房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM以下資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力順義南彩項(xiàng)目定位DOC順義南彩項(xiàng)目順義南彩項(xiàng)目定位報(bào)告九鼎軒置業(yè)企劃北京九鼎軒轅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM目錄1總體定位511定位主題512定位描述52市場定位721項(xiàng)目檔次定位722主打特色8221水景8222溫泉9223具有創(chuàng)新價(jià)值的建筑風(fēng)格9224全部精裝修，輕松入住10225獨(dú)立于社區(qū)的大型專屬田園、馬場10226北京最大WATERSPA島11227國際化CLUB管理模式113產(chǎn)品定位1231產(chǎn)品構(gòu)成及配比12311溫泉度假酒店12312度假型溫泉酒店式公寓13313企業(yè)CAMPDAVID13314坡地型溫泉獨(dú)棟13315組院式溫泉?jiǎng)e墅134規(guī)劃方案建議1441總平面布局及分布、分期規(guī)劃1442交通組織建議1543停車系統(tǒng)1544配套設(shè)施主題及功能165園林景觀建議1751總體定位與設(shè)計(jì)原則1752園林景觀設(shè)計(jì)建議1753綠化及樹種選擇1854園林小品1855北部小島的位置1856中部湖心島承擔(dān)引水功能186產(chǎn)品形式1961溫泉度假酒店19611用地分析19612空間組織結(jié)構(gòu)分析19613標(biāo)準(zhǔn)層面積層高19614外立面風(fēng)格19房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM615室內(nèi)裝修建議2062度假型溫泉酒店式公寓20621用地分析21622空間組織結(jié)構(gòu)分析22623交通組織分析23624標(biāo)準(zhǔn)層面積、層高配比。23625戶型設(shè)計(jì)建議及配比24626外立面風(fēng)格26627室內(nèi)裝修建議26628重要節(jié)點(diǎn)細(xì)部控制26629目標(biāo)客戶群定位2763企業(yè)CAMPDAVID29631空間結(jié)構(gòu)分析29632交通組織分析29633樓型設(shè)置30634標(biāo)準(zhǔn)層層高30635戶型設(shè)計(jì)建議及配比30636外立面風(fēng)格30637目標(biāo)客戶群定位3164坡地型溫泉獨(dú)棟32641用地分析32642目標(biāo)客戶群定位32643空間組織結(jié)構(gòu)建議34644交通組織建議35645樓型設(shè)置及比例36646建筑層高3665組院式溫泉?jiǎng)e墅37651用地分析37652空間組織結(jié)構(gòu)建議38653交通組織建議39654樓型設(shè)置及比例40655建筑層高41656戶型設(shè)計(jì)建議及配比41657外立面風(fēng)格45658裝修建議47659目標(biāo)客戶群定位4766第三代別墅（私人度假別墅）50661第一居所的居住條件50662度假功能50663休閑功能50664投資功能51665商務(wù)功能5167定制規(guī)劃51671別墅私有城市農(nóng)業(yè)溫室51672別墅具體定制過程如下51房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM7開發(fā)戰(zhàn)略5271開發(fā)分期計(jì)劃5272本項(xiàng)目的綜合效益52721一期項(xiàng)目52722解決勞動(dòng)力就業(yè)53723后期經(jīng)營項(xiàng)目53724稅收538第一期描述5481高檔溫泉度假酒店54811城郊酒店市場綜觀54812酒店規(guī)劃及定位54813酒店設(shè)備55814人力組織57815經(jīng)營管理57816營收預(yù)估及稅收5882產(chǎn)權(quán)式酒店公寓5883企業(yè)CAMPDAVID（大衛(wèi)營）589借勢(shì)5991汽車工業(yè)5992空港工業(yè)5993其它59931新國際展覽中心選址順義59932高科技、IT新貴的大量流入6010補(bǔ)充說明60房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM1總體定位11定位主題以超大水景和溫泉為特色的，自然生態(tài)的低密度休閑度假俱樂部；充分體現(xiàn)中國文化精髓的東方生活文化博物館。為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶提供一處逃離緊張、喧囂的大都市生活的專屬度假場所。12定位描述本項(xiàng)目的固有特點(diǎn)是超大水景和溫泉，以這兩個(gè)特點(diǎn)出發(fā)，我們追本溯源，深入探求她們的特質(zhì)和內(nèi)涵，最終歸結(jié)到中國精神，也就是說本項(xiàng)目的這兩種特質(zhì)潛藏著中國文化的象征。（禪意）具體來講，整個(gè)亞洲的溫泉水平最高、體系最完善、最受市場歡迎的是日本溫泉文化。然而，究其根本，日本除了溫泉水是本土出產(chǎn)以外，所有能體現(xiàn)文化特征的元素，如建筑、裝飾、服飾、飲食、命名、儀程等，均來自于中國的傳統(tǒng)文化。故而，在打造本項(xiàng)目的溫泉文化時(shí)，可以借鑒日本的形式，但鑒于目前中國國內(nèi)對(duì)日的抵觸情緒，應(yīng)避免成為日本溫泉的翻版。在操作和推廣過程中，應(yīng)大力宣揚(yáng)其文化的根源中國文化精神。這樣，既能充分發(fā)揮溫泉的最大價(jià)值，又能成為弘揚(yáng)民族文化的代表。超大水面也是本項(xiàng)目的最大特點(diǎn)，而水的特性和內(nèi)涵恰恰是中國哲學(xué)最經(jīng)典的象征。中國哲學(xué)講“人道即天道，天道無常，人道亦無?！?，又說“水無常形”，“避高而趨下，因勢(shì)而成形”，“物無常性，因四時(shí)而流變”。所以，中國文化講易而不講常。中國文化與西方文化比較，具有以下特點(diǎn)非規(guī)則性包容性自我平衡的適應(yīng)性內(nèi)斂溫和的精神狀態(tài)而這一切都與水的特質(zhì)息息相關(guān)。故有“君子如水”、“君子處低位，如海納百川”、“大道如水，水善利萬物而不爭”、“智者樂水”等先賢古人留下的水與人生的哲言。如同中國的建筑與造園理念，講求步移景易、曲徑通幽的變化性，和人與自然充分融合的包容性，以達(dá)到“天人和一”境界。我們提倡的中國精神，不是毫無二致的將傳統(tǒng)形式移植到現(xiàn)代生活中，也不是讓人們重新回到千百年前的傳統(tǒng)社會(huì)中，而是以中國古老的傳統(tǒng)文化生態(tài)觀、自然觀和天人合一的人性化生命哲學(xué)精神，指導(dǎo)項(xiàng)目操作，創(chuàng)造出能充分滿足現(xiàn)代人類物質(zhì)和精神雙重需求的經(jīng)典作品。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM2市場定位21項(xiàng)目檔次定位6星級(jí)溫泉度假俱樂部主要服務(wù)于政府和企業(yè)界上層人士、富裕人群以及正在向富裕人群過渡的中產(chǎn)階級(jí)。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM22主打特色221水景中國文化的精神內(nèi)核。本項(xiàng)目的核心之一。近兩年北京別墅項(xiàng)目逐年增多，從中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)水景別墅正在成為別墅發(fā)展的一種趨勢(shì)。實(shí)際上，90年代以來，歐美就開始風(fēng)行親水性住宅。據(jù)調(diào)查，在臺(tái)灣同一地塊水岸住宅與普通住宅相比有1015的價(jià)差。水在北京一直是稀缺的資源，水景住宅就更顯珍貴。通過對(duì)北京水景別墅的調(diào)查顯示，鄰水別墅比非鄰水別墅在銷售價(jià)格上高出約1520，面向水景的戶型比看不到水景的相同戶型每平方米要高出400元至1500元，但多數(shù)借景成功的樓盤幾乎都獲得了上佳業(yè)績。從目前北京水景別墅存在現(xiàn)狀來看，80以上的水景別墅集中在溫榆河、潮白河流域以及一些天然湖泊周邊如紅螺湖、姜莊湖等，屬于自然水景別墅一類。除自然水景外，還有一種是人工挖湖制造水景。擁有5萬平方米以上的碧水莊園、紫玉山莊、玫瑰園是此類水景別墅的代表。水對(duì)別墅來講，有著至關(guān)重要的地位，一方面在于水具有使人怡心養(yǎng)性的景觀功能，另一方面可以調(diào)節(jié)氣溫、凈化空氣。幾乎所有的別墅消費(fèi)者都對(duì)水景別墅情有獨(dú)鐘，像密云的亞瀾灣、昌平的碧水莊園、望京地區(qū)的銀湖別墅等1000萬余元的湖景別墅均在短期內(nèi)被搶購一空。本項(xiàng)目擁有多達(dá)1200畝水面面積，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京其它水景項(xiàng)目，是本項(xiàng)目未來推廣中最有價(jià)值的話題之一。水景為整個(gè)社區(qū)的園林和建筑規(guī)劃，提供了豐富的創(chuàng)意和設(shè)計(jì)空間，以天然水域?yàn)橐劳?，結(jié)合人工水景，可建造騎水、引水、聽水、擁水、臨水、觀水等形式的建筑等，運(yùn)用引水入院、引水入戶等手法，充分發(fā)揮水的價(jià)值。222溫泉目前北京的溫泉樓盤主要集中在三個(gè)區(qū)域，即城區(qū)的東南部、北部的小湯山地區(qū)以及西南部的房山良鄉(xiāng)一帶，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，真正的“溫泉樓盤”數(shù)量在上述三個(gè)區(qū)域中占全市總量的90以上。由于地?zé)釡厝菑牡叵乱粌汕咨踔粮畹牡貙又刑崛∩蟻淼?，蘊(yùn)含著豐富的礦物質(zhì)，包含有硫、氟、鐵等礦物質(zhì)，而這些礦物質(zhì)對(duì)人體有著特殊的功效，而其溫度已經(jīng)達(dá)到或超過了人們洗浴或供暖所需，無須再通過人工加熱的方式使其升溫，也就不必燃煤燃?xì)?，自然不?huì)對(duì)環(huán)境造成污染。同時(shí)，在經(jīng)過處理后，可將用完后的地?zé)釡厝斡糜谛^(qū)內(nèi)的人造水景、綠化等方面，使小區(qū)四季見綠、清水長流，也節(jié)約了物業(yè)用水，可謂一舉兩得。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM2004年6月7日，北京市國土資源管理局下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)本市地?zé)豳Y源管理有效保護(hù)地?zé)豳Y源的通知，要求地?zé)犴?xiàng)目要從嚴(yán)審批，嚴(yán)格限制。地?zé)崽飮?yán)控區(qū)內(nèi)，不再審批新增項(xiàng)目。目前在上述三個(gè)區(qū)域，新的溫泉開采已經(jīng)停止接受審批，未來幾年，北京市溫泉樓盤的總量將因控制而出現(xiàn)稀缺的局面。在本項(xiàng)目推出時(shí)，溫泉的市場價(jià)值將更加凸現(xiàn)，而得到消費(fèi)者的認(rèn)可。100溫泉入戶，可使目標(biāo)客戶充分享受溫泉的私屬感；溫泉的設(shè)置，在水景、整體園林、局部景觀、院落和建筑單體中，能夠營造出超凡脫俗的“禪”之意境，使本項(xiàng)目成為真正的藝術(shù)作品，而具有不可估量的價(jià)值。223具有創(chuàng)新價(jià)值的建筑風(fēng)格一項(xiàng)別墅消費(fèi)取向調(diào)查資料顯示，在別墅準(zhǔn)消費(fèi)者中，40的人喜愛北美的風(fēng)格，21的人喜愛中式風(fēng)格，19的人喜愛法式風(fēng)格。這說明，目前市場上占據(jù)壟斷地位的北美風(fēng)格或者歐式風(fēng)格的建筑形態(tài)并不能滿足消費(fèi)者的多樣化需求，尤其是還有21的人喜愛中式風(fēng)格，而市場供應(yīng)不足10，表明這部分的市場的空缺。因此九鼎軒建議以中國精神為內(nèi)涵的新中國風(fēng)為主題。在項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，吸取中國文化最為優(yōu)秀的精神，灌注到適合現(xiàn)代人審美趣味的建筑當(dāng)中。本項(xiàng)目具體做法是外部形態(tài)將中國傳統(tǒng)建筑全方位分解、組合、解構(gòu)與形象重組，恰當(dāng)?shù)靥釤捚渲械募?xì)部元素符號(hào)、藝術(shù)特征，并結(jié)合溫泉的應(yīng)用、組團(tuán)和院落內(nèi)部水景的設(shè)置，加以現(xiàn)代化運(yùn)用。內(nèi)部結(jié)構(gòu)去除中國建筑當(dāng)中不必要的等級(jí)區(qū)分、儀程空間等繁復(fù)設(shè)置，針對(duì)不同戶型的居住者，結(jié)合西方的空間功能，強(qiáng)調(diào)舒適性，適應(yīng)其現(xiàn)代生活習(xí)慣。224酒店式公寓全部精裝修，輕松入住客戶對(duì)于精裝修的需求日益增長，由于裝修成本、質(zhì)量、風(fēng)格等多方面因素，目前北京房地產(chǎn)市場的精裝修尚不能真正滿足消費(fèi)者個(gè)性化的需求。精裝修一定是個(gè)性化的。以精心設(shè)計(jì)的樣板屋裝修為基礎(chǔ)，在材料顏色、款式選擇和局部處理上，為購房者提供有限個(gè)性化滿足；全部裝修材料采用規(guī)模化集團(tuán)采購，裝修配套一步到位，在滿足使用功能的前提下，更多地展示人對(duì)美的個(gè)性化追求，使客戶輕松入住。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM225獨(dú)立于社區(qū)的大型專屬田園、馬場面積達(dá)60畝的大型專屬田園小島。意境鄉(xiāng)間小路、牧童短笛、悠揚(yáng)舒緩、“采菊東籬下，悠然見南山”使會(huì)員感受慢節(jié)奏、田園式的閑適心境；島上種植具有自然風(fēng)貌的植被，如竹、柳等，以及自然生態(tài)、可供食用的農(nóng)作物放養(yǎng)牛、羊，可為會(huì)員提供真正新鮮的牛、羊奶。周長約800米的專屬環(huán)島跑馬場（相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)體育場跑道的2倍），在騎馬中欣賞小島風(fēng)光。226北京最大WATERSPA島面積達(dá)105畝的專屬SPA島，令會(huì)員體驗(yàn)帝王般的湯浴感受。SPA可理解為是一種針對(duì)人體的治療方法，也稱“水療法”，即以水作為媒介，利用人與水的接觸，使水中含有的一些特殊的對(duì)人體的健康或健美有益的成份通過親和滲透作用進(jìn)主人體，達(dá)到治療或美容美體的目的。目前，SPA已成為北京富裕人群重要的商務(wù)休閑、養(yǎng)生理療方式，借助本項(xiàng)目的溫泉優(yōu)勢(shì)，營造北京規(guī)模最大、設(shè)施最為完善、服務(wù)最為周到的SPA島，必將受到高端客戶的追捧。227國際化CLUB管理模式引進(jìn)國際先進(jìn)的CLUB管理模式，將業(yè)主分為不同層級(jí)的會(huì)員，在社區(qū)內(nèi)消費(fèi)可享受不同程度的優(yōu)惠。CLUB部分項(xiàng)目如跑馬場、SPA島等不對(duì)外開放，只有會(huì)員方可享用，以滿足客戶的尊貴感受。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM3產(chǎn)品定位31產(chǎn)品構(gòu)成及配比311溫泉度假酒店中國最高檔，以溫泉、水景為主題的休閑度假酒店，以及最高端的商務(wù)會(huì)議中心。沒有水泥森林的包袱,也沒有玻璃帷幕的冷冰僵硬更不是隨處可見平乏單調(diào)紅瓦白墻真實(shí)而美麗的環(huán)境,實(shí)現(xiàn)游人的夢(mèng)想并且創(chuàng)造一個(gè)親密的空間提供超水平的個(gè)性化服務(wù)讓所有來到此的賓客們感到生活可以如此的豐富多彩，令人難以忘懷用地類別產(chǎn)品類型用地面積（公頃）建筑面積萬平方米套數(shù)容積率溫泉酒店式公寓6674050006企業(yè)CAMPDAVID701020015坡地型溫泉獨(dú)棟2668040003組院式溫泉?jiǎng)e墅53390180017住宅用地總指標(biāo)9357221100024酒店6830200045藝術(shù)會(huì)所1005WATSPA島70田園、馬場40經(jīng)營性用地總指標(biāo)18835200管理用地社區(qū)服務(wù)及行政管理04070305道路用地130總指標(biāo)12607260020房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM312度假型溫泉酒店式公寓頗具投資價(jià)值，為白領(lǐng)階層量身定做的產(chǎn)權(quán)式度假公寓，以酒店式服務(wù)、私屬湯池和代租服務(wù)為特色。是承擔(dān)一期現(xiàn)金回款任務(wù)的重要項(xiàng)目之一。313企業(yè)CAMPDAVID采取獨(dú)棟別墅的建筑形式，用于企業(yè)中、高層管理者度假、小型聚會(huì)、非正式商務(wù)會(huì)談、重要人物接待等，擁有相對(duì)獨(dú)立的私密空間。314坡地型溫泉獨(dú)棟以獨(dú)立院落、精致的戶型、錯(cuò)落有致的空間設(shè)計(jì)和私屬湯池，比TOWNHOUSE產(chǎn)品更低的密度，打造小獨(dú)棟建筑的極致化產(chǎn)品，既降低了總價(jià)，也因?yàn)楠?dú)一無二的密度條件和設(shè)計(jì)上的大膽創(chuàng)意，使產(chǎn)品在未來市場上具有不可復(fù)制性和稀缺性。315組院式溫泉?jiǎng)e墅作為現(xiàn)代中式建筑的頂級(jí)作品，以符合業(yè)主個(gè)性的定制化、超低密度、私屬水景和碼頭、超大院落、多湯池等特點(diǎn)，達(dá)到其它別墅產(chǎn)品無法望其項(xiàng)背的境界。沿水岸建造的十余棟上千平米、擁有私家泳池的豪宅，如同一件完美的藝術(shù)品，具有永久保存價(jià)值。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM4規(guī)劃方案建議41總平面布局及分布、分期規(guī)劃SPA島酒店二期小獨(dú)棟一期用地CAMPDAVID酒點(diǎn)式公寓三期別墅田園馬場中心島藝術(shù)會(huì)所遠(yuǎn)期豪宅房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM42交通組織建議區(qū)內(nèi)有主路、支路、小路三級(jí)道路構(gòu)成，道路線性設(shè)計(jì)，結(jié)合各功能區(qū)和景觀布置，以人的行為規(guī)律為依據(jù)與地形、水體、植物、建筑融為一體，形成完整的風(fēng)景構(gòu)圖，創(chuàng)造連續(xù)展示園林景觀空間的動(dòng)線。迎賓路社區(qū)主門開于老順平路與箭桿河交接部分，并沿箭桿河?xùn)|側(cè)防波堤向北進(jìn)入社區(qū)，以該道路作為整個(gè)社區(qū)的迎賓大道。酒店需要有獨(dú)立的開放式道路系統(tǒng)，該道路與迎賓道路聯(lián)系，在酒店附近形成集中式的開放停車場。經(jīng)由該停車場，通過專用道路進(jìn)入企業(yè)大衛(wèi)營。居住區(qū)按照人車分流的方式設(shè)計(jì)，將車道盡量隱藏于景觀綠化中。抬高人行通道地基，突出人本主義的原則。車行道與人行道之間需要有綠化隔離帶。南部島嶼與陸地之間通過行船以人行橋梁連接，北部小島主要以人行橋梁與陸地連接，橋梁的設(shè)計(jì)應(yīng)以貼近自然為原則。同時(shí)河道兩側(cè)設(shè)置行船碼頭，構(gòu)成水上交通動(dòng)線。43停車系統(tǒng)在酒店部分設(shè)置大型地上停車場，供酒店顧客、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓業(yè)主及社區(qū)訪客停車使用。在停車場北部設(shè)置小型環(huán)島，以利于引導(dǎo)車輛出入及停放。獨(dú)棟別墅除設(shè)置地上或半地下自用停車位以外，均應(yīng)另行設(shè)置地上訪客車位。44配套設(shè)施主題及功能藝術(shù)會(huì)所位于坡地型溫泉獨(dú)棟和組院式溫泉?jiǎng)e墅之間的湖心島，以棋弈和茶道為主題。設(shè)置棋院、茶館、聽音閣、書舍等，聘請(qǐng)專業(yè)導(dǎo)師，通過禪、瑜珈等的學(xué)習(xí)，在靈魂上得到安寧。在此之外，可聘請(qǐng)專業(yè)傳統(tǒng)音樂教師，教導(dǎo)中國傳統(tǒng)凈心樂器如塤、古琴，使心靈得到全方位升華。WATSPA島位于南部島嶼，以WATSPA為主題。功能為私密性的商務(wù)交流和休閑養(yǎng)生，通過道路系統(tǒng)、單一出入口、多變坡地型和綠化景觀的嚴(yán)密控制，使該島自然產(chǎn)生神秘感而獲得價(jià)值的提升。具體可以溫泉為核心，所有服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置均圍繞溫泉展開，如維琪噴射按摩、水下灌洗、漩水浴、灰泥浴、氣泡浴、懸浮浴、海水浴及全身浸浴等，配合各種精致的周邊服務(wù)，如各式各樣的按摩、指甲修剪、臉部保養(yǎng)、身體保養(yǎng)、美發(fā)、芳香治療、減肥瘦房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM身、符合溫泉養(yǎng)生要求的營養(yǎng)美食、運(yùn)動(dòng)療法、音樂療法、光療法、花香療法、瑜珈、禪定、太極等養(yǎng)生方式。此外，在養(yǎng)生儀程之外，可設(shè)計(jì)具有東方韻味的茶文化，作為溫泉養(yǎng)生的補(bǔ)充，使客戶達(dá)到精神的祥和境界。田園馬場位于北部小島，以田園式運(yùn)動(dòng)為主題。設(shè)有大型跑馬場、馬術(shù)俱樂部、動(dòng)植物認(rèn)養(yǎng)樂園（如牛、羊、果樹、菜園等），和其他必要的輔助設(shè)施，為會(huì)員提供真正新鮮的牛、羊奶，蔬菜、瓜果。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM5園林景觀建議51總體定位與設(shè)計(jì)原則充分利用帶型環(huán)狀水系，沿水系及步行綠色景觀軸線與具有不同特點(diǎn)和使用功能的建筑組群形態(tài)結(jié)合，通過綠化、交通系統(tǒng)組織空間，形成錯(cuò)落有致、收放有序、形態(tài)多樣的整體有機(jī)結(jié)構(gòu)和豐富空間效果。水體與建筑結(jié)合寓建筑于自然環(huán)境之中，使景觀最大化，水景與居住環(huán)境天然成趣。52園林景觀設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目規(guī)劃中的開敞空間既非小而分散的小塊空間組合，也不是大而一覽無余的中心廣場或綠地。而是每一組建筑群體之間形成或收或放，相互流通和滲透融合的系統(tǒng)。各組團(tuán)由中心向外展開，既引入自然氣息也可盡展水景的恬靜風(fēng)情。為打破地形平坦造成的沉悶，仿造天然風(fēng)景堆砌坡地，以高低起伏增添空間變化的趣味性，營造出自然和諧，錯(cuò)落有致的建筑群體。巧妙的設(shè)計(jì)出高度落差，使人雖滿眼美景，卻不能一眼盡望，仿佛經(jīng)典水墨，于俯仰之間，變換無窮。水景與建筑形成有機(jī)的聯(lián)系，可將水系延伸至社區(qū)及院落內(nèi)部，在各類型建筑的周邊形成形式多樣的局部水景，建筑單體局部采取架空形式，以利于水流通過，形成騎水型建筑效果，最終形成大水景與小水景交相輝映的效果。不同類型建筑群之間以水景，綠化以及坡地的錯(cuò)動(dòng)，產(chǎn)生虛空間，達(dá)到似隔非隔的視覺景觀效果。關(guān)于河岸，盡量采取各種自然山石的編排組合，形成水系邊緣豐富有機(jī)的的形式感，杜絕過分整齊的機(jī)械形式，才符合本項(xiàng)目園林造景的主題和精神內(nèi)涵。同時(shí)，大量大型自然山石的運(yùn)用，也使本項(xiàng)目區(qū)別于周邊農(nóng)田的不利效果，形成一個(gè)獨(dú)立的，別具一格的度假島嶼。53綠化及樹種選擇花卉品種選擇建議芙蓉、莆、菰、牡丹、菊、蘭、草等（牡丹為中國國花、應(yīng)作為景觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)之一）。適當(dāng)配置現(xiàn)代喜聞樂見的品種，如玫瑰等。樹種選擇建議柳、桃、梅、杏、楓、竹等，以及部分可采摘果樹。達(dá)到及優(yōu)花景可賞，又有鮮果可嘗的效果。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM牡丹和桃花可作為種植的重點(diǎn)，在栽種量上應(yīng)具有壓倒性優(yōu)勢(shì)。布局以牡丹和桃花突出主題，注重大效果，成片、成帶、成群栽植，在主要建筑及景點(diǎn)內(nèi)外，綠化配置要格外體現(xiàn)不同的詩情畫意。54園林小品每個(gè)建筑組團(tuán)在風(fēng)格統(tǒng)一的前提下，形成變化多樣的園林小品。在帶狀水面兩岸設(shè)計(jì)錯(cuò)落于水景別墅之間的親水踏臺(tái)。沿河道設(shè)置一定量的木制游船碼頭，構(gòu)成水上交通動(dòng)線。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM55北部小島的位置位于東北部水面，與南部的WATERSPA島、中部的湖心島呈犄角之勢(shì)，以期達(dá)到項(xiàng)目的均好性。56中部湖心島承擔(dān)引水功能內(nèi)部水系以湖心島為中心，向四周延伸出68個(gè)支系，再分出若干小支流，深入到北部組院別墅中或南部的坡地型小獨(dú)棟之間，以滿足客戶的親水需求，對(duì)于構(gòu)筑項(xiàng)目整體的均好性起著極其重要的作用。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM6產(chǎn)品形式61溫泉度假酒店611用地分析地塊現(xiàn)狀溫泉度假酒店用地規(guī)劃占地面積為100畝，由于溫泉度假酒店緊鄰大面積的湖水、島嶼，給予本產(chǎn)品在地形方面有了特殊的靈性。地勢(shì)平坦，植被主要是雜草、莊稼、樹木等普通植被，對(duì)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)沒有直接的阻礙。空間組織結(jié)構(gòu)分析組團(tuán)形式溫泉度假酒店在開發(fā)形式上以旅游度假為主，商務(wù)會(huì)議為輔。以相互連接的多個(gè)單體建筑，形成有關(guān)聯(lián)的建筑組團(tuán)。其中包括商務(wù)會(huì)議中、配套商業(yè)經(jīng)營空間，以及相對(duì)集中的溫泉度假酒店的房間和湯屋?？臻g構(gòu)成從空間結(jié)構(gòu)上分布為湯屋建議設(shè)計(jì)200間左右，每個(gè)房間5060平方米，容積率為045，最終達(dá)到很強(qiáng)的空間感和舒適的通透感。613標(biāo)準(zhǔn)層面積層高從總體來看，溫泉酒店的層高要求，具體如下酒店總共為2535層。每層高度為45米。614外立面風(fēng)格經(jīng)過考察、分析，作為具有中式風(fēng)格的溫泉酒店產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)利用項(xiàng)目所在地現(xiàn)有的自然風(fēng)貌，摒棄現(xiàn)有開發(fā)模式的弊端，提取中國文化之精髓。主樓采用中國傳統(tǒng)的古典建筑風(fēng)格，同時(shí)加入現(xiàn)代居住的流行元素，吸納歐美等西方國家較為現(xiàn)房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM代、愜意的生活理念。它的總體立面效果應(yīng)該與周圍的景觀、產(chǎn)品大體一致并融為一體，充分體現(xiàn)“天人合一”的和諧境界。以具有中國傳統(tǒng)特色的紅、灰、白為主色調(diào)，使建筑充分體現(xiàn)現(xiàn)代感的新中國風(fēng)味，與自然完美的溶為一體。立面材質(zhì)與總體建筑統(tǒng)一。采用原生的材料，盡量使用天然的石材和木材。在磚瓦的運(yùn)用上，盡量使用質(zhì)感較為粗糙的陶磚和陶瓦，使其體現(xiàn)一種天然和非人工的質(zhì)樸。立面色彩與整體建筑立面色彩和諧，但在統(tǒng)一的前提下，需要突出酒店的商務(wù)性。因此，色彩應(yīng)相對(duì)規(guī)則，與周邊景觀形成較為明顯的對(duì)比。615室內(nèi)裝修建議因項(xiàng)目定位為高檔度假式酒店，因此在室內(nèi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)上要高于同類產(chǎn)品。在具有一般基礎(chǔ)設(shè)施之外，應(yīng)盡量以人性化的標(biāo)準(zhǔn)來裝修?？紤]到目標(biāo)消費(fèi)群體大多數(shù)來此旅游、度假，舒適、周到的服務(wù)會(huì)提高酒店的美譽(yù)度、知名度，增強(qiáng)消費(fèi)人群的忠誠度。62度假型溫泉酒店式公寓總體項(xiàng)目思想以2535層建筑為主，建筑與建筑形成圍合關(guān)系，共同組成不同格局的院落，并在院落中設(shè)置可供業(yè)主互動(dòng)的景觀小品，立面元素以原生材質(zhì)的自然、質(zhì)樸為主題，盡量做到具有傳統(tǒng)風(fēng)格，但又不是完全復(fù)古。621用地分析本項(xiàng)目度假型溫泉酒店式公寓用地范圍包括景觀大道的東部、河道的北岸部分、此產(chǎn)品用地是呈帶狀沿河岸東西走向。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM地塊現(xiàn)狀該用地范圍內(nèi)目前有成型的沿河林帶，是未來進(jìn)行產(chǎn)品建設(shè)時(shí)需要保留的部分。此外，該用地范圍的河道還未進(jìn)行改造，也是未來產(chǎn)品建設(shè)時(shí)必須進(jìn)行整改的部分。度假型溫泉酒店式公寓用地范圍總占地面積約為66700平方米，此地塊的整體離水岸較近，且里主干道相對(duì)較遠(yuǎn)，景觀較好。地塊的優(yōu)勢(shì)離社區(qū)主干道不遠(yuǎn)，并且有寬闊的水面。同時(shí)距整個(gè)項(xiàng)目的度假酒店也較近，為酒店式公寓這個(gè)項(xiàng)目提供了很大的功能補(bǔ)充。技術(shù)規(guī)模用地面積為66，700，容積率為06，總建筑面積為40，020，共約500套。產(chǎn)品差異化開發(fā)的可能建筑風(fēng)格在充分保留原有的綠化生態(tài)的基礎(chǔ)上，充分展示中國文化最精髓的哲學(xué)理念，使建筑與環(huán)境相依相容,交互輝映,能達(dá)到天人合一的和諧與統(tǒng)一并充分利用溫泉文化，全面提升人們心目中“公寓”的革命性概念。622空間組織結(jié)構(gòu)分析樓前庭院空間庭院的圍墻借鑒中式四合院的圍墻，同時(shí)運(yùn)用一定數(shù)量的現(xiàn)代感元素。庭院的色彩也要盡量避免使用灰色調(diào)，而應(yīng)當(dāng)加入一些原生材質(zhì)的色彩。入戶玄關(guān)空間做到中式院落中“影壁墻”的效果。湯池空間考慮到溫泉的腐蝕性，湯池的材質(zhì)主要是以石質(zhì)、木質(zhì)為主。湯池的位置原則上是要達(dá)到180景觀，臨窗主要以落地窗、50CM/80CM飄窗，以此可以到達(dá)景觀與排氣的要求。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM臥室空間整個(gè)度假型溫泉酒店式公寓，主要目標(biāo)客戶群的特性是以休閑度假為主，臥室的主要特色之一就是淡化床的概念，地面加龍骨，起地10CM做實(shí)木地板，另加榻榻米。舒適自然客廳空間區(qū)別于居家的客廳的功能，大開間落地窗，低矮的家具，自然的飾品營造與喧囂都市的隔離，精神回歸自然的享受。陽臺(tái)露臺(tái)空間首層的院落空間同庭院空間上層的露臺(tái)空間空中陽光湯池、空中園林的設(shè)置有效的提高此類產(chǎn)品“見天”的賣點(diǎn)623交通組織分析出入口的設(shè)置相對(duì)是整個(gè)組團(tuán)的景觀大道，同時(shí)又和其他產(chǎn)品類型的組團(tuán)形成明顯的區(qū)別。進(jìn)入社區(qū)的車行道路即是社區(qū)景覌大道的延伸，又是組團(tuán)人流道路的支持。道路對(duì)整個(gè)組團(tuán)的影響是要降到最低點(diǎn)，以及車行對(duì)人的安全也要重點(diǎn)安排。樓體之間的人流道路主要是實(shí)現(xiàn)人流的便捷、舒暢，同時(shí)對(duì)整體園林環(huán)境起到畫龍點(diǎn)睛的作用。有些段落是曲徑通幽，有些段落是心曠神怡。停車位在社區(qū)的集中部位設(shè)立相對(duì)集中的停車場，每個(gè)樓體的前后設(shè)立一定數(shù)量的臨時(shí)停車位（綠化）。624標(biāo)準(zhǔn)層面積、層高配比。根據(jù)對(duì)南彩周圍項(xiàng)目的調(diào)查分析，九鼎軒認(rèn)為房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM標(biāo)準(zhǔn)層面積應(yīng)設(shè)為50120平方米。標(biāo)準(zhǔn)層高為3000CM，湯池起地為80CM，臥室地臺(tái)為10CM。臥室部分的實(shí)際使用層高為290CM。見圖1標(biāo)準(zhǔn)層刨面圖2200CM2900CM臥室100MM湯池800MM625戶型設(shè)計(jì)建議及配比基本數(shù)據(jù)設(shè)定總用地面積66700平方米，容積06，總建面，40020平方米，設(shè)定單套平均面積80平方米總套數(shù)約為500套。戶型面積配比精致55平方米，標(biāo)準(zhǔn)65平方米，中產(chǎn)85平方米，房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM頂層150平方米，戶型面積戶型功能50M265M285M2120M2戶型朝向（坐北朝南）客廳/起居室（層高）3米入口門廳ENTRYHALL門廳FOYER客廳GATHERINGROOM餐廳DINNINGROOM酒吧WETBAR壁爐FIREPLACE主臥室MASTERBEDROOM主衛(wèi)生間MASTERWASHROOM主浴室MASTERBATH桑拿間SAUNA日光浴室SOLARIUM書房LIBRARY閣樓LOFT湯池POOL項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容設(shè)立提供代租服務(wù)由指定的酒店管理公司代為提供相關(guān)的服務(wù)。詳細(xì)約定由酒店管理公司和業(yè)主簽訂合同。專供客戶自用客戶自己長期使用，每月有物業(yè)管理公司或酒店管理公司，收取管理費(fèi)用?，F(xiàn)在國際上通用的產(chǎn)權(quán)式度假酒店公寓的管理運(yùn)營模式房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM開發(fā)商投資者（業(yè)主）酒店管理公司業(yè)主分紅/626外立面風(fēng)格1、整體的建筑風(fēng)格主要體現(xiàn)中國文化中“天地結(jié)合”人與自然相互融合的精神層面，充分體現(xiàn)人與建筑、人與自然、人與人、建筑與建筑之間的和諧與互襯。2、考慮到與周圍自然環(huán)境的對(duì)比性、融合性。在整個(gè)組團(tuán)的外立面顏色的運(yùn)用上可充分運(yùn)用，原生木質(zhì)色彩（暖黃色）、原生石質(zhì)色彩（冷灰色）627室內(nèi)裝修建議生態(tài)型風(fēng)格著重體現(xiàn)與自然的溶合接洽，裝修風(fēng)格主要以純色為主。自然綠深秋黃雪冬白溫泉藍(lán)皇朝型風(fēng)格大氣奢靡不失品位，輕柔的手筆折射出主人的身份與地位?，F(xiàn)代型風(fēng)格簡約的風(fēng)格中不失整體的生態(tài)，簡單的布局不失現(xiàn)代的湊。原生型風(fēng)格現(xiàn)代的材質(zhì)抹不去人性里最原始的萌動(dòng)，628重要節(jié)點(diǎn)細(xì)部控制組團(tuán)立面的風(fēng)格設(shè)置VS整體項(xiàng)目風(fēng)格細(xì)部項(xiàng)目中國風(fēng)處理，并結(jié)合原生生態(tài)環(huán)境。庭院的處理VS空中露臺(tái)處理院落，中國山水、景觀、小品?？罩新杜_(tái)的空間穿透。坡地的處理效果VS平地的處理效果房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM629目標(biāo)客戶群定位獲取條件產(chǎn)品平均總價(jià)50萬元交通用時(shí)40分鐘車程產(chǎn)品屬性第二居所具備投資功能體驗(yàn)溫泉文化與中國文化目標(biāo)客戶的表象經(jīng)濟(jì)能力度假型溫泉酒店式公寓中，客群是各行各業(yè)的中高層人士，他們有一到兩套第一居所，享受生活的意識(shí)較為強(qiáng)烈。他們處在金字塔置業(yè)消費(fèi)體中的中、上層，能夠承受30008000元的房款月供，50100萬元左右的總房款。南彩項(xiàng)目中的，度假型溫泉酒店式公寓，也是為這個(gè)人群量身打造，使產(chǎn)品和需求達(dá)到了最大限度的符合。行為特征這個(gè)人群具有較高的教育水平，年齡層次上也較為年輕，對(duì)自己的未來充滿信心，喜歡都市生活，注重健康，社交活動(dòng)多，有較高的文化素養(yǎng)和審美情趣，思想先進(jìn)，不確定性、多變性、多元化較為明顯，在置業(yè)消費(fèi)上追求方便多于舒適，喜歡追求、體驗(yàn)嶄新的生活方式。購買動(dòng)機(jī)購買此類方房產(chǎn)的客戶一般而言可分為2種類型自用型、投資型。自用型即購房動(dòng)機(jī)是以滿足自身對(duì)居住的需求為主，不論是首次置業(yè)還是二次（含多次）置業(yè)，均是自己居住。包括作為第二居所。投資型購買房產(chǎn)是作為一種投資方式，購買后房產(chǎn)用于出租或出售。因此投資回報(bào)率將是其購買物業(yè)最看重的問題。此類客戶將是我們的重要的目標(biāo)客戶群體。針對(duì)本案客群的特征我們認(rèn)為投資性型客戶將會(huì)是本案的重要組成部分，本案投房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資客也可分為兩種自用型投資客由于本案的客戶是以全球500強(qiáng)企業(yè)駐華機(jī)構(gòu)、國內(nèi)私營企業(yè)主、外企白領(lǐng)、外省市駐京負(fù)責(zé)人為主，他們有穩(wěn)定的收入、對(duì)生活品味有較高的要求。純投資型客戶對(duì)產(chǎn)品本身非常的熱愛，并對(duì)產(chǎn)品的投資價(jià)值有自己獨(dú)到的見解。我們的產(chǎn)品投資計(jì)劃也是其關(guān)心的重點(diǎn)。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM63企業(yè)CAMPDAVID企業(yè)CAMPDAVID位于該用地范圍的河岸東側(cè)，占地約110畝。在獨(dú)棟別墅的基礎(chǔ)上，企業(yè)CAMPDAVID以商務(wù)會(huì)議、企業(yè)非正式談判及休閑娛樂為主。功能設(shè)施有客房、會(huì)議廳、圍合式大型湯池等，去掉廚房等生活設(shè)施，每棟可考慮設(shè)計(jì)相對(duì)獨(dú)立的四至八個(gè)套房。面積400500平方米一棟。631空間結(jié)構(gòu)分析組團(tuán)形式企業(yè)CAMPDAVID項(xiàng)目容積率可相對(duì)降低，套數(shù)較少，因此，可按照組團(tuán)圍合的方式來設(shè)計(jì)。但具體到每棟，又可通過不同方位的布置，獲得較大的獨(dú)立性。在結(jié)合每套會(huì)所中都具有的大水景和溫泉的特點(diǎn)，以及新中國風(fēng)的形式加以定位，空間的組合應(yīng)具有院落圍合的狀態(tài)，而在圍合中，又有與外界交流的過度空間。632交通組織分析在交通組織上應(yīng)盡量考慮道路寬闊和安全性。同時(shí)，必須照顧到停車入戶和人車分流的問題，也必須考慮到車道與人行道分隔，以及車道、人行道與建筑分隔的問題。出入口要考慮到客流量的問題，在西北角和正南方向分別設(shè)置出入口，并進(jìn)行封閉式管理。車行道在組團(tuán)外圍，設(shè)計(jì)單行線的環(huán)形車行通道。通過降低車道土地標(biāo)高或抬高建筑和人行通道標(biāo)高，在通過綠化帶將車行道與人行道以及建筑物進(jìn)行有效隔離，提高小區(qū)交通安全。在入戶方向上，與人行通道分開，處于不同的方向。人行道其出入戶門與車行道分離，基本處于內(nèi)環(huán)。通過組團(tuán)內(nèi)部，沿中心水系設(shè)計(jì)環(huán)形步行道，設(shè)立景觀涼亭。其用地標(biāo)高要高于車行通道，并用較高大的植物形成林蔭步道。停車位設(shè)置地下停車場和地上臨時(shí)停車場，并設(shè)立地下車庫出口和地上車位出口，同時(shí)在組團(tuán)入口處設(shè)立訪客車位。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM633樓型設(shè)置企業(yè)CAMPDAVID外型采用中式建筑風(fēng)格。墻面以開敞的采光窗和磚墻交錯(cuò)的表面，將相鄰水岸景觀盡收眼底。外型以簡潔、開闊的設(shè)計(jì)風(fēng)格為主。產(chǎn)品的樓型在豎向設(shè)計(jì)上，可設(shè)計(jì)二層半的樓體。在采取中式建筑圍合的方式中，根據(jù)產(chǎn)品的不同功能、區(qū)域，設(shè)計(jì)不同的院落組合模式。634標(biāo)準(zhǔn)層層高標(biāo)準(zhǔn)層3300MM635戶型設(shè)計(jì)建議及配比將客房、會(huì)議廳、圍合式大型湯池等設(shè)施以動(dòng)靜區(qū)域形式分開設(shè)計(jì)。在客房戶型設(shè)計(jì)時(shí)盡量考慮房間的開闊、簡潔；會(huì)議廳及多功能廳在設(shè)計(jì)中要考慮到功能性、實(shí)用性和舒適性；圍合式大型湯池的設(shè)置應(yīng)盡量考慮房間所占據(jù)的空間是否開闊、豁亮、通透等。636外立面風(fēng)格在與組院式溫泉?jiǎng)e墅相統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，增加部分公建的元素，如直線的增加和規(guī)則塊面的運(yùn)用。637目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)消費(fèi)群從目前項(xiàng)目客源統(tǒng)計(jì)來看，消費(fèi)主體基本為北京本地的企業(yè)。因此，企業(yè)CAMPDAVID主要市場的目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)以北京企業(yè)的客戶為主。目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)產(chǎn)品的使用形式目標(biāo)消費(fèi)群為大中型知名企業(yè)，這些企業(yè)以買斷產(chǎn)品的使用權(quán)為主要使用方式。企業(yè)擁有的資產(chǎn)量足以讓他們?cè)谶@里達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)和追求更高的生活品位，對(duì)其產(chǎn)品的接受力是極強(qiáng)的。需求分析本產(chǎn)品的功能定位于企業(yè)平時(shí)和重要時(shí)期在此舉行的非正式會(huì)議或活動(dòng)。在以往同類市場中,項(xiàng)目一般不具備較優(yōu)越的自然風(fēng)光,在規(guī)模上也不能滿足高端消費(fèi)群體。在企業(yè)舉行重大活動(dòng)或會(huì)議時(shí)，其效果不為理想。這就意味著他們需要更大的彈性空間更優(yōu)越的地理環(huán)境和完善的配套設(shè)施，需要具有特色的環(huán)境來滿足他們更高的需求。因此，一個(gè)靜謐舒適的環(huán)境便是企業(yè)休閑、度假、公關(guān)和舉行高峰會(huì)議的最佳選擇。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM時(shí)間平時(shí)、重要活動(dòng)時(shí)期方式會(huì)議、非正式洽談、渡假房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM64坡地型溫泉獨(dú)棟641用地分析用地范圍本項(xiàng)目小獨(dú)棟用地范圍包括整個(gè)用地部分的中、西部分以及酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓的北部，中心水系的西南側(cè)。地塊現(xiàn)狀該用地范圍內(nèi)目前基本為平坦的農(nóng)用地，是未來進(jìn)行產(chǎn)品建設(shè)時(shí)需要進(jìn)行地形的改造，通過土方的自我平衡，造就高低起伏的坡地狀態(tài)。項(xiàng)目地塊基本上是南北走向的平坦地勢(shì),在此地塊中有一條寬約2米的水渠，并且在水渠的西側(cè)有大量的成年的白楊樹。小獨(dú)棟的用地總占地面積約為20萬平方米。小獨(dú)棟總經(jīng)濟(jì)規(guī)?？傆玫孛娣e約為200,100容積率約為03建筑面積約為60,030總套數(shù)約為300套用地性質(zhì)從該用地范圍的性質(zhì)來看，是屬于一期311畝以外的土地，目前仍然屬于租用地，在未來開發(fā)建造時(shí)，需要將該用地改變?yōu)?0年商品房用地。642目標(biāo)客戶群定位客戶群區(qū)位分析本類型產(chǎn)品所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體應(yīng)該是東北四、五環(huán)周圍所遍布的TOWNHOUSE產(chǎn)品的潛在客戶，這些客戶多為、北部輻射區(qū)和北三環(huán)及亞北地區(qū)的高端白領(lǐng)階層（多層類住宅吸納對(duì)象）；高級(jí)白領(lǐng)或私企業(yè)主（TOWNHOUSE物業(yè)主力吸納對(duì)象）；以及東三環(huán)附近的使館區(qū)內(nèi)的外籍人士；隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近、空港產(chǎn)業(yè)圈的逐步形成以及順義新城的建設(shè)等利好因素，將會(huì)對(duì)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)形成強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支持。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM目標(biāo)客戶人群的特性本產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群大致具有理性、低調(diào)、有較高的文化修養(yǎng)和品位，首先要把時(shí)間和精力更多地花在工作和事業(yè)上，雖說他們對(duì)那種頂級(jí)別墅生活也可能有一種殷切的向往，但這部分群體對(duì)現(xiàn)實(shí)生活抱著一種務(wù)實(shí)的態(tài)度，他們非常明確自己階段性生活目標(biāo)，但事業(yè)和工作的壓力又促使他們追求別墅生活的閑適來放松和緩解這種壓力，小獨(dú)棟產(chǎn)品正好搭建起了這樣一種平臺(tái)它有著和別墅一樣的生活品質(zhì)，獨(dú)門獨(dú)戶。別墅一般作為第二居所來使用，需要時(shí)間來支撐，而時(shí)間卻正是他們最寶貴的東西，低密度、小面積、低總價(jià)的小獨(dú)棟非常適合他們的這種心理需求。目標(biāo)客戶人群的心理需求第一，實(shí)用性與炫耀性緊密聯(lián)系，中等收入人群，對(duì)各種需求的實(shí)用性要求是必不可少的。所謂炫耀就是品位，炫耀是非常正常的一種社會(huì)心理，大家將居所作為定位自己身份、品位的標(biāo)志。第二，住房強(qiáng)調(diào)私密性與交流空間的融合。這就要求在住宅的設(shè)計(jì)里面既要強(qiáng)調(diào)它的私密性，同時(shí)也要強(qiáng)調(diào)有非常合適的交流的空間。這種交流的空間不僅僅局限于家庭，還包括鄰里、同事或者是同好的交流。第三，我們要注意這個(gè)人群有一個(gè)顯示自己成功的標(biāo)志，就是孩子的教育，我們的中產(chǎn)階級(jí)當(dāng)中有非常多變的、非常前沿的觀念，還有最不可動(dòng)搖的家居生活當(dāng)中很傳統(tǒng)的東西。第四，就是個(gè)性化。個(gè)性話的讓目標(biāo)客戶產(chǎn)生與眾不同得目標(biāo)客戶人群二次置業(yè)分析二次置業(yè)一般細(xì)分為自住型、度假型和投資型三類，其中比較普遍的是自住型和投資型。不同的二次置業(yè)者之間呈現(xiàn)出相當(dāng)強(qiáng)烈的個(gè)性化差異。自住型二次置業(yè)者對(duì)物業(yè)的要求更高，并且更注重物業(yè)的舒適、環(huán)境的優(yōu)美和配套的完善，并且對(duì)交通也表現(xiàn)出一定程度的敏感。即是為了改善居住環(huán)境，進(jìn)行以小換大、以低檔換高檔的形式，選擇自己更滿意的住宅，強(qiáng)調(diào)檔次。投資型二次置業(yè)者則對(duì)物業(yè)未來的升值空間、地段和交通比較敏感，并對(duì)整個(gè)地區(qū)的租金價(jià)格、對(duì)投資回報(bào)率更為關(guān)注。也就是買了房子以后，進(jìn)行一定的裝修，再租出去賺錢，或買房后，等待時(shí)機(jī)出售賺錢。643空間組織結(jié)構(gòu)建議組團(tuán)形式2期所開發(fā)的溫泉小獨(dú)棟合計(jì)約300套，開發(fā)模式為組團(tuán)內(nèi)設(shè)造型各異的中央水景和綠化，使戶戶觀水（觀水露臺(tái)）?？臻g構(gòu)成單戶空間構(gòu)成中，小獨(dú)棟與組院式溫泉?jiǎng)e墅有較大的差別，主要體現(xiàn)在空間的構(gòu)房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM成是房屋與圍墻形成圍合，而因其面積小而不必做到房屋與房屋之間的圍合，而在圍合中，通過圍墻的通透性與外界有交流的過度空間。因此在空間的組合上，應(yīng)具備以下基本元素院落空間作為私屬景觀的營造，以及室外休閑娛樂的空間。包括院內(nèi)水景和綠化的營造。其構(gòu)成依靠建筑和圍墻共同圍合而成。在其圍墻部分，不應(yīng)采取純粹中式的完全封閉狀態(tài)，而應(yīng)有足夠的通透性。同時(shí)其造型元素應(yīng)盡量選取中國建筑中的代表性元素，如八角窗、扇型窗、木質(zhì)格柵窗等，作二方連續(xù)的段落式構(gòu)成。同時(shí)通過綠植和爬藤植物，使圍墻獲得自然而豐富的效果。開放式交通空間院落內(nèi)的道路。室內(nèi)交通空間連接各居室的通道和樓梯等。私密性泡湯空間在室內(nèi)臥室旁設(shè)立，必須要采光通風(fēng)設(shè)備。會(huì)客空間與來客進(jìn)行交談和宴會(huì)的空間。家庭活動(dòng)空間家人共同活動(dòng)、交談、交流的空間。就餐空間分為早餐空間和正餐空間，以及小型酒吧等間餐空間。衛(wèi)浴空間包括公共衛(wèi)生間和私密性衛(wèi)生間。廚房空間包括中餐和西餐。觀景空間（陽臺(tái)與露臺(tái)）房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM家在景里、景在家里。娛樂空間體育、棋牌、音像等空間。644交通組織建議交通組織上應(yīng)強(qiáng)調(diào)其私密性和安全性。同時(shí)，必須照顧到停車入戶和人車分流的問題，也必須考慮到車道與人行道分隔，以及車道、人行道與建筑分隔的問題。出入口應(yīng)有獨(dú)立的出入口，進(jìn)行封閉式管理。建議在每一期的組團(tuán)中，都設(shè)立單一出入口,保持其私密性。車行道在組團(tuán)外圍，設(shè)計(jì)單行線的環(huán)形車行通道。通過降低車道土地標(biāo)高或抬高建筑和人行通道標(biāo)高，在通過綠化帶將車行道與人行道以及建筑物進(jìn)行有效隔離，提高小區(qū)交通安全，同時(shí)防止其噪音和視線對(duì)居住區(qū)內(nèi)的干擾。在入戶方向上，與人行通道分開，處于不同的方向。人行道其出入戶門與車行道分離，基本處于內(nèi)環(huán)。通過組團(tuán)內(nèi)部，沿中心水系設(shè)計(jì)環(huán)形步行道，設(shè)立景觀涼亭,滿足園區(qū)業(yè)主有觀景之處。其用地標(biāo)高要高于車行通道，并用較高大的植物形成林蔭步道。停車位基本停車入戶。分別在室內(nèi)車庫和室外停車場設(shè)立停車位，同時(shí)在組團(tuán)入口處設(shè)立訪客車位。645樓型設(shè)置及比例很多消費(fèi)者不禁發(fā)出這樣的疑問小獨(dú)棟到底是TOWNHOUSE升級(jí)版還是別墅簡裝版我們的答案是小獨(dú)棟的價(jià)位介乎TOWNHOUSE和別墅之間，同時(shí)又具有二者的優(yōu)勢(shì)和特征。小獨(dú)棟出現(xiàn)開啟了中國式別墅市場的新篇章，它填補(bǔ)了別墅市場的一個(gè)空白，使別墅市場也基本形成了一個(gè)無縫鏈接。小獨(dú)棟產(chǎn)品已不是一種概念，而是一種實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品形態(tài)，是真實(shí)展現(xiàn)在世人面前的一種高尚生活，它嚴(yán)格區(qū)別于別墅產(chǎn)品和TOWNHOUSE產(chǎn)品，是一個(gè)徹徹底底的中國本土化產(chǎn)品。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM646建筑層高從總體來看，小獨(dú)棟的平均建筑面積約200平方米，首層層高3000MM二層層高標(biāo)準(zhǔn)3000MM，坡屋頂斜面部分2200MM房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM65組院式溫泉?jiǎng)e墅651用地分析用地范圍本項(xiàng)目組院式別墅用地范圍包括東部、東北部、北部以及河道東岸之臨河帶。地塊現(xiàn)狀該用地范圍內(nèi)目前有成型的沿河林帶，是未來進(jìn)行產(chǎn)品建設(shè)時(shí)需要保留的部分。此外，該用地范圍的河道還未進(jìn)行改造，也是未來產(chǎn)品建設(shè)時(shí)必須進(jìn)行整改的部分。河岸東側(cè)地段緊靠紅線，也直接與紅線外村落相連接，在未來的臨河別墅建造時(shí)，必須做到視線的遮擋，以及對(duì)各種干擾因素（如噪音、人流等）進(jìn)行阻隔，以保證獨(dú)立別墅的私密性和尊貴感。項(xiàng)目地塊狹長，為南北走向的平坦河岸地勢(shì),綠化環(huán)境及生態(tài)植被保持原始狀況,空氣中能聞到的只是大自然的味道,別墅用地范圍總占地面積約為33萬平方米,水、電、氣等市政設(shè)施缺乏。組院式別墅總經(jīng)濟(jì)規(guī)?？傆玫孛娣e約為400200533600容積率約為017建筑面積約為6803490712總套數(shù)約為136181套用地性質(zhì)從該用地范圍的性質(zhì)來看，是屬于一期311畝以外的土地，目前仍然屬于租用地，在未來開發(fā)建造時(shí)，需要將該用地改變?yōu)?0年商品房用地，這就要求開發(fā)商完成土地產(chǎn)權(quán)的報(bào)批工作。產(chǎn)品差異化開發(fā)的可能本地塊位于順義區(qū)空港經(jīng)濟(jì)圈內(nèi),更為全北京極其稀有的，擁有超大水面的溫泉度假項(xiàng)目，去除地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)外，從環(huán)境而言,靜僻，隱秘，清新，自然，氣候宜人。因此，該類產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和建造，應(yīng)在充分保留原有的綠化生態(tài)的基礎(chǔ)之上，充分展示中國文化最精髓的哲學(xué)理念，使建筑與環(huán)境相依相容,交互輝映,能達(dá)到天人合一的和諧與統(tǒng)一房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM652空間組織結(jié)構(gòu)建議組團(tuán)形式由于該類產(chǎn)品容積率極低，套數(shù)極少，因此，可在每一個(gè)分期中按照組團(tuán)圍合的方式來設(shè)計(jì)。但具體到每一戶，又可通過不同方位的布置，獲得較大的獨(dú)立性。具體而言2期和3期所開發(fā)的組院式溫泉?jiǎng)e墅分別約6080套，每一期中，除部分臨水別墅外，其余非臨水部分可分為23個(gè)非規(guī)則圓形組團(tuán)，每一個(gè)組團(tuán)內(nèi)都有造型各異的中央水景和綠化，使戶戶觀水（觀水露臺(tái)），且擁有私屬的小型水面。臨水別墅自成非圍合的線形組團(tuán)，建立私屬的碼頭，使大水面成為業(yè)主私有。空間構(gòu)成單戶空間構(gòu)成中，結(jié)合項(xiàng)目具有的大水景和溫泉的特點(diǎn)，以及新中國風(fēng)的定位，空間的組合應(yīng)具有院落圍合的狀態(tài)，而在圍合中，又需要有與外界交流的過度空間。因此在空間的組合上，應(yīng)具備以下基本元素禮儀空間包括院門及門廳，作為出入的禮儀準(zhǔn)備和對(duì)外接洽的基本接待。院落空間作為私屬景觀的營造，以及室外休閑娛樂的空間。包括院內(nèi)水景和綠化的營造。其構(gòu)成依靠建筑和圍墻共同圍合而成。在其圍墻部分，不應(yīng)采取純粹中式的完全封閉狀態(tài)，而應(yīng)有足夠的通透性。同時(shí)其造型元素應(yīng)盡量選取中國建筑中的代表性元素，如八角窗、扇型窗、木質(zhì)格柵窗等，作二方連續(xù)的段落式構(gòu)成。同時(shí)通過綠植和爬藤植物，使圍墻獲得自然而豐富的效果。半開放式交通空間（過渡空間）開放式門廳或建筑與院落之間的回廊或通廊。可通過玻璃或合頁窗進(jìn)行封閉或半封閉。開放式交通空間院落內(nèi)的道路和跨水小橋。室內(nèi)交通空間連接各居室的通道和樓梯等。開放式泡湯空間（戶外風(fēng)呂）可考慮在院內(nèi)水景旁設(shè)立，取其自然風(fēng)味。私密性泡湯空間在室內(nèi)臥室旁設(shè)立，必須要采光通風(fēng)設(shè)備。會(huì)客空間與來客進(jìn)行交談和宴會(huì)的空間。家庭辦公空間考慮設(shè)立私密性的書房和密室，包括各種商務(wù)通訊網(wǎng)絡(luò)和理財(cái)空房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM間。家庭活動(dòng)空間（起居）家人共同活動(dòng)、交談、交流的空間。就餐空間分為早餐空間和正餐空間，以及小型酒吧等間餐空間。衛(wèi)浴空間包括公共衛(wèi)生間和私密性衛(wèi)生間。廚房空間包括中餐和西餐。觀景空間（陽臺(tái)與露臺(tái)）室內(nèi)與室外的過渡連接空間。可在露臺(tái)上設(shè)計(jì)戶外湯池，一邊享受溫泉的慰籍，品嘗風(fēng)味美食，一邊觀賞天高水闊的湖光山色，林森花繁的自然美景，造就能讓人充分享受且無法比擬的人間妙境。娛樂空間體育、棋牌、音像等空間。653交通組織建議作為本項(xiàng)目最高端的產(chǎn)品類型，在交通組織上應(yīng)強(qiáng)調(diào)其私密性和安全性。同時(shí)，必須照顧到停車入戶和人車分流的問題，也必須考慮到車道與人行道分隔，以及車道、人行道與建筑分隔的問題