2014年3月_地勢坤_江蘇青商總部基地營銷推廣細(xì)案江蘇青商總部基地營銷推廣細(xì)案地勢坤謹(jǐn)呈201413目錄寫字樓市場及競品分析1項(xiàng)目本體認(rèn)知及SWOT分析2產(chǎn)品提升建議3項(xiàng)目定位及客群定位4營銷策略5推售策略及階段營銷6一、寫字樓市場及競品分析寫字樓現(xiàn)狀南京寫字樓整體表現(xiàn)近三年的寫字樓成交量呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢供需板塊以江寧和河西為主，河西供需正逐步加大寫字樓出租供不應(yīng)求，租金不斷走高，空置率下降獨(dú)棟純寫字樓減少，產(chǎn)品形勢變化為綜合體內(nèi)小面積商務(wù)辦公產(chǎn)品受投資需求因素影響，供應(yīng)主力戶型是中小戶型受宏觀調(diào)控的持續(xù)影響，不限購不限貸寫字樓產(chǎn)品未來需求將更為明顯南京每年高端寫字樓市場需求量增長都在25以上。2011年南京寫字樓成交約44萬平方米，2012年全年寫字樓成交4618萬平方米，2013年111月南京寫字樓共成交4972萬平方米（不含高淳、溧水）。近三年的寫字樓成交數(shù)據(jù)顯示辦公房源成交量呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢。需求現(xiàn)狀近三年寫字樓成交量呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢統(tǒng)計(jì)顯示，寫字樓供應(yīng)持續(xù)增長；2013年前三季度供應(yīng)增長迅速。從今年二季度開始，寫字樓銷售呈現(xiàn)出低位回升的趨勢。56月份上市量為466萬平方米，環(huán)比大幅增長30，同比增長了45倍。三季度，全市寫字樓共上市758萬平方米，環(huán)比增幅達(dá)到6成。供應(yīng)分析供應(yīng)體量繼續(xù)維持增長走勢供需板塊目前仍以江寧為主力供需區(qū)域，但河西供需明顯加大2013年江寧板塊以37的比例成為全市寫字樓的絕對成交主力。2013年河西寫字樓上市量漸增，海峽云谷、蘇寧慧谷、匯金中心等項(xiàng)目陸續(xù)面市。板塊寫字樓供銷分析可售（面積）成交（面積）全市13694059943967603玄武13117201832229秦淮191001192561124建鄴32740948593588鼓樓16736255454413棲霞54627212164366雨花臺70497252850238江寧1851634316448543六合113917673594316浦口128255254126494數(shù)據(jù)截止至2013年12月26日數(shù)據(jù)截止至2013年12月26日至目前，主要供應(yīng)量仍集中在江寧和河西板塊。以存量來看，河西奧體區(qū)域競爭壓力巨大。南京寫字樓市場2013年整體供不應(yīng)求，空置率急速下降，租金不斷走高。根據(jù)戴德梁行二季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，南京甲級寫字樓的供應(yīng)達(dá)到120萬平方米，寫字樓入住率環(huán)比一季度增長了21萬平方米，同比去年二季度增長了18萬平方米，寫字樓空置率由一季度的986下降到811，處在歷年以來的歷史最低位。與此同時，預(yù)計(jì)全年南京寫字樓市場的投資收益率都將穩(wěn)定維持在665的水平。南京市甲級寫字樓的租金達(dá)到390元/平米/天，環(huán)比微升058；在各板塊中，作為新興CBD的河西市場，受政府政策的鼓勵，甲級寫字樓需求持續(xù)旺盛，空置率僅為4。租賃市場寫字樓租賃供不應(yīng)求，租金不斷走高，空置率下降未來發(fā)展隨著南京城市框架的拉伸，城市逐漸向外發(fā)展，傳統(tǒng)非核心商務(wù)區(qū)涌現(xiàn)出大量單體寫字樓、超高層以及綜合體辦公樓物業(yè)。南京寫字樓商務(wù)市場也因此構(gòu)建出新的格局，未來河西商務(wù)區(qū)、城南高鐵南站將成為南京辦公市場新的增長極。南京寫字樓未來發(fā)展趨勢寫字樓發(fā)展單核心多核心新街口區(qū)域南站區(qū)域河西區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展大綜合體小面積與以往的寫字樓產(chǎn)品不同，目前面市的寫字樓產(chǎn)品，幾乎很難見到單幢的“純寫”，多數(shù)依托著大型城市綜合體，在面積空間的分割上也越來越靈活，為了拉動銷售，產(chǎn)品呈現(xiàn)“大綜合體、小面積”的特征。南京寫字樓未來發(fā)展趨勢綜合體總量50個河西上市17個江寧上市11個江北上市9個南京寫字樓未來發(fā)展趨勢政策影響住宅市場投資寫字樓投資寫字樓市場持續(xù)升溫，一方面是由于7月30日的國務(wù)院會議未提及房地產(chǎn)調(diào)控，這給予了房地產(chǎn)市場一個喘息之機(jī)，另外是因?yàn)樽≌袌霾粩嗍艿酱驂?，使得大量住宅市場的投資資本流入到辦公產(chǎn)品市場。2013年2月20日新國五條的落地，其中頗具力度的征稅、增供給、強(qiáng)制限購限貸等內(nèi)容，使得一些客戶從二手房市場轉(zhuǎn)向新房市場，也大幅擠壓了一些投機(jī)、投資需求的獲利空間。2013年7月30日中央政治局召開會議，分析研究上半年經(jīng)濟(jì)形勢和下半年經(jīng)濟(jì)工作，會議未提房地產(chǎn)調(diào)控。這或許是高層對房地產(chǎn)業(yè)的新態(tài)度，也被市場普遍解讀為房地產(chǎn)業(yè)的利好。加上如今中央政治局的“平穩(wěn)健康發(fā)展”房地產(chǎn)政策，無疑對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一大利好。受整體市場環(huán)境影響，投資性需求將使寫字樓需求越來越大。為滿足資金成本因素，寫字樓需求重點(diǎn)為中小面積產(chǎn)品；純獨(dú)及高端寫字樓減少隨著城市發(fā)展規(guī)劃，除新街口區(qū)域，未來河西及南站區(qū)域?qū)⒊蔀閷懽謽俏磥砗诵膮^(qū)域。寫字樓整體市場總結(jié)總結(jié)競品分析河西寫字樓市場河西大街中央公園2號線江東中路奧體大街華新麗華華泰證券奧體中心夢都大街廬山路MM202252319678214321河西CBD北延段一期在建未開工25241號線完工河西寫字樓市場分布情況序號項(xiàng)目名稱占地建筑面積上市年份物業(yè)形態(tài)現(xiàn)狀1新地中心44,899220,00020106商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓/酒店完工2嘉業(yè)國際城33,000250,00020102商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓完工3紫金西區(qū)中央13,52774,40020055商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓完工4東渡新銳大廈12,48770,000200512商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓完工5聯(lián)強(qiáng)國際大廈12,80090,00020079商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓完工6宋都奧體名座3,44888,00020044商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓/完工7中泰國際廣場8,070220,00020065商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓/酒店完工8金奧大廈29,851200,00020114商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓在建19華新城278,236560,00020137商業(yè)/酒店式公寓/住宅/酒店在建20華泰證券45,383158,843待售商業(yè)/寫字樓在建21新城大廈25,000180,000不售政府辦公完工22仁恒國際公寓27,638110,00020077酒店式公寓完工23歐洲城136,000340,000200710商業(yè)/酒店式公寓/住宅完工24紫鑫中華廣場173,333520,000200411商住/公寓/別墅完工25雨潤國際中心36,000180,00020114商業(yè)/商住/寫字樓在建總計(jì)879,6723,261,243序號項(xiàng)目名稱占地建筑面積上市年份物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目現(xiàn)狀9新鴻基項(xiàng)目263033800002014商業(yè)/寫字樓在建10國睿大廈十四所民品企業(yè)總部1321485509不對外商業(yè)/寫字樓完工11江蘇新華報(bào)業(yè)2164386571不對外新聞辦公在建12南京報(bào)業(yè)集團(tuán)20141107417不對外寫字樓/綠地在建13農(nóng)村信用社1613678664不對外商業(yè)/寫字樓/市政配套在建14國泰君安19607104572不對外商業(yè)/寫字樓/住宅/娛樂/綠地在建15中國聯(lián)通1310752426不對外郵電辦公在建16中國移動1332364950不對外郵電辦公在建17交通銀行南京分行1429650034不對外商業(yè)/寫字樓在建18濱江一號28789218320201210商業(yè)/寫字樓/住宅在建26金融城一期（省保監(jiān)局/銀監(jiān)局）不對外市政單位在建27南京世界貿(mào)易中心（美國富頓）3145433319320136商業(yè)/寫字樓/酒店/酒店式公寓在建28河西國資集團(tuán)不對外國企單位在建29奧美傳媒大廈16261176534不對外奧美廣告辦公樓在建30金融城二期80000700000未定商業(yè)/寫字樓/酒店在建31升龍匯金中心13291610880002014寫字樓/商業(yè)/酒店/酒店式公寓在建總計(jì)4208873146190河西CBD南延段二期河西大街江東中路中央公園南京國際博覽中心17161528141312261110189M2號線1號線完工在建2729江山大道3031河西CBD二期項(xiàng)目均處于在建或者待建狀態(tài)，大多數(shù)項(xiàng)目以總部自用為主。河西寫字樓市場分布情況地塊編號位置物業(yè)形態(tài)總建筑面積出讓面積成交時間用地單位所在區(qū)縣地塊名稱NO2010G43建鄴區(qū)河西大街（中部332）東至黃山路；西至恒山路；北至現(xiàn)狀；南至河西大街商業(yè)金融業(yè)用地、酒店式公寓用地14268022195082010/10/29江蘇盛康商貿(mào)有限公司NO2010G35建鄴區(qū)楠溪江東街以南（河西中部36號1）東至現(xiàn)狀；西至河道；北至楠溪江東街；南至現(xiàn)狀商業(yè)金融用地13398441218042010/10/26招商銀行股份有限公司南京分行NO2010G25建鄴區(qū)蓮花路地鐵汪家村站以北東至現(xiàn)狀；西至蓮花路；北至規(guī)劃綠地；南至現(xiàn)狀商業(yè)金融業(yè)用地、酒店式公寓用地4077361019342010/8/24江蘇天邁投資有限公司NO2010G15建鄴區(qū)所街以北東至現(xiàn)狀；西至云錦路；北至集慶門大街；南至現(xiàn)狀金融保險(xiǎn)業(yè)用地、基層社區(qū)中心1638624630242010/5/18中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會江蘇監(jiān)管局、南京四宜投資置業(yè)有限公司2011G01建鄴楠溪江東街以南東至恒山路；西至現(xiàn)狀；北至楠溪江東街；南至現(xiàn)狀商業(yè)、金融業(yè)4079561019892011/2/23江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)有限公司2011G07建鄴揚(yáng)子江大道以南，江東南路以北東至淮河路；西至天保街；北至揚(yáng)子江大道；南至江東南路商住941137634099192011/3/3蓋世控股、碩富有限公司，佳銘控股有限公司，南京河西新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營控股集團(tuán)公司河西1013年商業(yè)辦公地塊成交情況地塊編號位置物業(yè)形態(tài)總建筑面積出讓面積成交時間用地單位所在區(qū)縣地塊名稱2011G14建鄴濱江大道南，江山大街東、西兩側(cè)東至金沙江街；西至友誼路；南至紅旗南河；北至濱江大道商住977444122837482011/5/10南京青奧城建設(shè)有限公司和南京奧體建設(shè)2011G22建鄴水西門大街以北，江東路以西東至江東北路；西至現(xiàn)狀；北至江東門北街；南至水西門大街商業(yè)13560095215422011/7/19金盛2011G38建鄴區(qū)北河口水廠以南地塊東至揚(yáng)子江大道；西至長江防洪墻；北至漢中西路；南至現(xiàn)狀商業(yè)金融業(yè)15765025085492011/10/14臺灣鄉(xiāng)林集團(tuán)昆山美發(fā)房地產(chǎn)NO2011G80建鄴區(qū)油坊橋以西（地鐵汪家村上蓋物業(yè)）地塊東至南河大堤路；西至蓮花路；南至規(guī)劃河道；北至現(xiàn)狀酒店式公寓190218175642011/12/29南京天邁置業(yè)有限公司江蘇天邁商業(yè)投資管理有限公司NO2011G81建鄴區(qū)河西中部36號2地塊東至恒山路；西至廬山路；南至河西大街；北至現(xiàn)狀商業(yè)金融業(yè)用地22443762805472011/12/29江蘇安省投資有限公司NO2012G45建鄴區(qū)河西南部131號東至恒河路（規(guī)劃中），南至規(guī)劃支路，西至江東南路（規(guī)劃中），北至江山大街。商業(yè)金融業(yè)用地797768412311242012/11/20上海升龍投資集團(tuán)有限公司河西1013年商業(yè)辦公地塊成交情況開盤日期項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類別項(xiàng)目地址入網(wǎng)總套數(shù)被限制車庫可售套數(shù)認(rèn)購套數(shù)成交套數(shù)銷售面積（平米）均價元/平米20130925雨潤國際廣場辦公、車位、酒店式公寓、商業(yè)江東中路235、237、239號665313237574543343182226620130630華新城商業(yè)、辦公、車位緯九路以北，江東路以西，經(jīng)四西路以東，和平路以南810934692044209898392340820130610南京世界貿(mào)易中心辦公、賓館廬山路198號33817497675738012813220130305樂基廣場商業(yè)、辦公、車位建鄴區(qū)所街1991537421122761492645720121216新地中心辦公建鄴區(qū)廬山路188號59612242623256660252225120121107金潤國際廣場辦公、車位、商業(yè)楠溪江東街81號、83號、85號1188968671538459162588620131115蘇寧慧谷辦公、車位鼓樓區(qū)東起燕山路，西起清河路，南起集慶門大街，北至漢中門大街17368971666733616082200020120901海峽城住宅、辦公建鄴區(qū)揚(yáng)子江大道以南，江東南路以北，東至淮河路、西至天寶街、北至揚(yáng)子江大道、南至江東南路2771567217198723191418085河西寫字樓銷售情況（數(shù)據(jù)來源于南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)，統(tǒng)計(jì)時間截止至20131226）海峽云谷地址揚(yáng)子江大道399號總建筑面積約287萬標(biāo)準(zhǔn)層面積約2200標(biāo)準(zhǔn)層高39米總層數(shù)3號樓5層A2號樓24層辦公均價15000元/物業(yè)管理費(fèi)4元/月車位數(shù)待定車位費(fèi)待定空調(diào)中央空調(diào)電梯待定開發(fā)商南京海峽城開發(fā)建設(shè)有限公司交通情況暫無公交、地鐵項(xiàng)目概況項(xiàng)目預(yù)期總投資超過600億人民幣，以云端科技為智慧核心，以低碳科技為手段，打造集總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新科技研發(fā)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體，以低碳、生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保居住為特色的臺商經(jīng)濟(jì)區(qū)。開發(fā)商信息南京海峽城開發(fā)建設(shè)有限公司成立于2011年3月，是海峽建設(shè)投資控股有限公司的全資子公司。世茂集團(tuán)、臺灣遠(yuǎn)雄企業(yè)團(tuán)、東元集團(tuán)和香港恒基兆業(yè)等兩岸三地多家知名企業(yè)攜手合作，共同成立海峽建設(shè)投資控股有限公司“海峽建設(shè)”，擬籌資100億美元，專項(xiàng)用于兩岸城市建設(shè)、先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域的投資與運(yùn)營。區(qū)位與交通項(xiàng)目緊鄰秦淮河和長江，由揚(yáng)子江大道南延段、新河路、淮河路圍合而成，距離2014年青奧會主場館僅10分鐘車程，項(xiàng)目規(guī)劃總占地總面積約323萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)600萬平方米；一期用地占地面積約341萬平米，規(guī)劃建筑面積約94萬平方米。目前周邊沒有地鐵和公交線路，規(guī)劃的地鐵12號線（又名寧和城際一期）運(yùn)河路臨近本項(xiàng)目，地鐵開通時間未定。海峽云谷劣勢地處偏遠(yuǎn)，地面公交交通不夠便利。周邊商務(wù)生活配套設(shè)施不夠健全。銷售動態(tài)目前在售A2號寫字樓房源，均價15000元/起。在售商鋪，均價23000元/平方米起。優(yōu)惠內(nèi)容寫字樓70平米以下1萬抵3萬，70平米以上1萬抵5萬；A2裙樓商鋪220平米以下5萬抵15萬，220平米以上5萬抵20萬。海峽云谷新地中心二期地址廬山路188號占地面積32778總建筑面積280000標(biāo)準(zhǔn)層面積3200總層數(shù)25層辦公均價25000元/物業(yè)管理費(fèi)18元/月車位數(shù)1102車位費(fèi)待定空調(diào)待定電梯待定開發(fā)商南京陽光新地置地有限公司物業(yè)管理商青島雅園物業(yè)管理有限交通情況地鐵1、2號線地鐵交匯點(diǎn)元通站。周邊公交線路有85、133、57、92、186、306路公交車。區(qū)位與交通“新地中心”位于廬山路與楠溪江東街的交界路口，周邊文體區(qū)、會展區(qū)、商貿(mào)區(qū)、科技園區(qū)簇?fù)矶?，區(qū)域資源豐富，奧林匹克中心、南京國際博覽中心、河西中央公園營造濃烈的高端區(qū)域特性。項(xiàng)目周邊大型高端社區(qū)較多，將打造新的核心商業(yè)中心，未來人流量較大。周邊小區(qū)包括朗詩國際街區(qū)、嘉業(yè)國際城、仁恒江灣城等。與10萬平的河西中央公園只有一街之隔，出大樓步行5分鐘可到地鐵1、2號線地鐵交匯點(diǎn)元通站。周邊公交線路有85、133、57、92、186、306路公交車。銷售動態(tài)一期10萬平方米寫字樓；二期18萬平方米，其中地下三層5萬平米是車庫和設(shè)備用房，地上五層65萬平方米是商業(yè)，地上六至二十五層是寫字樓共計(jì)65萬平方米，目前二期在售寫字樓面積170350平方米，均價25000元/平方米。預(yù)計(jì)交付時間2014年。已銷售了30左右。優(yōu)惠內(nèi)容全款97折，按揭99折新地中心二期蘇寧慧谷地址鼓樓區(qū)漢中門大街301號占地面積666700總建筑面積1400000標(biāo)準(zhǔn)層高42米辦公寫字樓和58米挑高LOFT辦公均價22000元/物業(yè)管理費(fèi)待定車位數(shù)待定車位費(fèi)待定空調(diào)待定電梯待定開發(fā)商蘇寧置業(yè)物業(yè)管理商深圳開元國際交通情況地鐵2號線、規(guī)劃中的六號線將在此通過；漢中門大街、水西門大街、集慶門大街三條重要的城市主干道貫穿其中。其他68、67、80、83、103、81路福園站，37、56、129路萬達(dá)廣場西站開發(fā)商信息蘇寧置業(yè)是蘇寧旗下大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，專注于高端綜合地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)范圍涉及商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)及物流工業(yè)地產(chǎn)五大領(lǐng)域。目前全國共60多個項(xiàng)目，開發(fā)面積近千萬平米。其中以紫金東郡為代表的住宅地產(chǎn)成為花園洋房的精品杰作，以鐘山國際高爾夫別墅為代表的旅游地產(chǎn)成為中國高端別墅典范，以及以蘇寧睿城、蘇寧徐莊總部基地為代表的科技地產(chǎn)成為集團(tuán)智慧的結(jié)晶。此外，物流工業(yè)地產(chǎn)方面，系列第二代、第三代現(xiàn)代化物流基地已在杭州、北京、南京、上海、天津、無錫、徐州、成都等數(shù)十個城市全面鋪開。區(qū)位與交通緊鄰江東門軌道交通樞紐,建設(shè)中的地鐵二號線及規(guī)劃中的六號線將在此通過；漢中門大街、水西門大街、集慶門大街三條重要的城市主干道貫穿其中。其他68、67、80、83、103、81路福園站，37、56、129路萬達(dá)廣場西站。蘇寧慧谷優(yōu)勢地處次河西城市中心，交通便利。依托于蘇寧睿城這一南京前所未有的“超級城市綜合體”，蘇寧廣場高端商業(yè)、蘇寧慧谷頂級辦公以及蘇寧睿城住宅，形成一個集工作、居住、購物、休閑娛樂為一體的“城市有機(jī)生活圈”。蘇寧電器、金盛國際家具、華潤蘇果、萬達(dá)商圈、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等商業(yè)、商務(wù)、生活配套成熟。銷售動態(tài)開盤推出556套58米雙層挑高LOFT，產(chǎn)權(quán)50年，主力面積551008平方米左右。均價22000元/。開盤當(dāng)天銷售470套。優(yōu)惠內(nèi)容VIP客戶認(rèn)購70平米以上房源可直接減免12000元，70平米以下可減免6000元。商鋪10天內(nèi)付清全款可享95折，10內(nèi)付清7成首付可享98折；蘇寧慧谷金潤國際廣場地址建鄴楠溪江東街以南，恒山路東，黃山路西占地面積28387總建筑面積163041標(biāo)準(zhǔn)層面積1000標(biāo)準(zhǔn)層高52米總層數(shù)19層建筑高度100米辦公均價24000元/物業(yè)管理費(fèi)4元/月車位數(shù)811車位費(fèi)待定空調(diào)待定電梯41開發(fā)商南京蘇豪置業(yè)公司物業(yè)管理商金奧物業(yè)交通情況地鐵1、2號線元通站、1號線明基醫(yī)院中勝站，306、57、186路至楠溪江東路站區(qū)位與交通項(xiàng)目位于CBD核心地帶，建鄴楠溪江東街以南，恒山路以東，黃山路以西。周邊配套齊全，生活便利，大型企業(yè)總部環(huán)繞。500米范圍內(nèi)河西中央公園、家樂福超市、拉德芳斯購物風(fēng)情街、嘉業(yè)國際購物中心。1公里范圍內(nèi)奧體中心、南京國際博覽中心、中央商場、好鄰居菜場地鐵1、2號線元通站、1號線明基醫(yī)院中勝站可以到達(dá)；公交306、57、186路至楠溪江東路站交通便利，商業(yè)、商務(wù)、生活配套成熟。金潤國際廣場優(yōu)勢地處次河西城市中心，交通便利。3條公交線路、地鐵一、二號線均可到達(dá)；大型企業(yè)總部環(huán)繞。500米范圍內(nèi)河西中央公園、家樂福超市、拉德芳斯購物風(fēng)情街、嘉業(yè)國際購物中心。1公里范圍內(nèi)奧體中心、南京國際博覽中心、中央商場、好鄰居菜場，商業(yè)、商務(wù)、生活配套成熟。自建約6萬方的購物公園，還有國際知名的真冰溜冰場，更簽約了韓國最大的上市影院公司CGV，引進(jìn)奧體板塊唯一2000平IMAX放映廳。國際大牌名品店，各色國際美食、健身中心、超市等應(yīng)有盡有。銷售動態(tài)地上三層商業(yè)裙房、商業(yè)裙房上有兩棟19層的辦公及酒店式公寓。辦公只售不租，面積43115平方米不等，均價24000元/平方米，目前可售還剩15套房源，加上未開盤的，有250套房源可售。優(yōu)惠內(nèi)容全款98折，按揭99折金潤國際廣場南京匯金中心地址江東南路與江山大道交匯占地面積12319687總建筑面積111萬標(biāo)準(zhǔn)層面積1300建筑高度300米辦公均價待定物業(yè)管理費(fèi)待定車位數(shù)待定車位費(fèi)待定空調(diào)VRV中央空調(diào)系統(tǒng)電梯7部三菱電梯開發(fā)商南京升龍房地產(chǎn)開發(fā)有物業(yè)管理商待定交通情況規(guī)劃中地鐵7號線、12號線恒河路站區(qū)位與項(xiàng)目情況南京匯金中心位于青奧城旁，“CBD中軸”江東南路與“青奧中軸”江山大街交匯處，是目前河西CBD最大的一塊商業(yè)用地，未來將成就體量逾110萬方的超級城市綜合體。銷售動態(tài)尚未開盤，預(yù)計(jì)年后開盤。南京匯金中心科研寫字樓市場南京軟件谷地址南京雨花臺區(qū)鐵心橋街道軟件大道占地面積70平方公里用地性質(zhì)科研用地入園企業(yè)類型不限，最好把注冊地遷至園區(qū)，以免稅務(wù)局檢查，但是不是硬性要求。租售情況只租不售，2元/天辦公均價9000元/平，最小面積100物管費(fèi)3/天交通情況距南京新街口僅10分鐘路程，繞城公路、地鐵1號線、3號線、12號線、機(jī)場輕軌以及多條在建或待建的交通線路途經(jīng)軟件谷。自身配套自身商業(yè)楚翹城，商辦工地，4萬商業(yè)，5萬辦公中國（南京）軟件谷整體屬于雨花臺區(qū)范圍，規(guī)劃總面積73平方公里，是距離市中心最近、集聚程度最高、發(fā)展空間最大、綜合成本最優(yōu)的軟件產(chǎn)業(yè)基地。這里是中國最大的通信軟件產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，綜合實(shí)力已躋身全國同類軟件園區(qū)前三強(qiáng)，成為全國首批、江蘇唯一的國家新型工業(yè)化（軟件和信息服務(wù)業(yè)）示范基地、全國首批10家國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)知識產(chǎn)權(quán)集群管理試點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。江寧總部基地地址江寧小龍灣地鐵站附近占地面積29587總建筑面積20萬方產(chǎn)品面積段3124067租售情況只租不售，2元/天辦公均價9000元/平，最小面積100物管費(fèi)3/天容積率16綠化率467江寧總部基地隸屬百家湖片區(qū)，園區(qū)定位為一個高品質(zhì)、生態(tài)化、世界級的科研、辦公基地。外屬配套主要依托百家湖鳳凰港周邊成熟商業(yè)、休閑、娛樂配套，同時內(nèi)部配有休閑、娛樂設(shè)施。工大產(chǎn)業(yè)園南京工大科技產(chǎn)業(yè)園是南京工業(yè)大學(xué)與南京市浦口區(qū)人民政府共同建設(shè)的大學(xué)科技園運(yùn)營平臺，是南京工業(yè)大學(xué)國家大學(xué)科技園“一園三區(qū)”的戰(zhàn)略組成部分，是教育部“2011計(jì)劃”先進(jìn)生物與化學(xué)制造協(xié)同創(chuàng)新中心的產(chǎn)業(yè)培育平臺，與新模范馬路的“研發(fā)創(chuàng)新區(qū)”以及學(xué)?！叭齽?chuàng)載體”平臺互利互動，有機(jī)整合，以強(qiáng)大的合力促進(jìn)共同發(fā)展。地址南京市浦口區(qū)萬壽路15號（長江隧道北口）占地面積222畝總建面41萬綠化率35售價60007000元/整層售租金40元/月期建調(diào)整售價前期已建成的整層售價6000元，在建的6800元左右入園企業(yè)條件不能用于生產(chǎn)、只能用于研發(fā)園區(qū)配套園區(qū)外部有完善的交通、商業(yè)、教育配套；園區(qū)本身也提供較多的公共配套，入園企業(yè)辦公便利。白下高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園南京白下高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于南京市東部風(fēng)景秀麗的紫金山腳下，毗鄰南京理工大學(xué)。園區(qū)自2001年成立以來，先后被批準(zhǔn)為國家大學(xué)科技園、國家專利產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)基地、省級開發(fā)區(qū)、南京軍民兩用科技示范園、硅谷（南京）創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地、江蘇省軍民融合科技創(chuàng)新示范園，成為南京科技創(chuàng)新的“硅谷”。2011年9月10日，以園區(qū)為依托整體改造的紫金（白下）科技創(chuàng)業(yè)特別社區(qū)市委楊衛(wèi)澤書記親自揭牌，成為全市第一家啟動建設(shè)的科技創(chuàng)業(yè)特區(qū)。地址位于主城區(qū)東南部，地處紫金山與青龍山構(gòu)成的生態(tài)走廊內(nèi)占地面積2平方公里用地性質(zhì)科研用地入園企業(yè)類型不限，但是必須把注冊地遷至園區(qū)，在園區(qū)內(nèi)繳納稅收。租售情況可租可售，毛坯15元/天，精裝18元/天辦公均價9000元/平，最小面積100物管費(fèi)5元/平米/天交通情況緊鄰的繞城公路可在1520分鐘內(nèi)直達(dá)長江二橋（新生圩碼頭）、三橋、南京祿口國際機(jī)場新國五條使住宅市場不斷受到打壓，使得大量住宅市場的投資資本流入到辦公產(chǎn)品市場；新江東中央活動區(qū)和建鄴區(qū)“五大中心”的建設(shè)初具規(guī)模，河西逐漸發(fā)展成為城市新核心；南京寫字樓商務(wù)市場發(fā)展呈現(xiàn)新格局河西、城南高鐵南站、新街口成鼎足之勢；近三年的寫字樓成交數(shù)據(jù)顯示，辦公房源成交量呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢；河西寫字樓項(xiàng)目多數(shù)依托著大型城市綜合體，面積分割靈活，呈現(xiàn)“大綜合體、小面積”的特征；科技產(chǎn)業(yè)園遍地開花，租金152元/天；投資性需求主要集中在中小面積非限購產(chǎn)品，而大型公司主要需求是高端寫字樓。市場展望未來寫字樓市場利好明顯二、項(xiàng)目本體認(rèn)知及SWOT分析區(qū)域環(huán)境/100主城東山仙林浦口龍?zhí)稖降摽跇蛄譃I江板橋永陽淳溪南京市城市總體規(guī)劃（20072030）將東山、仙林、江北三個“新市區(qū)”調(diào)整為“副城”。2006年市政府提出“跨江發(fā)展”戰(zhàn)略，江北新城建設(shè)成為南京跨江發(fā)展戰(zhàn)略核心。江北副城仙林副城東山副城主城江北副城南京跨江發(fā)展戰(zhàn)略核心/100浦口新城珠江鎮(zhèn)片區(qū)，不含高新區(qū)及橋北片區(qū)。規(guī)劃定位現(xiàn)代化濱江新城。規(guī)劃范圍西至津浦鐵路、珍珠泉風(fēng)景區(qū)，東至長江，南至長江三橋連接線，北至珍珠泉風(fēng)景區(qū)、浦珠路、浦烏路；總面積93平方公里。浦口新城浦口新城南京“十二五”重點(diǎn)建設(shè)功能板塊/100復(fù)合功能軸雄州中心浦口中心六合片區(qū)浦口片區(qū)浦口中心組團(tuán)江浦組團(tuán)三橋組團(tuán)高新組團(tuán)大廠組團(tuán)長蘆組團(tuán)雄州組團(tuán)核心片區(qū)城南河片區(qū)城南片區(qū)珍珠泉片區(qū)濱江公共活動帶綠水灣濕地公園浦口新城規(guī)劃一心、一帶、五廊、四個特色片區(qū)。浦珠路沿線片區(qū)浦口新城和江北副城的核心區(qū)江北副城規(guī)劃“兩心、兩片、一軸、八廊、七組團(tuán)”。/10012341615141312111098765序號通道名稱通道功能1錦文路過江通道道路過江通道2大勝關(guān)過江通道鐵路過江通道3南京長江三橋城市軌道8號線過江通道4南京長江五橋道路過江通道5應(yīng)天大街過江通道道路過江通道、城市軌道10號線過江通道6漢中西路過江通道道路過江通道（遠(yuǎn)景預(yù)留）7北京西路過江通道城市軌道4號線過江通道8模范西路過江通道道路過江通道（在建）9建寧西路過江通道道路過江通道（遠(yuǎn)景預(yù)留）10南京長江大橋道路過江通道、鐵路過江通道11上元門過江通道道路過江通道、鐵路過江通道、城市軌道3號線過江通道12南京長江二橋道路過江通道13仙新路過江通道道路過江通道、城市軌道16號線過江通道14南京長江四橋道路過江通道（在建）15七鄉(xiāng)河過江通道道路過江通道（遠(yuǎn)景預(yù)留）16龍?zhí)哆^江通道道路過江通道、都市圈快速軌道過江通道交通規(guī)劃遠(yuǎn)景規(guī)劃16條跨江通道/1002012年南京有6條地鐵線同時建設(shè)，其中達(dá)江北的軌道5條，即江北遠(yuǎn)期規(guī)劃6條軌道中的5條開建。地鐵3號線開工及建成通車時間2010年12月2014年6月區(qū)間浦口高新區(qū)主城江寧區(qū)百家湖、九龍湖地鐵10（1號線西延線）開工及建成通車時間2010年12月2014年區(qū)間城南雨花臺河西奧體浦口珠江鎮(zhèn)寧天城際一期（原11號線）開工及建成通車時間2012年上半年2014年區(qū)間六合金牛湖浦口橋北，馮泰路站與3號線接駁。寧和城際一期（原12號線）開工及建成通車時間2012年2015年區(qū)間南京南站浦口橋林黃里地鐵4號線（一期）開工及建成通車時間2011年4月2015年區(qū)間浦口珍珠泉站徐莊軟件園靈山青龍仙林東站，一期中保至仙林東站區(qū)間。2030年南京地鐵遠(yuǎn)景規(guī)劃簡圖交通規(guī)劃2012年5條過江軌道開建園區(qū)定位政策背景南京軟件“一體兩翼”發(fā)展定位2011年8月，市委、市政府出臺高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)中國軟件名城的意見，以中國（南京）軟件谷為核心、以南京軟件園和江蘇軟件園為兩翼的軟件產(chǎn)業(yè)“一谷兩園”空間布局正式打開。其中，作為“特色北翼”的南京軟件園，原本位于南京高新區(qū)內(nèi)。為適應(yīng)軟件產(chǎn)業(yè)更高標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求，在市委、市政府的大力支持下，浦口區(qū)、高新區(qū)決定在生態(tài)優(yōu)美的長江之濱打造南京軟件園新區(qū)，即南京軟件園（西區(qū)）。政策支持321計(jì)劃“18”政府配套南京市政府給予落戶“一谷兩園”區(qū)域的軟件企業(yè)“前所未有“的支持（1）、土地封閉運(yùn)作，土地出讓金科研類參照工業(yè)用地價格且市、區(qū)二級留成合返；企業(yè)十二五所納幾乎所有稅收市、區(qū)留成部分全返；設(shè)立不低于15億軟件產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)引導(dǎo)資金等（2）、“321計(jì)劃”對入選重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，給予200萬元創(chuàng)業(yè)啟動資金等（3）、“18”政策配套首發(fā)上市企業(yè)給予總額為200萬元中介費(fèi)用補(bǔ)貼；新引進(jìn)的世界500強(qiáng)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)，獨(dú)立的一次性給予500萬元獎勵，非獨(dú)立的獎勵200萬。中國500強(qiáng)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)，獨(dú)立的根據(jù)其投資額分階段給予500萬獎勵，非獨(dú)立的一次性獎勵100萬。南京軟件園（新區(qū)）南臨長江，北依老山，緊鄰國家級西江口濕地公園，及正在建設(shè)的青奧公園，與河西CBD隔江對望，生態(tài)環(huán)境宜人，區(qū)位優(yōu)勢明顯。南京軟件園（西區(qū)）與紫金（浦口）科技創(chuàng)業(yè)特別特區(qū)、紫金（高新）科技創(chuàng)業(yè)特別特區(qū)、浦口國際企業(yè)研發(fā)園四園一體，統(tǒng)一城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)，努力打造成為宜業(yè)、宜資、宜居的高科技組團(tuán)社區(qū)，通過數(shù)條過江通道與主城實(shí)現(xiàn)快速連接，在建和規(guī)劃中的地鐵更是與主城無縫對接，實(shí)現(xiàn)了隧道、地鐵、橋梁三位一體的網(wǎng)絡(luò)軌跡，園區(qū)附近還有7條高速、4條國道的連接線，構(gòu)成輻射全國的交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)位條件生態(tài)環(huán)境優(yōu)越/100園區(qū)區(qū)位與主城無縫對接根據(jù)規(guī)劃，未來除了已投入使用的緯七路長江隧道，還有正在建設(shè)中的緯三路過江隧道、規(guī)劃中的從江北到建寧路的長江通道、七里河到漢中門大街的長江通道。將在2014年通車運(yùn)行的地鐵10號線、軌道11號線連接起了主城與園區(qū)，正在建設(shè)中的地鐵4號線、輕軌S8線、S3線也均從此地經(jīng)過。此外，除了已投用的長江三橋，為滿足2014年青奧會賽事需要，長江五橋即梅子洲過江隧道也將先期建設(shè)。航空距南京祿口國際機(jī)場30分鐘車程；鐵路距南京火車南站15公里，約20分鐘車程；公路滬寧、寧杭、寧合、寧連等7條高速公G104、G205等4條國道以及其他多條省道，通達(dá)全國。/100高新區(qū)南京軟件園江北新城中心區(qū)河西CBD南京軟件園的戰(zhàn)略定位打造創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、人才、城市三者融合發(fā)展的國際性軟件產(chǎn)業(yè)基地；國際知名、國內(nèi)一流的軟件園區(qū)；南京軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主陣地、主戰(zhàn)場、主力軍。園區(qū)將按照“特色北翼，崛起高地、標(biāo)志示范”的十二字要求，最終建設(shè)成“宜資、宜業(yè)、宜居”的高科技軟件組團(tuán)社區(qū)。產(chǎn)業(yè)方向1、互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)預(yù)計(jì)到2015年，南京軟件園的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量將達(dá)到100家，產(chǎn)值達(dá)到150億元；產(chǎn)業(yè)定位發(fā)展“41”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2、通信導(dǎo)航和信息安全產(chǎn)業(yè)加速建設(shè)中國（南京）北斗衛(wèi)星導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)基地；3、服務(wù)外包預(yù)計(jì)到2015年，該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到200億；4、文化創(chuàng)意“國家動畫產(chǎn)業(yè)基地”，預(yù)計(jì)到2015年將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值100億元；5、國際化高端教育軟件園西區(qū)建設(shè)正在加速推進(jìn)中，與卡耐基梅隆大學(xué)的合作正是建立新型產(chǎn)學(xué)研合作聯(lián)盟的一次探索。園區(qū)規(guī)劃為入駐企業(yè)提供充裕和舒適的發(fā)展空間園區(qū)規(guī)劃提供約2768畝的產(chǎn)業(yè)用地，718畝的居住用地，4890畝的生產(chǎn)及生活配套公共服務(wù)用地。公共地段強(qiáng)調(diào)土地混合使用，可為入駐企業(yè)提供充裕和舒適的發(fā)展空間。居住配套設(shè)施規(guī)劃安排人才公寓及大型居住社區(qū)，以滿足不同人才的居住需求。公共配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃按照中心城區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配備醫(yī)院、體育館、圖書館、商業(yè)中心等各種設(shè)施。市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃安排電力、通訊、消防、排水、交通等基礎(chǔ)設(shè)施，并高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)信息網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心、測試中心等硬件設(shè)施。一期建設(shè)科技載體建設(shè)如火如荼軟件園一期位于園區(qū)的東北側(cè)，總用地面積約為800畝，重點(diǎn)發(fā)展軟件孵化器、加速器、中試平臺、數(shù)據(jù)中心、通信樞紐中心、酒店式公寓、配套商業(yè)等功能。目前，一期基礎(chǔ)道路設(shè)施已投入使用，科技載體建設(shè)已經(jīng)動工建設(shè)約48萬平方米，其中已建設(shè)項(xiàng)目有南京軟件園孵鷹大廈，總建筑面積約116萬平方米，預(yù)計(jì)2014年底投入使用；明發(fā)通達(dá)信息港項(xiàng)目（一期、二期），總建筑面積約20萬平方米，預(yù)計(jì)2015年投入使用；中企聯(lián)福青科創(chuàng)中心，總建筑面積17萬平方米，預(yù)計(jì)2016年投入使用。2014年還將陸續(xù)開工建設(shè)卡內(nèi)基梅隆大學(xué)聯(lián)合東南大學(xué)建立CMUEMU軟件工程大學(xué)、南京安防科技大廈、金衡大廈、澤天科技產(chǎn)業(yè)園、儒商科技大廈、江蘇青商創(chuàng)業(yè)總部基地、南京軟件園騰飛大廈、南京軟件園人才公寓以及南京軟件園商業(yè)配套中心。根據(jù)規(guī)劃，一期建成后，研發(fā)類辦公建筑面積達(dá)80萬平方米，配套商業(yè)類建筑面積達(dá)28萬平方米，居住類建筑面積達(dá)12萬平方米。本體認(rèn)知經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體目標(biāo)總體目標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)成為經(jīng)典的、研發(fā)辦公商務(wù)綜合體新地標(biāo)。物業(yè)形態(tài)集會議中心（裙房）、商務(wù)服務(wù)（裙房）、會議套房、LOFT企業(yè)與私人會所、高端寫字樓于一體的研發(fā)辦公商務(wù)綜合體。裙房定位會議中心和商務(wù)服務(wù)配套。規(guī)劃布局南樓江蘇青商創(chuàng)業(yè)大廈14層層高476米（可辦公可做商務(wù)配套）大堂挑空514層標(biāo)準(zhǔn)辦公層高3768米1520層LOFT層高698米陽光挑空中庭裙房14層，總高不超過24米，擬局部挑空。全樓層除LOFT層外均通天然氣，裙樓做好排污排油煙根據(jù)需要，塔樓14層及標(biāo)準(zhǔn)層可設(shè)置餐飲包間北樓江蘇青商總部大廈14層層高476米（可辦公可做商務(wù)配套）大堂挑空514層標(biāo)準(zhǔn)辦公層高3768米1520層LOFT層高698米陽光挑空中庭裙房一層層高476米；26層層高38米擬設(shè)置功能1）會議套房2）商務(wù)服務(wù)中心（也可設(shè)置于塔樓14層內(nèi)）3）美容SPA中心或健身中心裙房和塔樓14層通天然氣，裙樓做好排污排油煙建筑創(chuàng)新空氣凈化新風(fēng)系統(tǒng)空中花園五星級設(shè)施和管理地源熱泵生態(tài)個性健康私人定制LOFT會所創(chuàng)造第一內(nèi)庭院空中花園生態(tài)布局，突破生態(tài)辦公主題的新構(gòu)面產(chǎn)品表現(xiàn)差異個性，讓辦公、招待、娛樂集合一體的新場所體驗(yàn)，效率革命現(xiàn)實(shí)需求健康，地源熱泵環(huán)保節(jié)能，空氣凈化新風(fēng)系統(tǒng)，安心辦公環(huán)境SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）1、區(qū)位優(yōu)越。項(xiàng)目位于位于浦口CBD核心區(qū)域，政府大手筆投入使得周圍商業(yè)配套、資源、人氣日益密集，發(fā)展前景良好。2、交通便利。占據(jù)南京江北地區(qū)中心位置，與主城隔江而望，通過緯七路過江通道僅需10分鐘，真正實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展。3、環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目望老山，看長江，風(fēng)水上佳，視野開闊，辦公環(huán)境優(yōu)越。4、高投入。宏大集團(tuán)高投入、高標(biāo)準(zhǔn)欲樹立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌項(xiàng)目，使得項(xiàng)目物超所值，極具投資價值。劣勢（WEAKNESS）1、缺乏商務(wù)氛圍。說到寫字樓，南京人想到的肯定是新街口、河西等這些已經(jīng)成長起來的寫字樓板塊，對江北的固有傳統(tǒng)觀念，會影響客戶選擇。2、現(xiàn)階段配套缺乏。目前浦口配套和交通尚不發(fā)達(dá)，自身商業(yè)配套需要時間培訓(xùn)。3、缺乏品牌效應(yīng)與一江之隔的萬達(dá)廣場、蘇寧慧谷等綜合體寫字樓相比，項(xiàng)目從品牌和配套功能上說，沒有明顯優(yōu)勢。4、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足宏大集團(tuán)轉(zhuǎn)型地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。機(jī)會（OPPORTUNITY）1、商業(yè)不限購不限貸。一直處于投資邊緣性的寫字樓，因?yàn)樽≌拶徴?，開始進(jìn)入投資者和企業(yè)的視野。2、寫字樓價格不斷上漲。南京寫字樓價格不斷刷新。河西寫字樓均價已至2萬5左右，項(xiàng)目若能以絕對震撼的價格入市，肯定會近水樓臺吸引一部分客源。3、區(qū)域內(nèi)商務(wù)需求增長。隨著浦口新城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和規(guī)模不斷擴(kuò)大，區(qū)域內(nèi)商務(wù)經(jīng)濟(jì)頻繁，會吸引越來越多的企業(yè)進(jìn)駐。威脅（THREAT）1、競爭威脅。市場上競品眾多，越來越多的科研用地如雨后春筍般涌現(xiàn)，有限的客源必然導(dǎo)致競爭激烈。2、競品分流河西區(qū)域內(nèi)江東CAZ、河西CBD的科研寫字樓會分流一部分較高需求的客戶；浦珠路的江蘇總部基地也會對項(xiàng)目造成分流。3、交通瓶頸一江兩岸的快速通道建設(shè)存在不確定性，收費(fèi)制度一定程度上制約了江北商務(wù)發(fā)展。4、新興商圈全市產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目呈現(xiàn)一定同質(zhì)化競爭，為招商運(yùn)營帶來不少壓力。價值思考項(xiàng)目價值點(diǎn)1、區(qū)位優(yōu)勢地處浦口CBD黃金區(qū)位，靠山面水，具有極大的升值潛力。2、政策優(yōu)惠位于南京軟件園內(nèi)，可享受政府的一系列政策扶持。3、產(chǎn)品特質(zhì)生態(tài)布局、科技辦公、五星級酒店服務(wù)、私人定制LOFT會所區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)惠是區(qū)域內(nèi)競品共推的價值點(diǎn)然而，說浦口CBD有明發(fā)、華潤總部等眾多項(xiàng)目，說南京軟件園有孵鷹大廈等同質(zhì)產(chǎn)品競爭再說，只是拾人牙慧而已，難以引起關(guān)注。價值思考項(xiàng)目能夠獨(dú)享的價值點(diǎn)產(chǎn)品品質(zhì)、品牌、服務(wù)，雖不能影響關(guān)注程度，但卻能直接影響購買決定。南京寫字樓發(fā)展到今天，產(chǎn)品概念的炒作誠然已經(jīng)成為營銷的主體。然而，不能否認(rèn)的是，客戶也越來越理性，他們在面對眼花繚亂的新奇炒作的同時，往往能夠一針見血的直擊項(xiàng)目價值客戶究竟買不買單更多的取決于產(chǎn)品本身。因此，針對江蘇青商總部基地現(xiàn)狀，我們做出如下建議三、物業(yè)提升建議寫字樓物業(yè)關(guān)鍵詞硬件配置外立面玻璃幕墻、燈光工程公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn)大堂、電梯間、衛(wèi)生間電梯轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時間空調(diào)系統(tǒng)類型、運(yùn)營方式地板地板類型、實(shí)用性配套餐飲、必要辦公生活配套軟件配置物業(yè)服務(wù)管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù)智能化系統(tǒng)5A智能化工欲善其事，必先利其器。在控制成本的情況下，我們通過客戶感知點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目定位進(jìn)行針對性的產(chǎn)品價值再塑造。外立面燈光工程要點(diǎn)不可以影響建筑的白天景觀物業(yè)維修方便；不可采用彩色及大量的動態(tài)變化光色；光色方面建議采用黃、白兩種光色選擇燈具的原則是必須符合設(shè)計(jì)的配光要求、燈具造型美觀與建筑外觀材質(zhì)及造型協(xié)調(diào)匹配、品牌及質(zhì)量安全選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在2050以上。城市夜景已是城市最美的風(fēng)景，通過燈光效果更能勾勒建筑的線條與靈魂。寫字樓入口處要點(diǎn)入口要開闊，突顯室內(nèi)外環(huán)境的協(xié)調(diào)與融合自駕車或者出租車乘客的抵達(dá)地點(diǎn)需仔細(xì)考慮，理想情況下，在大堂主入口外面應(yīng)當(dāng)設(shè)置一個?？奎c(diǎn)可增加植物小品的點(diǎn)綴，體現(xiàn)勃勃生機(jī)采用外延式頂棚，結(jié)合寬敞的中庭式大堂。彰顯現(xiàn)代氣派挑高大堂要點(diǎn)裝修以現(xiàn)代簡約的風(fēng)格為主，體現(xiàn)商務(wù)功能挑高九米以上，吊燈大氣，燈光絢麗，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感充分注重大堂綠化，體現(xiàn)綠色生態(tài)辦公空間使用高質(zhì)量和耐用性強(qiáng)的裝修材料，利用感光材料反射出自然光，減少照明需要地面應(yīng)采用采用耐磨防滑的高檔石材，大堂立柱可用石材或是不銹鋼包裹。設(shè)置會客區(qū)，提供業(yè)主與訪客之間的互動，體現(xiàn)人性化大堂是入住客戶面子和身份的象征。公共走道公共走道明亮、簡潔，凸顯寫字樓形象公共衛(wèi)生間建議要點(diǎn)設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔石材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科勒、美標(biāo)、TOTO等；衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。電梯品牌電梯品牌代表著寫字樓的檔次、電梯的穩(wěn)定性、舒適性、低噪音及安全性，早已成為客戶選擇物業(yè)以及競爭對手分流客戶的一個重要指標(biāo)。要點(diǎn)貨梯與客梯出入口應(yīng)分離客梯轎廂要選裝高品質(zhì)耐用的裝飾、空調(diào)系統(tǒng)、電視顯示器以及共廣播系統(tǒng)建議電梯品牌MITSUBISHI三菱、OTIS奧的斯、KONE通力電梯等候廳要點(diǎn)首層電梯等候廳裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與大堂相呼應(yīng)裝修氣派，寬敞，明亮，體現(xiàn)高檔、生態(tài)、現(xiàn)代的觀感有一定的綠色裝飾，有視覺趣味點(diǎn)設(shè)置公司單位指示牌、有分層標(biāo)示電梯等候廳作為使用者迎來送往的場所，需要有一定的檔次與樓盤整體定位相一致，展現(xiàn)使用者良好的商業(yè)形象。引進(jìn)國際知名物業(yè)管理顧問要點(diǎn)選用國內(nèi)知名物管，引進(jìn)現(xiàn)代化軟件服務(wù)體系提供高標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致服務(wù)，讓客戶感受到全新的商務(wù)理念高素質(zhì)的人員組成和高標(biāo)準(zhǔn)的組織架構(gòu)，確保突發(fā)事件第一時間得到解決寫字樓物業(yè)管理水平直接影響寫字樓的品質(zhì)。建議室內(nèi)半裝修吊頂、地面與墻面室內(nèi)裝修三要素吊頂建議使用石膏板吊頂，性價比高地面建議使用網(wǎng)絡(luò)地板，可提高樓層空間，拼裝維修方便，防止線路老化墻面建議使用乳膠漆墻面石膏板吊頂乳膠漆墻面網(wǎng)絡(luò)地板5A智能化辦公系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)（0AS）預(yù)留OA電力負(fù)荷，大堂標(biāo)識牌，電梯間標(biāo)識牌通訊自動化系統(tǒng)（CAS）綜合布線系統(tǒng)預(yù)留充足數(shù)據(jù)點(diǎn)，采用千兆級網(wǎng)絡(luò)，線路到戶，預(yù)留端口電話通訊預(yù)留充足的IDD童話線路，用戶自行申請電話安裝，平均每12平米有一根電話線并提供ISDN、DDN、T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。移動通訊增強(qiáng)系統(tǒng)清除移動通信信號接收盲區(qū)?；馂?zāi)自動報(bào)警及消防聯(lián)動自動化系統(tǒng)（FAS火災(zāi)自動報(bào)警采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)，采用分布智能型火災(zāi)報(bào)警，具有滅火、防排煙，警報(bào)及消防廣播等系統(tǒng)的聯(lián)動功能。安全防范自動化系統(tǒng)（SAS）簡化設(shè)備，做到“只監(jiān)不控”。門禁系統(tǒng)控制室或辦公桌，7天24小時監(jiān)控。CCTV主要的公共區(qū)域及貨梯。樓宇自動化系統(tǒng)（BA）優(yōu)化系統(tǒng)功能，只監(jiān)不控。建議設(shè)立商務(wù)中心提供影印、票務(wù)、快遞、訂餐、代辦企業(yè)年檢等多項(xiàng)服務(wù)服務(wù)式辦公設(shè)立商務(wù)中心建議設(shè)立專門的多功能廳/會議室服務(wù)式辦公設(shè)立多功能廳/會議室服務(wù)式辦公設(shè)立屋頂花園、吸煙區(qū)、睡眠吧等人性化區(qū)域建議在樓頂打造綠色平臺，為使用者提供休閑場所；在每個樓層特定區(qū)域設(shè)立吸煙區(qū)，睡眠吧等，體現(xiàn)人文關(guān)懷。塔樓建議14層做餐飲、商服中心等配套，并預(yù)留2個小會議室，做好裝修；建議514層劃分戶型對外散租。建議1114層這4層為大客戶預(yù)留，整層不做隔斷。建議1520層預(yù)留23公共會議室，和大型多功能廳，并做好內(nèi)部裝修。裙房建議以商業(yè)業(yè)態(tài)為主。12層作為招商體驗(yàn)中心，做好裝修。樓層布局建議餐飲中西餐、酒吧、茶座、快餐零售便利店、家居、音像、特色小店、書店教育兒童早教，如蒙特梭利、金寶貝配套銀行、郵局、影印店、干洗店、美容、健身會所裙房二層以上考慮大型餐飲及酒店套房，除此之外可考慮商業(yè)業(yè)態(tài)建議四、項(xiàng)目定位以及客群定位項(xiàng)目定位一方面，縱觀南京寫字樓市場，本項(xiàng)目具備了中高檔物業(yè)的基本條件和競爭優(yōu)勢，另一方面，與大河西片區(qū)的其他競品相比，我們的項(xiàng)目，確實(shí)沒有更突出的產(chǎn)品優(yōu)勢可做支持，消費(fèi)者是感性的，他們在做出購買決策的時候往往會跳出單純的產(chǎn)品面，尋找市場、未來預(yù)期等方面的決策支持體系。由此，挖掘新概念，跳脫同質(zhì)競爭，實(shí)現(xiàn)價值最大化便成了我們的首席要義。項(xiàng)目定位既然一江之隔的河西已然發(fā)力，我們又何妨借力用500強(qiáng)的夢想去打動成長中的企業(yè)項(xiàng)目定位每個成長型企業(yè)，都不會滿足于現(xiàn)狀他們的表層需求是寫字樓深層需求就是一個夢想，一個做大做強(qiáng)，走出國門的夢想，一個傲立于世界500強(qiáng)之林的夢想，一個開拓百年基業(yè)，鑄就百年輝煌的夢想現(xiàn)在，我們要告訴他們，原來，可以離夢想如此之近項(xiàng)目定位作為南京軟件園的一部分，江蘇青商總部基地要打造的是成長型企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的第一平臺一個提升企業(yè)形象的商務(wù)平臺一個低商服成本，高效智能辦公的平臺一個享受頂級商服配套的平臺一個與世界500強(qiáng)企業(yè)近在咫尺，隨時可與之比肩的平臺項(xiàng)目定位客群定位針對寫字樓物業(yè)的客戶特色，我們將目標(biāo)客戶群分成兩類進(jìn)行分析使用者投資者客戶分類縱觀區(qū)域內(nèi)其它寫字樓，對比本項(xiàng)目特性，細(xì)分市場份額。我們認(rèn)為，項(xiàng)目的使用者應(yīng)該是成長中的中小型企業(yè)使用者定位中小型企業(yè)作為發(fā)展中的企業(yè)，他們考慮什么配套資源商務(wù)潛力社會認(rèn)同度運(yùn)營成本他們，是這個城市的產(chǎn)業(yè)新貴?？腿禾卣鲝钠髽I(yè)性質(zhì)來看，他們或許是成長型中小民營企業(yè)、具有上升發(fā)展力的IT行業(yè)、新生實(shí)力公司從行業(yè)分布來看，他們可能是高科技行業(yè)，也可能是貿(mào)易、律師事務(wù)所、咨詢等行業(yè)；形象描述他們已經(jīng)完成了原始積累，不愿再躋身于混雜著自住戶的住宅或公寓，開始尋找真正意義上的辦公場所；他們大多數(shù)都有著良好的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和規(guī)范的管理制度；他們對企業(yè)的未來滿懷信心客群需求他們已經(jīng)進(jìn)入到二次創(chuàng)業(yè)期，隨著企業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)大，對辦公面積、企業(yè)形象、辦公環(huán)境、配套設(shè)施提出了更高的要求產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的資源整合優(yōu)勢靈活分割的智能工作空間低總價低成本的進(jìn)駐門檻耳目一新的企業(yè)辦公形象投資者定位投資客作為職業(yè)買手，他們考慮什么區(qū)域前景物業(yè)檔次配套優(yōu)勢回報(bào)分析客群特征他們來自項(xiàng)目周邊及整個南京市區(qū)，以省內(nèi)客戶為重要補(bǔ)充；他們可能是私企老板、私營業(yè)主、專業(yè)投資人士、高級公務(wù)員他們看重區(qū)域的發(fā)展，項(xiàng)目的品牌與周邊的配套，對產(chǎn)品細(xì)節(jié)并無過多的要求；與自用型客戶相比，他們承受高價能力更強(qiáng)，其購買與否取決于客戶對產(chǎn)品投資回報(bào)預(yù)期的高低。五、營銷策略營銷思考河西板塊隨著近幾年來政府的大力投入，中部地區(qū)開發(fā)已經(jīng)從布點(diǎn)進(jìn)入提升優(yōu)化階段，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)寫字樓開拓也開始進(jìn)入收獲期，超5A寫字樓俯拾皆是跨江戰(zhàn)略的提出，讓我們把眼光投向了一江之隔的浦口新城。得天獨(dú)厚的優(yōu)越區(qū)位，決定了浦口新城作為河西后花園，進(jìn)一步推動南京城市發(fā)展的必然使命。營銷思考營銷思考毫無疑問的是，浦口新城的發(fā)展除了政策的大力支持，還面臨著諸多問題，區(qū)域內(nèi)配套缺失，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不足，周邊無強(qiáng)勢科研、高校資源，目前來