手”。合同解除的時(shí)間宜訂在后任公司接班的前一天，應(yīng)盡量避免出現(xiàn)管理的“真空地帶”，更應(yīng)避免前任未走，后任已到，發(fā)生重疊，事實(shí)上誰(shuí)也不能管，成了變相的“真空”。第三，同時(shí)，要從現(xiàn)任物業(yè)管理公司取得招標(biāo)所必須的物業(yè)的所有圖紙、表格資料。第四，要特別注意物業(yè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)“掃”尾工作是否完成。目前，出現(xiàn)了這樣的情況有些居住小區(qū)，由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，有幾幢物業(yè)先前已竣工，驗(yàn)收合格，業(yè)主已入住，并準(zhǔn)備重新招聘物業(yè)管理公司，但整個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)還未完成，一些配套設(shè)施，如停車場(chǎng)、花壇、經(jīng)營(yíng)用房、門房等未建或未建完，業(yè)主如果聘用新的物業(yè)管理公司，解聘開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)管理公司，給這些開(kāi)發(fā)的掃尾工作的處理增加許多麻煩或無(wú)人承擔(dān)。因?yàn)檫@部分不能由維修基金支出，也不可能讓新聘用的物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣給招標(biāo)工作帶來(lái)很大的麻煩。而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司也會(huì)因這些“后患”放棄參與對(duì)該物業(yè)的投標(biāo)，這就是所謂的市場(chǎng)是雙向選擇，業(yè)主也就會(huì)因此吸引不到優(yōu)良的物業(yè)管理公司參與投標(biāo)，使重新招標(biāo)失去意義。對(duì)于開(kāi)發(fā)的結(jié)尾工程尚未完成，或小區(qū)繼續(xù)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)，業(yè)委會(huì)在選聘物業(yè)管理公司時(shí)要做好與開(kāi)發(fā)商的協(xié)調(diào)工作。二業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部的協(xié)調(diào)1業(yè)主委員會(huì)的資格要求由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)方式對(duì)物業(yè)管理實(shí)行全方位的招標(biāo)將成為市場(chǎng)發(fā)展的主流。作為招標(biāo)主體的業(yè)主委員會(huì)，其成員的資格應(yīng)符合一定的要求第一，業(yè)委會(huì)成員資格都符合法定條件，首先都是物業(yè)所有權(quán)人；第二，業(yè)委會(huì)成員必須了解國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理的一些基本法規(guī)，具備物業(yè)管理方面的基本知識(shí)；第三，具有“公益精神”，愿意花時(shí)間和精力為廣大業(yè)主服務(wù)，并具有一定的內(nèi)外協(xié)調(diào)能力，不徇私情，秉公辦事2大業(yè)主、小業(yè)主的權(quán)益分配從理論上講，每個(gè)業(yè)主的權(quán)益分配，即在招標(biāo)過(guò)程的表決權(quán)分配，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)擁有的份額按比例分配。但是，借鑒境外的一些習(xí)慣做法及結(jié)合國(guó)內(nèi)的情況，對(duì)大業(yè)主、小業(yè)主在權(quán)益分配問(wèn)題上的做法，可采取一些變通的做法，例如，在人數(shù)上占絕對(duì)多數(shù)的小業(yè)主擁有50的產(chǎn)權(quán)，少數(shù)幾個(gè)大業(yè)主也擁有50產(chǎn)權(quán)，在表決時(shí)可適當(dāng)?shù)刈餍┱{(diào)整，表決權(quán)可以是六、四分成，或七、三分成，即把產(chǎn)權(quán)人數(shù)與產(chǎn)權(quán)份額結(jié)合起來(lái)考慮。當(dāng)然，這是為了照顧廣大小業(yè)主的利益，使表決結(jié)果能代表大多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn)，盡量做到事實(shí)上的公平。當(dāng)然，這種權(quán)益份額的分配必須征得廣大業(yè)主，特別是大業(yè)主的同意，方可實(shí)行。3招標(biāo)方式及范圍的協(xié)定業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)廣大業(yè)主的意見(jiàn)，結(jié)合本物業(yè)具體情況，決定采用什么方式招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)、邀標(biāo)、議標(biāo)及在什么服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)范圍內(nèi)招標(biāo)是全方位還是單項(xiàng)目。對(duì)于這些問(wèn)題的表決，事先都應(yīng)有一個(gè)初步方案，經(jīng)過(guò)充分協(xié)商，一旦確定就可考慮選聘什么類型、結(jié)構(gòu)的管理服務(wù)公司。因?yàn)閷I(yè)管理服務(wù)公司的結(jié)構(gòu)、類型、資質(zhì)等級(jí)對(duì)于確定管理目標(biāo)及管理費(fèi)用水平有一定的關(guān)系。一般資質(zhì)等級(jí)高的專業(yè)管理公司管理質(zhì)量好，而收費(fèi)也高，資質(zhì)等級(jí)低的專業(yè)管理公司無(wú)論是管理質(zhì)量、費(fèi)用水平一般相對(duì)低些。三招標(biāo)標(biāo)底與管理目標(biāo)的確定1物業(yè)管理招標(biāo)標(biāo)底的意義物業(yè)管理招標(biāo)標(biāo)底是業(yè)主所期望的管理服務(wù)水準(zhǔn)和所能承受的物業(yè)管理費(fèi)的最高限額的統(tǒng)一。一個(gè)正確、合理的物業(yè)管理標(biāo)底反映以下幾方面的內(nèi)容第一，該物業(yè)本身的檔次。一般物業(yè)管理費(fèi)的檔次高低與物業(yè)本身檔成正比。第二，管理服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)。第三，業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力及性情、喜好。標(biāo)底反映了業(yè)主的消費(fèi)水準(zhǔn)和消費(fèi)意向。標(biāo)底的組成部分中，單項(xiàng)管理費(fèi)用的高低，反映了該物業(yè)業(yè)主的喜好如，綠化管理費(fèi)的比例較高，說(shuō)明業(yè)主注重生態(tài)環(huán)境及環(huán)境美化。第四，業(yè)主委員會(huì)的自治管理水平也可以委托專業(yè)咨詢公司。正確、合理的標(biāo)底，既是業(yè)主最高經(jīng)濟(jì)承受力的體現(xiàn)，也是管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的最低開(kāi)銷，如何把兩者有機(jī)地統(tǒng)一起來(lái)，是業(yè)主委員會(huì)最主要的任務(wù)之一，也是對(duì)業(yè)主委員會(huì)自治、自律能力的衡量。2管理目標(biāo)的確定物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)，并且希望能夠招聘到優(yōu)良的物業(yè)管理公司參與管理。如何編制招標(biāo)文件是一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，而其中的“管理目標(biāo)”是投標(biāo)企業(yè)編制投標(biāo)文件的主要依據(jù)。管理目標(biāo)的貨幣表現(xiàn)形式為標(biāo)底，投標(biāo)企業(yè)若想中標(biāo)，它的投標(biāo)報(bào)價(jià)必須盡量接近標(biāo)底，而要做到這點(diǎn)，投標(biāo)企業(yè)對(duì)管理目標(biāo)須有透徹的理解。因此，招標(biāo)單位的管理目標(biāo)一旦公布，就不宜隨便變更，這也是招標(biāo)方對(duì)投標(biāo)方應(yīng)有的態(tài)度。否則，就會(huì)影響招投標(biāo)的嚴(yán)肅性和公正性。3管理目標(biāo)與標(biāo)底的“質(zhì)”與“價(jià)”的等同關(guān)系。物業(yè)管理招投標(biāo)作為一種市場(chǎng)行為，當(dāng)然要受到“等價(jià)交換”的市場(chǎng)規(guī)律的制約，如果我們把招標(biāo)方制定的管理目標(biāo)看成是“質(zhì)”，把投標(biāo)方接近標(biāo)底的報(bào)價(jià)看成是“價(jià)”，那么，這種“質(zhì)”和“價(jià)”的關(guān)系為高質(zhì)需由相應(yīng)的價(jià)格作保證，質(zhì)隨價(jià)的變化而變化，即招標(biāo)方出什么樣的價(jià)，投標(biāo)者提供什么檔次的服務(wù)。當(dāng)然，也可能會(huì)有公司愿意相對(duì)較低的價(jià)格提供較高的服務(wù)。所以，物業(yè)管理的投標(biāo)報(bào)價(jià)與其他項(xiàng)目的投標(biāo)報(bào)價(jià)相比，其特點(diǎn)是報(bào)價(jià)彈性很大。這里的關(guān)鍵是必須與管理目標(biāo)的水平相適應(yīng)，而管理目標(biāo)的水平應(yīng)該是該物業(yè)管理區(qū)域大多數(shù)業(yè)主意向和承受的統(tǒng)一。三、物業(yè)管理招投標(biāo)資格預(yù)審物業(yè)管理招投標(biāo)的資格預(yù)審是指招標(biāo)方對(duì)投標(biāo)方的從事物業(yè)管理的資質(zhì)和資格的預(yù)審，是物業(yè)管理招投標(biāo)健康運(yùn)作的前提。一資格預(yù)審的程序1邀請(qǐng)物業(yè)管理公司參加資格預(yù)審在有關(guān)報(bào)刊、媒介上發(fā)布資格預(yù)審廣告，邀請(qǐng)?jiān)敢鈪⒓游飿I(yè)管理投標(biāo)的單位申請(qǐng)資格審查。2頒發(fā)資格預(yù)審文件招標(biāo)單位頒發(fā)資格預(yù)審須知，要求投標(biāo)者填寫有關(guān)表格和回答有關(guān)問(wèn)題。3預(yù)審資格資料的分析、審查招標(biāo)單位對(duì)投標(biāo)者提交的資格預(yù)審文件進(jìn)行評(píng)比和審查，向所有參加申請(qǐng)資格預(yù)審者公布所有入選的投標(biāo)者名單。二資格預(yù)審的內(nèi)容、要求根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合招標(biāo)物業(yè)管理的具體內(nèi)容，資格預(yù)審的內(nèi)容包括1是否具有法人資格和從事物業(yè)管理的資質(zhì)。2是否具有與所招標(biāo)內(nèi)容相適應(yīng)的技術(shù)及經(jīng)濟(jì)管理能力，即相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。3以往業(yè)績(jī)，包括已接管物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理狀況，達(dá)優(yōu)、達(dá)標(biāo)的比例或受處罰的情況。4凡跨地區(qū)投標(biāo)者，應(yīng)持其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資格等級(jí)證書(shū)到招標(biāo)物業(yè)所在地當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門和工商行政管理機(jī)構(gòu)登記備案。5其他有關(guān)事項(xiàng)，包括遞交資格預(yù)審文件的份數(shù)，送交單位的地址、郵編、電話、傳真、負(fù)責(zé)人、截止日期。招標(biāo)單位要求申請(qǐng)者提供的資料要準(zhǔn)確、詳細(xì)，并有對(duì)資料進(jìn)行核定和澄清的權(quán)利，對(duì)于弄虛作假、不真實(shí)的介紹可拒絕其申請(qǐng)。資格預(yù)審的結(jié)果和已通過(guò)資格預(yù)審的申請(qǐng)者的名單將以書(shū)面的形式通知每一位申請(qǐng)人，申請(qǐng)人在收到通知后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)如四十八小時(shí)回復(fù)招標(biāo)單位，確認(rèn)收到通知。隨后招標(biāo)單位將投標(biāo)邀請(qǐng)函送給每一位通過(guò)資格預(yù)審的人。三資格預(yù)審的申請(qǐng)書(shū)的表格資格預(yù)審申請(qǐng)者應(yīng)按統(tǒng)一的格式遞交申請(qǐng)書(shū)，在資格預(yù)審文件中按資格預(yù)審的條件編制成統(tǒng)一的表格，由申請(qǐng)者填報(bào)，這對(duì)于評(píng)審工作是非常重要的。申請(qǐng)書(shū)的表格通常包括以下內(nèi)容1申請(qǐng)人表。主要有申請(qǐng)者法人單位的名稱、地址、電話、電傳、傳真、成立日期。如果是股份制、聯(lián)營(yíng)體，應(yīng)首先寫明牽頭的申請(qǐng)者，然后是所有合伙人的名稱、地址等。2組織機(jī)構(gòu)表。主要有公司簡(jiǎn)況、法人代表、股東名單、直屬公司名單等。3財(cái)務(wù)狀況表?；緮?shù)據(jù)有注冊(cè)資金、實(shí)有資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)，以往物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)贏利或者虧損情況，即損益表等。4公司人員表。其中包括管理人員、技術(shù)人員、專業(yè)服務(wù)公司人員及其他人員的數(shù)量和從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的年限。5業(yè)績(jī)表。指已接管物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)狀況。包括已接管物業(yè)的名稱、地址、類型、管理費(fèi)價(jià)格及有何種獎(jiǎng)懲經(jīng)歷等。以上表格可由招標(biāo)方根據(jù)需要設(shè)計(jì)，力求簡(jiǎn)單明了，并注明填表的要求，每張表格都應(yīng)有授權(quán)人的簽字和日期，對(duì)于要求提供證明附件的應(yīng)附在表后。四、物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制是招標(biāo)準(zhǔn)備中最重要的環(huán)節(jié)，它不僅是投標(biāo)者進(jìn)行投標(biāo)的依據(jù)，而且決定了今后該物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平及品位高低。因此，編制招標(biāo)文件是物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的關(guān)鍵，力求做到系統(tǒng)、完整、準(zhǔn)確、明了，即提出要求的目標(biāo)明確，使投標(biāo)者一目了然。一物業(yè)管理招標(biāo)文件的組成物業(yè)管理招標(biāo)文件包括以下幾個(gè)方面1招標(biāo)書(shū)。其中有物業(yè)的概況介紹規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙物業(yè)管理范圍物業(yè)管理模式維修基金的收繳和使用管理經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量要求獎(jiǎng)懲方法標(biāo)前會(huì)議及現(xiàn)場(chǎng)勘察日期2管理服務(wù)的具體要求標(biāo)準(zhǔn)這方面的內(nèi)容應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)、不同業(yè)主消費(fèi)水準(zhǔn)設(shè)計(jì)不同的方案。招標(biāo)方可以要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的管理方針，對(duì)物業(yè)區(qū)域的各種資源實(shí)行最佳使用。3投標(biāo)者須知投標(biāo)須知是招標(biāo)單位對(duì)投標(biāo)者在編制投標(biāo)文件的過(guò)程中，有關(guān)業(yè)務(wù)、手續(xù)和信譽(yù)方面所作的規(guī)定，還有對(duì)評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等方面的細(xì)則所作的說(shuō)明。主要有解釋招標(biāo)文件的部門和聯(lián)系人填寫標(biāo)書(shū)的規(guī)定和投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有關(guān)內(nèi)容提出建議的方式招標(biāo)單位權(quán)利招標(biāo)單位保留拒絕不合要求的標(biāo)函，以及在特殊情況下可能推遲投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)日期的權(quán)利。招標(biāo)單位對(duì)投標(biāo)文件保密的義務(wù)招標(biāo)單位對(duì)未中標(biāo)方的義務(wù)與處理由以上三部分內(nèi)容組成的招標(biāo)文件向投標(biāo)人公開(kāi)，投標(biāo)人通過(guò)資格預(yù)審后，按規(guī)定向招標(biāo)人索取。然而，招標(biāo)文件還有一個(gè)重要的組成部分即標(biāo)底，是不向投標(biāo)人公開(kāi)的，它是招標(biāo)單位根據(jù)政府有關(guān)方面的規(guī)定及本物業(yè)管理目標(biāo)而確定的管理服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，它也是評(píng)標(biāo)、決標(biāo)的重要依據(jù)。二招標(biāo)、投標(biāo)表格參考樣式1物業(yè)管理招標(biāo)通告為配合城市綜合管理，使本物業(yè)在專業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上保值、增值，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，經(jīng)全體業(yè)主討論決定，同意對(duì)物業(yè)管理實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，特通告如下物業(yè)名稱產(chǎn)權(quán)性質(zhì)面積類型座落聯(lián)系人電話報(bào)名截止日期年月日凡參加投標(biāo)的單位，請(qǐng)于本通告公布之日起天內(nèi)，報(bào)名登記，領(lǐng)取招標(biāo)文件。招標(biāo)單位名稱年月日2物業(yè)管理投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)企業(yè)名稱地址開(kāi)業(yè)日期電話法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照所有制性質(zhì)主管部門企業(yè)資質(zhì)等級(jí)經(jīng)營(yíng)方式、范圍注冊(cè)獎(jiǎng)金人員結(jié)構(gòu)高級(jí)人，中級(jí)人法人簽章年月日3物業(yè)管理投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)為配合城市綜合管理，使本物業(yè)在專業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上保值、增值，為業(yè)主及使用人享有良好的生活、工作環(huán)境，經(jīng)全體業(yè)主討論決定同意邀請(qǐng)你單位參加投標(biāo)，請(qǐng)接本邀請(qǐng)書(shū)后速來(lái)領(lǐng)取招標(biāo)文件。招標(biāo)單位名稱年月日4書(shū)面咨詢書(shū)投標(biāo)單位投標(biāo)物業(yè)名稱要求解答問(wèn)題5物業(yè)管理投標(biāo)通知書(shū)望按照標(biāo)書(shū)要求，結(jié)合國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真編報(bào)投標(biāo)文件，希望能建立良好的合作關(guān)系。招標(biāo)單位年月日6物業(yè)管理中標(biāo)通知書(shū)物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)，經(jīng)對(duì)各投標(biāo)單位所報(bào)標(biāo)函綜合分析，決定你單位為中標(biāo)者。請(qǐng)按照投標(biāo)書(shū)確定的條件，簽訂委托管理合同，愿雙方的合作愉快并能長(zhǎng)期保持下去。招標(biāo)單位年月日以上格式可根據(jù)各個(gè)物業(yè)區(qū)域招投標(biāo)的具體情況調(diào)整。五、物業(yè)管理招投標(biāo)程序物業(yè)管理招投標(biāo)是一個(gè)完整的過(guò)程，本節(jié)先立出全過(guò)程，然后主要介紹招標(biāo)和評(píng)標(biāo)的程序和方法，投標(biāo)則在第三章專門介紹。一物業(yè)管理招投標(biāo)一般程序1組成物業(yè)招標(biāo)管理小組2編制招標(biāo)文件和標(biāo)底3發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)4物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)投標(biāo)5投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)審查6召開(kāi)發(fā)標(biāo)會(huì)議及現(xiàn)場(chǎng)勘察答疑7投標(biāo)書(shū)編制與送達(dá)8召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議9評(píng)標(biāo)決標(biāo)10發(fā)出中標(biāo)與不中標(biāo)通知11簽訂委托管理服務(wù)合同二組成物業(yè)招標(biāo)管理小組招標(biāo)單位開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)廣大業(yè)主的提議，決定通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司同時(shí)，應(yīng)通知現(xiàn)任物業(yè)管理公司，提出重新招投標(biāo)的各種理由，當(dāng)然也歡迎現(xiàn)任管理公司通過(guò)改進(jìn)管理方式和參加投標(biāo)。為順利完成招投標(biāo)任務(wù)，招標(biāo)單位應(yīng)組建一個(gè)招標(biāo)管理組織，其主要任務(wù)是研究各項(xiàng)招標(biāo)條件；編制招標(biāo)文件；發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)；對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查；向投標(biāo)企業(yè)發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料；組織投標(biāo)企業(yè)勘察現(xiàn)場(chǎng)并對(duì)有關(guān)問(wèn)題負(fù)責(zé)解釋和答疑；制定評(píng)標(biāo)方法；發(fā)布中標(biāo)或未中標(biāo)通知書(shū)等。三編制招標(biāo)文件和標(biāo)底招標(biāo)小組應(yīng)在廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的具體情況進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)即標(biāo)底的確定應(yīng)把“量入為出”、“以支定收”和“業(yè)主的承受能力”的收費(fèi)原則有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。管理目標(biāo)與管理標(biāo)準(zhǔn)相吻合，具有可操作性。四發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)招標(biāo)單位根據(jù)招標(biāo)方式的不同，進(jìn)行發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的工作。五物業(yè)管理公司申請(qǐng)投標(biāo)物業(yè)管理公司在看到招標(biāo)公告或收到招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)之后，結(jié)合本企業(yè)的具體情況，確定是否參加投標(biāo)，如果愿意參加投標(biāo)的，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按要求填寫投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)提交招標(biāo)單位。六投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)審查物業(yè)管理公司的投標(biāo)申請(qǐng)被接受以后，必須進(jìn)行資質(zhì)審查，即填寫資格預(yù)審表，接受招標(biāo)單位的資格審查，經(jīng)預(yù)審合格后方可參加投標(biāo)。資格審查的內(nèi)容企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；經(jīng)營(yíng)范圍；企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；各類技術(shù)人員人數(shù)；以往業(yè)績(jī)等。七召開(kāi)發(fā)標(biāo)會(huì)議及現(xiàn)場(chǎng)勘察答疑招標(biāo)單位邀請(qǐng)投標(biāo)企業(yè)參加發(fā)標(biāo)會(huì)議，由招標(biāo)小組成員介紹招標(biāo)物業(yè)情況，解答投標(biāo)企業(yè)提出的問(wèn)題，并發(fā)布招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料。八投標(biāo)書(shū)的編制與送達(dá)投標(biāo)書(shū)應(yīng)以招標(biāo)文件為依據(jù)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)送達(dá)。九召開(kāi)開(kāi)標(biāo)答辯會(huì)開(kāi)標(biāo)，應(yīng)按招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)公開(kāi)舉行。邀請(qǐng)業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門及公證機(jī)構(gòu)參加，并且組成評(píng)標(biāo)小組，開(kāi)標(biāo)會(huì)議由招標(biāo)小組組長(zhǎng)主持。一般程序如下1由招標(biāo)小組成員介紹各方到會(huì)代表，宣布會(huì)議主持人。2會(huì)議主持人檢驗(yàn)投標(biāo)企業(yè)法人代表證或法人代表委托書(shū)。3主持人重申招標(biāo)文件要點(diǎn)，宣布評(píng)標(biāo)辦法和評(píng)標(biāo)小組成員名單。4主持人當(dāng)眾檢驗(yàn)啟封投標(biāo)書(shū)，若有無(wú)效標(biāo)書(shū)者，須經(jīng)評(píng)標(biāo)小組半數(shù)以上成員確認(rèn)，并當(dāng)眾公布。5投標(biāo)單位法人代表或法人代表委托人聲明對(duì)招投標(biāo)文件是否確認(rèn)，并對(duì)招標(biāo)單位提出的問(wèn)題進(jìn)行解答。6按標(biāo)書(shū)送達(dá)時(shí)間或以抽簽方式排列投標(biāo)單位的唱標(biāo)順序，當(dāng)眾啟封，公布標(biāo)底。十評(píng)標(biāo)、決標(biāo)評(píng)標(biāo)應(yīng)按照平等競(jìng)爭(zhēng)、公正合理的原則，對(duì)所有投標(biāo)企業(yè)一視同仁，逐一評(píng)審，評(píng)審可采用綜合評(píng)議法或定量評(píng)分法，排出名次，最后確定中標(biāo)單位。十一發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書(shū)確定中標(biāo)企業(yè)后，招標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書(shū)。十二簽訂委托管理服務(wù)合同。六、評(píng)標(biāo)原則及方法物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)際上就是一種商品交易，即物業(yè)所有人花錢購(gòu)買物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)及設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行良好管理和提供服務(wù)。因此也應(yīng)追求“價(jià)廉物美”。但是，由于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是按照“等價(jià)交換”原則進(jìn)行的，物業(yè)所有人出什么樣的價(jià)格，就享受什么樣的服務(wù)，所以，評(píng)標(biāo)應(yīng)按照招標(biāo)書(shū)所設(shè)定的管理目標(biāo)為依據(jù)。標(biāo)價(jià)太高，很難中標(biāo)；標(biāo)價(jià)過(guò)低，事實(shí)上達(dá)不到預(yù)期的管理目標(biāo)，因此也不易中標(biāo)。如何正確掌握評(píng)標(biāo)原則及方法是招標(biāo)評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵。一評(píng)標(biāo)原則1標(biāo)價(jià)合情合理物業(yè)管理招投標(biāo)所講的標(biāo)價(jià)合理是指投標(biāo)單位編制的物業(yè)管理費(fèi)用的標(biāo)價(jià)接近標(biāo)底價(jià)格。物業(yè)管理的標(biāo)底不同于其他招投標(biāo)項(xiàng)目的標(biāo)底，其他招投標(biāo)項(xiàng)目的標(biāo)底相對(duì)比較固定和客觀，而由管理物業(yè)的檔次和服務(wù)項(xiàng)目的水平?jīng)Q定管理費(fèi)用支出的彈性很大，高檔管理與普通管理的價(jià)格差距很大可以是幾倍，而標(biāo)低價(jià)格就是業(yè)主所能接受的價(jià)格，要求所提供服務(wù)的水平與這個(gè)價(jià)格相適應(yīng)。2管理先進(jìn)物業(yè)管理，強(qiáng)調(diào)的就是“管理”水平，評(píng)標(biāo)時(shí)，除了遵循“標(biāo)價(jià)合理、低價(jià)中標(biāo)”的原則，還要考慮投標(biāo)企業(yè)的資本、管理服務(wù)人員及技術(shù)力量等方面的因素。價(jià)格確定是提高管理水平的基礎(chǔ)，但管理方法的選擇、各種技術(shù)力量的擁有程度，對(duì)于降低費(fèi)用開(kāi)支、提高工作效率及經(jīng)濟(jì)效益具有重要的作用，因此，管理方法、措施也是評(píng)標(biāo)的重要依據(jù)。3質(zhì)量水準(zhǔn)合理的標(biāo)價(jià)，科學(xué)的管理方法，投標(biāo)企業(yè)是否有良好的職業(yè)道德、敬業(yè)精神和奉獻(xiàn)精神等等，是保證質(zhì)量的基本條件。質(zhì)量包括兩個(gè)方面一是技術(shù)質(zhì)量，是對(duì)房屋和設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)、檢修水平；二是服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理是以“人”為本，物業(yè)管理公司員工是否能做到熱情、耐心、周到，做到以“情”服人。4企業(yè)信譽(yù)