1、物業(yè)管理服務(wù)知識 xx 宣傳（業(yè)主須知部分）根據(jù)國家政府物業(yè)管理條例物業(yè)管理收費管理辦法等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，本普法宣傳資料，以此為基礎(chǔ)進行物業(yè)解釋。希望廣大業(yè)主，在保證自己利益的同時，也要顧全小區(qū)全體業(yè)主的利益。配合物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的各項工作。建設(shè)好 “我的家園 ”為建設(shè)和諧小區(qū)、和諧社會貢獻自己的一份力量！問 1、什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：一、由房開企業(yè)前期選定的物業(yè)管理企業(yè)，實施的前期物業(yè)管理服務(wù)；二、業(yè)主選

2、聘有合格資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理；三、物業(yè)管理活動中兩個重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；四、物業(yè)管理的內(nèi)容是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。問 2、為什么要實施物業(yè)管理？答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業(yè)管理：（ 1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變， 90年代初以來我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應(yīng)市場化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢。（ 2）人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高

3、的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產(chǎn)的使用、維護、保值提出了較強的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。（ 3）物業(yè)項目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護管理要求專業(yè)性程度高。一個物業(yè)項目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對物業(yè)管理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完成，需要通過全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來提供這種

4、服務(wù)。問 3、什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會過程中，除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認定為 “業(yè)主 ”外，購買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的 “購房人 ”可以視為 “業(yè) 主”。業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時也要履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理

5、的有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)等。同時負有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)。問 7、業(yè)主臨時公約具有什么作用？答：業(yè)主臨時公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如 ,業(yè)主臨時公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安 全；又如業(yè)主臨時公約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有 權(quán)公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。問 8、業(yè)主臨時公

6、約包括哪些主要內(nèi)容？答：業(yè)主臨時公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔的責任等事項 依法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。問 9、違反業(yè)主臨時公約怎么處理？答：業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的，應(yīng)該承擔相應(yīng)的違約責任，比如個別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵 害，應(yīng)該賠償損失。對業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī) 的，報告有關(guān)部門。問 49、物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？答

7、：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實行。物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi) 生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護管理、公共秩 序維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。問 50、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。特約性服務(wù)指受個別業(yè)主的單獨委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機票、報紙

8、等。問52、住宅物業(yè)服務(wù)標準規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)應(yīng)達到什么標準？答：住宅物業(yè)服務(wù)標準規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以外；服務(wù)內(nèi)容為：（ 1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；（ 2）設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理；按都勻市市政管理文件向住戶收取每月每戶 7 元，商業(yè)議價。（ 3）每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；（ 4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；（ 5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)

9、噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（ 6）在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。（ 7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。問 53、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護服務(wù)方面承擔何種職責？是否應(yīng)對業(yè)主人身和財產(chǎn)負責？答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護的主要職責是公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：（ 1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防范措施；（ 2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（ 3

10、）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；（ 4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于 2 人，做到有計劃、有記錄；（ 5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。物業(yè)管理企業(yè)原則上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財產(chǎn)負有看護責任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔賠償責任。問58、普通住宅如何交納物業(yè)服務(wù)費？答：目前，按照物價部門和房地部門頒布的物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費分為兩部分

11、：一、住戶個人交費項目1 . 裝修房屋垃圾外運費以及裝修管理服務(wù)費2 .保潔費3 .保安費4 .各項費用統(tǒng)收服務(wù)費5 .車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車）6 .機動車存車費二.產(chǎn)權(quán)人交費項目1 . 綠化費2 .化糞池清掏費3 .管理費4 .xxxx5 . 中修費6 .xxxx7 .小區(qū)共用設(shè)施xx8 . 電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費問60、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費如何確定？答：高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費采取市場調(diào)節(jié)價的定價形式。在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業(yè)主大會、業(yè)主委員會

12、成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價。問 61、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？答：交了住宅專項維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費用。問:私自改變房屋用途的業(yè)主，如何繳納物業(yè)管理服務(wù)費？答：按照國家物業(yè)管理條例室內(nèi)裝飾裝修管理辦法房地產(chǎn)管理法消防法等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定；沒有取得相關(guān)手續(xù)的，屬于違法違章建筑。在沒有取得相關(guān)法律手續(xù)的，應(yīng)依法拆除恢復(fù)原用途。在高級住宅樓房內(nèi)，應(yīng)當按照已改變其用途的性質(zhì)繳交物業(yè)管理服務(wù)費用。問 62、自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護費用怎么交？答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護費用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時再交納。問

13、63、出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用由誰來交納？答：出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用的交費義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。問 67、物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費的，在停車管理中應(yīng)承擔何種責任？答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負責車輛的看管和停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有序， 24 小事設(shè)專人看管；長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。問68、裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費？答：裝修時，業(yè)主應(yīng)當按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費。對于裝修押

14、金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費的，應(yīng)承擔以下義務(wù)：有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。問81 、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑

15、和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。問 84、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。問 85、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營？答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營。如需經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按 照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。問 89、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有