1、房地產(chǎn)工程質(zhì)量提升方案工程質(zhì)量，是指建設(shè)工程滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和合同約定 要求的程度，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、節(jié) 能與環(huán)境保護(hù)等方面所有明示和隱含的固有特性 1 。建設(shè)單位 工程質(zhì)量品質(zhì)的優(yōu)劣從質(zhì)檢部門的各質(zhì)檢驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、綜合 竣工驗(yàn)收等驗(yàn)收中得以體現(xiàn)，較終從交付給購(gòu)房者 后運(yùn)行階段得以驗(yàn)。近年來(lái)，因質(zhì)量問(wèn)題引起交樓糾紛事件 較多，甚至包括國(guó)內(nèi)一線大型房企，尤其精裝修商品房的交 付，質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，對(duì)購(gòu)房者切身利益造成較大損害。 據(jù)“ 315 維權(quán)”調(diào)查結(jié)果顯示：購(gòu)房者對(duì)質(zhì)量方面的維權(quán)約 占 17.7% 。隨著人們維權(quán)意識(shí)的提高，房屋交付過(guò)程中的質(zhì) 量糾紛比例也會(huì)隨之提高。1

2、 質(zhì)量問(wèn)題原因分析結(jié)合當(dāng)前實(shí)際狀況，立足建設(shè)單位角度，該研究者從宏 觀、中層及微觀三個(gè)層面分析工程質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的各種原 因。1.1 宏觀原因 宏觀原因體現(xiàn)于項(xiàng)目前期定位方面。1.1.1 自身樓盤定位 - 投資原因國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司走的開(kāi)發(fā)路線很大程度上決定了樓盤自身 的品質(zhì)，這體現(xiàn)于投資方面。如龍湖地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)走的是當(dāng)?shù)貥鞘衅焚|(zhì)標(biāo)桿路線，他們對(duì)工程裝修質(zhì)量、綠化、園 藝等樓盤品質(zhì)的重視程度相當(dāng)高，而部位地產(chǎn)公司走的是 “薄利多銷、快速開(kāi)發(fā)、快速銷售”的路線，樓盤品質(zhì)就有 可能遭受忽視。1.1.2 工期原因 高質(zhì)量的工程，必然需要合理的工期。房地產(chǎn)行業(yè)的資 金投入巨大，考慮到資金時(shí)間價(jià)值及滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)

3、需要，開(kāi)發(fā) 企業(yè)往往會(huì)縮短支付筆土地款至開(kāi)盤回款的時(shí)間，從大型地 產(chǎn)公司調(diào)查來(lái)看，該時(shí)間一般控制在46個(gè)月，而高層洋房的預(yù)售形象進(jìn)度往往要達(dá)到 1/3 主體結(jié)構(gòu)，明顯不合理的 工期造成工程質(zhì)量缺陷在所難免。另外，較多地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)項(xiàng) 目公司的工程進(jìn)度有嚴(yán)格的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)考核，尤其是對(duì)交樓時(shí) 間有嚴(yán)格限制并作為項(xiàng)目總經(jīng)理“政績(jī)”考核標(biāo)準(zhǔn)，絕大多 數(shù)地產(chǎn)公司會(huì)在交樓前以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)盲目搶工。1.1.3 施工單位的選擇 大多建設(shè)單位會(huì)通過(guò)招標(biāo)、議標(biāo)等形式選擇施工單位。 議標(biāo)時(shí)往往會(huì)選擇“關(guān)系戶”，這些關(guān)系戶往往自身管理能 力、技術(shù)力量非常有限，工程質(zhì)量管控水平也是力不能及； 招標(biāo)時(shí)，建設(shè)單位大多會(huì)以較

4、低價(jià)評(píng)標(biāo)法擇取施工單位，低 價(jià)中標(biāo)的總包單位往往在成本方面嚴(yán)格控制，加之其層層分 包，利潤(rùn)抽絲剝繭，偷工減料在所難免。1.2 中層原因中層次原因體現(xiàn)于制度的約束。1.2.1 合同質(zhì)量問(wèn)題的約定不明確 在訂合同文件過(guò)程中，對(duì)施工單位常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題無(wú)約 定，或懲罰條款未擬定，故難以對(duì)施工單位質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行有 效管束。1.2.2 區(qū)域或集團(tuán)層次的巡檢制度不完善 無(wú)區(qū)域或集團(tuán)層次的質(zhì)量巡檢制度（小公司） 、巡檢制 度不完善，對(duì)施工單位質(zhì)量管理意識(shí)難以有效提升。1.2.3 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求不高 設(shè)計(jì)文件同樣對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工藝、材料等做法有所規(guī)定，一些 設(shè)計(jì)文件質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求不高，如結(jié)構(gòu)配筋、鋪貼材料等只能 滿足基本的功能

5、使用，直接影響工程實(shí)體質(zhì)量。1.3 微觀原因 微觀原因體現(xiàn)于日?，F(xiàn)場(chǎng)管控。 建設(shè)單位的質(zhì)量監(jiān)管同樣重要。一些建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)或監(jiān) 理員質(zhì)量驗(yàn)收不嚴(yán)格、督促不到位、跟進(jìn)不及時(shí)，管理力度 不足，造成施工單位質(zhì)量意識(shí)的放松，同樣間接的造成了較 多的質(zhì)量問(wèn)題。綜上所述，該研究者認(rèn)為，作為宏觀原因的項(xiàng)目定位因 素應(yīng)是影響工程質(zhì)量的主因，作為中層原因的制度約束因素 以及作為微觀原因的日?，F(xiàn)場(chǎng)管控為次因，三個(gè)方面因素相 互作用，影響著項(xiàng)目工程質(zhì)量品質(zhì)。2 提升工程質(zhì)量品質(zhì)的措施2.1 高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)投資項(xiàng)目管理必須保三者（質(zhì)量、進(jìn)度、投資）結(jié)構(gòu)關(guān)系的 均衡性和合理性 3 。質(zhì)量與投資既相關(guān)制約，又相互統(tǒng)一 在前期項(xiàng)

6、目定位過(guò)程中，一定要將提高房屋品質(zhì)融入投資理 念中，確保項(xiàng)目投資成功的基礎(chǔ)上，做到過(guò)程精品，人居典 范。105d，2.2 工期合理 合理制定工期標(biāo)準(zhǔn)，尤其是開(kāi)工至交樓的工期，以及過(guò) 程中諸如封頂、拆除外架、市政工程進(jìn)場(chǎng)等中間過(guò)程的時(shí)間 節(jié)點(diǎn)。不少大型地產(chǎn)公司在計(jì)劃運(yùn)營(yíng)中規(guī)定了相鄰關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 的較低時(shí)間間歇要求，如碧桂園集團(tuán)強(qiáng)制性條文規(guī)定：主體 施工不少于 5.5d/ 層，拆除外架至交樓的時(shí)間不少于 即合理確定了各個(gè)關(guān)鍵工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免了后期交樓前 以犧牲房屋質(zhì)量進(jìn)行盲目趕工。2.3 擇優(yōu)選擇施工單位 招標(biāo)前對(duì)施工單位進(jìn)行考察，主要考察施工單位的資 質(zhì)、業(yè)績(jī)、質(zhì)量管控體系，尤其是對(duì)投標(biāo)單位項(xiàng)目

7、經(jīng)理的管 理能力等進(jìn)行綜合評(píng)比，篩選掉不合格的施工單位。評(píng)標(biāo)過(guò) 程中，采取綜合評(píng)價(jià)法選取施工單位，對(duì)低于標(biāo)底的施工單 位不予考慮。施工單位中標(biāo)后，對(duì)其分包或轉(zhuǎn)包的分部分項(xiàng) 工程嚴(yán)格審核。2.4 提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)前，建設(shè)單位與設(shè)計(jì)院充分洽談， 適當(dāng)提高、 結(jié)構(gòu)、 園藝、安裝等各專業(yè)圖紙的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)， 如增大樁基入巖深度、 適當(dāng)增加配筋率、衛(wèi)生間翻邊一次成型等。 2.5 合同約定質(zhì)量管 理要求較多大型地產(chǎn)公司都將集團(tuán)質(zhì)量管控文件寫(xiě)進(jìn)總承包 合同中，同時(shí)，懲罰細(xì)則也一一列明，后期項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管 控根據(jù)合同處罰，有理有據(jù)。如某一地產(chǎn)公司將“防滲漏、 防開(kāi)裂”寫(xiě)進(jìn)合同中，在一定意義上有效規(guī)制了施工單位某

8、些不合理的質(zhì)量行為。2.6 完善質(zhì)量巡檢制度 實(shí)踐明：周期性或突擊性的高層質(zhì)量巡檢制度對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工 程質(zhì)量問(wèn)題威懾性很大。一要形成周期性的質(zhì)量巡檢制度， 綜合評(píng)分進(jìn)行排名，形成良性競(jìng)爭(zhēng)制度，提醒施工單位“適 者生存”，質(zhì)量管理不容忽視。二要針對(duì)專項(xiàng)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行 不定期的“突擊檢查”，時(shí)刻提醒施工單位須“常抓不 懈”。周期性質(zhì)量巡檢形成的綜合評(píng)分，可作為施工單位獎(jiǎng)懲 依據(jù)或年度考核依據(jù)。如制定施工單位黑名單，對(duì)于質(zhì)量排 名屢次靠后的拉入黑名單，在后續(xù)新項(xiàng)目的招投標(biāo)中予以限 制；對(duì)于質(zhì)量排名靠前的給予獎(jiǎng)勵(lì)，如碧桂園集團(tuán)的“創(chuàng)優(yōu)100 ”制度，即對(duì)于每次綜合質(zhì)量評(píng)分超過(guò) 83 分的，給予 100 元 /m2 的獎(jiǎng)勵(lì)，極大促進(jìn)了施工單位質(zhì)量管控的積極性。2.7 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管控 現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管控方法大同小異，如圖 2 所示。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)在隱蔽工程驗(yàn)收或巡檢過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格要求。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，采取口頭督促（重大質(zhì)量問(wèn)題時(shí)， 須報(bào)整改方案） ，當(dāng)口頭督促無(wú)果，可下發(fā)書(shū)面函件加大督 促力度，限定時(shí)間內(nèi)未整改完成時(shí)，可根據(jù)合同約定予以罰 款，若質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)，應(yīng)采取高