20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行1宣城房地產(chǎn)市場調(diào)查報告博思堂眾略行200871520082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行2宣城房地產(chǎn)市場報告第一部分項目地塊分析11項目地塊概況111項目地塊情況分析112項目建筑指標(biāo)213項目區(qū)域綜述22項目SWOT分析3第二部分項目市場環(huán)境分析31宏觀環(huán)境分析311地理位置312區(qū)域人口313人文歷史414對外交通415宣城市城市規(guī)劃42經(jīng)濟環(huán)境分析621主要產(chǎn)業(yè)情況622主要經(jīng)濟發(fā)展情況73房地產(chǎn)行業(yè)情況分析1031房地產(chǎn)建筑情況1032房地產(chǎn)投資情況1133居民居住水平1234土地級別情況12第三部分房地產(chǎn)市場情況分析131板塊劃分132板塊情況1321老城區(qū)區(qū)板塊1322新政務(wù)區(qū)板塊1523開發(fā)區(qū)板塊163消費者及需求分析17第四部分項目定位181項目形象定位182價格建議183項目客源初步定位194戶型、外立面和物業(yè)建議2020082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行3第一部分項目地塊分析1項目地塊概況11項目地塊情況分析項目地塊位于春歸苑步行街以南，疊嶂路以北，狀元路以西，環(huán)城西路以東。圖中紅色星星位置為項目地塊。項目北為春歸苑步行街，主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、飾品、超市為主，但人流量比較小，經(jīng)營狀況不理想，很多店面有標(biāo)示出轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的信息。項目東為狀元路，此路為宣城相對比較繁華的路段，項目不遠(yuǎn)處有宣州區(qū)政府、觀音寺。項目南為疊嶂路，項目對面有中國移動通信宣城分公司。項目西為陵西路，也就是環(huán)城西路，宣城市郵政局在項目路段上。項目周邊五分鐘的車程內(nèi)可以到達(dá)中國移動、中國聯(lián)通、工商銀行、蘇果超市、商之都商廈、波記百貨、宣城汽車站、華安證券等等。項目周邊的配套設(shè)施相對比較齊全。同時項目到市中心主要商圈也都在的士起步價以內(nèi)，交通比較便利。12項目建筑指標(biāo)項目用地規(guī)劃總用地為649公頃，規(guī)劃凈用地612公頃。同事項目容積率不大于40，建筑密度不大于35。總體來說，項目將是一個總建筑規(guī)模超過24萬方的大盤，同時建筑也為高層建筑。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行4在目前的市場情況下，項目的去化是一個需要詳細(xì)考慮的問題。同時，在宣城高層建筑比較少，市場接收程度也不高，如何提高項目本身在宣城人民心中的接收程度也是一個相對棘手的問題。13項目區(qū)域綜述項目地塊處于宣城市中心區(qū)域，但是偏離宣城商業(yè)中心地帶疊嶂路與錦城路交叉口附近。項目距離宣城商業(yè)中心地帶也僅僅1公里左右的距離。宣城整體商業(yè)氛圍比較清淡且輻射半徑比較短，同時商業(yè)相對過分集中于市中心區(qū)域。因此項目所在區(qū)域受益于市中心商業(yè)輻射比較小，項目旁邊的春歸苑步行街的經(jīng)營情況不理想就是證明。項目地塊臨街面為疊嶂路，目前疊嶂路中項目所在路段上商業(yè)多以辦公經(jīng)營形態(tài)為主，如中國移動、華安證券、工商銀行等，商業(yè)經(jīng)營比較少。2項目SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）項目位于宣城中心區(qū)域，配套設(shè)施比較齊全。項目規(guī)模比較大，有利于聚集人氣。劣勢（WEAKNESS）項目全部是高層建筑，市場接收程度比較差。項目所在的疊嶂路路段商業(yè)氛圍比較清淡沖擊項目沿街商業(yè)。項目周邊競爭對手和潛在競爭對手比較多機會（OPPORTUNITY）市中心區(qū)域土地供應(yīng)量比較小。民眾因近年來房地產(chǎn)高漲的認(rèn)識和對房地產(chǎn)投資的認(rèn)知。威脅（THREATS）房地產(chǎn)市場受到國家政策調(diào)控影響。目前市場上消費者觀望情緒嚴(yán)重。目前宣城市場上供應(yīng)量比較大。項目旁的春歸苑步行街經(jīng)營情況不佳。從以上的SWOT分析可以看出，項目最大的優(yōu)勢是項目的區(qū)位和項目的規(guī)模，而項目最大的缺點就在于高層建筑的市場接收程度低和周邊樓盤的直接競爭。如何凸顯項目的優(yōu)勢，并且能夠在競爭中脫穎而出，是項目的最應(yīng)該思考的問題。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行5第二部分項目市場環(huán)境分析1宏觀環(huán)境分析11地理位置宣城地處皖南山區(qū)和長江下游平原的結(jié)合部，跨東經(jīng)1175811940、北緯29573119。東北至東南與江蘇、浙江兩省毗鄰，為安徽省的東南門戶。12區(qū)域人口現(xiàn)轄宣州、寧國、郎溪、廣德、涇縣、績溪、旌德五縣一市一區(qū)，共計115個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦事處，其中有61個鎮(zhèn)、44個鄉(xiāng)、10個街道辦事處。地域面積12340平方公里，占全省總面積的89，人口275萬。13人文歷史宣城人文勝跡遍布。臨風(fēng)懷古，謝眺樓與黃鶴樓、岳陽樓、滕王閣并稱江南四大名樓；其中績溪以三雕藝術(shù)、徽墨、徽菜揚名。宣城還是國家領(lǐng)導(dǎo)人江澤民、胡錦濤的祖籍。14對外交通宣城是上海和南京經(jīng)濟區(qū)以及長江經(jīng)濟帶的有機組成部分，是連接浦東開發(fā)與皖江開發(fā)的陸上樞紐帶。這里公路四通八達(dá)，青弋江，水陽江與長江相接，憑皖贛、宣杭兩鐵路，318、205兩國道保持著與外界暢通的氣象。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行615宣城市城市規(guī)劃151遠(yuǎn)景規(guī)劃宣城市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010年）日前通過省建設(shè)廳主持的專家評審。規(guī)劃中確定把該市建成區(qū)域性交通樞紐城市，我省東向發(fā)展的“門戶”，長三角核心區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地、為大工業(yè)配套的加工基地、面向長三角的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)基地、勞務(wù)輸出基地、旅游觀光“后花園”和休閑度假區(qū)。十一五住房建設(shè)規(guī)劃面積280萬平方米。152城市近期發(fā)展規(guī)模規(guī)劃到2010年，中心城區(qū)實際居住人口40萬，城市建設(shè)用地約40平方公里，人均建設(shè)用地100平方米153近期建設(shè)五大重點區(qū)域西南工業(yè)開發(fā)區(qū)組團以市本級工業(yè)項目建設(shè)和與之相配套的生活居住、商貿(mào)金融建設(shè)為主要內(nèi)容；城東水陽組團以區(qū)級政務(wù)中心的建設(shè)和陽德路以南的物流用地建設(shè)為主要內(nèi)容；城北巷口橋組團以宣州工業(yè)新區(qū)建設(shè)為主要內(nèi)容；主城片區(qū)南部鱷魚湖組團以市級行政辦公用地的建設(shè)和體育中心建設(shè)為主要內(nèi)容；昭亭北路組團以城市生活居住用地建設(shè)和市屬行政辦公設(shè)施建設(shè)為主要內(nèi)容?？偨Y(jié)從宣州市的規(guī)劃上看，宣州主要的發(fā)展產(chǎn)業(yè)為工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)。在城市發(fā)展上，目前宣州中心城區(qū)的居住人口為27萬人，要達(dá)到2010年中心城區(qū)實際居住人口40萬的目標(biāo)，必須要大力度的加快城市化建設(shè)。從這方面上看，宣州市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將迎來比較良好的機會。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行7附1總體規(guī)劃圖附2近期重點建設(shè)規(guī)劃圖20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行82經(jīng)濟環(huán)境分析21主要產(chǎn)業(yè)情況宣城人文勝跡遍布，謝脁樓、敬亭山、廣教寺雙塔、太極洞聞名中外；宣城名人輩出，梅堯臣、梅詢、梅鼎祚、梅守德、梅清、梅文鼎、梅光迪，使之有“宣城梅花遍地開”一說；宣城是宣紙、宣筆、徽墨的原產(chǎn)地域，2004年被授予“中國文房四寶之鄉(xiāng)”稱號；以三雕藝術(shù)、徽墨、徽菜、明清古民居稱譽海內(nèi)外的績溪，因胡雪巖、胡開文、胡適、汪靜之等而享有“邑小士多”的美名；李白一曲“桃花潭水深千尺，不及汪倫送我情”，使涇縣桃花潭名揚海內(nèi)外。宣城市自然資源豐富。全市森林覆蓋率55，林業(yè)總面積44萬多公頃，蓄積量1700多萬立方米。竹林面積93萬多公頃，居全國第七位、全省第一位。寧國市元竹、筍用竹面積和產(chǎn)量均居全省首位，被評為“中國元竹之鄉(xiāng)”。林產(chǎn)品有板栗、蜜棗、山核桃等，產(chǎn)量在全省名列前茅。中藥材種類繁多，著名的有宣木瓜、郎吳芋（吳茱英）、寧前胡、寧貝母等。珍稀野生動物有30多種，境內(nèi)的揚子鱷保護區(qū)為國家級自然保護區(qū)，績溪清涼峰和寧國板橋兩處省級自然保護區(qū)。境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，尤其是水泥用石灰石，儲量在160億噸以上，礦床規(guī)模大，礦石質(zhì)量好，氧化鈣含量大于50的占95以上。均宜露采。著名20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行9的“海螺”牌水泥原料就是取自寧國海螺山的石灰石。總結(jié)宣城目前經(jīng)濟主要以農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展水平比較落后。同時宣城兼有礦業(yè)，主要為水泥行業(yè)的石灰石礦?？傮w而言，在工業(yè)發(fā)展水平比較落后，農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)尚不能成為城市支柱產(chǎn)業(yè)的前提下，宣城的經(jīng)濟發(fā)展相對落后。22主要經(jīng)濟發(fā)展情況221經(jīng)濟總量情況近年來，宣城市的經(jīng)濟發(fā)展保持了較快速度的穩(wěn)定發(fā)展，年經(jīng)濟增長率都在10以上。2007年國民經(jīng)濟持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟總量和人均水平邁上新臺階。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3367億元，比上年增長141，經(jīng)濟總量躍上300億元的新臺階。而做為相對比較落后的城市，具有后發(fā)優(yōu)勢的宣城市的經(jīng)濟發(fā)展將維持比較快的速度。這樣的經(jīng)濟發(fā)展速度也能夠為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供比較良好的外圍經(jīng)濟環(huán)境。GDP增長情況圖25153287933671410132011300501001502002503003504002005200620070002004006008001000120014001600GDP增長率以上數(shù)據(jù)來源于宣城市統(tǒng)計局222產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看。2007年宣城第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值655億元，增長60；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1344億元，增長205；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1368億元，增長121。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行10產(chǎn)業(yè)分布情況194041第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)以上數(shù)據(jù)來源于宣城市統(tǒng)計局產(chǎn)業(yè)分布情況55015656554505406009405113313441330186020501024713681310124012101181050100150200250300350400200520062007第一產(chǎn)業(yè)增長率第二產(chǎn)業(yè)增長率第三產(chǎn)業(yè)增長率以上數(shù)據(jù)來源于宣城市統(tǒng)計局從宣城的產(chǎn)業(yè)分布上看，農(nóng)業(yè)還保持著比較高的比例，同時第二產(chǎn)業(yè)比例低于第三產(chǎn)業(yè)，說明宣城的工業(yè)發(fā)展比較落后。從發(fā)展速度上看，宣城第二產(chǎn)業(yè)正處于加速發(fā)展的時期，說明宣城的工業(yè)正在積極的發(fā)展，將對宣城的經(jīng)濟的發(fā)展提供良好的推動力。223人均GDP情況宣城人均生產(chǎn)總值在2007年繼2005年突破1000美元后達(dá)到13051元（折合1716美元）。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行11人均GDP增長情況（單位元）02000400060008000100001200014000200520062007以上數(shù)據(jù)來源于宣城市統(tǒng)計局表人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況的關(guān)系表人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段從以上可以得知宣城市的房地產(chǎn)市場正在處于快速上升的階段。這樣的市場情況將給房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)提供良好的發(fā)展的機會。224居民生活情況全市在崗職工平均工資21362元，月平均工資為1780元。城鎮(zhèn)居民收入支出情況單位元7959596890416886104367949020004000600080001000012000收入支出200520062007以上數(shù)據(jù)來源于宣城市統(tǒng)計局穩(wěn)定增長的居民收入在滿足支出之后將能夠幫助宣州居民改善生活環(huán)境，而生活環(huán)境的主要方向的居住條件將得到提高。3房地產(chǎn)行業(yè)情況分析20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行1231房地產(chǎn)建筑情況2007年宣城資質(zhì)等級三級及三級以上獨立核算建筑施工企業(yè)完成房屋建筑面積4882萬平方米，比上年增長253；竣工面積265萬平方米，同比增長308。建筑情況（單位萬平方米）25578148073474167548822650100200300400500600施工面積竣工面積200520062007以上數(shù)據(jù)來源于宣城市統(tǒng)計局從2005年到2007年，宣城的施工面積不斷增長，在未來一定時間內(nèi)將會加大宣城市的供應(yīng)量，加大市場的競爭水平。32房地產(chǎn)投資情況固定資產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)投資增長率200513453016426202006192346101881470200729275220369110以上數(shù)據(jù)來源于宣城市統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資增長情況29271923134530461052200501001502002503003502005200620070102030405060固定資產(chǎn)投資增長率20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行13房地產(chǎn)投資增長情況16418836262014709110051015202530354020052006200700010002000300040005000600070008000900010000房地產(chǎn)投資增長率在2005到2007年間的時間里，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的復(fù)合增長率基本保持了一致的水平。但房地產(chǎn)投資在2006年處于增長回落，2007卻高速增長。這樣的情況看來，宣城市的房地產(chǎn)發(fā)展相對比較合理，但是2007年的外部引導(dǎo)下的過快增長將造成短期內(nèi)的競爭加劇。33居民居住水平居民居住水平單位平方米20293272546292420102030405060城鎮(zhèn)農(nóng)村200520062007以上數(shù)據(jù)來源于宣城市統(tǒng)計局今年來城鎮(zhèn)居民的居住條件在2006年得到了比較好的改善，說明當(dāng)時的改善居住條件的消費需求得到了一次放量的滿足。但是在2007年城鎮(zhèn)居住水平增長減速，說明在2007年快速上漲的房價對宣城的房地產(chǎn)的消費需求產(chǎn)生了抑制作用。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行1434土地級別情況宣城市將城市土地進行等級的劃分，以利于控制房地產(chǎn)價格的過快增長，對房地產(chǎn)價格進行一定程度的指導(dǎo)。2008年以來，不同等級地塊上住宅項目的樓盤成交均價為今年銷售情況住宅類可售套數(shù)簽約套數(shù)已售套數(shù)已售均價一級59985723386二級14383813892861三級161242530以上數(shù)據(jù)來源于宣城市房管局從宣州的土地等級劃分上看，一級地塊主要為宣城的老城區(qū)，二級地塊宣城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)環(huán)老城區(qū)部分（水陽路和文昌路以內(nèi)）和宣城老城區(qū)北部，三級地塊主要是宣城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)水陽路和文昌路以外區(qū)域和皖贛鐵路以東的區(qū)域。第三部分房地產(chǎn)市場情況分析1板塊劃分目前宣城房價受地段和區(qū)域因素的影響依然比較明顯。市中心范圍的房價偏高，開發(fā)區(qū)相對較低。而目前市場上看，開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)的樓盤開發(fā)力度最大，產(chǎn)品供應(yīng)量也比較大。整個宣城區(qū)域可分為三大價格版塊，即老城區(qū)板塊、新政務(wù)區(qū)板塊、開發(fā)區(qū)板塊。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行152板塊情況21老城區(qū)區(qū)板塊宣城老城區(qū)區(qū)域內(nèi)有良好的配套設(shè)施。由于宣城經(jīng)濟比較落后，城市發(fā)展正處于積極發(fā)展期。城市的商業(yè)集中于老城區(qū)的市中心區(qū)域內(nèi)，城市的其他區(qū)域正處在發(fā)展初期。宣城的主要商業(yè)、教育、政務(wù)等配套多集中于老城區(qū)，如府山廣場、商之都、蘇果超市、市政府、宣州區(qū)政府、宣州中學(xué)、宣州二中等等。而從目前市場的情況上看，由于土地的稀缺性，老城區(qū)的樓盤價格將繼續(xù)維持高位運行。同時老城區(qū)的樓盤數(shù)量也相對比較少。樓盤項目地址總建物業(yè)類型主力面積價格備注國鑫世紀(jì)新城芋山路以東，鐵路以西，向陽路以北40萬方多層、小高、商業(yè)兩房8090，三房95125，四房120135，商業(yè)6070多層均價3000，小高均價2900，商業(yè)均價6300宣城總建筑面積最大樓盤麗都文華水陽江大道以北，梅溪路以南，宣12萬方多層、小高、高層兩房8090，三房115145，四房130140多層4100，小高3600，高層未開附近為二中和二小，打教育牌，目20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行16涇路以東，宣港路以西前二期麗晶國際疊幛路與錦城路口53萬方高層兩房90100，三房120130未開預(yù)計價格4500，地下雙層車庫紫金嘉園西林路和陵西路口住宅銷售完，商業(yè)未開板塊小結(jié)產(chǎn)品形態(tài)本區(qū)域房產(chǎn)中以多層為主，小高層為輔，高層項目和產(chǎn)品非常少。項目多為多層、小高層的混合小區(qū)。市中心區(qū)域開始出現(xiàn)高層建筑，如麗晶國際。價格分析區(qū)域內(nèi)核心區(qū)域多層價格已經(jīng)突破4000元/平方米，小高層價格也在3500元/平方米左右。在區(qū)域的邊緣區(qū)域，多層價格也在3500元/平方米左右，小高層價格維持在3000元/平方米左右。主力面積分析區(qū)域內(nèi)的主力產(chǎn)品面積范圍為80120平方米，兩房80100平方，三房100140平方。整體的面積范圍平均要高于其他兩個區(qū)域。未來發(fā)展趨勢區(qū)域內(nèi)土地比較稀缺，特別是相對比較核心的區(qū)域。未來區(qū)域內(nèi)小高層、高層建筑將逐漸增多，同時價格也將維持在相對高位運行。22新政務(wù)區(qū)板塊目前區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施相對比較缺乏，是三個板塊中配套水平最低的區(qū)域。但由于預(yù)期宣州市政府將要搬遷，未來的宣城市政務(wù)區(qū)設(shè)在西北敬亭山下，所以宣城的多數(shù)樓盤均集中在市郊西北位置。但是目前區(qū)域內(nèi)缺乏比較具有影響力的大盤，對區(qū)域難以形成拉動作用。如果宣州市政府等機關(guān)單位的搬遷將對區(qū)域形成非常良好的帶動左右，因此來看區(qū)域具有相對較大的投資潛力。樓盤項目地址總建物業(yè)類型主力面積價格備注西林西林路中段127多層、小兩房7490，三多層均價20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行17名都萬方高、商業(yè)房901203900，小高和商業(yè)未開領(lǐng)尚花城雙塔路南，花園路北，三中對面7萬方多層、小高兩房8090，三房105125多層均價3400，小高未開綠寶嘉園濟川路北，宛溪路西37900方多層兩房95100，三房100125未開預(yù)計價格3400板塊小結(jié)產(chǎn)品形態(tài)本區(qū)域房產(chǎn)中以多層為主，小高層為輔。項目多為多層、小高層的混合小區(qū)，同時也有純多層項目。在目前的市場上，在區(qū)域?qū)Ρ戎?，該區(qū)域多層產(chǎn)品比例相對較高。價格分析區(qū)域內(nèi)目前在售項目數(shù)量不多，相對靠近市中心的項目多層價格接近4000元/平方米，小高層價格預(yù)計在3500元/平方米左右。區(qū)域內(nèi)相對偏遠(yuǎn)的項目多層價格在3400元/平方米，小高層價格預(yù)計在3000元/平方米左右。主力面積分析區(qū)域內(nèi)的主力產(chǎn)品面積范圍為80120平方米，兩房7090平方，三房90120平方。整體的面積范圍相對比較實用。未來發(fā)展趨勢區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品仍將集中于多層，配套設(shè)施等條件限制區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品價格的提升，短時間內(nèi)區(qū)域價格的上漲期待外部因素的改善帶來的帶動作用。23開發(fā)區(qū)板塊宣城的開發(fā)區(qū)建設(shè)還不是很完善，但建設(shè)的速度上要比北部區(qū)域要快。區(qū)域范圍比較大，同時距離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通條件比較落后，目前市場在售項目多集中于相對靠近市區(qū)的區(qū)域。大型居住社區(qū)尚未形成，因此剛處于起步階段。樓盤項目地址總建物業(yè)類型主力面積價格備注金梅溪路與43600高層、商兩房100130，三高層均價20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行18領(lǐng)公館昭亭路口方業(yè)房1401503600，商業(yè)未開翡翠城鴻越大道和創(chuàng)業(yè)路交叉口15萬方聯(lián)排別墅、多層、小高聯(lián)排250300，兩房8090，三房100120聯(lián)排均價4100，多層均價2900，小高未開美都新城昭亭路以東，水陽江路以北33萬方小高、高層、聯(lián)排、商業(yè)兩房90，三房105130，四房130小高均價3500，高層未開小區(qū)有4萬方的綠地銀橋灣昭亭路以東，水陽江路以南35萬方多層、小高兩房90100，三房120140多層3200，小高未開目前正在進行二期的宣傳，一期銷售中板塊小結(jié)產(chǎn)品形態(tài)本區(qū)域目前出現(xiàn)比較多的小高層產(chǎn)品，為小高層為主、多層及高層為輔，個別樓盤兼有聯(lián)排別墅產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)比較多樣化。價格分析區(qū)域內(nèi)目前在售項目中相對靠近市中心的項目小高層、高層產(chǎn)品價格在3500元/平方米左右。區(qū)域內(nèi)相對偏遠(yuǎn)的項目多層價格在3000元/平方米左右。在售中聯(lián)排別墅產(chǎn)品只有翡翠城項目有，價格為4100元/平方米。主力面積分析區(qū)域內(nèi)的主力產(chǎn)品面積范圍為80120平方米，兩房8090平方，三房90120平方。整體的面積范圍以實用為主，同時價格比較低，在面積上接近老城區(qū)。未來發(fā)展趨勢20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行19區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品將集中于小高層和高層。伴隨著市公安局、體育中心、梅溪公園等配套設(shè)施的健全，區(qū)域內(nèi)大型小區(qū)的入住，未來區(qū)域內(nèi)將形成比較良好的居住氛圍。短期內(nèi)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量相對比較打，而后將對區(qū)域形成支撐。3消費者及需求分析通過市場調(diào)研和了解，我們可以消費者作出如下描述。31客戶現(xiàn)狀客戶多居住在自己購買的商品房，房主要是滿足自住需要，對三成客戶有換新房的要求，房子太舊、朝陽房間少、物業(yè)管理不好、教育配套差和樓層大小五個因素。32對房產(chǎn)品的要求喜歡90100平方米左右面積，3室2廳，3、4層最好，對車庫/車位需求度不強，若需要車庫/車位更愿意購買。33價格需求特征總價2035萬元最好，最高40萬；單價28003000元/平方米最好，最高3500元/平方米。付款方式按經(jīng)濟情況選擇，首付1220萬元，10002000元/月的月供可以承受。車庫/位喜歡5萬元以下，月租金100元/月。34購房關(guān)注因素交通便利、工程質(zhì)量和自然景觀是客戶購房看重，交通便利最重要。35媒體接受習(xí)慣宣州消費者喜歡到售樓部親自看房，宣城綜合頻道和宣城電視臺最喜歡看，通常21002300看電視。36客戶來源客戶以宣城本地人為主，70以上為宣城本地人，同時部分為外地落戶宣城的新宣城人。外來投資客戶非常少，為偶得客源。第四部分項目定位1項目形象定位定位依據(jù)對項目的定位主要依據(jù)以下幾個方面項目的區(qū)位情況20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行20項目自身特點項目的主要客源宣城市場的市場情況定位要點凸顯項目本身的規(guī)模特點，積聚人氣凸顯項目區(qū)位優(yōu)勢。抓住市場主流客源，并拓展客源面在價格合理的前提下，加速度去化定位結(jié)論整體形象定位城市CBD高尚社區(qū)2價格建議對價格的評估，主要還基于以下幾點的考慮項目的價格基于市場情況的同時體現(xiàn)出項目本身的優(yōu)勢。項目的價格要體現(xiàn)出項目所在的區(qū)位優(yōu)勢。項目價格能夠使項目的主力客源有比較良好的接受能力。從區(qū)域目前情況來看，結(jié)合我們前面的市場定位，只有符合市場需求的理性價位才能使項目快速去化；根據(jù)市場情況、項目特點及區(qū)位情況，得出價格。高層均價3800元/平方米臨街商鋪均價7500元/平方米3項目客源初步定位針對宣城的市場情況和客戶的分布情況，目前宣城的消費者主要來源于宣城本地人。因此項目的客源主要定位于宣城本地消費者。同時拓展客源，將外來務(wù)工人員、農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進程人員為次要發(fā)展方向，其次根據(jù)宣城旅游城市的特性發(fā)展部分外來人員。公寓客源定位企業(yè)白領(lǐng)客源特征主要在周邊區(qū)域企業(yè)工作，有一定的經(jīng)濟實力，收入比較高，向往舒適，自由的生活；20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789博思堂眾略行21年齡階層約為2535之間；購買目的主要是用于自住，首次置業(yè)?？紤]因素對本區(qū)域發(fā)展前景認(rèn)可、工作的便捷，考慮總價，參考價格因素，考慮社區(qū)的品質(zhì)、規(guī)模、檔次、覺得性價比較高，物有所值；政府行政事業(yè)機關(guān)工作人員客源特征他們多在周邊區(qū)域政府機關(guān)工作，經(jīng)濟實力中上，工資穩(wěn)定，收入中上，對物質(zhì)領(lǐng)域和精神領(lǐng)域有著一定的追求；年齡階層約為2535之間；購買目的主要是用于自住，改善居住環(huán)境?？紤]要素對本區(qū)域發(fā)展前景認(rèn)可、想提高居住品質(zhì)，尊顯自身、參考價格因素，覺得性價比較高，看重產(chǎn)品的附加價值和增值潛力，要物有所值經(jīng)商客戶和私營企業(yè)業(yè)主客源特征經(jīng)商工作，有一定的經(jīng)濟實力，向往成功人士的生活；年齡階層約為3045之間；購買目的主要是用于自住，少量用于投資；考慮因素對本區(qū)域發(fā)展前景認(rèn)可、工作的便捷，向往舒適的生活，極欲彰顯自己、參考價格因素，覺得性價比較高，物有所值；周邊換房者客源特征主要為區(qū)域內(nèi)準(zhǔn)備換房的客源，該群體目前均已有住房，有一定的經(jīng)濟實力和積蓄，向往更加舒適的品質(zhì)生活；進城人員和外來人員客源特征在宣州工作，有一定的經(jīng)濟實力，向往城市生活；年齡階層約為2530之間；購買目的自住。考慮因素產(chǎn)品的性價比，產(chǎn)品的價格和總價等。旅游人士和外市投資者客源特征經(jīng)