赤崗塔時代天驕項目可行性研究報告廣東中原地產代理有限公司2006年9月14日中原CENTALINE1目錄第一篇前言5第二篇房地產市場分析61宏觀房地產市場分析611社會經濟環(huán)境612房地產投資環(huán)境6121完成開發(fā)投資6122土地開發(fā)與購置7123商品房建設7124商品房交易8125商品房空置913商品房市場消化系數(shù)914小結102海珠區(qū)市場發(fā)展狀況1021番禺、天河、海珠為購房熱點1022海珠區(qū)發(fā)展規(guī)劃11221“東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居”的發(fā)展模式11222構筑兩個市級中心11223重心東移4公里1223客戶特征12231外地人購房比例呈上升趨勢12232中、高檔收入人士居多，年齡層次稍高13233購房傾向中高檔1324小結133項目區(qū)域市場狀況1431赤崗塔房地產發(fā)展狀況1432周邊項目簡介14泓景花園14中原CENTALINE2珠江帝景15帝景華苑15濱江怡苑（芭堤水岸）1633小結16第三篇項目分析174項目情況分析1741經濟指標分析1742開發(fā)條件分析17421環(huán)境17422配套17423交通條件1843項目SWOT分析18431優(yōu)勢分析18422劣勢分析19423機會分析19424威脅分析2043小結205市場定位216目標客戶群分析237項目命名258產品優(yōu)化建議2581對手情況2582地下室建議2683架空層花園建議2784售樓部設置建議3085智能社區(qū)建議3186智能化家居建議3187樣板房建議3388帶裝修出售建議33中原CENTALINE389物業(yè)管理建議34810社區(qū)商鋪優(yōu)化建議35第四篇銷售篇369項目定價3691價格厘定標準3692定價原則3693價格走勢策略3694定價方式3695小結3710前期籌備階段37101前期籌備階段時間劃分37102前期宣傳策略371021前期宣傳目的371022實地宣傳手段、途徑38103銷售物料準備401031模型制作401032展板的制作411033樓書411034宣傳單張421035其它銷售資料421036施工現(xiàn)場配合421037樣板房配合421038付款方式建議4311總體營銷思路43111第一階段認知期（前期鋪墊）441111時間安排441112推廣目的441113推廣策略451114費用預算46中原CENTALINE4112第二階段公開發(fā)售期461121時間安排461122推廣目的461123推廣策略461124費用預算51113第三階段清貨期511131時間安排511132推廣目的511133推廣策略521134費用預算52中原CENTALINE5第一篇前言經貴司介紹項目的有關情況及敝司對項目現(xiàn)場考察和市場調查研究，現(xiàn)已初步了解項目之基本情況。敝司憑借過往成功代理數(shù)百樓盤的經驗與廣泛的社會網(wǎng)絡，配合貴司項目特點，雙方精誠合作，使本項目取得良好的銷售業(yè)績。令發(fā)展商獲得最大利潤，是敝司代理每個項目的信念。本建議書內容主要針對現(xiàn)今市場狀況及項目特點加以分析，提出項目的市場定位，并扼要敘述項目的價格定位及初步的銷售推廣策略，隨著與貴司的溝通之深入，將會有更為詳盡的計劃呈上，敝司將十分珍惜這次合作機會，定必全力以赴務求使本項目銷售達至成功。中原CENTALINE6第二篇房地產市場分析1宏觀房地產市場分析11社會經濟環(huán)境上半年廣東經濟運行呈現(xiàn)較快增長態(tài)勢，完成國內生產總值11416億元，比上年同期增長144，增幅同比提高05個百分點。完成全社會固定資產投資3231億元，同比增長2047，增幅比上年同期提高43個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8531元，同比增長90；扣除物價因素，實際增長73。全省經濟環(huán)境發(fā)展趨勢良好。12房地產投資環(huán)境121完成開發(fā)投資2006年上半年廣東房地產完成開發(fā)投資75784億元，同比增長2326，比全國增長低近1個百分點；增幅同比上升129個百分點。房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重為2346,略高于全國平均水平（見表1）。表1完成開發(fā)投資增長數(shù)據(jù)表單位億元地區(qū)數(shù)據(jù)國內生產總值固定資產投資房地產開發(fā)投資房地產投資占固定資產比重2005年上半年8245532643619618982006年上半年914434237176951816全國同比增長1092982420822005年上半年9979722681946148422932006年上半年114168323089757842346廣東同比增長14420472326054數(shù)據(jù)來源廣東省建設廳中原CENTALINE7122土地開發(fā)與購置土地開發(fā)投資成倍增長，達12342，土地開發(fā)投資面積增長3692，反映開發(fā)商對土地投資信心增強。土地購置投資增長558，土地購置投資面積下降1815，同比反差強烈，顯示購置土地成本增幅較大，未來土地開發(fā)面積會減少（見表2）。表2土地開發(fā)與購置數(shù)據(jù)表土地開發(fā)土地購置投資萬元面積萬平方米投資萬元面積萬平方米2005年上半年2026501006499109861202382006年上半年45276813781196184198414同比增長1234236925581815數(shù)據(jù)來源廣東省建設廳123商品房建設廣東省商品房施工面積同比增長1281，新開工面積同比增長1124。竣工面積增長4468，與去年同期下降1256形成強烈對比，其中住宅施工面積、新開工面積和竣工面積分別增長1432、1470、4714主要原因是由住宅竣工面積、商業(yè)竣工面積和其他竣工面積增長拉動，表明開發(fā)商對市場銷售樂觀。表3商品房建設數(shù)據(jù)表單位萬平方米面積總數(shù)住宅寫字樓商業(yè)其他施工面積1154951866608605981344693284新開工面積25251420305354324756192752005年上半年竣工面積1076788687128112026806施工面積130290599073653168147894111112新開工面積28089323290752721435212812006年上半年竣工面積15578512782226221523210109施工面積1281143212279991911新開工面積112414729513411041同比增長竣工面積4468471463635984853中原CENTALINE8數(shù)據(jù)來源廣東省建設廳124商品房交易廣東省商品房銷售額109607億元，銷售面積219855萬平方米。其中，第二季度銷售額64215億元，環(huán)比增長4147；銷售面積123290萬平方米，環(huán)比增長2767。上半年商品房加權平均均價是5160元/平方米，同比增長9（見表4）。表4廣東省商品房交易數(shù)據(jù)表銷售額萬元銷售面積平方米2006年1季度453916196565532006年2季度642149512328994環(huán)比增長41472767數(shù)據(jù)來源廣東省建設廳第二季度廣州商品房銷售額為2010195萬元，環(huán)比分別增長8349；商品房銷售面積為31647萬平方米，環(huán)比分別增長6808。算術平均均價是6352元/平方米，環(huán)比增長為916。（見表5）。表5廣州商品房交易數(shù)據(jù)表銷售額萬元銷售面積平方米算術平均均價元/平方米2006年1季度1095544188280058192006年2季度201019531646526352環(huán)比增長83496808916數(shù)據(jù)來源廣東省建設廳第二季度廣州二手房交易增長放慢，交易額為777897萬元，環(huán)比增長1406；銷售面積為22760萬平方米，環(huán)比增長22。算術平均均價是3418元/平方米，環(huán)比增長幅度是1159（見表6）。中原CENTALINE9表6廣州二手交易數(shù)據(jù)表銷售額萬元銷售面積平方米算術平均均價元/平方米2006年1季度682026222730632006年2季度77789722763418環(huán)比增長1406221159數(shù)據(jù)來源廣東省建設廳125商品房空置空置現(xiàn)象得到進一步改善，空置面積同比減少566。待銷部分（小于1年的空置）從去年同期的62239萬M2減少到45405萬M2，繼去年下降2185后再大幅下降2705。各類型物業(yè)的空置面積同比除其他用房略為增加外，住宅、商業(yè)分別下降651和564，辦公樓空置面積大幅度下降了1362。13商品房市場消化系數(shù)試建立商品房市場消化系數(shù)作為市場衡量指標。商品房市場消化系數(shù)X銷售面積/（K竣工面積待銷面積以月為單位的時段數(shù)/12）。表7房地產市場評價指標名稱計算公式市場消化系數(shù)1X1銷售面積/K竣工面積市場消化系數(shù)2X2銷售面積/K竣工面積待銷面積以月為單位的時段數(shù)/12市場消化系數(shù)2X3銷售面積/K竣工面積空置面積以月為單位的時段數(shù)/13該系數(shù)的一般公式定義為市場實現(xiàn)吸納量/市場有效供應量。以銷售面積（包含現(xiàn)樓和預售）作為系數(shù)的分子；分母是新竣工面積（有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補償?shù)龋虼丝射N比例K取為08）加上待銷面積（假設滿足待銷面積將在本年度被均勻地吸納的條件）。該系數(shù)越大，說明市場越活躍，市場消化能力越強。中原CENTALINE10與去年同期相比，今年上半年市場整體消化系數(shù)有較大增長，銷售活躍，消化能力增強（見表8）。表8生成指標數(shù)據(jù)表名稱2005年上半年2006年上半年總體增長市場消化系數(shù)1X1147291764102912市場消化系數(shù)2X218021492304103市場消化系數(shù)2X306871101040323314小結2006年上半年全省經濟環(huán)境發(fā)展趨勢良好。房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重略高于全國平均水平。土地開發(fā)投資成倍增長，反映開發(fā)商對土地投資信心增強。但在土地購置投資增長的同時，土地購置投資面積返而下降了，同比反差強烈，顯示購置土地成本增幅較大，未來土地開發(fā)面積會減少。全省商品房施工面積、新開工面積、竣工面積均比去年同期有所增長，與去年同期的下降形成強烈對比，表明開發(fā)商對市場銷售樂觀。銷售方面，廣東省與廣州市第二季度商品房的銷售面積、銷售總額、銷售均價都有不同幅度的增長。由于新政的影響，第二季度廣州二手房交易增長放慢。算術平均均價卻比一手的增幅要大。空置現(xiàn)象得到進一步改善，空置面積與待銷面積進一步下降。與去年同期相比，今年上半年市場整體消化系數(shù)有較大增長，銷售活躍，市場消化能力增強2海珠區(qū)市場發(fā)展狀況21番禺、天河、海珠為購房熱點近年番禺、天河、海珠的房地產市場從供給與需求量來看屬于主力區(qū)域，無論一手還是二手交投都非?；钴S，售房價上升幅度十分快。主要原因是（1）老城區(qū)開發(fā)用地緊張，供應量小，且樓價居高；（2）花都區(qū)、黃埔區(qū)遠離市中心，不利于頻繁活動于市區(qū)的市民；中原CENTALINE11（3）市政建設不足，缺乏配套支持；（4）海珠區(qū)和番禺區(qū)有較多的開發(fā)用地，而且得到較多市政建設的支持，如地鐵線路的陸續(xù)開通、CBD及亞運會體育館的設立等等，引來眾多的房地產商投資，使區(qū)域具有升值空間與生活氛圍。22海珠區(qū)發(fā)展規(guī)劃221“東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居”的發(fā)展模式配合廣州市城市建設總體發(fā)展概念規(guī)劃提出的“南拓”發(fā)展策略，海珠區(qū)提出了建設廣州“南部商圈”、“信息之港”、“生態(tài)之島”的都市理想，“東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居”的發(fā)展模式。通過對發(fā)展機遇的分析，海珠區(qū)發(fā)展定位為廣州中心組團的重要組成部分，廣州城市空間南拓的橋頭堡，廣州中心城市南部的生態(tài)島、智慧島、信息島，面向21世紀的廣州信息港；宜商宜居、適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化生態(tài)型城區(qū)；以“江、涌、圍、園”的生態(tài)格局為基礎，以果樹生態(tài)保護區(qū)為特色的廣州中心城區(qū)東南部城市綠色開放空間的重要組成部分；以自然景觀、嶺南風情與濱水城區(qū)為亮點的城市景觀。222構筑兩個市級中心海珠區(qū)未來的城市結構為以江、涌、圍、園的生態(tài)格局為基礎，沿以軌道交通為主要發(fā)展軸的“東部創(chuàng)業(yè)、西部居住”的城區(qū)結構?？臻g布局上，提出了“東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居”及“抑制房產、完善配套”的用地布局思想，東部布局重點在產業(yè)用地的預留與調整，西部布局關鍵在宜居環(huán)境的營造與商業(yè)及配套設施的完善。海珠區(qū)將構筑兩個市級中心，其中在江南大道、昌崗中路、寶崗大道、江南西路圍合地段構建海珠西部舊城中心；在廣州新城中軸線赤崗段形成海珠區(qū)東部新的城市中心。中原CENTALINE12223重心東移4公里以前海珠區(qū)的中心在人民橋下來的那一帶，但現(xiàn)在中心已移到江南大道一帶，今后，作為廣州南拓的重要承接點，海珠區(qū)的中心軸還將繼續(xù)東移至廣州大道赤崗一帶，這里也是廣州的新城市中軸線?！耙源藶榻纾鞑繉⒊蔀閭鹘y(tǒng)商業(yè)區(qū)，而東部將逐步發(fā)展成為規(guī)劃合理、生態(tài)優(yōu)先的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)，告別老城區(qū)的狹小擁擠。目前琶洲地區(qū)的建設進展順利，兩大五星級酒店均已動工，“珠江游”也已延伸過來。23客戶特征231外地人購房比例呈上升趨勢在海珠區(qū)置業(yè)者，本地人與外地人所占的份額差不多。購房者以原居住地為海珠，其次是一江之隔的荔灣、越秀、東山三個老城區(qū)，而在海珠購房者也有三分之一左右的客戶工作所在地也在海珠。越秀、東山、天河，各占15左右。隨著河南與河北交通的日益完善，以往廣州人流傳的“寧要河北一張床，不要河南一間房”的說法已不復存在。中原CENTALINE13232中、高檔收入人士居多，年齡層次稍高由于海珠存在著江景樓盤（豪宅盤）與非江景樓盤之分，二者定位層次差別較大，因此海珠區(qū)購房者的收入水平以高水入和中檔收入人士居多，與天河相比，中高收入所占的比例相對較小。而購房者的學歷也以大專與本科為主，購房者年齡層次稍高。233購房傾向中高檔消費者可以接受的單價以800010000元/平方米為主，總價集中在80150萬元之間。戶型基本上以80100平方米的三房二廳一衛(wèi)為主，其次是100120平方米的三房二廳二衛(wèi)和6080平方米的二房二廳。24小結海珠區(qū)長久以來都以發(fā)展工業(yè)為重心的，隨著廣州市城市建設總體發(fā)展概念規(guī)劃的“南拓”發(fā)展策略的提出，海珠區(qū)逐步轉型為“宜居宜商”的中心區(qū)。由于發(fā)展的歷史原因，海珠區(qū)西部地區(qū)無論是居住還是商業(yè)都繁榮于東部地區(qū)。后來，由于城市中軸線、琶洲會展、大學城等規(guī)劃的帶動，海珠區(qū)的中心向東偏移。住宅、商業(yè)地產均在赤崗周邊蓬勃發(fā)展?，F(xiàn)時海珠區(qū)樓市狀況良好，求略大于供，樓價平穩(wěn)上漲，前景向好。購房者多為海珠區(qū)人士，以中高收入水平為主，學歷多為大?；虮究疲鶕?jù)成交統(tǒng)計，三房單位為較受歡迎戶型。從近年海珠區(qū)購房成交統(tǒng)計可看出，區(qū)內樓盤質素不斷提升，售價也隨之而升高，從另一角度也反映購房者的要求以及購買力比以往有所上升。中原CENTALINE143項目區(qū)域市場狀況31赤崗塔房地產發(fā)展狀況赤崗塔歷史悠久，自從新領事館規(guī)劃在此以來，房地產發(fā)展一路綠燈。從2004年崛起以來，一直保持穩(wěn)定的供貨量?，F(xiàn)已有多個發(fā)展成熟的樓盤扎根在此。赤崗塔臨近濱江東路豪宅區(qū)，一直都有穩(wěn)定的客戶群支撐，是濱江東路豪宅的一個延續(xù)。該區(qū)樓宇的素質并不遜色于一些江景樓盤，如帝景華苑、珠江帝景等知名樓盤就在周圍。另外，該區(qū)域也不乏中高檔樓盤，如泓景花園等。從樓價方面說，濱江東赤崗塔一帶已成為海珠區(qū)著名的豪宅集中地，成為海珠樓價的領頭羊。部份優(yōu)質的江景豪宅售價超越15000元/平方米，與珠江新城的房價有得比。地鐵三號線開通以后，樓價的走勢處于平穩(wěn)上升勢頭。所謂路通財通，沒有紅燈的地鐵交通使赤崗塔的樓價水漲船高。樓盤售價普遍超過7000元/平方米。32周邊項目簡介泓景花園位置赤崗北路18號開發(fā)商廣州天地房地產開發(fā)有限公司規(guī)模占地47萬平方米，總建20萬平方米主力戶型88110平方米的三房實用率84配套幼兒園、小學、會所、商業(yè)街價格8700元/平方米裝修標準1000元/平方米交樓日期2007年4月點評項目地處地鐵二、三號線交匯點，而且靠近公路，交通優(yōu)勢明顯；在設計方面有部分單位帶雙陽臺、空中花園等特色；樓盤實用率高，間隔也中原CENTALINE15方正。但由于小區(qū)建筑較為密集，個別單位私密性差，通風采光也受到一定影響。另外，臨近路邊的單位受噪音干擾較大，且周邊的廠房對小區(qū)亦造成不良影響。珠江帝景位置新港東路藝苑路99號開發(fā)商廣州市珠江僑都房地產開發(fā)有限公司規(guī)模占地65萬平方米，總建1456萬平方米主力戶型四房二廳二衛(wèi)實用率83配套國際酒店式會所、餐廳、會議廳、室內游泳池、籃球場、商務套房和總統(tǒng)套房、商業(yè)街價格12000元/平方米裝修標準1500元/平方米交樓日期2007年2月和8月點評由于項目的規(guī)模大，產品選擇多樣，早期較多中小戶型的，到現(xiàn)在以大戶型為主。經過多年的發(fā)展與經營，已在人民心目中樹立起一個豪宅的鮮明形象。樓盤一直以來都引領著海珠區(qū)的樓市，從2001年推出倚泓軒時均價5800元/平方米上升到最近推出的克萊公寓和鳴泉大宅售價飆升到15000元/平方米。售價均比同邊同期推出的樓盤高出一大截，但同樣受到追捧。帝景華苑位置海珠區(qū)新港中路藝苑路289號開發(fā)商合生（廣州）實業(yè)有限公司規(guī)模占地3萬平方米，總建10萬平方米主力戶型四房二廳三衛(wèi)實用率84中原CENTALINE16配套小區(qū)配套齊全，有會所、游泳池、12000平方米皇家園林。價格11000元/平方米裝修標準1000元/平方米交樓日期2006年11月點評整個小區(qū)以大戶型單位為主，最少的單位是140平方米帶雙套房的四房單位。所以整個小區(qū)以高尚顯著。項目交樓在即，正在推尾貨。濱江怡苑（芭堤水岸）位置海珠區(qū)濱江東路南側開發(fā)商廣州市城市建設開發(fā)集團有限公司規(guī)模占地22萬平方米，總建12萬平方米主力戶型8897平方米的二房與133135平方米的四房配套中山大學、中大附中；島內價、新南方購物中心、廣百、百佳、新一佳等；河南醫(yī)院、海員醫(yī)院；小區(qū)內有會所價格待定交樓日期待定點評樓盤外立面已出，但還沒有拿到預售證，公開發(fā)售的時間未定。該盤周邊的豪宅林立，與二沙島、珠江新城一橋之隔，交通等條件也比較便捷。33小結總結前面樓盤的情況，本案周邊樓盤主要以發(fā)展商品牌、區(qū)位升值潛力、景觀優(yōu)勢、戶型的實用性和高質素產品分別組合作為主要賣點。戶型上除珠江帝景早期的產品和泓景花園、濱江怡苑（芭堤水岸）有部分中小戶型的單位外，大多樓盤偏向于開發(fā)大戶型，如帝景華苑的單位面積最小也達到140平方米的四房，是一個純大戶型的社區(qū)。周邊在售項目基本以自住為主，居住人群素質相對較高，形成了高尚住宅區(qū)的氛圍。雖然周邊樓盤具有較高性價比和升值潛力，但由于缺乏中小戶型的單位，所以投資客相對較少。中原CENTALINE17第三篇項目分析4項目情況分析41經濟指標分析本項目用地性質為商住樓，占地面積11729平方米，總建面積約66344平方米，容積率566，綠化率33。在規(guī)模來看比較小，容積率也較高。由于現(xiàn)時項目東塔主體建筑已建成，全為復式單位。戶型只有80平方米、120平方米、160平方米的二房到三房單位。戶型不夠多樣化，而且全為復式，客戶的選擇性較小。42開發(fā)條件分析421環(huán)境項目臨近新領事館選址，赤崗塔早在十年前已被劃為領事館區(qū)，政府花了巨大的人才與財力發(fā)展該地段的設施與交通。周圍環(huán)境相當清靜，領事館區(qū)的草坪盡收眼底。但由于樓盤的另一面靠近廣州大道南，來往車量較多，所以有較大的噪音影響。422配套本案與廣東教育學院僅一墻之隔，離中山大學也不遠，教育配套齊全。而商業(yè)方面有天河商圈與赤崗商圈支持，高、中、低檔商品一應俱全。而項目室內停車場只有180多個車位，只能在未來滿足西塔的需要。而已建成的東塔并沒有地下停車場的規(guī)劃。中原CENTALINE18423交通條件項目由于臨近廣州大道、新港中路、濱江東路等主干道，多路公交車匯集，地鐵二、三號線貫穿于地下。乘坐地鐵三號線到天河珠江新城僅一江之隔一站之距，而轉乘地鐵二號線也相當方便。43項目SWOT分析431優(yōu)勢分析（1）區(qū)域優(yōu)勢項目位于廣州大道中點和廣州新城市中軸線的交匯處，距離赤崗塔僅有300米路程。周邊大盤林立，房地產發(fā)展已具規(guī)模。（2）交通便利項目西臨廣州大道，北臨濱江東路，南臨新港大道，陸路交通四能八達。而現(xiàn)已開通的地鐵三號線赤崗塔站也在項目舉步之遙，往天河珠江新城僅一站之距。（3）配套齊全雖然，項目的規(guī)模不算大，但麻雀雖小，五臟俱全。會所等到設施一應俱全。（4）戶型設計特別項目充分利用了錯層、復式的建筑工藝，在一定的體積和容積里創(chuàng)造出別墅才具備的功能和空間。中空、上躍在項目里充分表現(xiàn)出來。而這類產品在廣州現(xiàn)時的房地產市場中比較缺乏。在項目周邊樓盤中更少之又少，因此可做到錯位經營，競爭力大大提升。（5）實用率高由于采用了復式的結構，隔層是不算面積的，所以實用率達到150。在常規(guī)樓盤的80的實用率對比，項目明顯具有優(yōu)勢。中原CENTALINE19422劣勢分析（1）規(guī)模小，建筑密度高項目地塊面積僅有11729平方米，不可能與同區(qū)10多萬平方米的樓盤相對比。區(qū)內配套不夠完善。而項目是四棟樓相連的，建筑密度高，部分單位存在視線的死角。（2）南北景觀差別大由于新領事館地塊位于項目東北面，雖然現(xiàn)時只是一個大草坪，但當領事館建成后，也將是一大景觀。但項目與領事館地塊的視角過于小，景觀不一定太好。而西南面靠近公路，噪音影響大，周圍樓房林立，沒有景觀可言。（3）開發(fā)周期過長項目已開發(fā)了很長時間了，由于資金問題進展十分緩慢。開發(fā)的周期過長，反過來增大資金壓力，所以資金回攏十分迫切。（4）形象已損由于項目曾一度停工，在周邊的市民心目中已形成一個不良的印象。重新形成一個良好的新形象與改變市民看法為項目銷售造成一定的影響。（5）產品成形，可塑空間減少由于項目已出了外立面，室內的結構等方面難以進行改動。部分戶型不合理的單位有一定的銷售困難。（6）東塔缺少地下停車場項目雖有180個車位，但都規(guī)劃在還未動工的西塔。東塔沒有室內車位的配置，這對一個高尚社區(qū)來說無疑是一大缺陷，對入住的業(yè)主造成停車困難。423機會分析（1）海珠區(qū)發(fā)展的重心轉移配合“南拓”發(fā)展策略，通過對發(fā)展機遇的分析，海珠區(qū)發(fā)展定位為廣州中心組團的重要組成部分，廣州城市空間南拓的橋頭堡。海珠區(qū)將構筑兩個市級中心，其中一個是在廣州新城中軸線赤崗段形成海珠區(qū)東部新的城市中心。中原CENTALINE20發(fā)展重心的轉移為項目帶來發(fā)展的契機。（2）新政限制大戶型開發(fā)2006年的“國六條”和“國十五條”的出臺，其中“90平方米以下住房面積要占開發(fā)總面積的70以上”的硬性規(guī)定，令市場上大戶型面積的商品房驟然變得買少見少，導致大戶型的單位售價一路走高。（3）稅費較少由于項目報建時間較長，當時政府還沒規(guī)定高于22米夾層的稅費問題。所以與新建的復式樓盤相比，購買本項目將少繳納一定數(shù)額的稅費。（4）周邊高品質樓盤增多赤崗塔一帶在近年來有不少新盤面世，如合生創(chuàng)展的帝景華苑、珠江帝景等。項目周邊已形成一定的高尚住宅氛圍。而新中國造船廠項目也名花有主。424威脅分析（1）周邊大盤多由于赤崗塔附近的樓盤已發(fā)展了一段較長的時間，一些如帝景華苑、珠江帝景等樓盤都發(fā)展成熟。居住環(huán)境比本項目要好，而且已擁有一定的口碑。本項目大面積的單位在競爭時存在一定的劣勢。（2）規(guī)劃的變動雖然項目的東北面的地塊原規(guī)劃為領事館用地，但規(guī)劃多年以后房地產是發(fā)展起來了，但領事館還沒見動工。領事館的重新選址也已經提上議程，政府有意將其遷往琶洲東部。這些規(guī)劃的變動與不確定性將給樓盤原來的定位帶來一定的影響。43小結項目由于開發(fā)的時間已經有幾年了，產品基本成形，可塑性較小。另外，規(guī)劃已發(fā)生改變，新領事館的炒作已不可再用了。在規(guī)劃未明的情況下，項目開發(fā)存在較大的風險。由于先天條件的制約與外部環(huán)境的改變，項目的優(yōu)勢并不明顯。但新城市中軸線的確定后，又為項目帶來了新的發(fā)展契機。隨著戶型中原CENTALINE21限制等政策的落實，可預見未來大戶型必將成為熾手之物，現(xiàn)時大戶型單位的銷售暢旺與售價高企為本項目打了一支“強心針”。我們只要揚長避短地進行包裝與銷售，相信仍能達到暢銷的目的。5市場定位新城市中軸線上拉闊生活科技領寓“新城市中軸線”現(xiàn)時赤崗塔板塊范圍逐漸形成了一個高尚住宅圈，而買家也逐漸開始認同“精品地產”的概念，他們都認為臨近珠江新城的地產項目都有較高的質素。與周邊其他項目相比，本項目在規(guī)模、知名度、地理位置都并不突出，而且如果要從中塑造項目的“唯一性”將會花費較高的宣傳成本，所以敝司認為既然不能突出其“唯一性”，不如充分利用其“同質性”。利用“新城市軸線”這一概念，讓買家認同“在赤崗塔板塊內的項目都是高質素的項目”這一理念，從而淡化項目的劣勢，拉近與買家對周邊項目和本項目之間的心理拉距?！袄熒睢奔赐卣股羁臻g、豐富生活內涵、突破地域界限的意思，寓意“我拓展空間，你創(chuàng)造生活”的產品理念。這種生活的“拉闊”也是超越購房者心中的居住標準和心理期望值，而非僅僅“滿足”。項目能為住戶提供53米樓高的生活空間，倡導一種21世紀的新生活模式在這里，生活不再是簡單的日常起居飲食，項目還將營造舒適優(yōu)美的居住環(huán)境、構筑健康生態(tài)居住空間、在社區(qū)文化中注入自由自我、熱情、積極進取的元素。讓住戶不僅在硬件上享受到理想的現(xiàn)代居家生活；還在精神上得到社區(qū)文化的熏陶，中原CENTALINE22享有一個提升個人質素和生活理念的平臺?！翱萍季贰蹦壳?，地產市場上很多在售的樓盤都以豪宅自居，“豪”只能作為一種生活的表現(xiàn)，在特定的時期吸引有限的高消費群體；而“精品”則是更富內涵的，屬于時尚意義的風雅和生活品味的個性表達，所迎合的客戶層面更廣。無論客戶群的消費力和文化水平如何參差，他們都有對美的追求和鑒賞力。至于要吸引區(qū)域以外的客戶群，更需以打造“精品”來創(chuàng)造更高的性價比取得競爭優(yōu)勢，占領最大的跨區(qū)市場份額。因此，我們仍要以“科技精品”為開發(fā)標準，要以一絲不茍的態(tài)度去開發(fā)經營。體現(xiàn)在項目的規(guī)劃布局、園林、建筑風格、戶型設計等各方面都要精益求精，首先要在硬件上經得起購房者挑剔的眼光，同時，在控制成本的前提下，項目應著力于開發(fā)樓盤的軟件資源，通過提高樓盤的科技含量（如智能化）及提供高質素的物業(yè)管理服務等，不斷增加樓盤的附加值，并于宣傳推廣中充份滲透，讓購房者產生一種非價格所能體現(xiàn)的優(yōu)越感和成就感，自然會對樓盤有物超所值的認同與口碑。因此，敝司認為項目的檔次應為中高檔的產品?！邦I袖匯聚”天河區(qū)是各區(qū)中發(fā)展得比較快的區(qū)域，在這幾年里天河區(qū)在政治、經濟、文化、教育等方面都有著突出的發(fā)展。在發(fā)展的過程中逐漸吸引了各行各業(yè)的精英，而且這些人也慢慢地在天河區(qū)定居下來，他們在工作穩(wěn)定之后開始對生活有所追求。由于這些人一般都處于單位的領導層，收入穩(wěn)定，所以他們在改善了生活環(huán)境后更會向別人標榜自己“與榮做伴，擇貴為鄰”的思想,希望得到別人的認同。加上本項目臨近天河區(qū)區(qū)府，因此我們定義為“領袖匯聚”恰恰利用了他們的這種思想，提高這些人的優(yōu)越感，讓買家覺得和自己住在一起的都是高層中原CENTALINE23次的人，激發(fā)他們購買的欲望。6目標客戶群分析A、主要客戶群天河的新貴人士、長線投者、經商人士、外資及合資企業(yè)領導層等高端的客戶群體。年齡3550歲之間購房目的自住、投資特征分析這部分客戶的主要活動區(qū)域在海珠和天河兩區(qū)，他們都在本地生活或者工作了一段較長的時間，對該區(qū)十分熟悉，在購房時會以舒適、便利為首選。這部分客戶處于事業(yè)的相對穩(wěn)定期。但是由于上有高堂，下有子女。他們會為父母的晚年生活作打算，而且他們也會考慮到自己的晚年階段，子女也逐漸獨立開，所以他們也為自己將來退休后的生活作打算。因此，他們在選購商品時會更看中其性價比，尤其在購買大件商品時會作較多的對比。這樣導致他們購房時會綜合各方面因素，購買時會比較計較，有時對單價比較敏感。這部分客戶一般是管理層人員，有較豐富的社會閱歷。這類人群不追求過于華麗的住宅，而是考慮到居住在此能否給他們帶來便捷的生活，是否適合他們以及家人的生活習慣。同時，他們也希望由于居住在一些領導者附近而可以為他們的工作帶來晉升的契機。中原CENTALINE24這部分客戶家里都有子女，為給兒女一個良好的教育環(huán)境和成長氛圍，他們會認真衡量項目附近的生活和教育配套等。在廣州有穩(wěn)定的工作，家庭月收入在30000元以上。B、次要客戶群公務員、醫(yī)生、教師等國企職工，個體經營、IT、企業(yè)高層等以天河區(qū)為主要活動區(qū)域的中高收入人群。年齡4560歲購房目的自住特征分析區(qū)別于主要客戶群，次要客戶群由于年齡稍高，購買行為受經濟或者家庭影響較大。在選購時他們的意見將受到家庭中屬于本項目主要客戶群定位的成員的影響。小結我們的目標客戶在整個消費金字塔中處于中上層位置，而由于他們?yōu)橹懈邔右陨瞎芾砣藛T，所以對生活有一定追求，從而在選購住處的時候要求比較嚴格。同時，他們會在別人面前標榜自己的生活方式和態(tài)度，因此，住所將成為他們標榜自己的主要話題。也希望借居住在別的領導層附近而得到別人標榜，甚至為他們的工作帶來晉升的契機。在這個情況下，他們會更看重項目的品牌和定位。但是他們并非一些高收入人士，所以不能承擔如珠江新城這一類高定位的產品，而本項目的定位剛好滿足了這部分客戶的生活需求，并且符合他們的經濟環(huán)境。中原CENTALINE257項目命名由于項目曾受過工程滯后帶來的負面影響，樓盤原來的名稱已被部分人所認識，印象不好，所以建成議對項目重新命名。根據(jù)對項目的定位及目標客戶群的購買行為研究，敝司對項目的命名提出了以下建議“領寓”“領寓”當中包含有三層意思A、這里是領袖們居住的寓所，這里的高檔生活受成功人士們的青睞。給人的感覺是，這里是領導們專屬的地方，這些專利是他們獨享的，他們有這樣的特權選擇這里。B、寓取其諧音“遇”。意為領袖們的聚居地，在這個地方，都是成功人士們相遇、曠大社交范圍，發(fā)展更多商機的地方。他們可以在這里互相交流更多的成功經驗、探討人生的哲理、擴大自己的知識面。C、寓取其諧音“域”。意為私人的領域，這里都是領袖們的私人領地。不會受到外界的騷擾，完全屬于個人的，有較完整的私密性。8產品優(yōu)化建議81對手情況如今人們都希望有一個良好居住空間的同時，還追求一個感性的、悅目的、安全的生活環(huán)境，因此，很多發(fā)展商均努力營造各種類型的小區(qū)環(huán)境，希望在取悅市場的同時更可提升項目形象。為符合本項目定位，拉近客戶心中對本項目與競爭對手之間的心理差距，鑄造與周邊住宅項目同質性的精品地產，敝司中原CENTALINE26建議在對比對手樓盤的硬件設施之后，對產品現(xiàn)時的硬件進行一定的升級。樓盤名稱對比項帝景華苑珠江帝景本案發(fā)展商品牌全國知名全國知名中小型地理位置較好好一般物業(yè)管理費28元/平方米28元/平方米待定園林設計12000平方米皇家園林十大歐式經典庭院，25萬平方米中央湖景區(qū)森林式園林配套設施會所、游泳池會所、游泳池架空層會所戶型大戶型、復式大戶型、復式中大戶型、小復式小結根據(jù)市場調查數(shù)據(jù)可知，周邊的在售項目的主要買點是發(fā)展商品牌和地理位置，而在硬件配套上是通過物業(yè)管理，西式園林、運動會所作為產品的附加值（即基本銷售均價發(fā)展商品牌地理位置物業(yè)管理園林設計會所戶型設計）。本項目在銷售均價上要與周邊項目看齊的同時，必須針對對手的劣勢為本項目找出與別不同的亮點。鑒于本項目的大體規(guī)劃已塵埃落定，故下面僅就項目的硬件配套提出初步的優(yōu)化建議，為產品增加其附加值。82地下室建議由于汽車行業(yè)的迅速發(fā)展，現(xiàn)時廣州市內的許多小區(qū)都面臨著停車難的問題。而本項目的目標消費群體都是高薪一族，基本上都擁有私家車。雖然，項目規(guī)劃已有180個車位，但只能在未來滿足西塔的需要。而已建成的東塔并沒有地下停車場，在業(yè)主入住以后會造成停車困難。而且，由于產品都是復式單位，車位的配比應相應提高。中原CENTALINE27在之前的規(guī)劃中，東塔的地下部份是作超市之用。但從現(xiàn)場情況來看，柱位過多、層高不足等都不適合作超市。建議將其改作停車場，以增加項目的車位作為一個賣點，項目將達到廣州罕見的11的車位配比。因此更能吸引有車一族的目標消費群前往置業(yè)，使項目達到暢銷的目的。83架空層花園建議架空層花園設計作為項目的“靈魂”，是“希望給每一棟樓的業(yè)主提供一個不受氣候影響的健身、休閑平臺，平臺周邊和外圍又有綠化環(huán)抱，營造的是綠色、藍色的健身、休閑空間。結合本項目的實際情況，項目位處赤崗塔板塊，為形成強烈的對比及突出項目的市場鮮有特色，敝司建議架空層設計中應引入了特殊點設計的概念，按年齡層設置特殊活動區(qū)，分別定義為“中老年活動區(qū)”、“青少年活動區(qū)”、“兒童活動區(qū)”。比如中老年活動空間，強調的是健康主題，設有健康足底按摩步道，健身器材，水吧，以及休息座等設施作為整個社區(qū)最重要的“建筑語言”進行設計和表達，作為整個小區(qū)的靈魂和一條主線，一個統(tǒng)領全局的制高點，整個開發(fā)都圍繞這個中心來完成。再將水與綠色植物、雕塑作品有機融合，在享受人與自然的和諧之音時，展現(xiàn)對生活的熱愛，對生命的尊重，住宅小區(qū)便有了回歸自然的感覺，才會感受到“生活與健康同在”。真正做到了步步有景，心隨景動，敝司亦會在目標方向確立后，及項目資料幫助下提供更完善的設計方案中原CENTALINE28局部燈光加強中原CENTALINE29電梯大堂入口對景的設計中原CENTALINE3084售樓部設置建議建議貴司將售樓部設置于項目架空層花園北面的靠東一側。針對本項目的定位，建議將售樓部作為一個項目的標志，是為買家提供一個良好的洽談及展示的現(xiàn)場環(huán)境，務必做到寬敞明亮，氣派典雅，功能明確。同時也應與架空層花園設計結合考慮。柱身建議運用反光材料作裝飾為了給買家深刻的印象，售樓部風格需要大膽創(chuàng)新，具備全面的展示功能，舒適的環(huán)境能使買家延長停留時間。建議在入口處安裝新型的“互動感應投影系統(tǒng)”。該系統(tǒng)由投影機和控制計算機及音響等組成，可直接向地面和墻面投射影像，其投影分為兩層影像效果，第一層為處于靜態(tài)時的影像，而第二層則是運用紅外線感應技術，使影像隨著進入畫面觀眾的移動而變化，產生與觀眾互動的影像效果。當項目銷售完畢后，此系統(tǒng)還可以安裝在會所里供業(yè)主平時使用。中原CENTALINE31互動感應投影系統(tǒng)魚在地上游85智能社區(qū)建議近年來由于計算機、網(wǎng)絡和通訊技術的高速發(fā)展，人們對家居的要求已不僅僅是好的戶型、好的地段和優(yōu)美的綠化環(huán)境，對于生活的安全性、舒適性以及文化氛圍也提出了更高的要求，于是智能小區(qū)的概念便應運而生。在智能小區(qū)內，開發(fā)商通過電子設備建立小區(qū)內部的多功能智能化網(wǎng)站，小區(qū)住戶可利用網(wǎng)絡滿足以下需求防火防盜、煤氣泄露、自動報警、小區(qū)監(jiān)控、可視門鈴門禁、緊急呼叫、信息查詢、視頻點播、多媒體通訊等，不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來了許多方便。增加相應的智能系統(tǒng)也是在提高項目的附加值，也可突出項目的買點。86智能化家居建議隨著人們對生活質量越來越重視，家居智能化的安裝是日后高質素住宅潮流的大勢所趨，同時亦是確立產品差異化，表現(xiàn)產品特色的重要手段。由于本項目是復式結構的，有時可能會因一盞燈而上下樓梯，帶來一定程度的麻煩。所以建議在每個單位裝設一套智能化的家居系統(tǒng)。使無論到哪個角落都能將室內的其它設備開關掌握在手，為大家?guī)砀奖?、舒適的家庭生活。中原CENTALINE32中原CENTALINE3387樣板房建議客戶在看樓的時候，裝修別致、美輪美奐的樣板房經常能激起消費者的購房欲望，所以敝司建議樣板房裝修時應巧用燈光、家具擺件，使樣板房煥然一新。88帶裝修出售建議經過敝司對廣州房地產市場的研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時廣州的商品房基本上都是帶裝修出售的，所以敝司也建議本案也帶裝修出售。其優(yōu)點有三個（1）顧客可以更省時省心。在購買一手商品房時，買家通常會反映自己裝修太麻煩。而且在交樓后各戶的裝修時間不統(tǒng)一，造成噪音、塵土等污染，影響先入住的業(yè)主正常生活。而帶裝修出售能減少這些目標消費群體的擔憂。（2）擴大目標消費群。帶裝修出售雖然首期要多付一些，但其余部分都可以做中原CENTALINE34銀行按揭。免去業(yè)主在購買物業(yè)后還要準備一大筆錢來裝修?？山档唾彿壳暗馁Y金預算，使流動資金較少的客戶群也能成為本案的目標客戶群。（3）擴大發(fā)展商利潤空間。帶裝修出售的樓盤在大批量采購裝修材料與進行裝修施工時，發(fā)展商都能從中賺到一部分利潤，其表現(xiàn)是銷售均價的提高。因此，能使發(fā)展商獲取最大的利潤空間。89物業(yè)管理建議物業(yè)管理以前一直被人們所忽視，而經過市場的發(fā)展，人們已經認識到物業(yè)管理的重要性。因此，著名的物管公司參與項目的物業(yè)管理，能夠增加投資者入市的信心。優(yōu)質的物業(yè)管理服務不僅保證住戶良好的生活質素，更提高了項目的檔次、增加項目的附加值，是體現(xiàn)項目綜合質素的重要環(huán)節(jié)。我們建議物業(yè)管理需提供的服務有封閉式管理24小時保安公共設施的清潔、綠化維護24小時管理熱線開展社區(qū)活動等除了以上傳統(tǒng)的服務項目之外，針對周邊項目的物業(yè)管理特點，本項目的物業(yè)管理應更多地倡導一種尊重性服務理念“家政服務”，以區(qū)別于其它項目。物業(yè)管理與家政服務以前基本是各管一攤，物業(yè)管理主要提供小區(qū)保安、維護、清潔等服務，而家政主要為住戶提供保姆、清潔等服務，兩者井水不犯河水。其實，物管公司介入家政服務在國際化公寓出現(xiàn)，其提供的酒店式管理已經是物業(yè)管理介入家政的表現(xiàn)，但大多數(shù)集中在高端物業(yè)。而一些大型樓盤，物業(yè)管理也提供一些清潔等服務，但內容有限?，F(xiàn)在，物業(yè)管理介入清潔等原來家政的領域范圍已經越來越成為一種趨勢。中原CENTALINE35810社區(qū)商鋪優(yōu)化建議在現(xiàn)售樓部旁的商鋪可作外觀裝飾或引入商家經營，營造一定的社區(qū)商業(yè)氛圍，為商鋪銷售作鋪墊。社區(qū)商鋪的外觀包裝中原CENTALINE36第四篇銷售篇9項目定價91價格厘定標準項目定價策略，指如何根據(jù)產品的生產成本和使用價值，應對市場競爭及反應，進行合理的價格組合，在利于銷售的前提下，使發(fā)展商的利潤盡可能的增加，這個平衡點也是項目價格定位的關鍵。而且價格將受到各方面因素的影響，因此將根據(jù)實際情況而適當調整。92定價原則對于競爭激烈的房地產市場而言，能不能一炮而紅，定價至關重要。項目定價應遵循市場原則，具體來說是根據(jù)整體市場均價及區(qū)域均價結合各影響因素來定價（如產品因素、景觀因素、交通因素、環(huán)境因素等）。93價格走勢策略為了本項目能打響第一炮，使其成為市場追捧項目，建議按以下價格走勢策略平開高走，小步快跑，穩(wěn)步攀升。94定價方式比較法本案銷售均價周邊樓盤毛坯均價產品系數(shù)景觀系數(shù)交通系數(shù)環(huán)境系數(shù)中原CENTALINE3795小結經過敝司對項目現(xiàn)場考察和深入的市場調查研究分析發(fā)現(xiàn)，本案周邊優(yōu)質物業(yè)的毛坯均價只能在8000元/平方米以上。而因為本案的戶型設計相當于其它樓盤頂層的復式單位，售價會比平層單位高。再經過上篇闡述的產品優(yōu)化，增加裝修、安裝家居智能化系統(tǒng)、引入完善的物業(yè)管理后，以智能化社區(qū)、優(yōu)質物業(yè)管理社區(qū)等包裝面市。項目住宅部分的整體銷售均價建議是10800元/平方米。因為項目的目標客戶群是高收入人群，從現(xiàn)時廣州中心區(qū)的房價來看，這個價位算是中等合理水平。而且在字面上看也比較能讓人接受。10前期籌備階段101前期籌備階段時間劃分前期籌備階段是整個銷售過程的準備時期，為其所需的所有銷售物料作好準備，并做好前期宣傳的鋪墊，這段前期籌備階段時間為2006年9月2006年11月，屆時，本項目的籌備階段工作將全面完成，為營銷階段的各方面鋪排奠定基礎。這段期間的工作內容較多，須制定一系列工作計劃，按所定時間嚴格執(zhí)行。其工作內容包括前期宣傳樣板房售樓部投入使用完成部份園林景觀，所需銷售資料的完成102前期宣傳策略1021前期宣傳目的本項目能夠在市場上順利建立形象品牌，有賴于在各個時期的宣傳推廣。在市場競爭日益激烈的今天，市場供給量大，宣傳手段推陳出新，買家購買心中原CENTALINE38理日益成熟，不會因一時的廣告轟炸而沖動購買，其必然會經過深思熟慮及樓盤的潛移默化作用方能促使其進行購買。因此，希望在前期宣傳階段能讓市場對本項目具初步的印象，令目標買家對本項目產生好奇和興趣，并了解項目的強烈欲望。1022實地宣傳手段、途徑前期的宣傳應注意持續(xù)性和成本節(jié)約性，建議在工地圍墻、施工現(xiàn)場、工作用品、指示牌等形式對項目、開發(fā)商作形象宣傳。工地圍墻突破傳統(tǒng)的磚圍墻及塑料板的工地圍墻模式，從造型和顏色上作特別設計，以顯示本項目的特色。宣傳內容圖畫生活場景內容（1）項目宣傳主題（2）開發(fā)商宣傳（3）本項目名稱（4）開發(fā)商、建筑商、監(jiān)理方、質檢單位、設計單位、園林設計單位（5）銷售電話中原CENTALINE39指示牌設計統(tǒng)一路牌，標識本項目的地址，須帶本項目LOGO。中原CENTALINE40施工現(xiàn)場于施工網(wǎng)上掛設宣傳豎幅。工作用品員工證、信封、信簽等用品上有項目或開發(fā)公司之LOGO，具統(tǒng)一性和識別性。103銷售物料準備1031模型制作項目模型作為銷售模型的制作，體現(xiàn)了一個樓盤的公眾形象，對樓盤的銷售起到至關重要的作用。故本項目的制作必須做到精益求精，制作美侖美換的銷售模型。1）總體規(guī)劃模型制作要求A因本項目占地面積不大，為顯示樓盤的氣勢，提高樓盤的檔次，建議模型的制作比例為1100，該比例還適合制作燈光效果及綠化環(huán)境；B模型制作規(guī)模，本項目周邊配套較差，為體現(xiàn)以上優(yōu)勢，建議項目模中原CENTALINE41型除以小區(qū)為主外，應將總體規(guī)劃及周邊區(qū)域按一定比例納入模型制作范圍內。C環(huán)境設計根據(jù)本項目的園林圖紙進行立體化的，符合模型制作要求的輔助設計，使架空層綠化達到優(yōu)美、雅致、明快、典雅的效果，保證模型的整體效果達到精美、逼真、生動的要求。D藝術體現(xiàn)為增強空間感，建議適當拉大樓距及擴大人行道寬度，增加綠地，提交視覺效果。E燈光效果為提高樓盤的檔次形象，建議制作燈光模型，建議制作萬家燈火相互輝映的燈光效果，營造一種夜景效果。如此制作亦可為本項目的夜間售樓做準備。2）項目戶型間隔模型本項目的戶型間隔有多種戶型，為給買家直觀印象，建議制作戶型間隔模型，因有現(xiàn)場樣板房無須將各種戶型都作間隔模型，具體建議待設計方案確定后，敝司再提交建議。1032展板的制作風格方向現(xiàn)代、前衛(wèi)、精致形式傳統(tǒng)型有機玻璃展板前衛(wèi)型創(chuàng)作不同形狀的展板內容（1）發(fā)展商簡介（2）建筑立面（3）物業(yè)管理（4）項目特色（建筑、配套）創(chuàng)新建議制作三塊較大面積的屏風，每兩塊展板掛一塊屏風。于兩塊展板間設計垂直水流，營造特色動態(tài)效果。1033樓書樓書是樓盤形象檔次的體現(xiàn)，建議本項目設計精美樓書，制作質料可帶有金屬感的質材。樓書設計風格可因應本項目的主題風格而制作進行詮釋，全面中原CENTALINE42展現(xiàn)本項目的個性特色、花園、建筑、間隔、新穎科技、配套等內容。1034宣傳單張宣傳單張能及時清晰地傳達樓盤信息，建議設計制作別出心裁的宣傳單張，有效傳達樓盤信息同時，令買家感受到本項目與眾不同，具有強烈個性色彩。如設計成折疊形狀或飛碟形狀等。1035其它銷售資料包括平面間隔、價目表、付款方式、認購須知、利率表、稅費明細、裝修標準。以上物料的設計亦須具有個性色彩，如從色彩的運用上突破常用的白、藍、粉紅等色調，考慮采用玫瑰金為基調。1036施工現(xiàn)場配合從銷售角度來看，施工現(xiàn)場須保持物料的擺放整齊，干勁沖天的施工氣氛，使看樓客戶對樓宇的施工質量和工程進度有信心。建議開辟現(xiàn)場看樓通道，開放整層作為買家感受現(xiàn)場氣氛的場所，如此可構成售樓部現(xiàn)場樣板間施工現(xiàn)場的看樓路線。延長買家的停留時間。等買家感受到現(xiàn)場氣氛，增強買家信心。1037樣板房配合除樣板房的裝修外，還應增加適當?shù)陌b以配合銷售；A、于看樓通道添加指示標志；B、播放與售樓部一樣的背景音樂；C、于樣板房門口掛設說明牌，包括風格說