1、公允價值在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用摘 要：隨著近幾年投資性房地產(chǎn)的不斷升溫，它已經(jīng)成為一種上市公司的投資手段。由于公允價值可以真實的反映資產(chǎn)負(fù)債的價值，因此針對投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)特殊，只有公允價值形式的施行才能準(zhǔn)確的反響投資性房地產(chǎn)的價值，而歷史本錢形式不可以真實準(zhǔn)確的反映其價值。小部分企業(yè)采取公允價值形式，其余運用了公允價值形式的企業(yè)在詳細(xì)應(yīng)用中也存在不少問題，公允價值形式的優(yōu)越性沒有得到充分地利用和發(fā)揮。因此，公允價值形式在我國投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用還存在很多問題，還得進(jìn)展改善。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)公允價值形式計量會計準(zhǔn)那么一、公允價值概述一公允價值定義公允價值就是：在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照

2、在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)展資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。從定義上我們可以理解到，公允價值包涵其他幾種計量屬性，是其他計量屬性成立的根底。我們都知道會計上所做的很多工作都是為了給決策者提供可靠真實的決策信息。因為公允價值表達(dá)了一定時點上資產(chǎn)或負(fù)債的實際價值所以運用比較廣泛，公允價值建立在公平交易根底上，它能為會計信息使用者提供更有價值的決策信息是因為可以提供更加準(zhǔn)確可靠的金額。二公允價值應(yīng)用環(huán)境對于公允價值的應(yīng)用環(huán)境，目前有兩種觀點：一種觀點認(rèn)為，公允價值只能應(yīng)用于活潑市場中，不能應(yīng)用于非活潑市場中；另一種觀點認(rèn)為，公允價值在非活潑市場中也可以應(yīng)用。支持前一種觀點的人認(rèn)為：雖然我們

3、如今各方面的技術(shù)都比較先進(jìn)，但是公允價值的獲得在大多數(shù)情況下還是比較難獲得的會計準(zhǔn)那么中采用公允價值會影響會計核算的可靠性和準(zhǔn)確性；公允價值以活潑的市場為計量前提，在金融危機(jī)和市場衰退的前提下，公允價值計量將失去可靠的計量前提。1支持后一種觀點的人認(rèn)為，只要存在公平交易，公允價值就有應(yīng)用的空間，換句話說，公允價值能應(yīng)用于非活潑市場。三公允價值計量方法目前有兩種計量公允價值情況是較普遍承受的，一是確定情況下的公允價值，此時公允價值就是交易中的現(xiàn)金金額；二是估計公允價值事實上，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)情況詳細(xì)分析，對于公允價值的計量方法，在存在市價時，可以優(yōu)先選擇市價法，在不存在市價時，可以選擇其他估值技術(shù)。自然

4、，也許在計量公允價值時，相關(guān)的現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率都比較確定，收益法應(yīng)當(dāng)是最適宜的方法。二、投資性房地產(chǎn)的概述一投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)，是指為獲取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)可以單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。二投資性房地產(chǎn)的特點投資性房地產(chǎn)有別于企業(yè)擁有的其他資產(chǎn)，比固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和作為存貨的用于銷售的房地產(chǎn)，主要表達(dá)在性能和計量方面。首先，投資性房地產(chǎn)與大多數(shù)房地產(chǎn)差不多，都是金額較大、回收期相對較長、流動性和變現(xiàn)才能差等。然后，持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取租金收益增值收益。3

5、因此，一般而言，投資性房地產(chǎn)是具有較強(qiáng)盈利才能的資產(chǎn)，具有較好的保值增值性。從這種意義上來理解，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)也是一種經(jīng)營性的投資活動，租金收益和增值收益是企業(yè)尋求的經(jīng)濟(jì)利益。最后，從計量方面，企業(yè)應(yīng)該采用本錢形式，符合條件也能采用公允價值形式，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計量。三、分析投資性房地產(chǎn)中公允價值計量形式優(yōu)點與缺點一投資性房地產(chǎn)中公允價值計量形式的優(yōu)點1.會計信息相關(guān)性會進(jìn)步從會計準(zhǔn)那么對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定我們可以知道：公從允價值計量形式和本錢計量形式比照來說，公允價值計量形式可以較為準(zhǔn)確的反映投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的現(xiàn)時狀況，可以把會計相關(guān)性進(jìn)步。3此外，從整體市場經(jīng)濟(jì)看，促進(jìn)

6、我國投資性房地產(chǎn)市場朝著更加安康有利的方向開展，我們需要普遍運用公允價值計量形式，也會使會計信息在不同會計主體之的可比性變得更強(qiáng)。2.企業(yè)財務(wù)狀況指標(biāo)會得到改善目前來看我國房價總體趨勢是在不穩(wěn)定中上升，公允價值計量形式在被大多數(shù)企業(yè)采用后，投資性房地產(chǎn)降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)步了企業(yè)的融資才能。也增加了賬面價值和企業(yè)所有者權(quán)益。另外，在公允價值計量形式下，業(yè)務(wù)本錢也不再確認(rèn)，折舊或攤銷對于投資性房地產(chǎn)來說也不再計提。企業(yè)當(dāng)期利潤總額相對于本錢形式也會有所增加；即使在投資性房地產(chǎn)公允價值在沒有變動的情況下。由于公允價值上升確認(rèn)的公允價值變動損益更會使利潤總額上漲幅度擴(kuò)大，會使投資性房地產(chǎn)價格持

7、續(xù)上漲。所以，可以使企業(yè)經(jīng)營業(yè)績得到改善那么需要使用公允價值計量形式，這樣財務(wù)報表就會增色很多。二在投資性房地產(chǎn)中公允價值計量形式的缺點1.公允價值執(zhí)行本錢費用高公允價值計量形式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用所產(chǎn)生的本錢費用相對較高。首先，公允價值的主要計量屬性是動態(tài)計量，在投資性房地產(chǎn)中運用公允價值計量形式計量那么每一個會計完畢都要對所有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)展全新的計量，為了獲取到更準(zhǔn)確的公允價值信息，很多企業(yè)會去委托像會計師事務(wù)所這樣專業(yè)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)展公允價值的評估，本錢費用負(fù)擔(dān)就是這樣來的；接著，因為公允價值計量形式在投資性房地產(chǎn)中核算過程復(fù)雜，在初期進(jìn)展形式轉(zhuǎn)換的時候需要對資產(chǎn)和負(fù)債由會計人員

8、進(jìn)展整體調(diào)整的賬務(wù)處理，而且要對投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況的會計信息記錄進(jìn)展全程跟蹤，因此賬務(wù)管理本錢費用產(chǎn)生，而且較高；然后，以免投資性房地產(chǎn)公允價值計量形式在進(jìn)展盈余管理時被管理人員利用，公司相關(guān)部門的信息使用者需要增強(qiáng)對財務(wù)信息的管理，這同樣會產(chǎn)生額外的管理本錢費用。2.公允價值形式會計處理科目繁多投資性房地產(chǎn)公允價值計量形式涉及的會計科目繁多，會計處理過程復(fù)雜。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量形式運用在投資性房地產(chǎn)中以后，暫時性差異由于資產(chǎn)的賬面價值于計稅根底的不同而產(chǎn)生，相關(guān)會計人員需要根據(jù)會計上的利潤總額調(diào)整應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)所得稅；還有，投資性房地產(chǎn)出售或改變資產(chǎn)用途時，需要將投資性房地

9、產(chǎn)公允價值計量形式核算期間涉及的所有科目予以轉(zhuǎn)回，包括公允價值變動損益、資本公積和遞延所得稅負(fù)債，增加了會計核算的復(fù)雜性。四、公允價值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中出現(xiàn)的缺乏本錢形式與公允價值計量形式相比出于優(yōu)勢，但是公允價值形式處于不成熟的大環(huán)境中，因此在很好的運用公允價值計量形式時還面臨著很多問題。一得到準(zhǔn)確的公允價值很難，而且可行性不高房地產(chǎn)企業(yè)只有在滿足會計法規(guī)中規(guī)定的條件時，才能采用會計形式計量。首先需要活潑的房地產(chǎn)交易市場；然后需要從活潑的房地產(chǎn)交易市場上獲得同類型房地產(chǎn)的市場價格還有其它相關(guān)信息，才能對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。但是，因為我國房地產(chǎn)市場開展不太成熟，大部分上市公

10、司很難找到很準(zhǔn)確的公允價值市場。另外各地房地產(chǎn)價值差異也較大，其影響因素也各不一樣，即使可以準(zhǔn)確確實定出公允價值，可行性也不高。二公允價值計量對公司收益的影響公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用有利于表達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)價值。折舊和減值準(zhǔn)備在經(jīng)過公允價值計算以后不再計提，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當(dāng)期損益。由于房地產(chǎn)市場成熟度穩(wěn)定性標(biāo)準(zhǔn)性否不高，而且在價格上又有很大的波動。所以連帶著有變動的有房地產(chǎn)公司的凈利潤和凈資產(chǎn)，所以收益波動很大。公司收益也明顯變動，很容易讓債權(quán)人的質(zhì)疑，也可能使其他很多人的利益關(guān)系被別人誤導(dǎo)，會讓企業(yè)形象受到影響，提升企業(yè)的財務(wù)經(jīng)營的風(fēng)險，企業(yè)的穩(wěn)定開展也會受到一定程度

11、的影響。五、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的建議一使房地產(chǎn)市場信息更加完善，加快促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的開展依上所述，我們可以知道活潑的市場是對公允價值進(jìn)展運用的首要前提，但是這種相對完善的市場在我國比較缺失，而價格和相關(guān)信息也不夠完善。國家應(yīng)該采用有效的措施來進(jìn)步公允價值的公正和客觀的一面，例如：在構(gòu)造優(yōu)良的市場環(huán)境下推出并實行合理優(yōu)惠政策，從而逐漸孕育并刺激房地產(chǎn)交易市場的活潑性，構(gòu)建相對而言合理并健全的資產(chǎn)評估體系。構(gòu)建健全活潑的房地產(chǎn)交易市場的初衷是對公允價值評估做幫助，從而使公允價值的獲取更具有理據(jù)，使房地產(chǎn)市場信息得到進(jìn)一步完善。二加強(qiáng)公允價值形式計量的監(jiān)管力度允價值的使用既有利的一面，也有不利的

12、一面，不僅促進(jìn)了會計信息的公允性和相關(guān)性，讓企業(yè)操縱利潤成為可能。所以說監(jiān)管部門理應(yīng)制定相應(yīng)的對策。比方，我們可以用一個明確的標(biāo)準(zhǔn)對公允價值進(jìn)展定性和定量，增強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)中對公允價值計量形式的施行過程進(jìn)展監(jiān)管，假設(shè)發(fā)現(xiàn)有誰對公允價值進(jìn)展惡意操縱，南無我們就要給予受益主體嚴(yán)厲的處分。三要進(jìn)步相關(guān)管理財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)程度新會計準(zhǔn)那么的各項規(guī)定更加表達(dá)了企業(yè)相關(guān)管理者和財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的重要性在新會計準(zhǔn)那么的規(guī)定中表達(dá)的淋漓盡致。由于太多不確定因素在公允價值中存在著，所以需要具有專業(yè)素養(yǎng)的財務(wù)人員對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量進(jìn)展專業(yè)判斷，那么其結(jié)果一目了然，主觀性必定會有所增強(qiáng)?？梢妼嬓畔⒄鎸嵭援a(chǎn)生較大影響的是專業(yè)素養(yǎng)有所差異的人做出的不同選擇。因此，首先，要提升從事會計行業(yè)人員的道德素養(yǎng)，增強(qiáng)其遵紀(jì)守法意識；其次，應(yīng)支持企業(yè)對加強(qiáng)會計人員專業(yè)知識培訓(xùn)的工作，提升會計人員的職業(yè)判斷力，就此幫助企業(yè)更有效并合理的運用公允價值?？傊?，投資性房地產(chǎn)中的公允價值計量是一個比較復(fù)雜的大問題，執(zhí)行起來難度也比較大，在我國投資性房地產(chǎn)中很多問題任然存在。雖