FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。二九年四月六日FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。目錄一、前言3二、項(xiàng)目基本情況3三、調(diào)研前思考3四、市場(chǎng)狀況及機(jī)會(huì)分析31、調(diào)研樣本32、調(diào)研分析4五、目標(biāo)客群91、周邊項(xiàng)目目標(biāo)客群狀況92、客群細(xì)分（以南京為研究重點(diǎn)）93、本項(xiàng)目目標(biāo)客群104、目標(biāo)客戶(hù)需求特點(diǎn)10六、本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及面臨問(wèn)題101、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)102、面臨問(wèn)題11七、本項(xiàng)目操作建議121、操作思路122、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)想123、面積、戶(hù)型建議134、開(kāi)發(fā)建議135、銷(xiāo)售周期預(yù)判136、價(jià)格建議147、樣板區(qū)建議148、內(nèi)部配套建議149、興趣用地建議1410、營(yíng)銷(xiāo)主題方向思考1411、營(yíng)銷(xiāo)初步做法建議15FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。一、前言本次通過(guò)5天實(shí)地考察，先后了解了南京周邊、盱眙周邊總共10個(gè)以上樓盤(pán)，主要收獲如下1、對(duì)項(xiàng)目基本情況及面臨的問(wèn)題認(rèn)識(shí)更加深刻。2、對(duì)周邊市場(chǎng)了解深入全面，為本項(xiàng)目操盤(pán)思路提供一定的啟發(fā)?，F(xiàn)將考察報(bào)告及相關(guān)建議匯報(bào)如下，以求拋磚引玉之效。二、項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目地處淮安市盱眙縣城東南10公里處的龍王山水庫(kù)東面，距離南京1個(gè)小時(shí)車(chē)程，緊鄰寧淮、寧連高速。景區(qū)占地約4500畝，項(xiàng)目占地700余畝，由600棟純獨(dú)立別墅、1座5星級(jí)酒店和1條特色商業(yè)街組成。計(jì)劃2009年10月后開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售?；诘乩砦恢眉百Y源條件，項(xiàng)目以休閑度假別墅為主。三、調(diào)研前思考1、我們的目標(biāo)客戶(hù)是誰(shuí)他們的需求特點(diǎn)與購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)2、目前周邊有無(wú)同等類(lèi)型的產(chǎn)品他們有什么特色訴求主張3、本項(xiàng)目具備的最大資源優(yōu)勢(shì)我們?cè)撛趺崔k通過(guò)哪些做法可以把握目標(biāo)客戶(hù)，我們的目標(biāo)四、市場(chǎng)狀況及機(jī)會(huì)分析1、調(diào)研樣本1對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)定義FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。A以休閑度假為主盱眙縣城內(nèi)的作為參考。B處在城市郊區(qū)或更遠(yuǎn)區(qū)域，具備良好的山水資源。C周邊生活配套相對(duì)欠缺。D項(xiàng)目附近有一定的旅游資源。E交通方便。F關(guān)于調(diào)研樓盤(pán)的補(bǔ)充說(shuō)明通過(guò)調(diào)研分析，南京遠(yuǎn)郊范圍100公里內(nèi)的別墅樓盤(pán)，真正以休閑度假別墅為賣(mài)點(diǎn)的別墅主要有香泉湖、臥龍湖、天泉湖、洪澤湖、寶華山等附近的別墅。另外，預(yù)計(jì)鎮(zhèn)江丹徒、揚(yáng)州附近、連云港等地的度假別墅也分流部分南京、蘇南客源、南京周邊客源。連云港度假別墅主要以海景作為主要賣(mài)點(diǎn)，與本項(xiàng)目有著明顯的賣(mài)點(diǎn)區(qū)隔，加之距離較遠(yuǎn)，不屬于南京1小時(shí)都市圈內(nèi)，不作為研究重點(diǎn)。其他省外旅游度假別墅，如海南、千島湖等項(xiàng)目基于位置更遠(yuǎn)，暫不作為主要考察對(duì)象。蘇南區(qū)域的度假別墅，以上海為中心，與本項(xiàng)目不屬于同一中心城市，可以作為主要參考。其他如廣州城市周邊的旅游度假別墅，其做法可予以參照。為了吸取南京城市別墅成功的做法，本次調(diào)研將江北的山河水、玫瑰園，句容的仙林翠谷、大山地，溧水的金碧天下等樓盤(pán)也作了考察，并進(jìn)行分析。2調(diào)研情況見(jiàn)附件1。2、調(diào)研分析1從使用性質(zhì)看，本項(xiàng)目可定位為蘇北首個(gè)高品質(zhì)休閑度假社區(qū)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)（參考樓盤(pán)）為中國(guó)臥龍湖國(guó)際社區(qū)、中國(guó)香泉湖、鐵山寺風(fēng)景區(qū)天泉山莊、洪澤湖錢(qián)碼島別墅等，潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)附近有金陵置業(yè)擬建的別墅。而寶華山附近、老山附近別墅，隨著南京城市交通的發(fā)展，會(huì)逐漸納入南京城市范疇，與本項(xiàng)目屬于不同類(lèi)型的物業(yè)性質(zhì)范疇。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。因此，以上四個(gè)項(xiàng)目是我們分析的重點(diǎn)，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，臥龍湖國(guó)際社區(qū)從山水條件、建筑風(fēng)格、性質(zhì)定位與本項(xiàng)目較為類(lèi)似，是本項(xiàng)目研究重點(diǎn)。而蘇北區(qū)域較高品質(zhì)的休閑度假別墅較為少見(jiàn)，本項(xiàng)目有較大的機(jī)會(huì)。2從面積段看，本項(xiàng)目定位主力面積在300450，符合市場(chǎng)需要。根據(jù)目前市場(chǎng)供給的面積段看，盱眙附近休閑度假別墅面積均低于200平米，縣城內(nèi)極少量的獨(dú)棟（約20棟），面積在330平米左右，表明盱眙附近的開(kāi)發(fā)者均采取謹(jǐn)慎的策略，以低總價(jià)取勝。南京附近的休閑別墅如臥龍湖社區(qū)132套主力面積段集中于250左右，約21；250300，約56；350450，約11；250左右銷(xiāo)售情況較好，250300的面積段銷(xiāo)售略慢于250平米。300350為面積空擋。350400的面積段銷(xiāo)售較好。400450的銷(xiāo)售情況良好，超過(guò)500僅1套。其中300350、450500，臥龍湖沒(méi)有。其中250左右的、350400左右的銷(xiāo)售情況較好。綜合分析，臥龍湖的主力面積集中于250300，約77（山河水主力面積集中于350500，約76，玫瑰園550650，約76。山河水與玫瑰園作為參考）面積段分布及銷(xiāo)售情況表物業(yè)類(lèi)型面積段比例供應(yīng)套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售比例獨(dú)棟250以下1719127856693獨(dú)棟2503002233165503030獨(dú)棟300350270620018900獨(dú)棟35040054140338250獨(dú)棟40045096171537465獨(dú)棟45050055541307317獨(dú)棟50055048736185000獨(dú)棟55060028421167619獨(dú)棟60065035226249231獨(dú)棟65070014911109091獨(dú)棟700以上014100合計(jì)1000073933745603從總價(jià)方面分析，150萬(wàn)250萬(wàn)是本項(xiàng)目面臨的主要機(jī)會(huì)。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。從市場(chǎng)總價(jià)機(jī)會(huì)看，本項(xiàng)目超過(guò)250萬(wàn)，將面臨南京城市別墅的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)類(lèi)型總價(jià)段（萬(wàn)元）比例供應(yīng)套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售比例獨(dú)棟100以下123191606593獨(dú)棟100150135101010000獨(dú)棟15020013531009900獨(dú)棟2002502679198391970獨(dú)棟2503501421105393714獨(dú)棟35055025031851417622獨(dú)棟55060002720000獨(dú)棟800以上650483981251000073933745604從建筑風(fēng)格方面看，除山河水、大山地等，基本集中于地中海周邊的建筑風(fēng)格。臥龍湖的建筑風(fēng)格較為純粹。本項(xiàng)目定位地中海南加州的風(fēng)格較為符合市場(chǎng)需求。以下為參考圖片臥龍湖、金碧天下綠城、山河水FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。仙林翠谷、大山地天泉山莊、上海故事5從周邊項(xiàng)目戶(hù)型特點(diǎn)看，本項(xiàng)目在花園面積、附加值等方面面臨機(jī)會(huì)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，所調(diào)項(xiàng)目花園面積一般不低于200平米，因戶(hù)型大小不等，南花園為主，側(cè)花園為輔，北花園較小或基本無(wú)?；径既鲬?hù)型設(shè)計(jì)。門(mén)廳大FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。多挑高，部分門(mén)庭設(shè)計(jì)門(mén)廊?？蛷d面寬一般較大，大多挑高或錯(cuò)層設(shè)計(jì)，獨(dú)立性、采光面、景觀面均較好，客廳大多配有壁爐。主臥一般配有豪華衛(wèi)生間、露臺(tái)、衣帽間，大部分朝南，景觀面好的朝北，有的南北通透。次臥一般分布1樓1間，2樓23間，部分配有景觀露臺(tái)。保姆房大多在地下，有的在1樓，有的考慮主仆分離進(jìn)入。地下室多為健身、視聽(tīng)、儲(chǔ)藏、娛樂(lè)室、酒窖等，并配有衛(wèi)生間。從以上特點(diǎn)看出，本項(xiàng)目戶(hù)型在露臺(tái)、門(mén)廊等附加值，花園等方面面臨一定機(jī)會(huì)。樓盤(pán)戶(hù)型功能對(duì)比表項(xiàng)目玫瑰園山河水大山地仙林翠谷臥龍湖金碧天下錢(qián)碼島天泉山莊建筑面積68048625024328632543243160車(chē)庫(kù)北2南2北111北11無(wú)面積90055050013023030080無(wú)花園游泳池精裝有有無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)地下室170半地下159半地下80無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)入口北南東西西北北無(wú)門(mén)廳挑高有無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)挑高有無(wú)有無(wú)有有無(wú)無(wú)客廳壁爐有有有有有有有有房間南西南南西南南南衣帽間有有無(wú)有有有有無(wú)主臥衛(wèi)生間西北南東東南西西南西次臥33223523書(shū)房11111111衛(wèi)生間75454433休閑功能視聽(tīng)室、健身房、臺(tái)球房、棋牌室視聽(tīng)室、臺(tái)球房、棋牌室、酒窖棋牌室無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)保姆房有有有有有無(wú)無(wú)無(wú)戶(hù)型酒窖有有有無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)6本項(xiàng)目在酒店、商業(yè)街等方面優(yōu)于周邊項(xiàng)目大部分配有會(huì)所等功能，包括泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，部分周邊配有馬會(huì)、垂釣、FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。高爾夫球場(chǎng)等功能。部分有野外攀巖項(xiàng)目。而在酒店、商業(yè)街方面本項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。7周邊項(xiàng)目中，玫瑰園的內(nèi)部景觀做法值得本項(xiàng)目參考考察中發(fā)現(xiàn)，金碧天下、玫瑰園，較為重視內(nèi)部景觀建設(shè)。金碧天下重視中央景觀帶的建設(shè)和樣板區(qū)周?chē)坝^渲染；玫瑰園重視入口、樣板房庭院功能與景觀的營(yíng)造，品質(zhì)感較強(qiáng)；臥龍湖等強(qiáng)調(diào)外部環(huán)境感受景觀節(jié)點(diǎn)布置（從入口標(biāo)志、路經(jīng)黑松林、盤(pán)山路、售樓處、游艇、樣板區(qū)、樣板房），本項(xiàng)目在外部景觀相對(duì)較弱的情況下，建議加強(qiáng)內(nèi)部景觀建設(shè)，以營(yíng)造歸宿感和美感。8重視建造品質(zhì)展示大山地進(jìn)行了工法折頁(yè)設(shè)計(jì)，重視建筑質(zhì)量及品質(zhì)的展示。9重視樣板區(qū)及樣板房所考察項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)策略均為“樣板先行”的做法，展示樣板大多為景觀好、大戶(hù)型的位置。樣板區(qū)重視現(xiàn)場(chǎng)展板與指示。10銷(xiāo)售做法重視預(yù)約，重視銷(xiāo)售到道具制作品質(zhì)（包括樓書(shū)、折頁(yè)、紙袋、沙盤(pán)、通訊雜志）、銷(xiāo)售服裝統(tǒng)一（包括工作牌）、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)（講解重點(diǎn)與順序、接待流程等）、銷(xiāo)售登記、團(tuán)隊(duì)展示（設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)、建筑、景觀、開(kāi)發(fā)商等）、項(xiàng)目基本資料展示（包括區(qū)位圖、意象圖）、口碑營(yíng)銷(xiāo)等，已成為每個(gè)樓盤(pán)基本功。11物業(yè)服務(wù)細(xì)心各家樓盤(pán)重視物業(yè)看房服務(wù)、登記、敬禮儀式、雨傘預(yù)備、看房電瓶車(chē)等已成為高品質(zhì)社區(qū)的必需。五、目標(biāo)客群1、周邊項(xiàng)目目標(biāo)客群狀況天泉山莊、上海故事等客群部分來(lái)自淮安，部分來(lái)自南京、蘇州、上海一帶。盱眙縣城別墅客戶(hù)基本屬于本縣及在本縣做生意的外地人。南京周邊樓盤(pán)基本來(lái)自南京市區(qū)及部分上海區(qū)域。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。通過(guò)考察發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目一期客群可立足于盱眙當(dāng)?shù)亍㈨祉糁苓吅湍暇﹨^(qū)域（重點(diǎn)挖掘公司現(xiàn)有客戶(hù)資源）。后期重點(diǎn)挖掘南京區(qū)域、蘇南區(qū)域客戶(hù)。2、客群細(xì)分（以南京為研究重點(diǎn)）別墅客群大多集中于年收入在40萬(wàn)元以上，有自己的獨(dú)立公司，員工人數(shù)不低于百人，連續(xù)三年持續(xù)盈利的公司老板。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，該類(lèi)人群南京大約不低于3萬(wàn)人，其中預(yù)計(jì)40超過(guò)千萬(wàn)，約1萬(wàn)人以上。具體比例如下客群結(jié)構(gòu)細(xì)分表年收入（萬(wàn)元）人數(shù)（萬(wàn)人）比例40601860601000930100以上0310客群行業(yè)主要集中在金融保險(xiǎn)行業(yè)如銀行、保險(xiǎn)、證券，壟斷行業(yè)如煙草、電力、電信、石油、石化、航空，高利潤(rùn)與熱門(mén)行業(yè)如房地產(chǎn)、制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、醫(yī)院、高校等較高收入行業(yè)?？腿郝殬I(yè)集中于私營(yíng)企業(yè)主、國(guó)有企業(yè)股權(quán)持有者、證券市場(chǎng)成功投資者、外資企業(yè)高層管理者、技術(shù)專(zhuān)家及專(zhuān)利擁有者、新興行業(yè)高層管理者、部分金融、會(huì)計(jì)、學(xué)者、藝術(shù)人員等。其收入特點(diǎn)相對(duì)穩(wěn)定。3、本項(xiàng)目目標(biāo)客群1主力目標(biāo)客群建議鎖定在年收入60萬(wàn)100萬(wàn)的客群，其家庭資產(chǎn)超過(guò)200萬(wàn)元以上（城市住房2套以上），其中存款100萬(wàn)以上。事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定。承受貸款月度15萬(wàn)元左右。私家車(chē)一般在20萬(wàn)元以上。承擔(dān)200萬(wàn)300萬(wàn)的獨(dú)棟別墅相對(duì)輕松。年收入在60萬(wàn)以下的，偏重于城市聯(lián)排與雙拼別墅，超過(guò)100萬(wàn)左右的看重城市獨(dú)棟。2購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)以休閑自住為主。購(gòu)買(mǎi)城市近郊獨(dú)棟吃力，對(duì)聯(lián)排等不看好。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。3部分有投資保值的設(shè)想，覺(jué)得總價(jià)不高，有一定潛力。4年齡30歲50歲為主。5主要分布于南京、蘇南、盱眙、天長(zhǎng)、六合附近。4、目標(biāo)客戶(hù)需求特點(diǎn)1購(gòu)買(mǎi)因素看重排序山水資源、內(nèi)部景觀、戶(hù)型舒適度、建筑風(fēng)格、價(jià)格、交通、配套、服務(wù)等。2注重生活品質(zhì)提升。譬如樓層高度、花園大小、景觀效果、建筑漂亮程度、附加值等。3注重興趣的發(fā)展。4喜歡原汁原味，但有一定的民族情結(jié)。5見(jiàn)多識(shí)廣，信息靈通。六、本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及面臨問(wèn)題1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1湖面較大、水質(zhì)較好。2風(fēng)水較好。3地價(jià)適中。4距離縣城較近。5周邊有一定旅游資源。6大環(huán)境生態(tài)氛圍好。7酒店及商業(yè)街配套高檔。2、面臨問(wèn)題1自然山水資源優(yōu)勢(shì)欠缺本項(xiàng)目相比臥龍湖、鐵山寺等項(xiàng)目面臨的主要問(wèn)題是山水自然現(xiàn)狀較弱，沒(méi)有青山和秀水。解決思路突出秀水，加強(qiáng)歸宿感營(yíng)造。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。2處在蘇北區(qū)域，人們觀念認(rèn)識(shí)品質(zhì)不高本項(xiàng)目處在蘇北區(qū)域，目標(biāo)客群觀念大多趨向于江南或蘇南，區(qū)域偏好根深蒂固。解決思路充分利用盱眙旅游資源，加強(qiáng)引導(dǎo)。3區(qū)域內(nèi)客群量有限本項(xiàng)目處盱眙附近，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不明顯，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較低，有效目標(biāo)客群較少，必須立足南京、天長(zhǎng)、蘇南等區(qū)域進(jìn)行補(bǔ)充。解決思路提前挖掘盱眙縣資源，加強(qiáng)南京及周邊客戶(hù)培育。4距離南京城市較遠(yuǎn)相比老山、溧水樓盤(pán)城市距離較遠(yuǎn)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)。解決思路利用龍蝦節(jié)等進(jìn)行實(shí)地旅游感受。5項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源條件差基本的生活配套、道路品質(zhì)等缺乏。解決思路樣板先行。七、本項(xiàng)目操作建議1、操作思路1讓客戶(hù)“樂(lè)不思蜀”。建議產(chǎn)品緊緊圍繞客戶(hù)敏感度高的建筑風(fēng)格、景觀感受、戶(hù)型舒適度三個(gè)方面進(jìn)行營(yíng)造。建筑風(fēng)格力求純粹、自然，讓其找到在國(guó)外的切實(shí)感覺(jué)；突出大私家花園的感受營(yíng)造，突出建筑與景觀的結(jié)合，通過(guò)各種窗戶(hù)、門(mén)、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等營(yíng)造“推窗見(jiàn)景”的愜意與浪漫；把握門(mén)廊的尊貴、高雅、休閑；注重客廳的氣派與主臥的舒適度；建筑規(guī)劃注重私密性與獨(dú)享性等。2讓客戶(hù)“流連忘返”。通過(guò)精巧的看房通道的設(shè)計(jì)，讓客戶(hù)在進(jìn)入景區(qū)、小區(qū)宛然進(jìn)入理想的家園。建議加強(qiáng)景區(qū)入口氣氛營(yíng)造，注重與外界的明顯區(qū)隔，注重樣板區(qū)景觀點(diǎn)營(yíng)造，注重某種回憶或者共鳴，注重樣板房舒適度營(yíng)造、售樓處“家”的營(yíng)造。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。2、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)想1總價(jià)優(yōu)勢(shì)。在同等總價(jià)情況下享受高品質(zhì)獨(dú)棟別墅。2湖面優(yōu)勢(shì)。注重湖面價(jià)值的挖掘。3花園優(yōu)勢(shì)?；▓@是本項(xiàng)目區(qū)別于其他別墅的最大賣(mài)點(diǎn)。4內(nèi)部景觀。在外部山水條件相對(duì)欠缺的情況下，突出內(nèi)部景觀的美感和歸宿感。5服務(wù)優(yōu)勢(shì)。依托酒店，以高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，彌補(bǔ)產(chǎn)品缺陷，讓居者充分享受到方便、休閑、愜意、自由、尊貴的感覺(jué)。6其他優(yōu)勢(shì)周邊旅游、龍脈文化。7特別提示通過(guò)與周邊項(xiàng)目分析對(duì)比，項(xiàng)目的內(nèi)在氣質(zhì)緣于湖，因此如何挖掘湖面價(jià)值、挖掘湖景資源（建筑規(guī)劃中考慮），營(yíng)造適合于本項(xiàng)目?jī)?nèi)在氣質(zhì)的項(xiàng)目特色，是我們研究開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。建議考慮湖景、建筑、景觀的協(xié)調(diào)、自然，突出對(duì)景觀的渲染，真正實(shí)現(xiàn)“人在畫(huà)中游，輕松享受果嶺般的別墅生活”體現(xiàn)觸景生情，流連忘返的意境，達(dá)到本項(xiàng)目?jī)?yōu)于周邊項(xiàng)目的品質(zhì)（從細(xì)節(jié)、服務(wù)中取勝）。建議除取景外，同時(shí)注重建筑風(fēng)格的純粹，注重建筑的細(xì)部處理（包括文化感覺(jué)得線(xiàn)條、裝飾，讓客戶(hù)共鳴），注重綠化覆蓋的細(xì)節(jié)（如建筑周?chē)G化的自然、植被的品質(zhì)等）。如可能，可提前考慮景觀植載的種植（后期進(jìn)行移植，利于節(jié)省成本）。3、面積、戶(hù)型建議1主力打造總價(jià)150200萬(wàn)、250300萬(wàn)的別墅，以單價(jià)45006000元每平米進(jìn)行測(cè)算。2根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)面積段及銷(xiāo)售情況看，建議取消700平米以上戶(hù)型，將本項(xiàng)目主力面積段鎖定在300500平米以?xún)?nèi)，適當(dāng)控制650左右的面積段，如可能增加部分250300平米以下的面積段。目前南京別墅市場(chǎng)熱銷(xiāo)獨(dú)立別墅的面積在250400之間，成交價(jià)多集中在750010000元/之間，就目前形勢(shì)而FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。言，獨(dú)立別墅價(jià)格在10000元/以下，面積在250450之間的較為暢銷(xiāo)。3考慮到成本、后期維護(hù)、面積分?jǐn)?、噪音等因素。建議取消安置電梯的做法。將電梯費(fèi)用放在客戶(hù)敏感度高的景觀營(yíng)造上。4建議客廳挑高。5突出主人房面積空間，如54平方米。6留有興趣（機(jī)動(dòng)）空間。7突出大花園營(yíng)造，前后花園。綠城玫瑰園庭院裝飾的做法值得參考。8考慮雙停車(chē)位。4、開(kāi)發(fā)建議1根據(jù)目前周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，建議首期開(kāi)發(fā)規(guī)模控制在70套以?xún)?nèi)。2首期開(kāi)發(fā)位置建議部分臨湖。5、銷(xiāo)售周期預(yù)判1根據(jù)臥龍湖、山河水、玫瑰園等樓盤(pán)的銷(xiāo)售周期，該類(lèi)樓盤(pán)預(yù)計(jì)每年可以實(shí)現(xiàn)4070套的銷(xiāo)售量，預(yù)計(jì)年度銷(xiāo)售金額在1522億左右，但盱眙附近銷(xiāo)售較好的樓盤(pán)年度銷(xiāo)售金額在5000萬(wàn)6000萬(wàn)。因此本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售目標(biāo)和周期可以適當(dāng)高于盱眙，以臥龍湖社區(qū)為主要參照對(duì)象，年度銷(xiāo)售套數(shù)約60套，年度銷(xiāo)售金額約1億元。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期在5年以上。2考慮到綠化，避免蘇北平原的荒涼感，建議銷(xiāo)售切入時(shí)期放在10月11月或者5月后。6、價(jià)格建議盱眙當(dāng)?shù)貏e墅銷(xiāo)售單價(jià)在4200元5000元每平米，南京周邊的度假別墅在650010000元每平米，