1、2009年一月起實力機構頻繁接盤高端辦公物業(yè)陸家嘴集團17.6億收購浦項大廈，報價4億美元，折價至6.2折，成交均價1.8萬SOHO中國24.5億收購摩根士丹利其下東海廣場，成交均價3.1萬海航置業(yè)14.75億收購浦發(fā)大廈，成交均價3.18萬農(nóng)業(yè)銀行37.7億收購浦江雙輝大廈10個層面，成交均價4.4萬上海農(nóng)村商業(yè)銀行10.48億收購中融碧玉藍天大廈，成交均價達4.97萬元/前言：前言：目錄：賣點梳理客源分析目標客戶客戶模型推盤策略同策資源營銷策略目錄：賣點梳理客源分析目標客戶客戶模型推盤策略同策資源營銷策略賣點梳理賣點梳理解讀產(chǎn)品，挖掘營銷利益點解讀產(chǎn)品，挖掘營銷利益點一線蘇州河景觀一線蘇州

2、河景觀全景辦公全景辦公開發(fā)企業(yè)實力開發(fā)企業(yè)實力品質保障品質保障地王效應地王效應升值預期升值預期長風生態(tài)商務區(qū)長風生態(tài)商務區(qū)區(qū)位、規(guī)劃、環(huán)境區(qū)位、規(guī)劃、環(huán)境中環(huán)內(nèi)低密度公園辦公中環(huán)內(nèi)低密度公園辦公大虹橋樞紐輻射范圍內(nèi)大虹橋樞紐輻射范圍內(nèi)獨棟辦公，總部天地獨棟辦公，總部天地賣點梳理賣點梳理虹橋樞紐核心區(qū)域嘉定江橋閔行華漕青浦徐涇松江九亭閔行七寶徐匯漕河涇長寧虹橋普陀長風虹橋樞紐的超大規(guī)劃一經(jīng)發(fā)布后就成為滬上近幾年來熱度最高的話題點之一，從辦公到商業(yè)到住宅的開發(fā)都在尋找虹橋樞紐可能帶來的利好，虹橋區(qū)域未來將產(chǎn)生的商辦物業(yè)的天量供應帶來強大市場“高熱”的同時，也將帶來劇烈的競爭環(huán)境，但與之臨近的長風板

3、塊在區(qū)域位置、生態(tài)環(huán)境上具有競爭優(yōu)勢。大虹橋樞紐輻射范圍內(nèi)大虹橋樞紐輻射范圍內(nèi)賣點梳理賣點梳理一線蘇州河景觀，全景辦公長風生態(tài)辦公概念、一線蘇州河景觀、中海地王，均是目前長風板塊內(nèi)沿河項目的共性賣點，這些賣點只能在板塊競爭時起到作用，而與區(qū)域內(nèi)同類競品做比較時不具備排他性。長風生態(tài)商務區(qū)區(qū)位、規(guī)劃、環(huán)境地王效應升值預期本案本案匯銀銘樽匯銀銘樽旭輝世紀廣場旭輝世紀廣場國際采購中心國際采購中心北岸長風北岸長風國盛中心國盛中心中海地塊中海地塊長風公園長風公園蘇州河蘇州河威寧路橋威寧路橋共性賣點優(yōu)勢共性賣點優(yōu)勢賣點梳理賣點梳理放眼目前上海商辦市場，中環(huán)之內(nèi)無論區(qū)域內(nèi)外本案產(chǎn)品類型，獨一無二。同時在開發(fā)

4、企業(yè)的實力保證了產(chǎn)品的頂級品質獨棟辦公、總部天地中環(huán)蘇州河景公園辦公開發(fā)企業(yè)實力產(chǎn)品品質項目主力產(chǎn)品為5000-6000平米的獨棟總部基地，以頂級品質為基礎加上區(qū)域景觀，生態(tài)環(huán)境與區(qū)位的便利性，使得本案產(chǎn)品在市場上成為獨樹一幟的稀缺性產(chǎn)品核心賣點。賣點梳理賣點梳理核心賣點核心賣點虹橋樞紐輻射范圍重要賣點重要賣點共性賣點共性賣點長風生態(tài)商務區(qū)一線蘇州河全景辦公中海地王，升值預期獨棟辦公，總部天地中環(huán)蘇州河景公園辦公企業(yè)實力，產(chǎn)品品質業(yè)務執(zhí)行時賣點分層業(yè)務執(zhí)行時賣點分層賣點梳理賣點梳理發(fā)現(xiàn)區(qū)隔競爭對手的市場定位發(fā)現(xiàn)區(qū)隔競爭對手的市場定位 “ “真空地帶真空地帶”項目產(chǎn)品性能項目產(chǎn)品性能生態(tài)、長風E

5、BD、國際化、5A甲級、SOHO空間北岸長風匯銀銘尊旭輝世紀廣場國盛中心綠洲中環(huán)廣場高品質大獨棟中環(huán)生態(tài)總部市場真空地帶市場真空地帶賣點梳理賣點梳理目錄：賣點梳理客源分析目標客戶客戶模型推盤策略同策資源營銷策略較為穩(wěn)定自由度高固定資產(chǎn)保值增值節(jié)省租金開支降低商務成本目前租金處于低位選擇面廣可更換樓宇面積隨意性較大企業(yè)企業(yè)客源分析客源分析 誰是客戶誰是客戶 自購辦公樓是企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然需求自購辦公樓是企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然需求 中國人固有的置業(yè)觀念根深蒂固并且影響到商辦領域中國人固有的置業(yè)觀念根深蒂固并且影響到商辦領域上市準備增加固定資產(chǎn)上市準備增加固定資產(chǎn)剛性需求剛性需求中小型企業(yè)一

6、般是在發(fā)展的初級階段由于經(jīng)營狀況的不確定于實力有限一般選擇租賃但當發(fā)展到一定階段必然產(chǎn)生購買需求“一鋪三代”中國傳統(tǒng)的置業(yè)觀念，中國人往往希望自己擁有物業(yè)產(chǎn)權而讓別人付租養(yǎng)樓，并且往往心中有情愿還貸不愿付租的情結一些咨詢類、服務類企業(yè)自身缺乏可估價資產(chǎn)，當這類企業(yè)一旦發(fā)展到一定規(guī)模，購買辦公樓將是最為簡便增加企業(yè)固定資產(chǎn)的方法客源分析客源分析 誰是客戶誰是客戶購買型客戶需求分析購買型客戶需求分析企業(yè)發(fā)展階段特征分析企業(yè)發(fā)展階段特征分析生存階段發(fā)展階段成熟階段擴張階段企業(yè)發(fā)展階段創(chuàng)業(yè)初期資金缺乏，辦公空間需求不大，租金承受能力較小，辦公物業(yè)基本上租賃的形式。初步完成企業(yè)原始積累，開始注重辦公環(huán)境

7、，交通條件，辦公樓形象。以租賃辦公物業(yè)為主，開始考慮購買辦公物業(yè)。企業(yè)發(fā)展已經(jīng)具有強大的資金實力。辦公物業(yè)以購買形式為主。在選擇辦公物業(yè)，更加關注項目交通、區(qū)位和物業(yè)形象。希望辦公物業(yè)能夠提供更加多元的商務配套，強調商務交流平臺。辦公環(huán)境能夠更多地融合企業(yè)文化，人性化辦公環(huán)境，讓企業(yè)員工能產(chǎn)生更多歸宿感和向心力。商務辦公需求的升級。企業(yè)發(fā)展方向穩(wěn)定階段客源分析客源分析 誰是客戶誰是客戶擴張階段擴張階段穩(wěn)定階段穩(wěn)定階段獨棟辦公獨棟辦公產(chǎn)品品質產(chǎn)品品質大虹橋規(guī)劃大虹橋規(guī)劃長風高起點規(guī)劃長風高起點規(guī)劃生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境企業(yè)天地企業(yè)天地項目賣點項目賣點必備交通環(huán)境樹立企業(yè)形象優(yōu)化資產(chǎn)結構企業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)平臺

8、降低企業(yè)成本優(yōu)越的辦公環(huán)境客源分析客源分析 客戶需求客戶需求入住或建設公司公司行業(yè)公司原屬地聯(lián)合利華日用消費品等英國跨國丹尼斯克食品添加美國跨國統(tǒng)一企業(yè)食品臺灣紅蜻蜓集團鞋業(yè)溫州博世高端機械德國跨國神州數(shù)碼IT數(shù)碼中國攜程網(wǎng)電子商務互聯(lián)網(wǎng)中國北大青鳥IT數(shù)碼中國明基IT數(shù)碼臺灣新長寧集團國有綜合類上海虹橋臨空開發(fā)區(qū)入住總部企業(yè)虹橋臨空開發(fā)區(qū)入住總部企業(yè)穩(wěn)定性企業(yè)穩(wěn)定性企業(yè)擴張型企業(yè)擴張型企業(yè)客源分析客源分析 客源展示客源展示企業(yè)類型企業(yè)類型 擴張型企業(yè)、穩(wěn)定型企業(yè)擴張型企業(yè)、穩(wěn)定型企業(yè)企業(yè)需求企業(yè)需求國際化形象、產(chǎn)業(yè)集約化、國際化形象、產(chǎn)業(yè)集約化、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)品品質、發(fā)展平臺、優(yōu)

9、化資產(chǎn)、降低成本品質、發(fā)展平臺、優(yōu)化資產(chǎn)、降低成本客源定位共性特征客源分析客源分析 總結總結目錄：賣點梳理客源分析目標客戶客戶模型推盤策略同策資源營銷策略五大五大目標目標客戶客戶周邊產(chǎn)業(yè)型周邊產(chǎn)業(yè)型中心區(qū)域擠壓型中心區(qū)域擠壓型政府機構型政府機構型新生型遷入型新生型遷入型品質改善升級型品質改善升級型目標客戶目標客戶 類型描述類型描述周邊產(chǎn)業(yè)型周邊產(chǎn)業(yè)型中高端制造業(yè)中高端制造業(yè)機械、電子、服裝、IT、機電、家化等行業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)基地覆蓋西區(qū)主要行政區(qū)級部分江浙臨近市區(qū)國貿(mào)、世貿(mào)、光大等大型會展中心常年舉辦各類產(chǎn)品博覽會，延伸出區(qū)域內(nèi)大型會展服務類企業(yè)以及中下游服務類企業(yè)會展服務業(yè)會展服務業(yè)區(qū)域內(nèi)貿(mào)易

10、服務類企業(yè)，物流企業(yè)。這類企業(yè)主要依托于區(qū)域制造企業(yè)發(fā)展貿(mào)易物流業(yè)貿(mào)易物流業(yè)主要目標客群主要目標客群上海西區(qū)通過20年的積累沉淀已形成以制造業(yè)為龍頭的高端產(chǎn)品展貿(mào)服務產(chǎn)業(yè)目標客戶目標客戶 類型描述類型描述周邊產(chǎn)業(yè)分布虹橋商務區(qū)虹橋商務區(qū)本案本案漕河涇漕河涇閔行產(chǎn)業(yè)帶閔行產(chǎn)業(yè)帶大虹橋樞紐大虹橋樞紐松江產(chǎn)業(yè)帶松江產(chǎn)業(yè)帶青浦產(chǎn)業(yè)帶青浦產(chǎn)業(yè)帶曹安路產(chǎn)業(yè)曹安路產(chǎn)業(yè)嘉定產(chǎn)業(yè)帶嘉定產(chǎn)業(yè)帶目標客戶目標客戶 類型描述類型描述中心區(qū)域價格擠壓型中心區(qū)域價格擠壓型商務成本、辦公環(huán)境商務成本、辦公環(huán)境2-4萬元平米售價水平售價水平5-7萬元平米低較高市區(qū)核心地段商辦項目價格昂貴且出售型產(chǎn)品較少市區(qū)核心地段商辦項目價格

11、昂貴且出售型產(chǎn)品較少市中心產(chǎn)品類型單一，高層辦公難以體現(xiàn)企業(yè)專屬性市中心產(chǎn)品類型單一，高層辦公難以體現(xiàn)企業(yè)專屬性企業(yè)從整合辦公與降低商務成本方面考慮企業(yè)從整合辦公與降低商務成本方面考慮長風板塊長風板塊傳統(tǒng)核心傳統(tǒng)核心區(qū)域區(qū)域目標客戶目標客戶 類型描述類型描述中心區(qū)域價格擠壓型中心區(qū)域價格擠壓型中山公園中山公園南京路商圈南京路商圈淮海路商圈淮海路商圈虹橋商圈虹橋商圈傳統(tǒng)區(qū)域擠壓型客戶傳統(tǒng)區(qū)域擠壓型客戶目標客戶目標客戶 類型描述類型描述品質改善型品質改善型品質需求提升品質需求提升形象需求提升形象需求提升面積需求提升面積需求提升企業(yè)在快速發(fā)展期辦公面積會快速增長，當同樓層與鄰近樓層無適合面積擴張時，

12、這部分需求可能會釋放成購買力緊鄰長風板塊的虹橋板塊已有十余年的發(fā)展史區(qū)域內(nèi)大部分高端辦公樓在硬件配置上不能滿足高端客戶的需求長風生態(tài)商務區(qū)，主要定位于商務+生態(tài)環(huán)境，目前區(qū)域內(nèi)已有部分企業(yè)總部進駐形成了高端商務辦公的形象，對于注重形象的企業(yè)具有相當?shù)奈δ繕丝蛻裟繕丝蛻?類型描述類型描述國有企業(yè)國有企業(yè)省市辦事處省市辦事處行政部門行政部門目前經(jīng)濟形勢下，目前經(jīng)濟形勢下，是選擇擴大再生是選擇擴大再生產(chǎn)，還是購入優(yōu)產(chǎn)，還是購入優(yōu)質固定資產(chǎn)？質固定資產(chǎn)？外省市駐滬辦事處外省市駐滬辦事處或商貿(mào)機構，這或商貿(mào)機構，這類機構預算充足，類機構預算充足，面積需求大。面積需求大。區(qū)域內(nèi)行政管理部區(qū)域內(nèi)行政管理

13、部門或央企上海分門或央企上海分支總部。支總部。央企、國企，以央企、國企，以及外商市辦事處及外商市辦事處、行政部門對于、行政部門對于辦公面積、品質辦公面積、品質硬件、生態(tài)環(huán)境硬件、生態(tài)環(huán)境都有較高的要求都有較高的要求，這與長風生態(tài)，這與長風生態(tài)區(qū)的整體形象與區(qū)的整體形象與本案自身特質符本案自身特質符合合政府機構型政府機構型目標客戶目標客戶 類型描述類型描述目標客戶目標客戶 類型描述類型描述新生型遷入型新生型遷入型外省遷入型外省遷入型產(chǎn)業(yè)新生型產(chǎn)業(yè)新生型虹橋交通樞紐虹橋交通樞紐政府政策扶植政府政策扶植辦公環(huán)境辦公環(huán)境降低企業(yè)成本降低企業(yè)成本長風高起點規(guī)劃長風高起點規(guī)劃產(chǎn)品品質產(chǎn)品品質獨棟辦公獨棟辦

14、公目標客戶目標客戶 類型描述類型描述企業(yè)實力企業(yè)實力迫切度迫切度周邊產(chǎn)業(yè)分布周邊產(chǎn)業(yè)分布政府機構型政府機構型新生型遷入型新生型遷入型品質改善型品質改善型中心區(qū)域價格擠壓型中心區(qū)域價格擠壓型核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶目標客戶目標客戶 類型描述類型描述目錄：賣點梳理客源分析目標客戶客戶模型推盤策略同策資源營銷策略法妮娜（上海）服飾有限公司法妮娜（上海）服飾有限公司法妮娜在上海已經(jīng)近20年了，我們公司在新金橋已經(jīng)7余年，這里的價格各方面的條件比較符合我們的要求，但就是這個樓太老舊，已經(jīng)不符合我們的要求，我們最近一直在尋找合適的置換目標可就是找不到，不是太貴就太小。長風是個好地方，但是沒有大面積

15、的??！公司規(guī)模：公司規(guī)模：340人左右人左右需求面積：需求面積：4000平方米左右平方米左右需求類型：高端改善型需求類型：高端改善型客戶模型客戶模型1 企業(yè)訪談企業(yè)訪談兄弟（中國）商業(yè)有限公司兄弟（中國）商業(yè)有限公司公司正在迅速擴張階段，人員數(shù)量不斷增加，目前的辦公環(huán)境和面積已經(jīng)無法滿足要求，我們急需更換辦公場所，可是很難找到合適的寫字樓；長風商務區(qū)的地點和環(huán)境都很適合，我們也曾實地看過，他們一層的面積太小，而且已經(jīng)所剩不多，可選余地太小。公司規(guī)模：公司規(guī)模：160人左右，預計明年將達到人左右，預計明年將達到240人左右人左右需求面積：需求面積：2000平方米左右平方米左右需求類型：改善需求類

16、型：改善+擴張擴張客戶模型客戶模型2 企業(yè)訪談企業(yè)訪談梯梯路庫太（上海）國際投資咨詢有限公司路庫太（上海）國際投資咨詢有限公司我們公司目前情況很穩(wěn)定，但受到金融危機影響，效益我們公司目前情況很穩(wěn)定，但受到金融危機影響，效益有一定程度下降，我們希望降低公司商務成本，置換目有一定程度下降，我們希望降低公司商務成本，置換目前的辦公室，其實我們早有計劃購置寫字樓，但是一直前的辦公室，其實我們早有計劃購置寫字樓，但是一直難以找到價格和品質符合要求的場所。長風的地點不錯，難以找到價格和品質符合要求的場所。長風的地點不錯，要是價格方面能接受，我們是愿意考慮的。要是價格方面能接受，我們是愿意考慮的。公司規(guī)模：

17、公司規(guī)模：200人左右人左右需求面積：需求面積：2500平方米左右平方米左右需求類型：價格擠壓型需求類型：價格擠壓型南京路嘉里中心南京路嘉里中心客戶模型客戶模型3 企業(yè)訪談企業(yè)訪談目錄：賣點梳理客源分析目標客戶客戶模型推盤策略同策資源營銷策略1#2#3#4B5#13F6F5F13F6F5F連廊 蘇 州 河4A威寧路橋一線河景，獨棟總部，1號、3號、4號A、5號樓, 高利潤產(chǎn)品二類產(chǎn)品，小高層總部辦公，2號、4號B，項目現(xiàn)金流產(chǎn)品推案策略推案策略 案量分案量分析析銷售原則銷售原則1#、3#、5#沿河整棟銷售4#A大平層銷售4#B、2#單元銷售對應企業(yè)的不同面積需求推案策略推案策略 銷售原銷售原則

18、則1#2#3#4#5#13F6F5F13F6F5F連廊2#小面積分割小面積分割組合銷售組合銷售4#B小面積分割小面積分割組合銷售組合銷售5#小面積分割小面積分割整棟銷售整棟銷售4#A小面積分割小面積分割大平層銷售大平層銷售3#小面積分割小面積分割整棟銷售整棟銷售5#小面積分割小面積分割整棟銷售整棟銷售推案策略推案策略 銷售原銷售原則則樓號面積現(xiàn)場報價折扣率底價總29700174900000223703305009.5折2897551093600037273325009折292501722500004283502948400004B109603

19、05009.5折2897533976000054777320009折28800163200000合計合計6662466624均價均價2891028910總銷總銷19.2619.26億億在銷售過程中整層、整棟去化產(chǎn)品，按在銷售過程中整層、整棟去化產(chǎn)品，按10%10%折扣計；小面積產(chǎn)品，以折扣計；小面積產(chǎn)品，以5%5%折扣計。折扣計。推案策略推案策略 價格執(zhí)行策略價格執(zhí)行策略折扣原則：折扣原則：l 1、3、5、4A號樓原則上整棟整層出售，以高報價樹立項目及高端企業(yè)形象，在實際成交時可根據(jù)企業(yè)情況給予折扣l 2、4B號樓小單元出售，相對總價較低，在實際成交時可根據(jù)客戶的付款方式給予折扣。付款原則：付

20、款原則：建議采用一次性付款、分期付款、按揭貸款，這三類方式，在實際業(yè)務操作中考慮到商辦項目需要辦理大產(chǎn)證后銀行放款，因而主要引導企業(yè)采用一次性付款，分期付款方式。推案策略推案策略 價格執(zhí)行策略價格執(zhí)行策略強勢開盤、集中引爆強勢開盤、集中引爆體驗全面釋放體驗全面釋放形象塑造期形象塑造期2月6月10月3月4月5月8月12月現(xiàn)場工地包裝銷售物料導視系統(tǒng)區(qū)域企業(yè)拜訪區(qū)域企業(yè)家名單收集企業(yè)家禮品派發(fā)（如新春問候禮等）售樓處包裝借勢炒作，以世博、大虹橋樞紐及長風、蘇河為主題，線上配合線下，各大優(yōu)勢賣點滾動推廣行業(yè)維護期行業(yè)維護期巡展、路演全面開啟高炮、電梯框架等大眾媒體全面出街。現(xiàn)場服務品質升級（物業(yè)）5

21、月18開盤，開盤物料全面到位開盤硬廣、軟文全面發(fā)布專業(yè)媒體推廣推廣策略強勢開盤、集中引爆強勢開盤、集中引爆推廣階段推案策略推案策略 推廣策略推廣策略整盤銷售周期為整盤銷售周期為2020個月個月第一階段第一階段日期日期20102010年年20112011年年5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月4#B4#B1414套套1414套套1414套套1414套套1414套套90%90%2#2#3 3套套2020套套2020套套202

22、0套套9 9套套5 5套套2121套套2121套套2121套套90%90%5#5#整棟銷售期整棟銷售期1 1套套1 1套套1 1套套1 1套套80%80%1#1#整棟銷售期整棟銷售期1 1套套1 1套套1 1套套1 1套套80%80%4#A4#A整層銷售期整層銷售期1515套套1515套套1515套套1010套套1010套套80%80%3#3#整棟銷售期整棟銷售期1515套套1010套套8 8套套80%80%推案策略推案策略 銷售周期及資金回籠計劃銷售周期及資金回籠計劃第二階段第二階段第三階段第三階段推案策略推案策略 銷售周期及資金回籠計劃銷售周期及資金回籠計劃資金回籠計劃說明資金回籠計劃說明

23、樂觀預計資金回籠：在計劃銷售期內(nèi)整棟整層產(chǎn)品全部去化保守預計資金回籠：在計劃銷售期內(nèi)整棟整層產(chǎn)品未按計劃去化5#樓在11年3月分割為整層銷售1#樓在11年4月分割為整層銷售4#樓在11年6月分割為標準產(chǎn)品銷售3#樓在11年8月分割為標準產(chǎn)品銷售保守預計資金回籠情況日期2010年2011年5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4#B2.853億元90%2#2.81億元3.435億元90%5#整棟銷售期0.55億元0.55億元80%1#整棟銷售期0.611億元0.611億元80%4#A整層銷售期3.349億元80%3#整棟銷售期1.702億元8

24、0%賬面資金2010年資金回籠5.663億元2011年上半年資金回籠4.596億元2011年下半年資金回籠6.212億元現(xiàn)金流入2010年資金回籠3.3978億元2011年上半年資金回籠3.222億元2011年下半年資金回籠9.8512億元合計總銷金額：16.471億元樂觀預計資金回籠情況日期2010年2011年5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4#B2.853億元90%2#2.81億元3.435億元90%5#1.376億元100%1#1.528億元100%4#A3.349億元80%3#2.128億元100%賬面資金2010年資金回籠5

25、.663億元2011年上半年資金回籠9.688億元2011年下半年資金回籠2.128億元現(xiàn)金流入2010年資金回籠2.8315億元2011年上半年資金回籠5.1875億元2011年下半年資金回籠9.46億元合計總銷金額：17.479億元蓄水蓄水1#1#、3#3#、5#5#、4A#4A#1#1#、2#2#、3#3#豐收豐收4#4#、5#5#1 1、3 3、5 5號線下號線下渠道銷售展開渠道銷售展開總銷總銷3050130501平米平米總銷總銷3612336123平米平米總銷總銷3191331913平米平米資金回籠資金回籠20102010年年5-95-9月月1010年年9-119-11年年5 5月月

26、20112011年年3-53-5月月20112011年年1212月月1010年年1212月底月底1111年年6 6月底月底1111年年1212月底月底3.43.4億元億元6.66.6億元億元16.416.4億元億元推案策略推案策略 銷售周期及資金回籠計劃銷售周期及資金回籠計劃1#2#3#4B5#13F6F5F13F6F5F連廊一階段一階段 ：以高利潤產(chǎn)品作為市場突破口，確立項目高端獨棟辦公形象 確立高端形象、引入行業(yè)旗艦企業(yè)。關鍵詞：蘇州河景、中環(huán)內(nèi)稀缺、獨棟關鍵詞：蘇州河景、中環(huán)內(nèi)稀缺、獨棟 、總部、總部4A4A推案策略推案策略 推案第一階段推案第一階段1#2#3#4B5#13F6F5F13

27、F6F5F連廊4A4A一階段一階段 ：1010年年3 3月月1010年年1010月月主推4、5號樓整棟出售，利用實力企業(yè)入駐，引發(fā)市場關注制造輻射效應 5號樓堅持整棟出售原則，4號B棟按單元銷售（主力面積120-140）。關鍵點：知名品牌企業(yè)入住，為后期客源蓄勢關鍵點：知名品牌企業(yè)入住，為后期客源蓄勢推案策略推案策略 推案第一階段推案第一階段1#2#3#4B5#13F6F5F13F6F5F連廊4A4A5 5號樓（號樓（5 5套）套）5F單層面積955平米4F單層面積955平米3F單層面積955平米2F單層面積955平米1F單層面積955平米總面積47774777平米平米5 5號樓整層分割遵循整

28、棟出售原則號樓整層分割遵循整棟出售原則第一階段總銷面積約第一階段總銷面積約3050130501平米平米5 5號樓建筑形態(tài)不規(guī)則，按整層分割號樓建筑形態(tài)不規(guī)則，按整層分割推案策略推案策略 推案第一階段推案第一階段12.6m6.3m8.4m8.4m8.4m8.4m8.4m10.5m11.4m8.4m8.4m8.4m10.5m9.2m8.4m8.4m8.4m15.2m12.6m4 4號號A A樓分割示意樓分割示意 總銷售面積總銷售面積1476314763平方米平方米1#2#3#4#5#13F6F5F13F6F5F連廊01020304111213141516170607080910054A4A4B推案

29、策略推案策略 推案第一階段推案第一階段4#A樓樓層單元、面積（平米）合計1F12345678910111213141516172460.51381261261261511261261261711541261261892261261261262F12345678910111213141516172460.51381261261261511261261261711541261261892261261261263F12345678910111213141516172460.51381261261261511261261261711541261261892261261261264F1234567891

30、0111213141516172460.51381261261261511261261261711541261261892261261261265F12345678910111213141516172460.51381261261261511261261261711541261261892261261261266F12345678910111213141516172460.5138126126126151126126126171154126126189226126126126合計合計總銷面積合計總銷面積1476314763平方米，總套數(shù)平方米，總套數(shù)9090套套11.4m8.4m8.4m8.4

31、m10.5m9.2m8.4m8.4m8.4m15.2m12.6m總套數(shù)面寬進深使用面積得房率建筑面積428.410.588.270%126.00 79.210.596.670%138.00 715.27.1107.9270%154.17 711.410.5119.770%171.00 78.412.6105.8470%151.20 4 4號號B B樓分割示意樓分割示意 總銷售面積總銷售面積1096010960平方米平方米4 4號號B B樓大平層銷售樓大平層銷售1#2#3#4#5#13F6F5F13F6F5F連廊01020304050607080910推案策略推案策略 推案第一階段推案第一階段4

32、#B樓樓層單元、面積（平米）合計7F0102030405060708091013701381261261261511261261261711548F0102030405060708091013701381261261261511261261261711548F0102030405060708091013701381261261261511261261261711549F01020304050607080910137013812612612615112612612617115410F01020304050607080910137013812612612615112612612617115411F

33、01020304050607080910137013812612612615112612612617115412F01020304050607080910137013812612612615112612612617115413F010203040506070809101370138126126126151126126126171154合計總套數(shù)總套數(shù)7070套，總面積套，總面積1096010960首期開盤時間：首期開盤時間：20102010年年5 5月月1818日日上市樓棟：上市樓棟：4號樓AB、5號樓，共84套 一階段總體任務目標一階段總體任務目標銷售目標銷售目標目目 標標品牌目標品牌目標推

34、出推出3050130501平米平米，實現(xiàn)銷售，實現(xiàn)銷售2800028000平米平米，去化率，去化率90%90%以上以上。確立贏華商務廣場在長風板塊總部辦公核心位置確立贏華商務廣場在長風板塊總部辦公核心位置。價格目標價格目標三階段實現(xiàn)均價三階段實現(xiàn)均價2800028000元元/ /平米以上平米以上任務分解任務分解84套的銷售任務積累企業(yè)250組累計開發(fā)750組企業(yè)每月平均累計到訪94組客戶（3月份10月份）10年一階段30501平米推案策略推案策略 推案第一階段推案第一階段10年3月8月4月6月去化完成一階段推案去化完成一階段推案總面積的總面積的40%40%以上以上5月7月累積可開發(fā)企累積可開發(fā)

35、企業(yè)業(yè)100100組組5 5月月1818日開盤日開盤完成案前累積有效企完成案前累積有效企業(yè)業(yè)200200組的目標組的目標力爭力爭1010年年9 9月底前完月底前完成去化一階段推案量成去化一階段推案量90%90%的目標的目標首期開盤：10年5月18日，推出，5號樓與4號樓，共84套，銷售面積30501產(chǎn)品類型：5號獨棟辦公（1套）、4號A整層辦公（6套）、4號B單套辦公（70套）。 開盤目標：積累客戶200組，月均去化，至10年9月前完成90%去化推盤思路：面積組合，獨棟、大平層、單套辦公產(chǎn)品搭配開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)12001200組組有效企業(yè)有效企業(yè)600600組組意向企業(yè)意向企業(yè)600600組組

36、可成交企業(yè)可成交企業(yè)200200組組推案策略推案策略 推案第一階段推案第一階段參展巡展參展巡展郵寄資料郵寄資料預約拜訪預約拜訪實地拜訪實地拜訪活動邀約活動邀約四大營銷手段與行政渠道通過參加展會、行政公關等手段鎖定目標企業(yè) 介紹項目信息，以項目賣點吸引企業(yè) 了解企業(yè)詳細信息 邀約企業(yè)參加事件營銷活動實現(xiàn)銷售實現(xiàn)銷售 電話預約實地拜訪 預約成功實地拜訪，介紹項目情況 預約失敗郵寄資料、禮物，后續(xù)再次預約NONOYESYES問卷調查問卷調查以調研的理由進行問卷調查獲得目標企業(yè)資源線下主動營銷線下主動營銷推案策略推案策略 推案第一階段推案第一階段1#2#3#4B5#13F6F5F13F6F5F連廊二階

37、段二階段 ：1010年年1010月月1111年年8 8月月確立板塊焦點地位后，繼續(xù)加推2號、1號、3號，借勢第一階段5號、4號樓引入行業(yè)旗艦企業(yè)，衍生上/下游企業(yè)，同一過程中繼續(xù)開發(fā)購買獨棟企業(yè)2號樓先行推出，同時根據(jù)市場對1、3、5號獨棟辦公產(chǎn)品的反饋制定下一階段策略理想狀況：理想狀況：1 1、3 3、5 5號在號在4 4、2 2號樓強銷階段同時整棟去化，反之則分拆銷售號樓強銷階段同時整棟去化，反之則分拆銷售4A4A推案策略推案策略 推案第二階段推案第二階段1#2#3#4B5#13F6F5F13F6F5F連廊4A4A1 1、3 3號整棟出售、號整棟出售、2 2號樓單套銷售號樓單套銷售二階段總

38、銷面積約二階段總銷面積約3612336123平米平米1號樓（5套）5F單層1029平米4F單層1029平米3F單層1029平米2F單層1029平米1F單層1029平米總面積5146平米5 5號樓建筑形態(tài)不規(guī)則，按整層分割號樓建筑形態(tài)不規(guī)則，按整層分割3號樓（6套）6F單層1212平米5F單層1212平米4F單層1212平米3F單層1212平米2F單層1212平米1F單層1212平米總面積7273平米推案策略推案策略 推案第二階段推案第二階段8.4m8.4m8.4m8.4m8.4m10.5m8.4m8.4m8.4m8.4m8.4m12.6m12.6m12.6m12.6m總套數(shù)面寬進深使用面積得房

39、率建筑面積1208.410.588.270%126.00 2412.614.6183.9670%262.80 2 2號樓分割示意號樓分割示意 總銷售面積總銷售面積3131931319平方米平方米1#2#3#4#5#13F6F5F13F6F5F連廊010203040506070809101213推案策略推案策略 推案第二階段推案第二階段2#樓樓層單元、面積（平米）合計2F0102030405060708091011121318261261261261261262621261261261261261262623F0102030405060708091011121318261261261261261

40、262621261261261261261262624F0102030405060708091011121318261261261261261262621261261261261261262625F0102030405060708091011121318261261261261261262621261261261261261262626F0102030405060708091011121318261261261261261262621261261261261261262627F01020304050607080910111213182612612612612612626212612612612

41、61261262628F0102030405060708091011121318261261261261261262621261261261261261262629F01020304050607080910111213182612612612612612626212612612612612612626210F01020304050607080910111213182612612612612612626212612612612612612626211F01020304050607080910111213182612612612612612626212612612612612612626212F0

42、1020304050607080910111213182612612612612612626212612612612612612626213F010203040506070809101112131826126126126126126262126126126126126126262合計合計總套數(shù)總套數(shù)154154套，總面積套，總面積2370323703二批產(chǎn)品上市時間：二批產(chǎn)品上市時間：20102010年年9 9月月1 1日日上市樓棟：上市樓棟：1、2、3樓共135套 二階段總體任務目標二階段總體任務目標銷售目標銷售目標目目 標標品牌目標品牌目標推出推出3612336123平米平米，實現(xiàn)銷售，實

43、現(xiàn)銷售3300033000平米平米，去化率，去化率90%90%以上以上。確立贏華商務廣場在長風板塊總部辦公核心位置確立贏華商務廣場在長風板塊總部辦公核心位置。價格目標價格目標實現(xiàn)均價實現(xiàn)均價2900029000元元/ /平米以上平米以上任務分解任務分解146套的銷售任務積累企業(yè)450組累計開發(fā)1400組企業(yè)每月平均累計到訪100組客戶（10.1011.12）10年二階段36123平米推案策略推案策略 推案第二階段推案第二階段1#2#3#4#5#13F6F5F13F6F5F連廊1 1、5 5號樓由于建筑形態(tài)特殊建議分拆成整層出售、號樓由于建筑形態(tài)特殊建議分拆成整層出售、4 4號號A A棟、棟、3

44、 3號號樓則分拆成小單元出售樓則分拆成小單元出售三階段：三階段：20112011年年3 3月月20112011年年1212月月總銷面積約31913平米如在2、4號B樓銷售過程中1、3、5號樓，4號A未整棟去化，這一階段就分批將5、3、1號樓，4號A分拆進行銷售4A4A推案策略推案策略 推案第三階段推案第三階段客戶積累情況客戶積累情況市場發(fā)展情況市場發(fā)展情況小面積需求小面積需求大面積需求大面積需求強勢市場強勢市場弱勢市場弱勢市場實現(xiàn)項目利潤，提升項目售價實現(xiàn)項目利潤，提升項目售價確保項目安全，不留銷售盲區(qū)確保項目安全，不留銷售盲區(qū)4號A棟、1、3、5號樓起售原則推案策略推案策略 推案第三階段推案

45、第三階段三批產(chǎn)品上市時間：三批產(chǎn)品上市時間：20112011年年3 3月月1 1日日上市樓棟：上市樓棟：1、3、5、4A號樓，分拆后共135套 三階段總體任務目標三階段總體任務目標銷售目標銷售目標目目 標標品牌目標品牌目標推出推出3191331913平米平米，實現(xiàn)銷售，實現(xiàn)銷售2553025530平米平米，去化率，去化率80%80%以上以上。確立贏華商務廣場在長風板塊總部辦公核心位置確立贏華商務廣場在長風板塊總部辦公核心位置。價格目標價格目標實現(xiàn)均價實現(xiàn)均價3000030000元元/ /平米以上平米以上任務分解任務分解135套的銷售任務積累企業(yè)450組累計開發(fā)1400組企業(yè)每月平均累計到訪14

46、0組客戶（11.311.12）10年一階段31913平米推案策略推案策略 推案第三階段推案第三階段目錄：賣點梳理客源分析目標客戶客戶模型推盤策略同策資源營銷策略同策資源的利用同策資源的利用同策匯客戶資源客戶資源全國開發(fā)商資源同策同策五大資源五大資源橫向合作企業(yè)資源媒體資源 企業(yè)所有人約為15300組，占17% 高管企業(yè)負責人約19800組，占22%共計約：共計約：3510035100組組1 1、同策匯會員、同策匯會員世紀凱廈世紀凱廈世福匯世福匯靜安紫苑靜安紫苑上海國際設計中心上海國際設計中心濱江濱江4545上海風景上海風景天賜公寓天賜公寓五角豐達廣場五角豐達廣場辦公項目未購客戶約辦公項目未購客

47、戶約21002100余組余組2 2、近期操作個案、近期操作個案橫向企業(yè)資源橫向企業(yè)資源/ /商會商會與我司合作媒體：搜房網(wǎng)、第一財經(jīng)、安居網(wǎng)、焦點網(wǎng)、上海樓市、城市住宅、框架傳媒、分眾傳媒。同策資源運作方式同策資源運作方式 一、短信服務平臺一、短信服務平臺二、二、 會員快訊會員快訊郵寄服務平臺郵寄服務平臺三、三、 同策活動平臺同策活動平臺目錄：賣點梳理客源分析目標客戶客戶模型推盤策略同策資源營銷策略營銷總策略營銷總策略形象先行形象先行贏在起點贏在起點營銷策略營銷策略樹立區(qū)域產(chǎn)品標桿，打造行業(yè)旗艦型企業(yè)總部樹立區(qū)域產(chǎn)品標桿，打造行業(yè)旗艦型企業(yè)總部為爭取高利潤創(chuàng)造了基礎為爭取高利潤創(chuàng)造了基礎營銷策

48、略營銷策略推廣原則推廣原則l 以全新的訴求角度切入，塑造區(qū)域內(nèi)的鮮明屬性，以“獨棟”“中環(huán)稀缺”“生態(tài)品質”，迅速打開知名度。l 以差異化的產(chǎn)品品質優(yōu)勢(開發(fā)商實力、高端建材、硬件配置國際一線品牌）制造稀缺性，突破價格瓶頸，創(chuàng)造價格高峰。l 以內(nèi)部內(nèi)部高端旗艦客戶形象，層層推進，時刻保持市場新鮮度，緊握板塊焦點效應。l 項目聘請國際著名辦公物業(yè)管理公司，完善的服務管理，增強商務配套性以及提升入駐企業(yè)的形象。營銷策略營銷策略客戶導入策略營銷策略營銷策略營銷策略營銷策略行政渠道行政渠道專屬營銷專屬營銷突破傳統(tǒng)營銷手段，針對項目產(chǎn)品特征所采用的特殊手段，突破傳統(tǒng)營銷手段，針對項目產(chǎn)品特征所采用的特殊

49、手段，通過行政渠道營銷獲取意向企業(yè)，將更精準的鎖定目標。通過行政渠道營銷獲取意向企業(yè)，將更精準的鎖定目標。行政途徑行政途徑營銷策略營銷策略行政途徑行政途徑目標機構：長風招商辦，西區(qū)各經(jīng)濟開發(fā)區(qū)招商機構目的：利用政府機構資源，開發(fā)潛在央企、國企需求，同時針對各經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)的大型企業(yè)進行排摸。行政途徑行政途徑普陀區(qū)政府普陀區(qū)政府長風招商辦長風招商辦遷入型企業(yè)遷入型企業(yè)區(qū)域企業(yè)區(qū)域企業(yè)政府型機構政府型機構同策針對這部分政府資源將會專門組織團隊進行公關，對于所獲得重點企業(yè)將專人接洽同策針對這部分政府資源將會專門組織團隊進行公關，對于所獲得重點企業(yè)將專人接洽營銷策略營銷策略行政途徑行政途徑定點營銷定點營銷

50、基于外圍大眾媒體輻射下的精準營銷突破傳統(tǒng)營銷手段，針對項目產(chǎn)品特征所采用的特殊手段營銷策略營銷策略定點巡展定點巡展定點營銷定點營銷定點巡展定點巡展針對客源：參加展會的上下游企業(yè)地點：虹橋世貿(mào)展廳、光大會展中心、上海國際展覽中心方式：在行業(yè)展會舉辦期間，共同參與展覽，通過展位輻射，DM派發(fā)尋找客戶。世貿(mào)會展中心世貿(mào)會展中心光大會展中心光大會展中心上海國際展覽中心上海國際展覽中心定點巡展定點巡展參加高端專業(yè)類展會，參加高端專業(yè)類展會，直面高端制造企業(yè)直面高端制造企業(yè)定點營銷定點營銷定點巡展定點巡展物業(yè)公關物業(yè)公關定點營銷定點營銷物業(yè)公關物業(yè)公關針對區(qū)域：虹橋區(qū)域、傳統(tǒng)老牌商務區(qū)地點：主要區(qū)域的高端

51、甲級辦公樓目的：通過物業(yè)獲取入駐企業(yè)名單，針對大型行業(yè)旗艦企業(yè)DM直郵或直接拜訪。中山公園中山公園虹橋區(qū)域虹橋區(qū)域徐家匯徐家匯南京路沿線南京路沿線淮海路淮海路龍之夢廣場亨通國際兆豐世貿(mào)大廈兆豐廣遠東國際虹橋上海城世貿(mào)大廈國貿(mào)大廈港匯廣場太平洋百腦匯梅太恒南證大廈來福士廣場香港新世界力寶廣場中環(huán)廣場上海廣場商會活動商會活動目標商會：浙商、昆山臺商及其他行業(yè)類商會目的：利用贊助或冠名權等方式，擴大項目認知度，進行圈層營銷定點營銷定點營銷行政途徑行政途徑營銷目的營銷目的目標客戶目標客戶新生型企業(yè)、遷入型企業(yè)周邊產(chǎn)業(yè)型企業(yè)定點巡展定點巡展物業(yè)公關物業(yè)公關行政途徑行政途徑商會活動商會活動四種渠道四種渠道

52、 五類目標企業(yè)盡在掌握五類目標企業(yè)盡在掌握政府機構型新生型企業(yè)、遷入型企業(yè)周邊產(chǎn)業(yè)型企業(yè)中心區(qū)域擠壓型企業(yè)品質改善型企業(yè)周邊產(chǎn)業(yè)型企業(yè)中心區(qū)域擠壓型企業(yè)品質改善型企業(yè)行政渠道專屬營銷行政渠道專屬營銷定點營銷定點營銷導入次序導入次序第二階段第三階段周邊產(chǎn)業(yè)型：周邊產(chǎn)業(yè)型、中心擠壓型周邊產(chǎn)業(yè)型：周邊產(chǎn)業(yè)型、中心擠壓型第二階段：整個泛西區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)企第二階段：整個泛西區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)企業(yè)，政府行政機構業(yè)，政府行政機構第三階段：外圍省市區(qū)域經(jīng)濟區(qū)第三階段：外圍省市區(qū)域經(jīng)濟區(qū)老虹橋原有總部型企業(yè)，市中心外溢總部老虹橋原有總部型企業(yè)，市中心外溢總部型企業(yè)型企業(yè)巡展、行政渠道，主要為泛西區(qū)范圍巡展、行政

53、渠道，主要為泛西區(qū)范圍多級巡展，客戶介紹機制引進多級巡展，客戶介紹機制引進另外，穿插部分遷入型偶得客戶另外，穿插部分遷入型偶得客戶長風地區(qū)、虹長風地區(qū)、虹橋地區(qū)及上海橋地區(qū)及上海老牌商務區(qū)域老牌商務區(qū)域泛西區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基地泛西區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基地政府行政機構政府行政機構外圍省市外圍省市無盲點營銷無盲點營銷層層拓展層層拓展第一階段企業(yè)導入策略企業(yè)導入策略外區(qū)域客戶區(qū)域內(nèi)客戶大眾媒體專業(yè)類媒體定點巡展展會攔截配合長期客戶活動維護客戶關系現(xiàn)場表現(xiàn)雙管齊下 整合推廣外區(qū)域企業(yè)導入外區(qū)域企業(yè)導入大眾媒體大眾媒體大眾媒體報紙類媒體目的：聯(lián)合新聞晨報、新民晚報的記者，定期硬廣加軟文的形式，并以記者的身份對項目進行評價，

54、并統(tǒng)發(fā)各大報刊及雜志。形式：硬廣宣傳多用于項目入市初期建立個案形象；軟文則以定期對銷售情況與個案動態(tài)信息進行宣傳網(wǎng)絡媒體形式：通過建立個案官網(wǎng)以及各大主流網(wǎng)站進行軟文訴求，如：搜房、新浪等，并鏈接推出本案電子樓書電視、雜志：房地產(chǎn)類專業(yè)性媒體投放渠道：今日房產(chǎn)、新浙商、 地產(chǎn)等專業(yè)類媒體以財經(jīng)類及專業(yè)類媒體目的：形成市場熱點，推動業(yè)內(nèi)效應，形成客戶影響力投放選擇：如新浙商、地產(chǎn)、世界經(jīng)理人外區(qū)域企業(yè)導入外區(qū)域企業(yè)導入專業(yè)類媒體專業(yè)類媒體渠道媒體私有渠道投遞目的：吸引投資客投放選擇：如明源數(shù)碼庫、復地會、策源行等客戶資源主訴：外區(qū)域企業(yè)導入外區(qū)域企業(yè)導入渠道媒體渠道媒體區(qū)域內(nèi)企業(yè)導入?yún)^(qū)域內(nèi)企業(yè)導

55、入?yún)^(qū)域攔截區(qū)域攔截區(qū)域輻射1、于導入動線位置設置指示牌，最大限度避開競品2、重要路口及競品現(xiàn)場附近設置高炮或看板，截流客源區(qū)域內(nèi)客戶導入?yún)^(qū)域內(nèi)客戶導入現(xiàn)場表現(xiàn)現(xiàn)場表現(xiàn)現(xiàn)場表現(xiàn)1、樓體條幅2、工地圍板3、精神堡壘推案策略推案策略逆向操作逆向操作車庫銷售原則首要原則首要原則 ：建議車庫以自行持有為主，充分保障項目整體品質重要原則：為確保整棟與整層產(chǎn)品銷售，車庫可適當（20%）綁定租用目錄：產(chǎn)品分析核心價值競品分析尋找差異客群分析心理訴求項目形象定位案名項目塑造旭輝世紀廣場中環(huán)內(nèi)中環(huán)內(nèi) 長風長風EBDEBD核心核心生態(tài)型生態(tài)型 甲級辦公集群甲級辦公集群光合辦公光合辦公 生態(tài)就是財富生態(tài)就是財富 北岸

56、 長風 1座城中心城中心 內(nèi)中環(huán)內(nèi)中環(huán)4040萬方核心城市商業(yè)綜合體萬方核心城市商業(yè)綜合體上置綠洲中環(huán)中心CBDCBD核心區(qū)核心區(qū)國際商務國際商務5A5A甲級總部基地甲級總部基地中環(huán)商務區(qū)中環(huán)商務區(qū)匯銀銘尊東方東方“拉德方斯拉德方斯”罕見大型總部商務罕見大型總部商務辦公集群辦公集群競品競品旭輝世紀廣場旭輝世紀廣場北岸北岸 長風長風 1 1座座上置綠洲中環(huán)中心上置綠洲中環(huán)中心匯銀銘尊匯銀銘尊定位光合辦公生態(tài)就是財富 城市商業(yè)綜合體5A甲級總部東方“拉德方斯”策略環(huán)境形態(tài)服務借例競品分析競品分析尋找差異尋找差異結論：通過對競品個案的分析，發(fā)現(xiàn)周邊項目從環(huán)境、形態(tài)、服務和借案例等方式，來塑造項目。本

57、案將深度挖掘項目價值，在包裝和產(chǎn)品上有獨特的個性標簽，形成差異化競爭。那么如何塑造項目的差異化競爭優(yōu)勢？目錄：產(chǎn)品分析核心價值競品分析尋找差異客群分析心理訴求項目形象定位案名項目塑造產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析區(qū)域價值區(qū)域價值外部支撐：外部支撐：大虹橋樞紐輻射范圍內(nèi)：大虹橋樞紐輻射范圍內(nèi)：大虹橋樞紐輻射輻射范圍內(nèi)，且是距市中心最近的區(qū)域。立體交通：立體交通：地鐵、公交、高架、航運等構成本案大交通系統(tǒng)，立體交通網(wǎng)絡暢通。長風生態(tài)商務區(qū)：長風生態(tài)商務區(qū)：核心區(qū)位，國際化生態(tài)商務規(guī)劃。蘇河灣畔：蘇河灣畔：蘇州河一線水岸生態(tài)、游輪碼頭，更顯國際商務品質。雙公園環(huán)繞：雙公園環(huán)繞：中環(huán)內(nèi)稀有雙公園環(huán)繞，生態(tài)商務。土地

58、價值：土地價值：咫尺地王，未來良好的升值預期。商務價值：商務價值：周邊產(chǎn)業(yè)鏈完善，帶來更多的商業(yè)發(fā)展機遇。產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值內(nèi)部支撐：內(nèi)部支撐：獨棟辦公：獨棟辦公：GENSLERGENSLER大師團隊設計，國際風范時尚建筑風格，罕有6層獨棟辦公，總部天地。蘇州河：蘇州河：上海母親河，承載著上海歷史與時代變遷。本案于蘇州河畔，享蘇河一線水岸景觀、游輪碼頭，獨具現(xiàn)代生態(tài)商務的景觀優(yōu)勢。全能商務綜合體：全能商務綜合體：集辦公、商業(yè)為一體，構筑全能商務綜合體。尊尚建筑：尊尚建筑：全石材干掛外立面，尊尚品質商務.5A5A級商務服務品質：級商務服務品質：保證企業(yè)硬件運作，維護企業(yè)良好的形象。產(chǎn)品分析關鍵詞：大虹橋、新長風、國際化、一線河景、總部商務旗艦大虹橋、新長風、國際化、一線河景、總部商務旗艦企劃補強：以鮮明的項目形象定位，及富有商務氛圍的現(xiàn)場包裝，如圍墻，戶外導視系統(tǒng)、高炮等，塑造項目的總部商務形象。目錄：產(chǎn)品分析核心價值競品分析尋找差異客群分析心理訴求項目形象定位案名項目塑造客戶模型 類型描述周邊產(chǎn)業(yè)型中心區(qū)域擠壓型政府機構型新生型遷入型品質改善升級型客戶