1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)如何評價規(guī)劃建筑方案如何評價規(guī)劃建筑方案 世聯(lián)地產(chǎn)培訓(xùn)課程世聯(lián)地產(chǎn)培訓(xùn)課程2019 2019 年年 11 11 月月房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)課程目標(biāo)課程目標(biāo) 掌握規(guī)劃建筑方案的評價方法掌握規(guī)劃建筑方案的評價方法 設(shè)計方案 建筑設(shè)計方案建筑設(shè)計方案 規(guī)劃設(shè)計方案規(guī)劃設(shè)計方案總平面圖總圖）總平面圖總圖）建筑平面圖、立面建筑平面圖、立面圖、剖面圖平、圖、剖面圖平、剖、立）剖、立） 多方案評價多方案評價 評優(yōu)評優(yōu) 建筑設(shè)計方案建筑設(shè)計方案房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)目目 錄錄 一課題的提出一課題的提出 二評價方案的市場性二評價方案的市場性 三評價方案的經(jīng)濟性三評價方案的經(jīng)濟性 四評價方案的建筑設(shè)計優(yōu)

2、劣四評價方案的建筑設(shè)計優(yōu)劣 五案例分析五案例分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)一一. .課題的提出課題的提出1. 1. 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié)房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié)2. 2. 傳統(tǒng)評價方法傳統(tǒng)評價方法3. 3. 專業(yè)評價方法專業(yè)評價方法 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié)房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié) 建筑設(shè)計方案選優(yōu)建筑設(shè)計方案選優(yōu) 建筑設(shè)計方案改進建筑設(shè)計方案改進 設(shè)計方案招投標(biāo)設(shè)計方案招投標(biāo) 委托設(shè)計多方案）房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)傳統(tǒng)評價方法分析傳統(tǒng)評價方法分析 方案A 方案B 方案C 方案優(yōu)點 方案缺點 方案優(yōu)點 方案優(yōu)點 方案缺點 方案缺點定性定性分析分析方案比

3、方案比較，優(yōu)較，優(yōu)多劣少多劣少勝出勝出方案方案B B直觀感直觀感覺判斷覺判斷房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)專業(yè)評價方法專業(yè)評價方法 綜合、系統(tǒng)、專業(yè)綜合、系統(tǒng)、專業(yè) 定性分析 定量分析市場類市場類經(jīng)濟類經(jīng)濟類建筑類建筑類總體評價總體評價統(tǒng)計學(xué)原理之一：統(tǒng)計學(xué)原理之一：樣本越多，樣本越多，越接近總體越接近總體全面的、多全面的、多角度的、大角度的、大量的專業(yè)定量的專業(yè)定性分析，達性分析，達到定量分析到定量分析目的目的房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)評標(biāo)方法特點一）評標(biāo)方法特點一） 1. 對每一方案的評審角度全市場類、經(jīng)濟類、建筑類三大類）、考察樣本多數(shù)十項分項指標(biāo)），基本可以反映一個建筑設(shè)計方案的全貌統(tǒng)計學(xué)基本原理：“樣本

4、越多，越接近總體”）。 2.正因為本方法考察的樣本多，突破了傳統(tǒng)的評標(biāo)方法，即憑直觀感覺，多為定性分析得出評標(biāo)結(jié)果。實現(xiàn)了較為科學(xué)的、系統(tǒng)的、全面的定量分析評標(biāo)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)評標(biāo)方法特點二）評標(biāo)方法特點二）3.3.由于采用的樣本多，對個別樣本項目的評標(biāo)結(jié)果可能由于采用的樣本多，對個別樣本項目的評標(biāo)結(jié)果可能產(chǎn)生的失誤，其影響已不太重要減低了評標(biāo)難度及產(chǎn)生的失誤，其影響已不太重要減低了評標(biāo)難度及對專業(yè)人員的技術(shù)水平要求）。對專業(yè)人員的技術(shù)水平要求）。4.4.采用含權(quán)重方式統(tǒng)計評審結(jié)果，強調(diào)了我們對投標(biāo)方采用含權(quán)重方式統(tǒng)計評審結(jié)果，強調(diào)了我們對投標(biāo)方案各分項項目的不同關(guān)注度。案各分項項目的不同

5、關(guān)注度。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)評標(biāo)方法特點三）評標(biāo)方法特點三） 5. 5.評標(biāo)屬相對概念，用如下色塊表示：評標(biāo)屬相對概念，用如下色塊表示： 表示適于銷售、較合理、較經(jīng)濟表示適于銷售、較合理、較經(jīng)濟 表示銷售、合理、經(jīng)濟性尚可表示銷售、合理、經(jīng)濟性尚可 表示不利于銷售、不盡合理、不經(jīng)濟表示不利于銷售、不盡合理、不經(jīng)濟房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)二評價方案的市場性二評價方案的市場性 1. 是否有利于銷售 2. 是否市場歡迎的設(shè)計方案 3. 是否存在風(fēng)水問題房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 市場類評標(biāo)示例市場類評標(biāo)示例1 外立面昭示性權(quán)重5%）方案方案設(shè)設(shè) 計計 內(nèi)內(nèi) 容容評評 標(biāo)標(biāo) 意意 見見結(jié)論結(jié)論A A時代感與三層騎樓柱

6、廊結(jié)合現(xiàn)代感強、立面大氣、層次豐富 B B一層騎樓，特設(shè)廣告位商業(yè)味濃，手法現(xiàn)代 CC忠實于B+H方案、立面簡潔在原方案上突破較少 3 商場街鋪化（-1層、一層商鋪）（權(quán)重6%）方案方案設(shè)設(shè) 計計 內(nèi)內(nèi) 容容評評 標(biāo)標(biāo) 意意 見見結(jié)論結(jié)論A A街鋪化程度高, 一層鋪小,-1層鋪面偏大一層鋪面易銷售 B B全部商鋪街鋪化,鋪面方正一層、-1層中心鋪面易銷售 CC有部分商場格局有難銷售鋪面 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)三三. .評價方案的經(jīng)濟性評價方案的經(jīng)濟性 1. 方案是否經(jīng)濟 2. 方案在經(jīng)濟上是否合理房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)經(jīng)濟性案例經(jīng)濟性案例 建筑建筑 樓層樓層 建筑建筑 形式形式 乘用乘用 電梯電梯 消

7、防消防 電梯電梯 消防消防 樓梯樓梯 其他其他 設(shè)施設(shè)施7 7層及以下層及以下多層多層 無無 無無 無無811811層層小高層小高層 1 1 無無 1 112181218層層中高層中高層 1 1 1 1 1 1100100100米米超高層超高層 2 2以上以上 1 1 2 2煙感煙感噴淋噴淋消防規(guī)范要求的樓層高度經(jīng)濟成本概念消防規(guī)范要求的樓層高度經(jīng)濟成本概念建筑成本樓層33F18F11F7F為什么深圳為什么深圳的高層建筑的高層建筑都一般高？都一般高？房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 經(jīng)濟類評標(biāo)示例經(jīng)濟類評標(biāo)示例 1313 外立面裝飾權(quán)重外立面裝飾權(quán)重3%3%） 方案方案設(shè)設(shè) 計計 內(nèi)內(nèi) 容容評評 標(biāo)標(biāo) 意意

8、 見見結(jié)結(jié)論論A A兩座玻璃房，外墻玻璃幕面積大造價最高 B B一般外墻裝飾+框架造價一般 CC局部玻璃幕墻造價稍高 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)四評價方案的建筑設(shè)計優(yōu)劣四評價方案的建筑設(shè)計優(yōu)劣 1. 總平面布局 2. 戶型平面 3. 環(huán)境景觀 4. 配套 5. 建筑設(shè)計存在問題房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)總平面布局總平面布局 總平面布局是建筑方案的關(guān)鍵總平面布局是建筑方案的關(guān)鍵 物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅區(qū)住宅區(qū)常見常見分析點分析點1.1.有無前廣場有無前廣場2.2.人流、車流組織人流、車流組織3. 3. 消防車道及消消防車道及消 防登高面防登高面4.4.景觀面的利用景觀面的利用1.1.是否

9、盡可能多地設(shè)是否盡可能多地設(shè) 置街鋪置街鋪2.2.大商場有無前廣場大商場有無前廣場3.3.大商場有無中庭大商場有無中庭4.4.有無人流集散空間有無人流集散空間5.5.公共綠地是否有利公共綠地是否有利 于人流于人流1.1.圍合式還是軍營式圍合式還是軍營式2.2.公共綠地的組織公共綠地的組織3.3.人車分流人車分流4.4.是否能保證更多的是否能保證更多的 戶型南向戶型南向5.5.配套設(shè)置布置的合配套設(shè)置布置的合 理性理性房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)戶型平面戶型平面 戶型平面是檢驗市場性的關(guān)鍵戶型平面是檢驗市場性的關(guān)鍵物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅住宅常見常見分析點分析點1.1.基本單位是否能

10、基本單位是否能 滿足大多市場需滿足大多市場需 求面求面(50100200)(50100200)2.2.平面在結(jié)構(gòu)、布平面在結(jié)構(gòu)、布 局上是否能實現(xiàn)局上是否能實現(xiàn) 自由組合自由組合3. 3. 衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生間設(shè)置1.1.基本單位是否能滿基本單位是否能滿 足大多市場需求面足大多市場需求面 (10202735)(10202735)2.2.平面在結(jié)構(gòu)、布局上平面在結(jié)構(gòu)、布局上 是否能實現(xiàn)自由組是否能實現(xiàn)自由組 合合3.3.有無人流集散空間有無人流集散空間4.4.商業(yè)通道布置的合商業(yè)通道布置的合 理性理性1.1.戶型布局的合理性戶型布局的合理性2.2.是否能保證更多的是否能保證更多的 主人房南向主人房南

11、向3.3.是否能保證更多的是否能保證更多的 客廳面向景觀面客廳面向景觀面4.4.是否設(shè)置玄關(guān)或可是否設(shè)置玄關(guān)或可 能能5.5.戶型的方正戶型的方正房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)環(huán)境景觀環(huán)境景觀 環(huán)境景觀對不同的物業(yè)有不同的要求。環(huán)境景觀對不同的物業(yè)有不同的要求。 一般而言，住宅區(qū)要求最高，寫字樓、商業(yè)次之。一般而言，住宅區(qū)要求最高，寫字樓、商業(yè)次之。 物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅區(qū)住宅區(qū)常見常見分析點分析點1.1.公共空間的綠化公共空間的綠化2.2.群樓頂綠化群樓頂綠化3. 3. 共享空間綠化共享空間綠化4.4.環(huán)境景觀面的利環(huán)境景觀面的利 用用1.1.是否有休閑配套綠是否有休閑配套綠

12、化化2.2.立體綠化立體綠化3.3.樓頂綠化樓頂綠化1.1.小區(qū)中央花園小區(qū)中央花園2.2.組團綠化組團綠化3.3.景觀主題景觀主題4.4.環(huán)境景觀的利用環(huán)境景觀的利用房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)配配 套套 配套設(shè)施對不同的物業(yè)有不同的要求。配套設(shè)施對不同的物業(yè)有不同的要求。 一般而言，寫字樓要求最高，商業(yè)次之。一般而言，寫字樓要求最高，商業(yè)次之。 物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅區(qū)住宅區(qū)常見常見分析點分析點1.1.外立面材料及造外立面材料及造 型型2.2.大堂設(shè)計大堂設(shè)計3. 3. 電梯廳設(shè)計電梯廳設(shè)計4.4.電梯品牌及標(biāo)準電梯品牌及標(biāo)準5.5.空調(diào)能否保證空調(diào)能否保證2424 小時辦公

13、小時辦公6.6.會所配套會所配套1.1.商業(yè)形象商業(yè)形象2.2.中央空調(diào)中央空調(diào)3.3.自動扶梯自動扶梯4.4.其他設(shè)施其他設(shè)施1.1.會所配套會所配套2.2.商業(yè)配套商業(yè)配套3.3.學(xué)校配套學(xué)校配套4. 4. 運動場所配套運動場所配套房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)存在設(shè)計問題存在設(shè)計問題 即便是完滿的設(shè)計也可能存在缺陷或可以調(diào)整的地方即便是完滿的設(shè)計也可能存在缺陷或可以調(diào)整的地方 評標(biāo)目的是看哪一個方案具有達到理想設(shè)計的可能性評標(biāo)目的是看哪一個方案具有達到理想設(shè)計的可能性 物業(yè)類型物業(yè)類型 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 住宅區(qū)住宅區(qū)常見常見分析點分析點1.1.外立面昭示性不外立面昭示性不 強強2.2.人流、車

14、流組織人流、車流組織 不理想不理想3. 3. 空調(diào)沒有考慮空調(diào)沒有考慮 2424小時辦公小時辦公4.4.景觀面沒有利用景觀面沒有利用1.1.沒有盡可能多地設(shè)沒有盡可能多地設(shè) 置街鋪置街鋪2.2.沒有明晰人流組織沒有明晰人流組織3.3.集散空間不理想集散空間不理想4.4.商業(yè)環(huán)境設(shè)計不利商業(yè)環(huán)境設(shè)計不利 于人流滯留集散于人流滯留集散1.1.建筑布局圍合太死建筑布局圍合太死2.2.環(huán)境設(shè)計無特點環(huán)境設(shè)計無特點3.3.建筑尖角互相建筑尖角互相“沖射沖射”4.4.沒有考慮戶型中的沒有考慮戶型中的 玄關(guān)設(shè)置玄關(guān)設(shè)置5.5.戶型不方正戶型不方正6.6.沒有考慮消防車道沒有考慮消防車道房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 建

15、筑類評標(biāo)示例建筑類評標(biāo)示例20 總平面權(quán)重4%）方案方案設(shè)設(shè) 計計 內(nèi)內(nèi) 容容評評 標(biāo)標(biāo) 意意 見見結(jié)結(jié)論論A A中心突出,共享空間大,并有局部亮點,功能分區(qū)明確,人流流線順暢總平面商業(yè)布局合理，但由于組團商業(yè)街的出現(xiàn)，使中心廣場相對局促 B B商城布局,一層沿街面長,四平八穩(wěn),少有局部亮點沿街商業(yè)價值高,但離購物公園主題有距離 CC建筑四角設(shè)計,使中心廣場面積達到最大可能,景觀視野開闊,自然性好,但商業(yè)難聚人氣中國特色商業(yè),能否聚人是第一要素購物公園形式,在國內(nèi)外尚無成功先例,因而“勝利應(yīng)是決策的第一考量 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)不含權(quán)重統(tǒng)計分析不含權(quán)重統(tǒng)計分析 不含權(quán)重，即各分項項目的權(quán)重均衡分

16、析不含權(quán)重，即各分項項目的權(quán)重均衡分析權(quán)重為權(quán)重為1 1）。）。 在各分類分析項目數(shù)與各分類相近時可采在各分類分析項目數(shù)與各分類相近時可采用見實例用見實例1 1）。）。 不含權(quán)重在統(tǒng)計分析時，難以得出分析結(jié)不含權(quán)重在統(tǒng)計分析時，難以得出分析結(jié)果時，只能采用含權(quán)重分析見實例果時，只能采用含權(quán)重分析見實例2 2）。）。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)含權(quán)重統(tǒng)計分析含權(quán)重統(tǒng)計分析 含權(quán)重統(tǒng)計分析是一種科學(xué)的分析方法。含權(quán)重統(tǒng)計分析是一種科學(xué)的分析方法。 權(quán)重包含評標(biāo)時，評審者對項目的關(guān)注點市權(quán)重包含評標(biāo)時，評審者對項目的關(guān)注點市場、建筑、經(jīng)濟）。場、建筑、經(jīng)濟）。 含權(quán)重統(tǒng)計分析可以不論各類分項中的項目數(shù)含權(quán)重統(tǒng)計分析可以不論各類分項中的項目數(shù)量：量：1 1按類設(shè)定權(quán)重；按類設(shè)定權(quán)重；2 2將權(quán)重分配到各分將權(quán)重分配到各分項中去。項中去。 含權(quán)重統(tǒng)計分析結(jié)果應(yīng)是建筑設(shè)計方案評標(biāo)分含權(quán)重統(tǒng)計分析結(jié)果應(yīng)是建筑設(shè)計方案評標(biāo)分析的最終結(jié)果見實例析的最終結(jié)果見實例3 3）。）。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)一般權(quán)重設(shè)定 市場類市場類 3040%3040% 建筑類建筑類 4050%4050% 經(jīng)濟類經(jīng)濟類 1020%1020%