20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789達(dá)州房地產(chǎn)市場調(diào)查報告合富錦繡（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司2008年7月21日20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第一部分達(dá)州簡介達(dá)州地處川渝鄂陜四省市結(jié)合部，是重慶、成都、武漢、西安四大名城交匯輻射的中心地帶，素有“川東明珠”之美譽(yù)。幅員面積166萬平方公里，總?cè)丝?46萬。達(dá)州資源富集，交通便捷，旅游文化豐富，發(fā)展勢頭良好，開發(fā)潛力巨大，是四川省的人口大市、農(nóng)業(yè)大市、工業(yè)重鎮(zhèn)，是秦巴地區(qū)交通樞紐、商貿(mào)物流和文化旅游中心，特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，冶金建材基地、中國西部天然氣能源化工基地。以達(dá)州為地理中心形成了廣安、南充、巴中、漢中、安康、十堰、萬州、涪陵9個市（區(qū)）在內(nèi)的秦巴經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈是革命老區(qū)，國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重點(diǎn)地區(qū)，位于該地區(qū)中心的達(dá)州市當(dāng)然地承擔(dān)起了帶動和輻射周邊地區(qū)城市的重任，具備成為川渝鄂陜結(jié)合部中心大城市基本條件。達(dá)州市已被四川省作為全省重點(diǎn)發(fā)展的十大城市之一，隨著達(dá)州天然氣被探明，大規(guī)模能源的開發(fā)和利用，達(dá)州城市規(guī)劃和建設(shè)已順勢走上了跨越式發(fā)展的快車道。為適應(yīng)城市化進(jìn)程不斷加快的新形勢，去年我市及時修編了城市總體規(guī)劃，城市性質(zhì)確定為“中國西部天然氣能源化工基地，秦巴地區(qū)交通樞紐和物流中心，川渝鄂陜結(jié)合部區(qū)域性中心特大城市”；遠(yuǎn)景規(guī)劃控制面積884平方公里，城市空間布局以州河為軸心，形成“一城五片”的結(jié)構(gòu)形態(tài)。到2010年，中心城區(qū)建成區(qū)面積為60平方公里，人口80萬人；到2020年，中心城區(qū)建成區(qū)面積為189平方公里，人口約180萬人。城市空間布局發(fā)展建設(shè)老城組團(tuán)、西外組團(tuán)、北外組團(tuán)、南外組團(tuán)“四大組團(tuán)”。同時，加快羅江、河市、復(fù)興、蒲家、雙龍等衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)。根據(jù)“老城重在疏解整容，西外、南外、北外三大版快加快建設(shè)拓展，羅江、復(fù)興、河市、蒲家、雙龍等城市組群提速發(fā)展”的城市發(fā)展方向，全面實施西、南、北三向空間拓展戰(zhàn)略。即向北支持通川區(qū)加快北外新區(qū)開發(fā)建設(shè)，向南支持達(dá)縣積極推進(jìn)天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)，向西著力加快西外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)。市委、市政府按照“規(guī)劃先導(dǎo)、構(gòu)建框架，組團(tuán)開發(fā)、市區(qū)（縣）聯(lián)動，市場運(yùn)作、分步實施，完善功能、突出特色”的思路和“高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高效能管理”的方針，全面打造大城市，高起點(diǎn)規(guī)劃四川省特大城市。城市發(fā)展將以西城為城市中心，以南城和老城為城市副中心，沿州河發(fā)展軸展開，形成“一城五片”的功能分區(qū)。重點(diǎn)建設(shè)全市城市干道、區(qū)域干線及縣際公路網(wǎng)絡(luò)，形成“三縱四橫兩環(huán)”格局，加速建設(shè)達(dá)州城市環(huán)線是重中之重,將有效構(gòu)建達(dá)州作為大城市的基本骨架。第二部分宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2007年全市生產(chǎn)總值51041億元，增長145。地方財政一般預(yù)算收入158億元，增長381。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789規(guī)模以上工業(yè)增加值13502億元，增長342。全社會固定資產(chǎn)投資3066億元，增長356。社會消費(fèi)品零售總額17521億元，增長178。工業(yè)上，以能源、化工、冶金、紡織、醫(yī)藥、建材為主體的工業(yè)體系基本形成。隨著達(dá)州天然氣被探明，大規(guī)模能源的開發(fā)和利用，達(dá)州城市規(guī)劃和建設(shè)已順勢走上了跨越式發(fā)展的快車道。下面是一些反映達(dá)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的數(shù)據(jù)。如圖20052008年達(dá)州國民生產(chǎn)總值0100200300400500600200520062007GDP億元）0246810121416GDP增長率20052007年居民年收入1080102018700200040006000800010000200520062007居民年收入元05101520人均可支配收入增長率20052007年達(dá)州社會零售總額151015701780020406080100120140160180200200520062007零售總額億元1414151516161717181819零售增長率20052007年達(dá)州城鎮(zhèn)化率2324252627282930200520062007城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率合富觀點(diǎn)從上面這些數(shù)據(jù)我們可以看到，達(dá)州建設(shè)由于受到本市天然氣資源的發(fā)現(xiàn)步入了一個快速發(fā)展的通道里面，整個城市在居民收入以及消費(fèi)能力上都有了突飛猛進(jìn)的提升。潛在的房地產(chǎn)購買力已經(jīng)逐漸在形成并逐步釋放。因此在整個國家房地產(chǎn)市場行情不太好的情況下，達(dá)州本地樓盤在銷售上也要較周邊城市略好一些。房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r近兩年來達(dá)州房地產(chǎn)市場有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易價格一路攀升。由2005年的12001500元到2008年的3000元左右的均價，整個城市房價也感受到了達(dá)州城市大發(fā)展帶來的利益。下面是近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)投資的一些數(shù)據(jù)，如圖20052007年達(dá)州固定資產(chǎn)投資308036603560050100150200250300350200520062007固定資產(chǎn)投資億元2730333639固定資產(chǎn)投資增長率20052007年達(dá)州房地產(chǎn)投資總額14001530746001020304050200520062007投資總額億元020406080投資總額增長率20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789合富觀點(diǎn)根據(jù)市中心城區(qū)住房及人口狀況調(diào)查，2007年末，市中心城區(qū)實有房屋建筑面積為189857萬平方米，其中住宅面積130400萬平方米，私有住宅面積91581萬平方米，成套住宅套數(shù)1309萬套。市中心城區(qū)居住人口為5424萬人，1810萬戶，人均居住面積為2404平方米。目前整個達(dá)州縣城房地產(chǎn)開發(fā)才剛剛起步，老城區(qū)90房屋在房齡上超過10年，因此結(jié)合上面的這些數(shù)據(jù)我們可以得出這樣一個結(jié)論，達(dá)州市目前驅(qū)使人群購房的主要因素是城市居民想改善現(xiàn)有居住環(huán)境。加之達(dá)州在經(jīng)濟(jì)上的跨越式發(fā)展，給達(dá)州房地產(chǎn)開發(fā)帶來了前所未有的機(jī)遇，開發(fā)投資增長迅速。第三部分市場政策1、關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知注解國務(wù)院于2007年6月3日發(fā)布關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知。該通知提出，要對新建建筑實施建筑能效專項測評，節(jié)能不達(dá)標(biāo)的不得辦理開工和竣工驗收備案手續(xù)，不準(zhǔn)銷售使用。新標(biāo)準(zhǔn)的實施將使目前節(jié)約30的標(biāo)準(zhǔn)提升至65，節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的提高將對住宅的居住品質(zhì)、交房標(biāo)準(zhǔn)以及銷售價格等有極大的提升，但同時也會加大住宅的建筑成本投入。2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知注解今年對于土地市場的“深層次”管理，財稅手段的多次使用無疑是劃時代的。如自2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理并實施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫”。與此同時，國務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定公布，修改后的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，將每平方米年稅額在1988年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高了2倍，征收范圍也擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。3、關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知注解回顧2007年，土地市場的整治，特別是加大閑置土地的清理、處置一役打得非常艱苦。經(jīng)過去年“國六條”后半年多的房地產(chǎn)調(diào)控，閑置土地問題一度有所緩和。以致于2007年4月，國土資源部在下達(dá)2007年全國土地利用計劃時，更多地強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地總量”。但實際情況是，全國各地的土地閑置問題依然嚴(yán)重。在2007年9月，國土資源部不得不下發(fā)了關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知，要求加大對閑置土地特別是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置的處置力度。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789根據(jù)該通知的要求，各地要嚴(yán)格按照閑置土地處置辦法和關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知等文件中有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。如土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價款的20征收；依法可以無償收回的，堅決無償收回；對于違法審批而造成土地閑置的，要在今年年底前完成清退等。另外根據(jù)要求，各地要在2008年6月底之前，將閑置土地清理處置情況上報國土資源部。而2007年10月，國土資源部再次作出指示，要求各地控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)宗數(shù)，吸引更多中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。同時國土資源部強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商付清全部出讓價款后才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。并且，國土資源部負(fù)責(zé)人再次強(qiáng)調(diào)，各地要保證并優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地；對沒有完成廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房年度供地計劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地；對收回的閑置土地，也要優(yōu)先安排用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。上述一系列的通知要求，讓今年各地閑置土地清理、處置的力度不斷加大。無形之中，給那些仍在囤地的開發(fā)商帶來巨大壓力。隨后，2007年1月25日，國稅總局出臺關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，拉開了土地增值稅清算的序幕。上述三道“緊箍咒”不僅收緊了開發(fā)商的資金鏈，還收緊了政府的錢袋子，對于土地市場的健康發(fā)展不言而喻。4、房貸新政央行收緊房貸的信貸管理通知注解對于房地產(chǎn)金融市場而言，影響最大的政策莫過于央行收緊房貸的信貸管理通知，新政要求，已利用貸款購買住房、又申請購買第二套含以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。此外，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，對項目資本金比例達(dá)不到35或未取得相關(guān)證件的項目不得發(fā)放貸款，對囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款；嚴(yán)格規(guī)范土地儲備貸款管理，不得向房企發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。業(yè)內(nèi)人士分析，央行六次加息、第二套房首付提高、物業(yè)稅試點(diǎn)等一系列政策是導(dǎo)致此輪樓市陰天的影響因素，但各地樓市境況不同，一些地區(qū)可能在觀望結(jié)束和剛性需求的刺激下，于2008年再現(xiàn)樓市“艷陽天”。對此，易居房地產(chǎn)研究院的結(jié)論則是，2008年樓市基本面將與今年相仿，現(xiàn)有調(diào)控政策的落地執(zhí)行仍是主基調(diào)，但因為周期性影響，樓市調(diào)控效果真正顯現(xiàn)還有待時日。5、央行6次加息9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789注解由于自2004年10月以來10次加息，2007以來6次加息，對于普通消費(fèi)者來說，累計增加成本開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費(fèi)者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。從目前央行持續(xù)對存貸款加息的情況來看，未來不排除繼續(xù)加息的可能。這將給地產(chǎn)商和消費(fèi)者的資金帶來更大的壓力。目前銀行利息已處于高位運(yùn)行，雖然后期仍會有加息可能，但加息頻率會放緩，同時以提高首付標(biāo)準(zhǔn)，控制貸款條件（特別是對個人多套住房及開發(fā)商的貸款嚴(yán)控）等方式取代單一的加息。受加息影響的不止購房者，大批仍然沒有擺脫銀行依賴的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨越來越大的還貸壓力，以及信貸收緊環(huán)境下的資金緊缺。合富觀點(diǎn)就達(dá)州市場的特性而言，2007年至今國家實施的各項房地產(chǎn)調(diào)控政策中對達(dá)州市場影響最深的因該有以下幾條房貸新政央行收緊房貸的信貸管理通知關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知這三條調(diào)控政策實際上主要針對的都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目的在于快速提高市場房屋供給量從而達(dá)到抑制房價快速上漲。在針對消費(fèi)環(huán)節(jié)著通過提高消費(fèi)者購房首付比例，提高房貸利率等手段達(dá)到抑制投資性購房的目的。需求減少、供給加大從而實現(xiàn)國家對房屋價格快速上漲的調(diào)控。達(dá)州房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在還處于起步階段，無論是開發(fā)水品、消費(fèi)心理、房屋價格都處于一個較為初級的階段。就這樣一個市場而言雖然房貸新政對達(dá)州購房者的沖擊不大，但是消費(fèi)者的購房心理卻更多的會因為周邊市場的變化而發(fā)生改變。近期出現(xiàn)了很大一部分客戶持幣觀望的情況，主要原因就是因為成都市區(qū)房價波動造成的影響。第四部分消費(fèi)者分析2007年末，市中心城區(qū)實有房屋建筑面積為189857萬平方米，其中住宅面積130400萬平方米，私有住宅面積91581萬平方米，成套住宅套數(shù)1309萬套。市中心城區(qū)居住人口為5424萬人，1810萬戶，人均居住面積為2404平方米。下面是我們對達(dá)州市民進(jìn)行的一項調(diào)查1、已購房消費(fèi)著的住房現(xiàn)狀調(diào)查分析圖表一現(xiàn)有住宅性質(zhì)20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789被調(diào)查者現(xiàn)有住宅性質(zhì)25321132商品房房該房私房集資房住房性質(zhì)商品房房該房私房集資房人數(shù)8683比例32253211圖表二居住區(qū)域被調(diào)查者居住區(qū)域25402015北外市內(nèi)南外西外居住區(qū)域北外市內(nèi)南外西外人數(shù)61054比例25402015圖表三現(xiàn)有住宅面積被調(diào)查者現(xiàn)有住宅面積范圍6425115080809090120面積范圍508080909012020082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789人數(shù)1663比例642511合富觀點(diǎn)目前達(dá)州市居民住宅性質(zhì)多為商品房及私房，歲占比例為32和32（見圖表一），調(diào)查區(qū)域為南外，北外，市內(nèi)，西外，分別占調(diào)查人數(shù)的比例為20、25、40、15（見圖表二），住宅面積在5080平方米之間的占了64（見圖表三），由此可見西外已經(jīng)成為開發(fā)的主要戰(zhàn)場南外次之。在居住區(qū)域上新城區(qū)居民較少，主要原因還是因為新城區(qū)配套缺乏、生活不便。2、消費(fèi)者購房意向調(diào)查分析圖表一您打算什么時候購房被調(diào)查者計劃購房時間32482013年35年5年后年數(shù)133515人數(shù)8125比例324820圖表二計劃購房區(qū)域和能夠承受的最高單價交易綜合表被調(diào)查者承受的房屋單價285220200024002400270027003500承受價格200024002400270027003500總數(shù)南外2518西外35210市內(nèi)2327總數(shù)71252520082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789圖表三消費(fèi)者購房目的被調(diào)查者購房影響因素401616820改善環(huán)境投資地段教育其他居住區(qū)域改善環(huán)境投資地段教育其他人數(shù)104425比例401616820合富觀點(diǎn)從本次調(diào)查我們可以看到購房者對絕大部分推遲了現(xiàn)有購房計劃，由于市場轉(zhuǎn)冷大部分購房者打算持幣觀望一段時間。在價格接受上大部分客戶對現(xiàn)有價格表示價格偏高，普遍能接受的價格在24002700左右。在購房過程中絕大部分人以改善生活為購房的主要目的。3、消費(fèi)者購影響因素向調(diào)查分析圖1消費(fèi)者購房影響因素表消費(fèi)者購房影響因素204024484環(huán)境價格地段教育交通其他圖2消費(fèi)者購房關(guān)注的主要因素表20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789購房者影響因素4016164204環(huán)境升值潛力配套教育交通其他合富觀點(diǎn)從本次調(diào)查來看影響消費(fèi)者選擇樓盤的主要因素還是以價格為主，小區(qū)環(huán)境以及周邊配套上都是客戶重點(diǎn)考慮的因素。我們可以看出達(dá)州消費(fèi)者對樓盤品質(zhì)以及性價比非常關(guān)注，綜合品質(zhì)好的樓盤將成為未來達(dá)州房地產(chǎn)市場里最受歡迎的產(chǎn)品。4、消費(fèi)者對住房的要求調(diào)查分析圖1顧客對建筑形式和戶型的要求表被調(diào)查者需求戶型4483616一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳消費(fèi)者需求物業(yè)形態(tài)4243636別墅6F以下711F11F以上戶型總數(shù)20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳別墅116以下1326711441911層以上5329總數(shù)1129425圖2顧客對面積的要求被調(diào)查者需求房屋面積3240285080平方8090平方90120平方面積范圍5080809090120人數(shù)11104比例444016合富觀點(diǎn)由圖可知，（44）以上的消費(fèi)者趨向小高層建筑形式，對戶型的理想形式是二室一廳的占（4）二室二廳和三室一廳的分別占（36）（16），而且消費(fèi)者逐步趨向與更大的住宅面積，特別是以80120平方米的為主。5、消費(fèi)者對媒體接觸習(xí)慣調(diào)查分析圖1購房信息來源途徑圖被調(diào)查者日常獲取樓盤信息途徑28840204報紙電視戶外親友其他途徑報紙電視戶外親友其他人數(shù)72105120082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789比例28840204合富觀點(diǎn)見圖可知，消費(fèi)者購房的主要來源于報紙、戶外、親友介紹等途徑，這也與區(qū)縣市場的傳媒特點(diǎn)相符合，購房人群多以工薪階層為主，日常獲取信息的途徑較為單一。因此我們在投放廣告的時候因該注意這些特點(diǎn)有針對性的投放。第五部分競爭樓盤分析片區(qū)規(guī)劃樓盤分析區(qū)域西外通錦國際新城一期B區(qū)銷售時間20061231銷售價格2800均價項目地址達(dá)州市西外新區(qū)金龍大道總套數(shù)1086套總面積14441132可售總套數(shù)1082套可售總面積14409293已售總套數(shù)724套已售總面積9374348當(dāng)前可售套數(shù)358套當(dāng)前可售面積5034946天悅名居銷售時間2007112銷售價格2700均價項目地址通川區(qū)西外南北干道南延線東側(cè)總套數(shù)448套總面積6171832可售總套數(shù)448套可售總面積6171832已售總套數(shù)100套已售總面積1081912當(dāng)前可售套數(shù)348套當(dāng)前可售面積508992翰墨苑銷售時間20071115銷售價格2700均價項目地址達(dá)州市通川區(qū)西外白塔路總套數(shù)241套總面積3222432可售總套數(shù)241套可售總面積322243220082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789已售總套數(shù)214套已售總面積2638683當(dāng)前可售套數(shù)27套當(dāng)前可售面積583749天和苑銷售時間200729項目地址通川西外鎮(zhèn)四合頭總套數(shù)244套總面積2016420可售總套數(shù)229套可售總面積1801957已售總套數(shù)111套已售總面積1024626當(dāng)前可售套數(shù)118套當(dāng)前可售面積7773311羅浮知天下銷售時間2007411銷售價格2850均價項目地址通川區(qū)西外新東西干道東段南側(cè)總套數(shù)386套總面積5524119可售總套數(shù)386套可售總面積5524119已售總套數(shù)365套已售總面積4480240當(dāng)前可售套數(shù)21套當(dāng)前可售面積1043879盛世宏升華泰花園銷售時間200736項目地址通川西外鎮(zhèn)蒲家嘴風(fēng)火灣總套數(shù)411套總面積4709795可售總套數(shù)401套可售總面積4598277已售總套數(shù)387套已售總面積4208597當(dāng)前可售套數(shù)14套當(dāng)前可售面積3896801書香雅筑48樓銷售時間20071015銷售價格2800均價項目地址通川西外新達(dá)一中側(cè)總套數(shù)204套總面積1640439可售總套數(shù)204套可售總面積1640439已售總套數(shù)155套已售總面積1406942當(dāng)前可售套數(shù)49套當(dāng)前可售面積233497120082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789迎賓園銷售時間2008116項目地址通川區(qū)西外塔石路88號總套數(shù)195套總面積2327126可售總套數(shù)195套可售總面積2327126已售總套數(shù)174套已售總面積1804350當(dāng)前可售套數(shù)21套當(dāng)前可售面積522776宏宇花園（二期）銷售時間2007215項目地址達(dá)州市西外新鳳凰大道總套數(shù)371套總面積7015586可售總套數(shù)371套可售總面積7015586已售總套數(shù)259套已售總面積3470285當(dāng)前可售套數(shù)112套當(dāng)前可售面積3545301區(qū)域老城區(qū)濱江名都城銷售時間20071216銷售價格3200均價項目地址達(dá)州市通川中心廣場步行街總套數(shù)501套總面積6980480可售總套數(shù)480套可售總面積6515815已售總套數(shù)87套已售總面積799270當(dāng)前可售套數(shù)393套當(dāng)前可售面積5716545濱江風(fēng)景銷售時間2008123項目地址通川張家灣健民路115號總套數(shù)811套總面積9332877可售總套數(shù)811套可售總面積9332877已售總套數(shù)603套已售總面積6865619當(dāng)前可售套數(shù)208套當(dāng)前可售面積2467259恒陽驪都20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789銷售時間2006128銷售價格電梯2600均價多層2900均價項目地址通川區(qū)陽平90號總套數(shù)599套總面積7596387可售總套數(shù)599套可售總面積7596387已售總套數(shù)415套已售總面積4597935當(dāng)前可售套數(shù)184套當(dāng)前可售面積2998452麗水翠苑銷售時間2007710項目地址通川區(qū)東城胡家壩社區(qū)東巷100號總套數(shù)356套總面積3154223可售總套數(shù)230套可售總面積2103611已售總套數(shù)179套已售總面積1899095當(dāng)前可售套數(shù)51套當(dāng)前可售面積204516麗江明珠銷售時間2007820項目地址通川區(qū)黃馬灣66號總套數(shù)1129套總面積14193881可售總套數(shù)1064套可售總面積13614435已售總套數(shù)574套已售總面積5878305當(dāng)前可售套數(shù)490套當(dāng)前可售面積773613“麗江明珠”位于州河上游素有“城市氧吧”之稱的達(dá)州通川野茅溪片區(qū)，小區(qū)總占地近90畝，建筑面積近20萬?？偼顿Y178億，規(guī)劃戶數(shù)約為1448戶，綠化達(dá)4175。該小區(qū)主要由9幢1230層高層和6幢多層建筑組成。整個項目分兩期開發(fā)建成，現(xiàn)在正建設(shè)的是一期工程，廖項目建成后是達(dá)州市老城區(qū)規(guī)模較大的一個臨河建筑群?！胞惤髦椤闭麄€建筑設(shè)計由重慶市得森建筑（甲級）設(shè)計研究院具有多年國內(nèi)外設(shè)計經(jīng)驗的羅寧博士親手設(shè)計。該小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計堅持以人為本、善待自然，崇導(dǎo)向性；圍而不合，散而不亂的組團(tuán)式布局；“一中心、一軸線、一綠帶”的環(huán)境、景觀設(shè)計；人車分流，方便快捷的交通；充分考慮日照、通風(fēng)、采光的戶型結(jié)構(gòu)泰達(dá)戶地產(chǎn)千萬巨資打造近2萬的園林景觀，使得熱愛綠色的人們更加有福了?！胞惤髦椤钡木G化設(shè)計，不但做到了戶戶有景觀，使得熱愛綠色的人們更加有福了?！胞惤髦椤钡木G化設(shè)計，不但做到了戶戶有景要賞的特點(diǎn)，而且精心的園林設(shè)計大師為了整個小區(qū)更有生氣，在單元入口處設(shè)計了入戶水渠和動態(tài)景觀亭?！胞惤髦椤毙^(qū)地型有一定的地型高差，設(shè)計師利用這一優(yōu)勢使整個小區(qū)的林園綠化具有立體感?！胞惤髦椤毙^(qū)設(shè)有游泳池、背景音樂廣場和健身休閑廣場、兒童游樂場、羽毛球20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789場、獨(dú)具特色的生態(tài)停車場、時刻監(jiān)控的電子攝像防盜系統(tǒng)伴以專業(yè)物管中心等各類完善的配套設(shè)施，并由取得國家資質(zhì)的專業(yè)化物管公司全方位服務(wù)，其人性化的呵護(hù)和全天的保安、保潔服務(wù)，讓每一位“麗江明珠”的業(yè)主盡享安全、舒心、悠閑自然的居家生活。選擇“麗江明珠”就是選擇自然，選擇健康，選擇珍稀，選擇增值。連綿不絕的鳳凰山疊翠峰巒，100年只有依然悠閑遠(yuǎn)觀；一望無際的達(dá)州秀美風(fēng)光，100年不變的山城俊美，100年不變的首度風(fēng)景，烙下您一生的榮耀。鳳棲苑銷售時間2007716項目地址通川東城南岳村一組二巖坡總套數(shù)414套總面積3654380可售總套數(shù)338套可售總面積3030441已售總套數(shù)288套已售總面積2765763當(dāng)前可售套數(shù)50套當(dāng)前可售面積2646779合富觀點(diǎn)各樓盤月均銷售樓盤名銷售時間月均銷售樓盤名銷售時間月均銷售通錦國際新城20061231約36套/月宏宇花園2007215約15套/月天悅名居2007112約13套/月濱江名都城20071216約10套/月翰墨苑20071115約26套/月濱江風(fēng)景2008123約100套/月天和苑200729約6套/月恒陽驪都2006128約21套/月羅浮知天下2007411約24套/月麗水翠苑2007710約15套/月盛世宏升華泰花園200736約24套/月麗江明珠2007820約52套/月書香雅筑20071015約17套/月鳳棲苑2007716約24套/月迎賓園2008116約29套/月單就現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，從各樓盤2007年以來的月均銷售量來看，達(dá)州房地產(chǎn)銷售速度上個樓盤基本維持在25套左右的銷售數(shù)度。部分高品質(zhì)樓盤如濱江風(fēng)景、麗江明珠在銷售上表現(xiàn)出較好的銷售勢頭，這也與達(dá)州目前的城市現(xiàn)狀及人民目前住房狀況相符合?？傮w而言進(jìn)入2008年以來，達(dá)州市房地產(chǎn)銷售較2007年有了較為明顯的回落，周邊大型城市房價下調(diào)以及國家宏觀調(diào)控政策對達(dá)州市房地產(chǎn)銷售的影響巨大。目前達(dá)州市個區(qū)域樓盤在銷售價格上維持在均價2800左右，西外片區(qū)均價2800元/平方，通川城區(qū)中心位置3000元/平方米；雖然目前達(dá)州市還未出現(xiàn)大面積的樓盤價格下跌，但是在國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步影響下部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)加大折扣力度，贈送禮品的變相降價行為。2000年以來，達(dá)州房地產(chǎn)走過了近10年的開發(fā)歷程，2000年至2005年共修建商品房606萬方，2006年全年修建168萬方，2007年修建260萬方。整個達(dá)州房地產(chǎn)進(jìn)入了開速增長的通道。就目前市場狀況而言，樓市放量已經(jīng)表現(xiàn)出供大于求的局面，一邊是加大投入快速開發(fā)加大放量，另一面卻是20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789消費(fèi)者的持幣觀望，在這樣的情況下市場行情表現(xiàn)出了向下的趨勢。面對宏觀調(diào)控的新形勢，2007年以來，達(dá)州房地產(chǎn)業(yè)仍保持了良好發(fā)展態(tài)勢，但也出現(xiàn)了一些新情況和新問題。一、發(fā)展亮點(diǎn)（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，投資總量已居全省第三位2000年以來，達(dá)州房地產(chǎn)投資年均增長率538，呈現(xiàn)出快速增長的良好發(fā)展態(tài)勢。2007年達(dá)州房地產(chǎn)開發(fā)投資3954億元，比上年增長746，投資總量在全省各市州中躍居第三。今年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資839億元，居全省第五位，同比增長414，居全省第九位，仍保持較快發(fā)展勢頭。（二）商品房銷售持續(xù)旺盛2007年商品房銷售面積較2000年擴(kuò)大了1085倍。但由于2007年國家出臺多項宏觀調(diào)控政策和措施后，對居民購房的心理預(yù)期產(chǎn)生了較大影響，居民持幣觀望，致使商品房銷售受阻，全市商品房銷售面積20661萬平方米，比上年下降10，今年一季度，全市商品房銷售面積2057萬平方米，同比下降383。從銷售額看，2007年商品房銷售額3256億元，為2000年的2182倍。今年一季度銷售額371億元，同比下降184（三）商品房供應(yīng)量不斷擴(kuò)大，商品房空置面積下降較快1、商品房竣工面積持續(xù)擴(kuò)大。近年來，達(dá)州市商品房竣工面積持續(xù)擴(kuò)大，從2000年的177萬平方米，迅速增加到2007年末的13909萬平方米，增長了686倍，年均增長342。2001年商品房竣工面積的增速為972，從2002年開始，除2004年、2007年較上年有所下降外，其余年份增速均保持在20以上，尤其是2003年的增速高達(dá)142倍。今年一季度商品房竣工面積1627萬平方米，同比增長11倍。2、商品房空置面積下降。20012007年達(dá)州市的商品房空置面積除2001年、2003年、2005年較上年增長外，其余年份均呈逐年下降的態(tài)勢，尤其是到2006年末全市商品房空置面積為169萬平方米，較上年20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789下降了266。2007年末達(dá)到1408萬平方米，較2006年又下降了165。今年商品房空置面積較2007年底略有回升，3月末，達(dá)到1414萬平方米，同比增長3。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集中度提高，實力明顯增強(qiáng)2007年末，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有124家，比上年增加9家，比2000年增加了94家，其中一、二級企業(yè)由2000年的1家發(fā)展到2007年的28家，其完成的投資額為1935億元，所占比重達(dá)到490。（五）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位和作用日益突出1、房地產(chǎn)業(yè)已成為全市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。2007年，達(dá)州房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動全市全部固定資產(chǎn)投資增長74個百分點(diǎn)，拉動GDP增長11個百分點(diǎn)。2、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。達(dá)州城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面已達(dá)到278平方米。3、房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重大幅提高，拉動作用日益增強(qiáng)。從2000年到2007年，達(dá)州房地產(chǎn)開發(fā)投資比全社會固定資產(chǎn)年均增速快228個百分點(diǎn)，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由2000年的49上升到2007年的129，在城鎮(zhèn)投資中的比重更高，2007年達(dá)到180。二、突出矛盾以上數(shù)據(jù)表明，達(dá)州房地產(chǎn)市場總的發(fā)展形勢良好，但也存在著一些值得注意和不容忽視的問題，主要表現(xiàn)在房價持續(xù)上漲且漲幅較高和商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾還比較突出兩個方面，影響和制約著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步健康發(fā)展。（一）商品房價格持續(xù)上漲，住宅價格漲幅較高1、商品房銷售均價近年來呈節(jié)節(jié)攀升之勢。從2001年到2007年，除了2002年較2001年下降13外，其他年份都是呈上漲態(tài)勢，尤其是2005年到2007年的環(huán)比增速都保持在兩位數(shù)，2001年上漲了11，漲幅最高的年份是2005年達(dá)到296，2006年房價漲幅有所回落，2006年為119，比上年回落177個百分點(diǎn)。進(jìn)入2007年以來，雖然國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策和措施，商品房價格的增幅仍然保持了較高的增長勢頭，至12月末，商品房平均銷售價格同比增長170，房價增速太大，給購房者很大壓力。2、達(dá)州市商品住宅銷售價格基本延續(xù)去年的趨勢繼續(xù)上漲，全市住宅價格一路高漲，且呈愈漲愈烈之勢，2007年，全市住宅銷售價格增幅高達(dá)265。在全市7個縣市區(qū)當(dāng)中，除了達(dá)縣的商品住宅銷售平均價格與上年持平外，其余縣市區(qū)都有不同程度的增長，尤其是大竹縣和通川區(qū)，其商品住宅銷售平均價格較上年分別上漲了142倍和618。究其原因，主要是土地價格上升較快，全市本年土地購置面積較上年僅長47，而本年土地成交額就較上年增長了726，從成交土地均價來看，每平方米的單價同比增長了651。土地價格的大幅度增長成為房價漲幅過大的主要原因之一，其它如鋼材、水泥等主要建材價格上漲，節(jié)能和環(huán)保新產(chǎn)品的大量運(yùn)用，人員素質(zhì)提高職工工資增加，小區(qū)環(huán)境改善樓盤檔次提升，房地產(chǎn)企業(yè)高20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789壟斷利潤、開發(fā)商捂盤惜售等都是房價持續(xù)上漲的主要推動因素。（二）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，結(jié)構(gòu)性矛盾還比較突出全市通過加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)投入力度，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理狀況有所改觀，但由于長期積累的矛盾，目前商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾還比較突出，短時間內(nèi)還難以得到根本解決。結(jié)構(gòu)性矛盾主要體現(xiàn)在90平方米及以下商品房所占比重仍然較低。從期房銷售面積來看，全年住宅期房銷售面積達(dá)15714萬平方米，而90平方米及以下住宅期房銷售面積僅2167萬平方米，占全部住宅期房銷售面積的138；從施工面積和新開工面積來看，全市90平方米及以下商品房施工面積10738萬平方米，占全部住宅施工面積的194，其中新開工面積4226萬平方米，占住宅新開工面積的比重僅為218。三、趨勢判斷根據(jù)全市房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況和趨勢，2008年達(dá)州市房地產(chǎn)業(yè)仍將繼續(xù)處在調(diào)整期運(yùn)行。經(jīng)過調(diào)整和發(fā)展，達(dá)州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將更加成熟、更趨理性，將繼續(xù)保持穩(wěn)定快速增長態(tài)勢。一是國民經(jīng)濟(jì)的高位運(yùn)行，將繼續(xù)推動房地產(chǎn)的快速發(fā)展。二是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，已成為全市經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)已成為各級政府財稅收入重要來源和渠道，將受到各級政府的特別關(guān)注和成為扶持的目標(biāo)。三是經(jīng)過宏觀調(diào)控的洗禮，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭意識、市場的適應(yīng)能力、競爭能力以及經(jīng)濟(jì)實力有了很大的提高，后發(fā)優(yōu)勢正在逐步體現(xiàn)。四是達(dá)州正打造“一樞紐、兩中心、三基地”，努力建成秦巴地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)市和規(guī)劃建設(shè)特大城市，居民購房需求旺盛，房地產(chǎn)仍有很大的發(fā)展空間。2007年末全市個人住房貸款余額1688億元，比上年末凈增596億元，居民貸款的絕大部分用來購房；再從目前居民的居住條件來看，全市居民人均擁有的住房建筑面積和使用面積離小康目標(biāo)和現(xiàn)代化目標(biāo)仍有一定差距，對住房仍將保持較旺的需求。五是達(dá)州的房價仍將趨于上升區(qū)間，但漲幅可能會有所回落。為了促進(jìn)達(dá)州房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我們認(rèn)為第一，有關(guān)部門要認(rèn)真制定和抓緊實施住房建設(shè)規(guī)劃制度，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)辦法，合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格的各項任務(wù)落到實處，促進(jìn)房地產(chǎn)市場又好又快發(fā)展。第二，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)抓住當(dāng)前宏觀調(diào)控的有利發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)一步苦練內(nèi)功，在提高質(zhì)量、強(qiáng)化服務(wù)、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力氣，做大做強(qiáng)企業(yè)，千萬不要因當(dāng)前較好的發(fā)展形勢而忽視企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)的提升。第三，要千方百計采取措施穩(wěn)定房價，建立健全房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度，提高市場透明度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，正確引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，改善心理預(yù)期是至關(guān)重要的。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第四，對房地產(chǎn)市場信息的宣傳報道要客觀、公正。關(guān)于達(dá)州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及態(tài)與分析一、房地產(chǎn)市場供需狀況（一）房產(chǎn)市場供大于求。一是商品房供應(yīng)量較大。2006年商品房施工面積510萬平方米，比上年增長47；商品房竣工面積1685萬平方米，比上年增長405。去年，商品房施工面積達(dá)到6707萬平方米，比上年增長245；商品房竣工面積14120萬平方米，同比下降161。二是商品住房銷售量明顯下降。去年一季度以來，一些樓盤幾乎有三分之一沒有脫手，全市全年銷售商品房20661萬平方米，同比下降22。三是商品房空置率較高。2006年商品房空置面積1685萬平方米、2007年商品房空置面積1408萬平方米；四是房型購買比差大。實用型住宅仍是消費(fèi)者的首選，90130平方米占70以上。（二）房產(chǎn)價格有所回落。20052007年上半年房價持續(xù)攀升，去年下半年至今受大環(huán)境影響及市民購買力的大幅下降，房價開始回落。因地段價位不一，目前，一般價位約2000元/平方米，最高價約30003400元/平方米。（三）二手房交易走勢不佳。去年以前，因大型工程項目建設(shè)、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、舊城改造、政府機(jī)關(guān)遷移等原因，加之新建商品房價格日益趨高，致使二手房市場得到迅速發(fā)展，房價逐年升高。目前，受新建商品房價影響和購買者的觀望，賣勢看差。（四）房地產(chǎn)商籌資能力增強(qiáng)。目前，我市房地產(chǎn)開發(fā)商對金融企業(yè)的依賴程度較往年有所減小，自籌資金已成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源，基本上占總量的635。（五）非住宅商業(yè)房逐步回落。隨著商貿(mào)流通市場的日益完善、飽和，商業(yè)經(jīng)營性用房、庫房、車庫等房地產(chǎn)市場有所趨冷。二、房產(chǎn)市場存在的問題（一）開發(fā)企業(yè)競爭力不強(qiáng)。目前，達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位平均開發(fā)總量偏小，融資水平仍然較低，有的開發(fā)項目靠預(yù)售款和個人按揭貸款來推進(jìn)，加之缺乏高素質(zhì)管理人才，致使多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭能力不強(qiáng)。截至去年，達(dá)州市共有119個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中，一級資質(zhì)3個，二級資質(zhì)25個，三級資質(zhì)76個，四級和暫定資質(zhì)15個。（二）投資比例不均衡。近年來，雖然我市房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，投資總量也逐年大幅度增長，但在投資結(jié)構(gòu)上存有失衡現(xiàn)象。20052006年，全市住宅投資2806億元，占總投資的664；辦公樓及商業(yè)用房投資844億元，占總投資的199；經(jīng)濟(jì)適用房投資02億元,僅占總投資的05。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789（三）物業(yè)管理滯后。過去，達(dá)州市住宅小區(qū)開發(fā)大多是開放式、松散型模式，沒有物業(yè)管理；目前仍配套設(shè)施不健全、管理不規(guī)范的問題比較突出。（四）住宅區(qū)內(nèi)商鋪空置較多。除較為繁華的黃金地段外，很多住宅區(qū)內(nèi)的商鋪尤其是西外新區(qū)近80的商鋪難以銷售或出租，即便是出租出去的商鋪也主要是小型的食雜店、維修收購點(diǎn)，租金收益效果不佳。（五）政府投入偏少。一是土地供應(yīng)投入不足，大多未經(jīng)整理，按現(xiàn)狀供地。二是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房建設(shè)投入不足。2005年以來，全市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積12932平方米，僅占商品住宅竣工面積的48。三是水、電、氣等配套設(shè)施投入不足。（六）涉房糾紛增多。據(jù)初步統(tǒng)計，2006年以來，全市共受理征地拆遷、不按期交房、一房多賣、不按時按質(zhì)安裝水電氣等房地產(chǎn)開發(fā)方面的問題927批3075人次，并呈現(xiàn)出逐年增加的趨勢。三、房產(chǎn)價格漲幅原因目前，達(dá)州房價雖有回落，但與市民實際消費(fèi)水平和購買力相比，仍然偏高。其原因有七（一）經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。2006年、2007年，我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展較快，地區(qū)生產(chǎn)總值增長速度分別達(dá)到128、145，金融機(jī)構(gòu)儲蓄存款余額增長速度分別達(dá)到160、111，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率保持在102、187；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出2006、2007年分別比上年增加72、159，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動了房價上漲。（二）城市人口增長。隨著城市化進(jìn)程加快，外來流動人口增加，居民