1、銷售人員答客問第一節(jié)、 項(xiàng)目介紹、區(qū)域介紹1、 項(xiàng)目位置：普灣新區(qū)2、 項(xiàng)目占地、范圍：占地9萬平，建筑面積13萬平3、區(qū)域規(guī)劃：項(xiàng)目東側(cè)是政府規(guī)劃的大駝山公園，以及意圣元五星級(jí)酒店的高爾夫球場，南面是政府規(guī)劃的地鐵三號(hào)線，預(yù)計(jì)2012年開通。該項(xiàng)目與沈陽相距300多公里；距大連市中心和周水子國際機(jī)場60公里；距大窯灣港50公里；沈大，丹大，將來的高速鐵路穿境而過，與在建的皮炮高速連接，形成南北、東西都有高速公路的快速交通格局。西側(cè)是規(guī)劃的科教文衛(wèi)用地，市政府辦公大樓將喬遷于此，小學(xué)中學(xué)以及部分高校即將遷入，五所大中專院校的相繼落誕，為您的孩子提供一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，北側(cè)就是政府即將改造的海灣

2、公園，目前清淤工程正在洽談之中，2014年投入使用。建成后普灣第一個(gè)游艇俱樂部也即將產(chǎn)生，延濱海路建造的戶外沙灘浴場，沿途設(shè)有垂釣區(qū)看海區(qū)以及休閑活動(dòng)區(qū)等公用設(shè)施，為您的閑暇時(shí)間提供一個(gè)良好的去處。大型主題風(fēng)情商街，滿足社區(qū)以及城市的消費(fèi)需求。4、發(fā)展前景：這里是大連未來行政中心、人文之地，教育中心及普灣新區(qū)的購物、商業(yè)、娛樂、醫(yī)療中心，升值空間巨大，是投資置業(yè)的不二之選。第二節(jié)、 項(xiàng)目名稱及地理位置1、 樓盤名稱：海灣壹號(hào)2、 樓盤所在地理位置：普灣新區(qū)3、 周邊道路：三條道路，出行方便。北邊濱海路、南面海皮路4、 離主干道距離：濱海路不到一分鐘，海皮路2分鐘5、 周邊樓宇及建筑物情況：周邊

3、在建樓盤較多，是新興的居住區(qū)第三節(jié)、 交通及周邊配套1、 交通情況：107路公交 快軌 高速公路2、 購物：普蘭店商業(yè)資源共享 社區(qū)商業(yè)街3、 教育：小學(xué)、中學(xué)已規(guī)劃。大連高職以及中專院校、海洋大學(xué)整體動(dòng)遷至此4、 醫(yī)療：規(guī)劃中醫(yī)院近在咫尺5、 銀行（金融機(jī)構(gòu)）：未來公建會(huì)引進(jìn)6、 餐飲、娛樂：五星級(jí)酒店、海灣公園等7公園、廣場（休閑場所）：多廣場，多會(huì)所大坨山公園、內(nèi)部廣場第四節(jié)、 開發(fā)設(shè)計(jì)、施工單位資料1、 開發(fā)商名稱：萬成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、 企業(yè)介紹：3、 設(shè)計(jì)單位名稱：同濟(jì)大學(xué)4城建商名稱：南通三建5、監(jiān)理單位名稱：大連方舟工程監(jiān)理咨詢有限公司7、 園林設(shè)計(jì)公司名稱：第五節(jié)、 樓盤

4、相關(guān)資料一、 小區(qū)規(guī)劃1、 占地面積;9萬平2、 規(guī)劃建筑面積：13萬平3、 建筑棟數(shù)：17棟4、 容積率：1.65、 綠化率：40%6、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)思想、建筑風(fēng)格及規(guī)劃特色：art deco風(fēng)格，不同組團(tuán)、區(qū)位建筑采取不同的形態(tài)處理手法，在統(tǒng)一中尋求形態(tài)上的多樣變化，并強(qiáng)調(diào)與地形地貌的結(jié)合。沿海高層輪廓造型處理，并結(jié)合燈箱統(tǒng)一設(shè)計(jì)，內(nèi)部小高層以坡頂為主，平坡結(jié)合；直線為主，折線結(jié)合；淺色為主，局部深色。立面材料運(yùn)用以親近人、親近自然和整體為原則。7、 景觀設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)：充分利用北面普蘭店灣的景觀優(yōu)勢，通過建筑單體之間的錯(cuò)位關(guān)系，將海灣美景引入小區(qū)內(nèi)部，同時(shí)借用東面大駝山林地的景觀資源為小

5、區(qū)所用。內(nèi)部通過設(shè)置集中綠地與組團(tuán)綠地，以加強(qiáng)家家戶戶的景觀資源8、 小區(qū)景觀設(shè)計(jì)中，栽種樹種上有何特點(diǎn)？9、 小區(qū)景觀設(shè)計(jì)中，具體組成元素的種類及數(shù)量？總體景觀分級(jí)設(shè)置。為地塊中央的有機(jī)形態(tài)的中心綠地和入口廣場為第一級(jí)設(shè)置，以大氣，自然和人工結(jié)合為特征。三個(gè)組團(tuán)形態(tài)各異的主題廣場和景觀綠化為第二級(jí)設(shè)置，以幾何構(gòu)圖和硬質(zhì)為特征。第三級(jí)設(shè)置為一層住宅前的公共綠地，以花木、草地、自然、軟質(zhì)為特征。從一級(jí)到三級(jí)，環(huán)境設(shè)計(jì)的元素特點(diǎn)各不相同，逐級(jí)變化，形成有層次的綠色活動(dòng)空間10、 小區(qū)內(nèi)設(shè)幾個(gè)出口？3個(gè)出口分別為東 南 西。11、 小區(qū)內(nèi)是否規(guī)劃地上臨時(shí)車位，是車位還是車庫？地上車位與地下車庫相結(jié)合

6、12、小區(qū)內(nèi)一層可否商用？有何特點(diǎn)？14#17#樓1樓為公建13、小區(qū)是什么建筑風(fēng)格？有何建筑特點(diǎn)？14、小區(qū)的海拔高度是多少？15、幾層以上可以看見海？6層以上可以看海16、能否實(shí)現(xiàn)人車分流？人車分流人車分流設(shè)計(jì)。保證小區(qū)內(nèi)部交通秩序。17、項(xiàng)目商業(yè)部分的土地如何規(guī)劃？何時(shí)完成？對(duì)小區(qū)有何影響？18、小區(qū)內(nèi)的樓的高度為什么不一致？19、樓間距多少？47米二、 周邊規(guī)劃1、 工程開工時(shí)間、交屋時(shí)間？2、 總體竣工時(shí)間？三、 樓棟設(shè)計(jì)1、 各樓朝向與南北向夾角度數(shù)？2、 建筑結(jié)構(gòu)為何形式？不同組團(tuán)、區(qū)位建筑采取不同的形態(tài)處理手法，在統(tǒng)一中尋求形態(tài)上的多樣變化，并強(qiáng)調(diào)與地形地貌的結(jié)合。沿海高層收頭

7、局部作造型處理，并結(jié)合燈箱統(tǒng)一設(shè)計(jì)，內(nèi)部小高層以坡頂為主，平坡結(jié)合；直線為主，折線結(jié)合；淺色為主，局部深色。立面材料運(yùn)用以近人、自然和整體為原則。3、 外墻是否采用保溫措施？外墻材料采用200厚加氣混凝土砌塊。外墻保溫，多層采用40厚膨脹?；⒅楸馗苫焐皾{保溫，小高層采用30厚膨脹?；⒅楸馗苫焐皾{保溫4、 空調(diào)位的處理方案？空調(diào)機(jī)位采用淺色（或銀色）金屬格柵，或采用木質(zhì)格柵，以不銹鋼釘固定于鋼框架上，采用門式構(gòu)造安裝5、 外立面標(biāo)準(zhǔn)？使用暖色調(diào)面磚或涂料，基面色彩以淺灰調(diào)為主6、 一梯幾乎？幾部電梯？一梯三戶7、 層高多少？8、 得房率：9、 地下停車場可否直接進(jìn)樓？地下停車場可直接進(jìn)樓

8、10、 公攤面積是如何計(jì)算的？11、為什么同一戶種戶型面積不一致？12、戶型有多少種？24種13、面積區(qū)間？50210平14、銷售價(jià)格：（均價(jià)）5500元/平15、窗戶的形式品牌及開啟形式？16、開發(fā)商交樓標(biāo)準(zhǔn)？四、 建筑配套（待定）1、 電梯品牌及運(yùn)動(dòng)速度2、電梯間及前室占多少面積？2、 小區(qū)是否使用二次加壓水？水箱是什么材料的？水源引兩根DN200的給水管進(jìn)入基地，兩路引入管在基地內(nèi)連接組成環(huán)狀?；貎?nèi)給水、消防、綠化、景觀等用水均從此管網(wǎng)上引出。市政給水壓力暫定為0.25MPa。用水量：最高日用水量：900m/d最大時(shí)用水量：93.75m3/h給水系統(tǒng)：基地內(nèi)所有四層以下用水均由市政給水

9、管網(wǎng)直接供給，五層及五層以上由生活水箱和變頻泵聯(lián)合供給。在公共地下車庫設(shè)不銹鋼水池，水池的水經(jīng)生活水泵加壓提升至五層及五層以上各用水點(diǎn)。在建筑單體室外水表井設(shè)置總水表井，且住宅應(yīng)在每層設(shè)置水表分戶計(jì)量。本基地除住宅每戶采用燃?xì)鉄崞鞴崴酝?，均無熱水供應(yīng)。4、是否采用中水回用？5、網(wǎng)線、電話、有線終端數(shù)量及插口位置？ 本工程電信系統(tǒng)包括通信網(wǎng)和小區(qū)局域網(wǎng)。電話干線采用HYA0.5塑料電話電纜敷設(shè)，電話支線采用HBV電話線敷設(shè)。局域網(wǎng)采用綜合布線方式，水平子系統(tǒng)和垂直子系統(tǒng)全部采用五類UTP電纜敷設(shè)，設(shè)備間子系統(tǒng)全部采用五類跳接線設(shè)備，建筑群干線子系統(tǒng)全部采用六芯多模光纖敷設(shè)。 本工程設(shè)置電信總

10、機(jī)房，供市話光纜引入并安裝光端設(shè)備，用于安裝小區(qū)局域網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)管理設(shè)備及市政數(shù)據(jù)通信線路的接口設(shè)備，各棟樓每個(gè)單元設(shè)有一個(gè)供電信、網(wǎng)絡(luò)及其他弱電系統(tǒng)布設(shè)垂直電纜的電信間，地塊綜合布線系統(tǒng)的設(shè)備間子系統(tǒng)設(shè)備也安裝在電信間內(nèi)。 本工程內(nèi)全部配設(shè)直線電話，其中住宅內(nèi)每戶設(shè)2門直線電話，引入2對(duì)電話線，分別在客廳和臥室內(nèi)，與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)合并設(shè)置雙孔信息插座。另在商場、車庫內(nèi)按照需要安裝直線電話。每棟樓內(nèi)均留有一定備用線對(duì)供住宅區(qū)發(fā)展信息和科技新技術(shù)時(shí)使用。 本工程局域網(wǎng)的主干線采用ATM技術(shù)，并與各信息網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)、小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)可通過安裝在電信總機(jī)房內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)管理設(shè)備管理局域網(wǎng)及進(jìn)線信息的收集和轉(zhuǎn)發(fā)，可為用戶提

11、供社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等多媒體信息和社區(qū)物業(yè)服務(wù)，可接一臺(tái)數(shù)據(jù)終端，公建預(yù)留一定數(shù)量的信息點(diǎn)。6、 消防及就生設(shè)施？本項(xiàng)目商業(yè)街部分耐火等級(jí)為二級(jí)，住宅與商業(yè)之間設(shè)防火墻等防火分隔，并設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，每5000m2設(shè)為一個(gè)防火分區(qū)，并且每個(gè)防火分區(qū)的安全出口為兩個(gè)。所有直接通向公共走道的房門至外部出口或封閉樓梯間的最大距離滿足規(guī)范的要求。疏散走道及樓梯的最小凈寬滿足人員疏散寬度的要求。地下停車庫，總停車數(shù)量為754輛，設(shè)3個(gè)雙車道出入口。地下車庫設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，每4000m2設(shè)為一個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)的安全出口不少于兩個(gè)。兩個(gè)防火分區(qū)之間用防火墻或防火卷簾分隔。四個(gè)組團(tuán)均有大于4米的消防

12、車道環(huán)通，符合規(guī)范要求7、 抗震？8、 采暖形式?地?zé)?、 電容量？負(fù)荷估算按照以下原則：住宅樓87134，100W/，8713.4KW沿街商業(yè)11254.47，100W/ ，1125.4KW地下汽車庫40631，20W/ ，812.6KW景觀照明：200KW總用電負(fù)荷約為10851.4KW本地塊擬建35KV變電站一座，10KV變電站6座,1座（2*2000KVA），5座（2*1600KVA），全部設(shè)于地下室。電源均由變電站以380220V三相四線電纜敷設(shè)至各樓配電間。10、煤氣開通必須達(dá)到70%入住率是指單棟樓還是整個(gè)小區(qū)？10、 寬帶網(wǎng)的容量是多少？由哪家公司負(fù)責(zé)安裝？中國聯(lián)通12、空調(diào)預(yù)

13、留口有幾個(gè)？分布情況？13、管家房面積？五、 物業(yè)管理1、 物業(yè)管理公司，簡介？2、 車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)何時(shí)出臺(tái)？3、停車場如何保證安全管理？4、車位面積多大？車行通道凈寬7.2米，停車位凈寬2.5米，凈長度5.5米。地下車庫（不包含地下設(shè)施用房）建筑面積約為31046平方米，共產(chǎn)生754個(gè)停車泊位。5、停車場入口高度是多少？6、有臨時(shí)地上停車位嗎？如何收費(fèi)？7、停車場啟用前在小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)嗎？如何管理？8、 最大樓間距和最小樓間距分別是多少？樓間距47米9、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)？10、有線電視的開通時(shí)間？11、管道煤氣的開通時(shí)間？12、能否自行安裝太陽能熱水器？13、本物業(yè)的保安措施有哪些？1

14、4、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)多少？物業(yè)費(fèi)當(dāng)中是否包含電梯費(fèi)？15、頂層能否安裝太陽能熱水器？16、從哪一層開始收取電梯費(fèi)？17、業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)更換物業(yè)單位？18、電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？第六節(jié)、樓盤銷售1、 售樓處地址？電話？普灣新區(qū)、83446777 834477772、什么時(shí)候正式發(fā)售？3、按揭銀行？4、幾年幾成？5、買房需交哪些費(fèi)用？6、交屋費(fèi)用包括哪些？要繳納多少？第七節(jié)、合同及貸款1、如果業(yè)主因一年內(nèi)辦不了產(chǎn)權(quán)而退房，已裝修的房子該如何賠償？合同中能否加以規(guī)定？2、限定的最長時(shí)間是幾天？3、約到合同登記完畢的具體承諾期限是幾天？4、合同條款不能增減有何法律依據(jù)？5、簽證費(fèi)是何時(shí)取消？為何取消？6、外

15、地客戶能否辦理八成按揭貸款？第八節(jié)、開發(fā)商承諾1、土地使用權(quán)的有效期限及起始日期？70年2、辦理房地產(chǎn)證需多長時(shí)間？第九節(jié)、銷售策略1、本樓盤賣點(diǎn)？12萬平米ART藝術(shù)建筑，位于海灣新區(qū)大坨山西側(cè)，東臨大海，綠蔭繁花，海光瀲艷。海灣壹號(hào)擁有很多個(gè)廣場，形成以廣場、植被、建筑相結(jié)合的完美生態(tài)體系。高達(dá)47米的樓間距,視野從此不受阻隔，交通便利，從小學(xué)到中學(xué)，再到大學(xué)處處浸染著書香和墨韻，“音樂、運(yùn)動(dòng)、休閑”三大主題精心配制的海灣壹號(hào)主題會(huì)所。2、銷售優(yōu)勢：3、優(yōu)惠方式：第十節(jié)、建筑結(jié)構(gòu)及材料1、框架短肢剪力墻優(yōu)點(diǎn)？2、小區(qū)如何實(shí)現(xiàn)分戶計(jì)量？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)何時(shí)出臺(tái)？3、室內(nèi)哪些墻體是承重墻？4、房屋的層

16、高？5、房屋的凈高是多少？6、由誰出資維修及更換電梯？第十一節(jié)、有關(guān)樣板間1、 樣板間結(jié)構(gòu)是否也現(xiàn)房一致？如何出入在哪里？2、樣板間與現(xiàn)房是按1:1的比例建的嗎？第十二節(jié)、有關(guān)交房1、能否提前交鑰匙？2、如果交房時(shí)不領(lǐng)鑰匙是否也要交納物業(yè)費(fèi)及采暖費(fèi)？3、能否保證在合同約定的期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)？4、交房當(dāng)日就可以辦理產(chǎn)權(quán)嗎？第十三節(jié)、其他相關(guān)知識(shí)1、怎么申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記？2、已售公房怎么上市出售？3、房地產(chǎn)登記是以什么為單位進(jìn)行登記？4、具備什么條件可以申請(qǐng)初始登記？5、申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？6、申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？7、哪些房地產(chǎn)登記需要公告？公告期市多長？8、土地的

17、使用年限是如何確定的？9、哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？10、預(yù)購房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？11、以抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？12、以房地產(chǎn)抵押銀行貸款是否一定要辦理登記？13、貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？14、出讓土地使用年限屆滿后，土地使用權(quán)連同房屋要如何處理？15、辦理銀行按揭的住宅為什么還要購買房屋保險(xiǎn)？16、若購房投資時(shí)為了保值和升值，在購房時(shí)應(yīng)注意什么？17、如果有顧客問你，購買現(xiàn)房和購買期房各有什么利弊，你怎樣回答？18、從住房的主臥室、次臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)幾個(gè)功能分區(qū)來看，一般顧客在購房時(shí)，首先根據(jù)哪兩個(gè)功能空間的朝向來判斷一套房的朝向優(yōu)劣？19、什么樣的

18、購房合同必須進(jìn)行公證？20、已辦銀行按揭的商品房，當(dāng)國家調(diào)整銀行利率時(shí)，按揭貸款利率是否也隨著調(diào)整？21、建設(shè)部規(guī)定1998年9月1日后入伙的住宅必須向業(yè)主提供“兩書”，這兩書指的是什么？22、他人在什么情況下可以代替購房者簽訂買賣合同？23、對(duì)業(yè)主來說，一般容積率以大為好還是以小為好？24、購買商品房后，購房人是否擁有房屋所占土地的所有權(quán)？25、購房者在買賣房屋的過程中，和開發(fā)商發(fā)生糾紛，可以采取哪幾種方式解決?26、請(qǐng)你解釋框架結(jié)構(gòu)是怎么回事？27、一套住宅中，廚房與進(jìn)戶門、客廳、臥室應(yīng)怎樣搭配才方便實(shí)用？28、房地產(chǎn)證有什么作用？29、為什么說物業(yè)管理會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響？30、商品房交付使用時(shí)，開發(fā)商必須取得哪種證書？31、房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記發(fā)證后，業(yè)主可擁有什么權(quán)利？32、一般來說，評(píng)價(jià)房屋的素質(zhì)包括有幾個(gè)方面？33、高層住宅和多層住宅相比各有什么優(yōu)點(diǎn)？34、你是怎樣鑒別建