重慶建工白鶴林項目地塊價值分析與區(qū)域狀況初探主題地塊價值分析委托方重慶建工集團有限責任公司執(zhí)行方重慶東禾廣告有限公司第一部分地塊特征分析一、地塊位置二、地塊土地性質(zhì)綜述（一）、項目參數(shù)項目用地紅線圖土地性質(zhì)該地塊現(xiàn)為工業(yè)出讓。若需改變其用途，必須作競價公示?？傆玫孛娣e（紅線范圍）133545，合約20畝）建設(shè)凈用地因項目地塊緊鄰成渝高速公路，按市政規(guī)劃要求，本地塊作為成渝高速公路綠化帶須保護性退讓建筑紅線由成渝高速公路中心線向用地縱深范圍延伸至66米處，也即公路綠化將占用約4971，實際建設(shè)可凈用地面積僅為83835，合約1256畝。建筑規(guī)劃容積率45（因達不到公建控規(guī)指標，容積率審批在354范圍）建筑規(guī)模33533（容積率暫按4計算）綠化率25建筑覆蓋率45（二）、地形條件與現(xiàn)狀地塊形成本地塊原為洼地，自建設(shè)成渝高速公路，切開原丘陵地，打通謝陳路，建設(shè)陳家坪轉(zhuǎn)盤立交橋等系統(tǒng)工程之棄土回填，才形成本地塊基地外的地平高差與臨近高速路堡坎的現(xiàn)有地形特征（如圖）地塊紅線范圍平面近似四邊形，除南端與熱水瓶廠接壤方向略微外凸呈弧線形外，幾乎為正方形（參見紅線圖）。地塊地形（建筑紅線內(nèi)）據(jù)紅線圖與實地勘查，地塊基地地形基本平坦；從區(qū)域現(xiàn)狀看，地塊除東向較平整外，其余三面均為低洼地帶，高差大約在35米。地塊地形相對西面北面地勢稍高。南向與熱水瓶廠垃圾堆之間有一道污水排放溝，最大相對高差約10米。地塊現(xiàn)狀地塊無拆遷，由原市政工程棄土自然堆砌，但西、南、北三面均有較大的土石方回填；除北面有高速公路防護鐵絲網(wǎng)隔離外，南面與熱水瓶廠呈自然緩坡隔離、西面為臨近廠區(qū)道路及圍墻隔離。地塊上無特色植被，上空無高壓電網(wǎng)，南面有熱水瓶廠廢棄煙囪。地質(zhì)條件地質(zhì)條件憑知覺觀察與重慶其他地區(qū)相比無特殊性（粘土為主），最后以相關(guān)勘測單位提供的資料為準。（三）、市政配套設(shè)施因地塊緊鄰城市主干公路和廠區(qū)，使本地塊基本具備七通（電、氣水、通訊、地下管網(wǎng)、有線電視、市政道路）等配套條件。其他社會公眾配套將待區(qū)域?qū)嵉乜辈楹罅硇刑峁?。三、地塊周邊景觀與人文環(huán)境（一）、東面景觀描述東面主要為高新區(qū)（包括陳家坪轉(zhuǎn)盤、南方花園片區(qū)）的城市景觀，在高層可見平頂山的山際線和大公館方向的繁華城市風景，為主要景觀看面。近處陳家坪轉(zhuǎn)盤，一城新界、西客站、華宇大廈、帝豪名都等建筑形體有現(xiàn)代特征，并不構(gòu)成視覺污染，臨近門面的雜亂將因大川傲達及一城兩個項目的新建而改善。（二）、北面景觀描述北面主要是華宇花園與南方花園D區(qū)的住宅區(qū)，近處為成渝高速公路隔離，高層遠景有石橋鋪以遠的城市景觀，不過20層以上有可能見到較遠處的火葬場高煙囪。脈的綠色風景線。（三）、南面景觀描述南面近處主要是已經(jīng)停產(chǎn)的熱水瓶廠區(qū)，建筑雜亂無章，舊老建筑較多為主要視覺抗性。高層景觀可看到陳庹路快速干道（四）、西面景觀描述近景主要為工廠家屬區(qū)，建筑物陳舊且雜亂，高層遠景可望見成渝高速路的綿延及中梁山山脈的綠色風景線。（五）、地塊周邊人文環(huán)境從地塊周邊的社會環(huán)境勘查結(jié)果看，人文環(huán)境原以廠礦家屬區(qū)為主，但近年來正在發(fā)展中的高新區(qū)住宅區(qū)氛圍值得重點關(guān)注，隨著幾大小區(qū)與周邊各項目群形成的區(qū)域城市化發(fā)展進程，內(nèi)遷科研院所和高新區(qū)聚集的IT業(yè)科技群，會逐漸拉動區(qū)域整體繁榮水平的大進步。相關(guān)政府機關(guān)、事業(yè)單位，效益良好的成長性企業(yè)會在2年內(nèi)成為重慶白領(lǐng)階層尤其活躍的區(qū)域之一。這從南方花園中的各種休閑娛樂的發(fā)展態(tài)勢以及諸如“一城新界、達飛苑、新銳地帶“等項目定位于年輕時尚精英階層并得以暢銷可以佐證。四、地塊環(huán)境與污染（一）、水質(zhì)、空氣、土地（污染）通過對附近居民的調(diào)查了解，地塊位置的自來水來自重慶知名的和尚山水廠，符合國家標準水源，且因附近啤酒廠為用水大戶，必須保證正常的水質(zhì)，長期以來該區(qū)域沒發(fā)生過重大飲水衛(wèi)生事故。由于地塊相對熱水瓶廠略低，若非超高層建筑，民用水的水壓和抽水設(shè)備因無多大問題；地塊南面、西面廠區(qū)綠化較好，同時與周邊標高落差相對不大，場地較為開闊，地塊空氣流通通暢。據(jù)環(huán)境檢測部門公布的數(shù)據(jù)，本區(qū)域空氣環(huán)境指數(shù)基本上維持在國家、二級水平，適合居民居住與人們?nèi)粘敉饣顒有枰?。地塊土質(zhì)為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開挖棄土，在地塊上，部分莊稼植物生長良好，土質(zhì)狀況正常無污染。（二）、噪音工業(yè)區(qū)的狀況因新的城市功能開發(fā)、新的交通干線、商業(yè)業(yè)態(tài)的形成，本地塊的噪音環(huán)境也隨之發(fā)生較大變化，加上傳統(tǒng)工業(yè)的關(guān)停并轉(zhuǎn)，工業(yè)噪音減弱，交通噪音與日俱增，成為本地塊主要噪音來源。特別是成渝高速公路，雖然作為零公里的起點處，尚未形成真正意義的高速，其對住宅項目的噪音干擾卻不容忽視。（三）、社會治安由于眾所周知的原因，下崗工人問題及人口層次的復雜性，曾一度讓地塊區(qū)域的社會治安狀況令人堪憂。相鄰地塊的渝州交易城的治安環(huán)境仍顯惡劣，汽車站的流動人口也是不安定因素之一。除南方花園名人苑是封閉管理外，與項目一路之隔的南方花園與華宇花園是均屬半封閉式的治安管理，有自己的保安。尤其是本地塊稍顯掉角，距離區(qū)域警力稍遠，其治安維護將重點依賴于自身配套和封閉式物業(yè)管理。（四）、公共功能區(qū)該區(qū)域環(huán)境狀況，雖經(jīng)近年來大量開發(fā)，卻未明顯改善，特別是對公共功能區(qū)在營造城市景觀，為市民提供休閑環(huán)境方面沒有任何突破。這促使本區(qū)域城市感與居住歸宿感顯得蒼白。對地塊北向退道路紅線綠化帶區(qū)域可作出極富有空間層次的環(huán)境景觀，將有利于傳達開發(fā)商開發(fā)理念的人文取向，增加地塊項目賣點。五、地塊周圍交通條件與直入交通狀況從地塊出行的公共交通比較方便，陳家坪轉(zhuǎn)盤附近集中了10余公交線路，可達市區(qū)各地，站點距離基本在1000米以內(nèi)。地塊位置處于成渝高速路起始段，距離陳家坪汽車站（重慶西站）約1000米，是重慶成渝高速公路的主要客運中心之一，能通往渝西腹地及進入四川境內(nèi)的重要通道。地塊處于成渝高速路南側(cè)，東距離陳家坪轉(zhuǎn)盤及石楊路城市干道約800米，道路人流主要來自地塊西面的廠礦家屬區(qū)；目前進入地塊最直接通道僅有自陳家坪轉(zhuǎn)盤穿越高速路地下涵洞這一條道路，在地塊西側(cè)雖有一條廠區(qū)水泥路，但路面很窄，沒有機動車輛出入。因此地塊直入交通狀況形同死路。這將是本地塊交通動線組織必須考慮的重點課題。第二部分地塊區(qū)域?qū)傩苑治鲆弧^(qū)域城市功能狀況（一）、綜合城市功能地塊區(qū)域?qū)傩杂兄青l(xiāng)結(jié)合部的亞城市化特征；是現(xiàn)已成熟的高新區(qū)與正在建設(shè)中的二郎高新技術(shù)城的連接區(qū)，隨著高新區(qū)核心區(qū)域城市建設(shè)用地的枯竭，這里將成為新城功能擴展的第一線。當然就城市功能的當然，就城市功能的其他方面，如教育配套、醫(yī)療配套、金融配套，特別是餐飲娛樂業(yè)的發(fā)達程度，相對重慶其他主城副中心區(qū)已經(jīng)非常成熟，可以用中等城市化來描述本區(qū)域的城市功能發(fā)展現(xiàn)狀。地塊區(qū)域非住宅類的城市化發(fā)展步子相對較遲緩，除與高新區(qū)相適應的廠房、展覽區(qū)、科研院所的發(fā)展較快，諸如商務寫字樓，及商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展尤其處在低層次上。從調(diào)查結(jié)果中反映出的城市景觀、公共功能區(qū)的極度水平，與這里長期在城鄉(xiāng)結(jié)合部的發(fā)展階段有相當?shù)年P(guān)系，這個意義上講，與高新區(qū)的整體形象極不相符。（二）、交通功能傳統(tǒng)干道石楊路，長期以來就是連接重慶主城城區(qū)的兩個中心區(qū)沙坪壩與楊家坪的交通主動脈成渝高速公路的通車，改變了該區(qū)域從過境地變成重要交通節(jié)點區(qū)域，從而改變了原陳家坪區(qū)域的城市格局。謝陳路與鵝公巖大橋貫通高新區(qū)與重慶經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)，并使成渝高速與渝黔高速通過謝陳路這條六車道快速干線貫穿市區(qū)，目前也成為最繁忙的交通干線之一。（三）、居住功能地塊周邊的居住區(qū)，日漸擴大，居住人口逐漸增多，居住氛圍漸已濃厚，不僅已成為事實，且得到人們口碑的認同?？梢哉f這是城市功能得以完善的基礎(chǔ)。我們看到，本區(qū)域居住人口密度大，傳統(tǒng)居家與新型居家相混合混合，城市人口與非城市人口混合，本地人與外地人相混合，富裕階層與失業(yè)階層相混合，城巾化進程正處在發(fā)展初期，個別區(qū)域呈小片區(qū)狀或線狀成熟化，大片區(qū)域特別是高速公路沿線還待高新區(qū)的發(fā)展而發(fā)展。就住宅本身功能而言，成熟度已形成。從建筑形態(tài)的存在而言普遍較低檔，形式老舊，稍為新式的建筑如南方花園C3C4C5區(qū)、一城新界、帝豪名都等也在重復舊有格凋，缺少現(xiàn)代風格的浸染。建筑功能單，或缺乏有機的聯(lián)系。按地塊定位和特征將區(qū)域的居住、餐飲、辦公、交往等城市生活形態(tài)納入?yún)^(qū)域現(xiàn)狀及成長的趨勢。區(qū)域的所謂小區(qū)建筑規(guī)劃理念嚴重滯后，小區(qū)大多簡單圍合，沒有平面空間的收放節(jié)奏，也缺乏豐富、現(xiàn)代的、立面視覺及建筑與環(huán)境空間的有機過渡和層次感。區(qū)域城市化程度雖高卻體現(xiàn)在較低層面上的城市居住特色，街區(qū)的景觀主要由各個臨街業(yè)主自發(fā)定位裝飾，沒有明顯的主題、定位和街區(qū)的現(xiàn)代城市型景觀規(guī)劃，沒有真正意義上的高尚住宅區(qū)內(nèi)外空間及及環(huán)境的體現(xiàn)。應該說，就居住者與現(xiàn)狀而言，較高檔次分布在大石路沿線及南方花花園片區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)仍然從建筑本身找不到高檔次城市化特征，這與居民經(jīng)濟狀況強弱的總體分布形成反差這里聚集了重慶市的較高收入階層。（四）、商業(yè)功能從城市化重要標志的商業(yè)方面，陳家坪地區(qū)有較早形成的臨街機電市場，渝州交易城等低檔次的初級商業(yè)，高新區(qū)園區(qū)內(nèi)餐飲、娛樂業(yè)已經(jīng)相當發(fā)達。本區(qū)域商業(yè)特色吸納了區(qū)域內(nèi)和外區(qū)域的居民，甚至更遠的遠郊市民前往消費。（五）、城市功能發(fā)展展望在向高等級城市化發(fā)展的進程中，本區(qū)域具備天然優(yōu)勢。謝陳路、石橋鋪立交橋、大公館立交、鵝公巖大橋，打通了大坪、石橋鋪、陳家坪、楊家坪區(qū)域的交通瓶頸；將形成城市居住、商務、商業(yè)的最佳區(qū)域，最容易形成城市受歡迎的住宅區(qū)。地塊更有遠期重慶高新區(qū)建成后，陳家坪作為高新區(qū)中心地帶的前景，都將成為重慶城市重心西移的利好心理預期。進而與二郎高新區(qū)連成一片。二、地塊區(qū)域研究結(jié)論在現(xiàn)有開發(fā)項目中居住類的市場狀況好于其他項目，無論從對區(qū)域人口居住認可度，還是居住氛圍的現(xiàn)狀看，這里既不具備大型商業(yè)的地塊屬性，又無成型的商務環(huán)境，在大量的住宅區(qū)即將連城一片時，把握城市化進程與城市街區(qū)功能的轉(zhuǎn)型期，維系區(qū)域住宅發(fā)展的主流，使地塊的居住屬性，既從社會口碑上，又從城市發(fā)展進程上獲得其必然歸宿。也即，住宅是主流，城市景觀為重要輔助屬性，適當?shù)纳虅张c適度的社區(qū)（生活）商業(yè)配套是其補充。三、地塊街區(qū)功能綜述地塊所處位置決定了相鄰街區(qū)功能特征，同時附屬于地塊區(qū)域的城市功能。因項目在距離陳家坪方向（主要直入交通要道），分別還有大川傲達項目、一城項目，同處于成渝高速公路一側(cè)，都面臨退道路紅線66米綠化帶的規(guī)劃約束，這意味著本地塊的街區(qū)功能屬性不應各自為政地孤立考慮，成熟的做法應當是站在共同市場的角度，進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，相互呼應自成體系，達到規(guī)劃一片、開發(fā)一片、美化一片的城市經(jīng)營境界，方有利于社會效益和經(jīng)濟效益的雙贏。為達致本地塊價值的最大化，輔助商業(yè)門面的設(shè)置是同一片區(qū)內(nèi)開發(fā)商均會重點考慮的因素，但地塊位置特征同時制約作商業(yè)經(jīng)營的類別與容量，如何吸引除片區(qū)地塊固有居住人群以外的其他人流，直接影響商業(yè)鋪面的價值與經(jīng)營。參照現(xiàn)代城市發(fā)展與現(xiàn)代城市設(shè)計理論，本地塊只有立足于城市休閑商業(yè)文化區(qū)的功能定位，形成區(qū)域的城市公共功能區(qū)別，在人流駐流、聚集方面，靠新的人氣與公共活動空間形成獨具一格的新的城市街區(qū)功能才具有經(jīng)濟價值和社會價值。四、地塊的街區(qū)功能配合針對地塊確立的居住功能為主導，則相應公共功能區(qū)，以休閑活動為主與大街區(qū)的交通功能、商業(yè)文化功能結(jié)合。于地塊北面（臨成渝高速路）的自然高差設(shè)置地下車行通道并做平臺綠化，平衡地塊直入交通人車分流問題及綠化帶退建筑紅線的用地損失。同時，地塊商業(yè)街區(qū)功能不僅要考慮臨近地塊周邊項目的整體商業(yè)氛圍形成的街區(qū)有利條件，而且應從屬于居住功能和街區(qū)人流節(jié)點相適應的要求，并不擾亂居住區(qū)特色。綜上所述，地塊的街區(qū)功能主要設(shè)在地塊的北面，以大眾休閑商業(yè)街區(qū)為主要特色功能。當該片區(qū)30004000人入住后帶動這里的休閑消費形態(tài)時，周邊居民將受到極大誘惑，對地塊及周邊的商業(yè)形態(tài)有直接的影響。五、區(qū)域良性、抗性分析綜上所述，區(qū)域發(fā)展與現(xiàn)實有諸多對項目產(chǎn)生不同良性互補與抗性阻礙，是項目可行性研究中需要重點考慮的內(nèi)容。在前面的分析中已有所提及，這里簡單歸納，以供投資方根據(jù)自身經(jīng)驗及實際，予以權(quán)衡考慮。（一）、區(qū)域良性1、高新區(qū)的現(xiàn)實與未來期望值。2、區(qū)域日漸濃厚的居家氛圍。3、現(xiàn)代城市化進程及擴張趨勢。4、住宅區(qū)的連片已成事實。5、臨近交通便捷，區(qū)域城市配套完善。6、地勢平坦，地塊本身落差小，片區(qū)化已成雛形。7、（二）、區(qū)域抗性1、現(xiàn)有交通動線與人流動線規(guī)劃與管理混亂。2、片區(qū)地塊直入交通路網(wǎng)需三家開發(fā)商協(xié)調(diào)一致，并且只能在地塊上就地予以解決。3、區(qū)域無完整或有品位、有層次的城市景觀或優(yōu)美的大面積綠色景觀。4、建筑退道路紅線太多，凈用地面積減少。5、地塊所在地高尚居家環(huán)境尚未形成。6、區(qū)域城市配套（包括教育）雖完整，卻無較高檔次，對高層次的吸引力缺少說服力。7、區(qū)域內(nèi)城市配套距離地塊在800米以外范圍。8、第三部分物業(yè)定位及價格分析一、區(qū)域地產(chǎn)格局由于政府的大力支持和扶持，高新區(qū)在短短幾年內(nèi)取得了巨大的飛躍，已形成了較為成熟的高新區(qū)商務中心，加上國內(nèi)外上百家知名企業(yè)的進駐，已是整個區(qū)域逐步走向成熟、完善的階段。隨著新老品牌大盤的先后入駐，高新區(qū)房市的活躍分子越來越多，除了老牌的南方集團、華宇集團（華宇名都城）繼續(xù)在該區(qū)擴大規(guī)模外，同創(chuàng)集團（韻動時代）、珠江實業(yè)（珠江華軒）也將強勢進駐，憑借其規(guī)模和品牌效應參與區(qū)域角逐，進而在高新區(qū)內(nèi)形成新的“四大名旦”。而中小樓盤如新銳地帶、一城新界、高創(chuàng)錦業(yè)商務樓等以各自的特色吸引目標客戶群。目前，高新區(qū)可供開發(fā)的地塊較少，在景觀環(huán)境的營造上缺乏條件，因此，建筑檔次、配套設(shè)施、價格及地理位置將是未來樓盤競爭的重要砝碼。二、區(qū)域配套及物業(yè)分布一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一58一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一E一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一三、區(qū)域在售物業(yè)銷售價格分布名稱類型均價備注南方香榭里住宅小區(qū)（小高層）2000建面香山園商住樓（小高層）1600建面一城新界商住綜合型小區(qū)（高層）2600夾層戶型，建面南方彩甸園高層住宅1800建面新產(chǎn)楓丹苑住宅小區(qū)高層、小高層1680建面SOHO新銳地帶住宅小區(qū)（高層）3000夾層戶型，建面馨夢園單體住宅樓（高層）1750建面達飛苑商住樓（高層）1850建面華宇名都城綜合性小區(qū)（高層）2400建面郡都彩舍單體高層2900精裝修，送家電，套面四、本項目價格定位與物業(yè)定位在實地勘查中，我們特別對一城新界和郡都彩舍兩個項目予以注意。并結(jié)合地塊的特殊屬性，本項目之物業(yè)檔次、類別定位、價格定位應當參照的兩個重點項目分別為一城新界和郡都彩舍。（一）、物業(yè)定位若從本項目滿足二次購房的物業(yè)檔次而言，中高檔住宅在產(chǎn)品的嚴謹與合理性上將變得非常重要和突出。而項目位置、規(guī)模、景觀、配套、環(huán)境、物管等均將面臨較大風險和挑戰(zhàn)。受項目地塊價值制約，同時，基于開發(fā)商自身發(fā)展戰(zhàn)略考量，我們初步判斷本地塊較適宜的物業(yè)特征應是1、滿足年輕白領(lǐng)首次置業(yè)需要的中檔型住宅；2、高層圍合布局是必然，現(xiàn)代建筑風格；3、以中小戶型為主、面積控制在120以內(nèi)；4、地塊北面物業(yè)類型應以高層商務公寓（底層商業(yè)門面）為主，使價值最大化；（二）、價格定位從上述物業(yè)均價分布看，中檔物業(yè)價位水平在15001800元水平，其地段位置、均明顯優(yōu)于本項目，受制于建筑用地和規(guī)劃指標，本地塊在小區(qū)環(huán)境營造上將難有發(fā)揮余地和空間，交通、配套、自然景觀等方面亦無明顯優(yōu)勢可言。由此可見，本地塊住宅價格水平相對于市場可接受程度而言，清水房建面均價當在1800左右；商務公寓均價也難超過2300元；商業(yè)門面價格水平在3200元左右。附典型性類比項目物業(yè)參數(shù)對照一城新界主要經(jīng)濟技術(shù)指標用地面積23畝，建筑面積10萬建面均價2600元（夾層戶型）郡都彩舍主要經(jīng)濟技術(shù)指標用地面積46816建筑面積35500套面均價2900元（精裝修，送全套家電）心巢雅居主要技術(shù)經(jīng)濟指標用地面積12365建筑面積52376建面均價1950元第四部分、地塊投資價值模擬與建議一、本項目投資模擬（參考）基于以上初步市場研究，并在無細分市場研究前提下，對地塊投資價值作如下假設(shè)和模擬。（一）、總投資（假設(shè)）1、項目開發(fā)成本（成本假設(shè)）1200元2、土地成本40萬元畝（土地性質(zhì)由工業(yè)用地改變?yōu)樽≌玫兀偯娣e20畝，約合800萬元。3、建筑規(guī)模33533（容積率暫按4計算）經(jīng)計算，項目靜態(tài)總投資約為402396萬元800萬元482396萬元（二）、銷售總收入假定1、商務公寓占25約838325,銷售單價2300元；2、商業(yè)門面占5約167665，銷售單價3200元；3、住宅占70約234731，銷售單價1800元。則項