1、20XX年二手房市場工作總結(jié)18 年對于 *二手房市場是一個(gè)不平凡的一年。房地產(chǎn)政策空前的猛烈。 3.17 國家央行再次加息，提高了購房成本。 5 月 11 日國家七部委出臺了關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的意見對營業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)重新界定。 6 月 1 日國家契稅標(biāo)準(zhǔn)重新敲定。6 月中旬 * 個(gè)別區(qū)域開始實(shí)行“先稅后證”辦法。 8 月 8 日關(guān)于個(gè)人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知 關(guān)于已購公房出售可以減免稅費(fèi)， 對于整個(gè)* 二手房市場回暖是一個(gè)利好的消息。但是10 月中旬國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問題的通知 重申二手房交易必須繳納個(gè)人所得稅， 對當(dāng)前日漸恢復(fù)的京城二手房市

2、場又潑了盆涼水。 這一系列政策的出臺對于 18 年* 房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的影響。18年* 二手房市場雖然受到國家宏觀政策調(diào)控的影響，但是從 18 年*二手房市場成交量來看還是繼續(xù)保持增長勢頭。 據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示： 今年 * 二手房成交量為65000 套， 與 18 年 57374 套相比成交量增加了 7626套， 同比增長了13.3%。信一天市場人士認(rèn)為：雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，二手房成交量比預(yù)期在一定程度下降，但是* 二手房市場“剛性”購買需求旺盛是支撐今年*二手房市場成交的最有利的保障。 只要是國家相關(guān)政策稅收利好的消息釋放出來就會激發(fā)消費(fèi)者的購買熱情。一、成交屬性分析：18

3、年* 二手房市場交易繼續(xù)大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。 據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析： 全年 * 二手房市場成交屬性的各自占比分別為： 二手商品房成交 34100套占總成交量的52.3%，已購公房28000套占總成交量42.9%。經(jīng)濟(jì)適用房 3100套占總成交量的 4.8%。其他類型的二手房成交量占總成交量的2%。二手商品房的成交量首次超過公房， 成為二手房市場的主體。 但是“信一天”市場人士認(rèn)為： 公房主導(dǎo)地位不會撼動(dòng)， 隨著國家對已購公房政策的放寬， 以舊換新成為很多房主最大的心愿， 而未來幾年公房將會大幅度放量。 而國家為了“抑制房價(jià)過快增長， 打擊房產(chǎn)投機(jī)炒作”對于商品房來說

4、， 營業(yè)稅的征收而直接影響了二手商品房的交易。1. 二手商品房不負(fù)眾望全面超過已購公房據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：二手商品房占全年成交比為52.3%：再上市公房占全年成交比為42.9%。 這是 * 二手房市場開放以來二手商品房首次超過了再上市公房。 據(jù)“信一天”監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示： 近幾年再上市公房主導(dǎo)地位就已經(jīng)有所動(dòng)搖，而到今年二手商品房超過再上市公房9.4 個(gè)百分點(diǎn)。 由此可見， 二手商品房已成為京城二手房市場的主力?！靶乓惶臁笔袌鋈耸空J(rèn)為：二手商品房的大幅增長，主要在于以下幾點(diǎn)：第一，豐臺、通州、大興、順義等邊城區(qū)交易活躍，直接導(dǎo)致商品房交易的上升。 因?yàn)樨S臺、 通州、 大興、 順義等區(qū)縣以商品

5、房為主。 第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成， 房屋比較新， 相比再上市公房有其明顯的優(yōu)勢。公房的成交占比下降， 一方面是受到央行利率的調(diào)整， 作為房齡相對較老的公房，其投資置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在無形中有所上升， 從而制約了公房的成交。 二： 由于新政后不少業(yè)主、買家暫停自己的出售或購買計(jì)劃，進(jìn)入觀望狀態(tài)，致使成交量萎縮。而隨著國家對公房享受免征營業(yè)稅的待遇， 巨大的存量公房將釋放更多的房源來供應(yīng)市場，所以再上市公房的主導(dǎo)地位不會發(fā)生變化。2. 二手經(jīng)濟(jì)適用房表現(xiàn)突出經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)過5 年的禁期后， 市場開始逐漸升溫。 據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析：今年二手經(jīng)濟(jì)適用房同比去年增長了25%。這主要

6、是由于天通苑、回龍觀兩個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)符合了“5 年以后出售”的政策要求。 從而帶動(dòng)了全年經(jīng)濟(jì)適用房增長。隨著越多經(jīng)濟(jì)適用房解禁，經(jīng)濟(jì)適用房成交量將會大幅度增長。二、成交區(qū)域分析據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示的成交區(qū)域來看： 今年 * 二手房成交主要分布于十一個(gè)城區(qū)。其中主要的成交熱點(diǎn)區(qū)域仍然是朝陽、海淀兩區(qū)。昌平、豐臺、大興、XX皆有了不俗的表現(xiàn)。朝陽和海淀兩區(qū)二手房的成交量分別占總成交量的 25.2%和 18.8%，其余各區(qū)依次為：昌平12.5%、豐臺13.2%、大興6.7%、通州7.8%、XX7.7% 西城 2.6%、宣武 2.5%、東城 2.1%、崇文 0.9%。1. 朝陽、海淀兩個(gè)城區(qū)

7、占據(jù)44%據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析： 朝陽和海淀仍然是二手房交易最活躍的區(qū)域。兩區(qū)二手房成交量占到總成交量的44%這主要得益于這兩個(gè)城區(qū)巨大的房源存量和客戶需求量。 并且海淀以其中關(guān)村眾多高科技企業(yè)和高校密集人文教育環(huán)境好的區(qū)位優(yōu)勢仍然會吸引眾多的流動(dòng)人員到周邊工作居住， 朝陽則以其傳統(tǒng)的 * 商務(wù)區(qū)域優(yōu)勢和良好成熟的社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)同樣也是眾多的購房者首選， 再加上這兩區(qū)域的商品房價(jià)格一般比較高， 即使二手房價(jià)格稍高一些， 需求者也會偏好于地段的選擇，而對價(jià)格變動(dòng)的反映不太敏感。2. 中心城區(qū)保持平穩(wěn)發(fā)展據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示，東城、西城、崇文、宣武等中心城區(qū)二手房成交量占總成交量的8.1

8、%。保持平穩(wěn)發(fā)展。由于中心城區(qū)房源供應(yīng)量保持在一定的規(guī)模， 從而使得中心城區(qū)的成交量一直維持在一定的量。 “信一天”市場人士認(rèn)為，中心城區(qū)的成交量必定會受到房源的限制而使成交受阻，價(jià)格會繼續(xù)攀升。3. 通州地區(qū)由于近幾年通州地區(qū)交通改變使通州地區(qū)與城市中心越加緊密聯(lián)系，使之譽(yù)為“CBD的后花園。也使該地區(qū)房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，該地區(qū)已經(jīng)逐漸成為熱點(diǎn)區(qū)域。 據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示： 近幾年通州地區(qū)的二手房交易量呈逐年遞增趨勢，今年通州地區(qū)二手房成交量同比去年增長了25%。通州地區(qū)成交量也在京郊地區(qū)名列前茅。 目前通州地區(qū)一手房價(jià)格4000元/平方米 -4500 元/平方米，二手房價(jià)格在3000

9、元/平方米 -3500 元/ 平方米。通州地區(qū)購房者仍以自住為主。主要看好其交通便利、 價(jià)格低廉等優(yōu)勢； 而通州良好的發(fā)展機(jī)遇， 也是廣大購房者選擇這里的最主要原因。4. XX 地區(qū)據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析，今年XX 地區(qū)二手房成交量相比去年上漲26%。由于首鋼搬遷的利好消息帶動(dòng)了XX二手房成交量快速上升，因?yàn)槭卒摰陌徇w，可以使得XX的生活環(huán)境得到大大改善、更重要的是首鋼原址將不在建高密度的居住住宅區(qū)，而是將其建設(shè)成大規(guī)模的綜合服務(wù)中心，這樣可以大大提高 XX 的區(qū)位優(yōu)勢，讓一直不溫不火的XX 二手房市場著實(shí)火暴起來。5. 豐臺地區(qū)自從去年南城改進(jìn)力度的進(jìn)一步加大， 交通道路設(shè)施的進(jìn)一步完善，

10、 豐臺作為南城最具潛力的核心區(qū)域之一， 在房產(chǎn)升值空間更加明朗的趨勢下， 其長期投資增長潛力加速釋放，廣大投資置業(yè)者紛紛搶占豐臺。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析，今年豐臺地區(qū)二手房成交量相比去年上漲23%?！靶乓惶臁笔袌鋈耸空J(rèn)為：這不僅是由于第五商圈和豐臺科技園區(qū)的興起等因素而聚積的潛力使得豐臺日益顯現(xiàn)出強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢的緣故，更是因?yàn)槟现休S線的道路改進(jìn)和地鐵4、 5 號線的 開通等交通設(shè)施的改善直接帶動(dòng)置業(yè)者到該區(qū)升級置業(yè)。6. 昌平地區(qū)昌平在今年的交易中表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭，成交占比占到了 12.5 ?！靶乓惶臁笔袌鋈耸空J(rèn)為： 這主要是由于 * 第一批滿五年上市標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房解禁放量的緣故。經(jīng)濟(jì)

11、適用房在積累了幾年力量后，今年終于爆發(fā)。7. 亦莊地區(qū)據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示： 亦莊地區(qū)二手房成交量逐年增加， 交易價(jià)格也持續(xù)攀升。 18 年亦莊地區(qū)二手房成交量同比去年增長了35%。 價(jià)格也在不斷攀升， 目前亦莊的二手房的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了 4000 元/ 平方米 -4500 元/ 平方米，比去年上漲了 12.3%。 而新房的價(jià)格5000元/平方米 -5500 元/ 平方米。 亦莊地區(qū)二手房成交量增長和價(jià)格的上升最主要是由于近幾年亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)， 吸納了國內(nèi)外大中型企業(yè)， 成為南城經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中心。 京津塘高速， 新通的五環(huán)路又讓城市與亦莊的聯(lián)系更緊密。地鐵五號線向南延伸到亦莊的軌道線也被

12、正式命名為 *亦莊輕軌線。而帶動(dòng)了亦莊地區(qū)房產(chǎn)的升值。8順義地區(qū)據(jù)“信一天“統(tǒng)計(jì)資料顯示： 今年順義區(qū)二手房交易情況表現(xiàn)良好， 同比去年增長了 25%該地區(qū)二手房價(jià)平均在30004800元/ m20而隨著該區(qū)域工業(yè)、產(chǎn)業(yè)特色的越來越明顯， 以及衛(wèi)星城建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大， 便利的交通、 逐步完善的生活配套設(shè)施以及低廉的房價(jià)， 該地區(qū)的二手房必定會吸引越來越多的購房者的關(guān)注。三、成交價(jià)格分析總價(jià)在30 50 萬的成為交易主流據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析，從今年二手房成交的總價(jià)來看，總價(jià)在30 50 萬的成交比例占到了57%，相比去年的54%上漲了3%?？們r(jià)在50 萬以上的成交比例也有明顯的上升，比去年上漲了5%；總價(jià)在30 萬以下的中低價(jià)二手房成交占比由去年28%下降為今年21%， 比去年同期的35%更是下降了14%。 由此可見， 更多的消費(fèi)者偏好中檔房，特別是總價(jià)在3050 萬之間的中檔房更成為交易的主流。四、成交面積分析據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析： 其中 51 100 平米的二手房最受投資置業(yè)者的青睞，占二手房總成交量的64%；“信一天”市場人士認(rèn)為：這主要是由于購買二手房的還是以滿足居住為主， 而中小戶型既能夠解決自住，還能夠用于以后的投資，所以中小戶型的二手房比