本報告是嚴(yán)格保密的。1項目核心結(jié)論回顧財務(wù)分析物業(yè)定位及產(chǎn)品建議價值挖掘及整體定位寫字樓裙樓商業(yè)整體規(guī)劃構(gòu)想本報告是嚴(yán)格保密的。項目核心結(jié)論回顧裙樓商業(yè)兩棟塔樓模式N物業(yè)組合裙樓商業(yè)兩棟寫字樓塔樓。（北邊小地塊（建6層、兩層商鋪，四層辦公，共6600方），總體打包銷售，不列入項目整體考慮范圍）L裙樓商業(yè)主體2層，局部3層；總體量約2萬方，以餐飲休閑業(yè)態(tài)為主。L塔樓商業(yè)兩棟專業(yè)寫字樓，西邊寫字樓做到接近100米限高，東邊寫字樓約17層。寫字樓主入口全部朝南。N開發(fā)分期6600方獨(dú)立地塊、全部裙樓商業(yè)及西邊寫字樓第一期建設(shè)，二期開發(fā)東邊寫字樓。N物業(yè)租售6600方獨(dú)立地塊銷售，裙樓商業(yè)全部持有，統(tǒng)一管理，不對外銷售。N地下室挖2層地下室，約28萬方，為車庫。26600整體打包銷售裙樓商業(yè)，以2層為主，局部3層，持有地下2層停車場，約28萬做到100M限高約17層，一期二期本報告是嚴(yán)格保密的。3項目核心結(jié)論回顧財務(wù)分析物業(yè)定位及產(chǎn)品建議價值挖掘及整體定位寫字樓裙樓商業(yè)整體規(guī)劃構(gòu)想本報告是嚴(yán)格保密的。4項目具備怎樣的價值項目形象如何塑造為項目發(fā)展提供價值支撐項目物業(yè)規(guī)劃必須遵循怎樣的原則本報告是嚴(yán)格保密的。價值一雄踞火炬最核心地段地處科技新城核心周邊政府機(jī)關(guān)林立毗鄰會展中心與港口因?yàn)橹行乃宰鹳F項目本報告是嚴(yán)格保密的。價值二高投資價值及升值保障核心區(qū)位、稀缺地段，成就無與倫比投資價值持有商業(yè)、永續(xù)經(jīng)營，確保物業(yè)增值無憂本報告是嚴(yán)格保密的。量身打造的專業(yè)產(chǎn)品貼合市場，充分滿足以中小型企業(yè)為主流的客戶需求，打造專業(yè)級寫字樓完善的配套服務(wù)項目持有2萬方的裙樓商業(yè)配套，餐飲、休閑、商務(wù)、金融、生活配套一應(yīng)俱全規(guī)模入市，旗艦之勢寫字樓規(guī)模約6萬平方米，在火炬已然具備規(guī)模優(yōu)勢。價值三火炬首個為三產(chǎn)企業(yè)量身打造且具有完善配套的專業(yè)寫字樓本報告是嚴(yán)格保密的。8新城核心商務(wù)旗艦形象定位案名建議雙城國際釋意1、“雙城”寓意既是中山的城市副中心，更是火炬開發(fā)區(qū)的中心，是城中之城；2、呼應(yīng)項目雙塔的建筑形態(tài)。本報告是嚴(yán)格保密的。9作為體現(xiàn)區(qū)域及項目價值的完美載體，產(chǎn)品究竟應(yīng)該如何打造原則一外部形象體現(xiàn)“核心、旗艦”之作的大氣、專業(yè)原則二內(nèi)部空間遵循市場，以客戶需求為導(dǎo)向本報告是嚴(yán)格保密的。10項目核心結(jié)論回顧財務(wù)分析物業(yè)定位及產(chǎn)品建議價值挖掘及整體定位寫字樓裙樓商業(yè)整體規(guī)劃構(gòu)想本報告是嚴(yán)格保密的。11整體規(guī)劃建議U組織動線如何打造U整體形象如何打造本報告是嚴(yán)格保密的。12組織動線設(shè)計原則N出入口寫字樓及裙樓商業(yè)出入口的設(shè)置要充分考慮目前區(qū)域人流的動向，保證出入口具有強(qiáng)烈的昭示性和便利的可進(jìn)入性；同時塔樓人群與裙樓人群要有一定分流，故寫字樓與商業(yè)入口分開設(shè)置；N車流及貨流地下停車出入口、卸貨區(qū)的設(shè)置盡量減少對人流的干擾和占用高商業(yè)價值區(qū)域。兼顧形象，避免車流及貨流的交叉，建議貨流經(jīng)康樂四街進(jìn)入后勤區(qū)域；N價值互動寫字樓跟裙樓商業(yè)需要保障人流的價值互動，因此要為寫字樓人群進(jìn)入裙樓商業(yè)提供便捷的通道；寫字樓入口寫字樓入口商業(yè)入口商業(yè)入口商業(yè)入口裙樓商業(yè)寫字樓一寫字樓二商業(yè)后勤區(qū)域貨流車庫出入口車庫出入口車流車流人流本報告是嚴(yán)格保密的。13整體形象建議建筑風(fēng)格思考現(xiàn)代感項目建筑風(fēng)格需要符合科技新城核心商務(wù)區(qū)整體形象品質(zhì)感外立面的品質(zhì)感塑造專業(yè)高端形象差異化通過建筑造型差異化,形成項目獨(dú)特的建筑立面,凸顯項目特質(zhì)建筑風(fēng)格建議外立面體現(xiàn)現(xiàn)代尊貴氣勢，新穎造型實(shí)現(xiàn)差異化市場現(xiàn)狀多數(shù)寫字樓均有采用玻璃幕墻，具有現(xiàn)代感，但造型傳統(tǒng)，中規(guī)中矩，難以留下印象現(xiàn)代化立面體現(xiàn)寫字樓品質(zhì)新穎造型體現(xiàn)差異化高度廣州國際金融中心、上海金茂大廈、環(huán)球金融中心、臺北101大廈造型退臺形式深圳發(fā)展大廈藝術(shù)建筑三亞鳳凰島序列重復(fù)北京萬達(dá)廣場、東方廣場反差對稱深圳卓越中心色彩廣州市長大廈、深圳中銀大廈、香港遠(yuǎn)東金融中心建筑風(fēng)格差異化本報告是嚴(yán)格保密的。14示意圖片整體形象建議本報告是嚴(yán)格保密的。15寫字樓是項目的主體物業(yè)，基于項目整體定位和市場需求，寫字樓物業(yè)應(yīng)如何打造本報告是嚴(yán)格保密的。16寫字樓物業(yè)落位如何符合市場需求產(chǎn)品如何塑造價值點(diǎn)、展現(xiàn)價值本報告是嚴(yán)格保密的。17寫字樓物業(yè)發(fā)展建議客戶定位產(chǎn)品打造建議產(chǎn)品定位本報告是嚴(yán)格保密的。181客戶定位本報告是嚴(yán)格保密的。通過深入的市場調(diào)研、客戶訪談及專業(yè)人士訪談，世聯(lián)認(rèn)為三產(chǎn)配套型中小企業(yè)是本項目寫字樓的核心客群19P企業(yè)規(guī)模中小企業(yè)為主，大中型企業(yè)為輔P行業(yè)分布貿(mào)易、物流、咨詢類三產(chǎn)企業(yè)為主，金融服務(wù)、電子信息類企業(yè)為輔P地域來源科技新城及張家邊本地企業(yè)，包括在街鋪辦公的游離企業(yè)，以及由于政府辦公樓定位轉(zhuǎn)型而被迫搬遷的企業(yè)；中山東區(qū)的部分中小民營企業(yè)；不享受開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠的外地及本地地企業(yè)使用者主體客戶構(gòu)成投資者主體客戶構(gòu)成投資者構(gòu)成珠三角港澳本地市場回顧本報告是嚴(yán)格保密的。使用者中小企業(yè)寫字樓選點(diǎn)關(guān)注因素形象度，實(shí)用性201864311851455151423010203040506070開發(fā)商品牌樓名外立面景觀前廣場大堂侯梯間商業(yè)裙樓物業(yè)管理平面布局電梯間實(shí)用性35停車位1414形象外立面、大堂、侯梯間等公共空間；實(shí)用性戶型、使用率“我們本身就是做服務(wù)的，所以“門面”很重要，自己都弄不好，怎么為別人服務(wù)所以我們對寫字樓的檔次和形象都有比較高的要求，這樣才顯得專業(yè)中山市勵德企業(yè)管理顧問有限公司何先生“像我們這種企業(yè)對面積的要求倒不是很高，100來方足夠了，不過最重要就是辦公樓的形象要好，而且空間要足夠開闊。我們加班比較多，所以物業(yè)管理也要跟得上”。東信會計師事務(wù)所李經(jīng)理“我們在這條街辦公很久了，這邊租金倒是不貴，就是形象不太好。正在考慮換辦公地點(diǎn)，希望能有好一點(diǎn)的形象，客戶來了也有面子一些”。光暉國際貨運(yùn)代理有限公司陳老板客戶訴求本報告是嚴(yán)格保密的。投資者低投資門檻、配套、品質(zhì)、物管是投資客戶關(guān)注的重要因素211第一類是寫字樓專業(yè)的投資高手，對于寫字樓的投資優(yōu)勢較為了解；2第二類是自用兼投資類客戶，這些客戶往往擁有自己的公司，購買物業(yè)自用，但視租賃前景以及企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r也愿意將物業(yè)出租；3第三類是項目周邊社區(qū)業(yè)主，由于看中本區(qū)域發(fā)展?jié)摿Χx擇小戶型產(chǎn)品投資。投資客戶背景介紹投資客戶置業(yè)特征U傾向選擇小戶型產(chǎn)品，對價格、總價及運(yùn)營成本敏感；U關(guān)注區(qū)域當(dāng)前配套與發(fā)展?jié)摿?；一個相對成熟而又有發(fā)展活力的商務(wù)區(qū)的投資客戶比例較高，成熟飽和商務(wù)區(qū)及起步商務(wù)區(qū)投資客戶相對有限；U關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)等硬性指標(biāo)；U極為看重物業(yè)的穩(wěn)定投資回報率；U關(guān)注物業(yè)管理水平，以獲得物業(yè)后期的保值及增值。由于商用物業(yè)市場放量供應(yīng)，投資客戶在選擇投資產(chǎn)品時趨于謹(jǐn)慎，關(guān)注要點(diǎn)增多客戶訴求本報告是嚴(yán)格保密的。客戶訴求小結(jié)22使用者投資者形象佳外立面、大堂、侯梯間等公共空間實(shí)用性合適戶型，高使用率低投資門檻控制戶型、控制總價120以下（總價在100萬以下）好物管保障物業(yè)的保值增值配套群樓商業(yè)是項目附加值品質(zhì)形象塑造和工程質(zhì)量本報告是嚴(yán)格保密的。232產(chǎn)品定位本報告是嚴(yán)格保密的。25F24F23F22F21F17F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F1F1F2F24根據(jù)上次溝通，初步設(shè)定寫字樓一25層，單層面積約1380；寫字樓二17層，單層面積約1500辦公樓三寫字樓一包括裙樓商25F單層面積1380總建筑面積30360辦公樓一寫字樓二包括裙樓商業(yè)17F單層面積1500總建筑面積21040辦公樓二整體概況本報告是嚴(yán)格保密的。辦公空間分隔需結(jié)合租售目標(biāo)，充分考慮投資者及租賃者需求25戶型分割原則根據(jù)上階段市場研究成果，市場熱銷及需求主力戶型為60100，在兼顧需求和開發(fā)風(fēng)險的同時，綜合考慮區(qū)域發(fā)展前景、企業(yè)升級趨勢、項目整體形象定位，建議銷售部分主力戶型為80120/產(chǎn)權(quán)證面積，可拼接；持有部分主力戶型標(biāo)間為100160，可拼接。備注戶型面積結(jié)合今天的討論適當(dāng)調(diào)整。本報告是嚴(yán)格保密的。寫字樓一26寫字樓三寫字樓一寫字公樓二辦公區(qū)說明N寫字樓一主要用于銷售，小戶型利于銷售回籠，因此建議寫字樓一分割成80120戶型，可拼接。425層，共22層本報告是嚴(yán)格保密的。寫字樓二27寫字樓三寫字樓一寫字樓二寫字樓二417層，共14層說明N該棟主要以持有為主，并在二期開發(fā)，考慮未來升級，建議主力標(biāo)間戶型為100160，可拼接。建議中低區(qū)（48層）標(biāo)間戶型以100120為主，兼顧后期能靈活持有或銷售，同時考慮進(jìn)駐的中小型企業(yè)需求。建議中高區(qū)（917層）標(biāo)間戶型以140160為主，能靈活拼接，以滿足未來一些實(shí)力企業(yè)的進(jìn)駐，同時與銷售部分實(shí)現(xiàn)競爭差異化。本報告是嚴(yán)格保密的。28寫字樓戶型滿足市場需求的情況下，那么產(chǎn)品具體如何打造才能滿足使用者和投資者訴求保障項目的成功銷售和后期運(yùn)營。本報告是嚴(yán)格保密的。29客戶訴求產(chǎn)品價值點(diǎn)塑造體系形象佳、品質(zhì)感外立面大堂候梯間平臺花園實(shí)用性分戶式空調(diào)合理層高和走道寬度配套群樓商業(yè)公共會議室物管本報告是嚴(yán)格保密的。以高質(zhì)感的材質(zhì)體現(xiàn)項目的檔次和商務(wù)氛圍，滿足企業(yè)對自身形象展示的要求30形象佳、品質(zhì)感外立面本報告是嚴(yán)格保密的。體現(xiàn)裝修檔次，提升項目在客戶心目中的檔次形象31寫字樓的大堂是體現(xiàn)項目檔次、品質(zhì)的核心組成部分，建議寫字樓的大堂面積在300500，至少挑高兩層，層高不低于8M形象佳、品質(zhì)感大堂本報告是嚴(yán)格保密的。注重設(shè)計感和裝修品質(zhì)，利用建筑小品增添等待區(qū)的趣味性，保證項目的品質(zhì)感32候梯廳裝修要點(diǎn)N1空間感強(qiáng)，色彩簡單明亮；N2提供良好的通風(fēng)以提高空氣質(zhì)量，通過設(shè)計（如玻璃、植物）增加空間的通透感；N3有明確的導(dǎo)向作用，體現(xiàn)主要交通動線的流動方向；N4增添一些建筑小品和壁掛式視頻播放器，增強(qiáng)品質(zhì)感的同時消除客戶等候的無聊感。形象佳、品質(zhì)感候梯廳本報告是嚴(yán)格保密的。利用裙樓三層平臺構(gòu)筑空中花園，優(yōu)化辦公環(huán)境，提升項目形象33N將裙樓屋面打造成集美觀與實(shí)用為一體的綠丘園林，打造中心區(qū)獨(dú)有的生態(tài)商務(wù)平臺；N從塔樓鳥瞰裙樓屋面，整個屋面形成統(tǒng)一完整的景觀N作為三層休閑西餐及休閑水療健康會所等的外延區(qū)，提高使用率。裙樓頂層辦公樓形象佳、品質(zhì)感平臺花園本報告是嚴(yán)格保密的。建議采用分戶式空調(diào)，戶型設(shè)計預(yù)留空調(diào)機(jī)位34寫字樓整體控制成本，不做中央空調(diào)，采用分戶式空調(diào)考慮到未來實(shí)際使用的客戶以中小企業(yè)為主，分戶空調(diào)有利于企業(yè)節(jié)約成本空調(diào)分戶降低物管后期維修及管理難度空調(diào)設(shè)置原則空調(diào)設(shè)置建議采用分戶空調(diào)，空調(diào)費(fèi)分戶計量，物管費(fèi)中不含空調(diào)費(fèi)用戶型設(shè)計預(yù)留空調(diào)機(jī)位外立面設(shè)計上注意對空調(diào)機(jī)的遮擋制冷原理成本集中控制空調(diào)成本包括空調(diào)主機(jī)和管道安裝，在大廈總匹數(shù)固定的前提下，集中控制的管道過長導(dǎo)致能耗大，且安裝費(fèi)用高；分區(qū)控制分區(qū)控制，由于匹數(shù)固定，空調(diào)主機(jī)由一個變成幾個小的（避難層、地下設(shè)備層），主機(jī)成本無增加，但管道安裝費(fèi)用降低，且能耗小。實(shí)用性分戶式空調(diào)本報告是嚴(yán)格保密的。建議層高3638米、走廊寬度1516米滿足基本辦公需求，減少公攤，提高使用率35實(shí)用性合理層高和走道寬度層高凈高走廊寬度頂級寫字樓38M2628M不低于18M甲級寫字樓3842M不低于28M不低于16M乙級寫字樓3538M不低于26M不低于15M本報告是嚴(yán)格保密的。將辦公室中的會議室功能剝離出來，為寫字樓里的中小型企業(yè)提供實(shí)惠的分時使用服務(wù)36N寫字樓客戶對會議室的需求主要是兩大功能，一是培訓(xùn)，二是會議；N項目以中小戶型辦公室為主，辦公空間中會議室、培訓(xùn)室等難以設(shè)置在辦公室中，且不經(jīng)濟(jì)。N為滿足中小企業(yè)節(jié)省成本的要求，可以利用低樓層中位置相對較差的區(qū)域設(shè)置這些功能，以滿足中小公司的臨時空間拓展需要，提供分時使用服務(wù)。會議室/討論室設(shè)計建議配套公共會議室設(shè)置這些會議室有利于提升項目形象和價值盛景尚峰彭小姐我們公司比較小，才一百方不到，平時接待客戶和客戶開會都必須租用公共會議室的廣州新創(chuàng)舉大廈某地產(chǎn)咨詢公司劉小姐使用面積個數(shù)面積小計用途1501701150170大型培訓(xùn)1001101100110中型培訓(xùn)及會議304026080中小型會議合計4個310360本報告是嚴(yán)格保密的。建議引入品牌物業(yè)管理公司作為本項目的物業(yè)托管服務(wù)商，利于本項目的銷售和保值增值37物業(yè)管理形式建議N建議選擇品牌物業(yè)管理公司為本項目提供國際化的物業(yè)托管服務(wù)，以確保大廈整體經(jīng)營管理，借助其品牌給予客戶信心。N專人專管，設(shè)置專員負(fù)責(zé)指定樓層的管理，負(fù)責(zé)大廈管理和商務(wù)走廊的需求對接和咨詢，充分滿足入駐企業(yè)的尊貴感；N及時掌握公共會議室的使用狀況，為客戶解決相應(yīng)的商務(wù)需求，并有效提升公共會議室的實(shí)用率。物業(yè)管理世聯(lián)雅園物業(yè)仲量聯(lián)行本報告是嚴(yán)格保密的。38裙樓商業(yè)U業(yè)態(tài)設(shè)置要符合市場需求的同時滿足塔樓物業(yè)配套需要，產(chǎn)生價值互動。U鋪位分割及樓層分布符合業(yè)態(tài)特征和商家需要。本報告是嚴(yán)格保密的。39裙樓商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議報告回顧商業(yè)設(shè)計建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議本報告是嚴(yán)格保密的。1報告回顧本報告是嚴(yán)格保密的。41商業(yè)類型建議發(fā)展餐飲休閑配套為主體的商務(wù)配套型商業(yè)體量規(guī)模兩層為主，局部三層，總建筑面積約2萬兩層為主，局部三層，總建筑面積約2萬，建議發(fā)展餐飲休閑配套為主體的商務(wù)配套型商業(yè)裙樓商業(yè)示意本報告是嚴(yán)格保密的。2商業(yè)業(yè)態(tài)建議具體平面落位業(yè)態(tài)落位建議業(yè)態(tài)圖片示意說明此僅作為建筑規(guī)劃參考，各指標(biāo)以設(shè)計院最終設(shè)計為準(zhǔn)本報告是嚴(yán)格保密的。43N商務(wù)服務(wù)區(qū)主要是為塔樓做配套服務(wù)，因此商務(wù)服務(wù)區(qū)應(yīng)盡可能的與寫字樓設(shè)置在一起，本項目主要考慮寫字樓一以及寫字樓二，因此建議商務(wù)服務(wù)區(qū)設(shè)于康樂大道與會展大道交匯處；N休閑餐飲區(qū)主要為塔樓服務(wù)，并兼顧周邊社區(qū)居民及企事業(yè)單位，同時需要具有較強(qiáng)的昭示性，因此建議休閑餐飲設(shè)于寫字樓一與三的中間以及會展東路與怡樂街交匯處；N居民服務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)為超市，主要為周邊社區(qū)居民服務(wù)，需要盡量接近居住區(qū)，同時超市由于卸貨要求高，應(yīng)放于臨近卸貨區(qū)域，綜合兩者，建議居民服務(wù)區(qū)設(shè)于怡樂街并靠近卸貨區(qū)。業(yè)態(tài)落位建議居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)政府相關(guān)單位政府相關(guān)單位政府相關(guān)單位一層業(yè)態(tài)落位主要分成四個區(qū)域三種功能，分別是商務(wù)服務(wù)區(qū)、休閑餐飲區(qū)以及居民服務(wù)區(qū)寫字樓一寫字樓三寫字樓二1F商務(wù)服務(wù)區(qū)休閑餐飲區(qū)居民服務(wù)區(qū)休閑餐飲區(qū)康樂大道會展大道怡樂街示意圖本報告是嚴(yán)格保密的。44N居民服務(wù)區(qū)位于沿怡樂街北側(cè)，昭示性相對較弱，為了提升日后招商的可行性，建議在康樂大道或會展大道臨街面設(shè)置廣告位以及在東側(cè)入口處設(shè)置小型廣場，增強(qiáng)居民服務(wù)區(qū)的昭示性。業(yè)態(tài)落位建議超市建議建議在康樂大道或會展大道設(shè)置超市廣告位，東側(cè)入口處設(shè)置小型廣場，增強(qiáng)昭示性，有效引導(dǎo)人流1F商務(wù)服務(wù)區(qū)休閑餐飲區(qū)居民服務(wù)區(qū)休閑餐飲區(qū)康樂大道會展大道怡樂街示意圖在可視性較好的位置設(shè)置廣告位增設(shè)廣告位設(shè)置小廣場0設(shè)置小型廣場，聚集人氣居民服務(wù)區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。45N建議北面臨近卸貨區(qū)域的為中式餐飲區(qū)，南面景觀條件較好，同時對卸貨要求不高的為日式餐飲區(qū)；N由于周邊大型餐飲主要以政企接待為主，建議本項目的大型餐飲多設(shè)包廂，菜系主要以粵菜為主，中式餐飲區(qū)面積應(yīng)大于日式餐飲區(qū)。業(yè)態(tài)落位建議二層業(yè)態(tài)落位主要為大型餐飲區(qū)，建議靠近卸貨區(qū)域的為中式餐飲，景觀較好的為日式餐飲示意圖2F中式餐飲區(qū)日式餐飲區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。46N休閑娛樂區(qū)建議業(yè)態(tài)為健身會所、水療會所；N三層有空中花園，為了提高空中花園的使用率及效益，西式餐飲要有效結(jié)合空中花園，實(shí)現(xiàn)環(huán)境利用與效益最大化。業(yè)態(tài)落位建議三層業(yè)態(tài)落位設(shè)置娛樂休閑區(qū)和西式餐飲區(qū)，西式餐飲區(qū)應(yīng)結(jié)合空中花園共同打造3F娛樂休閑區(qū)空中花園西式餐飲區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。47業(yè)態(tài)落位建議小結(jié)1F商務(wù)服務(wù)區(qū)休閑餐飲區(qū)居民服務(wù)區(qū)休閑餐飲區(qū)2F大型餐飲區(qū)康樂大道會展大道怡樂街3F娛樂休閑區(qū)空中花園西式餐飲區(qū)中式餐飲區(qū)日式餐飲區(qū)明確業(yè)態(tài)分區(qū)，項目業(yè)態(tài)具體如何落位本報告是嚴(yán)格保密的。48具體平面落位商業(yè)人流動線業(yè)態(tài)建議建筑面積（）劃鋪需遵循原則商務(wù)服務(wù)區(qū)銀行、商務(wù)中心、咖啡茶座等商務(wù)配套業(yè)態(tài)為主2400銀行進(jìn)深需要25M以上休閑餐飲區(qū)如真功夫、KFC等休閑餐飲業(yè)態(tài)2940單間面積在200500之間居民服務(wù)區(qū)超市2160柱距8米，預(yù)留卸貨區(qū)寫字樓入口寫字樓入口商業(yè)入口商業(yè)入口商業(yè)入口一層平面業(yè)態(tài)落位小中庭超市2160休閑餐飲1480休閑餐飲1460銀行、商務(wù)中心、咖啡茶座為主2400備注面積均為建筑面積（已包含所有分?jǐn)偅?，具體面積以設(shè)計院為準(zhǔn)。本報告是嚴(yán)格保密的。49商業(yè)人流動線業(yè)態(tài)建議建筑面積（）劃鋪建議餐飲區(qū)中式餐飲區(qū)4400劃分成兩個鋪位日式餐飲區(qū)3350劃分成兩個鋪位商業(yè)入口商業(yè)人流動線N二層以中庭作為人流集中區(qū)，通道區(qū)域可減少；N充分考慮餐飲卸貨、排煙、隔油池、給排水等需求。二層平面業(yè)態(tài)落位日式餐飲區(qū)3350中式餐飲區(qū)4400小中庭備注面積均為建筑面積（已包含所有分?jǐn)偅?，具體面積以設(shè)計院為準(zhǔn)。具體平面落位本報告是嚴(yán)格保密的。50業(yè)態(tài)建議建筑面積（）休閑娛樂區(qū)健身區(qū)1750水療飲區(qū)西式餐飲區(qū)1000三、四層平面業(yè)態(tài)落位3F4F水療600（4FN水療部分采用三層托四層的形式；并在中庭設(shè)置觀光梯，滿足水療及健身會所特殊運(yùn)營時間需要。N西式餐飲經(jīng)營區(qū)可結(jié)合空中花園進(jìn)行擴(kuò)展。西式餐飲區(qū)1000水療1400（3F健身1750商業(yè)人流動線備注面積均為建筑面積（已包含所有分?jǐn)偅?，具體面積以設(shè)計院為準(zhǔn)。具體平面落位小中庭西餐廳結(jié)合空中花園部分本報告是嚴(yán)格保密的。51業(yè)態(tài)落位建議樓層業(yè)態(tài)建議建筑面積（）劃鋪需遵循原則1F商務(wù)服務(wù)區(qū)銀行、商務(wù)中心、咖啡茶座等商務(wù)配套業(yè)態(tài)為主2400銀行進(jìn)深需要25M以上休閑餐飲區(qū)如真功夫、KFC等休閑餐飲業(yè)態(tài)2940單間面積在200500之間，用電要求高居民服務(wù)區(qū)超市2160柱距8米，預(yù)留卸貨區(qū)2F餐飲區(qū)中式餐飲區(qū)4400可結(jié)合實(shí)際情況設(shè)置2個中式餐飲日式餐飲區(qū)3350可結(jié)合實(shí)際情況設(shè)置2個日式餐飲3F局部4F休閑娛樂區(qū)健身區(qū)1750水療飲區(qū)西式餐飲區(qū)1000結(jié)合空中花園共同打造合計20000小結(jié)備注面積均為建筑面積（已包含所有分?jǐn)偅?，具體面積以設(shè)計院為準(zhǔn)。本報告是嚴(yán)格保密的。業(yè)態(tài)圖片示意52本報告是嚴(yán)格保密的。說明此僅作為建筑規(guī)劃參考，各指標(biāo)以設(shè)計院最終設(shè)計為準(zhǔn)3商業(yè)設(shè)計建議本報告是嚴(yán)格保密的。54商業(yè)設(shè)計建議外立面形象建議N1層外立面局部采用玻璃等通透性強(qiáng)的元素，增加商業(yè)的時尚感；N23層為餐飲及康體娛樂，采用落地玻璃及陽光頂棚的設(shè)計，拓寬頂層與外界環(huán)境的交流；N在裙樓主展示面預(yù)留廣告位，提升區(qū)域商業(yè)氛圍。外立面形象外立面風(fēng)格應(yīng)與寫字樓風(fēng)格一致本報告是嚴(yán)格保密的。55商業(yè)設(shè)計建議外部景觀場景設(shè)置小型入口廣場、特色雕塑及鮮明的標(biāo)志系統(tǒng)，達(dá)到吸引客流、聚集人氣的效果外部景觀原則N適度性原則裝飾不宜過高、過密，避免對項目造成遮擋的效果；N整體性原則通過符號特征，與寫字樓物業(yè)形成呼應(yīng)，體現(xiàn)綜合體項目的整體性N引導(dǎo)性原則通過標(biāo)識系統(tǒng)引導(dǎo)人流，引起路人關(guān)注；N休閑舒適性原則通過雕塑、景觀帶、休息位等的設(shè)置，給消費(fèi)者提供一個舒適的休息空間。商業(yè)入口商業(yè)入口商業(yè)入口小型廣場本報告是嚴(yán)格保密的。56商業(yè)設(shè)計建議內(nèi)部空間建議內(nèi)部空間在體現(xiàn)舒適感的同時滿足寫字樓入口以及各業(yè)態(tài)對建筑的基本要求柱距建議項目作為裙樓商業(yè)配套，考慮符合經(jīng)濟(jì)成本、滿足裙樓商業(yè)定位及業(yè)態(tài)布局需要的前提下，為使裙樓商業(yè)內(nèi)有良好的空間感及舒適感，建議最適合柱距885M。柱網(wǎng)的布局建議N挑空中庭中間盡量做到無立柱原則N根據(jù)裙樓商業(yè)平面形狀，能以方正/充分利用空間進(jìn)行間鋪為原則層高建議N建議裙樓商業(yè)一層層高6米，二層、三層5米；內(nèi)部公共空間建議N中庭建議裙樓商業(yè)設(shè)小型中庭，面積約150200，中庭主要起人流匯聚作用，因此建議中庭設(shè)置在各功能業(yè)態(tài)板塊中間，使中庭實(shí)現(xiàn)價值最大化；N過道建議裙樓商業(yè)過道寬度為56米。本報告是嚴(yán)格保密的。57項目核心結(jié)論回顧財務(wù)分析物業(yè)定位及產(chǎn)品建議價值挖掘及整體定位寫字樓裙樓商業(yè)整體規(guī)劃構(gòu)想本報告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)規(guī)模設(shè)定規(guī)模寫字樓一3036058000寫字樓二21040寫字樓三6600裙樓商業(yè)20000停車位1040個（地下800，地上240）58測算前提寫字樓三寫字樓一寫字樓二備注地下兩層28萬，每個車位35，共800個，地上240個。本報告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)及銷售分期共分兩期開發(fā)，三年內(nèi)完成；分三年銷售一期二期開發(fā)內(nèi)容面積2012年下半年2013年2014年2015年寫字樓三開發(fā)66006,600銷售1006600寫字樓一、二開發(fā)51400101202024021040銷售303040154201542020560裙樓商業(yè)開發(fā)20,00020，000地下車庫開發(fā)28,00028,000銷售303040100個100個126個小計78,00012,60037,36028,040開發(fā)比例732759注所有可銷售物業(yè)均從2013年開始銷售此處寫字樓銷售比例是在假設(shè)寫字樓全部銷售的情況下設(shè)定的；銷售速度見附件6測算前提本報告是嚴(yán)格保密的。測算目的及測算方案60測算目的1尋找項目的動態(tài)盈虧平衡點(diǎn)及資金投入峰值2根據(jù)不同的回現(xiàn)目標(biāo)確定整體物業(yè)租售方案3評估不同方案下持有物業(yè)的年營業(yè)利潤方案一100成本回現(xiàn)方案二寫字樓1棟全部銷售，寫字樓2棟全部持有測算方法試算法1首先假定寫字樓全部銷售，從項目現(xiàn)金流量表中尋找盈虧平衡點(diǎn)2動態(tài)估算項目成本全部回收后的租售比例測算方法直接計算本報告是嚴(yán)格保密的。項目開發(fā)成本43億元，單方成本5507元，其中建安成本及土地成本占比超過9061序號項目單方成本（元/M2）合計萬元占比開發(fā)總投資5507429591001土地成本7696000142前期工程費(fèi)4534813基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)160124834建安工程成本430333565785開發(fā)期規(guī)費(fèi)8062416企業(yè)管理費(fèi)4333617不可預(yù)見費(fèi)1088392注各物業(yè)建安成本取值見附件5本報告是嚴(yán)格保密的。項目在2013年資金投入最大，約為18億元；2015年項目達(dá)到盈虧平衡，實(shí)現(xiàn)成本100回收62單位萬元合計2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年現(xiàn)金流入77,133020,80516,82224,3771,9102,0632,4762,6742,8873,118銷售收入59,088020,73515,54922,80500出租收入18,0440701,2741,5721,9102,0632,4762,6742,8873,118現(xiàn)金流出56,44714,66117,99713,3855,0906717258709391,0141,095開發(fā)成本42,95914,66116,32911,9700銷售成本2,4369172212258278334361390421持有物業(yè)運(yùn)營成本4,1571,6591,2441,25400所得稅6,895003,624413446535578624674凈現(xiàn)金流量20,68514,6612,8083,43719,2871,2391,3381,6061,7341,8732,023累計凈現(xiàn)金流量72,69014,66111,8538,41610,87112,11013,44815,05416,78918,66220,685P現(xiàn)金流入峰值出現(xiàn)在2015年，約24億元；P現(xiàn)金流出在2013年達(dá)到峰值，約18億元；P2015年，項目最后一年出現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量負(fù)值，即，項目在2015年實(shí)現(xiàn)盈虧平衡方案一測算注寫字樓及停車位售價見附件2、3本報告是嚴(yán)格保密的。在項目成本100回收前提下，可持有寫字樓12144，同時從2015年開始，持有物業(yè)為其帶來至少2204萬元/年的凈利潤63累計凈現(xiàn)金流量在2014年最后一次出現(xiàn)負(fù)值8416萬元，即為實(shí)現(xiàn)100資金回現(xiàn)，2015需回收成本為8416萬元2015年寫字樓售價為10286元/，需要銷售寫字樓面積為8182（8416/10286）根據(jù)銷售速度設(shè)定，2015年剩余寫字樓體量為40，即514004020560，從而可持有的寫字樓體量為20560841612144單位萬元持有數(shù)量備注出租收入3398寫字樓110812144租金76元/月裙商196620000租金819元/月停車位324714個租金378元/個月持有物業(yè)支出459經(jīng)營稅金及附加187租金收入的55商業(yè)運(yùn)營成本272租金收入的8稅前利潤2939所得稅73525凈利潤2204方案一測算注停車位數(shù)量確定見附件1；租金及增長率設(shè)定見附件4；銷售物業(yè)去化速度見附件62015年持有物業(yè)財務(wù)表現(xiàn)情況本報告是嚴(yán)格保密的。項目在2017年達(dá)到資金盈虧平衡點(diǎn)，資金投入峰值為2013年約18億元64萬元合計2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年現(xiàn)金流入73,051020,64217,8354,7563,7654,0664,8795,2705,6916,147銷售收入37,512020,53115,3241,65700出租收入35,53901112,5113,0993,7654,0664,8795,2705,6916,147現(xiàn)金流出56,30014,66117,98613,5345095081,3781,7141,8511,9992,159開發(fā)成本42,95914,66116,32911,9700銷售成本4,79815339418508549659711768830持有物業(yè)運(yùn)營成本2,9601,6421,2269100所得稅5,58400008291,0551,1401,2311,329凈現(xiàn)金流量16,75114,6612,6564,3004,2463,2572,6883,1663,4193,6923,988累計凈現(xiàn)金流量8,69114,66112,0057,7053,4592022,4865,6529,07112,76316,751方案二測算P現(xiàn)金流出峰值出現(xiàn)在2013年，約18億元；P現(xiàn)金流入在2013年達(dá)到峰值，約2億元；P2016年，項目最后一年出現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量負(fù)值，即，項目在2017年實(shí)現(xiàn)盈虧平衡注寫字樓及停車位售價見附件2、3本報告是嚴(yán)格保密的。寫字樓1棟全部銷售，寫字樓2棟全部持有的情況下，從2017年開始，持有物業(yè)可帶來每年不低于3173萬元的凈利潤65方案二測算單位萬元持有數(shù)量備注出租收入4892寫字樓2222210402017年租金88元/月裙商2292200002016年租金955元/月停車位378714個2016年租金441元/個月持有物業(yè)支出660經(jīng)營稅金及附加269租金收入的55商業(yè)運(yùn)營成本391租金收入的8稅前利潤4231所得稅105725凈利潤3173注停車位數(shù)量確定見附件1；租金及增長率設(shè)定見附件4；銷售物業(yè)去化速度見附件62017年持有物業(yè)財務(wù)表現(xiàn)情況本報告是嚴(yán)格保密的。方案一、方案二比較方案一（100成本回現(xiàn)）方案二（寫字樓1全部出售）開發(fā)成本43億元物業(yè)租售情況持有12萬寫字樓；2萬裙商；714個停車位銷售46萬寫字樓；326個停車位持有21萬寫字樓；2萬裙商；714個停車位銷售47萬寫字樓；326個停車位盈虧平衡點(diǎn)2015年2017年資金投入峰值及年份2013年18億元2013年18億元持有物業(yè)年營業(yè)利潤不低于2204萬元不低于3173萬元66總結(jié)本報告是嚴(yán)格保密的。附件67本報告是嚴(yán)格保密的。68停車位數(shù)量綜合考慮本項目可提供車位數(shù)量以及商業(yè)建筑停車位配備標(biāo)準(zhǔn)，本項目停車位需要N地面停車位地面停車位約240個N地下停車位本項目地下單層面積約14萬平米，地下停車建筑面積一般約為35/個，因此地下需設(shè)置兩層地下車庫，共約800個停車位物業(yè)類型面積（）停車位配建標(biāo)準(zhǔn)停車位數(shù)量（個）寫字樓5800015個/100870裙樓商業(yè)2000018個/100360合計780001230本項目需要的停車位數(shù)量本項目可提供的停車位數(shù)量方案一根據(jù)中山市政府對停車配建的要求，寫字樓15個/100，商業(yè)18個/100，按照此標(biāo)準(zhǔn)本項目共需要