1、北京某商業(yè)城商鋪銷(xiāo)控建議書(shū)北京某商業(yè)城商鋪銷(xiāo)控建議書(shū)自北京某商業(yè)城店鋪切割完成以后，我司就北京某商業(yè)城產(chǎn)權(quán)商鋪的銷(xiāo)控 問(wèn)題組織商業(yè)研究中心有關(guān)專(zhuān)家及項(xiàng)目組成員召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，討論、研究北京 某商業(yè)城商鋪的銷(xiāo)控原則和措施，在綜合多方意見(jiàn)和建議的前提下，我司現(xiàn)就 北京某商業(yè)城商鋪銷(xiāo)售控制問(wèn)題提出如下建議。一、商鋪銷(xiāo)控的目的1、為實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益提供保障。北京某商業(yè)城不僅僅是要將商鋪銷(xiāo)售出去，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，更重要的是保 證北京某商業(yè)城開(kāi)業(yè)后可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理。為使北京某商業(yè)城在后期的經(jīng)營(yíng)中 取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，我們認(rèn)為必須在商鋪銷(xiāo)售時(shí)實(shí)施有效銷(xiāo)控， 以此保證北京某商業(yè)城符合前期的市

2、場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)定位，保證北京某商業(yè)城良 好的整體對(duì)外形象，保證經(jīng)營(yíng)者有序經(jīng)營(yíng)，保證北京某商業(yè)城的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理 措施能有效實(shí)施 。只有這樣，北京某商業(yè)城的經(jīng)營(yíng)效益和社會(huì)效益才能得到保 障。2、提升北京某商業(yè)城整體商業(yè)價(jià)值。北京某商業(yè)城地處南三環(huán)木樨園商圈，商業(yè)價(jià)值不言而喻。為進(jìn)一步挖掘 北京某商業(yè)城的商業(yè)價(jià)值，提升北京某商業(yè)城的整體商業(yè)價(jià)值，北京某商業(yè)城 產(chǎn)權(quán)商鋪在銷(xiāo)售過(guò)程中必須實(shí)施有效的銷(xiāo)控。只有這樣，才能保證北京某商業(yè) 城的經(jīng)營(yíng)管理工作能有序地開(kāi)展，保證商場(chǎng)的規(guī)范管理，樹(shù)立北京某商業(yè)城良 好的社會(huì)形象，從而保證北京某商業(yè)城和投資者、經(jīng)營(yíng)者、業(yè)戶實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng) 濟(jì)效益，實(shí)施“四贏”戰(zhàn)略，只有北京某

3、商業(yè)城、投資者、經(jīng)營(yíng)者、業(yè)戶實(shí)現(xiàn) 良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，北京某商業(yè)城商鋪的商業(yè)價(jià)值才能逐步提升，從 而使北京某商業(yè)城的整體價(jià)值得到進(jìn)一步提高。3、創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件。北京某商業(yè)城B1至3F樓是產(chǎn)權(quán)式商鋪，不同于傳統(tǒng)的市場(chǎng)式商場(chǎng)。北京 某商業(yè)城引入的是 “商鋪+商場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)管理模式， 即商場(chǎng)式管理， 店鋪式經(jīng)營(yíng)， 實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、布局和實(shí)施規(guī)范的商場(chǎng)管理。為保證商鋪在后期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中， 符合北京某商業(yè)城整體的業(yè)態(tài)及業(yè)種定位等經(jīng)營(yíng)管理要求，因此，在進(jìn)行商鋪 銷(xiāo)售前必須進(jìn)行有效的控制，為后期的經(jīng)營(yíng)管理奠定良好的基礎(chǔ)，為北京某商 業(yè)城經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施創(chuàng)造良好的前提條件。二、銷(xiāo)控原則1、有利于商鋪銷(xiāo)

4、售的原則。為了盡快實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，北京某商業(yè)城在商鋪銷(xiāo)售過(guò)程中，應(yīng)以有利于銷(xiāo) 售為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行合理的銷(xiāo)控。因此各方必須充分認(rèn)識(shí)到銷(xiāo)控措施是為了更好 的銷(xiāo)售，正確理解銷(xiāo)售與銷(xiāo)控的關(guān)系，靈活把握、處理好銷(xiāo)售與銷(xiāo)控的矛盾。2、符合經(jīng)營(yíng)定位的原則。北京某商業(yè)城的經(jīng)營(yíng)定位是我司在對(duì)前期北京某創(chuàng)意房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所做 的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，會(huì)同貴司進(jìn)行專(zhuān)題討論而得出的，北京某商業(yè)城商鋪的 銷(xiāo)控，必須符合北京某商業(yè)城的業(yè)態(tài)定位及經(jīng)營(yíng)定位的要求，以保證北京某商 業(yè)城的整體對(duì)外形象不受影響和損害。3、符合功能布局的原則。北京某商業(yè)城進(jìn)行了科學(xué)的、詳細(xì)的垂直及平面功能布局，整個(gè)項(xiàng)目的功 能分布明確，充分體現(xiàn)了各業(yè)態(tài)、各

5、業(yè)種、各品類(lèi)之間的關(guān)聯(lián)性、層次性和過(guò) 渡性，保證了各業(yè)態(tài)、業(yè)種、品類(lèi)在整體經(jīng)營(yíng)布局中的協(xié)調(diào)性。若銷(xiāo)控符合功 能布局的要求，則各樓層功能清晰，不重復(fù)交叉，反之則各樓層功能混淆，互 相影響，既不利于經(jīng)營(yíng)，又嚴(yán)重影響北京某商業(yè)城的整體形象。4、有利于經(jīng)營(yíng)管理的原則。北京某商業(yè)城實(shí)行的是統(tǒng)一規(guī)劃布局、統(tǒng)一賣(mài)場(chǎng)形象、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)人員管理、 統(tǒng)一物價(jià)質(zhì)量計(jì)量管理、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)宣傳、統(tǒng)一 物業(yè)管理、統(tǒng)一賣(mài)場(chǎng)管理、統(tǒng)一服飾形象的“十統(tǒng)一”規(guī)范管理，以“商鋪式 經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)式管理”的經(jīng)營(yíng)管理模式，來(lái)保證經(jīng)營(yíng)秩序的良性運(yùn)行，使各業(yè)戶、 經(jīng)營(yíng)者的利益得到有效保障。北京某商業(yè)城商鋪的銷(xiāo)控，應(yīng)以有利于

6、經(jīng)營(yíng)管理 為原則，為后期經(jīng)營(yíng)管理工作提供保障。三、銷(xiāo)控措施1、分樓層銷(xiāo)控北京某商業(yè)城各樓層的經(jīng)營(yíng)定位不同，各樓層的功能分布也不相同，銷(xiāo)售商鋪時(shí)，必須根據(jù)投資者的意向，針對(duì)其投資經(jīng)營(yíng)的具體情況進(jìn)行銷(xiāo)控，依據(jù) 各樓層的定位和功能布局，將不同意向的投資者按定位和功能布局控制在不同 的樓層。2、按功能區(qū)銷(xiāo)控 每個(gè)樓層都有不同的功能區(qū)，通過(guò)按樓層功能布局將投資者固定在該樓層 后，再根據(jù)功能區(qū)進(jìn)行銷(xiāo)控，將投資者分別控制在不同的功能區(qū)內(nèi)。3、按品類(lèi)銷(xiāo)控 根據(jù)投資者投資意向、經(jīng)營(yíng)商品的類(lèi)別進(jìn)行銷(xiāo)控，將各種商品按商品類(lèi)別 控制在相應(yīng)的功能區(qū)內(nèi)。具體經(jīng)營(yíng)品類(lèi)及相應(yīng)的功能區(qū)參考北京某商業(yè)城店鋪 銷(xiāo)控圖。按銷(xiāo)控圖所列

7、商品品類(lèi)銷(xiāo)控，將經(jīng)營(yíng)相同品類(lèi)商品的投資者控制在同一功 能區(qū)內(nèi)，同時(shí)將購(gòu)買(mǎi)同一功能區(qū)商鋪的投資者，限定經(jīng)營(yíng)同樣的商品品類(lèi)，這 樣既保證了商品布局的協(xié)調(diào)、合理，又能保證各區(qū)域功能明晰。4、按已售、未售區(qū)域銷(xiāo)控在各個(gè)功能區(qū)內(nèi)，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度，標(biāo)明出已售商鋪、未售商鋪，分批次進(jìn) 行銷(xiāo)售。待第一批次相鄰的商鋪售完以后，接著推出第二批次相鄰的商鋪，以 此類(lèi)推。這樣，就能做到銷(xiāo)售出去的商鋪鋪鋪相連，形成相對(duì)獨(dú)立的已售區(qū)域， 如果有剩下未售商鋪，那么剩下的部分未售出的商鋪，也能鋪鋪相連，形成相 對(duì)獨(dú)立的未售區(qū)域，便于后期統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)和管理。5、按投資者類(lèi)型銷(xiāo)控我司認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)商鋪產(chǎn)權(quán)的投資者有四種類(lèi)型，必須針對(duì)

8、其不同的投資意 向和特點(diǎn)分別進(jìn)行銷(xiāo)控。（1）投資自營(yíng)型。即投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪產(chǎn)權(quán)后，自己經(jīng)營(yíng)。既是投資者，又是經(jīng)營(yíng)者。針對(duì)此 類(lèi)投資業(yè)戶，在銷(xiāo)售商鋪時(shí)，必須嚴(yán)格按照樓層、功能區(qū)和商品品類(lèi)進(jìn)行控制。 對(duì)自營(yíng)業(yè)戶商鋪的銷(xiāo)售，必須將其控制在相對(duì)應(yīng)的樓層、相對(duì)應(yīng)的功能區(qū)、相 對(duì)應(yīng)的品類(lèi)區(qū)域里，并要求投資自營(yíng)業(yè)戶與北京某商業(yè)城簽訂北京某商業(yè)城 商鋪銷(xiāo)售補(bǔ)充協(xié)議和北京某商業(yè)城管理公約 ，以規(guī)范其經(jīng)營(yíng)行為。（2）投資自租型。即投資購(gòu)買(mǎi)商鋪，但投資者自己不經(jīng)營(yíng)，由投資者自己負(fù)責(zé)將經(jīng)營(yíng)使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓給他人，投資者自收租金。此類(lèi)投資者可以在各樓層各功能區(qū)選擇商鋪， 北京某商業(yè)城在商鋪銷(xiāo)售過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格按樓層、功能區(qū)銷(xiāo)控，

9、對(duì)該類(lèi)商鋪經(jīng)營(yíng) 的商品品類(lèi)進(jìn)行控制，限定所購(gòu)商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)類(lèi)別，同時(shí)必須與北京 某商業(yè)城簽訂 北京某商業(yè)城商鋪銷(xiāo)售補(bǔ)充協(xié)議 和北京某商業(yè)城管理公約 ， 嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為。（3）投資返租型。對(duì)只投資購(gòu)買(mǎi)商鋪，不參與經(jīng)營(yíng)的購(gòu)買(mǎi)者，北京某商業(yè)城按投資雙方約定 的回報(bào)率計(jì)算租金返還給投資者。針對(duì)此類(lèi)投資業(yè)戶，北京某商業(yè)城的銷(xiāo)控措 施是：第一、必須劃定專(zhuān)門(mén)區(qū)域的商鋪出售給此類(lèi)投資者，便于北京某商業(yè)城 商鋪返租后，能進(jìn)行統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理；第二、與投資業(yè)戶簽定商鋪返租協(xié) 議；第三、必須限定該業(yè)戶所購(gòu)商鋪所處樓層和功能區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品品類(lèi)，以 備返租期滿業(yè)戶自行經(jīng)營(yíng)時(shí)的統(tǒng)一管理。（4）投資待定型

10、。投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪，但投資者對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)品類(lèi)還不確定；是自 己經(jīng)營(yíng)，還是返租給北京某商業(yè)城或自己租賃給他人，均不能確定。此類(lèi)投資 者可以在各樓層各功能區(qū)內(nèi)選擇購(gòu)買(mǎi)商鋪，但商鋪一經(jīng)選定，就必須按樓層、 功能區(qū)銷(xiāo)控措施限定其商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍，并要求其在北京某商業(yè)城開(kāi)業(yè)前 60 天 內(nèi)必須確定經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)品類(lèi)，限定商鋪的開(kāi)業(yè)時(shí)間。經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)品類(lèi) 一經(jīng)確定，北京某商業(yè)城必須立即要求投資者與北京某商業(yè)城簽訂相應(yīng)的有關(guān) 協(xié)議和公約。特別說(shuō)明：1. 本建議書(shū)是在借鑒國(guó)內(nèi)其它城市商鋪式商場(chǎng)商鋪銷(xiāo)控措施的基礎(chǔ) 上，聽(tīng)取多方意見(jiàn)和建議，并根據(jù)多年的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合北京某商 業(yè)城的實(shí)際情況， 經(jīng)過(guò)公司領(lǐng)導(dǎo)、 商業(yè)研究中心人員和本項(xiàng)目組成員