關于深圳市園林集團委托的物業(yè)評估技術報告書供委托方查閱及國土部門備案之用委托方深圳市園林集團公司估價方深圳市房地產(chǎn)咨詢有限公司估價人員楊麗艷肖林芳蔣秀峰鄧湘王波張鐘尹葉潔英魯冷凝估價作業(yè)日期二00四年二月二十五日至二00四年三月十五日估價報告編號深房咨評字第200416987號目錄一、房地產(chǎn)估價技術報告3六、附件84（一）一般因素分析3（二）個別因素分析4（三）區(qū)域因素分析4（四）市場背景分析4（五）最高最佳使用分析5（六）評估方法選用6（七）估價測算過程7（八）估價結(jié)果確定83一、房地產(chǎn)估價技術報告（一）一般因素分析1、自然條件深圳位于北回歸線之南，東經(jīng)11346至11437，北緯2227至2252。地處廣東省南部。南隔深圳河與香港相望，北與東莞、惠州接壤。海域連接南海及太平洋，東起大亞灣，西鄰伶仃洋。海域遼闊，多處可建深水港，水產(chǎn)資源十分豐富。深圳屬于亞熱帶海洋性氣候，雨量充沛，日照時間長。夏無酷暑，時間長達6個月。春秋冬三季氣候溫暖，無寒冷之憂。年平均氣溫為224，最高氣溫為366，最低氣溫為14，無霜期為355天。每年5至9月為雨季，年平均降雨量為19333毫米。夏秋兩季有臺風，但受山巒阻擋，直接襲擊市區(qū)約兩年一次。經(jīng)重新勘測，深圳市總面積為194869平方公里，略少于原來統(tǒng)計的2020平方公里。深圳經(jīng)濟特區(qū)面積為39171平方公里。深圳全境地勢東南高，西北低，大部分為低丘陵地，間以平緩的臺地；西部為濱海平原。境內(nèi)最高山峰為梧桐山，海拔9437米。深圳海岸線長22996公里，有6處港灣建有深水港。大小河流160余條，但集雨面積和流量不大。流域面積大于100平方公里的河流有深圳河、茅洲河、龍崗河、觀瀾河和坪山河。深圳河與茅洲河下游可運行小型運輸船。截至2001年底，全市常住人口46876萬人，其中戶籍人口13204萬人，暫住人口33672萬人。2、環(huán)境條件深圳市生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化和經(jīng)濟、社會、人口、環(huán)境、資源、協(xié)調(diào)發(fā)展，已建設成為生態(tài)城市。連續(xù)獲得了“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“國家環(huán)保城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”，2000年被評為“國際花園城市”。3、行政區(qū)劃深圳市下轄6個區(qū)，26個街道辦事處，19個鎮(zhèn)。羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)位于經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)，寶安區(qū)、龍崗區(qū)地處經(jīng)濟特區(qū)外。4、交通環(huán)境深圳是中國擁有口岸數(shù)量最多、出入境人員最多、車流量最大的口岸城市。深圳港口碼頭岸線長逾15公里，擁有9個港區(qū)，500噸以上泊位128個，其中萬噸以上泊位39個。港口總吞吐能力5861萬噸。深圳機場可以滿足年旅客吞吐量1200萬人次的需要。目前，國內(nèi)23家航空公司進入深圳機場，開通國內(nèi)航線105條，國際航線5條，平均每天開出70多個航班。大京九鐵路高速快捷，廣深高速公路暢通無阻，深圳現(xiàn)已躋身我國四大繁忙空港之列。（二）個別因素分析本次評估中對于工業(yè)用途物業(yè)的個別因素主要考慮位置、土地使用年限、建筑結(jié)構(gòu)、裝修標準、新舊程度等，通過前述的現(xiàn)場記錄進行比較。對于住宅用途物業(yè)的個別因素，如朝向、戶型等影響因素沒有修正，在進行個別因素修正時按均價來考慮。對于商業(yè)用途物業(yè)的個別因素，主要根據(jù)租賃合同來調(diào)整，在進行個別因素修正時根據(jù)租金綜合考慮。（三）區(qū)域因素分析詳見估價對象位置及區(qū)域環(huán)境的描述，本次評估中對于評估物業(yè)的區(qū)域因素在對土地采用基準地價法計算時進行了修正，對地上建筑物主要采取重置成本法進行計算，所以沒有進行修正。（四）市場背景分析2003年深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)價格總體走勢仍呈平穩(wěn)態(tài)勢，其中，房價、地價總水平略呈上升趨勢，房租總水平略呈下降趨勢。與2002年度相比，房價總水平上升040,地價總水平上升116，房租總水平下降193。深圳房價指數(shù)結(jié)果顯示2003年住宅二級市場（新房）、住宅三級市場（二手房）和辦公樓的房價均略呈上升趨勢，商業(yè)用房的房價走勢平穩(wěn)；與2002年度對比，住宅二級市場、辦公樓的房價均分別上升了053、082，住宅三級市場、商業(yè)用房的房價保持平穩(wěn)。羅湖區(qū)住宅二級市場房價前三個季度呈下降趨勢，第四季度止跌回升；住宅三級市場房價略呈下降趨勢；辦公樓房價略呈上升趨勢，商業(yè)用房的房價保持平穩(wěn)。福田區(qū)住宅二級市場、住宅三級市場和辦公樓的房價均呈上升趨勢；商業(yè)用房的房價保持平穩(wěn)。南山區(qū)住宅二級市場、住宅三級市場和辦公樓的房價均呈上升趨勢；商業(yè)用房的房價保持平穩(wěn)。鹽田區(qū)住宅二級市場、住宅三級市場的房價呈上升趨勢；辦公樓、商業(yè)用房的房價保持平穩(wěn)。與2002年度相比，在住宅二級市場方面，福田區(qū)、鹽田區(qū)的房價分別上升了077、390，羅湖區(qū)、南山區(qū)的房價保持平穩(wěn)。在住宅三級市場方面，福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的房價分別上升了077、053和178，羅湖區(qū)的房價下降了110。在辦公樓方面，福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的房價分別上升了161、069、143，羅湖區(qū)的房價保持平穩(wěn)。在商業(yè)用房方面，南山區(qū)、鹽田區(qū)的房價分別下降了102、051，羅湖區(qū)、福田區(qū)房價均保持平穩(wěn)。深圳房租指數(shù)結(jié)果顯示2003年住宅、工業(yè)廠房的房租均略呈下降趨勢，辦公樓、商業(yè)用房的房租走勢平穩(wěn)；與2002年度對比，住宅、辦公樓和工業(yè)廠房的房租分別下降了173、155和364，商業(yè)用房的房租保持平穩(wěn)。羅湖區(qū)住宅房租呈下降趨勢；辦公樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房的房租走勢平穩(wěn)。福田區(qū)住宅、工業(yè)廠房的房租呈下降趨勢；辦公樓的房租呈上升趨勢；商業(yè)用房的房租先降后升。南山區(qū)辦公樓、商業(yè)用房的房租呈下降趨勢；住宅、工業(yè)廠房的房租呈上升趨勢。鹽田區(qū)商業(yè)用房的房租呈下降趨勢；住宅、辦公樓和工業(yè)廠房的房租走勢平穩(wěn)。與2002年度相比，在住宅方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)的房租分別下降了366、193；南山區(qū)的房租上升了219；鹽田區(qū)的房租保持平穩(wěn)。在辦公樓方面，羅湖區(qū)、南山區(qū)的房租分別下降了152、425；福田區(qū)、鹽田區(qū)的房租保持平穩(wěn)。在商業(yè)用房方面，南山區(qū)、鹽田區(qū)的房租分別上升了091、068；羅湖區(qū)、福田區(qū)的房租基本保持平穩(wěn)。在工業(yè)廠房方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)和南山區(qū)的房租分別下降了173、570和162，鹽田區(qū)的房租保持平穩(wěn)。深圳地價指數(shù)結(jié)果顯示2003年，住宅用地、辦公用地和工業(yè)用地的地價均呈上升趨勢，商業(yè)用地地價略呈下降趨勢；與2002年度對比，住宅用地、辦公用地和工業(yè)用地的地價分別上升了151、123和132，商業(yè)用地地價下降了038。羅湖區(qū)各物業(yè)類別地價均呈上升趨勢。福田區(qū)住宅作用地、辦公用地和工業(yè)用地的地價呈上升趨勢；商業(yè)用地地價呈下降趨勢。南山區(qū)各物業(yè)類別地價均呈上升趨勢。鹽田區(qū)住宅用地、辦公用地和商業(yè)用地的地價均呈上升趨勢；工業(yè)用地地價先升后降。與2002年度相比，在住宅用地方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的地價分別上升了217、139、059和573。在辦公用地方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的地價分別上升了148、093、134和345。在商業(yè)用地方面，羅湖區(qū)的地價上升036，福田區(qū)、鹽田區(qū)的地價分別下降110、031，南山區(qū)的地價保持平穩(wěn)。在工業(yè)廠房方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的地價分別上升了154、149、078、151。（五）最高最佳使用分析最高最佳使用是指在法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。我方根據(jù)對擬評估物業(yè)的實地勘察，認為該物業(yè)保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為最高最佳使用，因此本次評估以該物業(yè)保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用前提進行。（六）評估方法選用收益還原法，是運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期通常為年的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。重置成本法，即求取評估物業(yè)的重置價格，指重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用各應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，再根據(jù)物業(yè)的經(jīng)濟年限直線折舊進行折舊計算劃撥用地的可使用年限按該項土地的最高使用年限計算，來確定物業(yè)價值的一種評估方法?；鶞实貎r系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和修正系數(shù)表等按照替代原則，就委估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對基準地價進行修正，進而求取委估宗地在估價期日價格的方法。剩余法是指將委估宗地的預期開發(fā)后的總價值扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤來確定宗地價格的一種方法。因納入本次評估范圍的房地產(chǎn)項目較多，我們針對不同房地產(chǎn)的權利狀態(tài)及開發(fā)利用現(xiàn)狀，分別采用以下方法進行評估1本次評估是為委托方進行企業(yè)改制提供價值參考，所有房地產(chǎn)的價格均采用市場價值標準進行評估，然后再扣減應補交的市場地價；2應補市場地價以評估基準日公告市場地價計算，最終數(shù)額以深圳市規(guī)劃與國土資源局確定為準；3對企業(yè)開發(fā)的商品房及購買商品房項目直接采用市場比較法進行評估；4商業(yè)性房地產(chǎn)項目擬采用收益還原法進行評估；5對企業(yè)所取得的存量土地按假設開發(fā)法及基準地價修正法進行評估。（七）估價測算過程在本次評估測算過程中按處置方案順序，同類物業(yè)多套房產(chǎn)僅例示一套房產(chǎn)的計算過程，其余略。處置類第一項項目名稱園林大廈宗地號H31321、產(chǎn)權登記狀況已辦理土地使用權出讓（協(xié)議）深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓合同書深地合字（93）296及其補充協(xié)議。用地性質(zhì)為協(xié)議出讓用地，土地用途為綜合樓，未辦理房地產(chǎn)證，主體建筑物的性質(zhì)規(guī)定為展銷、業(yè)務用房、鮮花倉庫，總建筑面積1396154，建有地下層，實際使用現(xiàn)狀為寫字樓。2、物業(yè)位置及現(xiàn)狀詳見下列現(xiàn)場查勘表物業(yè)名稱園林大廈四至東東湖公園南東湖公園西愛國路北水庫公園交通大巴300、1、3、106、322、29、223中巴471、452周邊環(huán)境臨近水庫新村，東樂花園，東湖車站，周邊商業(yè)網(wǎng)點密布，配套設施齊全。位置及區(qū)域環(huán)境配套設施泰寧百貨、家家樂超級市場、加油站、東湖公園、東曉小學等房地產(chǎn)證號權利人深圳市園林集團公司權屬來源協(xié)議出讓房屋用途主體建筑物性質(zhì)為展銷、業(yè)務用房及鮮花倉庫土地等級土地用途綜合樓權屬登記狀況使用年限50年從1993718至2043717止物業(yè)類型辦公使用現(xiàn)狀部分自用、部分出租建筑結(jié)構(gòu)框架建筑層數(shù)10層評估樓層第110層竣工日期2000年9月建筑面積1396154平方米（根據(jù)深圳市房屋建筑面積查丈報告）物業(yè)現(xiàn)狀成新率90外墻條形磚內(nèi)墻部分瓷磚貼墻，部分涂料天花木板疊級吊頂,部分明鋁礦棉板吊頂?shù)孛娌糠只◢弾r,部分地磚門窗鋁合金窗、木門衛(wèi)生間、廚房瓷磚地面，瓷片貼墻至頂裝修情況設施二部電梯；消火栓；水電暗設；自動噴淋，煙感報警3、處置方案說明補地價轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)4、計算過程收益還原法由于該地段屬老區(qū)，物業(yè)使用年限較長，功能相對落后，租金水平相對較低，根據(jù)羅湖區(qū)2003年房屋租賃指導租金，該地段辦公樓的指導租金為40元/月，經(jīng)過調(diào)查周邊類似商業(yè)物業(yè)的租金水平并結(jié)合羅湖區(qū)2003年房屋租賃指導租金，確定園林大廈的平均月租金水平為40元/平方米月，我們以銀行一年期存款利率198加上一定的風險利率和通貨膨脹率。確定資本化率為7。計算過程如下收益還原法測算表項目名稱建筑面積單位租金收益元/月金額單位園林大廈139615435元/月年總收益月收益12月420元/空置率12504元/年有效租金年總收益空置損失3696元/管理費年有效收益311088元/房產(chǎn)稅年有效收益1244352元/營業(yè)稅及附加費年有效收益52192192元/保險費年有效收益0103696元/維修費年有效收益27392元/年總費用總費用824208元/年純收益A年總收益總費用2871792元/還原利率R007剩余使用年限N根據(jù)土地出讓合同記載的年限確定3942年市場單價精確到十位A/R11/1RN3818元/評估值精確到個位市場單價建筑面積53305160元5、應補地價根據(jù)土地處置方案，該物業(yè)用地性質(zhì)為協(xié)議出讓，但由于存在超建問題（批準總建筑面積為不超過11442平方米，實際總建筑面積為1396154平方米，超建面積為251954平方米），則超建部分應補交地價，評估價格應為市場價值扣減應補交的市場地價。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)估價中心提供的網(wǎng)上查詢數(shù)據(jù)，辦公用地的基準地價為2002元/平方米。該物業(yè)所屬用地于1993年開始使用，至今已使用1058年，尚余使用3942年，根據(jù)基準地價年期修正法計算所得該宗地的年期修正系數(shù)為08610，則應扣減的市場地價辦公用地為1724元/。6、評估結(jié)果項目名稱建筑面積平方米市值單價元/平方米評估總值元應補地價單價（元/平方米）應補地價元評估值元園林大廈1396154（超建面積251954）3,81853,305,1601,7244,343,68748,961,473合計139615453,305,1604,343,68748,961,473備注應補地價1,724元/2519544,343,687元處置類房地產(chǎn)二家樂大廈綜合廠房10棟第四層宗地號B2131041、建設情況已辦理房地產(chǎn)證，共6層，混合結(jié)構(gòu)，評估層為第4層。2、產(chǎn)權登記狀況根據(jù)深房地字第0025843號房地產(chǎn)證確認深圳市園林總公司為該物業(yè)之權利人，宗地號為B213104，用地面積為58980平方米，建筑面積為2348平方米，土地用途為工業(yè)廠房，使用權來源為購買（家樂）906，土地使用年限為30年（自1981年11月27日至2011年11月26日），竣工日期為89年12月。3、物業(yè)位置及現(xiàn)狀詳見現(xiàn)場查勘表。現(xiàn)場查勘表4、處置方案維持原土地性質(zhì)。5、評估過程根據(jù)處置方案，結(jié)合該項目具體情況，考慮區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)的可比案例較少，故對其采用收益法進行評估；我方對周圍類似物業(yè)的租金進行了調(diào)查，結(jié)合政府指導租金（40元/平方米月），確定委估對象租金為30元/，按此收益標準，物業(yè)名稱家樂大廈綜合廠房10棟第4層四至東燕南路南深南中路西華發(fā)北路北振華路交通中巴413、414、415、418、41、48、45、468、523周邊環(huán)境位于華強北路東面，周邊大部分經(jīng)營小商品及電子市場位置及區(qū)域環(huán)境配套設施迪富賓館、市科技局、興華賓館、南園派出所等產(chǎn)權證明深房地字第025846號權利人深圳市園林總公司權屬來源購買（家樂）906房屋用途綜合廠房土地等級土地用途工業(yè)廠房權屬登記狀況使用年限30年1981127至201126止物業(yè)類型寫字樓使用現(xiàn)狀部分自用、部分出租建筑結(jié)構(gòu)混合建筑層數(shù)6層評估樓層第4層竣工日期89年12月建筑面積2348平方米物業(yè)現(xiàn)狀成新率75外墻條形磚內(nèi)墻乳膠漆天花鋁扣板地面走廊水磨石、部分鋪地毯門窗鋁合金玻璃門、木門、鋁合金窗衛(wèi)生間、廚房每層配衛(wèi)生間裝修情況設施二部電梯；消火栓；水電暗設；裝有中央空調(diào)；有停車場采用收益法進行評估。家樂大廈綜合廠房10棟第4層收益法測算表項目名稱建筑面積單位租金收益（元/月）金額單位家樂大廈綜合廠房10棟第4層234830元/月年總收益月收益12月360元/空置率1036元/年有效租金年總收益空置損失324元/管理費年有效收益3972元/房產(chǎn)稅年有效收益123888元/營業(yè)稅及附加費年有效收益5216848元/保險費年有效收益010324元/維修費年有效收益2648元/年總費用總費用72252元/年純收益A年總收益總費用251748元/還原利率R007剩余使用年限N根據(jù)土地出讓合同記載的年限確定775年市場單價精確到十位A/R11/1RN1468元/評估值精確到個位市場單價建筑面積3446864元5、評估結(jié)果序號項目名稱建筑面積平方米市值單價元/平方米應補地價元/平方米評估單價元/平方米評估總值元1家樂大廈綜合廠房10礴第4層2348001,46801,4683,446,864合計2348003,446,864處置類房地產(chǎn)三童樂路園林住宅1棟102、3棟102、園林總公司5棟101宗地號H21212（7）、H21212（31）、H21214（1）1、建設情況已辦理房地產(chǎn)證。2、產(chǎn)權登記狀況我方根據(jù)深房地字第0046153、0046158、0047504號房地產(chǎn)證確認深圳市園林總公司為該宗地權利人，宗地號H21212（7）、H21212（31）、H21214（1），用地面積分別為4900、4900、2530，建筑面積分別為10465、10470、7950，權屬來源為劃撥，用途為住宅，土地使用年限1棟102、3棟102為50年（自19811013至20311012）；5棟101為50年（自198141至2041331）。3、物業(yè)位置及現(xiàn)狀詳見現(xiàn)場查勘表。現(xiàn)場查勘表4、處置方案補地價轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。5、評估過程采用市場比較法進行評估。詳見下表物業(yè)名稱童樂路宿舍1棟102、3棟102、5棟101四至東童樂路（兒童公園）南東門小學西深圳中學北住宅交通大巴1、1中巴409、454、483周邊環(huán)境位于園林公司童樂路住宅群內(nèi)。位置及區(qū)域環(huán)境配套設施深圳中學、東門小學、兒童公園，東門購物市場產(chǎn)權證明深房地字第046153、046158、047504號權利人深圳市園林總公司權屬來源劃撥房屋用途住宅土地等級土地用途住宅權屬登記狀況使用年限50年從19811013至20311012；50年（自19141至2031331）物業(yè)類型住宅使用現(xiàn)狀在用建筑結(jié)構(gòu)混合建筑層數(shù)1棟和3棟為6層，5棟為7層評估樓層1層竣工日期1棟和3棟為83年6月；5棟為8年7月建筑面積1棟10210465；3棟10210470；5棟101795物業(yè)現(xiàn)狀成新率70外墻水刷石內(nèi)墻乳膠漆天花乳膠漆地面地磚門窗防盜門；鋁合金窗衛(wèi)生間、廚房裝修情況設施消火栓；水電管線暗設物業(yè)分析比較表以1棟102為例項目童樂路住宅童樂路住宅童樂路住宅案例概況位于童樂路1棟，第1層，裝修一般，較舊位于童樂路，5層，維護情況一般位于童樂路，3層，使用及維護一般交易均價290030003100交易情況正常正常正常交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個別因素修正100/101100/102100/103修正價格2,8712,9412,952比較權重05025025比準價格2,909元/同理得出3棟102、5棟101的市場單價分別為2909元/、3100元/。6、應補地價根據(jù)該宗地地界坐標點查詢，該地段住宅用地價基準地價為宗地H21212（7）、H21212（31）2,630元/，宗地H21214（1）2,470元/，剩余使用年限為27年。土地年期修正系數(shù)為0549，則住宅用地應補地價分別為1444元/、1444元/、1356元/。7、評估結(jié)果項目名稱建筑面積（）市值單價（元/）評估總值（元）應補地價單價（元/）評估單價（元/）評估值（元）園林住宅1棟102104652,909304,4271,4441,46500153,31225園林住宅3棟102104702,909304,5721,4441,46500153,38550園林總公司住宅5棟10179503,100246,4501,3561,74400138,64800合計28885855,449445,34575處置類第四項項目名稱紅崗花園宗地號H40461、產(chǎn)權登記狀況已辦理深房地字第000438號房地產(chǎn)證（土地權屬證明）。根據(jù)該證確認權利人為深圳市園林公司，所有權性質(zhì)為國有，權屬來源為協(xié)議（免地價），土地用途為住宅，使用年限為50年（自1988年4月30日至2038年4月30日止）。建筑物未辦理房地產(chǎn)證，實際使用現(xiàn)狀為住宅，共28套，總建筑面積為95030。2、物業(yè)位置及現(xiàn)狀詳見下列現(xiàn)場查勘表3、處置方案說明補地價轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)物業(yè)名稱紅崗花園12棟107、207、307、407、507、607、707、310、410、510、610、710、31、41、51、61、71612、712、213、313、413、513號四至東紅崗東路南紅崗東路西紅崗東村北交通大巴201、23、24、18中巴52、458、462、474周邊環(huán)境位于泥崗東路北側(cè)，四周多為住宅區(qū)位置及區(qū)域環(huán)境配套設施小區(qū)超市房地產(chǎn)證號00438號權利人深圳市園林公司權屬來源協(xié)議（免地價）房屋用途住宅土地等級土地用途住宅權屬登記狀況使用年限50年198430至2038430止物業(yè)類型住宅使用現(xiàn)狀在用建筑結(jié)構(gòu)混合建筑層數(shù)7層評估樓層17層竣工日期192年9月1日建筑面積95030平方米物業(yè)現(xiàn)狀成新率70外墻水刷石內(nèi)墻乳膠漆天花乳膠漆地面水泥地面門窗防盜門，木夾板門衛(wèi)生間裝修情況設施4、計算過程采用與第17頁評估方法相同的市場比較法進行評估，可得出委估物業(yè)的市場價格，詳見以下的評估結(jié)果明細表。5、應補地價根據(jù)土地處置方案，該物業(yè)權屬來源為協(xié)議（免地價），評估價格應為市場價值扣減市場地價。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)估價中心提供的網(wǎng)上查詢數(shù)據(jù)，該地段住宅用地的基準地價為1480元/平方米。該物業(yè)所屬用地于1988年4月開始使用，至今已使用16年，剩余使用年限為34年，根據(jù)基準地價年期修正法計算所得該宗地的年期修正系數(shù)為0650，則應扣減的市場地價住宅用地為962元/平方米。6、評估結(jié)果序號項目名稱建筑面積（）市值單價（元/）評估總值（元）應補地價單價（元/）評估單價（元/）評估值（元）1紅崗花園12棟10732602,1000068,46000962001,1380037,098802紅崗花園12棟20732602,1500070,09000962001,1880038,728803紅崗花園12棟30732602,2000071,72000962001,2380040,358804紅崗花園12棟40732602,2000071,72000962001,2380040,358805紅崗花園12棟50732602,1500070,09000962001,1880038,728806紅崗花園12棟60732602,1000068,46000962001,1380037,098807紅崗花園12棟70732602,0500066,83000962001,0880035,468808紅崗花園12棟31038502,2000084,70000962001,2380047,663009紅崗花園12棟41038502,2000084,70000962001,2380047,6630010紅崗花園12棟51038502,1500082,77500962001,1880045,7380011紅崗花園12棟61038502,1000080,85000962001,1380043,8130012紅崗花園12棟71038502,0500078,92500962001,0880041,8880013紅崗花園12棟31133102,2000072,82000962001,2380040,9778014紅崗花園12棟41133102,2000072,82000962001,2380040,9778015紅崗花園12棟51133102,1500071,16500962001,1880039,3228016紅崗花園12棟61133102,1000069,51000962001,1380037,6678017紅崗花園12棟71133102,0500067,85500962001,0880036,0128018紅崗花園12棟31233102,2000072,82000962001,2380040,9778019紅崗花園12棟41233102,2000072,82000962001,2380040,9778020紅崗花園12棟51233102,1500071,16500962001,1880039,3228021紅崗花園12棟61233102,1000069,51000962001,1380037,6678022紅崗花園12棟71233102,0500067,85500962001,0880036,0128023紅崗花園12棟21333102,1000069,51000962001,1380037,6678024紅崗花園12棟31333102,2000072,82000962001,2380040,9778025紅崗花園12棟41333102,2000072,82000962001,2380040,9778026紅崗花園12棟51333102,1500071,16500962001,1880039,3228027紅崗花園12棟61333102,1000069,51000962001,1380037,6678028紅崗花園12棟71333102,0500067,85500962001,0880036,01280合計950302,031,340001,117,15140處置類房地產(chǎn)五項目名稱水貝區(qū)單身宿舍宗地號H310181、產(chǎn)權登記狀況已辦理房地產(chǎn)證（房地產(chǎn)證號詳見評估結(jié)果明細表）。根據(jù)房地產(chǎn)證確認權利人為深圳市梧桐山苗圃總場，所有權性質(zhì)為國有，權屬來源為購商品房，土地用途為住宅用地，使用年限為50年（自1990年11月8日至2040年11月7日止）。實際使用現(xiàn)狀為住宅，共10套，總建筑面積為43240。2、物業(yè)位置及現(xiàn)狀詳見下列現(xiàn)場查勘表物業(yè)名稱水貝區(qū)單身宿舍7棟207、208、209、210、21、212、213、214、215、216四至東翠竹路南水貝二路西貝麗北路北布心路交通大巴208、23、13中巴401周邊環(huán)境位于貝麗北路東側(cè)，四周多為住宅區(qū)位置及區(qū)域環(huán)境配套設施小區(qū)超市房地產(chǎn)證號詳見評估結(jié)果明細表權利人深圳市梧桐山苗圃總場權屬來源購商品房房屋用途住宅土地等級二級土地用途住宅用地權屬登記狀況使用年限50年19018至204017止物業(yè)類型住宅使用現(xiàn)狀在用建筑結(jié)構(gòu)框架建筑層數(shù)7層評估樓層第2層竣工日期191年12月30日建筑面積43240平方米物業(yè)現(xiàn)狀成新率70外墻涂料內(nèi)墻乳膠漆天花乳膠漆地面水泥地面門窗防盜門，木夾板門衛(wèi)生間裝修情況設施備注室內(nèi)地板部分爆裂，排污管銹蝕，建筑物旁設有垃圾場3、處置方案說明4、計算過程采用與第17頁評估方法相同的市場比較法進行評估，可得出委估物業(yè)的市場價格，詳見以下的評估結(jié)果明細表。5、應補地價根據(jù)土地處置方案，該物業(yè)權屬來源為購商品房，評估價格應為市場價值。6、評估結(jié)果評估結(jié)果明細表序號房地產(chǎn)證號深房地字第項目名稱建筑面積（）市值單價（元/）評估值（元）14208566水貝區(qū)單身宿舍7棟20743062,3000099,0380024208567水貝區(qū)單身宿舍7棟20843062,3000099,0380034208568水貝區(qū)單身宿舍7棟20943062,3000099,0380044208569水貝區(qū)單身宿舍7棟21043062,3000099,0380054208632水貝區(qū)單身宿舍7棟21143062,3000099,0380064208633水貝區(qū)單身宿舍7棟21243062,3000099,0380074208634水貝區(qū)單身宿舍7棟21343062,3000099,0380084208635水貝區(qū)單身宿舍7棟21443062,3000099,0380094208636水貝區(qū)單身宿舍7棟21543062,3000099,03800104209462水貝區(qū)單身宿舍7棟21644862,30000103,17800合計43240994,52000處置類房地產(chǎn)六項目名稱泥崗西路園林宿舍6棟101、3棟302號宗地號B30826（91）、B30826（50）1、產(chǎn)權登記狀況已辦理房地產(chǎn)證（房地產(chǎn)證號詳見評估結(jié)果明細表）。根據(jù)房地產(chǎn)證確認權利人為深圳市園林（集團）公司，所有權性質(zhì)為國有，權屬來源為行政劃撥，土地等級為一級，土地用途為住宅，使用年限為50年（自1983年11月12日至2033年11月11日止）。實際使用現(xiàn)狀為住宅，共2套，總建筑面積為14907。2、物業(yè)位置及現(xiàn)狀詳見下列現(xiàn)場查勘表物業(yè)名稱福田區(qū)泥崗西路園林宿舍6棟101、3棟302號四至東梅崗路南黃木崗西信苑花園北陽明山莊交通大巴216、234、301、310中巴415、410周邊環(huán)境位于梅崗路西側(cè)，四周多為住宅區(qū)位置及區(qū)域環(huán)境配套設施小區(qū)超市房地產(chǎn)證號深房地字第093583、093608號權利人深圳市園林（集團）公司權屬來源房屋用途住宅土地等級二級土地用途住宅權屬登記狀況使用年限50年1983112至20311止物業(yè)類型住宅使用現(xiàn)狀在用建筑結(jié)構(gòu)混合建筑層數(shù)5層評估樓層第1、3層竣工日期1984年10月建筑面積14907平方米物業(yè)現(xiàn)狀成新率70外墻水刷石內(nèi)墻乳膠漆天花乳膠漆地面地磚地面門窗防盜門，木夾板門，鋁合金窗，陽臺全封閉衛(wèi)生間裝修情況設施備注住宅區(qū)內(nèi)共有8棟住宅，內(nèi)有停車場，有保安值守3、處置方案說明補地價轉(zhuǎn)為商品房4、計算過程采用與第17頁評估方法相同的市場比較法進行評估，可得出委估物業(yè)的市場價格，詳見以下的評估結(jié)果明細表。5、應補地價根據(jù)土地處置方案，該物業(yè)權屬來源為行政劃撥，評估價格應為市場價值扣減市場地價。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)估價中心提供的網(wǎng)上查詢數(shù)據(jù)，該地段住宅用地的基準地價為1804元/平方米。該物業(yè)所屬用地于1983年11月開始使用，至今已使用20年，剩余使用年限為30年，根據(jù)基準地價年期修正法計算所得該宗地的年期修正系數(shù)為0594，則應扣減的市場地價住宅用地為1072元/平方米。6、評估結(jié)果序號房地產(chǎn)證號深房地字第項目名稱建筑面積（）市值單價（元/）評估值（元）應補地價單價（元/）評估單價（元/）評估值（元）10093583園林宿舍6棟10182502,80000231,0000010721,72800142,5600020093608園林宿舍3棟30266573,10000206,3670010722,02800135,00396合計14907437,36700277,56396處置類房地產(chǎn)七翡翠名園綜合樓宗地號B30600241、建設情況已建成綜合樓一棟，總樓層8層。一層部分出租為商鋪、部分辦公，二、三層為辦公，四至八層為住宅。2、產(chǎn)權登記狀況根據(jù)房地產(chǎn)證（房地產(chǎn)證號詳見評估結(jié)果明細表）確認，深圳市蓮花山花木園為委估物業(yè)權利人，宗地編號為B3060024，用地面積223000平方米，使用權來源為自用房換證，用途為辦公、住宅，土地使用年限為70年（從1997年09月02日至2067年09月01日止）。總建筑面積為531255。3、物業(yè)位置及現(xiàn)狀詳見現(xiàn)場查勘表。現(xiàn)場查勘表4、處置方案補交地價。5、評估過程根據(jù)處置方案，1、2、3層裙樓（辦公用途）采用收益法評估，3至8層住宅采用市場比較法評估。物業(yè)名稱深圳市福田區(qū)彩田路翡翠名園綜合樓四至東彩田路南蓮花路西彩田村北民寧花園交通大巴213、104、1、12、14、16、209、319、370中巴41、465周邊環(huán)境彩田路與蓮花路交匯處的西北側(cè)，周邊住宅位置及區(qū)域環(huán)境配套設施惠多超市、銀行、學校、醫(yī)院等房地產(chǎn)證號詳見房地產(chǎn)評估結(jié)果明細表權利人深圳市蓮花山花木園權屬來源自用房換證房屋用途12層辦公，3層部分辦公、部分住宅，48層住宅土地等級土地用途住宅權屬登記狀況使用年限70年（19792至206791止）物業(yè)類型1層部分商業(yè)、部分辦公，2層辦公，3層部分辦公、部分住宅，48層住宅使用現(xiàn)狀出租、在用建筑結(jié)構(gòu)框架建筑層數(shù)8層評估樓層18層竣工日期200年1月09日建筑面積562732其中辦公樓43493，住宅19239物業(yè)現(xiàn)狀成新率85外墻馬賽克，一層部分為鋁塑板內(nèi)墻乳膠漆天花乳膠漆地面地磚、水泥地面門窗防盜門、木門、鋁合金窗衛(wèi)生間裝修情況設施消防栓；水電暗設。翡翠名園綜合樓13層裙樓收益法測算表序號項目費用名稱計算式或說明金額或比率元/備注A年有效租金AA1P540A年租金參照附近同類600000根據(jù)政府指導租金,以及估價人員調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場行情,該地區(qū)同類型房地產(chǎn)出租租金標準為50元/平方米月P出租率0900根據(jù)市場調(diào)查B年管理費A210800指對出租房屋進行的必要管理所需的費用,按年房地產(chǎn)總收益的2計算C年維修費A15400指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費用,按年房地產(chǎn)總收益的1計算D年保險費A010540保險費指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用,按房地產(chǎn)總收益的1計E營業(yè)稅及附加A5228080按年房地產(chǎn)總收益的52計算F土地使用費A210800按年房地產(chǎn)總收益的2計算G年房產(chǎn)稅A1264800按年房地產(chǎn)總收益的12計算I年總支出I（BH）120420J年純收益AAAI419580年租金總收益減去總費用K資本化率安全系數(shù)風險調(diào)整值7以中國人民銀行公布的一年期貸款利率531,加上一定的風險調(diào)整值,在此基礎上結(jié)合該區(qū)域房屋租售比例的調(diào)查情況,確定房地產(chǎn)資本化率為8L可獲收益年限年已使用年限為65年635該項目用地自1997年9月1日起,使用年限為70年,則尚可使用年限為635年M收益價格元/VA/R11/1RN591237三層以上住宅市場比較法測算表以12401為例項目翡翠名園翡翠名園翡翠名園案例概況位于彩田路，第3層，裝修一般，較舊位于彩田路，5層，維護情況一般位于彩田路，4層，使用及維護一般交易均價550062006000交易情況正常正常正常交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個別因素修正100/110100/115100/112修正價格500053915357比較權重050025025比準價格5187元/同理得出翡翠名園綜合樓其余房地產(chǎn)的市場價格，詳見評估結(jié)果明細表。6、應補地價根據(jù)土地處置方案，該物業(yè)權屬來源為自用房換證，評估價格應為市場價值扣減市場地價。根據(jù)該宗地地界坐標點查詢，辦公用地基準地價為1951元/，住宅用地基準地價為1595元/；該物業(yè)所屬用地于1997年9月2日開始使用，尚余使用64年，根據(jù)基準地價年期修正法計算所得該宗地的年期修正系數(shù)為辦公1145，住宅0957，則應扣減的市場地價辦公用地為2234元/平方米，住宅用地為1526元/平方米。7評估結(jié)果評估結(jié)果明細表房地產(chǎn)證號深房地字第項目名稱建筑面積（）市值單價（元/）評估總值（元）應補地價單價（元/）評估單價（元/）評估值（元）3000105766翡翠名園綜合樓1層辦公1,838175,9120010,867,261042,234003,678006,760,789263000106606翡翠名園綜合樓2層辦公2,034085,9120012,025,480962,234003,678007,481,346243000106605翡翠名園綜合樓3層辦公562685,912003,326,564162,234003,678002,069,537043000105477翡翠名園綜合樓12401112275,18700582,344491,526003,66100411,020473000105478翡翠名園綜合樓1240294515,18700490,223371,526003,66100346,001113000105479翡翠名園綜合樓12501112275,20000583,804001,526003,67400412,479983000105480翡翠名園綜合樓1250294515,20000491,452001,526003,67400347,229743000105487翡翠名園綜合10000512,142001,526003,57400358,901083000105488翡翠名園綜合樓1340190915,18700471,550171,526003,66100332,821513000105491翡翠名園綜合樓1350190915,20000472,732001,526003,67400334,003343000105494翡翠名園綜合樓1360190915,20000472,732001,526003,67400334,003343000105497翡翠名園綜合樓1370190915,15000468,186501,526003,62400329,45784合計5,3125530,764,4726919,517,59095處置類房地產(chǎn)八集團總部辦公樓宗地號H31321、建設情況已建成綜合樓一棟，共二層,現(xiàn)狀用途為辦公。2、產(chǎn)權登記狀況根據(jù)深地合字第93296號深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓合同書確認，深圳市園林集團公司為委估宗地使用人，宗地編號為H3132，用地面積約635650平方米，使用權來源為協(xié)議自用，用途為綜合樓，土地使用年限為50年（從1993年7月18日至2043年7月17日止）。現(xiàn)該宗地上已建一棟二層綜合樓，其現(xiàn)狀用途為辦公，根據(jù)委托方提供的關于水庫旅館和車隊管理處作價移交的協(xié)議書及深圳市園林（集團）公司土地資產(chǎn)處置方案（備案）申請表，該宗地上二層建筑物的建筑面積為145461平方米。3、物業(yè)位置及現(xiàn)狀詳見現(xiàn)場查勘表?，F(xiàn)場查勘表4、處置方案待確權。5、評估過程至評估基準日，該項目已建成，根據(jù)處置方案及估價對象的具體情況，采用成本法對辦公樓進行評估。物業(yè)名稱集團總部辦公樓四至東東湖公園南東湖公園西愛國路北水庫公園交通大巴30、1、3、106、32、29、23中巴471、452周邊環(huán)境臨近水庫新村，東樂花園，東湖車站，周邊商業(yè)網(wǎng)點密布，配套設施齊全。位置及區(qū)域環(huán)境配套設施泰寧百貨、家家樂超級市場、加油站、東湖公園、東曉小學等房地產(chǎn)證號擁有人深圳市園林（集團）公司權屬來源協(xié)議自用房屋現(xiàn)狀用途辦公樓土地等級土地用途綜合樓權屬登記狀況使用年限50年（193718至2043717止）物業(yè)類型辦公樓使用現(xiàn)狀自用建筑結(jié)構(gòu)框架建筑層數(shù)2層評估樓層整棟竣工日期建筑面積145461平方米物業(yè)現(xiàn)狀成新率80外墻條形磚內(nèi)墻乳膠漆，包木墻裙，一層瓷磚貼墻天花夾板造型吊頂，石膏角線，乳膠漆地面水磨石門窗實木門；實木鑲玻璃門；鋁合金玻璃門；鋁合金窗衛(wèi)生間（每層配衛(wèi)生間）地磚地面，墻面貼瓷片到頂，鋁扣板天花，衛(wèi)生二潔具裝修情況設施消防栓、自動噴淋、煙感報警；水電暗設；網(wǎng)絡接線；有線電視網(wǎng)；停車場。集團總部辦公樓成本法測算表計算公式根據(jù)成本法的要求，成本法估價的基本公式為房地產(chǎn)價值土地使用權價值建筑物價值單價序號重置價格構(gòu)成（元/平方米）備注一土地使用權價值2310911X45671基準地價200300根據(jù)深圳市估價中心網(wǎng)上查詢系統(tǒng)，該位置辦公用地基準地價為樓面地價2003元/平方米2剩余土地使用年限3942至估價時點土地使用權剩余年限為3942年3證載用途最高使用年限5000證載辦公用途土地使用權最高年限為50年4基準地價年期修正系數(shù)0915811/1RM/11/1RN土地還原利率R4M剩余土地使用年限N法定用途最高使用年限5土地的投資利息9740以14為基數(shù)，按土地開發(fā)周期計算，利率取531，開發(fā)周期為1年6土地的銷售稅費186031457/1稅率X稅率，稅率取8057土地的開發(fā)利潤19317145X投資利潤率10二建筑物價值117289123451建筑物開發(fā)成本9729312341建安工程造價79100根據(jù)2002年9月份深圳建設工程價格信息，類似框架結(jié)構(gòu)建安工程造價為850元/平方米2前期專業(yè)費用3955包括勘察設計費，報建手續(xù)費,咨詢、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設計等費用按建安工程造價的5計取3基礎設施建設費7910小區(qū)紅線內(nèi)的給水、供電、道路、雨污水及綠化、景點、路燈、圍墻大門等配套工程按建安工程造價的10計取4開發(fā)過程中的其它費用63281X8，包括工程監(jiān)理費4，建設單位管理費15,白蟻防治費，安全監(jiān)督費，墻改保證金等次要項目及其他費用252建筑物的投資利息25831X利率X（開發(fā)周期/2）利率取531，開發(fā)期為1年3建筑物的銷售稅費10930124/1稅率X稅率其中營業(yè)稅取505，銷售費用取34建筑物的投資利潤2496912X投資利潤率255建筑物折舊18486根據(jù)直線法計算理論成新率82，現(xiàn)場實際觀察確定成新率為80綜合計算。則折舊率為19三市值單價348380為土地使用權價值與建筑物價值之和6、應補地價根據(jù)該宗地地界坐標點查詢，辦公用地基準地價為2003元/平方米，剩余使用年限為39年，辦公用地年期修正系數(shù)為0855，則辦公應補地價為1713元/平方米。7評估結(jié)果序號項目名稱建筑面積市值單價元/應補地價單價元/評估單價元/評估總值元1集團總部辦公樓1454613,4841,7131,7712,576,114處置類房地產(chǎn)第九項項目名稱雅園賓館宗地號H3061、產(chǎn)權登記狀況已辦理國家建設征用土地通知書城地批字第00142號及紅線圖、深圳市規(guī)劃設計管理局建筑許可證82建第字G042號（酒店樓）、深圳市規(guī)劃設計管理局建筑許可證建第字88Z372（酒店續(xù)建）、深圳市規(guī)劃設計管理局建筑許可證建第字H026號（水榭、展銷店、連廊）、深圳市規(guī)劃設計管理局建設許可證建第字H117號（臨時住宅）、深圳市規(guī)劃設計管理局建筑臨時許可證建第字0696號、廣東省固定資產(chǎn)投資項目建設許可證（正本，雅園酒店配套綜合樓）、基本建設工程交工驗收證明書（雅園賓館）、基本建設工程交工驗收證明書（雅園酒樓）、基本建設工程交工驗收證明書（雅園員工宿舍加層）。用地性質(zhì)、土地用途及土地使用年期均未批示，房屋用途為雅園酒樓，總建筑面積13818，其中酒店9883（建筑面積系根據(jù)以上資料及深圳市園林（集團）公司土地資產(chǎn)處置方案申請表確定）。2、物業(yè)概況根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，雅園賓館園區(qū)已空置二年，雅園酒樓目前損壞嚴重，隔墻已拆除，僅?？蚣?，園區(qū)內(nèi)尚有二層員工宿舍（獨棟）4棟，一層員工宿舍1棟，三層辦公樓一棟，均已空置，無維護保養(yǎng)。詳見下列現(xiàn)場查勘表現(xiàn)場查勘表3、處置方案說明先辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)4、計算過程計算說明根據(jù)估價對象的具體情況，采用成本法進行評估，得出估價對象的市場價格，再根據(jù)網(wǎng)上查詢地價系統(tǒng)計算出應補交地價。物業(yè)名稱深圳市東門北路雅園賓館四至東市人民醫(yī)院南雅園交叉西文錦北路北住宅交通大巴206、315、27周邊環(huán)境鄰立交橋，周圍住宅小區(qū)林立。位置及區(qū)域環(huán)境配套設施市人民醫(yī)院、翠都酒家、翠園中學房地產(chǎn)證號擁有人深圳市園林（集團）公司權屬來源房屋用途賓館、員工宿舍土地等級土地用途雅園酒樓權屬登記狀況使用年限物業(yè)類型賓館、員工宿舍及辦公使用現(xiàn)狀空置建筑結(jié)構(gòu)框架建筑層數(shù)5層評估樓層整棟竣工日期建筑面積13818平方米物業(yè)現(xiàn)狀成新率40外墻涂料內(nèi)墻刷白天花刷白地面水泥地面門窗賓館無門窗，員工宿舍為鐵窗衛(wèi)生間裝修情況設施無雅園賓館成本法測算表計算公式根據(jù)成本法的要求，成本法估價的基本公式為房地產(chǎn)價值土地使用權價值建筑物價值單價序號重置價格構(gòu)成（元/）備注一土地使用權價值1823501X45671基準地價350000根據(jù)深圳市人民政府公告2003年第45期查詢，該地段商業(yè)用地的基準地價為3500元/平方米2剩余土地使用年限1700至估價時點土地使用權剩余年限為17年3法定用途最高使用年限4000法定商業(yè)用途土地使用權最高年限為40年4