1、精品范文模板 可修改刪除撰寫人：_日 期：_2004年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師考前培訓(xùn)班房地產(chǎn)估價(jià)案例與剖析模擬試卷一、征詢答題(共3題，每題10分)(一)B公司于1998年通過招標(biāo)方法獲得一塊用途為貿(mào)易用地的國有地皮運(yùn)用權(quán)，1998年5月開始施工、可能開工時(shí)間為2001年5月。工程于1999年7月因資金緣故停建。修建物為高層修建，共18層，第14層為裙樓，用途為貿(mào)易用房，518層為塔樓，用途為辦公用房，該修建復(fù)工時(shí)主體己達(dá)12層，2001年5月該公司尋尋到協(xié)作同伴、委托房地產(chǎn)評(píng)價(jià)事件所對(duì)該綜合樓進(jìn)展評(píng)價(jià)，審定其近況代價(jià)，為協(xié)作供應(yīng)按照。  請(qǐng)說出(1)評(píng)價(jià)該綜合樓的技巧道路；&

2、#160;    (2)應(yīng)搜集、考核哪些材料  (二)相鄰房地產(chǎn)兼并，其代價(jià)每每會(huì)降低，各自的增值額應(yīng)怎么樣調(diào)配  (三)S開拓商欲參與一經(jīng)濟(jì)技巧開拓區(qū)招標(biāo)出讓地塊的招標(biāo)報(bào)價(jià)。該出讓地塊規(guī)則用途為初級(jí)賓館、旅店、初級(jí)公寓。為獲得該地塊，作為代辦S開拓商招標(biāo)的估價(jià)職員，你以為應(yīng)采納何種估價(jià)方法，要做哪些詳細(xì)任務(wù)  二、單項(xiàng)選擇題(共2年夜題，4小題，每年夜題10分。每題的備選謎底中只要一個(gè)最契合題意，請(qǐng)將那個(gè)謎底對(duì)應(yīng)的字母填在各小題響應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。)  (一)某市當(dāng)局需求征用一塊

3、地皮建一個(gè)商服核心，該塊地皮運(yùn)用證上記錄，地皮的用途為農(nóng)用地，按照估價(jià)職員實(shí)地調(diào)查，該塊地皮上巳建有磚廠等隸屬設(shè)備。商服核心于2003年3月開工，現(xiàn)正在建破傍邊，估量2004年12月實(shí)現(xiàn)。  (1)征地彌補(bǔ)費(fèi)應(yīng)按(  )用途予以盤算。  A農(nóng)用地  B貿(mào)易用地  C產(chǎn)業(yè)用地  D外地當(dāng)局制訂的標(biāo)準(zhǔn) 2)要估價(jià)屆時(shí)的售價(jià)，估價(jià)工具的情況跟房地產(chǎn)市場情況應(yīng)選擇(  )。  A估價(jià)工具的情況跟房地產(chǎn)市場情況均為2004年12月。&#

4、160; B估價(jià)工具的情況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場情況為2004年12月。  C估價(jià)工具的情況為2003年3月，房地產(chǎn)市場情況為2004年12月。  D估價(jià)工具的情況跟房地產(chǎn)市場情況均為2003年3月。  (二)甲公司于1980年通過劃撥方法獲得一塊地皮，并在其上建破一棟辦公樓。1997歲尾公司已將該辦公樓出租給乙公司，租期至2002歲尾。2000歲尾甲公司由于資金緩和將此房地產(chǎn)到銀行典質(zhì)存款。存款限期兩年。  (1)此房地產(chǎn)的典質(zhì)價(jià)錢為(  )。  A修建物價(jià)錢加地皮的

5、現(xiàn)市價(jià)錢  B地皮的現(xiàn)市價(jià)錢加修建物的現(xiàn)值扣除應(yīng)繳納的地皮出讓金  C修建物的代價(jià)  D即是房地產(chǎn)重置價(jià)減去修建物的折舊費(fèi)  (2)此房地產(chǎn)的修建物代價(jià)(  )。  A即是重置價(jià)減去可修復(fù)部分的修復(fù)用度  B即是重置價(jià)減去物資上的、功用上的、經(jīng)濟(jì)上的折舊  C即是重置價(jià)減去耐用年限盤算的折舊額  D即是重置價(jià)減去按照修建物的建成時(shí)間、保護(hù)頤養(yǎng)、運(yùn)用情況，以及宗地周邊  情況，最初斷定折舊額。

6、60; (3)出租租約限度對(duì)評(píng)價(jià)的典質(zhì)價(jià)錢的阻礙為(  )。A無阻礙      B. 工具的價(jià)錢C估價(jià)工具的價(jià)錢  D阻礙三、指錯(cuò)題(以下估價(jià)后果講演跟估價(jià)技巧講演中存在多處過錯(cuò)，請(qǐng)指明此中的13處。將過錯(cuò)內(nèi)容寫在答題處的序號(hào)前面的空格處，每個(gè)過錯(cuò)對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將過錯(cuò)內(nèi)容寫在序號(hào)前面的空格處的不計(jì)分。每指明一處過錯(cuò)得3分，此題全對(duì)的得40分)某寓居房地產(chǎn)估價(jià)講演封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師申明(略)估價(jià)的假設(shè)跟限度前提(略)某寓居房地產(chǎn)估價(jià)后果講演 &#

7、160;一、委托方：田XX  二、估價(jià)方：xx房地產(chǎn)評(píng)價(jià)無限義務(wù)公司  三、估價(jià)工具：田XX擁有的xx市五四西路35號(hào)41301號(hào)室廬(包含生地)  四、估價(jià)目的：房地產(chǎn)典質(zhì)存款  五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2001年5月23日  六、估價(jià)按照：(略)  七、估價(jià)原那么：(略)  八、采納的估價(jià)方法  本估價(jià)采納比較法、本錢法綜合評(píng)價(jià)。  九、估價(jià)后果：2001年5月23日估價(jià)工具評(píng)代價(jià)為國民幣456000元，年夜寫：肆拾伍萬元

8、整。  十、估價(jià)職員：(略)  十一、運(yùn)用時(shí)效：本評(píng)價(jià)講演運(yùn)用期為三年。                     xx房地產(chǎn)估價(jià)無限義務(wù)公司2001年5月23日某寓居房地產(chǎn)估價(jià)技巧講演一、個(gè)不要素剖析估價(jià)工具位于x室廬小區(qū)，修建物為七層磚混構(gòu)造。小區(qū)建成于1999年，為歐式修建，形狀典雅，顏色明麗，修建質(zhì)量殘缺，院內(nèi)設(shè)有自行車棚及團(tuán)體車庫，樓內(nèi)設(shè)有

9、電梯。估價(jià)工具41301號(hào)是位于修建物內(nèi)的一套單位室廬，位于首層，室內(nèi)錯(cuò)層構(gòu)造，有室內(nèi)樓梯相連，修建面積22295平方米。樓上為一室兩廳，設(shè)有一封鎖南陽臺(tái)，一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室內(nèi)均為破線雕花玻璃門，設(shè)有燈池并以全木勾邊。此中，客堂全瓷地磚鋪面，設(shè)有木質(zhì)書架，客堂與南陽臺(tái)間設(shè)有雙層門(內(nèi)層為破線雕花玻璃門)，并設(shè)有木質(zhì)落地推拉長窗；過廳全瓷地磚鋪面，破線雕花玻璃吊頂，并設(shè)有壁柜，年夜客堂與過廳間設(shè)有破線雕花椎拉門，并有室內(nèi)樓梯通往樓下；臥房木地板鋪面，木包暖；衛(wèi)生間、洗漱間均為全瓷地磚，壁磚到頂；南陽臺(tái)鋁合金封鎖。樓梯為年夜理石鋪面，鐵藝扶手，樓梯歪頂以破線雕花玻璃裝潢。樓下

10、兩室一廳，獨(dú)破廚房，并設(shè)兩個(gè)封鎖北陽臺(tái)(一年夜一小)，一衛(wèi)生間。此中，客堂全瓷地磚鋪面，北側(cè)設(shè)有破線雕花推拉門通往北陽臺(tái)，東側(cè)設(shè)有破線雕花通往臥房；兩室均為木地板。水電照設(shè)備完全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視零碎，24h熱水。室內(nèi)一般抹灰，外設(shè)一般防盜門，并設(shè)有單位對(duì)講零碎。被評(píng)價(jià)工具于2000年終投入運(yùn)用，并獲得房產(chǎn)一切權(quán)證及地皮運(yùn)用權(quán)證。  二、地區(qū)要素剖析： 估價(jià)工具位于xx市五四西路35號(hào)41301號(hào)。其地點(diǎn)的修建群為1999歲尾新建的 室廬小區(qū)，門前有6路、104路、11路、105路、307路等公交車通過，交通便當(dāng)。小區(qū)與xx市競秀公園一墻之隔，情

11、況安靜；別的，小區(qū)距xx市高新技巧開拓區(qū)、燕趙年夜旅店、 時(shí)期商廈、國民廣場、市當(dāng)局等均不遠(yuǎn)。小區(qū)左近貿(mào)易、效勞業(yè)也較為繁榮，這些都為住民 購物、餐飲、休閑、文娛等供應(yīng)了便當(dāng)。  三、市場配景剖析(略)  四、最高最精確運(yùn)用剖析(略)  五、估價(jià)方法選用：按照估價(jià)工具的詳細(xì)情況跟估價(jià)目的，本講演采納比較法、假設(shè)開拓法分不進(jìn)展估價(jià)。  六、估價(jià)測算進(jìn)程  1比較法將估價(jià)工具與較近期內(nèi)發(fā)作買賣的類似實(shí)例加以比較比照，對(duì)已發(fā)作了買賣的類似實(shí)例的已經(jīng)明白價(jià)錢加以修正，得出最可以實(shí)現(xiàn)的

12、公正價(jià)錢。  (1)比較實(shí)例斷定  比較實(shí)例A坐落在xx市五四西路35號(hào)的42401號(hào)房產(chǎn)，建于1999年為七層磚混構(gòu)造，房東金xx。實(shí)例A是位于修建物內(nèi)的一套單位室廬，位于第四層，室內(nèi)錯(cuò)層構(gòu)造，有室內(nèi)樓梯相連，修建面積222.95平方米。此中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封鎖南陽臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)；樓下一室一廳，獨(dú)破廚房并設(shè)兩個(gè)封鎖北陽臺(tái)(一年夜一小)，一衛(wèi)生間；水衛(wèi)電照設(shè)備完全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視零碎，24h熱水。室內(nèi)一般抹灰。418號(hào)車庫修建面積18.91平方米，位于樓下院內(nèi)。該房產(chǎn)為公有房產(chǎn)。  比較實(shí)例

13、B坐落在XX市五四西路35號(hào)的21502號(hào)房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混構(gòu)造，房東張xx。實(shí)例B是位于修建物內(nèi)的一套單位室廬，位于頂層，室內(nèi)三層錯(cuò)層構(gòu)造，有室內(nèi)樓梯相連，修建面積343.59平方米。此中，首層，一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽臺(tái)；二層為一室一廳、設(shè)有一封鎖南陽臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一廚房；三層兩室 一廳、一北陽臺(tái)、一衛(wèi)生間；室內(nèi)水衛(wèi)電照設(shè)備完全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視零碎，24h熱水。室內(nèi)高級(jí)裝修：客堂輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，并設(shè)燈池，墻壁乳膠漆裝潢，設(shè)有電視墻，空中拋光年夜理石鋪面；臥房設(shè)有燈池，空中鋪有實(shí)木地板，墻壁乳膠漆裝潢，此中一間設(shè)自隔絕閣樓

14、一個(gè)；餐廳、廚房、衛(wèi)生間、南北陽臺(tái)空中均鋪有全瓷地磚，墻壁壁磚到頂；客堂與陽臺(tái)間設(shè)有木質(zhì)雙開門，冰花玻璃裝潢。室內(nèi)樓梯均為鐵藝扶手、實(shí)木板鋪面；室內(nèi)門為實(shí)木門。樓下附有18.91平方米車庫一個(gè)。樓上附有50平方米室外陽臺(tái)一個(gè)。該房產(chǎn)為公有房產(chǎn)。  比較實(shí)例C坐落在xx市五四西路35號(hào)的11301號(hào)房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混構(gòu)造。房東 王xx。實(shí)例c是位于修建物內(nèi)的一套單位室廬，位于第三層，室內(nèi)錯(cuò)層構(gòu)造，有室內(nèi)樓梯相連，修建面積22138平方米。此中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封鎖南陽臺(tái)，一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)；樓下兩室一廳，獨(dú)破廚房，并設(shè)一封鎖北陽臺(tái)

15、，一衛(wèi)生間；整棟住房水衛(wèi)電照設(shè)備完全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視零碎，24h熱水。估價(jià)工具室內(nèi)裝修豪華：樓上小客堂磨砂吊頂，并設(shè)燈池，空中鋪設(shè)全瓷地磚，木包門與年夜客堂相連，年夜客堂石膏吊頂、設(shè)有年夜型燈池，墻壁刷有高級(jí)印花壁紙，設(shè)有木質(zhì)電視墻，空中鋪設(shè)高級(jí)年夜理石方磚木質(zhì)推拉門、雙層推拉窗；樓上臥房全木壁櫥，全瓷地磚，室內(nèi)刷有高級(jí)壁紙，南陽臺(tái)全瓷壁磚、鋁合金窗，窗外是競秀公園人工湖湖景；鐵藝扶手木質(zhì)樓梯通向樓下餐廳；餐廳設(shè)有磨砂燈池，全瓷地磚鋪地，北陽臺(tái)與南陽臺(tái)裝潢一樣，樓上臥房與樓下裝潢類似；廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產(chǎn)為公有房產(chǎn)。思索到上述三例所屬權(quán)利情況與估價(jià)工具一樣，可比實(shí)例的構(gòu)

16、造、天文地位、運(yùn)勤奮 能、買賣日期與估價(jià)工具瀕臨，四者存在較強(qiáng)的一樣性跟可比性，應(yīng)選此三案例作為比較案 例。詳見表一：表一案例工程比較實(shí)例A金XX比較實(shí)例B張XX比較實(shí)例C王XX評(píng)價(jià)標(biāo)的物田XX3、地段品級(jí)二類二級(jí)二類一級(jí)二類二級(jí)二類二級(jí)4、構(gòu)造磚混磚混磚混磚混5、用途室廬室廬室廬室廬6、頤養(yǎng)好好好好7、交通便當(dāng)便當(dāng)便當(dāng)便當(dāng)8、地點(diǎn)層數(shù)第四層第五層第三層第三層10、單價(jià)1750元/M21800元/M22500元/M2  (2)估價(jià)盤算：  買賣情況修正：  評(píng)價(jià)標(biāo)的物與比較實(shí)例A、B、C的買賣方法一樣，無需進(jìn)展修正

17、?？杀葘?shí)例的買賣情況修正率如下：  實(shí)例A100100  實(shí)例B=100100  實(shí)例C100/100  買賣日期修正：  2001年1月至2001年5月，XX市各貿(mào)易用房價(jià)錢每月在前一月根底上下跌0.5%，故各宗可比實(shí)例的買賣日期修正率如下：  實(shí)例A100 (1十0.5)100=100.5100實(shí)例B100 (1十0.5×4)/100=102100  實(shí)例C100 (1十0.5×2)/100=10110

18、0  地區(qū)要素修正；  實(shí)例A、c位于xx市五四路35號(hào)佳輝小區(qū)，B位于xx市五四路20號(hào)競秀小區(qū)，故各宗可比實(shí)例的地區(qū)要素修正率如下：  實(shí)例A=100100  實(shí)例B=100/98  實(shí)例C=100100  個(gè)不要素修正：  實(shí)例A、B、c物業(yè)治理一樣，修建日期、修建構(gòu)造及外部設(shè)備類似，所處層數(shù)及外部裝潢各別，故各宗可比實(shí)例的個(gè)不要素修正率如下：  實(shí)例A=94100  實(shí)例B=97100  

19、實(shí)例C=135/l00  (3)價(jià)錢盤算：  按照上述各項(xiàng)修正，列表如下：表二比較實(shí)例買賣價(jià)錢買賣情況修正買賣日期修正地區(qū)要素修正個(gè)不要素修反比準(zhǔn)價(jià)錢應(yīng)用直截了當(dāng)比較法公式：              買賣情況  買賣日期  地區(qū)要素  個(gè)不要素         

20、60;    修  正  修  正  修  正  修  正  估價(jià)工具房地產(chǎn)的價(jià)錢 × /100× /100 ×100/ ×100/( )  可比實(shí)例買賣價(jià)錢應(yīng)用復(fù)雜算術(shù)均勻法求評(píng)價(jià)標(biāo)的物的房地產(chǎn)單價(jià)為：  (1871.01十1892.78十1870.37)/

21、31878.05(元平方米)用比較法測算得出評(píng)價(jià)標(biāo)的房地產(chǎn)的總代價(jià)為：  1878.05×222.95418711(元)2本錢法估價(jià)測算進(jìn)程：該房產(chǎn)1999年購入價(jià)為：1850元平方米           1850×222.95平方米=412458(元)產(chǎn)權(quán)手續(xù)及各項(xiàng)免費(fèi)：412458×59620623(元)本錢：(412458+20623)×3716024(元)投入裝修：70000元扣除一年折舊：70000×302

22、1000(元)  412458十20623+16024+(7000021000)498105(元)  按照本錢法得出評(píng)價(jià)標(biāo)的房地產(chǎn)的代價(jià)為：498105元。  七、評(píng)價(jià)后果：  采納比較法得出的評(píng)價(jià)標(biāo)的房地產(chǎn)的代價(jià)為418711元。  采納本錢法得出的評(píng)價(jià)標(biāo)的房地產(chǎn)的代價(jià)為：498105元。  對(duì)以上述兩種方法得出的論斷取兩頭值即： (418711+498105)/2458408為此次評(píng)價(jià)后果。  故此次評(píng)價(jià)最初后果為：458000元。 

23、;                 xx房地產(chǎn)評(píng)價(jià)無限義務(wù)公司                    2001年5月23日四、指出并矯正上面估價(jià)講演片段中的過錯(cuò)(此題l0分。不得在試題上改，在答題處指犯錯(cuò)處并矯正。錯(cuò)處不超越4個(gè)，

24、前面運(yùn)用前面的過錯(cuò)盤算后果招致的過錯(cuò)不再算作過錯(cuò)。如將精確的內(nèi)容改錯(cuò)，那么每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。此題最多扣至零分。)某室廬開拓工程地皮運(yùn)用年限為1998年5月1日至2068年4月30日，計(jì)劃修建面積15000平方米，可能售價(jià)2000元/平方米。該工程于1998年9月1日開工，原定工期12個(gè)月，修建費(fèi)為1000元平方米，治理費(fèi)為修建費(fèi)的5，修建費(fèi)與響應(yīng)治理費(fèi)投入時(shí)間為：開工后前兩個(gè)季度分不為20，后兩個(gè)季度分不為30。假設(shè)在每個(gè)季度兩頭投入，年利率6，販賣稅率跟販賣用度分不為售價(jià)的6跟3，二季度完畢時(shí)開拓商擬將工程讓渡。受讓方委托估算該工程1999年3月1日的價(jià)錢。采納假設(shè)開拓法估價(jià)?？赡芄こ?/p>

25、在竣工時(shí)全體售出，投資利潤率取20，季度利率為 1.6。該工程在1999年3月1日的價(jià)錢為P，估算如下：  (1)盤算開拓實(shí)現(xiàn)后的代價(jià)  2000×15000(1十1.6)2=2906.256(萬元)  (2)盤算修建費(fèi)  885.855(萬元)  (3)盤算治理費(fèi)  885.855×5(1十1.6)1.5=43.251(萬元)  (4)盤算販賣稅費(fèi)  2906.256×(6十3)l+1.62=2

26、53.390(萬元)  (5)盤算利潤  (P+885.855+43.25l+253.390)×200.2P+236.499萬元)  (6)盤算工程價(jià)錢  P開拓實(shí)現(xiàn)后的代價(jià)修建費(fèi)治理費(fèi)販賣稅費(fèi)利潤  P1239.384(萬元)房地產(chǎn)估價(jià)案例與剖析模擬試卷參考謎底  一、征詢答題  (一)1本錢法：地皮的從新置辦本錢，修建物已實(shí)現(xiàn)部分的從新修建本錢，加上本錢、利潤及相關(guān)稅費(fèi)等。      

27、;假設(shè)開拓法；通過比較法等方法猜想續(xù)建實(shí)現(xiàn)后的房地代價(jià)，扣除尚需投入的修建本錢、專業(yè)用度、本錢、利潤等。    (2) 國有地皮運(yùn)用權(quán)證。      建破用地計(jì)劃容許證。      建破工程計(jì)劃容許證。地皮運(yùn)用權(quán)出讓條約及繳納地皮運(yùn)用權(quán)出讓金憑據(jù)。      施工容許證。    施工圖紙、施工圖估算、施工條約。 

28、60;    已竣工部分的工程質(zhì)量情況證明跟已實(shí)現(xiàn)工程量證明。  (二)增值額調(diào)配有三種方法：A以兼并前各自的單價(jià)為根底進(jìn)展調(diào)配；B以兼并前各自的面積為根底進(jìn)展調(diào)配；C以兼并前各自總代價(jià)為根底進(jìn)展調(diào)配。三種方法的盤算后果按照阻礙水平巨細(xì)差異，取加權(quán)均勻值可得出增值調(diào)配率，此中第一種方法的盤算后果應(yīng)占較年夜的權(quán)重比例。  (三)起首對(duì)地皮的根本情況如地皮的計(jì)劃前提、用途、面積等作片面的理解。其次， 通過對(duì)市場情況調(diào)查，對(duì)外地初級(jí)賓館、旅店、初級(jí)公寓的供求趨向進(jìn)展猜想，進(jìn)而對(duì)投資 工程做出決議。而后，應(yīng)用假設(shè)開拓法斷定估價(jià)工具地塊的招標(biāo)報(bào)價(jià)。  二、選擇題  (一)(1)A  (2)A  (二)(1)B  (2)B  (3)A  三、指錯(cuò)題 1估價(jià)工具描繪過于復(fù)雜。  (2)&