長(zhǎng)豐_安徽金秋花園中央生活區(qū)項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告博冠堂地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)長(zhǎng)豐金秋花園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告此次報(bào)告需要解決的問題1、此次溝通不是方案的細(xì)節(jié)，而是尋找方向和挖掘價(jià)值沒有詳細(xì)調(diào)研和深入研究的方案沒有價(jià)值2、尋找與項(xiàng)目契合與企業(yè)契合的開發(fā)方向項(xiàng)目的契合作為縣級(jí)新盤，我們對(duì)區(qū)域價(jià)值的理解以及適合項(xiàng)目開發(fā)的方向；企業(yè)的契合作為非專業(yè)開發(fā)公司的首次開發(fā)，如何獲取成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。3、相關(guān)視野為開發(fā)商減少試錯(cuò)，提供更多選擇的解決之道。1月4日2月11日2月22日12月28日1月3日工作內(nèi)容客戶溝通地塊考察收集基礎(chǔ)資料典型項(xiàng)目調(diào)研客戶訪談確定研究思路撰寫項(xiàng)目主體報(bào)告公司評(píng)審修改調(diào)整工作內(nèi)容工作內(nèi)容終稿匯報(bào)第一階段市場(chǎng)調(diào)研第三階段終稿匯報(bào)第二階段報(bào)告撰寫公司評(píng)審針對(duì)本項(xiàng)目博冠堂所做的工作進(jìn)行的調(diào)查進(jìn)行的訪談進(jìn)行的研究參考的數(shù)據(jù)項(xiàng)目及其周邊實(shí)地調(diào)研與踏勘；合肥住宅市場(chǎng)調(diào)查；水湖鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)調(diào)查；水湖鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查；相關(guān)城市（肥西、鳳臺(tái)、淮南）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查；水湖鎮(zhèn)沿街商戶；翰林苑業(yè)主；香溢花城業(yè)主；翰林苑工作人員；香溢花城銷售人員；長(zhǎng)豐規(guī)劃局工作人員；阿奎利亞工作人員；群盛共和城工作人員；宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究；房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)研究；水湖鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究；相似成功先進(jìn)案例借鑒；項(xiàng)目現(xiàn)狀研究；項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究；項(xiàng)目整體定位研究；項(xiàng)目功能定位研究；博冠堂數(shù)據(jù)資料庫(kù)；中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)；中國(guó)房地產(chǎn)年鑒；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)；長(zhǎng)豐年鑒合肥長(zhǎng)豐官方統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站；部分城市統(tǒng)計(jì)年鑒；在過(guò)去的45天里，項(xiàng)目組成員進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究項(xiàng)目屬性界定及背景介紹目標(biāo)解析與核心問題界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位整體規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目開發(fā)策略報(bào)告框架項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目屬性界定地理位置位于長(zhǎng)豐縣城水家湖鎮(zhèn)城區(qū)西北，南至長(zhǎng)壽路、北至下塘路、東接人民醫(yī)院、西沿楊公路與一中隔街相望，為中心城區(qū)邊緣地塊縣城核心區(qū)域楊公路下塘路長(zhǎng)壽路項(xiàng)目所在地南湖新區(qū)（政務(wù)文化新區(qū)）行政聚集區(qū)域城北公園縣城核心區(qū)域本案區(qū)位分析項(xiàng)目屬于城北公園片區(qū)，周邊生活配套較為齊全，行政單位聚集，與縣城核心區(qū)域連接便捷，有望成為文化景觀資源驅(qū)動(dòng)下的樣板居住區(qū)。項(xiàng)目四至項(xiàng)目地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，兼具城市、人文、雜亂多重觀感，向南向東城市氛圍濃厚，向西學(xué)校人文氣息，向北雜亂自建房。項(xiàng)目西側(cè)一中民房項(xiàng)目北側(cè)項(xiàng)目東側(cè)人民醫(yī)院長(zhǎng)壽路下塘路楊公路本案項(xiàng)目南側(cè)民房民房蘇果供電局項(xiàng)目與城市生活生活配套無(wú)縫對(duì)接，“城北公園”景觀休閑配套在適宜的步行尺度范圍之內(nèi)。周邊配套1本案63247859101長(zhǎng)豐一中2長(zhǎng)豐縣人民醫(yī)院3蘇果超市4長(zhǎng)豐農(nóng)金5衛(wèi)校6城北公園7長(zhǎng)豐賓館8實(shí)驗(yàn)小學(xué)9長(zhǎng)豐步行街10高鐵站項(xiàng)目屬于中小規(guī)模中等密度混合物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，三向沿街面可予商業(yè)發(fā)揮。地塊指標(biāo)3829852797規(guī)劃總建筑面積楊公路以東，下塘路以南，長(zhǎng)壽路以北位置建設(shè)用地38畝，退讓后實(shí)際使用面積3598畝面積1622容積率32建筑密度35綠地率政府掛牌價(jià)格60萬(wàn)/畝地價(jià)描述指標(biāo)商業(yè)251256辦公2100住宅7753751236631拆遷還原面積項(xiàng)目屬性界定城市核心住區(qū)、中小規(guī)模、中等密度，全優(yōu)配套、混合物業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性城區(qū)未來(lái)高端居住區(qū)城北片區(qū)核心地段，發(fā)展前景看好城市未來(lái)核心區(qū)域縣城商業(yè)核心的邊緣地帶，商業(yè)氛圍不濃厚，觀感較差縣城商業(yè)地帶邊緣項(xiàng)目座享城市生活資源、人文配套及休閑景觀資源人文/景觀資源豐富總建面不超過(guò)6萬(wàn)，含拆遷安置，屬于中小規(guī)模中等密度混合物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中小規(guī)模目標(biāo)解析與核心問題界定目標(biāo)解析與核心問題界定項(xiàng)目屬性界定及背景介紹項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位整體規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算開發(fā)商目標(biāo)改善環(huán)境樹立品牌社會(huì)效益通過(guò)項(xiàng)目成功開發(fā)優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境并實(shí)現(xiàn)對(duì)遠(yuǎn)景開發(fā)目標(biāo)的利潤(rùn)支撐和項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿地位的確定。企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)通過(guò)本項(xiàng)目的良好運(yùn)作，改善企業(yè)辦公環(huán)境和員工居住條件，樹立新的市場(chǎng)標(biāo)桿，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌影響力的同時(shí)，通過(guò)項(xiàng)目品牌的有效傳播實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌向開發(fā)商品牌的跨越。項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)23年內(nèi)完成開發(fā)周期，同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體利潤(rùn)率20以上的產(chǎn)出，保證持續(xù)的利潤(rùn)回收。開發(fā)商的主要困惑項(xiàng)目是否具有可操作性是否能夠盈利在縣級(jí)市場(chǎng)中，如何進(jìn)行市場(chǎng)突破，選擇怎樣的開發(fā)路線，能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上創(chuàng)造開發(fā)商品牌形象。開發(fā)商目標(biāo)解析現(xiàn)金流層面實(shí)現(xiàn)安全、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，支持項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)企業(yè)層面改善居住辦公環(huán)境，實(shí)現(xiàn)首次開發(fā)順暢，樹立企業(yè)品牌，需要項(xiàng)目高位成功品質(zhì)和價(jià)格層面項(xiàng)目開發(fā)層面234成就區(qū)域第一，全縣一流的項(xiàng)目，樹立區(qū)域市場(chǎng)的標(biāo)桿1品質(zhì)是價(jià)格和品牌的支撐，價(jià)格和品牌的實(shí)現(xiàn)只是結(jié)果從更高層面分析項(xiàng)目所承載的使命核心問題推導(dǎo)R2S核心問題是什么我們想要什么針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析我們有什么針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析首要目標(biāo)改善居住辦公環(huán)境并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健開發(fā)，保證穩(wěn)定現(xiàn)金流；中期目標(biāo)樹立開發(fā)公司及項(xiàng)目的品牌影響力遠(yuǎn)景目標(biāo)為房地產(chǎn)后續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展企業(yè)層面無(wú)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；區(qū)域?qū)用嫖闯墒炜h級(jí)市場(chǎng)，非縣城核心地帶，未來(lái)將成為區(qū)域高端居住核心，前景看好；市場(chǎng)層面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較弱，缺少市場(chǎng)領(lǐng)軍項(xiàng)目，為本案提供了有利的市場(chǎng)占位。我們?cè)趺崔k（解決方案提出）本項(xiàng)目核心問題是縣級(jí)市場(chǎng)未成熟區(qū)域，具備優(yōu)勢(shì)資源型的項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值最大化目標(biāo)區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，樹立開發(fā)品牌，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化長(zhǎng)豐市場(chǎng)未來(lái)走向縣級(jí)市場(chǎng)客戶來(lái)源核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么困惑核心問題高位目標(biāo)下定位趨向高端，支撐客戶來(lái)自哪里項(xiàng)目又以什么鑄就核心競(jìng)爭(zhēng)力成就自己的高位目標(biāo)開發(fā)模式和占位1合肥乃至水家湖未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向2如何看待不成熟的水家湖房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響市場(chǎng)層面3面對(duì)外區(qū)域的強(qiáng)大壓力，本項(xiàng)目如何脫穎而出4如何通過(guò)案例和客戶找到本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力5通過(guò)何種開發(fā)策略及產(chǎn)品策略保證項(xiàng)目的銷售速度并保證利潤(rùn)的穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)客戶層面6如何充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資源價(jià)值最大化7本項(xiàng)目如何建立新的市場(chǎng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的領(lǐng)先產(chǎn)品層面核心問題界定問題1問題2問題4問題3問題5問題6水家湖的房地產(chǎn)未來(lái)是否能迅速成長(zhǎng)發(fā)展下去價(jià)格還有多少上漲空間未來(lái)居住在水家湖與居住在合肥、淮南相比有何本質(zhì)變化，合淮同城化將如何影響人們的生活方式水家湖在長(zhǎng)豐人心目中究竟處于何種地位水家湖房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)還是互動(dòng)對(duì)于本項(xiàng)目，我們不得與合肥北城、淮南山南新區(qū)有著直接的沖突，競(jìng)爭(zhēng)或互動(dòng)，我們將何去何從（她/他）是誰(shuí)消費(fèi)者在哪里關(guān)聯(lián)問題延展項(xiàng)目屬性界定及背景介紹目標(biāo)解析與核心問題界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位整體規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目自身資源尋求突破實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化城市發(fā)展機(jī)會(huì)成功案例借鑒內(nèi)因外因案例借鑒項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展項(xiàng)目自身資源坐享城市資源集合近鄰休閑資源脈絡(luò)項(xiàng)目自身資源開發(fā)商實(shí)力零距離學(xué)區(qū)資源項(xiàng)目自身?xiàng)l件較好，周邊資源及配套豐富，為后期較高市場(chǎng)占位奠定了良好的基礎(chǔ)中央生活區(qū)，全優(yōu)資源聚合城市休閑人文學(xué)區(qū)的復(fù)合價(jià)值項(xiàng)目自身資源尋求突破實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化城市發(fā)展機(jī)會(huì)成功案例借鑒內(nèi)因外因案例借鑒項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展城市發(fā)展機(jī)會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水湖鎮(zhèn)位于省會(huì)合肥最北部，距合肥市區(qū)70公里，距淮南市區(qū)20公里（距規(guī)劃建設(shè)中的淮南政務(wù)新區(qū)山南新區(qū)僅6公里水湖鎮(zhèn)是長(zhǎng)豐縣城關(guān)鎮(zhèn)，位于縣境北部，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、信息中心。合淮阜高速合徐高速距淮南20公里距合肥70公里水湖鎮(zhèn)長(zhǎng)豐縣轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個(gè)省級(jí)雙鳳開發(fā)區(qū)，全縣總?cè)丝?899萬(wàn)人，縣城建成區(qū)面積約8平方公里，8萬(wàn)人口。長(zhǎng)豐隨著合肥經(jīng)濟(jì)圈整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動(dòng)而處于加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長(zhǎng)期看好宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展自2006年起，平均每年增加2億元左右的財(cái)政收入，較04、05年有著質(zhì)的提升。無(wú)論城鎮(zhèn)居民或農(nóng)村居民，收入漲幅均基本維持在20以上，且呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，城市消費(fèi)力日趨增強(qiáng)，但總體收入基數(shù)仍然偏低，屬于市場(chǎng)初步活躍、消費(fèi)層次中下級(jí)的階段。政府財(cái)政收入增加，城鎮(zhèn)居民收入逐年遞增，城市消費(fèi)力日趨加強(qiáng)遷縣風(fēng)波1192111498318/房地產(chǎn)投資漲幅122786483109房地產(chǎn)所占比例1231562266178135房地產(chǎn)投資額394726941743391比上年增長(zhǎng)1006272198418321551236固定資產(chǎn)投資額2008年2007年2006年2005年2004年年份表長(zhǎng)豐20042008年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位億元）自2005年起長(zhǎng)豐社會(huì)固定資產(chǎn)投資進(jìn)入快速上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但房地產(chǎn)發(fā)展明顯滯后，所占比例一直在10以下，直至2007、08兩年跨越式發(fā)展，07年起房地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)超固定資產(chǎn)總投資增幅，這也標(biāo)志著長(zhǎng)豐房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目自身資源尋求突破實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化城市發(fā)展機(jī)會(huì)成功案例借鑒內(nèi)因外因案例借鑒項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展城市發(fā)展機(jī)會(huì)城市發(fā)展規(guī)劃合淮同城化重要中間對(duì)接板塊水湖組團(tuán)對(duì)接淮南山南新區(qū)，迎來(lái)城市化發(fā)展進(jìn)程的歷史性機(jī)遇相距6公里戰(zhàn)略重點(diǎn)地區(qū)合肥北部新區(qū)、淮南中心城區(qū)山南新區(qū)、長(zhǎng)豐中部地區(qū)、空港新區(qū)等?；茨习l(fā)展重點(diǎn)一區(qū)一廊?！耙粎^(qū)”淮南的山南新區(qū)。這是淮南的新行政中心區(qū)、文教體育中心區(qū)，準(zhǔn)備發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)等，將成為合淮同城化的重點(diǎn)對(duì)接區(qū)域?！耙焕取毖睾匣锤犯咚俟贰?06國(guó)道沿線的產(chǎn)業(yè)發(fā)展走廊，依托良好的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，發(fā)展輕紡工業(yè)、食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工制造業(yè)等。城市發(fā)展規(guī)劃水家湖在合淮同城化浪潮中的機(jī)遇1公路交通網(wǎng)全面提升，融入1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈合淮1小時(shí)交通通勤圈的建立，依托合肥、淮南的高速公路樞紐、鐵路樞紐和合肥新國(guó)際機(jī)場(chǎng)建設(shè)一體化的客貨運(yùn)輸體系。實(shí)施“港城”互動(dòng)發(fā)展策略，加強(qiáng)合肥空港與合肥、淮南中心城區(qū)的快速交通聯(lián)系。開辟一體化的城鄉(xiāng)公共交通線路，建立城市之間零收費(fèi)通勤體系?！盎茨纤液戏省钡某请H快速通道的規(guī)劃，將為水湖鎮(zhèn)的發(fā)展插上騰飛的翅膀。城市發(fā)展規(guī)劃水家湖在合淮同城化浪潮中的機(jī)遇2迎來(lái)城際高鐵時(shí)代，重振水家湖站昔日鐵路樞紐的輝煌“鐵路客運(yùn)史罕見現(xiàn)象列車在水家湖站倉(cāng)惶脫逃”“水家湖站在“匪氣蹭車”中走向蕭條”水家湖站作為溝通安徽南北部的唯一同道，曾經(jīng)輝煌的鐵路樞紐在本世紀(jì)初由于管理混亂走向了末路。如今終于迎來(lái)了涅盤般的轉(zhuǎn)變，合淮蚌客運(yùn)專線（京福高鐵合蚌段）、商杭高鐵兩條高速鐵道在水家湖站并站，將水家湖站又推向了一個(gè)新的發(fā)展高峰。抓住合淮同城化城際交通規(guī)劃的有利時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)高速公路、普通公路、城市輕軌、鐵路，全方位的融入合淮同城的“一小時(shí)省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈”城市發(fā)展規(guī)劃水家湖在合淮同城化浪潮中的機(jī)遇3工業(yè)加速向以水湖鎮(zhèn)為中心的北部區(qū)域聚集4兩大方向，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展長(zhǎng)豐確立了“產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中”的思路，牢固樹立“產(chǎn)業(yè)為重，項(xiàng)目先行”的理念，加快縣城水湖鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。通過(guò)科學(xué)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，抓住合淮工業(yè)走廊的切入點(diǎn)，大力招商引資，積極發(fā)展高附加值、低污染的裝備制造、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)，形成以傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)紡織服裝、加工制造為主導(dǎo)的北部勞動(dòng)密集型工業(yè)經(jīng)濟(jì)板塊。積極面向合淮市場(chǎng)，發(fā)展以“菜籃子”產(chǎn)品為主的城郊型農(nóng)業(yè)。積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市發(fā)展規(guī)劃水家湖在合淮同城化浪潮中的機(jī)遇5現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迎來(lái)聯(lián)動(dòng)機(jī)遇6房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)跨越發(fā)展的春天商貿(mào)流通體系加速完善。大力發(fā)展和培育現(xiàn)代旅游業(yè)、物流業(yè)、特色餐飲和中介組織等新型服務(wù)業(yè)。聯(lián)合發(fā)展旅游業(yè)。隨著交通的日益快速便捷，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的不斷擴(kuò)大，私家車的不斷普及，尤其是城市日益高漲的房?jī)r(jià)，讓人們不得不望房興嘆，而水湖鎮(zhèn)完善的基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)美的環(huán)境，優(yōu)良的教育資源，現(xiàn)代化的高檔住宅小區(qū)，將能吸引眾多合肥和淮南的市民到縣城購(gòu)房置業(yè)。提升房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平，提高商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)檔次迫在眉睫，一個(gè)區(qū)域重點(diǎn)城市（合肥、淮南）的休閑生活后花園即將現(xiàn)出雛形。高鐵站吳山路空間發(fā)展軸城北公園片區(qū)南湖公園片區(qū)水湖公園片區(qū)公共服務(wù)中心工業(yè)區(qū)長(zhǎng)壽路空間發(fā)展軸城市發(fā)展規(guī)劃長(zhǎng)豐縣城市發(fā)展方向南北貫穿“文化經(jīng)濟(jì)政治”軸心動(dòng)線，東西兩翼工業(yè)農(nóng)業(yè)雙產(chǎn)齊飛到2010年建成區(qū)面積達(dá)到10平方公里，城區(qū)達(dá)到10萬(wàn)人口，實(shí)現(xiàn)“雙十”目標(biāo)；新建南湖政務(wù)文化新區(qū)；繁榮北部中心商貿(mào)流通區(qū)；規(guī)劃縣城工業(yè)園，建好城西、城北工業(yè)集中區(qū)。拓展東西兩翼種養(yǎng)加特色集中區(qū)。構(gòu)筑現(xiàn)代新型工業(yè)。實(shí)施龍頭帶動(dòng)工程、基地推動(dòng)工程、優(yōu)品名牌工程、勞務(wù)轉(zhuǎn)移工程，構(gòu)筑草莓、蔬菜、畜禽養(yǎng)殖三大特色經(jīng)濟(jì)板塊；拓展服務(wù)業(yè)發(fā)展空間。重點(diǎn)開發(fā)現(xiàn)代物流、餐飲娛樂、房地產(chǎn)和社區(qū)服務(wù)四大服務(wù)領(lǐng)域。項(xiàng)目所屬城北公園片區(qū)將成為縣城未來(lái)規(guī)劃核心項(xiàng)目自身資源尋求突破實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化城市發(fā)展機(jī)會(huì)成功案例借鑒內(nèi)因外因案例借鑒項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展城市發(fā)展機(jī)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)2009年數(shù)字化回顧整體市場(chǎng)全面復(fù)蘇持續(xù)16個(gè)月下滑持續(xù)9個(gè)月上升連續(xù)10個(gè)月處于不景氣區(qū)間金融危機(jī)加速下行全國(guó)房?jī)r(jià)在08年小幅回落之后，再次持續(xù)快速上升超越07、08高點(diǎn)，并不斷創(chuàng)新高09年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)近50，成交量飆升，存量房大量去化，市場(chǎng)供應(yīng)量趨緊。09年全國(guó)房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)全面復(fù)蘇，以致有過(guò)熱嫌疑。價(jià)格、成交量的全面上漲，不斷創(chuàng)出歷史新高，全國(guó)地王頻現(xiàn)，市場(chǎng)熱度不斷上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)政策回顧及預(yù)期政策逐步收緊，部分優(yōu)惠政策行將到期公積金貸款利率上調(diào)關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知927新政國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約土地的通知1022新政地方政府出手救市資本金比例下調(diào)公積金貸款利率下調(diào)國(guó)辦關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見物業(yè)稅開征研討二套房政策收緊清查閑置土地貨幣政策動(dòng)態(tài)微調(diào)公積金政策收緊二套房政策再收緊全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)刺激政策收緊政策房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律影響房?jī)r(jià)繼續(xù)得到成交量的支撐；價(jià)格上漲后成交量逐步萎縮。中央政府政策考量2009年底開始樓市調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，投資客和房?jī)r(jià)成首要調(diào)控對(duì)象。供應(yīng)速度09年土地拍賣成交量較高，但短期內(nèi)仍將持續(xù)供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，下半年供求關(guān)系可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)。通貨膨脹期寬松貨幣政策下，通脹預(yù)期乃至通脹將在2010年誘發(fā)投資客的購(gòu)買激情，市場(chǎng)熱度依然較高。降溫政策可能出臺(tái)。房?jī)r(jià)繼續(xù)維持上揚(yáng)趨勢(shì)；成交量緩速下滑，但仍然對(duì)房?jī)r(jià)起到支撐；市場(chǎng)亢奮，投資需求和改善性需求占主導(dǎo)，并由一線城市梯次轉(zhuǎn)向二三線城市，剛性自住需求被嚴(yán)重抑制；政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)加大，2010年下半年市場(chǎng)可能面臨變盤2010年樓市預(yù)測(cè)項(xiàng)目自身資源尋求突破實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化城市發(fā)展機(jī)會(huì)成功案例借鑒內(nèi)因外因案例借鑒項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展城市發(fā)展機(jī)會(huì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年合肥全年住宅銷售套數(shù)為116028套，成交面積為11337萬(wàn)，年度銷量驚人，創(chuàng)造合肥住宅年度銷售最高紀(jì)錄。而住宅銷售均價(jià)也從2009年1月的3958元/升至2009年12月的5165元/，2009年合肥樓市住宅成交均價(jià)平均為4388元/，這一年合肥住宅均價(jià)上漲了1207元/。隨著合肥大建設(shè)和更多外來(lái)人口的涌入，2010年合肥樓市依然保持強(qiáng)勁的上行動(dòng)力。預(yù)計(jì)在2011年底整體均價(jià)在6000元/鞏固住水家湖房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)豐水家湖房地產(chǎn)市場(chǎng)自“遷縣風(fēng)波”后06年才走出低谷，由于地理位置尷尬，水家湖的發(fā)展落后于南部雙墩和雙鳳產(chǎn)業(yè)園，內(nèi)部發(fā)展得不到有力支撐自2002年盛傳“遷縣風(fēng)波”后，水家湖房?jī)r(jià)也跌至低谷，直到2005年底該縣住宅均價(jià)始終維持在每平方米八九百元。自06年初縣政府表示優(yōu)先建設(shè)縣城，并加大了縣城的市政工程建設(shè)力度，水家湖的發(fā)展前景逐漸被看好，市場(chǎng)才真正啟動(dòng)，至06年底水湖鎮(zhèn)均價(jià)已達(dá)1700元/平方米。長(zhǎng)豐縣雙核心總體規(guī)劃。長(zhǎng)豐確立了南北雙城帶動(dòng)、東西兩路城鎮(zhèn)群競(jìng)相發(fā)展的縣域城鎮(zhèn)體系，南部以雙墩產(chǎn)業(yè)園、雙鳳開發(fā)區(qū)為核心，與省城合肥北部新城無(wú)縫連接，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度、規(guī)模、整體水平均遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于以水湖鎮(zhèn)為核心的北部區(qū)域，使得水湖鎮(zhèn)在長(zhǎng)豐縣內(nèi)處于一個(gè)尷尬的位置，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展得不到強(qiáng)有力的需求支撐。水湖鎮(zhèn)目前在售住宅樓盤僅有翰林苑、香溢花城，且銷售接近尾聲，目前縣城基本無(wú)新建住宅供應(yīng)。水湖鎮(zhèn)雙墩鎮(zhèn)雙鳳開發(fā)區(qū)北部區(qū)域的影響力與輻射范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如南部區(qū)域淮南山南新區(qū)合肥北部新城雙墩鎮(zhèn)目前在售或即將銷售樓盤恒泰阿奎利亞、半島一號(hào)、群盛共和城、金色里程、鴻路北城明珠等，總體供應(yīng)量近500萬(wàn)方。長(zhǎng)豐水家湖房地產(chǎn)市場(chǎng)概況水家湖房地產(chǎn)市場(chǎng)水湖鎮(zhèn)各區(qū)域劃分及樓盤掃描城北公園片區(qū)縣城核心區(qū)南湖片區(qū)234本案11234長(zhǎng)豐國(guó)際大廈香溢花城糧站項(xiàng)目翰林苑長(zhǎng)豐國(guó)際大廈主要樓盤縣城行政中心、商業(yè)中心，繁華地段，生活配套齊全片區(qū)特點(diǎn)核心區(qū)香溢花城、糧站項(xiàng)目、本案主要樓盤各項(xiàng)配套較好，城北公園、高鐵站雙重拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升，未來(lái)潛力巨大。片區(qū)特點(diǎn)城北公園片區(qū)翰林苑主要樓盤二中學(xué)區(qū)，南湖生態(tài)公園，未來(lái)發(fā)展主要依靠當(dāng)?shù)卣?guī)劃拉動(dòng)，目前生活配套較差，未來(lái)發(fā)展?jié)摿σ话?。片區(qū)特點(diǎn)南湖片區(qū)水家湖房地產(chǎn)市場(chǎng)水湖鎮(zhèn)樓盤競(jìng)爭(zhēng)格局分析2009年2010年2011年2012年香溢花城翰林苑長(zhǎng)豐國(guó)際大廈糧站項(xiàng)目銷售已接近尾聲銷售結(jié)束投資類產(chǎn)品，體量較少占地31530平方米，建面約65萬(wàn)方，土地已平整，預(yù)計(jì)2010年下半年進(jìn)入銷售階段市場(chǎng)供應(yīng)量極少，老城區(qū)可供開發(fā)土地也只余本案和糧站項(xiàng)目?jī)商帲?0102012年水湖鎮(zhèn)市場(chǎng)將是兩案的對(duì)角戲競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析香溢花城小區(qū)配套功能齊全，有會(huì)所、供水、供電、天燃?xì)狻㈦娫?、寬帶、樓宇可視?duì)講、有線電視和地下停車場(chǎng)及露天集中停車場(chǎng)等，首次采用保溫節(jié)能設(shè)計(jì)，小區(qū)主干道采用瀝青路面，次干道采用高檔燒結(jié)磚鋪裝，綠化率高達(dá)40與城北公園相呼應(yīng)，是長(zhǎng)豐目前最高檔住宅小區(qū)。2006年中下旬開始銷售至今，目前銷售已接近尾聲，僅余部分頂層復(fù)式。雖然產(chǎn)品品質(zhì)較好，但前期銷售速度較慢，價(jià)格一直偏低，直到高鐵站和城北公園的興建，才使得形勢(shì)出現(xiàn)質(zhì)的變化。銷售情況剛剛結(jié)束的多層最高售價(jià)2800元/平方，頂層復(fù)式下層2200元/平方、閣樓800元/平方銷售價(jià)格純多層，戶型以90120三房為主，“四明”（明臥、明廳、明廚、明衛(wèi)）的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，主力戶型占地約60畝，建筑面積65000平方米，其中住宅約62600、商業(yè)約2400基本情況長(zhǎng)豐縣水家湖長(zhǎng)淮路與吳山路交匯處地理位置/從產(chǎn)品力及規(guī)劃全面提升品質(zhì)，跳脫區(qū)域整體層次，價(jià)格領(lǐng)跑水湖鎮(zhèn)/競(jìng)爭(zhēng)分析2007年下半年開始銷售，于09年下半年銷售結(jié)束。小高層產(chǎn)品剛面市時(shí)，市民尚未適應(yīng)電梯住宅，市場(chǎng)抗性較大，但市場(chǎng)接受程度尚可，在短暫滯銷后迅速去化完畢。銷售情況最高價(jià)格至25002600元/平方（09年9、10月份）銷售價(jià)格以多層為主，兩幢小高層住宅為全鎮(zhèn)唯一電梯住宅，戶型以105130平米三房為主。兵營(yíng)式布局，沿市政道路滿鋪門面，三段式建筑立面，典型的中低端產(chǎn)品。主力戶型占地366萬(wàn)平方米，建筑面積716萬(wàn)平方米基本情況吳山路與長(zhǎng)合路交匯處地理位置競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析翰林苑/新區(qū)概念，雙園學(xué)區(qū)，銷售速度快，全鎮(zhèn)唯一小高層，先抑后揚(yáng)/競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析全新投資概念，在縣城稍顯超前，市場(chǎng)接受度不高，銷售不理想銷售情況返租前價(jià)格高達(dá)40004800元/平米，返租后均價(jià)約在3500元/平米銷售價(jià)格準(zhǔn)四星級(jí)酒店式公寓4060平米精裝小戶，包租5年，每年7回報(bào)，5年后可選擇續(xù)約包租或選擇自住主力戶型縣政府對(duì)面，直面水湖公園，緊鄰世紀(jì)華聯(lián)，絕對(duì)的核心地段。單體18層建筑，長(zhǎng)豐第一高樓，5層商業(yè)裙樓，長(zhǎng)豐僅有大集中商業(yè)基本情況長(zhǎng)豐路老電影院地塊地理位置長(zhǎng)豐國(guó)際大廈/絕對(duì)核心地段，18層地標(biāo)性建筑，酒店式公寓，類純投資產(chǎn)品/競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析糧站項(xiàng)目/縣城繁華核心區(qū)，實(shí)小對(duì)面，預(yù)計(jì)會(huì)成為水湖鎮(zhèn)新的住宅標(biāo)桿項(xiàng)目/西邊緊鄰長(zhǎng)豐商業(yè)步行街，東距高鐵站200米，土地已基本平整，占地面積31530平方米。產(chǎn)品體系尚在規(guī)劃階段，售樓部正在建?；厩闆r長(zhǎng)壽路與長(zhǎng)合路交匯處地理位置競(jìng)爭(zhēng)分析水家湖客戶分析客戶分類傳統(tǒng)高端客戶改善居住型客戶首次置業(yè)客戶高（支付能力）低（支付能力）私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、政府中高層領(lǐng)導(dǎo)等企業(yè)普通工作職員、普通公務(wù)員、附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等企業(yè)中層管理人員、一定級(jí)別公務(wù)員、學(xué)校教師、個(gè)體戶等趨向在合肥置業(yè)水湖鎮(zhèn)主流客戶群體置業(yè)特征客戶特征年齡4050歲職業(yè)私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、政府中高層領(lǐng)導(dǎo)支付能力很強(qiáng)，價(jià)格不敏感，具備一次消費(fèi)高總價(jià)物業(yè)的能力，未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好置業(yè)經(jīng)歷多次置業(yè)特征描述/他們是最早一批“下海”的人、中小企業(yè)主；/希望是通過(guò)消費(fèi)行為來(lái)標(biāo)定身份；/具有追求更高社會(huì)層級(jí)的意愿，重視圈層感和標(biāo)簽感。置業(yè)偏好置業(yè)關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目地段、產(chǎn)品形式、社區(qū)檔次、項(xiàng)目品質(zhì)、居住舒適度、品牌實(shí)力置業(yè)目的改善居住、為下一代等區(qū)域取向更多意愿在省城置業(yè)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目區(qū)屬、產(chǎn)品形式、社區(qū)檔次、居住環(huán)境傳統(tǒng)高端客戶特征分析水家湖客戶分析客戶特征年齡3545歲職業(yè)企業(yè)中層管理人員、一定級(jí)別公務(wù)員、學(xué)校教師、醫(yī)生、個(gè)體戶等支付能力較強(qiáng)，有較高的收入和良好的發(fā)展前景，對(duì)總價(jià)有控制要求置業(yè)經(jīng)歷第二或第三次置業(yè)特征描述/他們是水湖鎮(zhèn)中堅(jiān)階層，扎根在此、發(fā)展在此，對(duì)于周邊的人群具有一定的消費(fèi)引領(lǐng)性；/良好的發(fā)展預(yù)期使得其由改善目前居住環(huán)境的意愿。置業(yè)偏好置業(yè)關(guān)注點(diǎn)居住舒適度、項(xiàng)目品質(zhì)、總價(jià)控制、周邊配套、產(chǎn)品功能性、物業(yè)管理、品牌實(shí)力置業(yè)目的改善生活質(zhì)量等產(chǎn)品需求舒適性三居及以上的平層產(chǎn)品為主改善居住型客戶特征分析重點(diǎn)關(guān)注居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、總價(jià)控制、周邊配套置業(yè)特征水家湖客戶分析首次置業(yè)型客戶特征分析客戶特征年齡（城區(qū)）2535歲，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)年齡跨度較大職業(yè)企業(yè)普通工作職員、普通公務(wù)員、附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民支付能力一般，對(duì)總價(jià)非常敏感置業(yè)經(jīng)歷首次置業(yè)為主特征描述/剛性需求人群；/向往城市生活帶來(lái)的便捷、教育等資源。置業(yè)偏好置業(yè)關(guān)注點(diǎn)總價(jià)控制、周邊配套置業(yè)目的居住為主產(chǎn)品需求緊湊三房戶型平層產(chǎn)品重點(diǎn)關(guān)注總價(jià)控制、周邊配套、項(xiàng)目品質(zhì)置業(yè)特征水家湖客戶分析區(qū)域的城市距離和發(fā)展?jié)摿?gòu)成雙重吸引力趨向異域風(fēng)情、新古典主義的建筑風(fēng)格趨向精致化的景觀營(yíng)造追求舒適度的戶型空間高性價(jià)比教育配套、日常生活配套、休閑配套物業(yè)服務(wù)城市化生活有較強(qiáng)吸引力現(xiàn)場(chǎng)展示的公信力區(qū)域價(jià)值生活空間生活方式生活標(biāo)簽客戶置業(yè)價(jià)值體系客戶置業(yè)價(jià)值體系水家湖客戶分析水家湖房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)供應(yīng)量脫節(jié)據(jù)實(shí)地調(diào)研，目前水湖鎮(zhèn)市面上幾乎沒有可售房源。在售的香溢花城僅幾套頂層復(fù)式可售，即將上市的項(xiàng)目數(shù)量也有限，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)房源脫節(jié)的尷尬局面。房?jī)r(jià)漲幅較快由于目前水湖鎮(zhèn)商品房處于供需失衡的狀態(tài)，供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求；加上高鐵站和合淮同城化等利好因素，加之近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，水湖鎮(zhèn)房?jī)r(jià)一路看漲。從2005年底800900元/平米的均價(jià)一路飆升到2009年底的2600元/平米均價(jià)，漲幅驚人。產(chǎn)品線單一，同質(zhì)化嚴(yán)重目前水湖鎮(zhèn)項(xiàng)目中，多層占絕對(duì)主導(dǎo)地位，電梯住宅極少，但銷售者已逐漸接受小高及高層產(chǎn)品，從同類型縣城發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，單一的普通多層漸漸不能適宜大眾的需求，相信電梯房、花園洋房會(huì)出現(xiàn)而且得到市場(chǎng)認(rèn)可。水家湖房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)判樓盤品質(zhì)將進(jìn)一步提升市場(chǎng)需求量將逐漸旺盛商品房?jī)r(jià)格將持續(xù)上漲隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民收入的增加，人們對(duì)居住質(zhì)量的要求將進(jìn)一步強(qiáng)化，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都將被放到重要位置進(jìn)行考慮。隨著水湖鎮(zhèn)迎來(lái)跨越式發(fā)展的機(jī)遇，城市面貌也將得到更大程度的改善，高鐵、城際快速通道使得合淮間城鎮(zhèn)帶人口流動(dòng)性加大，隨之?dāng)U大水湖鎮(zhèn)的輻射范圍，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸繁榮成熟，更能拉動(dòng)本地居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)需求。隨著市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛、供求關(guān)系失衡以及居民對(duì)樓盤品質(zhì)要求的不斷提升，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)水湖鎮(zhèn)商品房的價(jià)格將持續(xù)穩(wěn)中有升。項(xiàng)目自身資源尋求突破實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化城市發(fā)展機(jī)會(huì)成功案例借鑒內(nèi)因外因案例借鑒項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展成功案例借鑒成功項(xiàng)目案例借鑒案例選取標(biāo)準(zhǔn)研究案例案例借鑒點(diǎn)肥西中街水晶城鳳臺(tái)自由飛翔同類縣城高端混合物業(yè)社中高容積率水平（25左右）對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有相當(dāng)?shù)挠绊懥νㄟ^(guò)哪些核心策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位與價(jià)值體系的超越通過(guò)哪些關(guān)鍵動(dòng)作保證項(xiàng)目整體開發(fā)的成功與持續(xù)性中街水晶城肥西縣城上派鎮(zhèn)核心區(qū)位，為老中街舊城改造項(xiàng)目，憑借50萬(wàn)平米城市綜合體的國(guó)際化氣質(zhì)與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為肥西無(wú)可爭(zhēng)議的領(lǐng)軍項(xiàng)目。由圣帝置業(yè)（合肥）有限公司開發(fā)，占地面積270畝，容積率27，建筑面積約50萬(wàn)平米，規(guī)劃為商住項(xiàng)目，總投資達(dá)127億人民幣。項(xiàng)目集中央商業(yè)街區(qū)、SOLO公寓、精致湖畔景觀住宅等多種物業(yè)形態(tài)于一體，它的建成將標(biāo)志肥西擁有首個(gè)真正意義上的城市綜合體，其地標(biāo)性建筑特性成就了合肥西南組團(tuán)的靚麗新名片。銷售狀況一期售罄，價(jià)格自開盤時(shí)3200元/平米上漲至3600元/平米，二期現(xiàn)正接受預(yù)約，預(yù)計(jì)均價(jià)為3800元/平米。項(xiàng)目背景介紹中街水晶城借鑒價(jià)值重新定義區(qū)域價(jià)值，創(chuàng)新商業(yè)規(guī)劃與住宅完美結(jié)合，高標(biāo)準(zhǔn)配套，優(yōu)勢(shì)物業(yè)率先推出，樹立高端項(xiàng)目形象。啟動(dòng)區(qū)中街水晶城重新定義區(qū)域價(jià)值1提出“中心與中心的對(duì)話”，呈現(xiàn)三孝口經(jīng)開區(qū)中街水晶城合肥城市化發(fā)展大動(dòng)脈，將項(xiàng)目高度由縣城核心提升至合肥西南商業(yè)圈核心的位置。42關(guān)鍵開發(fā)策略率先推出湖景小高組團(tuán)，商業(yè)招商造勢(shì)，首戰(zhàn)立勢(shì)，樹立項(xiàng)目高端形象和市場(chǎng)口碑，后續(xù)推出普通高層組團(tuán)，持續(xù)熱銷。規(guī)劃核心思想雙城規(guī)劃理念，住宅和商業(yè)兩大組團(tuán)進(jìn)行區(qū)隔，既滿足了繁華之上的便利，又讓商業(yè)對(duì)住宅的影響降到了最低程度。同時(shí)通過(guò)內(nèi)街區(qū)的形式讓商業(yè)向內(nèi)縱深延伸，最大化商業(yè)價(jià)值。高標(biāo)準(zhǔn)配套高標(biāo)準(zhǔn)配套，拉升項(xiàng)目檔次，奠定國(guó)際社區(qū)生活方式。大手筆湖景打造雙會(huì)所設(shè)置一流規(guī)劃設(shè)計(jì)國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)深圳建筑設(shè)計(jì)研究總院、郎石（香港）景觀設(shè)計(jì)全方位智能化設(shè)施國(guó)際化物業(yè)管理體系33生活標(biāo)簽雙城布局業(yè)態(tài)互動(dòng)國(guó)際級(jí)生活配套國(guó)際化生活一流規(guī)劃設(shè)計(jì)后現(xiàn)代主義風(fēng)格合肥西南商圈核心中街水晶城定位核心策略開發(fā)關(guān)鍵策略重新定義區(qū)域價(jià)值重新定義居住價(jià)值湖景引爆高形象起點(diǎn)高形象起點(diǎn)商業(yè)帶動(dòng)持續(xù)利潤(rùn)高形象起點(diǎn)生活方式生活空間中街水晶城借鑒價(jià)值鳳臺(tái)自有飛翔位于鳳臺(tái)縣鳳城大道新體育文化中心對(duì)面，為政務(wù)新區(qū)核心區(qū)位，立意對(duì)平淡城市生活的改變，迅速成為鳳臺(tái)代表項(xiàng)目，在一定程度上促進(jìn)了新區(qū)發(fā)展。由淮南鐘山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積110畝，容積率25，建筑面積約18萬(wàn)平米，規(guī)劃為商住混合項(xiàng)目。新古典主義建筑群落，集多層、高層、商業(yè)為一體，給鳳臺(tái)一種全新的榮耀的時(shí)尚的生活感受。銷售狀況開盤均價(jià)3500元/平米，一周內(nèi)去化80。項(xiàng)目背景介紹鳳臺(tái)自有飛翔中街水晶城借助優(yōu)勢(shì)區(qū)域價(jià)值1憑借政務(wù)新城、體育文化中心，打造自由生活領(lǐng)地，憑借稀缺文化資源，讓生活與夢(mèng)想一起自由飛翔，不僅是現(xiàn)時(shí)的生活之地，更在改變著鳳臺(tái)未來(lái)的生活取向。42關(guān)鍵開發(fā)策略首發(fā)創(chuàng)新型“多層花園洋房”，市場(chǎng)主流多層形態(tài)創(chuàng)新花園洋房，以90平米21房高產(chǎn)品附加值引爆市場(chǎng)，迅速樹立項(xiàng)目高端形象和市場(chǎng)口碑，后續(xù)計(jì)劃推出高層組團(tuán)。規(guī)劃核心思想全圍合式社區(qū)規(guī)劃，契合中國(guó)傳統(tǒng)建筑的院落布局，“圍合”出了大面積景觀園林，做到景觀資源均好，更為重要的是通過(guò)圍合式規(guī)劃，打造環(huán)形商業(yè)布局，將商業(yè)與居住自然分割，同時(shí)營(yíng)造社區(qū)內(nèi)對(duì)望式商業(yè)街區(qū)，做到商業(yè)面積、價(jià)值最大化。高標(biāo)準(zhǔn)配套高標(biāo)準(zhǔn)配套，進(jìn)一步拉升項(xiàng)目檔次，奠定鳳臺(tái)領(lǐng)先生活方式。大面積風(fēng)情園林規(guī)劃五星級(jí)會(huì)所設(shè)置一流規(guī)劃設(shè)計(jì)（上海建言建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱規(guī)劃顧問）全方位智能化設(shè)施國(guó)際化物業(yè)管理體系3借鑒價(jià)值發(fā)揮優(yōu)勢(shì)區(qū)域價(jià)值，創(chuàng)新規(guī)劃理念，匹配高標(biāo)準(zhǔn)配套，優(yōu)勢(shì)物業(yè)率先推出，樹立高端項(xiàng)目形象。對(duì)望式商業(yè)街區(qū)圍合中庭環(huán)形商業(yè)街生活標(biāo)簽圍合布局中庭景觀時(shí)尚生活配套自由式生活一流規(guī)劃設(shè)計(jì)新古典主義風(fēng)格代言城市未來(lái)自由飛翔定位核心策略開發(fā)關(guān)鍵策略全面放大區(qū)域價(jià)值建立項(xiàng)目生活標(biāo)準(zhǔn)多層花園洋房高形象起點(diǎn)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)利潤(rùn)高形象起點(diǎn)生活方式生活空間鳳臺(tái)自有飛翔借鑒價(jià)值項(xiàng)目屬性界定及背景介紹目標(biāo)解析與核心問題界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位整體規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算整體發(fā)展戰(zhàn)略在經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，政府重拳救市，市場(chǎng)出現(xiàn)積極好轉(zhuǎn)，目前已有過(guò)熱嫌疑，相信政府會(huì)出臺(tái)系列穩(wěn)定樓市政策，以保證其健康發(fā)展。合肥市場(chǎng)，09年表現(xiàn)搶眼，量?jī)r(jià)齊升，未來(lái)12年會(huì)持續(xù)上揚(yáng)，但中間會(huì)有2次調(diào)整期水湖鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，近年來(lái)發(fā)展很快，未來(lái)12年在規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)雙重利好下，會(huì)持續(xù)穩(wěn)定走向成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何案例對(duì)我們的啟示區(qū)域發(fā)展與價(jià)值認(rèn)知如何客戶特征和置業(yè)價(jià)值體系怎樣本項(xiàng)目面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)格局水湖鎮(zhèn)發(fā)展軌跡險(xiǎn)被拋棄的縣城到位置尷尬的縣城，再通過(guò)自身的不斷完善和政策的傾斜，價(jià)值合淮同城的大背景，終于到了揭開新篇章的時(shí)候。發(fā)展戰(zhàn)略的制定前提如何結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)條件，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，制定達(dá)成開發(fā)目標(biāo)的戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略的形成區(qū)域內(nèi)供求嚴(yán)重失衡，競(jìng)爭(zhēng)微乎其微。關(guān)鍵在于如何與外區(qū)域（長(zhǎng)豐南、合肥北城、淮南山南新區(qū)）項(xiàng)目爭(zhēng)奪客戶定位核心策略重新定義區(qū)域價(jià)值；建立項(xiàng)目生活標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)關(guān)鍵策略優(yōu)勢(shì)起步、商業(yè)加分，持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)利潤(rùn)回收本地中堅(jiān)階層和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及淮南投資客戶是本項(xiàng)目未來(lái)的主要客群客戶置業(yè)價(jià)值體系包括區(qū)域價(jià)值、生活空間、生活方式、生活標(biāo)簽。整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目盈利模式選擇品牌要求低中高容積率靠性價(jià)比獲得銷售速度需要投入部分生活配套對(duì)城區(qū)客戶依賴較重沒有可依托的強(qiáng)勢(shì)資源中低端物業(yè)追求現(xiàn)金流速度較高的資金投入容積率一般10，25銷售速度較快兼顧回現(xiàn)速度和溢價(jià)需要投入部分生活配套對(duì)城區(qū)客戶依賴較重有較佳的資源可以依托（自然、人文、人造）要求區(qū)域的交通環(huán)境良好，有部分生活配套多元產(chǎn)品線高端產(chǎn)品獲取溢價(jià)，中端產(chǎn)品獲取現(xiàn)金流，商業(yè)提升價(jià)值高額的資金投入企業(yè)財(cái)務(wù)狀況允許回現(xiàn)緩慢容積率一般1銷售速度一般較為緩慢需要有大量的社區(qū)生活、娛樂配套投入私密社區(qū)客戶無(wú)區(qū)域性限制強(qiáng)勢(shì)的資源、（自然、人文、人造）純高端豪宅靠資源追求高額溢價(jià)與本項(xiàng)目契合度對(duì)企業(yè)的要求特征條件盈利模式整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目啟動(dòng)模式選擇回款壓力巨大，需要保證前期現(xiàn)金流，物業(yè)類型單一，沒有強(qiáng)勢(shì)資源。容易保證前期產(chǎn)品銷售速度損失物業(yè)價(jià)值以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格，大量推出中檔產(chǎn)品，造成傾銷，聚集人氣高性價(jià)比先行強(qiáng)勢(shì)資源（自然、人文、人造）企業(yè)資金壓力小，不要求前期回現(xiàn)速度難以保證前期銷售回現(xiàn)速度損失了高端物業(yè)價(jià)值后期產(chǎn)品缺乏資源支撐只投入高端物業(yè)和最核心資源，完全樹立高端形象純高端物業(yè)多元產(chǎn)品線，主流回現(xiàn)產(chǎn)品為中端產(chǎn)品，需要樹立品牌和價(jià)值最大化高端搭配中端產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)銷售，通過(guò)高端物業(yè)，不斷拉升主流回現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)格兼顧價(jià)值和銷售速度少量依托核心資源的高端產(chǎn)品樹立價(jià)值標(biāo)竿，以主流中端產(chǎn)品回現(xiàn)為目標(biāo)價(jià)值標(biāo)桿與本項(xiàng)目契合度適用條件優(yōu)缺點(diǎn)運(yùn)作機(jī)理戰(zhàn)略發(fā)展模式市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能力企業(yè)影響力弱強(qiáng)弱強(qiáng)機(jī)會(huì)主義者跟隨者挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)領(lǐng)跑者游戲規(guī)則的建立者區(qū)域影響者規(guī)劃指標(biāo)局限難以絕對(duì)差異化缺乏持續(xù)影響力市場(chǎng)不認(rèn)可成本不支持缺乏影響力投入成本大品牌影響大溢價(jià)空間大市場(chǎng)補(bǔ)缺機(jī)會(huì)把握風(fēng)險(xiǎn)較大本案角色整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目市場(chǎng)戰(zhàn)略角色領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)領(lǐng)跑者游戲規(guī)則的建立者區(qū)域影響者整體發(fā)展戰(zhàn)略創(chuàng)新住宅產(chǎn)品啟動(dòng)，以高形象起點(diǎn)引爆市場(chǎng)，塑造價(jià)值標(biāo)桿，提升項(xiàng)目整體價(jià)值。持續(xù)推出主流產(chǎn)品，延續(xù)前期高端價(jià)值形象，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金回流。中期推出商業(yè)產(chǎn)品，借助已形成的人氣，快速去化為項(xiàng)目加分，為后期住宅產(chǎn)品利潤(rùn)最大化做鋪墊。滾動(dòng)式開發(fā)，利用項(xiàng)目分期價(jià)值點(diǎn)形成持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)利潤(rùn)來(lái)源。開發(fā)策略以不同角度重新定義本區(qū)域，重塑區(qū)域價(jià)值，形成差異化與絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力。從城市和休閑兩個(gè)方面塑造區(qū)域形象，吸引不同的客戶層面。區(qū)域策略通過(guò)生活空間、生活方式、生活標(biāo)簽的打造建立本項(xiàng)目產(chǎn)品生活標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)控制產(chǎn)品附加值贈(zèng)送適應(yīng)性的戶型創(chuàng)新產(chǎn)品策略規(guī)劃風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，奠定項(xiàng)目點(diǎn)睛之筆，通過(guò)公共空間建立項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)與形象。配套策略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目屬性界定及背景介紹目標(biāo)解析與核心問題界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位整體規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算案例借鑒項(xiàng)目整體定位結(jié)合以上要素，以及本項(xiàng)目區(qū)域的定位使命，總結(jié)出本區(qū)域形象統(tǒng)領(lǐng)城市休閑文化的復(fù)合價(jià)值中央生活區(qū)，全優(yōu)資源集合定位項(xiàng)目資源差異化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目功能都市樣板生活體驗(yàn)一線價(jià)值建立全新居住標(biāo)準(zhǔn)城市萬(wàn)象水湖新天都市生活樣板住區(qū)形象定位客戶定位第一階段核心客戶追求城市生活的水湖中堅(jiān)階層年齡3040歲特征描述他們生活在水湖、工作在水湖、發(fā)展在水湖，他們有這里的中堅(jiān)階層，有著良好的事業(yè)預(yù)期，需要改善生活質(zhì)量，需要成家立業(yè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)、總價(jià)控制。第二階段核心客戶進(jìn)城的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民年齡3550歲特征描述他們離水湖不遠(yuǎn)，在這里做做生意，渴望進(jìn)城安個(gè)家，抑或是家里富裕了，想讓子女有個(gè)更好的教育環(huán)境。第二階段重要客戶來(lái)自周邊區(qū)域的投資者年齡3045歲特征描述他們常來(lái)這里，關(guān)注這里，水湖未來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿?、相比較城市里低廉的房?jī)r(jià)，能夠激發(fā)他們的投資欲望。高端客戶他們更愿意在合肥置業(yè)，不過(guò)一個(gè)嶄新的城市化住區(qū)出現(xiàn)在水湖，也許能讓他們有留下來(lái)的想法。重要客戶邊緣客戶核心客戶客戶定位第一階段客戶改善型客戶抓核心樹立項(xiàng)目標(biāo)桿形象，吸引中堅(jiān)階層客戶購(gòu)買意愿核心客戶必保兼顧客戶兼顧偶得客戶自然重要客戶爭(zhēng)取支付能力學(xué)校教師公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主企業(yè)中高層干部企業(yè)普通員工個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶醫(yī)院工作人員私企老板高職公務(wù)員周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民投資型客戶全優(yōu)資源、水湖頂級(jí)創(chuàng)新型產(chǎn)品、極致化展示。重點(diǎn)描繪區(qū)域發(fā)展良好預(yù)期，以全優(yōu)資源和高水準(zhǔn)高品質(zhì)產(chǎn)品推出吸引標(biāo)桿客戶。核心競(jìng)爭(zhēng)力建立市場(chǎng)認(rèn)知，打造水湖城市化進(jìn)程標(biāo)志性項(xiàng)目，建立全新的居住標(biāo)準(zhǔn)，保證持續(xù)開發(fā)第一階段開發(fā)目標(biāo)客戶定位第二階段客戶改善型客戶、進(jìn)城鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、首次置業(yè)客戶延展客戶層擴(kuò)大客戶層面，牢抓大部分核心客戶，同時(shí)繼續(xù)拓展其他客戶人群強(qiáng)勢(shì)主流產(chǎn)品和極致景觀打造；以第一階段樹立的品牌認(rèn)知延展客戶層，以高品質(zhì)產(chǎn)品和景觀進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心競(jìng)爭(zhēng)力兌現(xiàn)區(qū)域和項(xiàng)目?jī)r(jià)值，穩(wěn)定現(xiàn)金回流；第二階段開發(fā)目標(biāo)支付能力購(gòu)買意愿核心客戶必保兼顧客戶兼顧偶得客戶自然重要客戶爭(zhēng)取公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主企業(yè)普通員工企業(yè)中高層干部個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民私企老板高職公務(wù)員學(xué)校教書投資客戶醫(yī)院工作人員從城市住區(qū)到中央生活區(qū)的概念延伸、品質(zhì)呈現(xiàn)和總價(jià)控制吸引；利用已形成的品牌認(rèn)知，以異域風(fēng)情街區(qū)的打造實(shí)現(xiàn)吸引更廣層次的客戶群體核心競(jìng)爭(zhēng)力保證持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，以商業(yè)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)資金快速回流，并迅速拉升住宅價(jià)格第三階段開發(fā)目標(biāo)客戶定位第三階段客戶投資型客戶、高端客戶、改善型客戶商業(yè)拉升最大限度擴(kuò)展客戶層面，以致實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。購(gòu)買意愿核心客戶必保兼顧客戶兼顧偶得客戶自然重要客戶爭(zhēng)取支付能力學(xué)校教師公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主企業(yè)中高層干部企業(yè)普通員工個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶醫(yī)院工作人員私企老板高職公務(wù)員周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民投資型客戶產(chǎn)品定位建立項(xiàng)目生活標(biāo)準(zhǔn)水湖都市生活標(biāo)準(zhǔn)生活標(biāo)準(zhǔn)生活空間生活方式生活標(biāo)簽舒適的、品質(zhì)的城市化的、品位的尊貴的、專屬的產(chǎn)品策略通過(guò)生活空間、生活方式、生活標(biāo)簽的打造全面建立項(xiàng)目生活標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)一城市生活區(qū)歐洲風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，體驗(yàn)休閑購(gòu)物娛樂融為一體的都市生活標(biāo)準(zhǔn)一中央居住區(qū)核心地段、全優(yōu)配套標(biāo)準(zhǔn)一一流團(tuán)隊(duì)打造品牌借勢(shì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)、物管顧問，一流團(tuán)隊(duì)讓水家湖也可以很國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)一活性生活空間空中院館，突破高層對(duì)庭院的迷茫，創(chuàng)造水湖前所未有的高產(chǎn)品附加值標(biāo)準(zhǔn)一異域風(fēng)情新古典風(fēng)格住區(qū)現(xiàn)身水湖，突破水湖人對(duì)建筑美學(xué)的想象改變比價(jià)體系，建立“水湖都市生活五大標(biāo)準(zhǔn)”產(chǎn)品盈利模式都市生活樣板住區(qū)，多元產(chǎn)品線項(xiàng)目的條件項(xiàng)目的情況項(xiàng)目盈利模式創(chuàng)新空中院館中央生活區(qū)全優(yōu)資源集合樹立價(jià)值標(biāo)桿主力高層產(chǎn)品利潤(rùn)主體商業(yè)面積最大化現(xiàn)金流保證回現(xiàn)速度樹立品質(zhì)形象創(chuàng)新產(chǎn)品主要作用是樹立價(jià)值標(biāo)桿，前期開發(fā)。高層產(chǎn)品主要作用是回現(xiàn)金流，是利潤(rùn)主體，為主流回現(xiàn)產(chǎn)品、開發(fā)核心通過(guò)商業(yè)產(chǎn)品的拉動(dòng)作用，拉升主流回現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)格和銷售速度。項(xiàng)目屬性界定及背景介紹目標(biāo)解析與核心問題界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位整體規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算案例借鑒整體規(guī)劃構(gòu)思整體規(guī)劃構(gòu)思整體定位與戰(zhàn)略對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思的指導(dǎo)性原則借助外部?jī)?yōu)勢(shì)資源發(fā)揮內(nèi)部社區(qū)優(yōu)勢(shì)外充分發(fā)揮外部的自然和人造景觀，地理位置，發(fā)揮三面沿街的先天優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，合理規(guī)避外部不利影響內(nèi)將差異化優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，舒適的居住感，優(yōu)異的社區(qū)整體品質(zhì)通過(guò)整體規(guī)劃有節(jié)奏有側(cè)重的，并持之以恒的體現(xiàn)出來(lái)各功能分區(qū)規(guī)劃住宅組團(tuán)建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格以尊重自然、追求真實(shí)、復(fù)興古代的藝術(shù)形式為宗旨，特別是古希臘、古羅馬文明鼎盛期的作品，或莊嚴(yán)肅穆、或典雅優(yōu)美，但不照抄古典主義風(fēng)格并以摒棄抽象、絕對(duì)的審美概念和貧乏的藝術(shù)形象而區(qū)別于16、17世紀(jì)傳統(tǒng)的古典主義。營(yíng)造新古典主義風(fēng)格的官邸式建筑，安詳而尊貴，厚重而有歷史感的銅制門，高雅的灰色、淺米色外墻，深色坡屋頂。建筑風(fēng)格沉穩(wěn)、品質(zhì)感強(qiáng)的新古典主義風(fēng)格各功能分區(qū)規(guī)劃住宅組團(tuán)戶型設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)力露臺(tái)、入戶花園、空中院館帶來(lái)的高附加值和高舒適度10140150四居及以上25110130舒適型三居5090110實(shí)用型三居158090舒適型二居建議配比面積區(qū)間（平米）戶型戶型設(shè)計(jì)原則走差異化產(chǎn)品路走市場(chǎng)主流產(chǎn)品路線走舒適產(chǎn)品的路線奇偶交錯(cuò)，露臺(tái)面積全贈(zèng)送贈(zèng)送一半面積，兩處大面積空中花園，帶來(lái)高舒適度生活體驗(yàn)各功能分區(qū)規(guī)劃住宅組團(tuán)戶型設(shè)計(jì)戶型創(chuàng)新“空中院館”新穎設(shè)計(jì)理念下帶來(lái)的全新居住體驗(yàn)多露臺(tái)形成豐富的院落空間；“被院子包圍的房子”，庭院空間綠化形成室內(nèi)外空間的交融共構(gòu)。各功能分區(qū)規(guī)劃商業(yè)街區(qū)概念性定位突破傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)范疇，立足于服務(wù)區(qū)域的城北商業(yè)中心CITYLIVINGMALL城市全生活廣場(chǎng)不僅具有購(gòu)物功能，還應(yīng)具有休閑娛樂、日常生活功用等全方位功能。這樣的模式不僅能帶來(lái)商業(yè)利潤(rùn)，而且可以改善居民生活水平，提升區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)功能。各功能分區(qū)規(guī)劃商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)定位三大主題，三種風(fēng)情下塘路楊公路1美食坊（沿街高層底商）風(fēng)情街區(qū)2長(zhǎng)壽路路3風(fēng)情街區(qū)休閑廣場(chǎng)住宅底商獨(dú)立兩至三層商鋪大型餐飲愛情橋休閑景觀品牌主力店美食坊打造水湖鎮(zhèn)最具影響力的美食街，集全體驗(yàn)式中西美食、各地特色菜為一體的餐飲中心。風(fēng)情街區(qū)通過(guò)“街、鋪、景”等多角度多方面的建筑景觀，注入西班牙地中海風(fēng)情，成為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、游玩為一體的風(fēng)情街區(qū)。購(gòu)物業(yè)態(tài)兩種類型社區(qū)便利店（如喜士多）和休閑購(gòu)物走廊。休閑廣場(chǎng)將社區(qū)入口廣場(chǎng)營(yíng)造成休閑廣場(chǎng)，對(duì)整個(gè)商業(yè)街區(qū)來(lái)講增加了一個(gè)消費(fèi)者逗留場(chǎng)所，也為商家推廣促銷提供了場(chǎng)所。博冠堂地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)全街鋪的規(guī)劃布局營(yíng)造出“鋪鋪相連，琳瑯滿目”的商業(yè)環(huán)境，讓消費(fèi)者在輕松隨意間體驗(yàn)逛街購(gòu)物的樂趣。首層挑高6米高產(chǎn)品附加值，實(shí)用率超過(guò)100，提升性價(jià)比，同時(shí)賦予商家更多空間。面積設(shè)置美食坊100200平米/套（不包括1大型餐飲）風(fēng)情街區(qū)5070平米/套（社區(qū)便利店約100150平米）商業(yè)環(huán)境全景觀設(shè)計(jì)西班牙地中海建筑風(fēng)格，廣場(chǎng)、雕塑、小品等景觀和設(shè)施布局，讓購(gòu)物成為一種休閑、時(shí)尚的享受，并能吸引更多的人前來(lái)娛樂，起到增加人氣的重要作用。各功能分區(qū)規(guī)劃商業(yè)街區(qū)規(guī)劃思路景觀規(guī)劃思路720度全方位主題化景觀園林，創(chuàng)造水湖前所未見的生活美學(xué)挖掘建筑與園林自然景觀的關(guān)系，再進(jìn)一步上升至目標(biāo)客戶的心理層面大面積使用硬地景觀和雕塑小品，提升項(xiàng)目檔次注重細(xì)節(jié)處理，增強(qiáng)客戶信心風(fēng)格與建筑保持一致，相互依靠襯托，形成完美效果（感觀建筑）項(xiàng)目屬性界定及背景介紹目標(biāo)解析與核心問題界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位整體規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算案例借鑒項(xiàng)目開發(fā)策略啟動(dòng)期通過(guò)高形象、高性價(jià)比、高展示奠定項(xiàng)目都市生活樣板住區(qū)標(biāo)桿地位。項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作思路啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品以多層花園洋房、18F高層“空中院館”為主，創(chuàng)新產(chǎn)品，迅速確定市場(chǎng)地位；啟動(dòng)區(qū)規(guī)模1幢多層約4000平米，高層約9000平米；（不包括安置房）啟動(dòng)期配套售樓處和展示區(qū)。高形象打造項(xiàng)目高端形象，迅速建立標(biāo)桿地位；高性價(jià)比通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，提升附加值，同時(shí)合理控制總價(jià)，打造高性價(jià)比；高展示契合項(xiàng)目形象，打造具高體驗(yàn)感的展示空間。啟動(dòng)期配置啟動(dòng)期開發(fā)策略借勢(shì)項(xiàng)目前期高端形象，同時(shí)通過(guò)分階段賣點(diǎn)的不斷投入和高產(chǎn)品力支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)成熟期產(chǎn)品項(xiàng)目第二期，純高層；成熟期規(guī)模2幢18F高層，共計(jì)約18萬(wàn)平米；成熟期配套部分商業(yè)配套和社區(qū)景觀實(shí)景。借勢(shì)項(xiàng)目前期高端形象延續(xù)項(xiàng)目前期高端形象所帶來(lái)的市場(chǎng)標(biāo)簽效應(yīng)；分階段賣點(diǎn)的不斷呈現(xiàn)配套的持續(xù)投入形成分階段賣點(diǎn)支撐；價(jià)格標(biāo)簽通過(guò)啟動(dòng)區(qū)形成高層產(chǎn)品價(jià)格比照基礎(chǔ)，通過(guò)產(chǎn)品高附加值帶來(lái)的高性價(jià)比；成熟期配置成熟期開發(fā)策略成熟期項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作思路商業(yè)全面入市，都市樣板生活實(shí)景展現(xiàn)，助推三期高層至峰值期峰值期產(chǎn)品項(xiàng)目三期，商業(yè)、小高層住宅；峰值期規(guī)模2幢11F小高約12萬(wàn)平米，商業(yè)街區(qū)約5200平米；峰值期配套商業(yè)配套全面形成、景觀生活成熟樣板生活實(shí)景展現(xiàn)；分階段賣點(diǎn)的不斷呈現(xiàn)商業(yè)配套落成；產(chǎn)品高附加值帶來(lái)的高性價(jià)比；峰值期配置峰值期開發(fā)策略峰值期項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作思路中庭景觀部分商業(yè)街區(qū)主題入口廣場(chǎng)沿街導(dǎo)視性景觀示范景觀資源社區(qū)商業(yè)全面完善、部分實(shí)景長(zhǎng)壽路商業(yè)節(jié)點(diǎn)以售樓處為中心的示范區(qū)配套亮點(diǎn)約17萬(wàn)平米約18萬(wàn)平米約13萬(wàn)平米約12萬(wàn)平米消化量商業(yè)、18F高層（沿下塘路）18F高層（內(nèi)部）多層花園洋房高層空中院館楊公路多層、內(nèi)部1幢18F高層產(chǎn)品類型2012年6月2012年底2011年10月2012年5月2011年5月2011年9月2011年初起止時(shí)間三期二期一期安置區(qū)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作思路開發(fā)時(shí)間啟動(dòng)期樹立形象，標(biāo)簽價(jià)值核心價(jià)值展示高性價(jià)比產(chǎn)品成熟期依托前期形象及口碑效應(yīng)分階段配套高性價(jià)比產(chǎn)品峰值期都市樣板生活實(shí)景展現(xiàn)全面配套高性價(jià)比產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目屬性界定及背景介紹目標(biāo)解析與核心問題界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位整體規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算案例借鑒項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目之初的容積率設(shè)定（1622），為最大化土地價(jià)值，提高土地使用率，最終實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，我司在充分考慮做足容積率的情況下，對(duì)不突破現(xiàn)有容積率限制和突破現(xiàn)有容積率限制的兩種情況進(jìn)行概念性規(guī)劃，以下將對(duì)由此2種不同容積率可能產(chǎn)生的開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)估算。原地拆遷安置容積率219方案三異地拆遷安置容積率265方案二容積率219容積率265異地拆遷安置原地拆遷安置方案四方案一容積率265概念性規(guī)劃容積率219概念性規(guī)劃原地安置容積率265574總戶數(shù)60297建筑密度5039綠化率40265容積率302500地下建筑面積22720公建配套215還原商業(yè)1272平方米7722商業(yè)214還原住宅7754平方米40100高層21312858小高層212還原酒店辦公3341平方米6360多層211總可售面積54400平方米拆遷安置面積1236631平方米公建配套720平方米67487地上建筑面積（211215）2169987總建筑面積（2122）20總占地約38畝道路退讓后實(shí)際3598畝2550998總占地面積10備注參數(shù)（）本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)方案一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總投資估算預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資額為1467078萬(wàn)元146707826968354400開發(fā)總成本（不含