商住兩用物業(yè)的市場困境與趨向選擇傳統(tǒng)的寫字樓，是因商務(wù)活動的需要集中在一群小房子中的各自獨立又相互緊密聯(lián)系的相關(guān)業(yè)務(wù)群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少風(fēng)雨中的交通時間與距離考慮，將這些分散的小房子集中并向高度方向發(fā)展，形成商務(wù)辦公樓，同時商業(yè)、銀行、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、酒店、休閑等服務(wù)業(yè)也隨之聚集。經(jīng)過長時間的發(fā)展過程，形成了寫字樓與商務(wù)中心的概念和地域上的實體，大大提高了城市空間的利用和商務(wù)活動的效率。但是隨著計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的步伐加快，多元化經(jīng)濟得以迅速發(fā)展，與之相呼應(yīng)的各類公司應(yīng)運而生。傳統(tǒng)寫字樓市場中也出現(xiàn)了一種“空白”缺乏適應(yīng)成長型中小企業(yè)的寫字樓或商用樓。高速成長與發(fā)展中的中小企業(yè)，一方面需要在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)立足，接近商圈以獲得商機，但就資金和面積來講，其負擔(dān)商務(wù)核心區(qū)的租金或售價都顯得非常吃力。僅舉北京中關(guān)村地區(qū)為例，中小規(guī)模成長型企業(yè)在2002年上半年統(tǒng)計的數(shù)量比2001年同期增長了40，這其中除了中關(guān)村的主力需求群體成長中的高新技術(shù)企業(yè)，還包括許多涉及外貿(mào)、平面設(shè)計制作、會計師事務(wù)所、技術(shù)設(shè)備銷售、商標(biāo)代理以及旅游等服務(wù)行業(yè)被稱作“新商業(yè)族”的中小規(guī)模企業(yè)；從企業(yè)規(guī)?？矗壳?0人以下的中小型企業(yè)占到企業(yè)總量的85，平均需要的辦公面積為265平方米。如此規(guī)模的中小企業(yè)財力有限，租購高檔寫字樓對于他們來說尚且吃力，一是寫字樓單元面積偏大，二是價格不菲，從銀行貸款，不論是首付款、貸款年限，還是貸款的成數(shù)，都有很大的壓力。2商住兩用物業(yè)的產(chǎn)生及意義商住兩用樓正是在上述情況下應(yīng)運而生，它最初的成名是以北京潘石屹為代表的SOHO概念的出現(xiàn)及熱銷，SOHO看似一個概念的炒作，卻在一定程度上填補了寫字樓市場的空白點，適應(yīng)了市場對部分小型辦公用房的需求，其意義是既通過市場證明了自身存在的合理性，又反過來影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。SOHO打的雖然是居家辦公的概念，但正是它啟動了商住房的“商機”。從此，市場上開始大量流行各種商住概念，各種打著商住旗號的寫字樓、住宅等過渡型物業(yè)也不斷涌現(xiàn)，對傳統(tǒng)的寫字樓市場造成了沖擊。“商住”的出現(xiàn)在一定程度上緩解了市場上缺少適合成長型中小公司寫字樓供應(yīng)的難題。1接近商圈，經(jīng)濟發(fā)達。2以居住類物業(yè)銷售，不僅相對于寫字樓售價低，而且可以享受居住物業(yè)的貸款條件，且使用成本低。3面積較小、更靈活。更適于成長期企業(yè)或某些競爭激烈的服務(wù)業(yè)，如廣告公司、文化傳播公司、代理公司等。4硬件與服務(wù)條件比純居住物業(yè)有優(yōu)勢，電梯、網(wǎng)絡(luò)硬件、智能化管理等也好于一般居住物業(yè)。5在一定程度上具有辦公的物業(yè)服務(wù)條件。可以滿足辦公、商業(yè)、居住于一體的服務(wù)需求。3商住物業(yè)面臨的問題與困境1降低了居住的生活質(zhì)量，損害了部分業(yè)主權(quán)益對于作為純居住目的業(yè)主來說，不僅其正常的生活會因“商”而受到影響，有可能面臨上下班電梯擁擠、樓道里飄滿飯菜味、快遞公司跑上跑下、閑雜人員出入較多的尷尬，而且包括物業(yè)公用部分的費用和維修費等都要與“商人們”平攤，損害了自身的權(quán)益。如果一個住宅里公司越來越多，其中的客戶會越來越?jīng)]有安全感和認同感，早晚會逃離；就算不被嚇走，也可能禁不起高額租金收入的誘惑而改為投資。2存在安全及消防隱患在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝修材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準審核，無疑是存在一定的消防隱患。有統(tǒng)計資料顯示，許多城市的重大火災(zāi)都發(fā)生在商住兩用樓。3引發(fā)政策的不公平性現(xiàn)行的情況是政府并未對商住兩用樓的“土地使用用途”做出明確的界定，而目前商住兩用樓開發(fā)商的普遍作法是將土地使用用途列為“住宅”，這主要是基于“住宅”與“寫字樓”相比較來說，在土地出讓金，貸款政策，用水用電價格甚至后期銷售上等都占很大的便宜注住宅的土地出讓金為600元平方米，寫字樓為1400元平方米；普通住宅的貸款最高可達八成20年，商用房貸款最高六成10年。這也難怪一些寫字樓和純住宅的開發(fā)商大呼市場競爭不公平。4對寫字樓市場形成沖擊，從長期來看不利于寫字樓市場的發(fā)展由于競爭的不公平性，尚未建立必要的配套政策，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督與管理，長期來看，可能會對寫字樓市場造成沖擊，也不利于房地產(chǎn)物業(yè)市場的發(fā)展。新加坡、香港等地，政府已明文規(guī)定不允許商住。在以上地區(qū)，如果一個純住宅中的電話通過報紙及其它媒體傳播出是作為商業(yè)用途，不僅電信部門會首先將電話掐斷，而且其它相關(guān)的部門也會進行相應(yīng)的處罰。由于目前大陸還沒有明確禁止商住兩用物業(yè)，商住兩用樓還會在相當(dāng)?shù)囊欢螘r期內(nèi)存在下去。4對商住兩用物業(yè)發(fā)展趨向的探討商住兩用物業(yè)由于其新生，而且市場基礎(chǔ)的相對狹窄和固定，在發(fā)展過程中出現(xiàn)各種問題是不可避免的。在問題和市場需求同時存在的情況下，我們既不能不顧負面作用，一味強調(diào)發(fā)展；也不可單純強調(diào)問題，將其扼殺，解決問題的關(guān)鍵是如何研究市場，克服短期行為，尋求自身的突破。北京作為首都、全國經(jīng)濟中心之一，擁有眾多的商圈，既有傳統(tǒng)的金融、貿(mào)易商圈，又有新興的IT經(jīng)濟圈，北京還與上海一樣，是世界500強駐華總部最集中的地方。筆者通過對北京寫字樓市場與商住兩用樓市場的歸納分析，得出商住兩用物業(yè)的三種趨向。應(yīng)該說這三種趨向都在一定程度上發(fā)展了商住兩用物業(yè)，是對市場進行研究和細分的結(jié)果，具有研究的價值和探索的意義。1“只商不住”模式“只商不住”模式成為“后商住概念”的核心，它是商住兩用物業(yè)中倒向“商”的一面，而“住”的功能萎縮，其市場定位明顯轉(zhuǎn)向成長型企業(yè)中的中上等既滿足了它們辦公環(huán)境、企業(yè)形象的需要，又提供了優(yōu)惠的價格、靈活的付款方式?！昂笊套　蹦Ｊ降牡靡哉Q生和取得突破的關(guān)鍵在于一種綜合性綜合了靈活的銷售方式、較低的售價、專業(yè)化辦公、商業(yè)的物業(yè)服務(wù)、便利的商貿(mào)環(huán)境、較齊全的休閑娛樂環(huán)境的優(yōu)點，也許單獨提出哪一點，它都不具備優(yōu)勢，但這些點集合在一起，就為新的工作方式提供了大大的方便，既有經(jīng)濟的合理性，又能滿足現(xiàn)階段、新生活方式的需要?！昂笊套　钡某霈F(xiàn)并不是市場暫時的概念，在概念之后，是市場的需求本質(zhì)在起著決定性的作用，從根本意義上說，只“商”不住，“商大于住”是市場選擇的結(jié)果。其模式在北京有“住邦2000”、“長遠天地”等。從市場實際情況來看，住邦2000一期的客戶基本為國內(nèi)民營中等公司，195套基本售罄。筆者認為“后商住”物業(yè)在現(xiàn)階段內(nèi)取得以上商業(yè)成績應(yīng)是不足為奇的，而且可能成為寫字樓和商住樓盤發(fā)展的新取向。2“商”“住”分離的模式“商”“住”分離指一項物業(yè)兼具“商”與“住”兩種功用，但又在區(qū)劃、管理等方面進行嚴格區(qū)分。雖為商住兩用項目，但是“商”、“住”分離模式避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立的建筑體，商業(yè)用途的樓宇在消防等各方面盡量采用寫字樓的標(biāo)準，而居住用途的物業(yè)則以住宅標(biāo)準執(zhí)行，彼此出入互不干擾，互不影響。北京市場目前代表項目有藍籌名座與冠城園。這里以冠城園為例，談一些“商”、“住”分離模式的具體做法。首先，冠城園的住宅與寫字樓不僅是完全獨立的，而且寫字樓是完全按照商業(yè)用地規(guī)劃與設(shè)計，在商業(yè)貸款及消防配套等各方面都是標(biāo)準的寫字樓模式。其次，在寫字樓的租售方面，它是以“整層”為單位進行的。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供了超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。從另一個層面來說，許多在冠城園寫字樓辦公的人，很多會選擇冠城園住宅作為居所，不僅增加了項目的賣點，而且工作與居住直線距離的縮短，也提高了人們的生活質(zhì)量。筆者認為此種作法，在市場上有借鑒意義。3“商、娛”合一，與“住”分離的模式“商、娛合一”從本質(zhì)上來看，目的也是將“商”與“住”分開，純粹其辦公的功能。但一般意義上的“住”，包含了休息與娛樂兩種含義。而“商娛合一”方式恰恰將傳統(tǒng)意義上“居住”中的“娛樂”部分剝離，合并到“商”這種功能中來，啟動了商住物業(yè)中的新篇。其提出“為辦公與娛樂合一的少數(shù)人建筑寫字樓，其實是經(jīng)過市場細分，為一種新型辦公、生活方式服務(wù)。“商、娛”合一，與“住”分離模式非常經(jīng)典的案例來自于位于中關(guān)村核心區(qū)的“左岸工社”。從產(chǎn)品推廣角度看，“左岸工社”打出“為另類人建造的寫字樓”，但其提出的三種生活方式下三種物業(yè)模式很有些意思如下圖所分析，筆者認為這種模式下，工作與生活更緊密地聯(lián)系在一起，是由IT等新經(jīng)濟催化的代表著未來商業(yè)、辦公的一種新趨勢。市場經(jīng)濟的發(fā)展必然會針對需求而創(chuàng)造產(chǎn)品，在中國中小企業(yè)起步發(fā)展、民營經(jīng)濟崛起的階段，商住物業(yè)正在以其可塑性和適應(yīng)性得到迅速的發(fā)展。在現(xiàn)有政策條件下，商住樓將會是一個需求極大的特殊產(chǎn)品，具有特殊的生存空間?？梢灶A(yù)見的是重視市場細分、定位合理、性價比高、功能設(shè)計創(chuàng)新的新型商住樓將在這一階段將顯示強盛的生命力。雖然業(yè)內(nèi)人士對商住物業(yè)的質(zhì)疑還在繼續(xù)，但市場上商住物業(yè)的銷售前景卻看似一片光明，最新統(tǒng)計顯示，北京商住物業(yè)的開發(fā)量已經(jīng)不低于正規(guī)寫字樓。經(jīng)過短短幾年的進化，我們現(xiàn)在甚至很難分清某些商住物業(yè)與高檔寫字樓的區(qū)別了從“商住兩用”到“只商不住”早在現(xiàn)代城推出（居家辦公）概念之前，商住物業(yè)就已經(jīng)小有市場。很多公司的地區(qū)辦事處喜歡選擇兼有寫字樓與居住功能的公寓作為根據(jù)地。年紫竹橋附近的嘉慧苑，因?qū)懽謽鞘袌霾痪皻猓_發(fā)商將其改造為全復(fù)式公寓，并推出復(fù)式上層居住、下層辦公的概念而受到中小企業(yè)歡迎。進而演變成商住兩用模式，其定位模糊，實際上是為擴大需求層面。但是，早期的商住兩用樓特別是按住宅標(biāo)準設(shè)計的公寓樓，在防火、安防、配套等方面均與標(biāo)準寫字樓相差甚遠，在使用中暴露很多問題。同時，對于那些純居住的業(yè)主來說，不僅其正常的生活會因“商”而受到影響，而且包括物業(yè)公用部分的費用和維修費等都要與“商人們”平攤，“商”與“住”的矛盾日益突出。于是出現(xiàn)了一些明確提出“只商不住”的項目。這些項目在建筑結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)、戶型設(shè)計、外觀處理，甚至包括案名的處理，都已經(jīng)有了寫字樓色彩，一方面強調(diào)商務(wù)辦公的純粹性，如明確定位的是“工作”、“企業(yè)”和“純辦公區(qū)”，而非個人化的居?。涣硪环矫?，也加強了商務(wù)配套功能，如員工餐廳、商務(wù)中心、大型會議室等。正是這一革命性的變化導(dǎo)致了商住物業(yè)的繁榮。在今天的市場上，諸如天行健、數(shù)碼、佳境天城、當(dāng)代青云、長遠天地、住邦、峻峰華亭等熱銷項目，都屬于“只商不住”的產(chǎn)品。實際上，我們發(fā)現(xiàn)，其中有些原來就是寫字樓項目，并按寫字樓規(guī)劃建設(shè)起來，只是為預(yù)銷的需要改成住宅，如數(shù)碼和佳境天城。區(qū)域特征依然明顯“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。雖然房地產(chǎn)開發(fā)的地段定律對于住宅可能并非絕對真理，但對于商住物業(yè)，幾乎無反例。就當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場而言，商住物業(yè)分布比較集中的幾個區(qū)域主要有中關(guān)村、亞運村、及其輻射區(qū)。這些區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性表現(xiàn)為中小企業(yè)較多、寫字樓供應(yīng)量相對緊缺或租金價格較高，這些中小公司由于受其經(jīng)濟承受力的限制，往往更樂意選擇區(qū)域內(nèi)既能滿足其辦公需求，又不至造成太大租金壓力的場所。從產(chǎn)品特征上看，純商務(wù)樓或純商務(wù)公寓與寫字樓相比，更趨于人性化，并具有更低的進入門檻和更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，則更強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。如受到投資買家青睞的中關(guān)村“公司公園”長遠天地，具有在硬件上不低于寫字樓的檔次，高檔次玻璃金屬幕墻的外立面，框架結(jié)構(gòu)可自由組合空間，高標(biāo)準電梯，消防上有煙感噴淋設(shè)施，每層均有共享會議室、展覽室、高速信息網(wǎng)絡(luò)插口，每兩層享有層高米的共享空間，在商務(wù)會所提供服務(wù)功能，在屋頂設(shè)空中花園，甚至還包括公共衛(wèi)生間等細節(jié)。據(jù)了解，到目前僅僅個月的時間，長遠天地、座已售出，價格也是一漲再漲。住邦和金宸公寓也屬于一東一西兩個成功的商住物業(yè)項目。住邦的目標(biāo)客戶主要針對小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐京企業(yè)，而金宸公寓以其是金融街惟一在售商務(wù)公寓的壟斷性優(yōu)勢，配合鋼結(jié)構(gòu)的板式小高層建筑形式，推出后都取得了不俗的銷售業(yè)績。投資買入還需謹慎由于商住物業(yè)的產(chǎn)權(quán)為年，又可有成年按揭，因而大受中小企業(yè)和投資買家的歡迎?！拔蚁胫嘘P(guān)村西區(qū)和建成后，其周邊的商住公寓市場前景會非常好，前提是政府不干涉商住公寓建設(shè)?！北本┲性飿I(yè)的李文杰表示，高檔寫字樓的回報相當(dāng)豐厚，但前期投入也相當(dāng)高，三五年內(nèi)是不可能收回成本的，只有具備實力的投資商才會進入這一領(lǐng)域，他們不會關(guān)注中低檔寫字樓市場，因此適合中小公司的商住物業(yè)市場會很大。但是商住物業(yè)早期產(chǎn)品供大于求的市場特征已經(jīng)顯現(xiàn)。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價普遍下跌匯園國際公寓的月租金為每平方米美元美元，匯園公寓為美元，而年該項目的月租價最高為每平方米美元；第一個中外合資項目城市廣場，當(dāng)初開發(fā)商預(yù)期的月租金為每平方米美元，而現(xiàn)在只有美元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)上述狀況，原因在于這些老樓盤無論從地段、項目品質(zhì)等方面都不足以與新盤相抗衡，以至投資回報遠不如預(yù)期。同時，商住兩用類房屋在出租獲益上亦存在許多缺憾。比如，其客戶主要是成長型公司，租期一般在至年之間，流動性強；商住型樓盤面積使用率不高、電話線供電量不足等條件限制了辦公需求。所以投資買家宜選擇那些“商”與“住”徹底分離，有的甚至在物業(yè)上還分別管理的樓盤，此類物業(yè)商、住的質(zhì)量都可以保證，其在投資市場上的生命力會更長久些。商報記者陳志平商住類住宅租金跌勢驚人投資慎投商住樓焦點房地產(chǎn)網(wǎng)HOUSEFOCUSCN2002年07月19日0954精品購物指南無論商住樓是過渡產(chǎn)品還是無奈選擇，以租養(yǎng)房的投資者們最關(guān)心的是與普通住宅和純辦公樓比，商住樓的投資回報率是高是低租金的穩(wěn)定性如何商住類住宅發(fā)展超速按用途劃分，目前市面上的住宅出租一是用作居住，二是出租給公司用作辦公場所。早在商品房誕生之初，便有許多人在買來的公寓中辦公，如早期的華僑村、匯園公寓、京寶花園等。真正大行其道投資商住也是在近幾年時間，受新經(jīng)濟影響，一些獨立性較強的小公司不斷涌現(xiàn)，于是從開發(fā)商到小業(yè)主，這種開發(fā)、投資商住的熱潮愈演愈烈遠的如SOHO現(xiàn)代城，華盛樂章、九龍花園、國際港，近的像數(shù)碼01和住邦2000等，已公然打出商住概念進行促銷，商住類項目開發(fā)量迅猛，但如果說有的發(fā)展商為了保護樓盤的品質(zhì)，不愿打出商住類住宅的旗號，業(yè)主們卻為了投資收益全然不顧這些，據(jù)了解，包括世方豪庭、鳳凰城、海潤國際、旺座甚至棕櫚泉國際公寓等純公寓樓，都不乏商住類投資者的身影，最明顯的是月租價四五千的房子，原先只能去望京尋覓，現(xiàn)在在二環(huán)路邊的京輝、時代之光就能找。據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，中關(guān)村地區(qū)商務(wù)公寓的年投資回報率高達95，略低于寫字樓，看來，如此眾多的投資者選擇可“商”的公寓自在情理之中。商住需求支持不了供應(yīng)供需狀況是影響房價與租金比最直接的因素。大規(guī)模的投資趨向是否有足夠的需求保證收益呢據(jù)中原物業(yè)的統(tǒng)計資料表明，商住的熱租區(qū)主要集中在中關(guān)村往東延至亞運村區(qū)域，CBD地區(qū)有部分需求，但相比而言，公司以寫字樓租賃居多，公寓出租大多是居住。售價在每平方米50007000元的項目商住出租率高，租金大多在每平方米每天24元，150200平方米的房屋最受中小公司青睞，中關(guān)村地區(qū)80100平方米的房子出租快，投資回報率高。業(yè)內(nèi)人士認為，寫字樓市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，非甲級寫字樓的供應(yīng)不足，導(dǎo)致了商住類住宅出租活躍，但面對寫字樓供應(yīng)量的大幅增加，這種需求并不能長期保持。老樓盤租金跌勢驚人事實上，類似的供求失衡在近幾年早有明顯的顯現(xiàn)。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價普遍下跌中關(guān)村商務(wù)密集地區(qū)公寓由于開發(fā)量不多，有部分房屋租金不降反升。租價降幅最典型的是一些老樓盤，匯園國際公寓的月租金為每平方米1520美金，匯園公寓為10美金，而1996年該項目的月租價最高為每平方米30美金；由于芳群公寓、龍珠、清芷園等項目相繼推出，南城最早的公寓項目金都公寓原有的格局、設(shè)計、配套相對落后，失去了競爭力，月租金由7000元降至4000元左右，跌幅約40；兩年前入住的紫金莊園，150平方米、月租價1萬元的房屋現(xiàn)在已降到7000多；第一個中外合資項目城市廣場，當(dāng)初開發(fā)商預(yù)期的月租金為每平方米10美元，而現(xiàn)在只有6美元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)上述狀況，原因在于這些老樓盤無論從地段、項目品質(zhì)等方面都不足以與新盤相抗衡，以至投資回報遠不如預(yù)期，從一定程度上預(yù)示著在樓市日新月異的今天，將又有相當(dāng)一部分投資者重蹈覆轍。商住類樓盤投資前景堪憂樓市的推陳出新對投資者的影響僅是一方面，商住類房屋在出租獲益上存在許多缺憾。比如，商住樓的客戶主要是成長型公司，租期一般在12年之間，流動性強，這些公司構(gòu)成復(fù)雜，管理松散，尤其在商、住混居的情況下，辦公生活相互干擾，居住類客戶不愿來租，影響了樓盤的品質(zhì)，這也是許多開發(fā)商不公開承認允許商住的一個重要原因。商住型樓盤面積使用率不高、電話線供電量不足等條件限制了辦公需求，同時一旦整棟樓宇中多數(shù)單位出租，轉(zhuǎn)型就相當(dāng)困難，如早期的商房大廈等。另外，隨著23年后寫字樓項目的大規(guī)模交付使用，新增的供應(yīng)量必然降低寫字樓的租價，一些舊的寫字樓將吸納部分商住客戶，因為即使再小的公司也希望能在寫字樓辦公以顯檔次，因此種種跡象表明，商住樓僅僅是一種過渡形式，其投資前景并不看好。不過有些明確提出商住概念的項目還是值得投資者關(guān)注，這些樓盤除了在外立面處理、戶型分隔分區(qū)、智能化系統(tǒng)、商務(wù)配套等方面進行全面改進外，最具革命性的改變就是對“商”“住”的徹底分離，有的甚至在物業(yè)上還分別管理，比如數(shù)碼01、魏伯豪、住邦2000等，業(yè)內(nèi)專家認為此類物業(yè)商、住的質(zhì)量都可以保證，其在投資市場上的生命力會更長些。眾說紛紜拒絕商住商住樓，想說愛你真的很難焦點房地產(chǎn)網(wǎng)HOUSEFOCUSCN2002年07月26日1037精品購物指南本報上周年，終結(jié)商住的報道刊出后，很多讀者致電編輯部或給作者發(fā)郵件，探討對“商住混雜”的憂慮和看法。同時，在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)業(yè)內(nèi)人士論壇和（準）業(yè)主論壇上也發(fā)表了不少關(guān)于商住的“聲討”。商住樓，想說愛你真的很難我這壓抑的房子的走廊是在一個積木塊里的二樓，樓下是無聊人和有聊人廝混閑泡的餐館，樓上的公寓里住著大量的有特別無恥的突出的動物性征的男人和女人，層還開著酒吧，小姐們、客戶們、抱著孩子和鮮菜的小阿姨們一起上上下下出出進進。我感到空氣是令人窒息的、渾濁的、永遠不透明的。我真的不知道這種齷齪的生活還要堅持多久當(dāng)建筑隔離陽光、風(fēng)、新鮮空氣，而與噪音共舞，當(dāng)建筑混雜著持有不同生活態(tài)度的人群時，建筑成了臭狗屎這是一位“過客”在焦點談房論市上的一聲“吶喊”，全文題為的商住樓實景現(xiàn)在我家樓上就是公司，而我買的可是純住宅樓以后的麻煩可少不了嘍他們已經(jīng)裝修完畢開張營業(yè)了，怎幺辦聽說區(qū)號樓底層開了一家美發(fā)廳，到時再弄幾個洗頭妹什幺的，有熱鬧瞧了我能退房嗎李先生（購房人）現(xiàn)住亞運村一商住樓，致電本編輯部新年伊始，現(xiàn)代城又一次成為媒體和大眾關(guān)注的焦點。再一次為萬眾所矚目，是因為現(xiàn)代城的號樓一位業(yè)主的“開膛”事件。該樓室一位劉姓業(yè)主，打穿了一層大堂的承重墻，要在這面墻上安上玻璃門，從而把一層大堂變成他家的門臉。不難看出，這位劉姓業(yè)主的住房是用于商用的，改變開門位置的目的是為了顯示公司的氣派，同是方便來客。如果是自住，肯定追求私密性，但求越隱蔽越好，誰也不想讓全樓的人一眼掃盡自家室內(nèi)的春光。商住兩用房本已產(chǎn)生非議。且不說專家的責(zé)難，商用戶的人來人往，讓住戶心煩；而住戶拎著肉菜進進出出，也讓商用戶眉心緊鎖。現(xiàn)代城“開膛事件”反映出了商住兩用房的新問題。商用戶和自住戶不同的居住理念，預(yù)示著商住兩用房的前景難以美妙。摘自東方客從現(xiàn)代城的“開膛”事件看商住兩用房的未來“商住兩用”的錯位“商住兩用”從物業(yè)的類型上看很難滿足，從概念上也很難混合。比如，最先來北京的一批跨國集團開始是在北京飯店里辦公，為什幺因為那時還沒有寫字樓。如果你是旅游的，你會愿意住在這樣一種人員流動很頻繁的環(huán)境嗎后來，國貿(mào)等一批高檔寫字樓建好以后，這些大公司便搬出去了。為什幺商務(wù)環(huán)境。我們再來看，商住在安全方面面臨的問題，既然是開公司，就難免有公司倒閉、破產(chǎn)，你想想，你經(jīng)常要面對的業(yè)務(wù)員、推銷員的頻繁往來，還要面對上門追債的人。你是其它公司的人來這里，面對的是穿著大褲衩、大拖鞋的人，你會相信這個公司的實力嗎面對進進出出的人流，你會有在家的安全感嗎你住在這里還會覺得舒服嗎這樣的環(huán)境你覺得你的房子會升值嗎但是市場上還是有“商住”的需求，顯然在市場上，“商住”顯得非常被動。在經(jīng)濟形式不好的時候，商住才會有一定的升值空間，這個時候的商住市場也是最大的。你想象一下，當(dāng)寫字樓降價的時候，別人會不會來你商住的地方辦公，當(dāng)住宅降價的時候，別人會不會來你這里居住，而你當(dāng)初所能吸引人的價格優(yōu)勢在純粹的商務(wù)或居住環(huán)境面前顯得是那幺無力。如果“只商不住”和“只住不商”一個是男人一個是女人，那幺我問你“商住兩用”是什幺人從某種意義上來說，“商住”其實是很無奈的。摘自經(jīng)濟觀察報商住兩用螳螂捕蟬黃雀在后腹背受敵面對居民投訴的不斷上升，廣州市工商局在年底下發(fā)了關(guān)于企業(yè)經(jīng)營場所登記有關(guān)問題的通知。該通知規(guī)定，凡沒有產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證的違章建筑及產(chǎn)權(quán)證注明用途為住宅的房，一律不準發(fā)照。已經(jīng)在住宅等非商業(yè)寫字樓登記注冊的企業(yè)，必須在年月開始的年度年審時，辦理變更企業(yè)法定地址的手續(xù)，并把企業(yè)的經(jīng)營場所遷到注明為商業(yè)用途的寫字樓。這一通知發(fā)表后引起了一些爭議，媒體對此還專門展開討論。同樣，在京城樓市中絕大部分呼吁“商住分開”聲音之外，也有一些人對亦商亦住的形式表示贊許。筆者認為，這是由于他們對商住問題的認識存在著一些誤區(qū)誤區(qū)一有學(xué)者認為城市土地功能分開、避免彼此干擾的原則在國際規(guī)劃界奉行了多年，但目前是互聯(lián)網(wǎng)時代，在家辦公的人越來越多，這一“金科玉律”已有所松動。筆者認為持這種觀點的人是把回家辦公和住宅開公司搞混了回家辦公是公司開在住宅外，公司工作人員把工作拿到自己家里去做，不存在擾民問題；而住宅開公司則是把不在自己住宅居住的人請到住宅內(nèi)工作，影響其它居民的利益。誤區(qū)二有人提出國外和香港有一些公司就注冊在住宅內(nèi)，為什幺在我國國內(nèi)就不可以有這種想法的人是因為不真正了解國外和香港的情況。例如香港有些樓在出售時即聲明允許商住兩用，即全部房屋既可以用來居住，也可以用來開公司，這種樓不同于國內(nèi)的商住兩用樓，國內(nèi)的商住兩用是指底下一、二層屬于商業(yè)用途，樓上是住宅，同樓層不得混用。在國外，住宅多是獨立屋，住宅做何用途對其它人影響很小。在香港住宅大廈中也確實有人將公司注冊在自己家里，但基本上是一人公司，或一家人的公司，沒有外人到住宅來上班，住宅只不過是一個注冊地點和收信地址，他們通常不會請外人上門，更不會將住宅變成存放貨物的倉庫。在國外和香港，開在高尚住宅區(qū)里的公司都會小心翼翼，如果遭到鄰居的投訴，公司就會被取消，甚至要承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然，哪里都會有特殊情況，貧民窟和無人管理的住宅會出現(xiàn)一些混亂，但總沒有人自愿在這種環(huán)境下生活吧誤區(qū)三有人提出質(zhì)問住宅是公司買的，為什幺不能用來開公司這些人大多是受了房地產(chǎn)商的騙。住宅可以賣給公司和住宅可以開公司完全是兩回事，住宅賣給公司，用途只能是為職工提供宿舍，或通過買賣、出租盈利，任何人不得改變房屋用途，即使蓋房子的人也不例外。誤區(qū)四有人認為允許住宅開公司可以搞活經(jīng)濟，增加稅收。這些人說的是事實，但國家任何經(jīng)濟活動都要以提高全民生活質(zhì)素為依歸，如果單單考慮經(jīng)濟利益，國家沒有必要花那幺多錢去搞環(huán)保，也沒有必要取締街邊市場、拆除汽配一條街、服裝一條街。誤區(qū)五有人認為禁止住宅開公司，損害了群眾利益。我們承認禁止住宅開公司難免影響一部分人的利益，但是我們更應(yīng)該看到禁止住宅開公司可以保護大多數(shù)群眾的利益，目前在住宅開公司的的確不是一兩個，但他們比起買住宅居住的人仍然是極少數(shù)，我們絕不可以為維護少數(shù)人利益而損害大多數(shù)人的利益，更不能維護通過侵害別人利益而得來的利益。隨著社會的進步，人們對生活質(zhì)素要求越來越高，追求高尚住宅將成為人們生活的基本要求，長痛不如短痛，為避免不明真相的人繼續(xù)受騙，為開公司誤買住宅，造成不必要的損失，希望政府將任何人不得改變房屋用途的有關(guān)規(guī)定制定為法規(guī)，各級政府部門都要嚴格執(zhí)行。摘自誠言應(yīng)該杜絕住宅開公司商住樓真有投資價值嗎商住兩用的概念有些過時了，因其沒有很好的投資價值。像現(xiàn)代城的不就是這個概念嗎價格接近寫字樓的價格，比附近用于純居住的房子又高出一大截，我不知道它的投資價值在哪里商住兩用的概念是在某一特定時期產(chǎn)生的，隨著時間的推移，社會的進步，這個概念就會落后。由于族的工作類型比較窄，就日本的有關(guān)統(tǒng)計，僅占全部就業(yè)人口的。因此，型住宅不會成為住宅或辦公樓市場的主流。我們很難想象，會入駐商住樓，同樣難以想象的是一家貿(mào)易公司會讓員工。也說過客評論發(fā)表于焦點談房論市業(yè)內(nèi)論壇慎買商住樓筆者在此提醒買房人，買房子是百年大計，千萬不能有僥幸心理，為開公司買住宅，暫時是比買商業(yè)樓便宜，但除非您準備隨時改為居住，不然您就相當(dāng)于買了無證的商品房，發(fā)展商的任何承諾都無濟于事。目前，確實有在住宅開公司的，這屬于執(zhí)法不嚴的問題，將來一規(guī)范，倒霉的還是買房人，如果您不是想賭一賭國家的法律會不會更改，我勸您最好別冒這個險買住宅開公司畢竟比買住宅住的人少得多，我是不相信國家會為少數(shù)人的利益而犧牲大多數(shù)人的利益，同時又犧牲國家利益的（對住宅樓和商用樓國家收取的土地出讓金相差甚遠）。易水寒心發(fā)表于焦點談房論市業(yè)內(nèi)論壇順便提一下現(xiàn)在風(fēng)靡北京城的“商住兩用房”，開發(fā)商是在鉆國家政策空隙，掛羊頭賣狗肉，似乎買家得到實惠沾到了大便宜；但國外的“商住兩用房”根本不是這樣建造的，蜂擁而上的買家真可謂“無知者無畏”，比如住戶希望安靜、安全，不被打擾；商家卻希望門庭若市，時間長了，肯定互相打擾，遲早引發(fā)問題。人生在世，貴在好好把握。摘自無知者畏過客評論發(fā)表于焦點談房論市鄧智仁論壇我們原本打算買東邊的商住樓，聽售樓小姐介紹又能商又能住，可現(xiàn)在想想這個樓既然整體是住宅，如果加一部分商住，無疑會打破現(xiàn)在寧靜安逸的居住環(huán)境，如果建，也必須與住宅分開，不要讓一心想遠離鬧市的人們回到家后仍有喧囂的感覺，我們來也是選中這里寧靜的環(huán)境，如果環(huán)境沒了我們也不決定買了你們能幫忙推薦團結(jié)湖附近的純住宅項目嗎程先生（購房人）通過讀者熱線同本編輯部聯(lián)系讓我們引用商住兩用螳螂捕蟬黃雀在后腹背受敵中的一段話作為結(jié)尾“商住兩用”正在面臨著腹背受敵的尷尬境地，“存在就是合理”，我們也不對它的存在置若可否。同樣，雖然純商和純住的市場定位是不一樣的，從表面看來也沒有競爭，但是，正如他們說的那樣，入住后的“住宅用途”和業(yè)主的“生活方式”是很難限定的，他們也十分清楚彼此的軟肋，只是不愿意說出來罷了。祝這些存在的“只住不商”、“只商不住”、“商住兩用”好運關(guān)于商住樓的話題，歡迎您來電或發(fā)郵件同我們繼續(xù)探討。電話開發(fā)商學(xué)者質(zhì)疑商住兩用市場的“錢”途焦點房地產(chǎn)網(wǎng)HOUSEFOCUSCN2001年12月10日1338中國證券報就當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場而言，商住兩用樓分布比較集中的幾個區(qū)域主要有中關(guān)村、亞運村、CBD及其輻射區(qū)。這些區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性表現(xiàn)為中小企業(yè)較多、寫字樓供應(yīng)量偏少或租金價格較高，這些中小公司由于受其經(jīng)濟承受力的限制，往往更樂意選擇區(qū)域內(nèi)既能滿足其辦公需求，又不至造成太大租金壓力的場所。在此情形下，商住兩用樓成為“香餑餑”。市場決定需求商住兩用有“錢”途以地處CBD商圈的SOHO現(xiàn)代城為例，其“SMALLOFFICEHOMEOFFICE（居家辦公）”的概念，是從國外學(xué)來的。但不管是誤打誤撞也好，還是一不留神也好，反正現(xiàn)代城著實火了一把，它的投資回報率也非一般項目所能企及。據(jù)了解，現(xiàn)代城一套180平米的房子目前的市場租金為每月16000元左右，即29元/平方米/天，而相距百米之遙的國貿(mào)寫字樓的租金價格約為36美元/平方米/月（大約合98元人民幣/平方米/天），如此懸殊的市場差價，使那些有心在CBD發(fā)展，而無力租住高檔寫字樓的中小公司將目光更多地關(guān)注于商住兩用樓。形成“商住兩用”樓盤的主要因素是地段好，位置好、交通便利、利于辦公，這樣才會吸引商家進駐，同時也利于中小型企業(yè)在此過渡，節(jié)省開支、利于資金的周轉(zhuǎn)。糾紛隱患不斷專家質(zhì)疑商住兩用從一定程度上說，商住兩用樓的出現(xiàn)，的確為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動作用，但是，由此引發(fā)的糾紛及隱患，使“商住兩用是否適宜”成為了眾人爭論的一個話題。首先，從政府方面看，并未對商住兩用樓的“土地使用用途”作出明確的界定。而目前商住兩用樓開發(fā)商的普遍作法是將土地使用用途列為“住宅”，這主要是基于“住宅”相比較“寫字樓”來說，在土地出讓金，貸款政策，用水用電價格甚至后期銷售上都占很大的便宜。（注住宅的土地出讓金為600元/平方米，寫字樓為1400元/平方米；普通住宅的貸款最高可達八成20年，商用房貸款最高六成10年），這也難怪一些寫字樓和純住宅的開發(fā)商大呼市場競爭不公平。其次，對于作為純居住目的業(yè)主來說，不僅其正常的生活會因“商”而受到影響，而且包括物業(yè)公用部分的費用和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就損害了業(yè)主的權(quán)益。因為畢竟公司對于樓宇及電梯的損耗要高于一般的業(yè)主。第三，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝修材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，用電和天然氣的量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準審核，無疑是存在一定的消防隱患。有業(yè)內(nèi)人士對商住兩用樓提出了質(zhì)疑，目前隨著商住兩用樓的不斷增多，在設(shè)計上開間越來越大，裝修上也越來越豪華，由于其租售價格上的優(yōu)勢，首先勢必會對乙等寫字樓市場形成沖擊，接著便是甲等字樓。如果照此情形發(fā)展，還會有人去開發(fā)寫字樓嗎大家都做商住兩用樓得了造成目前這種局面的主要原因，除了政策上的相對滯后外，“法律能否有效地執(zhí)行”也是一個很關(guān)鍵的要素。在香港及新加坡地區(qū)，商住兩用樓是不允許出現(xiàn)的，如果一個純住宅的電話通過報紙及其它媒體傳播出去作為了商業(yè)用途，不僅電信部門會首先將電話掐斷，而且其它相關(guān)的部門也會進行相應(yīng)的處罰。而我們由于缺乏必要的監(jiān)督與執(zhí)法機構(gòu)，商住兩用樓還會在相當(dāng)?shù)囊欢螘r期內(nèi)存在下去。拒絕商住兩用開發(fā)商細道原委商住兩用樓的“誘惑”雖大，但是我們還是在市場中發(fā)現(xiàn)了不少拒絕商住兩用的樓盤，他們“逆市而行”的“另類”作法同樣值得我們?nèi)リP(guān)注。CBD某外銷項目，就將自己定位于“純居住”的國際化社區(qū)，據(jù)項目銷售總監(jiān)介紹，當(dāng)初“純居住”的做法主要是基于以下幾點考慮第一，雖然商住項目可能有其存在的合理因素，也有各種優(yōu)勢，但不容忽視的是，商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來說，會帶來很多的不安全和不安定因素；第二，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)；第三，會影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度，所有這些，正是人們對住宅所要求和看重的；第四，也是最重要的一點，是企業(yè)實力的體現(xiàn)。社區(qū)不惜重金做小區(qū)配套，如幼兒園、國際學(xué)校、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。此外，為了保證其“純”度，他們還采取了一系列的針對性措施如房子不出售給個人或企業(yè)用做商業(yè)經(jīng)營場所；在銷售合同中約定，不允許在公寓內(nèi)從事商業(yè)經(jīng)營活動；不為業(yè)主提供營業(yè)場所工商注冊證明等措施，以杜絕商住現(xiàn)象。新型商住兩用還需市場檢驗商住兩用樓不管是擾民也罷，還是有這樣那樣的隱患也罷，它畢竟已經(jīng)存在著，并且呈現(xiàn)出了快速增多的勢頭。在目前各項政策法規(guī)尚待完善之時，適時地找出一個合理有效的解決方案也不失為明智之舉。地處東二環(huán)的藍籌名座，雖為商住兩用項目，但是它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立的建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防等各方面盡量接近于寫字樓的標(biāo)準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。而位于馬甸地區(qū)的冠城園，其做法更值得借鑒。首先，它的住宅與寫字樓也是完全獨立的。但不同的是寫字樓是完全按照商業(yè)用地做的，在商業(yè)貸款及消防配套等各方面都是標(biāo)準的寫字樓模式。其次，在寫字樓的租售方面，它是以“整層”為單位進行的。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供了超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。從另一個層面來說，許多在冠城園寫字樓辦公的人，很多會選擇冠城園住宅作為居所，不僅增加了項目的賣點，而且工作與居住直線距離的縮短，也提高了人們的生活質(zhì)量。同時，對于環(huán)保事業(yè)的發(fā)展也是一個促進，畢竟太多的人不用開車上班了。據(jù)悉，有關(guān)商住兩用樓的管理已引起了相關(guān)政府部門的高度重視，相信不久的將來，隨著一些比較完善的管理法規(guī)的陸續(xù)出臺，商住兩用樓將會更加名實相符，個性鮮活（殷蘇峰）商住樓從重商輕住到只商不住焦點房地產(chǎn)網(wǎng)HOUSEFOCUSCN2002年05月16日1754北京晚報在社會及經(jīng)濟發(fā)展中，商住樓是一個相當(dāng)活躍的產(chǎn)品，即便在現(xiàn)今美國的城市中，也存在大量的商住類項目。在目前中國各大城市中，這個比例不僅沒有因為大量寫字樓的投建而有所減緩，反而出現(xiàn)了一種加速發(fā)展的趨勢。目前，這種趨勢不僅引起了業(yè)界的重視，而且也得到了有關(guān)管理部門認可。北京市工商行政管理局文件京工商發(fā)200256號文件中表明，2002年起，海淀區(qū)工商局已經(jīng)認可在住宅樓內(nèi)注冊公司（但必須有居委會和物業(yè)公司出具的非擾民證明）。然而，宜商宜住的情況依然是一個比較令人頭痛的社會問題和管理問題。這一點，即便是現(xiàn)今流行的SOHO類建筑也不可避免。針對SOHO類產(chǎn)品商與住的矛盾，目前市場出現(xiàn)一些新型商住樓，已經(jīng)從SOHO類重商輕住的模式發(fā)展成為只商不住的模式。在這些商住樓中，住已經(jīng)變成一個虛設(shè)的概念，發(fā)展商不僅為純商務(wù)環(huán)境設(shè)計了諸多商務(wù)配套，如外觀、大堂、電梯、用電、電話及智能化等等，而且也做好了取消廚衛(wèi)管道的方案，還設(shè)計出了專門的公用廚衛(wèi)空間，個別項目甚至取消了廚房等居住功能。一些項目，無論從外觀、性能還是配套、戶型等各方面來看，已經(jīng)與純寫字樓甚至甲級寫字樓都沒什幺差異了。如自2001年起市場上出現(xiàn)的天行健國際商務(wù)花園、新起點嘉園及數(shù)碼01大廈等。目前，以“CBD衛(wèi)城”概念新推的住邦2000，則更是一個“只商不住”的升級版。該項目位于朝陽路與東四環(huán)十字路口東南角，大幅純玻璃幕外墻，挑高326米層高、5A智能化配套、中央空調(diào)系統(tǒng)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)等，已經(jīng)與CBD的甲級寫字樓無任何實質(zhì)性區(qū)別。內(nèi)設(shè)的商務(wù)中心、數(shù)碼會議室、酒店服務(wù)中心和多功能廳，其功能不亞于國貿(mào)中心。更為重要的是，所有這些面積都不分攤，日后運營收費也是采用會員制低收費。據(jù)設(shè)計師稱，這樣的板式寫字樓設(shè)計不僅能夠充分顯示寫字樓在建筑功能上的優(yōu)勢，而且也充分表明了其超前和創(chuàng)新性，特別是能夠更好地服務(wù)于中小型企業(yè)或創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。據(jù)了解，這類寫字樓在國外有相當(dāng)多成功的范例。其主要客戶都是中小型及成長型企業(yè)，國內(nèi)之所以留下相當(dāng)大的一個市場空白點，缺乏板式甲級寫字樓，主要原因是因為發(fā)展商在建寫字樓時，一直定位于大集團、大企業(yè)和跨國公司，而忽視了中小型成長企業(yè)的市場份額和市場潛力。所以，住邦2000商務(wù)中心不僅在板式寫字樓方面有所創(chuàng)新，而且填補這個市場空白。市場分析商住樓生存空間有多大計劃經(jīng)濟時期，中國傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內(nèi)進行行政管理的封閉式辦公方式。隨著中國的對外開放，計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡步伐的加快，多元化經(jīng)濟得以迅速發(fā)展，與之相呼應(yīng)的各類公司應(yīng)運而生。功能設(shè)施齊全的商務(wù)化寫字樓、具有特殊生存空間的商住樓迅速崛起，為各類公司提供了較為理想的辦公空間，進而拉動了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。寫字樓的產(chǎn)生及其市場空間最初的寫字樓，是因商務(wù)活動的需要所集中在一群小房子中的各自獨立又相互緊密聯(lián)系的相關(guān)業(yè)務(wù)群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少風(fēng)雨中的交通時間與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高發(fā)展，把銀行、律師、會計師、商業(yè)客戶集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務(wù)功能等問題，又開始在寫字樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施（如集中的衛(wèi)生間、開水間等等）。經(jīng)過長時期的發(fā)展過程，使寫字樓有了其特定的涵義及概念。獨立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能包羅萬象，于是人們就將相關(guān)行業(yè)用更多的寫字樓集中在一起，并配以旅館、酒店、商業(yè)等，使這成片的寫字樓形成中央商務(wù)區(qū)，并使這個區(qū)域成為城市主要商務(wù)活動的核心區(qū)域之一，并大大提高了城市空間的利用和商務(wù)活動與交往的效率。從來沒有人認為在商務(wù)中心區(qū)中的居住是最優(yōu)的生活居住環(huán)境，但商務(wù)中心區(qū)中不能沒有居住。高速成長與發(fā)展中的中小企業(yè)，常常無能力也無必要獨立擁有這種帶有標(biāo)志性的巨大寫字樓，因此這些中小型企業(yè)大多租用或購買大型寫字樓中的一部分，形成不同企業(yè)的合并辦公。既保證有獨立的私密的辦公地點，又減少相關(guān)的配套設(shè)施，利用社會化的服務(wù)方式減少相關(guān)成本。因此這類寫字樓要充分考慮這些用戶的特點而力求使相關(guān)配套設(shè)施齊全，服務(wù)功能齊全。商住樓與SOHO及居住樓的差別SOHO一般是指以居住功能為主的，家庭型辦公方式，家庭居住的主人同時是辦公或工作的主要人物，并從事可以充分利用家庭條件滿足辦公要求的工作。因此其建筑的設(shè)置中除家居生活所需的全部功能之外要有相對獨立的工作條件和位置，并配備獨立工作的空間、高度與設(shè)施等。居住樓一般只具備純居住的條件，其功能配置均以非工作與商務(wù)活動為前提。如垂直交通是按居住人流考慮；其生活的方式（包括私密性）、環(huán)境、人文、景觀、管理、服務(wù)等均按純居住形式考慮。建筑師會盡一切可能讓居住的人更溫馨舒適，并適合于不同的年齡層次。商住樓與SOHO及居住樓的不同在于商住樓更傾向于商務(wù)活動，而非家庭居住。寫字樓完全不具備居住的配套設(shè)施，并且是不允許居住的建筑。盡管寫字樓與商住樓都是以商務(wù)活動為主的建筑設(shè)置，但商住樓比寫字樓多了在私有空間中居住的配套設(shè)施和功能條件。商住樓是以商為主、以住為輔的功能組合。這樣在設(shè)計中就會與SOHO、與寫字樓及居住樓有著不同的考慮和安排。商住樓的特點及其市場空間商住樓的設(shè)計要以商為主題，首先必須滿足像寫字樓所需的商務(wù)活動設(shè)施，如交通、停車、大流量高速度的垂直交通、集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、機票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會議大廳等。同時又要在每個分割分區(qū)中保留非家庭用的小型廚房（兼可做公司辦公用的茶水房）和供居住用的獨立衛(wèi)生間，使商務(wù)辦公為主的同時具備居住的條件。因此商住同時擁有完全辦公和辦公兼居住的雙重功能。商住樓具備特有的生活特點，它一般不是為了滿足家庭中不同性別和年齡的人共同居住的生活方式，而是為了滿足少數(shù)和個別人非家居生活的居?。ó?dāng)然商住樓具備改裝成家居生活的條件）。對于民營企業(yè)，特別是外地進京創(chuàng)業(yè)的民企，當(dāng)他們進京做生意時，如租用或購買寫字樓，同時又必須在另一個地點租用旅館或公寓解決生活問題，增加了往返的路途。商住樓能同時滿足生活和工作的兩種需求，并減少大量的開支，節(jié)約成本，這種成本也會大大地低于租用商務(wù)公寓的成本，但卻滿足了類似商務(wù)公寓的功能。中國正在走一條有社會主義特色的市場經(jīng)濟之路，世界上沒有任何一個國家的經(jīng)驗可以類比。因此市場必然會針對需求而創(chuàng)造產(chǎn)品。當(dāng)中國的中小企業(yè)正在起步發(fā)展的階段，當(dāng)民營經(jīng)濟正在崛起的階段，既需要有各種檔次的專業(yè)寫字樓，也需要有提高生活居住質(zhì)量的住宅、別墅和公寓，同樣也需要大量的商住兩用功能的建筑。商住樓同時具有隨著經(jīng)濟發(fā)展的可塑性，可以非常簡單地變成寫字樓，也可以隨著需要而改造成純住宅。在現(xiàn)有政策條件下，商住樓將會是一個需求極大的特殊產(chǎn)品，具有特殊的生存空間。任志強潘石屹激情辯商住在政策夾縫中找活路焦點房地產(chǎn)網(wǎng)HOUSEFOCUSCN2002年11月26日0938中華工商時報陳雪根北京的商住樓在罵聲中長大成人，但作為主要當(dāng)事人的潘石屹一直沒有公開做過正面辯護，在不久前地產(chǎn)觀察主辦的“場所精神與特色商務(wù)樓論壇”上，潘石屹首次開口說話，同時，即將在CBD推出商住項目的“新華遠”任志強也不避嫌疑，同潘站在一起，為商住項目激情辯護。都是金融政策惹的禍“新華遠”任志強認為，寫字樓是租還是賣與金融政策有兩方面的關(guān)系一方面，如果建筑商蓋樓用于出租，現(xiàn)行的金融政策是把建筑物按照三種方式進行評估以后形成一個價格，以此為基礎(chǔ)打七折或者五折向銀行抵押貸款，這種方式讓任何一個發(fā)展商失去貸款積極性。而國外企業(yè)是用現(xiàn)金流的方式來進行抵押貸款的，如果簽了一個大的客戶或者不可撤銷的15年租約的話，發(fā)展商可從銀行得到15或者12的錢，這樣不僅樓可以保留下來，而且還可以開發(fā)新的物業(yè)。同時，國外的會計沒有折舊一說，而我們按二三十年折舊。西方會計收入直接算利潤，只要這個樓在，投資就永遠在。中國的財務(wù)制度也好，金融資本也好，出發(fā)點是折舊完了這個樓可以拆了重建，國外的制度基礎(chǔ)是建筑的永久性。這就是金融體制、會計制度和其它制度不配套造成發(fā)展商無法留下寫字樓用于出租的原因。國家目前鼓勵個人消費貸款，而不鼓勵生產(chǎn)投資貸款。認為中國目前的居住問題更大，所以以低息按揭的方式鼓勵老百姓先解決住房問題。不鼓勵投資，不鼓勵做辦公樓，做辦公樓就只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成。如果小企業(yè)買房按流動資金貸款，就不能享受按揭的優(yōu)惠。這樣開發(fā)商就只能說其項目不是辦公樓，批的是住宅，消費者花多一點的錢有70年的使用權(quán)當(dāng)然比花同樣的錢只用50年好，所以商住一定比辦公樓賣得好；其次，凡是商住允許“住”的，銀行就給你按揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。中國的金融政策也好，土地政策也好，法規(guī)政策也好，逼著你不得不想一些辦法，讓購買者獲得最大的實惠而獲得最終租金。很多條件決定了可能會有更多的小企業(yè)不愿意租而愿意買房屋，但企業(yè)不會長期或者永久在一個地方生存，或者財務(wù)制度允許租但是不能買，在很多國家是有限制的，比如說保險公司規(guī)定固定資產(chǎn)投資不能超過50，而國內(nèi)沒有這樣的問題，所以小公司更多的用20的按揭買房，節(jié)省更多租金來正常經(jīng)營。所有付的按揭都等于是租金，但內(nèi)部運營過程中沒有租金，而最后得到了固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商要有三個突破SOHO中國的潘石屹認為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源的。1990年5月份國務(wù)院出臺了55號令，即中華人民共和國國有城鎮(zhèn)土地出讓轉(zhuǎn)讓的暫行規(guī)定，這才有了房地產(chǎn)。1992年10月份，北京市政府下文貫徹執(zhí)行國務(wù)院55號令，從這時起北京才有了房地產(chǎn)。可是到了1993年的6