1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上財(cái)經(jīng)界Mon e y Chin a新形勢下完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的探討南京中央商場（集團(tuán)）股份有限公司周彬彬摘 要隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)獲取極大的經(jīng)營空間，同時也陷入激烈的競爭狀態(tài)。基于產(chǎn)業(yè)鏈條長、投資周期長、不確定性及風(fēng)險(xiǎn)程度高等行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè) 應(yīng)立 足于長 期發(fā) 展，從 完善 企業(yè)財(cái) 務(wù)管 理入 手，解 決財(cái)務(wù)管理中存在的問題，拓展籌資渠道、實(shí)施現(xiàn)代管理、重視項(xiàng)目管理和 資金 管理，提升 財(cái)務(wù)管 理工 作水 平，使 企業(yè)獲 取持 續(xù)性核心市場競爭力。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 特點(diǎn) 問題 措施一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所呈現(xiàn)特

2、點(diǎn)1.面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大隨著國 內(nèi)經(jīng) 濟(jì)快 速增長、城鎮(zhèn) 化水 平加 快，房地 產(chǎn)行 業(yè) 獲 取 了 極大的 發(fā)展 優(yōu)勢，房地 產(chǎn)開發(fā) 活動 的廣 泛開 展，也使 得房 地產(chǎn) 企業(yè) 資金投入量變大、籌資任務(wù)加重，財(cái)務(wù)管理周期隨之變長。在相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理遭遇諸多不確定、不穩(wěn)定因素，致使房 地產(chǎn) 企業(yè) 投資項(xiàng) 目成 敗、經(jīng) 濟(jì)效 益大小 等都 面臨 雙重 結(jié)果，房 地產(chǎn)開發(fā)極具風(fēng)險(xiǎn)威脅。為了更有效地降低企業(yè)所受損失，企業(yè)經(jīng)營管理者應(yīng)力圖避免投資決策失誤的現(xiàn)象，這便對企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作及負(fù)責(zé)人 員提出 更高 的要 求，比 如提供 高質(zhì) 量的 投資 決策分 析，提 升投 資決策

3、分析 準(zhǔn)確 性、可 靠性，確保為 企業(yè) 經(jīng)營 者提 供的投 資項(xiàng) 目決 策方案具備及時、可靠信息作保證，最終將風(fēng)險(xiǎn)加以分散、降低。2.財(cái)務(wù)管理難度增加當(dāng)前，房 地產(chǎn) 開發(fā) 還涉及 到多 方面 問題，房地產(chǎn) 企業(yè) 財(cái) 務(wù) 關(guān) 系 同樣出現(xiàn)復(fù)雜性選擇。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系包含有開發(fā)企業(yè)與其投資人、債權(quán)人、債務(wù)人、內(nèi)部職工、被投資單位的關(guān)系，還有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個單位與其上級管理部門間相互關(guān)系，其具體表現(xiàn)為被動遷單 位或 者居民、勘察 設(shè)計(jì) 單位、材料物 資供 應(yīng)商、施工 安裝企 業(yè)、商品房購買 者（個人）、管理 部門（如工 商、審計(jì)、稅務(wù) 部門）等，與 房地產(chǎn)企業(yè)所形成大量、頻繁的資金往來

4、結(jié)算關(guān)系等。如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù) 管理 工作 難度加 大，開 發(fā)企 業(yè)必 須首先 強(qiáng)化 自身 債權(quán) 債 務(wù) 管理，盡 可能 協(xié)調(diào) 好企業(yè) 自身 與各 個方 面的關(guān) 系，才 能真 正推 動房地 產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動順利開展。二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的常見問題1.財(cái)務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)當(dāng)前，我 國房 地產(chǎn) 企業(yè)行 業(yè)內(nèi) 部財(cái) 務(wù)核 算制度 十分 不 健 全，財(cái) 務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制建設(shè)較弱。比如企業(yè)經(jīng)營管理者對財(cái)務(wù)管理不夠重視，財(cái)務(wù)人 員素 質(zhì)比 高，企業(yè) 財(cái)務(wù) 核算 水平 較低，使 得財(cái) 務(wù)會 計(jì)資 料真實(shí)性、可 靠性、完整 性、及時 性無 法達(dá) 到標(biāo) 準(zhǔn)，財(cái)務(wù) 信息 所具 有的 經(jīng)濟(jì)價(jià)值幾乎完全喪失。再如房

5、地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理和控制機(jī)制不完善，企業(yè)內(nèi)部控制制度流于形式，或者缺乏相應(yīng)的內(nèi)控制度和審核程序，則極易導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)內(nèi)部盜用和流失問題的產(chǎn)生。2.管理水平偏低企業(yè)經(jīng) 營者 管理 水平、財(cái) 務(wù)人 員業(yè) 務(wù)素 質(zhì)等，都 關(guān)乎 房 地 產(chǎn) 企 業(yè)財(cái)務(wù)管理能否有序進(jìn)行。現(xiàn)實(shí)情況是，一些企業(yè)經(jīng)營管理者文化素質(zhì)偏低、經(jīng)營管理理念保守落后，完全缺乏現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理觀念；還有經(jīng)營者集權(quán)意識過重，憑著經(jīng)驗(yàn)和感覺管理、投資決策，企業(yè)內(nèi)部又缺乏相應(yīng) 的監(jiān) 督機(jī)制，財(cái)務(wù) 工作 未能 參與企 業(yè)各 項(xiàng)經(jīng) 濟(jì)業(yè) 務(wù)，更加 重了財(cái)務(wù)管理的無計(jì)劃和混亂狀態(tài)；又有經(jīng)營管理者在財(cái)務(wù)管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔(dān)任財(cái)務(wù)部門

6、會計(jì)、出納職務(wù)，使得出納人員領(lǐng) 導(dǎo)財(cái) 務(wù)工 作，業(yè)務(wù) 上極 易陷 入混 亂局面；不少 財(cái)務(wù) 人員 業(yè)務(wù)素 質(zhì)偏低，且缺少相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)濟(jì)常識，而房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策、法律法 規(guī)等 都較為 復(fù)雜，財(cái)務(wù) 工作 者若不 具備 過硬 的業(yè) 務(wù)水平，則很 難應(yīng)對企業(yè)資本化、規(guī)模化經(jīng)營后的各種財(cái)務(wù)問題和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.資金管理欠佳融資困難、盲目追逐高端產(chǎn)品、流動資金管理落后，這幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的幾大弊病?；I資活動上，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時遇 到融 資困 難、金 融服務(wù) 滯后 的發(fā) 展瓶 頸，尤其 是某 些中 小型 民營房地產(chǎn) 企業(yè) 更是 由于自 有資 金比 例及 財(cái)務(wù)管 理規(guī) 范程 度較 差而難

7、以 貸到資金，再加上房地產(chǎn)企業(yè)較難找到合適的金融中介機(jī)構(gòu)及貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，以及市場經(jīng)濟(jì)體系仍舊不甚完善，給企業(yè)貸款帶來更大難題，進(jìn)而 導(dǎo)致開 發(fā)資 金嚴(yán) 重不 足，企業(yè) 便可 能不 惜代 價(jià)、不計(jì) 成本 地向 民間高息借款，這又進(jìn)一步增加了企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用的壓力，項(xiàng)目開發(fā)也可能受到影響。此外，投資活動上，不乏有些房地產(chǎn)企業(yè)不以市場為導(dǎo)向，投資缺乏科學(xué)性，盲目追求高端產(chǎn)品，無視房地產(chǎn)行業(yè)市場所需，生產(chǎn)出一些滯銷產(chǎn)品或爛尾樓。日常經(jīng)營活動上，流動資金管理欠妥，尤其是資金沉淀問題嚴(yán)重，比如出于加快資金回籠、產(chǎn)品促銷的 目的，房地 產(chǎn)企業(yè) 往往 會在 缺乏 市場調(diào) 研的 情況 下，隨 意為客

8、戶提 供購 房擔(dān) 保，一旦 客戶 將來 不具 備償還 銀行 貸款 的能 力，企業(yè) 則不得不為此類客戶墊上歸還銀行按揭款項(xiàng)，其結(jié)果便是企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)大量的 長期應(yīng) 收款 掛賬，資金 無法及 時回 籠，再 加上 多數(shù)房 地產(chǎn) 企業(yè) 不重 視日常 現(xiàn)金 流量 管理，或者未 建立 倉庫 管理 制度，不 良資 產(chǎn)長 期掛賬，成品庫存積壓，財(cái)務(wù)狀況堪憂。三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的各項(xiàng)措施1.積極拓展籌資渠道根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務(wù)異常繁重，企業(yè)只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務(wù)。一則積極發(fā)展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)，諸如銀行承兌匯

9、票、保函、信用證、商業(yè)匯票等多種結(jié)算方式；二則 尋找 進(jìn)入 資本 市場的 最佳 途徑，比如 借助于 發(fā)行 股票、債券 等方式籌集企業(yè)經(jīng)營資金；三則由自然人或企業(yè)發(fā)起，向民間游資定期籌資；四則企 業(yè)實(shí) 施并購、重組 等措 施，逐 步擴(kuò)大 市場 份額，既增 強(qiáng)、壯大 企業(yè)實(shí)力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產(chǎn)投資信托基金基礎(chǔ)上，嘗試海外私募、股權(quán)回購、可轉(zhuǎn)債、租約變現(xiàn)、海外上市等一系列新的融資方式。2.實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)管理制度在現(xiàn)代 社會 化大 生產(chǎn)、市 場經(jīng) 濟(jì)大 發(fā)展 的宏觀 背景 下，現(xiàn) 代 企 業(yè)制度要求各類企業(yè)都應(yīng)致力于構(gòu)建產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、責(zé)權(quán)關(guān)系對策、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、制約機(jī)

10、制健全、籌資渠道廣泛、企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大且能持財(cái)會園地122專心-專注-專業(yè)Mon e y Chin a財(cái)經(jīng)界司內(nèi)部審計(jì)的職能作用也應(yīng)從監(jiān)督和審查向評價(jià)與咨詢方面擴(kuò)展。經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，公司規(guī)模不斷擴(kuò)大，管理層不斷增多，公司內(nèi)部審計(jì)工作也漸漸地由財(cái)務(wù)領(lǐng)域向經(jīng)營管理領(lǐng)域滲透與擴(kuò)展，所以公司內(nèi)部審計(jì)也不再僅僅局限于財(cái)務(wù)領(lǐng)域，它將擴(kuò)展到公司經(jīng)營管理的各個方面。因此，公 司內(nèi)部 審計(jì) 人員 應(yīng)從 以監(jiān)督 為主 的角 色向 以評價(jià)、咨詢 與監(jiān)督并重的角 色轉(zhuǎn) 變，突 出內(nèi) 部審計(jì)“內(nèi)向 性服 務(wù)”的 特點(diǎn)，為 公司 內(nèi)部審計(jì)開拓一個更加廣闊的生存與發(fā)展空間。3、明確內(nèi)部審計(jì)在公司的定位我們要 深刻 認(rèn)識 內(nèi)部

11、審 計(jì)在 公司 經(jīng)營 管理中 占 有 的 重 要 而 又 特殊的地位。必須把公司的內(nèi)部審計(jì)工作定位點(diǎn)確立在為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策當(dāng)好參謀助手，促進(jìn)加強(qiáng)公司內(nèi)部管理。如公司內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)及時向公司領(lǐng)導(dǎo)提出決策依據(jù)和可行性建議，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策服務(wù)，并把服務(wù)付諸于實(shí)際行動之中。具體工作中，對公司內(nèi)部審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題在弄清楚事情真相的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格分析問題產(chǎn)生的原因及可能造成的 后果，立 足于 幫助 使之 改正或 找出 解決 問題 的辦法，恰當(dāng) 的做 出處理及給與建議?，F(xiàn)在隨著外部環(huán)境不斷變化，各種風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增多。因此，公司內(nèi)部審計(jì)工作還應(yīng)在改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理和完善治理結(jié)構(gòu)等方面發(fā)揮審查、評價(jià)及促進(jìn)作用，由此也賦予

12、了內(nèi)部審計(jì)人員更重、更多的職責(zé)和使命。這正 如著 名的 內(nèi)部 控制專 家邁 克爾.海默 教授(MichaelHammer)所指出的：“內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)將自己視為公司的一種資源。在幫助管理當(dāng)局更有效地達(dá)到預(yù)期控制目標(biāo)的過程中發(fā)揮作用，內(nèi)部審計(jì)師的使 命將 從簡 單的我 們實(shí) 施審 計(jì)向我們幫 助創(chuàng) 建一 些程 序，以期達(dá)到組織成功所需要的內(nèi)部控制水平的方向發(fā)展。 ”4、健全公司內(nèi)部審計(jì)制度我國公司內(nèi)部審計(jì)起步較晚，與許多發(fā)達(dá)國家相比在相關(guān)制度建設(shè)上存在很多不完善的地方。我國現(xiàn)在不少公司設(shè)立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)是基于法 律規(guī) 定，而 非出于 自身 經(jīng)營 管理 的需求，因而 很多 內(nèi)部 審計(jì) 機(jī)構(gòu)形同虛設(shè)。隨

13、著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷加深，內(nèi)部審計(jì)的發(fā)展進(jìn)入了一個新的更高層次的階段，許多公司開始嘗試通過內(nèi)部審計(jì)解決企公司發(fā)展過程中遇到的種種問題，并且也逐漸意識到內(nèi)部審計(jì)帶給公司的種種好處。為了能適應(yīng)現(xiàn)在新的發(fā)展形勢，使公司在新形勢下健康茁壯的成長，努力健全、完善公司內(nèi)部審計(jì)制度，實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部審計(jì)工作的新突破，顯得尤為重要和迫切。三、結(jié)語雖然我國公司的內(nèi)部審計(jì)工作還存在許多突出問題，但只要我們從 實(shí)際 出發(fā)，理論 聯(lián)系實(shí) 際，正 確看 待公 司內(nèi)部 審計(jì) 工作 所面 臨的問題。對公司內(nèi)部審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題堅(jiān)持治本與治標(biāo)相結(jié)合，深入分析其產(chǎn) 生的 原因，建立健 全公 司各 項(xiàng)規(guī) 章制度，加強(qiáng) 管理 工作 等方面

14、從根本上解決所面臨的問題，使其不再重復(fù)發(fā)生。這樣，公司內(nèi)部審計(jì)工作的水平 將不 斷得 到提升、完善，最終 使公 司內(nèi)部 審計(jì) 事業(yè) 不斷 發(fā)展 壯大，影響日益顯著。參考文獻(xiàn)：1國際內(nèi) 部審 計(jì)師 協(xié)會2003年 修訂.中國 內(nèi)部 審計(jì) 協(xié) 會 編 譯.內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn).中國時代經(jīng)濟(jì)出版社.20032杜殿明.談內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)成因 及防 范措 施.北方 經(jīng)濟(jì).2007年14期3江良傳.內(nèi)部審計(jì)在行政事業(yè)單位的職能作用芻議.江西社會科學(xué).2001年02期久經(jīng)營的現(xiàn)代制度模式。換言之，產(chǎn)權(quán)股份化、管理制度化、組織公司化，這是現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的努力方向，在建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度過程

15、中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極分離企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，以最大程度上減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)和控制，使 得企業(yè) 管理 人員 真正 具備管 理企 業(yè)的 權(quán)利，并盡可 能以 新的 管理理念和最優(yōu)的企業(yè)管理制度對企業(yè)進(jìn)行管理。同時，管理者還應(yīng)在生產(chǎn)經(jīng)營中主動采取現(xiàn)代化管理手段，調(diào)動經(jīng)營者自身以及企業(yè)員工的創(chuàng)造性和生產(chǎn)力，既要解決企業(yè)中傳統(tǒng)家族式管理造成的規(guī)模小、機(jī)制不活、體制 不順、管 理混 亂、綜 合競 爭力弱 等缺 陷，又 要明 晰企業(yè)發(fā)展方向，努力提升企業(yè)規(guī)模、檔次和水平。3.重視投資項(xiàng)目管理作為一 種資 金密 集型企 業(yè)，房 地產(chǎn) 企業(yè) 投資規(guī) 模較 大，尤 其 是 一些重 大項(xiàng) 目投 資，企

16、 業(yè)應(yīng)在 慎重 做出 可行 性研究 之后 進(jìn)行 決策，以避免出現(xiàn)決策失誤、資金損失等結(jié)果。加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，應(yīng)對投資效益合理性 預(yù)測，對投 資方案 進(jìn)行 可行 性分 析研究，即對 擬建 投資 項(xiàng)目進(jìn)行全 面的 綜合 性技術(shù) 經(jīng)濟(jì) 分析，在房 地產(chǎn)開 發(fā)整 體過 程中，可行性 分析研究 階段 尤為關(guān) 鍵，此 階段 具有 最大的 不確 定性 和機(jī) 動性，企 業(yè)在這一 階段 對風(fēng)險(xiǎn) 評估、分析 的正 確與否，對房 地產(chǎn) 投資 項(xiàng)目結(jié) 果產(chǎn) 生直接性影響。此外，企業(yè)還應(yīng)利用現(xiàn)代投資組合理論，對投資組合進(jìn)行合理化調(diào)整，比如房地產(chǎn)投資類型不同，所對應(yīng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、獲利能力等均不 相同，為了 實(shí)現(xiàn)最 好的 房地

17、 產(chǎn)類 型組合 投資，房地 產(chǎn)企 業(yè)便應(yīng) 盡可能降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、確保取得預(yù)期的投資收益等。4.重點(diǎn)加強(qiáng)資金管理資金管 理是 企業(yè) 財(cái)務(wù)管 理重 點(diǎn)內(nèi) 容，加 強(qiáng)資金 管理 應(yīng) 做 到：重 視資金籌措管理，即強(qiáng)化企業(yè)信用管理，做好資金籌措計(jì)劃，知識經(jīng)濟(jì)時代，信用已成為企業(yè)興衰的主要標(biāo)識，企業(yè)信用狀態(tài)良好，則很可能獲取條件優(yōu)厚的長期性低息貸款，以保證企業(yè)擁有開發(fā)經(jīng)營更多房地產(chǎn)項(xiàng) 目的 豐厚資 金，同 時還 要根 據(jù)資金 籌措 計(jì)劃，逐步 有序地 擴(kuò)大 項(xiàng)目自有 資金比 例，實(shí) 現(xiàn)大 筆貸 款利息 支出 向企 業(yè)盈 利的轉(zhuǎn) 變；加 快資 金周 轉(zhuǎn)，強(qiáng) 化 資 金 運(yùn) 用 管 理，關(guān) 于 資 金 流 轉(zhuǎn)，由 于 受 到 多 種 外 來 因 素 影響，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目大多無法按時完工，大量資金被占用，這種情況下，企業(yè)應(yīng)盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉(zhuǎn)；加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金 管理，慎防 企業(yè) 過度預(yù) 支資 金，將 應(yīng)收 賬款與 應(yīng)付 賬款 期限 調(diào) 至一 致狀 態(tài)，或 者使 應(yīng)收賬 款回 收期 限短 于應(yīng)付 賬款 交付 期限，為按期支付應(yīng)付賬款提供可靠保證，同時還要盡可能規(guī)避企業(yè)過度預(yù)支