1、摘 要本文先從廣義和狹義兩方面分析了住房抵押貸款的涵義，并明確了本文的研究方向是狹義的住房抵押貸款。之后列出了我國住房抵押貸款的主要特點，即貸款金額大、還款周期長、受政策影響大。接著分析了我國住房抵押貸款的四種風險類型。在第三章，結合我國實際情況，從風險管理主體和融資模式兩個方面分析了我國住房抵押貸款風險管理的現狀。并指出基于這兩種現狀所產生的問題。最后在第四章，針對我國風險管理的問題，提出了三點建議，包括豐富資金來源，引入保險公司和加強制度創(chuàng)新。關鍵字：住房抵押貸款 風險控制 對策 ABSTRACTThis paper begins with broad and narrow analysi

2、s of the meaning of home mortgages, and clearly the direction of this research is the narrow sense of home mortgages. After the list of the main features of China's housing mortgage loans, the loan amount, the repayment period is long, affected by the policy. Followed by analysis of the four ris

3、k types of housing mortgage loans. In the third chapter, combined with China's actual situation, risk management status quo of China's housing mortgage loans from the two aspects of the risk management body and the financing model. And pointed out that the problems arising based on both the

4、current situation. Finally, in the fourth chapter, for our risk management issues, put forward three proposals, including a rich source of funding, the introduction of the insurance companies and to strengthen the institutional innovation.1引言一、研究背景以美國住房次級貸款危機為導火索的國際金融危機，雖然已經過去三年了，但全世界依然沒有從中復蘇。由此可見，住

5、房抵押貸款的風險防范，有著重要的意義。由于在我國住房抵押貸款的資金來源單一，因此，我國的住房抵押貸款的風險主要在商業(yè)銀行。隨著房價的不斷高企，房地產價格中的泡沫液越來越多，因此，住房抵押貸款的風險在未來只會更高不會更低。特別是從2010年嚴厲的樓市調控，進一步增加了房地產市場的不確定性。統(tǒng)計顯示，近年來我國住房貸款不良率明顯上升。如果房地產價格較大幅度的降低，必將使我國住房貸款的風險集中暴漏。只有在經濟形式較好的時候依然注意貸款的風險防范和精細化管理的銀行，才能在經濟危機中生存下來。因此，提前做好住貸款的風險防范，具有巨大的現實意義。二、整文框架結構本文采用理論分析為主的分析方法，先對住房抵押

6、貸款進行了界定，明確了本文的研究范圍。接著明確了住房抵押貸款的特點。進而分析了住房抵押貸款的四種風險類型，即違約流動性風險、抵押品損耗風險、和利率風險。接著分析了我國商業(yè)銀行風險管理的現狀以及存在的問題和原因。在筆者看來，我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現狀，即主體單一和増信措施少真是住房抵押貸款風險管理問題的本質原因。即缺乏有效的制約。針對這樣的問題，筆者提出了在制度上的創(chuàng)新來解決目前住房抵押貸款存在的問題。由于篇幅和筆者理論水平的限制，本文還有很多不足之處，望見諒。論文研究背景及意義文獻分析我國住房抵押貸款風險概述理論分析住房抵押貸款風險管理的特點存在的問題政策建議結語三、國內外研究現狀1、 國

7、外研究現狀隨著英國首先開展個人住房貸款抵押業(yè)務，歐美極日本等發(fā)達國家也相繼開始該項業(yè)務，經過將近一百年的發(fā)展，住房抵押業(yè)務在歐美發(fā)達國家已經相當成熟。而對于住房抵押貸款風險的研究，歐美各發(fā)達國家也都有了較為完備的知識體系。關于住房抵押貸款風險的研究主要集中在以下幾個方面:(一)住房抵押貸款風險與商品房價格的關系QuerCia，2002)通過實證研究，指出住房抵押貸款風險取決于貸款的首付比例，貸款首付比例越低，貸款的風險越高。并得出結論:住房抵押貸款的風險程度與房價程度相關性極大，房價的較大幅度下跌，必然會使得住房抵押貸款的風險增大。(二)住房抵押貸款違約風險期權理論研究Kau應用求權法，將違約

8、視為期權， 既把主動放棄還款并放棄商品房理視為賣出期權。將違約視為對期權的對象，這就說明了當房屋價格大幅降低時會產生大規(guī)模的違約，從而給銀行帶來大量風險。(三)個人住房貸款違約風險微觀因素研究Wilson應用加利福尼亞1992一1995年的數據研究發(fā)現，房價的變化是驅使違約的主要動因，而資產類型、貸款規(guī)模、貸款特征等因素是次要的因素。Deng和SanChez選擇了當地的經濟特征和貸款特征來預測并計算違約概率以及可能的損失。2、 國內研究現狀張新月(2009)提出了在住房抵押貸款中降低保險費率、加大個人住房貸款和保險力度之間的策略選擇。侯德、孔相雷(2008)認為銀行對在發(fā)放住房抵押貸款中會產生

9、操作風險，主要包括:銀行信貸人員信息不對稱，導致審批失;商業(yè)銀行貸款審批程序漏洞造成的風險;制度執(zhí)行不到位，或是違規(guī)操作、循私舞弊所造成的信貸風險。劉新月(2009)對住房抵押貸款提出:通過充分利用個人信用體系;加強貸前評審;二是加快住房抵押貸款引入新的融資方式，通過保險和資產證券化的方式讓社會各界加入到對住房抵押貸款的監(jiān)督中，降低道德風險。2住房抵押貸款風險概述一、住房抵押貸款的含義廣義的住房貸款是指以房產為抵押的消費貸款，即借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關

10、系。 借款人或產權人用現有完全產權的房屋抵押給貸款銀行，貸得的款項用于各類消費用途，包括購房、購車、住房裝修、留學、經營等。狹義的住房抵押貸款專指以購房為目的的貸款，即通常所說的“按揭”，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。在本文中研究的住房抵押貸款，基本是其狹義的涵義。二、住房抵押貸款的特點住房抵押貸款作為特殊的消費貸款，主要有以下幾個特點1、 貸款金額大在現在房價高企的背景下，住房抵押貸款的金額一般都達到幾十萬，在一線城市則動輒達到百萬，這是一般的

11、消費貸款都難以達到的。2、 還款周期長。以目前我國住房抵押貸款政策，住房抵押貸款的最長還款期限為30年，大部分借款者選擇的還款期限也都在20年以上，涵蓋了借款人的一大部分生命周期。3、 受政策影響大。由于商品房價格對人民生活水平以及國家宏觀經濟形式影響巨大，所以國家對房地產市場的調控力度很大，政策變化頻繁。而對住房抵押貸款的調控是房地產調控的重要工具，所以住房抵押貸款的首付比例、利率、貸款人的貸款資格都受到政策的巨大影響。3、 住房貸款的風險類型住房貸款的風險主要有以下四種。一、違約風險 在住房抵押貸款中，違約分為兩種情況。一種是借款人無力償還住房的分期付款。由于住房抵押貸款貸款期限長的特點，

12、在幾十年的時間里這種情況出現的可能性是非常大的。一種是因為房屋價格的下跌，使得貸款價值低于房價，使得房產成為”負資產”，借款人無繼續(xù)還款意愿而將房產直接放棄。二、流動性風險 流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，在住房抵押貸款中流動性風險體現在兩個方面，一是短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，造成機會成本的損失。 三、抵押品價值損耗風險 由于住房抵押貸款的期限極長，抵押品的價值損耗風險極大，造成銀行資產質量的眼周降低。這里的價值損耗包括兩種情況，一種是房屋價格的降低，這主要是由經濟周期和供求關系決定的，一種是房屋的物理損耗，這在幾十年的時

13、間中風險也是非常大的。四、利率風險 利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業(yè)務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。3我國商業(yè)銀行住宅抵押貸款風險管理現狀、存在的問題及原因 一、我國商業(yè)銀行風險管理現狀1、

14、風險管理主體主要是銀行由于我國目前的住房抵押貸款主要是由銀行提供的，而銀行用于住房抵押貸款的資金來源主要來自于儲蓄，這就決定了風險管理得主體主要是銀行。而反觀國外，住房抵押貸款雖然也是由銀行為最終借款人，但是其資金來源結構更為多樣化，比如引入大量的資金形成信托、資產證券化資產，以使風險管理的主體更加多樣化。2、 增信措施較少我國目前住房抵押貸款的風險管理主要以抵押物，即房產抵押為主，沒有其他例如保險、擔保等増信措施。這就使得住房抵押貸款的風險受房價及利率市場波動影響較大，如果房價出現大幅下降，就會增加巨大的違約風險。2、 我國商業(yè)銀行風險管理存在的問題及產生的原因1、 操作違規(guī)普遍存在，缺少制

15、度制約 在激烈的市場競爭中，各家商業(yè)銀行都將個人住房貸款作為重點產品大力營銷和發(fā)展個貸業(yè)務。由此，一些銀行不惜違反人民銀行，銀行也監(jiān)督管理協會的相關政策進行違規(guī)操作，以期通過不正當手段競爭。比如，有的銀行個貸經理對借款人提供的相關資料審查不嚴，有的高估借款人的信用水平，無視借款人的收入水平和違約歷史，有的制造假證明、假材料，降低首次付款金額、貸款支持非住宅性商品房。產生這種狀況的原因一是激烈的市場競爭驅使，二是我國的住房抵押貸款監(jiān)督機制單一，銀行的各部門之間存在著密切的利益瓜葛、2、 貸款管理不規(guī)范貸款管理主要分為貸前、貸中和貸后三個階段。在貸前階段，商業(yè)銀行個人貸款客戶經理在調查借款人情況時

16、，對借款人提供的材料審查不嚴，無意或故意的對某些不符合要求的材料進行忽略并對貸款材料真實性核實不力，形成商業(yè)銀行的操作風險。在貸中審查階段，一些銀行為了增加利潤，大市場占有率，忽視對借款人的風險防范，放松對貸款審批條件的要求，為沒有資格辦理個人住房抵押貸款的借款人提供了借款，導致銀行資金以較低利率被套取，并使銀行資金出現風險。在貸后管理階段對商業(yè)銀行而言，個人住房抵押貸款金額小，筆數多，期限較長，在借款期間個人的經濟收入很可能出現極大的改變，而借款人經濟收入的改變往往能產生貸款的風險。因此在貸后管理階段，一定要對借款人的經濟收入有一個有效的監(jiān)控。但現階段我國在這方面的監(jiān)控是十分不夠的，這就造成

17、了極大的風險;3、崗位制衡不足住房抵押貸款基本流程按照從貸前到貸中到貸后，涉及多個環(huán)節(jié)崗位。然而在我國的大部分商業(yè)銀行中，受到人力資源限制等的影響，普遍存在一人多職，一人包攬，嚴重缺乏崗位間的制衡，從而使信貸風險在業(yè)務流程中得以隱藏。4、 抵押物處置風險高抵押物處置風險主要包括兩方面。一是抵押物的變現能力可能不足，尤其是在我國的房地產市場中，商品房可能因為戶型等原因產生有價無市的情況。另一種風險是如果經濟形式產生巨大滑坡，可能產生集體違約的現象。在這種情況下，一是房價一定會下跌而對抵押物順利變現產生影響，而是為了社會的和諧政府可能會干預房屋的收回。4、完善我國商業(yè)銀行住宅抵押貸款風險管理的對策

18、 通過對我國住房抵押貸款的分析，筆者提出了幾點對住房抵押貸款風險管理的對策。一、豐富住房抵押貸款的資金來源，通過擴大資金來源引入廣泛的監(jiān)督制衡。筆者認為，我國住房抵押貸款的操作風險及道德風險，主要是因為缺乏有效的監(jiān)督。由于資金來源主要是存款，所以對住房抵押貸款的監(jiān)督也主要來源于商業(yè)銀行本身。而商業(yè)銀行在巨大的拓展業(yè)務動機下，對加強風險管理動機不足，所以筆者認為，我國可以模仿國外，擴大住房抵押貸款的資金來源。例如我國可以利用資產證券化的方式，將大量的商品房形成一個資產池。通過増信措施將資產證券化產品形成證券，將證券賣出。這樣，不但吸引了社會資金進入房地產市場，而且也對銀行產生了有效的監(jiān)督。另外，

19、資產證券化資產可以設定較長的期限。比起期限較短的儲蓄資金，資產證券化資產更適合期限較長的住房抵押貸款。除了資產證券化的方式外，商業(yè)銀行也可引入信托、房地產投資基金投資于住房抵押貸款。雖然從短期來看可能使商業(yè)銀行讓渡了一部分優(yōu)質資產，但是引入這些融資方式能很好的防范商業(yè)銀行風險，增加商業(yè)銀行的流動性。二、引入保險公司，有效分散風險。針對住房抵押貸款的變現風險，筆者認為應該進一步加強保險公司在住房貸款中分散風險的作用。雖然在住房抵押貸款中，借款人也必須去保險公司購買保險，但現在的保險險種過于單一，只是房產物理損耗的保險。筆者認為，商業(yè)銀行可以與保險公司溝通，設計出更多的險種，如房價降低險、客戶違約

20、險等險種。雖然這樣做可能增加貸款者的貸款成本，但是從長遠來看無論是對銀行還是貸款者都是有好處的，商業(yè)銀行也可以給予客戶一定的讓利，使客戶主動購買這一類保險。三、加強銀行個人貸款崗位制度創(chuàng)新由于人力資源條件的限制，在個人貸款業(yè)務上商業(yè)銀行經常存在著一人多職，一人包攬的現象，在銀行的險管理部門及評審部門，對個人貸款的評審更是少之又少。當然，個人貸款相對于公司貸款借款人多，借款款項少，不可能像公司貸款一樣進行嚴格的評審，這就需要在制度上進行建設。筆者認為商業(yè)銀行可以對某一類住房，某一處樓盤聯合評審，分析這一類資產的風險并確定利率定價。這樣既可以更好的防范風險，也可以協助銀行更好的細分市場。例如某商業(yè)

21、銀行形成一個個人貸款評審團隊。對某地某房地產開發(fā)企業(yè)的某一處樓盤進行評審，在評審中，商業(yè)銀行就可以更為準確的確定該樓盤的價格、風險、未來價格走向等。在對該樓盤商品房進行抵押貸款業(yè)務時，就能有很好的把握。5結語本文根據中國住房抵押貸款的特點，從中國房地產市場的特殊性入手，因地制宜的分析了我國商業(yè)住房抵押貸款的風險管理存在的問題。并且在最后一張?zhí)岢隽苏呓ㄗh。在政策建議中，筆者主要是從對融資結構和商業(yè)銀行的評審機制中提出了自己的看法。當然，融資結構的改變需要我國金融市場的成熟完善，不是一朝一夕就能完成的，所以筆者的建議可能還需要在我國信托行業(yè)和保險行業(yè)日益壯大的情況下才能更為可行。這也是本文的不足之處。文獻綜述：1顧朝林，城市社會學，東南大學出版社，20022李木祥等.中國房地產泡沫研究.北京:中國金融出版社，2007，333胡援成.商業(yè)銀行的信貸風險及其防范J.金融研究，1997，(7):2小324王仁祥.金融風險管理.武漢:武漢大學出版社，2004，3一55斯蒂芬·D