恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測12009年上半年市場分析報告及預測市場有只無形的手；市場也是最好的試金石2009625恒森顧問恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測2一、房地產(chǎn)整體市場環(huán)境分析1、08年房地產(chǎn)市場回顧2008年從政府調(diào)控剎車，到加油救市，從拐聲一片、到消費者持幣觀望，從過去開發(fā)商天天度蜜月高潮迭起、到豬堅強捂被過冬，2008年是中國10年來最不平的一年，也中國房地產(chǎn)最震蕩、政策調(diào)整最多的一年。2008年房地產(chǎn)三大關鍵詞政府救市、開發(fā)商降價、消費者慎重觀望對比07年的火爆行情，08年中國樓市的處境的確有些尷尬，面對內(nèi)外環(huán)境的雙面夾擊，購房者購買信心一瀉千里，市場觀望氣氛持續(xù)濃重，連一向權(quán)威的政策導向也不得不一再調(diào)整。政府從剎車調(diào)控到加油救市就宏觀調(diào)控層面講，08年初出臺的大部分政策主要以延續(xù)為主，目的就是進一步落實并完善已進行多年的房地產(chǎn)調(diào)控。而步入年中，樓市氛圍逐漸“迷離”，后市發(fā)展的不明朗使得相當一部分有能力的購房者持幣觀望。尤其需要注意的是，上半年代表緊縮信號金融政策的頻頻出臺，雖不是針對房地產(chǎn)業(yè)，但影響顯而易見。特別是1月至6月期間多次上調(diào)存款準備金率，其后還上調(diào)存貸款利率。這對于一直處于行業(yè)調(diào)控、房價調(diào)控之下的樓市而言，無疑如雪上加霜。時值年末，傷痕累累的中國樓市再也經(jīng)不住任何調(diào)控的巨大打擊。自10月起，基于國際和國內(nèi)經(jīng)濟形勢的驟然改變，中央政府不得不對宏觀調(diào)控主導方針進行調(diào)整。無論是下調(diào)住房交易稅費和利率等中央打出的組合拳，還是減免稅收、購房補貼等地方施展的“南拳北腿”，我們終于看到套在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的“緊箍咒”有所松動了。開發(fā)商從日進斗金到艱難度日伴隨宏觀調(diào)控主導方向的“一年三變”，中國樓市無論從市場預期還是房價走勢方面也都正式步入“盤整期”。從年初王石的“拐恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測3點論”、潘石屹的“房地產(chǎn)企業(yè)百日巨變論”、任志強的“銀行先死論”，到年中深圳的“斷供潮”和年末五花八門的“萬人團購活動”，動蕩起伏的市場反應，讓我們清楚的看到，房地產(chǎn)業(yè)這一年不好過。最早引爆拐點論的王石認為，這次的宏觀調(diào)控不僅僅針對房地產(chǎn)，銀根緊縮等貨幣政策是針對整個經(jīng)濟過熱、通貨膨脹的勢頭，是一次宏觀戰(zhàn)略的調(diào)整。中國樓市“拐點論”逐漸成為人們熱衷談論的話題，在拐點論聲中，萬科率先降價，快速回現(xiàn)。在拐點論影響下，深圳、廣州的房價一路下滑，上海、北京等諸多城市的房價也開始下行。10月過后，房價拐點又在越來越多的二線、三線城市的房價走勢圖中呈現(xiàn)。購房者從瘋狂搶購到理性消費可以說，房地產(chǎn)市場的慘淡以及房價的暴跌，對正處于金融風暴背景下的中國經(jīng)濟而言，無疑是一顆重磅炸彈，房地產(chǎn)業(yè)終于在綁架了銀行的同時也成功綁架了政府。一方面，交易量大幅萎縮、加息、上調(diào)存款準備金率，導致開發(fā)商們的資金鏈異常緊張。另一方面，購房者對市場的未來預期也一落千丈，市場觀望氣氛日趨濃重。截至12月中旬，中央及地方政府今年以來出臺的各種政策及文件已有近百項，其中，既有進一步加強調(diào)控的“緊箍咒”，又有拉動需求和投資的“強心劑”。但總體而言，2008年中國房地產(chǎn)業(yè)所經(jīng)歷的風風雨雨是苦澀而沉痛的。購房者在市場的風云變化間越來越理性，開發(fā)商在調(diào)控的左右夾擊中越來越為難，從目前房地產(chǎn)市場的運行態(tài)勢來看，2008年中國樓市的確沒有享受到一餐盛宴，反而遭遇了一場夢魘，行業(yè)下行周期特征明顯。2、09年上半年市場綜述在經(jīng)歷了2008年一整年的持續(xù)調(diào)整之后，樓市已經(jīng)下跌到了低谷。與人談及房地產(chǎn)時，多是悲觀情緒嚴重。但從房地產(chǎn)發(fā)展這十年的經(jīng)驗分析，房地產(chǎn)行業(yè)適當?shù)恼{(diào)整和波動并不會影響未來長遠的發(fā)展。因為影響房地產(chǎn)行業(yè)走勢的重要因素主要是“政策”和恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測4“市場”。2009年上半年房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)，且房價穩(wěn)中有漲。09年上半年關鍵詞信貸放松、政策利好、又遇“小陽春”樓市調(diào)整放緩，信貸有所放松房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了十年的快速發(fā)展期，其中也經(jīng)歷了幾次低迷期，最終的原因多也是由于信貸緊縮而導致的。在2008年的金融海嘯和通貨膨脹的壓力直下，中央明確實行貨幣從緊的政策，并且是信貸收緊最為明顯的一年。所以，房地產(chǎn)市場面對資金“寒冬”也經(jīng)歷了最為難過的一年。并且，金融危機之后將會迎來經(jīng)濟危機，并會在未來的兩到三年中會產(chǎn)生影響，國家勢必會出臺相關的金融政策來緩解此方壓力。為了保證經(jīng)濟持續(xù)的穩(wěn)定增長，出口持續(xù)下滑的情況下，必然將啟動消費和投資兩股力量。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)來說，既是消費和投資都將對其產(chǎn)生巨大利好。并且，通貨膨脹的壓力在不斷的下降，連續(xù)5個月的CPI呈現(xiàn)下降趨勢。所以，隨著通脹的回落和經(jīng)濟增長放緩，勢必會放松信貸，房地產(chǎn)行業(yè)則將迎來新的春天。剛性需求擴大，樓市銷售回暖改革開放三十年，中國的經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。城市化進程的快速發(fā)展，剛性需求的不斷增加，給中國房地產(chǎn)市場奠定了豐厚的基礎。在過去的十年里，房價的增幅是十分明顯的，但人均收入的增加同樣保持著相同的贈送，這也是為何房價增長卻依然有著強大的購買力的重要原因。2009年，中央政府將更加重視農(nóng)村和城鎮(zhèn)化建設的核心問題，農(nóng)村城市化的發(fā)展將會迎來跨越式的一年，住宅的需求量將會大幅增加，這將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的機會。而那些房價增長過快的城市，比如北京、深圳、上海等，房價在經(jīng)歷的調(diào)整之后，也有了較大幅度的回落。在價格趨穩(wěn)的市場情況下，剛性需求將凸顯，房子銷售量出現(xiàn)明顯回暖。政府積極引導，輿論理性宣傳不可否認的是，2007年的房地產(chǎn)市場是非理性的，很多人都形容那年的房價是坐上了“火箭”。隨著2008年國家宏觀政策的不斷出臺，無論是媒體還是百姓，對于房地產(chǎn)行業(yè)的妖魔化情緒很是嚴重，甚至一些人仇恨開發(fā)商，賭氣不買房，一些主流媒體對于房恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測5地產(chǎn)行業(yè)也是一味的批判。其實，這些都是非理性的。通過將近一年對于樓市的調(diào)整，房價逐步回歸理性的同時，政府的導向和輿論宣傳的導向也都逐步緩和，陸續(xù)出臺一些挽救樓市慘淡現(xiàn)狀的政策，主流媒體的輿論方向也發(fā)生了變化，對于促進房地產(chǎn)市場回暖的報道也陸續(xù)增加。百姓對于購買住房的心態(tài)也逐漸理性。這些對于房地產(chǎn)的長期健康發(fā)展都起著向好的作用。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的適度調(diào)整對于未來長期健康發(fā)展是有必要的。2009年，在中國經(jīng)濟保持快速穩(wěn)定發(fā)展的同時，中國房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟的重要因素也將一同穩(wěn)步發(fā)展，但總體還是處于市場調(diào)整期，雖然在3、4月份市場漸漸回暖，房市迎來了自07年底以來少有的“小陽春”，但隨著開發(fā)商盲目上調(diào)價格，導致剛萌芽的需求又打消在觀望狀態(tài)。這也表明，市場穩(wěn)健良性態(tài)勢的根基還不是很扎實，一遇到風吹草動，就立即“現(xiàn)回原形”。所以整體市場還需因勢利導，積極穩(wěn)健的良性發(fā)展無論對哪一方都是好的?，F(xiàn)在說房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入復蘇與增長階段還為時過早，因為經(jīng)濟下行震蕩的大環(huán)境還未扭轉(zhuǎn)，復蘇還尚待時日。3、石家莊經(jīng)濟狀況簡述2008年全市經(jīng)濟總體上與全國、全省的發(fā)展趨勢一致，工業(yè)生產(chǎn)和效益增速回落，社會消費品零售總額、財政收入較快增長，固定資產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增勢，利用外資呈現(xiàn)了較快增長，居民消費價格漲幅明顯回落，但工業(yè)品出廠價格、原材料燃料和動力購進價格仍呈漲勢，部分工業(yè)企業(yè)虧損嚴重。2008年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成2770億元，比上年增長11。全部財政收入完成2717億元，增長18，其中地方一般預算收入完成110億元，增長148。自08年5月份起我市（市區(qū)）CPI（居民消費價格指數(shù)）漲幅逐月回落，從而結(jié)束了去年10月以來漲幅一路上行的態(tài)勢。石市經(jīng)濟指標增長狀況恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測60100002000030000400005000060000123增長比率人均消費支出（元）增長比率人均可支配收入（元）人均GDP（元）增長比率生產(chǎn)總值（億元）年度生產(chǎn)總值人均GDP人均可支配收入人均消費支出年度金額單位增長比率金額單位金額單位增長比率金額單位增長比率20062064億元13221969元11495元1458287元11225144元13205元1289189元12120082770億元1126622元15053元1410652元115圖例4、09年上半年石家莊區(qū)域房地產(chǎn)市場概述2008年，隨著政府推行三年大變樣等政策的實施，區(qū)域土地供應量放大。從石家莊市國土資源局獲悉，08年石市計劃出讓土地將達5000畝，是去年全年土地供應量1206畝的4倍多。據(jù)石家莊市2008年住房建設計劃，08用于住房建設的土地供應量為178恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測7公頃，約2670畝。其中，商品住房建設用地供應量為1454公頃，約2181畝，比去年全年所有類型的土地供應量多975畝。、三年大變樣數(shù)字舊城改造面積203萬平米；城中村改造23個村，334萬平米；拆違面積156萬平米；鐵路動遷拆遷67萬平米，征地108萬畝。新建四個新區(qū)滹太新區(qū)面積70平方公里；西部新區(qū)面積62平方公里；正定新區(qū)面積31平方公里；南部山前工業(yè)區(qū)未知。迫于外部經(jīng)濟發(fā)生重大變化，及本地房地產(chǎn)市場連續(xù)疲軟。2008年10月底，地方出臺了20條救市政策，但總體收效甚微。受剛性置業(yè)自身條件限制，目前大戶型樓盤并非亮點，而6090平方米的小戶型樓盤則成了香餑餑，吸引著不少初次置業(yè)者和中小投資者。在樓市成交回暖的情況下，石市各大樓盤都不約而同地縮小了打折促銷力度，甚至出現(xiàn)了一定程度的房價提升現(xiàn)象。多層和小戶型住宅價格上漲由于總價較低，小戶型樓盤是青年人結(jié)婚購房及投資的首選。而多層住宅有相對于高層在采光、價格等方面的比較優(yōu)勢，頗受青睞。目前,各大樓盤不約而同地縮小了打折促銷力度，甚至出現(xiàn)了一定程度的房價提升現(xiàn)象。，與4月份相比，5月份省會多層住宅價格上漲15，90平方米及以下住宅上漲23。房價連續(xù)兩個月環(huán)比上漲5月份，石家莊新建商品住宅價格同比下降70；非住宅價格同比持平。石家莊房價與去年同期相比，雖然仍然保持著持續(xù)下跌的趨勢，但環(huán)比則繼4月份增長05后，5月份再次增長02。這是今年以來首次出現(xiàn)連續(xù)兩個月環(huán)比上漲。這說明房價已趨穩(wěn)或已處于合理價位。未來房價上漲空間不大受整體市場環(huán)境影響，未來房價將穩(wěn)中趨升，但上漲空間不會太大。目前剛性需求穩(wěn)定，房價只會在一定區(qū)間進行微調(diào)?！叭旰闵禺a(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測8大變樣”使省城商品房供應充足，房價不具備較大幅度上漲的市場環(huán)境?？偟膩碚f受市場、政策等影響，房價今后走勢如何還很難確定。5、2008年112月份房屋價格漲幅指數(shù)匯總分析（）2008年112月份房屋銷售價格漲幅指數(shù)月份一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月全國1131091071019282705335160204石家莊10106928879776644210707042009年16月份房屋銷售價格漲幅指數(shù)月份一月二月三月四月五月全國0912131106石家莊09435658542009年16月份房屋銷售價格漲幅指數(shù)環(huán)比月份一月環(huán)比二月環(huán)比三月環(huán)比四月環(huán)比五月環(huán)比全國0202020406石家莊06281005022008年112月份新建住房銷售價格漲幅指數(shù)恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測9月份一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月全國12211811410810292796239180208石家莊11813114110103988455190101062009年16月份新建住房銷售價格漲幅指數(shù)月份一月二月三月四月五月全國1418191713石家莊03657274632009年16月份新建住房銷售價格漲幅環(huán)比指數(shù)月份一月環(huán)比二月環(huán)比三月環(huán)比四月環(huán)比五月環(huán)比全國0302010313石家莊0252040804圖例02468101214一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月全國石家莊024681012全國石家莊一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月線性三月恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測10從上表分析可以看出，08年上半年在持續(xù)07年高漲的形勢下，到3月份急轉(zhuǎn)之下，漲幅回調(diào)遠比漲副迅猛。市場形勢可謂嚴峻日常，地產(chǎn)寒冬悄然來臨。進入09年后，受政策利好、價格回落、剛性需求釋放等影響，房價逐步回暖，例如石家莊連續(xù)2個月環(huán)比上漲，止住下跌態(tài)勢。在樓市成交回暖的情況下，石市各大樓盤都不約而同的縮小了打折促銷的力度，甚至出現(xiàn)了一定程度的房價提升現(xiàn)象。在此刺激下石市房價也呈現(xiàn)出明顯的回升態(tài)勢。房地產(chǎn)市場最壞的時候似乎已經(jīng)過去，但冷靜分析，如縮小打折優(yōu)惠力度，并不同程度上提升房價的趨勢下，樓市很難維持現(xiàn)今良好的銷售狀態(tài)。一旦剛性需求集中釋放期結(jié)束，房價又不斷攀升，三季度樓市成交量下調(diào)將成為必然。恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測11二、區(qū)域板塊市場簡析1、橋西區(qū)A、板塊范圍京廣鐵路中山路西南外環(huán)線B、區(qū)域環(huán)境橋西區(qū)位于石家莊市區(qū)西南部，區(qū)域面積53平方公里，人口45萬；是河北省政治中心和石家莊文化、教育、科技、金融中心。轄區(qū)駐有省委、省人大、省政府、省政協(xié)四大機關以及省直60多個單位部門。陸路交通極其發(fā)達，石家莊火車站、石家莊長途汽車站均座落在區(qū)域內(nèi)。該區(qū)域有24中、11中、6中、41中、17中和西南的高教區(qū)共計20多所大中專院校，以及省科學院、省社科院、電子工業(yè)部第五十四研究所等30多家省部屬科研單位。區(qū)內(nèi)商貿(mào)繁華，市場發(fā)達。中華大街以東、火車站以西1200米的中山路段，是全市最繁華的商業(yè)街，素有石家莊的“王府井”之稱。橋西區(qū)自強路東段集中了省建行、工行、農(nóng)行、交行和省保險公司等多家金融機構(gòu)，成為聞名遐邇的“金融一條街”。橋西區(qū)屬石家莊老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡較長，多以機關單位宿舍為主，比較成規(guī)模的有裕新小區(qū)、新石小區(qū)、金石小區(qū)、玉成小區(qū)、西里小區(qū)等，多為多層磚混結(jié)構(gòu)，建筑密度低，改造潛力大。中高檔住宅產(chǎn)品對該區(qū)域的居民具有很大吸引力，剛性需求比重很大。近年該區(qū)域商品房市場較為活躍，供應量增加，目前處于銷售階段的項目有西城印象、橄欖城、KAMA國際花園、志誠華府、保藝大廈、翰林福邸城、碧水藍灣、順美華庭等。C、交通環(huán)境恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測12新華路、中山路、裕華路、槐安路、南二環(huán)與西二環(huán)、友誼大街、中華大街、維明大街、紅旗大街共同構(gòu)成區(qū)域橫縱交通干道。區(qū)內(nèi)有30余條公交線路通達全市各地和火車站，是市區(qū)公共交通最為發(fā)達的區(qū)域。D、重點新盤介紹案名開發(fā)規(guī)模（M）產(chǎn)品形式現(xiàn)售均價（M/元）面積范圍（M）主力面積（M）產(chǎn)品賣點37度5萬高層285088135120價格、區(qū)位天倫錦城80萬高層32005014089區(qū)位、西五里改造項目、價格西城印象24萬高層360060150120北杜改造項目、現(xiàn)房KAMA花園25萬高層390088141121區(qū)位、工程進度、品質(zhì)、配套志誠華府25萬高層380090160124價格、工程進度、配套、區(qū)位順美華庭20萬高層400090126110價格、區(qū)位、配套翰林觀天下100萬高層內(nèi)部咨詢78150120規(guī)模、區(qū)位、配套、品質(zhì)金世界100萬高層580046140110規(guī)模區(qū)位、配套、建筑品質(zhì)橄欖城10萬高層350087138120區(qū)位優(yōu)勢、價格、配套、景觀西部楓景40萬高層90200120玉村改造項目E、供應態(tài)勢分析目前橋西的大盤紛紜，除了原有的金世界項目，去年啟動的翰林觀天下、天倫錦城也都在百萬平米。而隨著振頭四個村相距開發(fā)啟動，體量在20萬以上的項目也有5、6個之多。區(qū)域城中村較多，開發(fā)體量巨大，短時間內(nèi)集中上市，市場壓力可窺一斑。原有開發(fā)的春江花月已經(jīng)進入交房驗收入住階段，這個純中式文化社區(qū)自成一派，營造了獨有的品牌空間，在知識界、文化界贏得了很大反響，也使燕都地產(chǎn)聚集了一大批忠實的品牌追隨者。因為地段和城市資源優(yōu)勢，締景城則主打豪宅路線，在戶型設計、景觀等項目綜合品質(zhì)方面，締景城有望為石家莊豪宅市場提供一個產(chǎn)品標準。金世界恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測13屬于綜合性項目，囊括了商業(yè)、商務、居住、娛樂、休閑等幾乎全部業(yè)態(tài)，是橋西區(qū)代表性城市綜合體。主要樓盤規(guī)劃供應總量達400萬平方米以上，處于開發(fā)銷售狀態(tài)量體（有效供應）約120萬平方米。將有300萬平方米的后續(xù)開發(fā)量。將在未來12年內(nèi)陸續(xù)供應上量?，F(xiàn)在橋西區(qū)以成為各區(qū)中最熱點的開發(fā)區(qū)域，從整體的區(qū)域價值來看，橋西區(qū)最早設立也是生活配套最全的區(qū)域，并處于石家莊城西，離太行山最近，是上風上水之地。開發(fā)商把開發(fā)重點放在該區(qū)也是看到了整體的區(qū)域價值。目前玉村、西五里周邊有部分村證以及手續(xù)未齊全的小體量項目正在籌備或正在建設，但是這些項目受體量位置以及手續(xù)等因素的制約，只能走低價銷售路線，因此對小區(qū)域內(nèi)的非正規(guī)市場將會造成比較大的影響，不過對手續(xù)正規(guī)的項目影響有限。F、產(chǎn)品規(guī)劃分析該區(qū)域主力戶型仍是以三房為主，面積落點集中100130平米。可以看出有部分后推出的項目受到了“新政”的影響，90平米以下戶型占到整個項目的70，整體上來看項目的涵蓋面積較全，小戶型比重也進一步加大。目前區(qū)域內(nèi)二手房市場上，90110平米之間的小三室與兩室戶型比較受歡迎。G、銷售績效分析銷售績效呈上升態(tài)勢，其中部分項目已經(jīng)售完，其他項目也多呈現(xiàn)出旺銷局面。橋西區(qū)住宅老齡化程度較高，新增樓盤因品質(zhì)較高，環(huán)境較好，購買者認可度較高，購買力較大。橄欖城、KAMA國際花園等區(qū)域內(nèi)小型品質(zhì)樓盤的熱銷情況，也說明該區(qū)內(nèi)需求巨大。H、客源狀況分析H1、客源分布橋西區(qū)客源主要以該區(qū)域的居民為主，“舊城改造”項目中的回遷戶較多。此外，各高校和政府機關部門以團購形式購買力度很大。該區(qū)域投資置恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測14業(yè)的客源開始增多，一方面隨著項目的增多，一些有投資價值項目開始出現(xiàn)如百度空間公寓、龍城國際等。另一方面齊全的配套也為項目的升值提供了保障。H2、客源階層分布中高收入私營業(yè)主、公務員、國企干部、高知分子占其客戶構(gòu)成的絕對主體。該項目距火車站、南三條很近，周遍也多為企事業(yè)單位，所以其客戶也就多青睞這些地方。因該項目為城中村改造項目，所以多為附近了解該地塊居民購買，購房者以中年人為主。其中，3045歲的購房者約占全體購房者的45；45歲以上的約占40；而30歲以下的購房者大約占15（多為有相對穩(wěn)定工作但仍需貸款的人）。在家庭年收入統(tǒng)計來看，58萬元/年占絕對比重為50，其次812萬元/年比重為30。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們收入也相應提高，所以該項目的購買群也就體現(xiàn)其購買主體的經(jīng)濟條件。2、新華區(qū)A、板塊范圍京廣鐵路中山路北西北外環(huán)線B、區(qū)域環(huán)境橋西區(qū)位于石家莊市區(qū)西北部，區(qū)域面積65平方公里，人口58萬；是河北省對外貿(mào)易、輕工出口中心。新華區(qū)位于石家莊西北部,區(qū)域內(nèi)滹陀河區(qū)域是著名的生態(tài)保護區(qū)，而水上公園是石家莊市區(qū)內(nèi)除世紀公園外最大的公園。區(qū)域內(nèi)生活配套相對充裕，大部分區(qū)域是石家莊的老城區(qū)構(gòu)造,大型重工業(yè)企業(yè)較多，所以企業(yè)周遍環(huán)境較差。恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測15隨著近幾年市政府對城區(qū)西北滹陀河區(qū)域的生態(tài)治理頗見成效，以及市政配套的不斷跟進，該區(qū)域的房地產(chǎn)價值也不斷在提升中，住宅產(chǎn)品的價格水平也由一路走高。區(qū)域內(nèi)生活配套相對充裕，大部分區(qū)域是石家莊的老城區(qū)構(gòu)造,大型重工業(yè)企業(yè)較多，所以企業(yè)周遍環(huán)境較差。區(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)多，房齡較長，多以早年建設的經(jīng)濟適用房、單位宿舍，比較成規(guī)模的有天苑小區(qū)、聯(lián)強小區(qū)、聯(lián)盟小區(qū)、高柱小區(qū)、高柱新區(qū)、電力居生活區(qū)、鐘強小區(qū)、省二院生活區(qū)、鐵16宿舍、北后小區(qū)等等，近年新建項目有濱湖新村、紅星花園、世紀康城、花瑞苑、燕都金地城、萬信花園等。近年區(qū)域商品房市場發(fā)展平穩(wěn)，2006年新增供應較少。2006年下半年受市場大環(huán)境影響，區(qū)域房價上漲較快。目前處于或?qū)⑻幱阡N售階段的項目有盛世天驕、果嶺灣、信合水岸、北郡等。C、交通環(huán)境新華路、和平路、聯(lián)盟路、北二環(huán)為東西向主干道，中華大街、友誼大街構(gòu)成南北向主干道。區(qū)內(nèi)有20余條公交線路通達全市各地和火車站，出行較為方便。D、各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況區(qū)域內(nèi)省直機關單位眾多，二環(huán)內(nèi)舊小區(qū)基本沿和平路、友誼大街和聯(lián)盟路分布。區(qū)域人口基數(shù)較大，居民小區(qū)比較分散。03年后2環(huán)內(nèi)開發(fā)總量明顯滯后于其他城區(qū)，受石德線和城中村以及西北水利生態(tài)工程影響，大面積開發(fā)趨于向西北環(huán)線外發(fā)展，代表如納帕溪谷、燕都金地城、世紀康城等。2005初市政府啟動城中村改造工程，其中新華區(qū)有9個，分別是柏林莊、東三莊、市莊、西三莊、鐘家莊、北焦村、高柱村、東焦村、西焦村；截止目前為止，各村都略有開發(fā)跡象，但入市體量遠未及橋西。目前區(qū)域大盤當屬原科技大學改造項目盛世天驕。從一面也可預見區(qū)域住宅市場開發(fā)恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測16潛力巨大。已知區(qū)域內(nèi)總開發(fā)體量在40萬平米以上的項目僅4個，一為“盛世天驕”；一為西三莊改造項目“上城”；一為經(jīng)濟適用房項目“明珠花苑”；一為“北郡”。E、區(qū)域市場發(fā)展趨勢新華區(qū)同石家莊其他行政區(qū)一樣，住宅市場的開發(fā)正處于由市中心區(qū)域向環(huán)線區(qū)域過渡的階段。其中本區(qū)域最為顯著的特點是新房供應偏少，二手房交易活躍、歷年總交易成交量為全市最高，但同比交易價格為全市最低。本區(qū)域今后的發(fā)展趨勢為，以合作建房、集資建房和城中村改造開發(fā)為主。因區(qū)域總體環(huán)境限制和居民消費水平影響，開發(fā)方向?qū)⒊尸F(xiàn)兩種態(tài)勢，一是低端經(jīng)濟型開發(fā)項目，開發(fā)體量小，市場去化率迅速；另外是區(qū)域品質(zhì)領先，開發(fā)體量中等，開發(fā)品質(zhì)中上，價格同區(qū)域領先的中高檔樓盤。F、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征案名開發(fā)規(guī)模（M）產(chǎn)品形式現(xiàn)售均價（M/元）面積范圍（M）主力面積（M）產(chǎn)品賣點北岸杰座32萬高層4300102134130區(qū)位、景觀、配套明珠北苑18萬高層32005915889價格、規(guī)模、經(jīng)濟適用房上城380畝多層/高層西三莊改造項目盛世天驕40萬高層560078159110品質(zhì)高端、區(qū)位、配套、景觀、規(guī)模信合水岸12萬高層4550118216140景觀、現(xiàn)房果嶺灣77萬高層240080140118規(guī)模、低價入市明珠花苑36萬高層400091151120規(guī)模、現(xiàn)房、低價北郡100萬高層36006812890規(guī)模、景觀區(qū)位天山新公爵85高層5500128166150高端物業(yè)、品質(zhì)社區(qū)、區(qū)位優(yōu)勢G、區(qū)域市場目標客層研究G1、各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測17購買人群特征和石家莊其他區(qū)域一樣，新華區(qū)的購房區(qū)域性較強，不僅僅反映在區(qū)域熟悉的依賴程度，相對較低的購房能力和性價比相對較高的產(chǎn)品供應也是其主要原因。新華區(qū)本地客群比重高達54，并吸引了一定數(shù)量的橋東、橋西購房者，價格杠桿作用比較明顯。首次置業(yè)比重相對較高，換房置業(yè)仍為需求主流，投資比重較低，反映出其經(jīng)濟型住宅的區(qū)域功能。G2、客源階層分布購房客群的年齡層次較為明顯，和整個房地產(chǎn)市場特點相近，換房需求最為迫切的3045歲層次和首次置業(yè)最為集中的年輕人比重較大，而購買力最強的45歲以上階層在該區(qū)域的需求明顯不足，也反映出高檔產(chǎn)品供應有限的市場現(xiàn)狀。購房客群的職業(yè)背景較為多元，其中公務員、國企人員、村民、私營業(yè)主相對突出，反映出普通住房的廣泛需求面。受產(chǎn)品供應影響，該區(qū)域購房客群的家庭年收入相對較低，家庭年收入在3萬元以下的工薪階層占到38的比重，而5萬元以下的更是高達70，購買力較低的特點相當明顯。3、裕華區(qū)A、板塊范圍“中山東路京珠高速南外環(huán)線建設大街（匯通路）”B、區(qū)域環(huán)境該區(qū)域為石家莊市城市發(fā)展重點區(qū)域，定位于城市副中心功能，道路交通條件十分優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)的裕華路、槐安路都是連接橋東、橋西的市級主干道。區(qū)域內(nèi)的世紀公園是目前石家莊最大的綜合性游樂公園，而且東南板塊丁香園的投入使用和希望綠洲的遠景規(guī)劃都進一步提升了區(qū)域環(huán)境。從城市恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測18發(fā)展來看，東南方向是石市規(guī)劃的主導發(fā)展方向，因此政府對其開發(fā)建設的政策支持再加上居民對其未來前景的認同都使得東南片區(qū)成為目前城市建設熱點地區(qū)。區(qū)域內(nèi)集中了河北師大（東校區(qū)）、河北科技大學、建華醫(yī)學院、石家莊經(jīng)濟學院、省郵電學院、城建學院、河北青管學院、河北行政學院等多家院校，高校林立，是石家莊市高校較為集中的區(qū)域。文化底蘊相對深厚。生活配套相對齊全，擁有河北醫(yī)大第一醫(yī)院、市省兒童醫(yī)院、市五醫(yī)院、石家莊腫瘤醫(yī)院、等醫(yī)療保健單位。區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要滿足區(qū)域功能，中型商業(yè)配套極為發(fā)達，如新世隆廣場、北國超市（原盛福祥）、裕東購物中心、保龍倉超市、聯(lián)合利華（原萬利福）、懷特家居城、懷特裝飾材料市場、懷特國際商城等。區(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡普遍較短，比較成規(guī)模的有金鵬花園、裕東小區(qū)、銀通小區(qū)、尖嶺小區(qū)、東苑小區(qū)、石府小區(qū)、石門小區(qū)、金馬小區(qū)、青園小區(qū)、賓南花園、華脈新村、富強小區(qū)、電力小區(qū)、神興小區(qū)、卓達書香園等，總建350萬平米以上。近年區(qū)域商品房市場極為活躍，新增供應激增，目前已投入使用的項目有神興小區(qū)、卓達書香園、世紀花園、國際城、新天地自然康城、海天陽光園、九里庭院等，尚處于銷售階段的項目有碧溪尊園、紫玉名苑、金域藍灣等，還有經(jīng)濟適用房項目安苑小區(qū)也已進入銷售階段。由此我們可以看出，現(xiàn)階段商品房增量正由中心區(qū)域向二環(huán)轉(zhuǎn)移。即將銷售的項目有中城香檳郡、中城星月湖、萬達廣場、世奧灣、凱旋城等。C、交通環(huán)境裕華東路、槐安路、東崗路、建設南大街、青園街、育才街、建華南大街、體育南大街以及翟營大街是裕華區(qū)的縱橫交通要道。區(qū)內(nèi)東西走向道路大多較為寬敞，路邊綠化較好。南北走向道路眾多，其中體育大街、建華大街為主要南北干道。區(qū)內(nèi)有20多條公交線路通達全市各地和火車站，出行方便。E、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征案名開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式現(xiàn)售均價（M/元）面積范圍（M）主力面積（M）產(chǎn)品賣點恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測19（M）香檳郡7萬高層5012080區(qū)位地段、周邊配套碧溪尊園18萬高層340070140110價格、區(qū)位、規(guī)模金域藍灣32萬高層33008513890地段區(qū)位、周邊配套、低價中城星月湖30萬高層團購價289843126110規(guī)模、品質(zhì)、低價萬達廣場190萬高層品牌、規(guī)模、地段、品質(zhì)世奧灣21萬高層450070178120規(guī)模、地段、品質(zhì)公園首府23萬高層430095180130區(qū)位、配套、品質(zhì)、景觀生態(tài)劍橋春雨50萬高層88169130地段、品牌、品質(zhì)東港怡園100萬高層360080160125區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模、配套、價格凱旋城30萬高層340080135120規(guī)模、價格君堂18萬高層區(qū)位交通F、供應態(tài)勢分析2009年上半年裕華區(qū)樓市熱度不減，仍保持著較大供應量，但相對于前兩年而言，今年新增項目的規(guī)模有所減小。我們可以看到裕華區(qū)目前仍有較多閑置空地和等待拆遷的住宅、商業(yè)用地，主要集中在槐安東路以南區(qū)域。小高層、高層已經(jīng)全面取代多層產(chǎn)品成為市場主流，多層產(chǎn)品供應已經(jīng)明顯萎縮，土地使用效率全面提高。在新增供應的高層產(chǎn)品中，一梯兩戶的空間層面布局還是市場的主流，但其中也不乏點式、塔式高層，土地利用率進一步提高。裕華區(qū)2009年潛在供應量巨大，除上述已售項目后續(xù)開發(fā)量外，還有至少50萬平米的潛在體量，全年供應能力不低于200萬平方米。恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測20未來兩到三年，裕華區(qū)仍會擔當石家莊住宅市場領跑者的角色。從近期項目開發(fā)和土地儲備來看，未來2到3年，裕華區(qū)市場供應量將會保持一個較高的水平（80100萬平方米/年），這樣一來，其區(qū)域需求已經(jīng)不足以消化如此巨大、集中的供應量，區(qū)域外的有效需求十分重要，東南板塊的經(jīng)營進入全新階段。G、產(chǎn)品規(guī)劃分析東南板塊一直以來就是房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，土地價格也不斷上漲，許多建設用地的利用效率也不斷提高，小高層產(chǎn)品已經(jīng)成為市場主流，高層產(chǎn)品比重還在加大。在產(chǎn)品規(guī)劃方面，裕華區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃水平在全市還是處于一個相對較高的區(qū)域，直接體現(xiàn)在社區(qū)規(guī)模、戶型設計、景觀配套、物業(yè)管理等方面。H、價格態(tài)勢分析產(chǎn)品形態(tài)影響價格。2004年以來，裕華區(qū)住宅產(chǎn)品正經(jīng)歷一個由多層向小高層、高層過渡的升級階段。產(chǎn)品形態(tài)呈現(xiàn)多層價格上漲原因是政府鼓勵建小高層和高層產(chǎn)品，產(chǎn)品的稀有性致使多層價格有所上漲。而小高層和高層產(chǎn)品價格較去年相比，略微有所漲幅，主要原因還是產(chǎn)品形態(tài)的升級。經(jīng)過08年大市萎靡，裕華區(qū)尤其是東二環(huán)沿線所受影響較大，08年后半年基于市場壓力，期房紛紛祭旗降價，目前本區(qū)域內(nèi)價格平穩(wěn)回升，未來在商業(yè)、市政配套趨于完善的基礎上，將有一定上升空間。相比石家莊其他區(qū)域的住宅產(chǎn)品，裕華區(qū)的產(chǎn)品附加值屬于比較高的，譬如已交房的東方明珠項目，其巨大的商業(yè)體量和熱帶雨林配套，都是創(chuàng)了石家莊房地產(chǎn)市場附加值投入的先河，直接帶動了周邊區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的價值，這也是東南房價不斷上漲的主要原因之一，今后住宅產(chǎn)品的附加值在房價增幅中的比重將會不斷加大，市場競爭更趨激烈。L、營銷態(tài)勢分析住宅市場營銷水平突飛猛進，銷控水平進步很大，大多數(shù)項目在推廣節(jié)奏、價格策略、銷售管理方面都已經(jīng)達到了一定高度。恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測21售樓處的布置向更加個性和豪華兩個方面發(fā)展，現(xiàn)在每個項目的樣板房的建設也是必不可少，有的甚至做近20個樣板間（如之前的東方明珠）。營銷手段也不斷創(chuàng)新，除了在報廣上做文章，還有請名人助陣的、借公益造勢的?？傊_發(fā)商更加重視推廣。營銷推廣由以往主要依靠報紙廣告、戶外看板、派報等常規(guī)方式，向新聞造勢、公關活動、事件營造與媒介載體相結(jié)合的整合營銷轉(zhuǎn)型。M、客源狀況分析M1、客源分布從客源分布來看，主要還是來自于裕華區(qū)內(nèi)的區(qū)域客戶，但其比重有不斷下降趨勢，外區(qū)域購房比重已接近4成，直接反映出該區(qū)域的全市型板塊的形成。從購買動機來看，換房置業(yè)還是主力，值得關注的是該區(qū)域的投資置業(yè)比重比較大，達1/5強，明顯高于其他幾個區(qū)域，反映出該區(qū)域住宅市場被廣泛看好，還存在較大升值空間。M2、客源階層分布中高收入國企干部、公務員、高知分子占其客戶構(gòu)成的主體，大約占到本區(qū)域購房者的80。購房者以中年人為主。其中，3045歲的購房者約占全體購房者的70，45歲以上的約占15，而30歲以下的購房者大約占15。未來需求潛力巨大。4、長安區(qū)A、板塊范圍中山東路京珠高速滹沱河中心線建設大街（勝利大街）恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測22B、區(qū)域環(huán)境長安區(qū)位于省會石家莊市區(qū)東北部，面積11024平方公里，總?cè)丝?265萬人，其中農(nóng)業(yè)人口1097萬人。是石家莊廠企最為集中的區(qū)域，綜合環(huán)境較差，改造潛力巨大。區(qū)域內(nèi)的博物館、廣安大街是石家莊市中心地帶，功能定位于石家莊CBD核心區(qū)域，常山紡織公司棉一、棉二、棉三都屬轄區(qū)內(nèi)。區(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡較長，多為先前開發(fā)的廠企宿舍生活區(qū)、大型經(jīng)濟適用社區(qū)等，比較成規(guī)模的有沿東、沿西小區(qū)、棉紡生活區(qū)（三、四）、化肥廠生活區(qū)、華藥生活區(qū)、建東小區(qū)、建明小區(qū)、銀龍小區(qū)、東興小區(qū)、榮國花園、方北新村等。近年區(qū)域商品房市場發(fā)展相比較慢，新增供應較少，但是步入2006年下半年，上市和即將上市的項目激增，目前處于和將處于銷售階段的項目有紫晶天域、阿爾卡迪亞、國瑞城、盛世長安、領秀城、錦城等。C、交通環(huán)境中山東路、和平東路、北二環(huán)為東西向主干道，東二環(huán)、翟營北大街、建華北大街、體育北大街、建設北大街構(gòu)成南北向干道。區(qū)內(nèi)有30余條公交線路通達全市各地和火車站，但多為東西運度，南北向車次較少。D、供應態(tài)勢分析主要在售樓盤可供應總量約400萬平方米，處于開發(fā)銷售狀態(tài)量體（有效供應）約150萬平方米。將有約250萬平方米的后續(xù)開發(fā)量。將在未來12年內(nèi)陸續(xù)供應上量。2005年之前長安區(qū)新增體量較少，樓盤品質(zhì)普遍較低，多數(shù)居民的購買欲望不很強烈，因此蓄積了較大的購買力。2006年后，長安區(qū)隨著交通狀況和生態(tài)環(huán)境的改善，一批中高檔項目陸續(xù)建設，如中宏匯景國際、名門華都，為平淡的長安區(qū)樓市注入了新的活力，供應態(tài)勢逐漸上升。長安區(qū)2009年上半年，最有影響力的項目，如；中基禮域、匯景國際、盛世長安；均以售完謝幕或等待后期。而現(xiàn)階段比較有影響力的住宅項目恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測23有阿爾卡迪亞和紫晶天域，都聚集在CBD核心區(qū)。談固村、小沿村、義堂村、花園村、白佛口等城中村的改造也將有大批房源上市，其改造體量堪比橋西。E、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征案名開發(fā)規(guī)模（M）產(chǎn)品形式現(xiàn)售均價（M/元）面積范圍（M）主力面積（M）產(chǎn)品賣點紫晶天域13高層500060135135區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)阿爾卡迪亞86高層610050180110品牌、品質(zhì)、規(guī)模、地段、景觀國瑞城75萬高層460060139128規(guī)模、區(qū)位盛世長安40萬高層50007013899規(guī)模、品質(zhì)、配套、品牌領秀城50萬高層338888137137地段、規(guī)模、價位錦城30萬高層328085140117區(qū)位、價格、規(guī)模、配套泰勒中心54萬高層區(qū)位優(yōu)勢、綜合體項目冠城15萬高層590080160120品質(zhì)、現(xiàn)房、區(qū)位、品牌匯龍灣100萬高層370050130100規(guī)模、價格書香花苑26萬高層450085150126規(guī)模、品質(zhì)、現(xiàn)房羅蘭新城12萬高層31506513590價格F、價格態(tài)勢分析相比石家莊其他區(qū)域的住宅產(chǎn)品，長安區(qū)的產(chǎn)品的價格分層比較明顯，同時存在多個價格區(qū)間。如果按照高、中、低的價格區(qū)間劃分，一環(huán)內(nèi)的住宅產(chǎn)品屬高價位，二環(huán)內(nèi)屬中等價位，相對較低價位在二環(huán)以外區(qū)域。該區(qū)主要樓盤分布在CBD核心區(qū)及廣安大街之上，還有部分分布與和平路沿線。恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測24均價范圍45006000元/平米，屬石家莊最高均價區(qū)域。G、客源狀況分析購房客群的年齡層次較為明顯，和整個房地產(chǎn)市場特點相近，換房需求最為迫切的3045歲層次人員，投資、置業(yè)比重較大。購買力最強的45歲以上階層在該區(qū)域的需求一般。首次置業(yè)最為集中的年輕人比重較小（總價過高，購買力不足）購房客群的職業(yè)背景較為多元，其中國企人員、公務員、私營業(yè)主、都市白領等相對突出，反映出普通住房的廣泛需求面。受產(chǎn)品供應影響，該區(qū)域購房客群的家庭年收入相對較高，家庭年收入在5萬元以上的客源占到85的比重，可見該區(qū)域購買力極強，屬石家莊最高端市場，居民消費水平普遍較高，所以開發(fā)品質(zhì)較高的物業(yè)是獲得客源的關鍵。三、2009年下半年石家莊房地產(chǎn)市場展望1、房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的支撐因素沒有改變我們分析，支撐房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的幾大因素將長期存在。首先，中國經(jīng)濟持續(xù)快速增長是支撐房地產(chǎn)市場的最基本、最主要的因素。在2009年上半年，這一點并沒有變化。其次，城市化進程加快拉動購房需求。城市新增人口將產(chǎn)生大量的住房需求。第三，“人口紅利”拉動購房需求。近兩年我國正處于收取“人口紅利”的時期，住房購買力強，加之住房貸款的支持，改善性需求和投資性需求均大量釋放。2、供應緊張狀況一去不返，買方市場制約供給的因素加強2008年后城中村改造步伐加快，隨之市場蕭條，購買客群銳減。供應量的激增與需求量的不足形成了市場急劇轉(zhuǎn)型，買方市場逐步形成。需求客群加大了對項目的可比性，使得賣方市場對項目開發(fā)的謹慎持重，有部分項目甚至推遲上市。原先市場中供應緊張、需求旺盛的局面一去不返。雖然政府有意在土地供給方面加強控制，抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地行為。同時加大閑置土地的清理力度、大恒森地產(chǎn)顧問2009年上半年市場分析及預測25幅增加保障性用房的供應量等一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行，但目前來看，即便今明兩年無土地交易，日前的開發(fā)體量也足以滿足今后三到五年的需求。另一方面，由于土地前期運作周期時間長，加之開發(fā)企業(yè)資金短缺以