1、1、行業(yè)概述國民經(jīng)濟行業(yè)分類與代碼（GB/4754-2011）房地產(chǎn)業(yè)（K7000）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 7010物業(yè)管理 7020房地產(chǎn)中介服務 7030自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動 7040其他房地產(chǎn)業(yè) 70901、行業(yè)概述注冊登記土地取得立項規(guī)劃建筑施工銷售管理產(chǎn)權辦理行業(yè)特點運作環(huán)節(jié)多投入資金大產(chǎn)業(yè)鏈條長社會影響廣投資風險高業(yè)務發(fā)展地域性強2、行業(yè)稅收風險識別2.1 行業(yè)主要涉稅風險點籌建開發(fā)期經(jīng)營期項目結算期2.1 行業(yè)主要涉稅風險點一、房地產(chǎn)企業(yè)籌建開發(fā)期主要風險點核心要點：1、土地成本 2、建安成本2.1 行業(yè)主要涉稅風險點二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營期間主要風險點核心要點：1、收入確認 2

2、、成本分攤 3、費用列支2.1 行業(yè)主要涉稅風險點三、房地產(chǎn)企業(yè)項目結算期間主要風險點核心要點：1、完工結算時間點 2、實際毛利與預售收入毛利差額 2.2 行業(yè)稅收風險識別指標與方法一、計算公式一、計算公式企業(yè)所得稅稅負率=應納所得稅額/營業(yè)收入*100%。二、標準值二、標準值標準值3%。三、應用要點三、應用要點由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，所以對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅稅負率進行考察，應以至少3個納稅年度為考察期。若企業(yè)所得稅稅負率低于標準值，則可能存在少計收入虛列成本等風險。3.稅收風險應對3.1應對方法3.2行業(yè)涉稅信息采集3.1應對方法一、收集納稅人的基本信息。二、實地走訪調查三

3、、售樓部調查四、物業(yè)調查五、房地產(chǎn)管理部門搜集數(shù)據(jù)六、拆遷安置補償協(xié)議比對七、預售審批部門資料比對八、審查賬務資料九、測算房屋開發(fā)成本十、計算應納稅所得額和應納稅額3.2行業(yè)涉稅信息采集一、房地產(chǎn)項目開工前應注意搜集的資料：（一）開發(fā)項目立項批準文件（發(fā)改委等）；（二）土地使用權證（國土資源局）；（三）建設用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃管理局）；（四）建設工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃管理局）和建筑工程施工許可證（住房和城鄉(xiāng)建設委員會）；（五）規(guī)劃設計總平面圖（規(guī)劃管理局）；（六）經(jīng)濟適用房的批復文件。3.2行業(yè)涉稅信息采集二、房地產(chǎn)開發(fā)項目實質性開發(fā)階段應注意搜集的資料：（一）拆遷補償支出明細表；（二）建筑工程

4、承包合同、招（中）標書、監(jiān)理單位名稱、工程結算書（按月）、工程量變更登記表（附工程量簽證）、甲供材料購進發(fā)出明細表或清單；（三）公共配套設施工程預算資料，并附送公共配套設施承諾建造且不可撤銷的相關資料；（四）政府收費項目收費標準及金額明細表；3.2行業(yè)涉稅信息采集三、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段應注意收集的資料：（一）商品房預售許可證或商品房銷售許可證（住房和城鄉(xiāng)建設委員會）；（二）企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品（預售）收入臺賬及房地局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（住房和城鄉(xiāng)建設委員會）；（三）采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應報送委托銷售協(xié)議； （四）樓盤銷控表（按月或季）；（五）車庫、車位、車棚、儲藏間等銷售清單；3.2行業(yè)涉

5、稅信息采集四、房地產(chǎn)開發(fā)項目（計稅成本對象）完工后應注意收集的資料：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收證明資料（建設工程竣工驗收報告、含建筑工程竣工驗收意見書）；（二）開發(fā)產(chǎn)品初始產(chǎn)權證明（住房和城鄉(xiāng)建設委員會）；（三）工程投資概算、預算報告、工程決算書；（四）商品房面積實測技術報告書等。3.2行業(yè)涉稅信息采集五、房地產(chǎn)開發(fā)項目結算時，應注意收集以下資料：（一）已完工開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的納稅調整報告。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表；（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預提費用明細表4.行業(yè)風險防范4.1 相關政策國家稅務總局關于印發(fā)的通知（財稅200931號）。4.2稅收管

6、理措施一、以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅年度結算格式化模型為依托，加強日常征管，防范執(zhí)法風險。二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅信息管理三、加強房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)分析，排查稅收風險案例2、行業(yè)稅收風險識別行業(yè)主要涉稅風險點行業(yè)稅收風險識別指標行業(yè)稅收風險識別指標選戶的重要依據(jù)： 企業(yè)所得稅貢獻率偏低，存在漏報收入、多列成本費用的嫌疑。2010年-2012年，該公司企業(yè)所得稅貢獻率僅0.52%，明顯低于同行業(yè)平均水平。主要涉稅風險點籌建期間：1、土地成本：“以地換建合作開發(fā)”形式虛增土地成本；2、建安成本：“甲供材”重復計成本；主要涉稅風險點經(jīng)營期間：1、收入確認：延遲申報銷售收入2、成本分攤：無法區(qū)分成本對象3、費用：無合法憑證費用，業(yè)務招待費等主要涉稅風險點