1、項(xiàng)目成本管理1 總則 1.1 成本是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思想的量化結(jié)果，通過(guò)執(zhí)行實(shí)現(xiàn)。 1.2 所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理必須明確目標(biāo)成本，并進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析，確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。 1.3 為保證對(duì)實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)控，所有與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的工程成本必須經(jīng)成本控制部門(mén)審核，非工程成本必須經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核。 1.4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)應(yīng)安排成本控制部門(mén)人員持續(xù)參與各階段工作，統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目成本變化，調(diào)整成本細(xì)項(xiàng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。2 目標(biāo)成本確定 2.1 目標(biāo)成本的編制必須按規(guī)定進(jìn)行，在不同階段形成相應(yīng)的目標(biāo)成本，并完成規(guī)定的報(bào)批程序，包

2、括： 1) 可研目標(biāo)成本：項(xiàng)目可研階段，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部依據(jù)項(xiàng)目策劃方案和經(jīng)營(yíng)思想及成本控制要點(diǎn)編制投資估算，作為項(xiàng)目可研目標(biāo)成本。原則上，以后不同階段形成的目標(biāo)成本均應(yīng)小于可研目標(biāo)成本。2) 目標(biāo)控制成本：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)中間稿階段，依據(jù)可研目標(biāo)成本或計(jì)劃目標(biāo)成本、批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和建筑設(shè)計(jì)方案等條件，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)編制可研目標(biāo)成本或計(jì)劃目標(biāo)成本，形成目標(biāo)控制成本，由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部組織審核。如目標(biāo)控制成本超出可研目標(biāo)成本或計(jì)劃目標(biāo)成本，報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層聯(lián)名簽署

3、意見(jiàn)后批準(zhǔn)。3) 目標(biāo)成本：項(xiàng)目開(kāi)工前，確定目標(biāo)成本中非工程成本部分，依據(jù)已確定的目標(biāo)成本中的工程成本和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期、銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售收入，確定非工程成本，形成項(xiàng)目實(shí)施的目標(biāo)成本，由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部和財(cái)務(wù)部組織審核，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層簽署意見(jiàn)后批準(zhǔn)。 2.2 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)在制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，必須明確完成時(shí)間，并將必要條件反饋麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行確認(rèn)，由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)工程部、總工辦、合約部、麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)

4、目公司)等會(huì)簽后，報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層簽署意見(jiàn)后批準(zhǔn)，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部備案。3 成本動(dòng)態(tài)控制 3.1 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)必須依據(jù)已批準(zhǔn)的不同階段目標(biāo)成本，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施。 3.2 項(xiàng)目施工過(guò)程中發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證（包括工程量變更和材料設(shè)備差價(jià)等）和設(shè)計(jì)變更（包括圖紙會(huì)審），必須執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證控制指引和設(shè)計(jì)變更控制指引，嚴(yán)格進(jìn)行事前預(yù)算、事中跟蹤和事后確認(rèn)的審查，實(shí)行對(duì)內(nèi)一單一估算，對(duì)外一單一確認(rèn)，最后結(jié)算。 3.3 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所

5、屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)成本控制部負(fù)責(zé)建立工程成本臺(tái)賬（合同臺(tái)帳、設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳、現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)帳和成本預(yù)警臺(tái)帳），麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)建立非工程成本臺(tái)賬，登記、審核實(shí)際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。 3.4 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)成本動(dòng)態(tài)控制報(bào)表和材料設(shè)備信息表，應(yīng)每季度次月5日前提交麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部備案，作為麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部結(jié)算復(fù)核的依據(jù)，是評(píng)價(jià)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)成本控制執(zhí)行優(yōu)劣的條件之一。 3.5

6、 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)建立健全工程結(jié)算檔案管理，方案報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部核準(zhǔn)。4 成本核算與分析 4.1 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)每季度進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，并通過(guò)分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時(shí)制定控制成本的措施。 4.2 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)成本核算與分析報(bào)告，作為麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)季度經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告的組成部分。5 項(xiàng)

7、目成本超支處理及調(diào)整 5.1 成本超支的處理措施由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)提出建議，并按成本細(xì)項(xiàng)超支報(bào)警的范圍和要求、項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求指引文件規(guī)定，以書(shū)面形式報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)審批： 1) 不使用預(yù)備費(fèi)，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表的要求，超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本5%以?xún)?nèi)的（含5），工程類(lèi)需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部審核，非工程類(lèi)需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)財(cái)務(wù)部審核；超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本5%以外的，報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部（或財(cái)務(wù)部）審核后，報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部

8、)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。同時(shí)需在備注中明確超支部分成本來(lái)源（成本細(xì)項(xiàng)）。 2) 使用預(yù)備費(fèi)，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表的要求，且項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)須報(bào)送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。工程類(lèi)需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部審核，非工程類(lèi)需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)財(cái)務(wù)部審核后，由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在成本動(dòng)態(tài)控制表中列出具體的調(diào)整明細(xì)。經(jīng)批準(zhǔn)后的工程類(lèi)報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)財(cái)務(wù)部備案，非工程類(lèi)的報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部備案。 3) 調(diào)增目標(biāo)成本，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表的要求，且項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)

9、須報(bào)送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。工程類(lèi)需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部審核，非工程類(lèi)需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)財(cái)務(wù)部審核后，由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層簽署意見(jiàn)后批準(zhǔn)，在成本動(dòng)態(tài)控制表中列出具體的調(diào)整明細(xì)。5.2 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，因經(jīng)營(yíng)思想調(diào)整引起成本細(xì)項(xiàng)增加或減少，應(yīng)及時(shí)報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部審查，并根據(jù)5.1條規(guī)定進(jìn)行處理。6 項(xiàng)目結(jié)算 6.1 項(xiàng)目工程結(jié)算由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)成本控制部組織，工程部和總工辦配合，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部隨時(shí)抽查和監(jiān)督。如結(jié)

10、算值超細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本，報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部審核，經(jīng)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，按公司流程審批完成后，方可完成結(jié)算手續(xù)。 6.2項(xiàng)目結(jié)算完成后，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部進(jìn)行復(fù)核，形成工程結(jié)算復(fù)核報(bào)告，經(jīng)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，抄報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)相關(guān)部門(mén)存檔備案。7 限額控制 7.1 總成本控制：根據(jù)可研目標(biāo)成本及其限額指標(biāo)，各階段確定的項(xiàng)目總成本原則上不得超出可研目標(biāo)成本，并優(yōu)化和完善限額指標(biāo)，圍繞目標(biāo)成本，設(shè)計(jì)優(yōu)化、成本動(dòng)態(tài)控制應(yīng)貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程。 7.2 低效資產(chǎn)設(shè)

11、計(jì)指標(biāo)的控制：規(guī)劃階段設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)關(guān)注并控制公建配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房、人防工程等政府法規(guī)強(qiáng)制要求建設(shè)的內(nèi)容以及地下室的面積指標(biāo)。 7.3 施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指標(biāo)控制：選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，設(shè)計(jì)單位承諾執(zhí)行限額設(shè)計(jì)是投標(biāo)入圍的基本條件，合理確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)；加強(qiáng)設(shè)計(jì)過(guò)程監(jiān)督管理及設(shè)計(jì)完成后的評(píng)估總結(jié)。 7.4 材料設(shè)備高性?xún)r(jià)比控制：根據(jù)項(xiàng)目或業(yè)態(tài)定位，選用相應(yīng)的材料設(shè)備的品牌，并關(guān)注環(huán)保節(jié)能要求。 7.5 建筑立面、室內(nèi)精裝修和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)的控制：目標(biāo)成本是確定方案和評(píng)標(biāo)的重要依據(jù)之一；投標(biāo)文件應(yīng)包括方案估算、主要材料的選用和價(jià)格。目標(biāo)成本確定指引1 適用范圍 適用于項(xiàng)目可行性研究階段、

12、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)編制階段及各設(shè)計(jì)階段。2 項(xiàng)目成本構(gòu)成及定義 項(xiàng)目總成本是指作為成本核算主體的項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的全部成本。一個(gè)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)開(kāi)發(fā)數(shù)個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)大型項(xiàng)目分成幾期開(kāi)發(fā)時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目或每一期工程各自構(gòu)成單獨(dú)的項(xiàng)目總成本。項(xiàng)目總成本由以下成本科目構(gòu)成： 工程成本： 1. 土地開(kāi)發(fā)成本2. 政府行政事業(yè)性收費(fèi)3. 建造成本： 1)前期工程準(zhǔn)備費(fèi) 2)主體建筑（裝修）工程費(fèi) 3)主體安裝工程費(fèi) 4)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 5)景觀環(huán)境工程費(fèi) 6)配套設(shè)施費(fèi) 7)其他建設(shè)工程支出 8)預(yù)備費(fèi) 非工程成本： 1. 費(fèi)用及稅金 1)

13、管理費(fèi)用 2)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 3)財(cái)務(wù)費(fèi)用 4)各項(xiàng)稅金 2. 其他成本2.1 土地開(kāi)發(fā)成本 1)地價(jià)及市政配套費(fèi)：土地出讓金及其契稅、向政府交納的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。 2)紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣費(fèi)用、通訊建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。 3)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動(dòng)遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)取?.2 政府行政事業(yè)性收費(fèi) 1)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：安檢、質(zhì)檢、人防報(bào)建、散裝水泥集資、白蟻防治、墻改基金、路口開(kāi)設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標(biāo)管理、其他支出等。 2)增容費(fèi)：水、電、煤氣等。2.3 前期工程

14、準(zhǔn)備費(fèi) 1)勘測(cè)丈量費(fèi)：初勘、詳勘、沉降觀測(cè)、驗(yàn)線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量等。 2)規(guī)劃管理費(fèi)：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案招標(biāo)、方案評(píng)審）、交通影響分析、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、建筑立面設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)修改、人防設(shè)計(jì)、消防評(píng)價(jià)、制圖、曬圖等。 3)三通一平費(fèi)：臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場(chǎng)地平整等。 4)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用、臨時(shí)圍板等。2.4 主體建筑(裝修)工程費(fèi) 1)地基工程：土石方、基坑支護(hù)、降水、樁基及檢測(cè)、地基處理等。 2)結(jié)構(gòu)及粗裝修等。 3)防水工程。 4)門(mén)窗工程：室內(nèi)外門(mén)窗、入戶(hù)門(mén)、單元門(mén)、防火門(mén)、防火卷簾等。 5)公共部位精裝修：電梯

15、廳及走廊、大堂、樓梯間、屋面、外立面等。 6)室內(nèi)精裝修：住宅部分、商住樓部分、酒店部分、商業(yè)部分、地下室等。 7)鋼結(jié)構(gòu)及網(wǎng)架工程。2.5 主體安裝工程費(fèi) 2.5.1 室內(nèi)水暖氣電系統(tǒng)： 1) 給排水系統(tǒng)：給排水工程、直飲水工程、中水工程、虹吸雨排工程。 2) 采暖系統(tǒng)：散熱器采暖、地?zé)岵膳こ獭?3) 燃?xì)庀到y(tǒng)：低壓燃?xì)夤こ蹋ü┎惋嬘茫?、中壓燃?xì)夤こ蹋ü┰O(shè)備用）。 4) 電氣系統(tǒng): 低壓干線安裝工程、電氣設(shè)備安裝工程、防雷接地安裝工程 。 2.5.2 室內(nèi)設(shè)備及其安裝： 1) 空調(diào)通風(fēng)及其安裝: 制冷機(jī)組、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管、空調(diào)通風(fēng)安裝工程。 2) 電梯及其安裝。 3)

16、 發(fā)電機(jī)及其安裝。 4) 擦窗機(jī)及軌道工程。 2.5.3 消防工程：水消防系統(tǒng)安裝工程、防排煙系統(tǒng)安裝工程、消防電工程、消防檢測(cè)。 2.5.4 弱電系統(tǒng)： 1) 智能化工程、可視對(duì)講及安防系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、IDS信息發(fā)布系統(tǒng)、客房VOD點(diǎn)播系統(tǒng)、對(duì)講機(jī)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)廣播系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、多媒體音視頻會(huì)議系統(tǒng)、房控系統(tǒng)。 2) 電子顯示屏安裝工程。2.6 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 1)室外給排水系統(tǒng)：自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表安裝工程等。 2)室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換

17、站、鍋爐房等。 3)室外燃?xì)庀到y(tǒng)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。 4)室外高低壓系統(tǒng)：紅線外電力線路安裝工程、10KV(35KV)開(kāi)閉所（環(huán)網(wǎng)站、分界室或中心變電站）安裝工程、高低壓變配電安裝工程、紅線內(nèi)電力線路安裝工程。 5)室外消防系統(tǒng)：消火栓外網(wǎng)、自噴外網(wǎng)。2.7 景觀環(huán)境工程費(fèi) 1)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)等。 2)綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。 3)建筑小品等。 4)道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程等。5)噴泉、人工湖等水系工程。6) 大門(mén)圍墻建造費(fèi)等。7)室外照明、樓體泛光照明等。8)室外零星設(shè)施等。2.8 配套設(shè)施費(fèi) 指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能

18、有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類(lèi)： 1)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶?lè)園、自行車(chē)棚等設(shè)施的支出等。 2)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)主委員會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如郵局、圖書(shū)館、閱覽室等設(shè)施的支出等。 3)對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立成本科目。如： 1) 游泳池

19、：土建、設(shè)備、設(shè)施等。 2) 會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)等。 3) 幼兒園：建安成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置等。 4) 學(xué)校：建安成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置等。 5) 兒童游樂(lè)設(shè)施等。 6) 網(wǎng)球場(chǎng)等。2.9 其他建設(shè)工程支出 2.9.1 其他工程建設(shè)支出包括工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)咨詢(xún)顧問(wèn)費(fèi)、市政管理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金等。 2.9.2 物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)： 1) 前期開(kāi)辦費(fèi)：指自商業(yè)管理公司、物業(yè)公司（管理處、管理中心）籌備成立到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日止發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：開(kāi)業(yè)前人員工資福利費(fèi)、辦公房屋租賃費(fèi)（以及辦公用房裝修費(fèi)）、固定資產(chǎn)及低值易耗品購(gòu)置費(fèi)、工程工具購(gòu)置費(fèi)、管理用具購(gòu)置費(fèi)、開(kāi)荒費(fèi)

20、、行政辦公費(fèi)用以及竣工驗(yàn)收前所發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。2.10 管理費(fèi)用 包括職工工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、工資附加費(fèi)、折舊及攤銷(xiāo)、車(chē)輛費(fèi)用、房屋租賃費(fèi)用及其它支出等。2.11 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 包括項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的媒介廣告費(fèi)、促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用、銷(xiāo)售中心和樣板房設(shè)計(jì)及工程費(fèi)用、銷(xiāo)售人員的工資（含個(gè)人所得稅）、銷(xiāo)售人員的工資附加費(fèi)（含福利福、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、公積金、社會(huì)保險(xiǎn)等）、銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售提成、銷(xiāo)售部門(mén)的辦公費(fèi)（車(chē)輛費(fèi)、折舊、低值易耗品攤銷(xiāo)、房租租賃費(fèi)等）、銷(xiāo)售人員的差旅費(fèi)、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)招待費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、其他營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。 銷(xiāo)售部門(mén)中營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理（行政級(jí)別）的工資（含工資性支出），在“管理費(fèi)用”

21、中列支，納入“管理費(fèi)用”指標(biāo)；銷(xiāo)售部門(mén)其他員工的工資（含工資性支出）在“營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用”中列支，納入“營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用”指標(biāo)；營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理及營(yíng)銷(xiāo)部員工因銷(xiāo)售業(yè)務(wù)發(fā)生的支出（如辦公費(fèi)、招待費(fèi)、差旅費(fèi)等），均在“營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用”中列支。2.12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 包括：利息收支凈額、匯兌凈額、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及其它支出等。2.13 各項(xiàng)稅金 包括：營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅及其它稅金支出。2.14 所得稅2.15 預(yù)備費(fèi) 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)是指難以預(yù)料的工程費(fèi)用及建設(shè)期間不可預(yù)見(jiàn)的支出，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期間內(nèi)由于材料設(shè)備價(jià)格等變化引起工程造價(jià)變化的預(yù)留費(fèi)用。 各成本科目

22、的具體設(shè)置參照項(xiàng)目目標(biāo)成本表中執(zhí)行，表中僅列出了常見(jiàn)的成本細(xì)項(xiàng)（表中第三級(jí)科目），各項(xiàng)目可依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行增減項(xiàng)。3 確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則 3.1 標(biāo)桿瞄準(zhǔn) 在項(xiàng)目可研報(bào)告階段和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)編制階段，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌建部門(mén)應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)研究找準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格市場(chǎng)標(biāo)桿、工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿，以及非工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿。 3.2 競(jìng)爭(zhēng)策略要求 在項(xiàng)目可研報(bào)告階段和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)編制階段，應(yīng)調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，形成明確的競(jìng)爭(zhēng)策略，并將競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。 在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿(mǎn)足競(jìng)爭(zhēng)策略要求。 3.3 倒逼成本 1)

23、 通過(guò)項(xiàng)目可研報(bào)告階段和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)編制階段的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場(chǎng)標(biāo)桿和項(xiàng)目挖潛措施對(duì)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。 2) 用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目可研目標(biāo)成本，并用以指導(dǎo)“限額指標(biāo)”和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。3) 用項(xiàng)目可研目標(biāo)成本、計(jì)劃目標(biāo)成本層層倒逼目標(biāo)控制成本、預(yù)目標(biāo)成本、目標(biāo)成本?？裳心繕?biāo)成本計(jì)劃目標(biāo)成本目標(biāo)控制成本預(yù)目標(biāo)成本目標(biāo)成本。目標(biāo)成本編制工作責(zé)任界定1 各階段目標(biāo)成本的責(zé)任界定階段目標(biāo)成本內(nèi)容經(jīng)辦部門(mén)參與部門(mén)審核審批項(xiàng)目可研階段可研目標(biāo)成本麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)業(yè)務(wù)發(fā)展部麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)工程部、總工辦、成本

24、控制部、財(cái)務(wù)部等麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)初稿階段計(jì)劃目標(biāo)成本麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)總工辦、工程部、成本控制部、營(yíng)銷(xiāo)部等項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)負(fù)責(zé)人、麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部、財(cái)務(wù)部、工程部等麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)中間稿階段目標(biāo)控制成本麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)總工辦、工程部、成本控制部、營(yíng)銷(xiāo)部等項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目

25、公司)負(fù)責(zé)人、麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部、財(cái)務(wù)部、工程部等麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層項(xiàng)目開(kāi)工前目標(biāo)成本麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)總工辦、工程部、成本控制部、營(yíng)銷(xiāo)部等項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)負(fù)責(zé)人、麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部、財(cái)務(wù)部、工程部等麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層2 不同階段的工作流程2.1 項(xiàng)目可研階段 1) 完成時(shí)間：土地招拍掛前。 2) 經(jīng)辦部門(mén)：麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)業(yè)務(wù)發(fā)展部。 3) 審批：麗江金林置業(yè)

26、投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層。 4) 職責(zé)分工和流程:a) 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)業(yè)務(wù)發(fā)展部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位(檔次)、土地情況說(shuō)明、項(xiàng)目合作模式等內(nèi)容；b) 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收集整理并確認(rèn)、項(xiàng)目相關(guān)“問(wèn)題清單”內(nèi)容的確認(rèn)。 c) 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)總工辦：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和項(xiàng)目描述，并會(huì)同工程部、發(fā)展部、成本控制部討論建造標(biāo)準(zhǔn)并獲麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層確認(rèn)。 d) 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部、發(fā)展部和財(cái)務(wù)部：編制投資估算（含非工程成本）。 5) 可研目標(biāo)成本作為麗

27、江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)合約部啟動(dòng)設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢(xún)、監(jiān)理、地勘、營(yíng)銷(xiāo)招投標(biāo)工作的依據(jù)。工程造價(jià)確定指引1 工程造價(jià)確定的時(shí)間要求1) 100萬(wàn)以下的工程項(xiàng)目按提供齊全圖紙及竣工資料后30天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成。2) 100萬(wàn)以上的工程項(xiàng)目（主要指非總價(jià)包干項(xiàng)目）按提供齊全圖紙及竣工資料后后60天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成。3) 總價(jià)包干項(xiàng)目按提供齊全圖紙及竣工資料后30天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成。4) 總承包工程項(xiàng)目按提供齊全圖紙及竣工資料后120天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成。2 工程造價(jià)的組成和確定注意事項(xiàng) 2.1 主體建筑安裝工程費(fèi) 2.1.1 土建工程費(fèi) 1)各單體工程分基礎(chǔ)工程、土方工

28、程、地下室工程、上部工程等分項(xiàng)確定工程造價(jià)文件。 2)地上主體結(jié)構(gòu)工程造價(jià)確定要求：必須按地上各單體自然層分別計(jì)算、統(tǒng)計(jì)工程量，方便工程量的核對(duì)及工程結(jié)算的復(fù)核。 3)地下室按整體分區(qū)域（按沉降縫分區(qū)）和分層分別計(jì)算工程量，方便工程量的核對(duì)及工程結(jié)算的復(fù)核。 2.1.2 安裝工程費(fèi) 以下安裝工程分單體（分地下部分和地上部分）按系統(tǒng)匯總確定工程造價(jià)。 1)給排水工程。 2)電氣、動(dòng)力、照明（強(qiáng)電）工程。 3)通風(fēng)（含防排煙工程）、空調(diào)工程。 4)消防（包括消防噴淋、消火栓、消防報(bào)警器）工程。 5)煤氣工程。 6)采暖工程。 7)通訊（內(nèi)線電話系統(tǒng)）工程。 8)公用電視工程。 9)保安對(duì)講工程。

29、10) 電視監(jiān)控系統(tǒng)。 11) 防盜報(bào)警系統(tǒng)。 12) 巡更管理系統(tǒng)。 13) 綜合布線系統(tǒng)。 14) 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 15) 程控交換機(jī)系統(tǒng)。 16) 空調(diào)自控系統(tǒng)。 17) 虹吸雨排系統(tǒng)。 18) 背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)。 19) 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)。 20) 樓宇自控系統(tǒng)。 2.1.3 設(shè)備費(fèi) 設(shè)備費(fèi)盡可能按單位工程分系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)匯總設(shè)備清單及設(shè)備安裝費(fèi)。 2.2 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按以下系統(tǒng)分別確定工程造價(jià)。 1)室外給排水工程。 2)室外燃?xì)夤こ獭?3)室外采暖工程。 4)室外供配電工程。 5)室外有線電視工程。 6)室外通訊工程。 2.3 景觀環(huán)境工程費(fèi) 景觀環(huán)境工程費(fèi)按以下

30、分類(lèi)分別確定工程造價(jià)。 1)綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。 2)建筑小品等。 3)道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程等。 4)噴泉、人工湖等水系工程。 5)大門(mén)圍墻建造費(fèi)等。 6)室外照明、樓體泛光照明等。 7)室外零星設(shè)施等。 2.4 配套設(shè)施費(fèi) 1)學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、康體設(shè)施均按施工圖用前述土建工程費(fèi)、系統(tǒng)工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其他建安費(fèi)的計(jì)算方法確定工程造價(jià)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證控制指引1 現(xiàn)場(chǎng)簽證范圍 項(xiàng)目施工過(guò)程中，凡發(fā)生可能引起合同額變化，且不屬于設(shè)計(jì)變更范圍的事項(xiàng)時(shí)，均應(yīng)按本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。包括：工程量增減、材料設(shè)備價(jià)格變化等。2 現(xiàn)場(chǎng)簽證執(zhí)行原則 2.1 多級(jí)審核原則：至少要經(jīng)過(guò)三

31、級(jí)及以上的審核，第一級(jí)為監(jiān)理公司和現(xiàn)場(chǎng)過(guò)控單位(現(xiàn)場(chǎng)工程師)【主要是對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行描述和確認(rèn)】；第二級(jí)為麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)成本控制部【根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施情況按合同進(jìn)行量?jī)r(jià)分析】；第三級(jí)為麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)工程部、成本控制部、總工辦【對(duì)項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)成本控制部上報(bào)的數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核審查】。 2.2 權(quán)力限制原則： 2.2.1 實(shí)行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，并在施工合同中明確規(guī)定：除合同約定的甲方代表外，其它人的簽字一律無(wú)效。 2.2.2 工程部負(fù)責(zé)對(duì)引起現(xiàn)場(chǎng)簽證的原因進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙以外的工程量和設(shè)計(jì)圖紙無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算的工程量會(huì)同成本控制部

32、共同確定。 2.2.3 成本控制部負(fù)責(zé)按照合同規(guī)定的原則，對(duì)經(jīng)項(xiàng)目部上報(bào)的簽證預(yù)算書(shū)進(jìn)行復(fù)核。 2.2.4 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)各部門(mén)下發(fā)的文件必須通過(guò)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)工程部轉(zhuǎn)交項(xiàng)目部、監(jiān)理單位和施工單位；施工單位上報(bào)的文件必須通過(guò)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)工程部轉(zhuǎn)交麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)相關(guān)部門(mén)。 2.3 時(shí)間限制原則：實(shí)行嚴(yán)格的時(shí)間限制，并嚴(yán)禁事后補(bǔ)辦。 2.4 原件結(jié)算原則：必須要有齊備、有效的原件作為結(jié)算依據(jù)。 2.5 標(biāo)準(zhǔn)表格原則：必須使用規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)格式。 2.6 法律約束

33、原則：麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)與施工單位簽署施工合同時(shí)，應(yīng)按本指引中的有關(guān)規(guī)定約定工作流程及簽證的有效簽發(fā)人。3 現(xiàn)場(chǎng)簽證分類(lèi) 3.1 現(xiàn)場(chǎng)簽證分為兩類(lèi)：特急類(lèi)和正常類(lèi)。 3.2 特急類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證 3.2.1 特急類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證指：不能做到事前控制，同時(shí)又必須立即執(zhí)行，而且延緩實(shí)施會(huì)造成更大損失的現(xiàn)場(chǎng)簽證。在特急類(lèi)事件發(fā)生2小時(shí)內(nèi)將情況報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部備案。 3.2.2 特急類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理原則:以“邊洽邊干”為指導(dǎo)思想，但必須在事件發(fā)生之日起10個(gè)工作日內(nèi)辦妥全部手續(xù)。 3.2.3 特急類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證的界定：由麗江金林置業(yè)投資有限公

34、司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)總經(jīng)理負(fù)責(zé)界定。 3.3 正常類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證 正常類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證指：可做到事前控制，能遵循“先估價(jià)后施工”原則的現(xiàn)場(chǎng)簽證。4 現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限4.1 正常類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限現(xiàn)場(chǎng)簽證金額有效簽字人（共同簽署）責(zé)任人(審批人)5萬(wàn)元及以下監(jiān)理單位；麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)工程部、成本控制部、工程副總經(jīng)理項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)成本控制部經(jīng)理、工程副總經(jīng)理510萬(wàn)元監(jiān)理單位；麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)工程部、成本控制部、工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理10萬(wàn)元及以上監(jiān)

35、理單位；麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)工程部、成本控制部、工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理；麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部經(jīng)理項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)總經(jīng)理注：現(xiàn)場(chǎng)簽證金額是指單位工程中單項(xiàng)簽證的總金額。 4.2 特急類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限: 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)總經(jīng)理。 4.3 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)應(yīng)加強(qiáng)特急類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作，提高工程管理質(zhì)量，盡量減少特急類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證的發(fā)生。一個(gè)單位工程發(fā)生特急類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證的次數(shù)，將與麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)及

36、相關(guān)責(zé)任人的工作績(jī)效考核掛鉤。 4.4 為提高效率，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)和麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)可根據(jù)項(xiàng)目具體情況需要，在自身職權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。5 現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理時(shí)間 5.1 現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施前, 麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)審批權(quán)限范圍內(nèi)的現(xiàn)場(chǎng)簽證，辦理時(shí)間為3個(gè)工作日；需麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部審批的現(xiàn)場(chǎng)簽證，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)辦理時(shí)間為3個(gè)工作日，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部審批時(shí)間為2個(gè)工作日（報(bào)批

37、資料須齊全）。 5.2 現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施后，工程部、成本控制部、監(jiān)理單位、施工單位對(duì)每月25日前已實(shí)施完畢的現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行確認(rèn)，未經(jīng)確認(rèn)的現(xiàn)場(chǎng)簽證在工程結(jié)算時(shí)不予考慮（此條款須在施工合同中明確）。 5.3 特急類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)在施工完畢后5個(gè)工作日內(nèi)完成確認(rèn)。 5.4 現(xiàn)場(chǎng)簽證引起的成本變動(dòng)每季度次月5日前計(jì)入成本動(dòng)態(tài)控制表。6 現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理流程 6.1 現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理方式 6.1.1 實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單、現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單、現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單完成現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)及審批流程。麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)各部門(mén)及項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)與監(jiān)理單位、施工單位之間的技術(shù)或事務(wù)通知，通過(guò)工程聯(lián)

38、系單形式完成。 6.1.2 提出人填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單的簽證內(nèi)容；工程部填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單及現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單的簽證內(nèi)容。 6.1.3 工程部填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單、現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單、現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單編號(hào)；成本控制部填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單、現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單費(fèi)用審核編號(hào)。結(jié)算以費(fèi)用審核編號(hào)為準(zhǔn)。編號(hào)方法為：在現(xiàn)場(chǎng)簽證歸屬的工程承包合同的編號(hào)后加“QZxxx”（xxx為序號(hào)）。 6.1.4 工程結(jié)算以現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單的實(shí)施確認(rèn)為準(zhǔn)。 6.1.5 工程部經(jīng)辦人負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單、現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單、現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單的全程跟蹤及歸檔。 6.1.6 現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單原件成本控制部、工程部各一份。 6.1.7 現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單、現(xiàn)場(chǎng)簽證

39、確認(rèn)單原件成本控制部、工程部、監(jiān)理單位、施工單位各一份。 6.2 現(xiàn)場(chǎng)簽證審批辦法 6.2.1 正常類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證 6.2.1.1 提出人（可以是施工單位、麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)任何一方）填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單一式四份，闡述擬增減工作的內(nèi)容和范圍，報(bào)監(jiān)理單位確認(rèn)。 6.2.1.2 監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)后送達(dá)工程部。 6.2.1.3 工程部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)后，填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單交成本控制部。 6.2.1.4 成本控制部進(jìn)行估算后，交工程部辦理審批會(huì)簽。審批會(huì)簽按現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限執(zhí)行。 6.2.1.5 現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單會(huì)簽后，工程部根據(jù)審批意見(jiàn)簽發(fā)現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單中

40、的實(shí)施前簽證確認(rèn)意見(jiàn)，同時(shí)負(fù)責(zé)按審批意見(jiàn)監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)簽證的執(zhí)行。 6.2.1.6 現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容執(zhí)行完畢后，工程部與監(jiān)理單位共同對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)后填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單中的實(shí)施情況，然后交成本控制部。 6.2.1.7 成本控制部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單的實(shí)施情況與施工單位確認(rèn)簽證結(jié)算價(jià)款，最終確認(rèn)的簽證價(jià)款須經(jīng)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 6.2.2 特急類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證 6.2.2.1 提出人（可以是施工單位、麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)任何一方）口頭通知工程部、監(jiān)理單位、施工單位，并作相應(yīng)的原始資料記錄（文字和影像）。 6

41、.2.2.2 施工單位得到麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)工程副總經(jīng)理口頭或其他方式認(rèn)可后即可開(kāi)展工作，事件發(fā)生24小時(shí)內(nèi)工程部、成本控制部及監(jiān)理單位確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)。 6.2.2.3 提出人填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單一式四份報(bào)監(jiān)理單位確認(rèn)。 6.2.2.4 監(jiān)理單位確認(rèn)施工單位的工作內(nèi)容后送達(dá)工程部。 6.2.2.5 工程部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)后，填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單交成本控制部。 6.2.2.6 成本控制部完成成本估算后，交工程部經(jīng)辦人完成會(huì)簽。 6.2.2.7 現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單會(huì)簽后，工程部根據(jù)審批意見(jiàn)及現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施情況簽發(fā)現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單。 6.2.2.8 成本控制部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證

42、確認(rèn)單的實(shí)施情況與施工單位確認(rèn)簽證結(jié)算價(jià)款，最終確認(rèn)的簽證價(jià)款須經(jīng)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)總經(jīng)理批準(zhǔn)。對(duì)于須上報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)審批的現(xiàn)場(chǎng)簽證，須報(bào)齊所需的原始簽證原因依據(jù)、工程量計(jì)算過(guò)程及計(jì)算依據(jù)（包括但不限于施工圖、有效的現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)記錄及簡(jiǎn)圖、有效的文字說(shuō)明材料等）、組價(jià)明細(xì)及依據(jù)（包括但不限于原合同清單、報(bào)價(jià)洽價(jià)、詢(xún)價(jià)、信息價(jià)等）。7 附表 7.1 現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單 7.2 現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單 7.3 現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單7.4 工程聯(lián)系單（簽證）現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單工程名稱(chēng)： 簽證編號(hào)： 費(fèi)用審核編號(hào)：簽證名稱(chēng)合同名稱(chēng)特急類(lèi)簽證（專(zhuān)用欄）原因：費(fèi)用

43、承擔(dān)單位施工單位：簽證內(nèi)容提出：建設(shè)單位 施工單位 其他內(nèi)容：1簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等； 2若無(wú)法確定具體工程量，則應(yīng)說(shuō)清簽證的具體事件。經(jīng)辦人： 負(fù)責(zé)人： 日期：建設(shè)單位審批會(huì)簽欄項(xiàng)目部造價(jià)人員/下屬項(xiàng)目公司成本控制部：（明確計(jì)算依據(jù)、過(guò)程、結(jié)論，計(jì)算過(guò)程內(nèi)容較多可用附件）經(jīng)辦人： 負(fù)責(zé)人： 日期：項(xiàng)目部技術(shù)負(fù)責(zé)人/下屬項(xiàng)目公司工程副總： 日期：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人/下屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理： 日期：麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部審批：經(jīng)辦人： 負(fù)責(zé)人： 日期：現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單工程名稱(chēng)： 簽證編號(hào)： 費(fèi)用審核編號(hào)：簽證名稱(chēng)施工合同名稱(chēng)特急類(lèi)簽證（專(zhuān)用欄）原因：費(fèi)用承擔(dān)單

44、位施工單位：簽證內(nèi)容提出：建設(shè)單位 施工單位 其他內(nèi)容：1簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等； 2若無(wú)法確定具體工程量，則應(yīng)說(shuō)清簽證的具體事件。經(jīng)辦人： 負(fù)責(zé)人： 日期：簽證實(shí)施前確認(rèn)監(jiān)理單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）經(jīng)辦人： 負(fù)責(zé)人： 日期：建設(shè)單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）應(yīng)依據(jù)審批單意見(jiàn)經(jīng)辦人： 負(fù)責(zé)人： 日期：現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單工程名稱(chēng)： 簽證編號(hào)： 費(fèi)用審核編號(hào)：簽證名稱(chēng) 施工合同名稱(chēng)特急類(lèi)簽證（專(zhuān)用欄）原 因:費(fèi)用承擔(dān)單位:施工單位:簽證內(nèi)容內(nèi)容：1. 簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；2. 若無(wú)法確定具體工程量，則應(yīng)說(shuō)清簽證的具體事件。經(jīng)辦人：

45、負(fù)責(zé)人： 日期：簽證實(shí)施后確認(rèn)施工單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）經(jīng)辦人： 負(fù)責(zé)人： 日期：監(jiān)理單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）經(jīng)辦人： 負(fù)責(zé)人： 日期：建設(shè)單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）經(jīng)辦人： 工程部經(jīng)理： 日期： 雙方確認(rèn)金額：施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 日期：建設(shè)單位成本工程師： 日期：建設(shè)單位成本控制部經(jīng)理： 日期：工程聯(lián)系單（簽證）簽證名稱(chēng)聯(lián)系事項(xiàng)原因及內(nèi)容發(fā)出單位發(fā)文單位：經(jīng)辦人： 日期：負(fù)責(zé)人： 日期：接收單位收文單位：接收人： 日期：工程結(jié)算工作交接單 序號(hào)：成本控制部：我公司開(kāi)發(fā)的以下工程項(xiàng)目，已竣工驗(yàn)收，完全符合辦理結(jié)算的條件，請(qǐng)安排辦理工程竣工結(jié)算。工程名

46、稱(chēng)承包方合同名稱(chēng)合同編號(hào)合同開(kāi)竣工日期實(shí)際開(kāi)竣工日期根據(jù)工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及工程部對(duì)結(jié)算資料的審核，現(xiàn)就下列事項(xiàng)（須說(shuō)明：1.結(jié)算范圍是否屬實(shí)；2.合同簽證變更之外的增減款事項(xiàng)；3.工程進(jìn)遺留問(wèn)題；4.合同違約；5.施工現(xiàn)場(chǎng)清理；6.甲供材料；7.隱蔽工程；8.其他）進(jìn)行說(shuō)明，請(qǐng)?jiān)诮Y(jié)算時(shí)予以考慮：結(jié)算資料清單： 工程竣工驗(yàn)收資料 施工組織方案、圖紙會(huì)審記錄 設(shè)計(jì)變更單、現(xiàn)場(chǎng)簽證單 工程竣工圖紙 其他與工程結(jié)算相關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議、備忘錄等 工程結(jié)算書(shū) 其他1_2. _項(xiàng)目部經(jīng)辦人（簽字）： 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人（簽字）：工程部經(jīng)辦人（簽字）： 工程部經(jīng)理（簽字）： 日期： 年 月 日成本細(xì)項(xiàng)超支報(bào)警范圍

47、和要求1 成本報(bào)警的適用范圍1.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中發(fā)生了原先預(yù)見(jiàn)不到的事項(xiàng)或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時(shí)，由報(bào)警人向上一級(jí)總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本報(bào)警。1.2 不可預(yù)見(jiàn)的事項(xiàng)范圍，包括但不限于以下內(nèi)容：1)發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的事故。2)發(fā)生法律訴訟。3)因經(jīng)濟(jì)合同的對(duì)方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛。4)因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費(fèi)、稅率、稅收優(yōu)惠政策、利率標(biāo)準(zhǔn)。5)發(fā)生原先未預(yù)見(jiàn)的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié)議、對(duì)外承擔(dān)新的責(zé)任。6)出現(xiàn)了未計(jì)劃的對(duì)外捐贈(zèng)。7)目標(biāo)成本預(yù)測(cè)時(shí)信息不全導(dǎo)致不準(zhǔn)確。8)發(fā)生重大設(shè)計(jì)

48、變更。9)本經(jīng)營(yíng)期或相關(guān)經(jīng)營(yíng)期變動(dòng)，導(dǎo)致原分?jǐn)傎M(fèi)用及稅金不準(zhǔn)確。1.3 管理不善的范圍，包括但不限于以下內(nèi)容：1)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶。2)計(jì)算不精發(fā)生多余采購(gòu)物資。3)為無(wú)效勞動(dòng)支付了勞動(dòng)報(bào)酬。4)工作質(zhì)量低劣引起的返工開(kāi)支。5)使用過(guò)程中的浪費(fèi)。6)非必需的計(jì)劃外開(kāi)支。7)未能以市場(chǎng)最合理的價(jià)格采購(gòu)或價(jià)與質(zhì)不匹配。8)工期拖延造成的費(fèi)用增加。2 報(bào)警操作要求2.1 只要某個(gè)成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生超支或很大可能超支（如已訂經(jīng)濟(jì)合同總價(jià)已超支，變更設(shè)計(jì)測(cè)算已超支等）就必須報(bào)警，而不是成本科目超支再報(bào)警。除非麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部總經(jīng)理書(shū)面明確授權(quán)麗江金林置業(yè)投

49、資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)總經(jīng)理可在某個(gè)成本科目細(xì)項(xiàng)內(nèi)挪項(xiàng)使用。經(jīng)授權(quán)細(xì)項(xiàng)挪用時(shí)，某細(xì)項(xiàng)超支可不報(bào)警。2.2 成本控制部經(jīng)理是工程成本超支的報(bào)警責(zé)任人，財(cái)務(wù)部經(jīng)理（或財(cái)務(wù)副總經(jīng)理）是非工程成本超支報(bào)警責(zé)任人。2.3 工程成本細(xì)項(xiàng)，針對(duì)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由成本控制部按施工計(jì)劃將目標(biāo)成本分解設(shè)置階段控制目標(biāo)，若某個(gè)階段成本超該階段成本控制目標(biāo)，就等于超成本細(xì)項(xiàng)，成本控制部進(jìn)行成本報(bào)警。2.4 非工程成本細(xì)項(xiàng)中，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)銷(xiāo)售部對(duì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)財(cái)務(wù)部對(duì)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金

50、按經(jīng)營(yíng)計(jì)劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過(guò)成本細(xì)項(xiàng)，財(cái)務(wù)部應(yīng)報(bào)警至項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)，由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)。2.5 管理費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用目標(biāo)值不允許突破。2.6 所有成本報(bào)警均應(yīng)填寫(xiě)項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表并按表中程序進(jìn)行審批。情況緊急時(shí)（如工程事故處理）可先口頭報(bào)警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書(shū)面審批文件。3 報(bào)警處理成本細(xì)項(xiàng)的超支報(bào)警由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)處理，一般情況可以分別選擇以下三種方式：3.1 使用預(yù)備費(fèi)，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表的要求，超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本10%以?xún)?nèi)的（含10），工程類(lèi)報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部審核，非工程類(lèi)報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)財(cái)務(wù)部審核。超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本10%以外的，報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部（財(cái)務(wù)部）審核后，報(bào)主管成本或財(cái)務(wù)的副總裁批準(zhǔn)。同時(shí)需在備注中明確超支部分成本來(lái)源（成本細(xì)項(xiàng)）。3.2 使用預(yù)備費(fèi)，需按項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報(bào)批表的要求，且項(xiàng)目部(下屬項(xiàng)目公司)須報(bào)送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。工程類(lèi)需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本控制部審核，非工程類(lèi)需報(bào)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總