1、第1頁/共6頁 其他房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) （史記：舊名稱：房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)） 內(nèi)容講解 第四章其他房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) 第一節(jié) 其他房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)概述 （2017年教材新增內(nèi)容，與開發(fā)教材內(nèi)容相似） 總體來說，其他房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)可分為房地產(chǎn)市場調(diào)查分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)開發(fā) 項目可行性研究三大類別，它們之間在內(nèi)容、報告形式和報告用途等方面均有所不同，但又存在著內(nèi) 在的邏輯關(guān)系和必然聯(lián)系。其中， 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析是房地產(chǎn)項目策劃和房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研 究的共同基礎(chǔ)，房地產(chǎn)項目策劃的成果又是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的基礎(chǔ)， 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行 性研究的內(nèi)容包括了項目策劃的有關(guān)內(nèi)容。另外 ，房地

2、產(chǎn)項目策劃更加側(cè)重于房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié) 的方案及策略制定，而房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究則更加重視效益評價和項目是否可行。 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析可分為房地產(chǎn)市場調(diào)查和房地產(chǎn)市場分析兩個階段， 他們可以分別進行，也 可以一并進行。 （一） 房地產(chǎn)市場調(diào)查 市場調(diào)查是指運用科學的方法，有目的、有系統(tǒng)地收集、記錄、整理有關(guān)房地產(chǎn)市場信息資料， 并就所獲得的房地產(chǎn)市場信息資料進行分析、評估和報告的過程。 房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)估價機構(gòu)了解市場、認識市場的一種有效方法和手段，為客戶提供房地 產(chǎn)調(diào)查與市場分析服務(wù)，越來越成為房地產(chǎn)估價機構(gòu)的重要業(yè)務(wù)內(nèi)容。其目的是為委托人了解市場、 進行

3、相關(guān)決策等提供客觀依據(jù)。 （二） 房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場分析是通過有關(guān)房地產(chǎn)市場信息將房地產(chǎn)市場的參與者（開發(fā)商、投資者或購買者、 政府主管機構(gòu)等）與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即 通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處 理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場 動態(tài)、把握市場機會或調(diào)整市場行為。 對于投資者和政府管理部門而言， 其決策的關(guān)鍵在于把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律，而尋 找市場變化規(guī)律的過程實際上就是市場分析與預(yù)測的過程。 同時，房地產(chǎn)市場的風險很大，開發(fā)商和投資者有可能獲得巨額利潤，也有可能損失慘重。 市場 分析的第2頁/共

4、6頁 目的，就是通過及時、準確的市場分析，有效識別房地產(chǎn)投資風險，使開發(fā)商和投資者能夠爭 取最大的盈利機會。 （三）房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析的關(guān)系 房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析關(guān)系 表4-1 類別 工作內(nèi)容 聯(lián)系 成果表達形式 房地產(chǎn)市場調(diào)查 分析 房地產(chǎn)市場調(diào)查 市場調(diào)查是市場分析的基 礎(chǔ)，市場分析結(jié)論是在市場 調(diào)查成果的基礎(chǔ)上做出的 可以形成單獨的房地產(chǎn)市場調(diào) 查報告 房地產(chǎn)市場分析 在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進行分析， 形成房地產(chǎn)市場分析報告 （四）房地產(chǎn)市場調(diào)查分析分類 按照房地產(chǎn)市場調(diào)查分析的服務(wù)對象和需求不同，可劃分為以下三個類別。 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析類別 表4- 2 類別 聯(lián)系 服務(wù)對象 房

5、地產(chǎn)市場調(diào) 查分析 整體房地產(chǎn)市場調(diào) 查分析 三個層次市場分析的內(nèi)容和 側(cè)重點不同，每類后續(xù)的分 析是建立在前一層次分析所 提供的信息基礎(chǔ)之上，它們 之間有密切聯(lián)系 房地 i 發(fā)冏、投資或金融機構(gòu)、房地 產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)、地方政府以及購房者 分類房地產(chǎn)市場調(diào) 查分析 房地 i 發(fā)冏、投資或金融機構(gòu)、房地 產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)、地方政府以及購房者 項目房地產(chǎn)市場調(diào) 查分析 房地產(chǎn)升發(fā)冏 其中，項目房地產(chǎn)市場調(diào)查主要包括市場環(huán)境調(diào)查、市場需求容量調(diào)查、購房者和購房者行為調(diào) 查、競爭情況調(diào)查和市場營銷因素調(diào)查等；項目房地產(chǎn)市場分析主要包括對項目的租金及售價、市場 占有率及吸納量計劃進行預(yù)測。它側(cè)重于項目競爭分析、營

6、銷建議、吸納量計劃預(yù)測、售價和租金預(yù) 測、回報率預(yù)測、敏感性分析等內(nèi)容 。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的內(nèi)容 以房地產(chǎn)市場分析及擬開發(fā)項目分析為基礎(chǔ)，形成一個項目的策劃方案，用以指導后續(xù)開發(fā)投資 活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案，通常包括如下內(nèi)容。 1. 區(qū)位分析與選擇（用地分析） 第3頁/共6頁 包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。 地域分析與選擇是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與 選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與 選擇，是對項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、 城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地

7、取得代價、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。 2. 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇（項目定位或產(chǎn)品定位） 應(yīng)在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，按照最高最佳利用原則，選擇確定最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模、 建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。具體可以包括 產(chǎn)品定位、目標客戶定位和價格定位 等。 3. 開發(fā)時機的分析與選擇 考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時機，并充分估計辦理前期 手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響，做出正確的開發(fā)時機選擇。 大型房地產(chǎn)開發(fā)項目可 考慮分期開發(fā)或滾動開發(fā)。 4. 合作方式的分析與選擇 主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、

8、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度， 并從分散風險的角度出發(fā)， 對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇 。 5. 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇（融資策劃） 主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過 分析可能的資金來源和經(jīng)營方式， 對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排 。 6. 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇（營銷策劃） 房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的 經(jīng)營能力以及市場的接受程度等， 對出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長租）、自營等經(jīng)營 方式進行選擇。 乙 方

9、案的比選與決策 構(gòu)造評價方案，在項目策劃的基礎(chǔ)上構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。在實際操作過程 中，通常按照項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，或者物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造 2 4個備選評價方案 在此基礎(chǔ)上對備選評價方案進行分析比選，確定最終的開發(fā)經(jīng)營方案。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告可以包括專項策劃報告和總體策劃報告。 1 .專項策劃報告 專項策劃報告類別與主要內(nèi)容如下表: 第4頁/共6頁 房地產(chǎn)專項策劃報告類別與主要內(nèi)容 表4-3 報告名稱 主要內(nèi)容 產(chǎn)品（項目定位） 策劃報告 包括廣品位、目標客戶位和價格位，對開發(fā)內(nèi)谷、項目規(guī)模等進行分析與選 擇 開發(fā)策略 策劃報

10、告 對開發(fā)時機、合作方式、開發(fā)方式（一次性開發(fā)、分期開發(fā)、滾動開發(fā)）、建設(shè)方 式（總包、分包）等進行分析與選擇 融資策劃報告 對項目總投資、項目資本金、短期和長期資金等的籌措做出合理安排， 對融資方式、 資金結(jié)構(gòu)、融資成本等進行分析與選擇 營銷策劃報告 對租售形式（自行租售、委托代理租售），出售或出租及其比例、租售價格及定價 策略、宣傳與廣告策略、營銷實施等進行分析與選擇 其他策劃報告 根據(jù)客戶需求，對相關(guān)內(nèi)容進行分析與選擇 2.總體策劃報告 總體策劃報告是在房地產(chǎn)市場分析及擬開發(fā)項目分析的基礎(chǔ)上，形成一個完整項目的策劃方案, 其內(nèi)容應(yīng)包括但不限于各項專項策劃報告的主要內(nèi)容，是各專項策劃分析的

11、集成。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的概念和作用 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等 方面情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析、比 較和論證；對項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學的預(yù)測和評價。 在此基礎(chǔ)上，綜合研究項目的技 術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，確定項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié) 論性意見，為投資者最終決策提供可靠的、科學的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。 可行性研究是申請項目核準、項目投資決策、籌集建設(shè)資金的依據(jù) ，也是開發(fā)商進行下

12、階段規(guī)劃 設(shè)計工作以及與有關(guān)合作方簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。 可行性研究的根本目的， 是減少或避免投資決策 的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益 。 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段 1. 投資機會研究 該階段的主要任務(wù)是對項目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場范圍內(nèi)，以土地資源供 給和空間市場需求的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究分為一般投資機會研究 和特定項目的投資第5頁/共6頁 機會研究。 2. 初步可行性研究 初步可行性研究是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。 主要內(nèi)容包括項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍

13、環(huán)境、市場供應(yīng)與需求、項目規(guī)劃設(shè) 計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。 3 .詳細可行性研究 即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究要綜合分析項目經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境等的可行性，是項 目投資決策的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。 4.輔助研究 根據(jù)需要可以對項目進行輔助研究。輔助研究是對項目的一個或幾個重要方面進行專題研究， 用 作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究一般由房地產(chǎn)開發(fā)商委托，政府管理部門和金融機構(gòu)也可能因其項目 核準或項目評估的需要，自行或委托專業(yè)機構(gòu)再次進行項目的可行性研究。為不同委托人編

14、制的可行 性研究報告，其內(nèi)容基本相同，但報告的側(cè)重點應(yīng)有所不同，以滿足不同委托人的需要和關(guān)切?？尚?性研究報告對不同報告使用人的作用見下表。 房地產(chǎn)可行性研究報告作用 表4-4 報告使用人 報告作用 報告使用人關(guān)注的重點 開發(fā)商 申請項目核準、項目投資決策、籌集建 設(shè)資金、進行下階段規(guī)劃設(shè)計工作、與 有關(guān)合作方簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 側(cè)重于項目的經(jīng)濟可行性評價 政府 對企業(yè)投資項目進行核準（備案）的依 據(jù) 重點關(guān)注項目是否具備相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)條 件，確保項目符合法律法規(guī)、各項規(guī)劃、產(chǎn) 業(yè)政策、環(huán)境保護等方面的要求，側(cè)重于社 會效益評價 金融機構(gòu)或投資 機構(gòu) 對是否發(fā)放貸款或是否進行投資進行決 策的依據(jù) 重點關(guān)注項目基本情況、市場分析結(jié)果、財 務(wù)評價指標，側(cè)重于本項目正常運營條件下 的還貸或盈利能力評價 第6頁/共6頁 史家解讀：備案項目不用編制項目申請報告，也不用提交可行性研究報告。 可行性研究報告出具以后，在報告使用時，使用人根據(jù)其不同需求，可能對報告進行評審或?qū)徍? 在此過程中，又可能會產(chǎn)生新的可行性研究需求。具體見下表。 房地產(chǎn)可行性研究報告需求 表4- 5 報告使用人 報告使用目的