1、上海萬科房地產(chǎn)有限公司SHANGHAI VANKE REAL ESTATE CO., LTD.編號：SHVK/WI/PR058版號：A/O頁碼：第1頁 共8頁全裝修工程管理作業(yè)指引編制葛云星、張磊日期2004/4/8審核華立沖日期2004/4/9批準日期流 程 要 素流程目標：流程時間要求流程監(jiān)控點數(shù)目流程主要責任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1. 目的加強全裝修管理，全面提高裝修工程質(zhì)量，規(guī)范全裝修管理流程，減少返修率，為全面家居解決方案提供有力的支持。2. 適用范圍本公司開發(fā)的全裝修房的全過程管理。3. 術(shù)語和定義4. 職責.負責協(xié)調(diào)與公司各職能部門、

2、政府主管部門及其它項目內(nèi)外部的關(guān)系；.實施項目工程管理，監(jiān)督監(jiān)理、總包和分包等單位嚴格履行合同；. 負責竣工備案驗收，組織向物業(yè)進行工程移交。.負責全裝修工程與設(shè)計相關(guān)的過程管理和操作；.負責把握全裝修工程室內(nèi)建筑設(shè)計效果和圖紙的完整性，明確裝修風格和效果要求；.負責設(shè)計變更的審核和確認。.負責監(jiān)理、施工單位及專項工程的招投標和合約簽署；.負責甲供材料、部品和設(shè)備的招投標、封樣及定貨采購；.負責確定甲供材料、部品和設(shè)備的技術(shù)質(zhì)量要求；.負責甲供材料設(shè)備合同向項目經(jīng)理部交底及協(xié)調(diào)處理供貨意外事宜。4.4.工程管理部.負責每月對各在建項目進行工程管理檢查，并提交檢查報告；.為項目經(jīng)理部提供技術(shù)支持

3、，協(xié)助解決現(xiàn)場出現(xiàn)的質(zhì)量問題；.督促樣板引路、進場驗收、檢驗、試驗，以及全裝修施工方案的執(zhí)行，督促落實成品保護和安全文明施工。.督促項目經(jīng)理部加強甲供材的進場驗收、細部質(zhì)量檢查及其整改工作。.全面履行監(jiān)理合同規(guī)定的監(jiān)理職責和義務(wù)；.負責主持圖紙會審、方案審核、工程例會、專項協(xié)調(diào)會； .負責對全裝修房的質(zhì)量、進度和安全等實施全面有效的監(jiān)控，監(jiān)督總包和專業(yè)分包單位的合同執(zhí)行；.組織各階段的工程驗收。.按照施工合同、規(guī)范和圖紙?zhí)峁┊a(chǎn)品和施工服務(wù)；.確保工程質(zhì)量和進度等滿足合同要求。.按照合同提供材料、設(shè)備；.對提供的材料、部品和設(shè)備進行檢測并取得合格檢測報告。5. 工作程序.全裝修房應委托具有相應資

4、質(zhì)的單位進行專業(yè)設(shè)計，精裝修設(shè)計要符合有關(guān)裝修設(shè)計標準，注重強調(diào)美觀和使用功能；.由設(shè)計部及時組織項目經(jīng)理部、工程管理部、采購管理部等相關(guān)部門進行設(shè)計交底和圖紙會審，對甲供材料、部品和設(shè)備的品牌、型號、技術(shù)指標和產(chǎn)品性能等進行確認；設(shè)計部把握設(shè)計效果和圖紙的完整性，明確裝修風格和效果要求；項目經(jīng)理部對安裝專業(yè)方案及裝飾節(jié)點做法的合理性把關(guān)；采購管理部對材料、部品和設(shè)備進行把關(guān)；.由項目經(jīng)理部組織公司相關(guān)部門和設(shè)計院對所用材料、部品的施工工藝及技術(shù)標準進行確認后，各部門進行會簽；5.1.4.材料部品必須選用經(jīng)環(huán)保檢測合格的材料，符合民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范GB50325-2001的要求。

5、并應優(yōu)先選用上海萬科戰(zhàn)略合作供應商及上海市新建住宅全裝修試點工程裝修推薦材料中的材料部品。.隊伍考察和選擇.1.采購管理部組織公司相關(guān)部門重點考察精裝修施工隊伍的資質(zhì)和能力，形成考察報告和結(jié)論并報公司領(lǐng)導批準；.2.采購管理部負責編制招標文件，填寫工程招投標工作流程表報公司領(lǐng)導審批，招標文件經(jīng)相關(guān)部門審核通過后上網(wǎng)公示；.3.采購管理部組織工程部、設(shè)計部、成本部和項目經(jīng)理部進行評標，確定中標單位并發(fā)出中標通知書。如非總包單位中標，須與總包單位簽定精裝修分包合同，納入總包合同管理范圍。.封樣定板和定貨采購.1.在簽定采購合同前，甲供材料、部品和設(shè)備的樣品須經(jīng)設(shè)計部經(jīng)理確認批準，并在封樣確認單上簽

6、字后，采購管理部負責材料、部品和設(shè)備的定貨采購；.2.對所有用于工程的材料、部品和設(shè)備的品牌、型號均以實物形式確認，并集中安置在材料樣板間內(nèi),移交項目經(jīng)理部保存。.采購管理部就招投標過程、合同條款、材料部品技術(shù)標準和驗收標準以表格形式向項目經(jīng)理部做書面合同交底，并明確廠家、品牌、技術(shù)標準和驗收方法等。.開工前，由項目經(jīng)理部組織有設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位參加的設(shè)計交底和施工圖紙會審。.全裝修進度審核和方案審批.1.項目經(jīng)理部依據(jù)合同審核全裝修施工進度計劃的合理性和符合性；.2.全裝修施工組織設(shè)計須經(jīng)監(jiān)理審核、項目經(jīng)理部批準，并報工程管理部和采購管理部備案。.3. 全裝修工程監(jiān)理細則須總監(jiān)簽字，經(jīng)報

7、項目經(jīng)理部批準后，嚴格遵照執(zhí)行； .4. 項目經(jīng)理部應制定全裝修工程質(zhì)量通病的預防控制措施（其中具體規(guī)定10%的抽查內(nèi)容），做到提前預控。.工作界面劃分。在確定全裝修項目后，由項目經(jīng)理部組織公司相關(guān)部門、監(jiān)理、總包單位就土建及裝飾的工作界面劃分進行界定，并形成書面文件。.場地/工序移交.1項目經(jīng)理部負責檢查移交條件是否具備、管理責任是否落實，并明確具體移交時間；.2總包單位應對裝修分包單位進行交底，并組織相關(guān)單位進行場地/工序移交，辦理移交手續(xù)，形成場地/工序移交單。 .開工準備工作的檢查。項目經(jīng)理部和監(jiān)理檢查精裝修分包單位是否完成施工準備工作（包括技術(shù)準備和人員、材料、設(shè)備是否到位等），認為

8、具備開工條件后方可允許開工。.實行樣板引路的施工原則.1.在大面積施工前必須先做工序樣板間，項目經(jīng)理部組織公司相關(guān)部門和監(jiān)理、總包、分包對已完成的工序樣板間進行聯(lián)合驗收檢查，提出書面驗收意見并簽字確認；.2.工序樣板間經(jīng)確認批準后方可進行大面積施工，而且大面積施工時應嚴格按經(jīng)確認的工序樣板間的標準執(zhí)行。.進場材料驗收.1.監(jiān)理負責按合同、封樣標準和有關(guān)規(guī)范要求進行進場材料、部品和設(shè)備驗收、抽樣、取樣復試等工作；要求所有進場的甲供材料、部品和設(shè)備均須經(jīng)過驗收合格后，并經(jīng)項目經(jīng)理部簽字確認；.2.項目經(jīng)理部應做好材料進場驗收抽查工作；檢查和監(jiān)督監(jiān)理單位的驗收記錄和施工單位的進場記錄是否符合要求,檢

9、查材料、部品是否按供貨計劃及時到貨，并及時做好信息反饋；.3.檢查施工單位對材料、部品的保管存放是否妥善，是否做好成品保護工作等；.4.合同金額大于50萬的甲供材料，采購管理部負責向項目經(jīng)理部進行合同交底，組織項目經(jīng)理部、監(jiān)理、總包、分包對首批進場甲供材料、設(shè)備進行驗收，并填寫工程甲供材料首批進場驗收記錄表；.5.工程中所使用的無機非金屬裝修材料必須具有放射性指標檢測報告，放射性指標限量應滿足規(guī)范中A類指標要求，并且應符合設(shè)計要求；.6.所有材料設(shè)備的檢查驗收工作均應填寫材料/工序檢查臺帳，形成書面記錄。.施工過程控制.1.項目經(jīng)理部負責做好與政府部門、監(jiān)理、設(shè)計及施工等相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作。就

10、施工中存在的問題及時組織召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，進行通報；.2.督促檢查承建商質(zhì)量保證體系和安全保證體系的落實情況。.3.施工進度控制。項目經(jīng)理部根據(jù)公司主要節(jié)點計劃表編制精裝修工程施工控制計劃，并落實節(jié)點計劃的控制措施。項目經(jīng)理部每周應定期檢查施工進度和施工組織，對進度計劃的落實情況進行控制；工程管理部在月度檢查中考核項目的月進度計劃完成情況。.4.嚴格管理工程變更和現(xiàn)場簽證審批。.對監(jiān)理的工作要求和管理.1.項目經(jīng)理部應定期檢查監(jiān)理單位對裝飾材料（特別是甲供料）和施工過程的質(zhì)量控制工作，要求監(jiān)理加大全裝修房的監(jiān)理力度，加強過程控制，派專人負責裝飾裝修工程監(jiān)理，使全裝修房的施工過程始終處于受控狀態(tài)；

11、.2.對于小業(yè)主后期提出全裝修要求的情況，公司應與監(jiān)理單位簽定補充協(xié)議，以調(diào)動監(jiān)理工作的積極性。.全裝修的安全文明施工管理.1.重點加強成品保護工作。貫徹誰施工誰負責的原則，并由總包單位和精裝修分包單位安排專人負責加強巡視監(jiān)督。對易受污染和損害的部位及產(chǎn)品應事先采取妥善的保護方案，報監(jiān)理和項目經(jīng)理部批準后實施。實施過程中，監(jiān)理及項目經(jīng)理部對現(xiàn)場保護情況進行檢查，對產(chǎn)品保護不利者應按合同有關(guān)規(guī)定進行處罰。.2.施工方案中應具有安全文明內(nèi)容和保證措施，施工前應向施工人員進行安全交底，并形成書面記錄。施工人員進入現(xiàn)場應統(tǒng)一著裝，帶安全帽，2M以上登高作業(yè)應系安全帶等。.3.施工現(xiàn)場應由精裝修分包單位

12、設(shè)置臨時小便處和臨時吸煙點，杜絕作業(yè)面內(nèi)工人隨地便溺和吸煙的現(xiàn)象。.4.臨邊洞口應設(shè)置防護欄桿，并設(shè)醒目的警示標志?，F(xiàn)場臨時用電應設(shè)置專用配電箱和開關(guān)箱，設(shè)置靈敏的漏電保護裝置，設(shè)置合理的接地接零保護裝置?，F(xiàn)場應配備足量、有效的滅火器材，施工現(xiàn)場嚴禁吸煙。.履約評估。項目經(jīng)理部應定期對施工單位進行履約評估，為后續(xù)工程隊伍選擇提供依據(jù)。.嚴把銷售承諾關(guān).1.銷售資料的審核，尤其是建材標準內(nèi)容，必須由采購管理部提供并經(jīng)公司審批之后的書面材料，如果遇到材料變更的特殊情況，有關(guān)部門務(wù)必第一時間書面知會市場營銷部，以便及時修正或采取彌補措施；.2.銷售培訓及考核。全裝修房的銷售培訓計劃遵循相關(guān)的公司規(guī)定

13、，培訓講師應就培訓的內(nèi)容特別是建材標準作好充分的準備。對銷售說辭的內(nèi)容應嚴格、統(tǒng)一，就客戶關(guān)心的問題不能明確回答的，應進一步向公司確認之后回復客戶。.嚴把示范單位導示關(guān).1.銷售全裝修房，一般情況下會準備示范單位和交房標準各一套，在客戶正式參觀前，銷售、企劃應聯(lián)合項目經(jīng)理部對交房的實際標準進行嚴格的核對，并在現(xiàn)場參觀導示牌上進行清楚的說明、指示；.2.對于示范單位中不屬于隨樓贈送的物件也應清楚地明示，以免誤導。.嚴把交房檢查關(guān).1.在交房前，銷售前臺應按公司規(guī)定進行交房檢查，包括應攜帶相關(guān)的戶型資料、平面圖、建材標準等書面資料，同時核對銷售時的交房標準的具體情況，檢查是否有所差異；.2.若發(fā)現(xiàn)

14、問題應及時向上反映，以便有關(guān)部門及時解決和形成統(tǒng)一說辭。.細部檢查。裝飾工程完工后，項目經(jīng)理部按照細部檢查作業(yè)指引要求組織相關(guān)單位完成細部檢查和整改工作。細部檢查要點參見上海萬科物業(yè)細部檢查管理作業(yè)指引。. 項目經(jīng)理部負責細部檢查問題的整改封閉工作。由監(jiān)理督促總包對細部檢查所發(fā)現(xiàn)的問題及時整改，并做好復查工作直至通過細部驗收。.細部檢查的驗收流程：施工內(nèi)容全部完成 經(jīng)自檢合格后 監(jiān)理細部檢查驗收 問題整改和復查 多方聯(lián)合檢查 問題整改和監(jiān)理復查 初步預驗收 竣工驗收 移交和保修。.全裝修工程初驗.1.土建、裝飾及安裝等各分部分項工程均按設(shè)計圖紙及合同要求完成后，由總包單位向監(jiān)理及項目經(jīng)理部提交專項驗收報告和驗收資料；.2.經(jīng)確認無誤后的3個工作日內(nèi)，由監(jiān)理組織項目經(jīng)理部、質(zhì)監(jiān)站、設(shè)計、總包、分包等相關(guān)單位對全裝修房進行初步預驗收；.3.項目經(jīng)理部督促總包、分包對預驗收檢查出的問題進行認真、及時整改。督促監(jiān)理對整改情況進行復查和封閉。.全裝修工程竣工驗收.1.由項目經(jīng)理部組織質(zhì)監(jiān)站、設(shè)計、施工、監(jiān)理、等單位根據(jù)國家及上海市有關(guān)驗收標準進行竣工備案驗收；.2.在工程竣工驗收前，總包單位必須提交由具有相應資質(zhì)檢測單位出具的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測合格報告。.移交管理。竣工備案驗收通過并整改全部完成后，由項目經(jīng)理部組織向物業(yè)公司進行工程移交。作。物業(yè)公司負責業(yè)主的