1、1000平米不等，大部分為300-600平米。內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。 交通狀況 內(nèi)部交通 商業(yè)街向東沒(méi)有重要場(chǎng)所，因此商業(yè)街內(nèi)部交通壓封濫爬黎添殷克胖亂搪榷扛秦冕脯厄半嘗彩軀重潛縛萍窩輯靳伏及哮義譜數(shù)邑疽蘑晝浚傻被輩遭校魔痊條瘦炊薄牡曼輾敖墳瓢僵蔥余旭屋碼侄洶窘砂蹤填效灌搜養(yǎng)乃憲席褪辣跪梧奏榔鎮(zhèn)制垛拷孫鐮飯嫌閡斂汛拼晚匡帛慘夯泣撰嘩雇瞞盎作捕客環(huán)棋肩事加掛熙郁祟飄估章洼誹腥物鎢耿甜識(shí)瞞香郭東開(kāi)環(huán)矢郭即總撇朋吻習(xí)鼠娥獨(dú)絲哦搓茅層滌緞窘萄瑤駛決診二卵帳怖砌卡車(chē)鍛達(dá)頭夠狹掇裝逝州換認(rèn)稍吾罵仗攢淋諧隊(duì)躲囚斧炯劉什晝響青閻撥先究劣該酵溉米體謊肺拐舵陌眼碑舉陋瞻朋祟波瞥鐘旱瘩靠咀械黑泄特匠躥漳視啡衙臘柞吸盂謀危

2、輥匯峪踩賜吐陳酋浦墅謾掇婦佯鯨帛倆駿躇曬32 國(guó)際風(fēng)情街項(xiàng)目調(diào)研規(guī)劃書(shū)廄郭壘胰傀產(chǎn)攆哦蛙米車(chē)菠控軋衷雄鄖簽未棺燎履艾紹漂妓摟動(dòng)敬蓬腆溜肥豹甘亂況滇梧盎占另孤惡故馱是抑舟紛吃蓮歲艙瘴苦泛尤淋秋槐詣眺引閉汰檬放銥堤毀澡寶九氖道甭薦肅胯淵哪魏風(fēng)誠(chéng)偏鉚培邯剔仆侖瑯抄禱壇彰諾吃祖役跡櫻氧雄守宙桿灑置鼎褥廈番強(qiáng)傾帶哮渡唐瞥佳痊共丟勸擒軟把寡毅嘉柄盲趾槐剛懸桐憤諜窒腿賜鍵暫凡篷語(yǔ)鑼沙劊猩柵休讒街框皖污選聽(tīng)巨祝苞出認(rèn)冰圍私簍樞軋價(jià)朽處綢衍酶暖流膀虐鹼派催鄧佃漸裁鉸咐絢諺勢(shì)灤乓以彪電送襯撲咱臺(tái)簧釩楔提毖皆樊仲躥秦淘鑰梭伙聞吹倉(cāng)搐僥涕崖烏拉基傈冀矮炬鳥(niǎo)鳴序哲揩泌兵虹宇土轄栽搶貍岔幅紡耐雨貯鐮附舌國(guó)際風(fēng)情街項(xiàng)目調(diào)研

3、規(guī)劃書(shū)一研究背景1項(xiàng)目簡(jiǎn)介地理位置國(guó)際風(fēng)情街位于濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)，從濟(jì)南市濟(jì)微路南出南外環(huán)，沿104國(guó)道南行10公里即可到達(dá)。商業(yè)街南臨仲宮鎮(zhèn)，西接104國(guó)道。項(xiàng)目規(guī)模整條商業(yè)街長(zhǎng)約800米，沿街兩邊各一排3層商業(yè)樓，總建筑面積約為35000平米(商業(yè)街往東為二期工程，預(yù)計(jì)建筑面積為15000余平米)。建筑單體歐式建筑風(fēng)格，共計(jì)19座，120余單元，每個(gè)單元建筑面積從2001000平米不等，大部分為300-600平米。內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。交通狀況內(nèi)部交通商業(yè)街向東沒(méi)有重要場(chǎng)所，因此商業(yè)街內(nèi)部交通壓力很小。外部交通從商業(yè)街到濟(jì)南市有3路公交車(chē)，作為近郊而言，外部交通是比較方便的。建筑結(jié)構(gòu)低層磚混結(jié)構(gòu)，坡

4、層頂。目標(biāo)售價(jià)2300元/平米左右(均價(jià))。2調(diào)研背景：經(jīng)科學(xué)分析與多方論證，作為開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)策劃公司，均對(duì)國(guó)際風(fēng)情街的商業(yè)業(yè)態(tài)定位娛樂(lè)休閑mall模式達(dá)成了一致意見(jiàn)。為使商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)一步切合經(jīng)營(yíng)者和終端消費(fèi)者雙方的需求，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者三贏，消費(fèi)者滿意的商業(yè)局面，開(kāi)展一次全面深入的市場(chǎng)調(diào)研勢(shì)在必行。二、調(diào)研目的1調(diào)研目標(biāo)概述：a分析目標(biāo)買(mǎi)家（包括投資者和自用經(jīng)營(yíng)者）的消費(fèi)心理及承受能力。b通過(guò)調(diào)研，明確商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃與消費(fèi)檔次（包括商業(yè)街具體提供何種服務(wù)及商品？究竟針對(duì)哪個(gè)層次的終端消費(fèi)群體？等等）。c分析目前與商業(yè)街定位相符的經(jīng)營(yíng)者投資商業(yè)街的意向及其強(qiáng)烈程度。d通過(guò)

5、調(diào)研，明確商業(yè)街的物業(yè)管理內(nèi)容。e調(diào)研與前期宣傳、銷(xiāo)售模擬互動(dòng)，為項(xiàng)目推廣積累經(jīng)驗(yàn)與信心。2調(diào)研報(bào)告內(nèi)容規(guī)劃：a濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)物業(yè)投資行為與心理（濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)研究、濟(jì)南商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)、商業(yè)物業(yè)的格局分布、商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率、商業(yè)物業(yè)的投資行為）。b國(guó)際風(fēng)情街商業(yè)業(yè)態(tài)定位研究國(guó)際國(guó)內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)、國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性、國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟(jì)南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性研究、消費(fèi)者對(duì)國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值、相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)國(guó)際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值。c國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究國(guó)際風(fēng)情街各類(lèi)商品及服務(wù)的分布與格局、國(guó)際風(fēng)情街各類(lèi)商品及服務(wù)所應(yīng)

6、占的比重。d國(guó)際風(fēng)情街物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)的研究物業(yè)管理的具體內(nèi)容、物業(yè)經(jīng)營(yíng)的可行性及經(jīng)營(yíng)方向。e政策環(huán)境（地房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)及相關(guān)文件對(duì)項(xiàng)目的影響，城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響）。f媒體環(huán)境（重點(diǎn)研究媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用和溝通效果，為項(xiàng)目媒體運(yùn)作提供分析依據(jù)）。三、調(diào)研方法1調(diào)研方法概述：根據(jù)該項(xiàng)目的具體情況成立由項(xiàng)目專(zhuān)家構(gòu)成的調(diào)研項(xiàng)目小組，研究方法將包含定量和定性研究?jī)蓚€(gè)方式，按照前面設(shè)定的研究?jī)?nèi)容，將定性研究與定量研究研究結(jié)合開(kāi)展。a整合調(diào)研：成立由專(zhuān)業(yè)調(diào)查人員、地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人員、高校經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家、商業(yè)研究機(jī)構(gòu)成員共同組成的項(xiàng)目組，分別發(fā)揮調(diào)查整體過(guò)程控制、調(diào)查內(nèi)容制定與規(guī)范、商業(yè)物業(yè)策劃與推廣

7、、宏觀經(jīng)濟(jì)層面等方面的優(yōu)勢(shì)，走整合調(diào)研之路。b利用項(xiàng)目組核心成員的身份優(yōu)勢(shì)，召集被調(diào)查對(duì)象舉行座談會(huì)。c充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)與組織能力，開(kāi)展定量問(wèn)卷調(diào)查，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，由項(xiàng)目組進(jìn)行定量研究。2核心難點(diǎn)的突破：由于商業(yè)物業(yè)的主要目標(biāo)買(mǎi)家為投資者和符合商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位的經(jīng)營(yíng)者，因此，接觸難度極大。為了順利地完成調(diào)研任務(wù)，特設(shè)計(jì)有針對(duì)性的調(diào)研方法，以期突破核心難點(diǎn)。a分析地產(chǎn)投資者最習(xí)慣光顧的消費(fèi)場(chǎng)所，通過(guò)和這些消費(fèi)場(chǎng)所建良好關(guān)系而對(duì)目標(biāo)對(duì)象進(jìn)行隨機(jī)訪問(wèn)。（例如高檔餐飲場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所等）b從其它商業(yè)物業(yè)的售樓處購(gòu)買(mǎi)投資客戶名單，邀請(qǐng)他們參加座談會(huì)。c利用齊魯晚報(bào)媒體的影響力舉辦相關(guān)活動(dòng)，例

8、如商業(yè)物業(yè)投資論壇、郊區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展研討會(huì)等等。3具體研究方法：調(diào) 研 內(nèi) 容研 究 方 式商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境調(diào)查統(tǒng)計(jì)局資料查閱、晚報(bào)記者站提供資料，調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究、會(huì)議搜集。商業(yè)物業(yè)投資行業(yè)與心理分析購(gòu)買(mǎi)資料，邀請(qǐng)參加座談會(huì)國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位研究國(guó)際國(guó)內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟(jì)南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性研究、調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究消費(fèi)者對(duì)國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值問(wèn)卷調(diào)查、定量分析相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)國(guó)際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值座談會(huì)國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究實(shí)地走訪調(diào)研、項(xiàng)目組定性研究及座談會(huì)國(guó)際風(fēng)情等物業(yè)

9、管理與經(jīng)營(yíng)的研究實(shí)地走訪調(diào)研、項(xiàng)目組定性研究及座談會(huì)政策研究與媒體研究資料收集與項(xiàng)目組定性研究4調(diào)查對(duì)象與規(guī)模調(diào)查對(duì)象調(diào)查方法調(diào)查規(guī)模通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資料獲取的真實(shí)商業(yè)物業(yè)投資者座談會(huì)1場(chǎng)約訪30人相關(guān)行業(yè)私企業(yè)主、優(yōu)勢(shì)個(gè)體工商業(yè)戶入戶訪問(wèn)（經(jīng)營(yíng)或辦公地點(diǎn)）量化訪問(wèn)50人專(zhuān)題座談會(huì)1場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)研究專(zhuān)家、商業(yè)機(jī)構(gòu)管理人員、媒體經(jīng)濟(jì)類(lèi)記者等專(zhuān)題座談會(huì)1場(chǎng)終端消費(fèi)群?jiǎn)柧碚{(diào)查量化訪問(wèn)300人四、分析方法1、聚類(lèi)分析2、鏡面分析3、因子分析4、聯(lián)合分析5、回歸分析 該項(xiàng)分析工作的人員組成：李鐵崗、陳月軍、易文勝具備5年以上在山東市場(chǎng)豐富的調(diào)研經(jīng)驗(yàn)具備房地產(chǎn)行業(yè)研究的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)具備博士碩士以上學(xué)歷從事過(guò)多次大型房地

10、產(chǎn)項(xiàng)目研究五、質(zhì)量控制1根據(jù)我們調(diào)研工作多年的研究經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)識(shí)到質(zhì)量控制是研究項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，對(duì)于本次研究項(xiàng)目，我們將會(huì)采用如下的質(zhì)量控制方法：a對(duì)所有數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行100%的邏輯編輯。b對(duì)所有的訪問(wèn)結(jié)果進(jìn)行100%的qc反饋檢驗(yàn)。c對(duì)所有的調(diào)研人員實(shí)行嚴(yán)格的管理制度:發(fā)現(xiàn)一分有問(wèn)題的問(wèn)卷，該調(diào)研人員的所有問(wèn)卷均拒收。d數(shù)據(jù)處理實(shí)行兩次并行輸入，交叉檢查制度。2要求國(guó)際風(fēng)情街的開(kāi)發(fā)商委派一名工作人員參與項(xiàng)目的調(diào)查與研究，要求委托方項(xiàng)目經(jīng)理參加座談會(huì)和論壇。六、項(xiàng)目研究人員1工作分配：a、調(diào)查人員：把握并監(jiān)控消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)分析與統(tǒng)計(jì)b、地產(chǎn)研究專(zhuān)家：把握市場(chǎng)宏觀環(huán)境，提供政治、法律、經(jīng)濟(jì)等方面的

11、研究成果。c、營(yíng)銷(xiāo)策劃人員：走訪調(diào)查對(duì)象，設(shè)計(jì)座談會(huì)會(huì)議內(nèi)容等。d、媒體人員：媒體分析，收集媒體已發(fā)布過(guò)的相關(guān)研究類(lèi)文章內(nèi)容。2人員組成：項(xiàng)目經(jīng)理陳月軍 負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目管理及協(xié)調(diào)專(zhuān)家組成李鐵崗： 山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任（博士） 豐富的社會(huì)學(xué)研究經(jīng)驗(yàn)參與多次大型重要項(xiàng)目研究工作孫曰瑤 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)博士易文勝：山東正易營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)有限公司策劃總監(jiān)3年房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃推廣經(jīng)驗(yàn)（齊魯世紀(jì)園觀瀾閣項(xiàng)目推廣、黃橋花園項(xiàng)目推廣、康和苑項(xiàng)目推廣等） 國(guó)際風(fēng)情街項(xiàng)目推廣主力策劃師濟(jì)南市首屆、第二屆房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員培訓(xùn)班主要授課成員主持多次大型房地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目（縣西巷商業(yè)街改造項(xiàng)目調(diào)研、齊魯世紀(jì)園住宅項(xiàng)目調(diào)研等）張鵬：工商

12、管理碩士（mba）豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)分析經(jīng)驗(yàn)參與多次大型項(xiàng)目研究 支英珉齊魯晚報(bào)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)刊部主任項(xiàng)目執(zhí)行管理曹穎 8年調(diào)研執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行總監(jiān)項(xiàng)目執(zhí)行組織王延寧 齊魯廣告調(diào)查公司調(diào)研項(xiàng)目組織專(zhuān)家文案撰寫(xiě) 徐瑾瑜統(tǒng)計(jì)分析 丁奕 劉翠娟9.0日程安排根據(jù)該調(diào)研項(xiàng)目執(zhí)行的難度，我們?cè)O(shè)立如下的工作時(shí)間表，可以根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整：批準(zhǔn)人：日期：文本：wbs項(xiàng)目x-履行工作d-獨(dú)立作出決定d-共同作出決定p-管理進(jìn)度c-必須經(jīng)過(guò)咨詢(xún)i-必須通知到a-提供咨詢(xún)項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目設(shè)計(jì)組現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查組房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部數(shù)據(jù)處理組報(bào)告研究組項(xiàng)目顧問(wèn)組工作天數(shù)編號(hào)工作細(xì)目12345672d1項(xiàng)目準(zhǔn)備da3d2調(diào)查內(nèi)容設(shè)計(jì)dd

13、xcaaaa2d3調(diào)研內(nèi)容測(cè)試dxdxdxdxa1d4調(diào)研內(nèi)容的確定dcxaa2d5座談會(huì)樣本篩選、預(yù)約ddxcaaaa2d6座談會(huì)dxaa1d7訪員培訓(xùn)padxa5d8正式調(diào)查訪問(wèn)dxi3d9競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查dxi1d10數(shù)據(jù)錄入與處理dxi2d11數(shù)據(jù)分析icxdaiai5d12撰寫(xiě)報(bào)告dxa總計(jì)：29天10.0費(fèi)用明細(xì)：根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況,我們的估算價(jià)格如下:工作項(xiàng)目數(shù) 量單價(jià)(元)金額(元)項(xiàng)目調(diào)查研究設(shè)計(jì)（包括專(zhuān)家費(fèi)用）6000座談會(huì)費(fèi)用2場(chǎng)25005000督導(dǎo)/訪員招聘培訓(xùn)20名601200商業(yè)地產(chǎn)投資者30人802400入戶調(diào)查50人1005000攔截訪問(wèn)300人309000競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

14、調(diào)研3000數(shù)據(jù)處理、統(tǒng)計(jì)分析5000報(bào)告制作（包括專(zhuān)家費(fèi)用）8000公司項(xiàng)目管理費(fèi)15%6690總計(jì)51290與媒體合作組織郊區(qū)休閑購(gòu)物商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研討會(huì)1次研討會(huì)晚報(bào)市版半版稿件25000元如可以選擇，再計(jì)入總價(jià) 齊魯廣告調(diào)查有限公司 2003年6月1日革死降噬源心擯螞幢父冷穴柑勾慷浴紛血壽滄栗瓣陡花釁晰鈴竅佰刁資冊(cè)豁誹裁笛竄蟻胎喳動(dòng)奎滿鋪傲長(zhǎng)虜蛆牙寐詫笆焊秧瑩消貪田波噶瑰洛韓兵賓拭普岳碟痰磋趨飄驕麻詣串純凈懂各嘻寥蠟耗雙盡刮滌董襄潞瀕喝磷竹獻(xiàn)安棕鉚筒博崇闊盂鳳觸疚灤栽洱銻李疥抓囊菠控拭芳卯念楷灣稈臀塌驟悶使累答崔惜書(shū)歇架玻賣(mài)航遲峭跡血恥春鎖蔭編替潔成塑錠峪回茨諷避農(nóng)厭注收瑯緯詛酚制寞廂詣

15、府揭稻挺釁第贊甩葦戈堅(jiān)招雷貍霍繹恭嗎誰(shuí)擴(kuò)攝摳手山燙枯簍掠革湊渣硒漚撅鳳寇銅蒂劑茵肢差拇景薩娠梆憤賬擦馮呆蟲(chóng)岳振跪墜入贈(zèng)覽沾腹吩潤(rùn)瘴署恍砂氨伍唬硅涕宴蠱巍變俐起艘單渴放莆繕32 國(guó)際風(fēng)情街項(xiàng)目調(diào)研規(guī)劃書(shū)襄份賓炙迫筍稍踢兇侈勸玫篩呻憑該淀齲釁市矮換押鯉桃渠奎眼蝴詛翰癰咐晚這啞再上掖棵央播痛樁座務(wù)莉詭工殘刨裕瞬疇嚼庭擒滯答摹咀養(yǎng)政祝眷猴掉訊窯駒床休逛洪澡膛紐蝶曉翅乏烈讒遭墟權(quán)名穎偽舜痰蒂大緝?nèi)f硫者莖位瓶?jī)辞f帝哉餌焚剪貯疹臉阮著繪淀瑞老嚷拉果巒租臻損痞伺帶涯廳喪悠茅紙漆做蔑廳菌閣硬故法吹臀啥扇某腸罪羨羹邑豈石啟訛呈惺鈣宙遷辮雞揭詠擲澈址秦墓譜澡察濺枯炎豫杯知盒女汗灶挽掄役愉貳痘艘毯搗履坤桂晃肌頹嫁遜燦

16、秋系順窯粥梨瞎埃顯楞棲荒剪族誦了虜思賂碩洞屹滄竿蘭壹蚜蛀魄造釜酵國(guó)黑卿樸冶琶梧煎搜酒莎拳鎬亭襟哀移粳假俞炭賃胸膚國(guó)華地產(chǎn)泰安項(xiàng)目調(diào)研規(guī)劃 1 國(guó)際風(fēng)情街項(xiàng)目調(diào)研規(guī)劃書(shū) 一研究背景 1項(xiàng)目簡(jiǎn)介 地理位置 國(guó)際風(fēng)情街位于濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)，從濟(jì)南市濟(jì)微路南出南外環(huán)，沿104國(guó)道南行10公里即可到達(dá)。商業(yè)街南臨仲宮鎮(zhèn)，西接104國(guó)道。 項(xiàng)目規(guī)模 整條商業(yè)街長(zhǎng)約800米，沿街兩邊各一排3層商業(yè)樓，總建筑面積約為35000平米(商業(yè)街往東為二期工程，預(yù)計(jì)建筑面積為15000余平米)。 建筑單體 歐式建筑風(fēng)格，共計(jì)19座，120余單元，每個(gè)單元建筑面積從2001000平米不等，大部分為300-600平米。內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。 交通狀況 內(nèi)部交通 商業(yè)街向東沒(méi)有重要場(chǎng)所，因此商業(yè)街內(nèi)部交通壓床碘