1、第一節(jié)第一節(jié) 成本法概述成本法概述一、成本法的含義（熟悉）一、成本法的含義（熟悉）n簡要概念：是根據估價對象的重置成本或重建成本簡要概念：是根據估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法。來求取估價對象價值或價格的方法。n具體概念：是測算估價對象在估價時點的重置成本具體概念：是測算估價對象在估價時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。舊得到估價對象價值或價格的方法。n 成本法是求取估價對象在估價時點時的成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格重置價格，然后扣除，然后扣除折折舊舊，以此

2、估算估價對象的客觀，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值合理價格或價值的方法。的方法。 定義中涉及的概念定義中涉及的概念n所謂重新購建價格，是指假設所謂重新購建價格，是指假設在估價時點在估價時點重新取重新取得得全新狀況全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利必要支出和應得利潤。潤。n所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價建筑物價值損失值損失，其金額為建筑物在估價時點的市場價值，其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。與在估價時點的重

3、新購建價格之差。 n從從賣方角賣方角度看，成本法的理論依據是度看，成本法的理論依據是生產生產費用價值論。費用價值論。n從從買方買方角度看，成本法的理論依據是角度看，成本法的理論依據是替代替代原理。原理。二、成本法的理論依據（熟悉）二、成本法的理論依據（熟悉）n新近開發(fā)建設完成的房地產新近開發(fā)建設完成的房地產(簡稱簡稱新開發(fā)的新開發(fā)的房地產房地產)n可以假設重新開發(fā)建設的現有房地產可以假設重新開發(fā)建設的現有房地產(簡稱簡稱舊的房地產舊的房地產)n正在開發(fā)建設的房地產正在開發(fā)建設的房地產(即即在建工程在建工程)n計劃開發(fā)建設的房地產計劃開發(fā)建設的房地產三、三、成本法適用的估價對象（成本法適用的估價

4、對象（掌握掌握）特別適用成本法估價的房地產：特別適用成本法估價的房地產：n很少發(fā)生交易很少發(fā)生交易無法采用市場法無法采用市場法n沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益無法采用收益法無法采用收益法n為個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產為個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產n單純的建筑物或者其裝飾裝修部分單純的建筑物或者其裝飾裝修部分 n房地產保險房地產保險( (包括投保和理賠包括投保和理賠) )及其他房地產損害賠償及其他房地產損害賠償 例如例如 學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房、化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油

5、田、辦公樓、軍隊營房、化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計的房地產。碼頭、機場之類有獨特設計的房地產。 n成本法成本法主要適用于主要適用于評估建筑物是新的或者比評估建筑物是新的或者比較新的房地產的價值較新的房地產的價值n不適用不適用于評估建筑物于評估建筑物過于老舊過于老舊的房地產的價的房地產的價值。值。為什么為什么 ？四、成本法估價需要具備的條件（熟悉）四、成本法估價需要具備的條件（熟悉）房地產從房地產從長時期內平均來看，長時期內平均來看， 價格價格= 成本成本+平均利潤平均利潤 具體條件：具體條件： 一是自由競爭，即可以自由進入市場一是自由競爭，即可以自由進入市場 二是該種

6、商品本身可以大量重復生產二是該種商品本身可以大量重復生產應當注意：應當注意： 運用成本法時注意運用成本法時注意“逼近逼近”，最主要的具體以下，最主要的具體以下3 3個問題個問題n一是應采用一是應采用客觀成本客觀成本而不是實際成本。而不是實際成本。n二是應在客觀成本的基礎上二是應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整結合市場供求分析進行調整。 供應需求，應在客觀成本的基礎上調低評估價值供應需求，應在客觀成本的基礎上調低評估價值 供應需求，應在客觀成本的基礎上調高評估價值供應需求，應在客觀成本的基礎上調高評估價值n三是應在客觀成本的基礎上三是應在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等的分析進行調

7、整結合選址、規(guī)劃設計等的分析進行調整。 五、成本法估價的操作步驟（熟悉）五、成本法估價的操作步驟（熟悉） 選擇具體估價路徑選擇具體估價路徑 測算重置成本或重建成本測算重置成本或重建成本 測算折舊測算折舊 計算成本價值計算成本價值成本法估價程序成本法估價程序測算房地產開發(fā)成本、利潤、稅金測算房地產開發(fā)成本、利潤、稅金重置成本、重建重置成本、重建成本確定成本確定C建筑物折舊計算建筑物折舊計算D積算價格測算積算價格測算V=C-D房地產價格通常由房地產價格通常由7 7大項大項構成：構成： 土地取得成本土地取得成本開發(fā)成本開發(fā)成本管理費用管理費用投資利息投資利息銷售費用銷售費用銷售稅費銷售稅費開發(fā)利潤開

8、發(fā)利潤第二節(jié)第二節(jié) 房地產價格構成（掌握）房地產價格構成（掌握）一、土地取得成本一、土地取得成本n土地取得成本為用地單位為取得土地使用權而土地取得成本為用地單位為取得土地使用權而支付的各項費用之和。支付的各項費用之和。n因土地使用權取得的方式或所取得土地的因土地使用權取得的方式或所取得土地的生熟生熟程度不同程度不同，土地取得成本的，土地取得成本的構成不同構成不同。 取得房地產開發(fā)用地的途徑可歸納取得房地產開發(fā)用地的途徑可歸納為以下為以下3類情況：類情況：n通過土地使用權轉讓取得通過土地使用權轉讓取得n通過土地使用權出讓取得（政府儲備、通過土地使用權出讓取得（政府儲備、征收）征收）n通過合作、合

9、資取得通過合作、合資取得土地費用土地費用土地取得費土地取得費土地開發(fā)費土地開發(fā)費按照土地開發(fā)程度分類按照土地開發(fā)程度分類生地生地毛地毛地熟地熟地開發(fā)配套城市基礎設施開發(fā)配套城市基礎設施進行拆遷安置補償進行拆遷安置補償直接進行房屋建設直接進行房屋建設( (一一) )市場購買的土地取得成本市場購買的土地取得成本 土地取得成本一般是由購買土地的價款和應當由買方土地取得成本一般是由購買土地的價款和應當由買方(在此為房地產開發(fā)商在此為房地產開發(fā)商)繳納的稅費構成：繳納的稅費構成：n土地使用權購買價格，一般是采用市場法求取，也可以土地使用權購買價格，一般是采用市場法求取，也可以采用基準地價修正法、成本法求

10、取。采用基準地價修正法、成本法求取。n買方應當繳納的稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費買方應當繳納的稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。等。 通常是根據稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照通常是根據稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照土地使用權購買價格的一定比例來測算。土地使用權購買價格的一定比例來測算。 ( (二二) ) 征收集體的土地取得成本征收集體的土地取得成本 征收集體用地的土地取得征收集體用地的土地取得成本包括以下三部分：成本包括以下三部分： (1)土地征收補償安置費用，土地征收補償安置費用，也稱為征地補償費用，一般由也稱為征地補償費用，一般由以下以下4項費用組成：項費用組成：n土

11、地補償費，土地補償費，n安置補助費，安置補助費，n地上附著物和青苗的補償費，地上附著物和青苗的補償費，n安排被征地農民的社會保障安排被征地農民的社會保障費用。費用。(2)相關稅費，一般包括以相關稅費，一般包括以下下4項稅費：項稅費：n征地管理費征地管理費n耕地占用稅耕地占用稅n耕地開墾費耕地開墾費n新菜地開發(fā)建設基金新菜地開發(fā)建設基金(3)土地使用權出讓金等土地土地使用權出讓金等土地有償使用費。有償使用費。取得集體所有生地土地征收補償費土地征收補償費國有土地使用權出讓金國有土地使用權出讓金相關相關 稅費稅費土土地地開開發(fā)發(fā)城城市市基基礎礎設設施施配配套套（三（三) )征收國有土地上房屋的土地取

12、得成本征收國有土地上房屋的土地取得成本 征收國有土地上房屋的征收國有土地上房屋的土地取得成本一般包括：土地取得成本一般包括：(1)(1)房屋征收補償費用，房屋征收補償費用，一般由以下一般由以下5 5項費用組成：項費用組成：n被征收房屋補償費被征收房屋補償費n搬遷費搬遷費n臨時安置費臨時安置費n停產停業(yè)損失補償費停產停業(yè)損失補償費n補助和獎勵補助和獎勵 (2)(2)相關費用，一般包相關費用，一般包括以下：括以下：n房屋征收評估費房屋征收評估費n房屋征收服務費房屋征收服務費n政府規(guī)定的其他有政府規(guī)定的其他有關費用關費用 開發(fā)成本是指在取得的土地上進行基礎設開發(fā)成本是指在取得的土地上進行基礎設施建設

13、、房屋建設所必要的直接費用、稅金施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等。等。在實際中主要包括下列幾項：在實際中主要包括下列幾項：n1 1、勘察設計和前期工程費、勘察設計和前期工程費n2 2、建筑安裝工程費、建筑安裝工程費n3 3、基礎設施建設費、基礎設施建設費n4 4、公共配套設施建設費、公共配套設施建設費n5 5、其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等、其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等 n6 6、開發(fā)期間稅費、開發(fā)期間稅費二、建設成本二、建設成本三、管理費用三、管理費用n管理費用是指房地產開發(fā)商為組織和管理房地管理費用是指房地產開發(fā)商為組織和管理房地產開發(fā)經營活動所必要的費用產開

14、發(fā)經營活動所必要的費用n包括房地產開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公包括房地產開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，費、差旅費等，n可按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比可按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例，例如例，例如5%估算。估算。四、銷售費用四、銷售費用n銷售費用也稱為銷售成本，是指預售或銷售開發(fā)完銷售費用也稱為銷售成本，是指預售或銷售開發(fā)完成后的房地產的必要的支出，包括廣告費、銷售資料成后的房地產的必要的支出，包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設費、售樓處建設費、銷制作費、樣板房或樣板間建設費、售樓處建設費、銷售人員費用或者銷售代理費等。售人員費用或者銷售代理費等。

15、n 廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設費、廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設費、售樓處建設費一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費售樓處建設費一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費一般是與銷售同時發(fā)生的。一般是與銷售同時發(fā)生的。五、投資利息五、投資利息( (一一) )投資利息的含義投資利息的含義n投資利息與財務費用不完全相同，是指在房地產投資利息與財務費用不完全相同，是指在房地產開發(fā)完成或實現銷售之前發(fā)生的所有必要費用應開發(fā)完成或實現銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費。計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費。n因此，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷因

16、此，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用，售費用，無論它們是來自借貸資金無論它們是來自借貸資金還是自有資金，還是自有資金，均應計算利息。均應計算利息。( (二二) )投資利息的計算投資利息的計算計算投資利息具體需要把握下列計算投資利息具體需要把握下列5 5個方面?zhèn)€方面n 1 1、應計息的項目、應計息的項目應計息的項目包括取得土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷應計息的項目包括取得土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。售費用。銷售費用銷售費用一般不計利息一般不計利息n 2 2、計息周期、計息周期; ;計息周期可以是年、半年、季、月等，通常為年。計息周期可以是年、半年、季、月等，通常為

17、年。n 3 3、計息期、計息期n 4 4、計息方式：計息方式有單利和復利兩種、計息方式：計息方式有單利和復利兩種 n 5 5、利率率、利率率 銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產應由開銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產應由開發(fā)商（賣方）交納的稅費?？煞譃閮深悾喊l(fā)商（賣方）交納的稅費?？煞譃閮深悾簄1 1、銷售稅金及附加、銷售稅金及附加: :“兩稅一費兩稅一費”一般為售價的一般為售價的5.5% n2 2、其他銷售稅費、其他銷售稅費, , 包括印花稅、交易手續(xù)費等。包括印花稅、交易手續(xù)費等。六、銷售稅費六、銷售稅費七、開發(fā)利潤七、開發(fā)利潤n 開發(fā)利潤是指開發(fā)利潤是指房地產開發(fā)商房地產開發(fā)商( (業(yè)主業(yè)主

18、) )的利潤的利潤，而不是，而不是建筑承包商的利潤。建筑承包商的利潤。n 現實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入（售現實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入（售價）減去各種成本、費用和稅金后的余額。價）減去各種成本、費用和稅金后的余額。n 運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤：開發(fā)利潤運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤：開發(fā)利潤則是典型的房地產開發(fā)商進行特定的房地產開發(fā)所期則是典型的房地產開發(fā)商進行特定的房地產開發(fā)所期望獲得的利潤望獲得的利潤( (客觀利潤）客觀利潤）估算開發(fā)利潤應掌握以下幾點：估算開發(fā)利潤應掌握以下幾點：1.1.開發(fā)利潤開發(fā)利潤= =開發(fā)完成后的房地產價值開發(fā)完成后的房地產價

19、值- -土地取土地取得成本得成本- -建設成本建設成本- -管理費用管理費用- -銷售費用銷售費用- -投資投資利息利息- -銷售稅費銷售稅費2.2.開發(fā)利潤應為開發(fā)利潤應為而不是而不是 及及平均利潤平均利潤期望利潤期望利潤實際利潤實際利潤3.3.開發(fā)利潤通常按照一定基數乘以相應的利潤率來估開發(fā)利潤通常按照一定基數乘以相應的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計算基數和相應的利潤率主要有下算。開發(fā)利潤的計算基數和相應的利潤率主要有下列列4 4種種: :n 1) 1)計算基數計算基數 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 開發(fā)成本，開發(fā)成本，n 相應的利潤率稱為直接成本利潤率相應的利潤率稱為直接成本利潤

20、率 , ,即：即：n 2)2)計算基數計算基數 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 建設成本建設成本 + + 管理費用十銷售費用，管理費用十銷售費用，n 相應的利潤率稱為投資利潤率，即：相應的利潤率稱為投資利潤率，即：n3)3)計算基數計算基數 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 開發(fā)成本開發(fā)成本 + + 管理費管理費用用 + + 銷售費用銷售費用 + + 投資利息投資利息 , ,n相應的利潤率稱為成本利潤率，即：相應的利潤率稱為成本利潤率，即：n 4)4)計算基數計算基數 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 開發(fā)成本開發(fā)成本 + + 管管理費用理費用 + + 銷售費用銷售費

21、用 + + 投資利息投資利息 + +銷售稅費銷售稅費+ +開發(fā)開發(fā)利潤利潤 = = 開發(fā)完成后的房地產價值開發(fā)完成后的房地產價值( (售價售價), ), n 相應的利潤率稱為銷售利潤率，即：相應的利潤率稱為銷售利潤率，即： 4.4.利潤率是通過大量調查、了解同一市場上利潤率是通過大量調查、了解同一市場上類似房地產開發(fā)項目的利潤率得到的。類似房地產開發(fā)項目的利潤率得到的。n利用上述房地產價格構成并在銷售利潤率的情利用上述房地產價格構成并在銷售利潤率的情況下求取房地產價值時的公式是：況下求取房地產價值時的公式是：利潤率名稱利潤率名稱利潤計算基數構成利潤計算基數構成直接成本利潤率直接成本利潤率 土地

22、取得成本土地取得成本 + 開發(fā)成本開發(fā)成本 投資利潤率投資利潤率 土地取得成本土地取得成本 + 開發(fā)成本開發(fā)成本 + 管理費用十銷售管理費用十銷售費用費用 成本利潤率成本利潤率 土地取得成本土地取得成本 + 開發(fā)成本開發(fā)成本 + 管理費用管理費用 + 銷售銷售費用費用 + 投資利息投資利息 銷售利潤率銷售利潤率 土地取得成本土地取得成本 + 開發(fā)成本開發(fā)成本 + 管理費用管理費用 + 銷售銷售費用費用 + 投資利息投資利息 +銷售稅費銷售稅費+開發(fā)利潤開發(fā)利潤 房地產項目利潤率對比表房地產項目利潤率對比表 第三節(jié)第三節(jié) 成本法的基本公式（掌成本法的基本公式（掌握）握）一、最基本的公式一、最基本

23、的公式成本法最基本的公式為：成本法最基本的公式為：房地產價值=房地產重新購建價格-房地產折舊針對對象：針對對象：新建的房地產（此處指房地、建筑物兩種情況）新建的房地產（此處指房地、建筑物兩種情況）舊的房地產（此處指房地、建筑物兩種情況）舊的房地產（此處指房地、建筑物兩種情況）n步驟：搞清房地產價格構成步驟：搞清房地產價格構成 估算各構成部分的金額估算各構成部分的金額 將各構成部分的金額累加將各構成部分的金額累加 二、適用于新開發(fā)的房地產的基本公式二、適用于新開發(fā)的房地產的基本公式n新開發(fā)的房地產可分為新開發(fā)的房地、新開發(fā)新開發(fā)的房地產可分為新開發(fā)的房地、新開發(fā)的土地和新建成的建筑物三種情況。的

24、土地和新建成的建筑物三種情況。（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式：（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式： 新開發(fā)的放低價值新開發(fā)的放低價值= =土地取得成本土地取得成本 + +建設成本建設成本+ +管理費用管理費用+ +銷售費用銷售費用 + +投資利息投資利息+ +銷售稅費銷售稅費+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤（二）適用于新開發(fā)的土地的基本公式：（二）適用于新開發(fā)的土地的基本公式： 新開發(fā)的土地價值新開發(fā)的土地價值= =待開發(fā)土地取得成本待開發(fā)土地取得成本 + +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +管理費用管理費用+ +銷售費用銷售費用 + +投資利息投資利息+ +銷售稅費銷售稅費+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤n新開

25、發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下: : n新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 = (取得開發(fā)區(qū)用地的總成本取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 + 土地開發(fā)總成本土地開發(fā)總成本+ 總管理費總管理費用用 + 總銷售費用總銷售費用 + 總投資利息總投資利息 + 總銷售稅費總銷售稅費 + 總開發(fā)利潤總開發(fā)利潤)(開發(fā)區(qū)用地總開發(fā)區(qū)用地總 面積面積開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率) 用途、區(qū)位等因素調整系數用途、區(qū)位等因素調整系數n見見【例例7-1】 （三）適用于新建成的建筑物的基本公式（三）適用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價值新建成的建

26、筑物價值= =建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理費用管理費用+ + 銷售費用銷售費用+ +投資利息投資利息+ +銷售稅費銷售稅費 + +開發(fā)利潤開發(fā)利潤 三、適用于舊房地產的基本公式三、適用于舊房地產的基本公式（一）適用于舊的房地產的基本公式（一）適用于舊的房地產的基本公式 舊的房地價值舊的房地價值= =房地重新構建價格房地重新構建價格- -建筑物折舊建筑物折舊土地的重新取得價格要注意年限土地的重新取得價格要注意年限（二）適用于舊建筑物的基本公式（二）適用于舊建筑物的基本公式 舊建筑物價值舊建筑物價值= =房地重新構建價格房地重新構建價格- -建筑物折舊建筑物折舊第四節(jié)第四節(jié) 重新購建價格

27、重新購建價格一、重新購建價格的內涵（熟悉）一、重新購建價格的內涵（熟悉）n 重新購建價格是假設在重新購建價格是假設在估價時點估價時點重新取得或重重新取得或重新開發(fā)、重新建造新開發(fā)、重新建造全新狀況全新狀況的的估價對象估價對象所需的所需的一切合理、必要的一切合理、必要的費用、稅金費用、稅金和應得的和應得的利潤利潤之之和。和。 注意注意： 第一、重新購建價格是第一、重新購建價格是估價時點估價時點的的 第二、重新購建價格是第二、重新購建價格是客觀客觀的的 第三、建筑物的重新購建價格是第三、建筑物的重新購建價格是全新狀況全新狀況 下下的價格，的價格，未扣除未扣除折舊；折舊； 房地產的重新購建價格是在房

28、地產的重新購建價格是在估價時點估價時點時的價格時的價格二、重新購建價格的求取思路（熟悉）二、重新購建價格的求取思路（熟悉） ( (一一) )房地重新購建價格的求取思路房地重新購建價格的求取思路n一是一是模擬模擬房地產開發(fā)商的房地產開發(fā)商的房地產開發(fā)過程房地產開發(fā)過程n二是將該房地分為二是將該房地分為土地和建筑物土地和建筑物兩個相對獨立兩個相對獨立的部分分別求取土地和建筑物的重新購建價格，的部分分別求取土地和建筑物的重新購建價格，再求和再求和。 房地重新購建價格=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格( (二二) )土地重新購建價格的求取思路土地重新購建價格的求取思路求取土地的重新購置價格采用的方

29、法：求取土地的重新購置價格采用的方法：n市場法市場法n基準地價修正法基準地價修正法 此思路特別適用于城市建成區(qū)內難以求取重新此思路特別適用于城市建成區(qū)內難以求取重新開發(fā)成本的情況。開發(fā)成本的情況。n成本法成本法( (三三) )建筑物重新購建價格的求取思路建筑物重新購建價格的求取思路n 假設該建筑物所占用的土地已經取得，然后在假設該建筑物所占用的土地已經取得，然后在該土地上建造與該建筑物該土地上建造與該建筑物相同相同或者具有或者具有同等效同等效用用的的全新建筑物全新建筑物的的必要支出必要支出和應得和應得利潤利潤，n 注意：土地與建筑物重新購建價格界限分注意：土地與建筑物重新購建價格界限分 清、清

30、、不重復、不漏項。不重復、不漏項。三、建筑物重新購建價格的求取方式三、建筑物重新購建價格的求取方式（掌握）（掌握）n建筑物重建價格建筑物重建價格n建筑物重置價格建筑物重置價格 重建價格重建價格n重建價格也稱為重建成本重建價格也稱為重建成本，是指采用與估價對是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在設備和建筑技術及工藝等，在估價時點估價時點時的國時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估估價對象建筑物相同的全新建筑物價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和的必要支出和應得利潤

31、。應得利潤。n可以把這種重新建造方式形象地理解為可以把這種重新建造方式形象地理解為復制復制當今我們還能真正當今我們還能真正“復制復制”故宮嗎？故宮嗎？重建價格重建價格適用于有特殊保護價值的建筑物的估價適用于有特殊保護價值的建筑物的估價重置價格重置價格n重置價格也稱為重置成本重置價格也稱為重置成本，是指采用，是指采用估價時點時估價時點時的建的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物新建造與估價對象建筑物具有同等效用具有同等效用

32、的的全新建全新建筑物筑物的必要支出和應得利潤。的必要支出和應得利潤。仿古建筑是重置仿古建筑是重置還是重建？還是重建？n重置價格重置價格適用于一般建筑物和因年代久遠、適用于一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構配件和建筑設備，或因建筑技術和建筑構配件和建筑設備，或因建筑技術和建筑標準改變等，使舊建筑物復原建造有困難標準改變等，使舊建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。的建筑物的估價。n重置價格的出現是技術進步的必然結果，重置價格的出現是技術進步的必然結果，同時也是同時也是“替代原理替代原理”的體現。的體現。 n單位比較法單位比較法n分部分

33、項法分部分項法n工料測量法工料測量法n指數調整法指數調整法四、建筑物重新購建價格的求取方法四、建筑物重新購建價格的求取方法（熟悉）（熟悉）第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取（建筑物折舊的求?。ㄕ莆照莆眨?一、建筑物折舊的含義和原因一、建筑物折舊的含義和原因（一）建筑物折舊的含義（一）建筑物折舊的含義 估價上的折舊是指估價上的折舊是指各種原因所造成的價值損失各種原因所造成的價值損失，其數，其數額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新構建價格之額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新構建價格之間的差額。間的差額。即：即：建筑物折舊建筑物折舊 = = 建筑物重新購建價格建筑物重新購建價格 - - 建筑物

34、市場價值建筑物市場價值建筑物市場價值建筑物市場價值= = 建筑物重新購建價格建筑物重新購建價格 - -建筑物折舊建筑物折舊 （二）建筑物折舊的原因（二）建筑物折舊的原因n 物質折舊物質折舊 n 功能折舊功能折舊 n 經濟折舊經濟折舊（一）物質折舊（一）物質折舊 物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建筑物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建筑物在物在實體方面實體方面的損耗所造成的價值損失。的損耗所造成的價值損失。n進一步可歸納為進一步可歸納為4 4個方面：個方面：n自然經過的老化自然經過的老化n正常使用的磨損正常使用的磨損n意外的破壞損毀意外的破壞損毀n延遲維修的損壞殘存延遲維修的損壞殘存 功能折舊

35、，又稱精神磨損、無形損耗，功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、設計更新、技術是指由于消費觀念變更、設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后或不適用所造成的價值損失。殘缺、落后或不適用所造成的價值損失。n 功能缺乏折舊功能缺乏折舊 n 功能落后折舊功能落后折舊 n 功能過剩折舊功能過剩折舊 （二）功能折舊（二）功能折舊（三）（三）外部折舊外部折舊外部折舊，又稱經濟折舊，是指建筑物本身以外的各種不利外部折舊，又稱經濟折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失。因素所造成的價值損失。n經濟因素經濟因素(如市場供給

36、過量或需求不足如市場供給過量或需求不足)、n區(qū)位因素區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等), n也可能是其他因素也可能是其他因素(如政府政策變化、采取宏觀調控措施如政府政策變化、采取宏觀調控措施等等)。 注意：將經濟折舊區(qū)分為注意：將經濟折舊區(qū)分為永久性永久性的和的和暫時性暫時性的的 見見【例例8-4】 （一）年限法（一）年限法 1、年限法和有關年限的含義、年限法和有關年限的含義n年限法也稱為年齡年限法也稱為年齡-壽命法壽命法, 是根據建筑物的是根據建筑物的經濟壽命、有

37、效年齡或剩余經濟壽命來求經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。取建筑物折舊的方法。n建筑物壽命有自然壽命和經濟壽命之分建筑物壽命有自然壽命和經濟壽命之分二、建筑物折舊的求取方法二、建筑物折舊的求取方法n建筑物的自然壽命建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始，是指從建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結構構件和設備的自然老化或到建筑物的主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。間。n建筑物的經濟壽命建筑物的經濟壽命：從建筑物竣工之日開始，：從建筑物竣工之日開始，到建筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。到建

38、筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。 房地產年收入房地產年收入房地產年成本房地產年成本0經濟壽命經濟壽命t凈收益大于零的持續(xù)時間凈收益大于零的持續(xù)時間經濟壽命對收益性房地產才有意義經濟壽命對收益性房地產才有意義n對于收益性房地產：對于收益性房地產：n建筑物的經濟壽命具體是從建筑物的經濟壽命具體是從建筑物竣工之日建筑物竣工之日開開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產產生的始，在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產產生的收入大于運營費用，即收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時凈收益大于零的持續(xù)時間。間。n建筑物的建筑物的經濟壽命短于其自然壽命經濟壽命短于其自然壽命n相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經濟壽命

39、也可能不同。相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經濟壽命也可能不同。n經濟壽命具體可根據建筑物結構的工程質量、用途和經濟壽命具體可根據建筑物結構的工程質量、用途和維修養(yǎng)護情況，結合市場狀況、周圍環(huán)境、維修養(yǎng)護情況，結合市場狀況、周圍環(huán)境、經營收經營收益狀況益狀況等進行綜合分析判斷得出。等進行綜合分析判斷得出。n建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。壽命和經濟壽命都有可能得到延長。n當建筑物的當建筑物的維修養(yǎng)護為正常維修養(yǎng)護為正常的，其的，其有效年齡與實際年齡有效年齡與實際年齡相當相當n當建筑物的維修養(yǎng)護比正常當建筑物

40、的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好維修養(yǎng)護好或者經過更新改造的，其或者經過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡有效年齡小于實際年齡n當建筑物的維修養(yǎng)護比正常當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差維修養(yǎng)護差的，其的，其有效年齡大于實際有效年齡大于實際年齡年齡n剩余經濟壽命剩余經濟壽命 = 經濟壽命經濟壽命 有效年齡有效年齡n利用年限法求取建筑物的折舊時：利用年限法求取建筑物的折舊時： 建筑物的壽命建筑物的壽命=經濟壽命經濟壽命N 建筑物年齡建筑物年齡=有效年齡有效年齡t 建筑物剩余壽命建筑物剩余壽命=剩余經濟壽命剩余經濟壽命 n2 2、直線法、直線法n Di 第第i年的折舊額，或稱做第年的折舊額，或稱做第i年

41、的折舊。年的折舊。 Di 是一個常數是一個常數 D 。 C 建筑物的重新購建價格。建筑物的重新購建價格。S 建筑物的凈殘值，建筑物的凈殘值，N 建筑物的經濟壽命。建筑物的經濟壽命。R 建筑物的凈殘值率建筑物的凈殘值率 3 3、成新折扣法、成新折扣法n成新折扣法是根據建筑物的建成年代、新成新折扣法是根據建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現值。取建筑物的現值。 V= C q式中式中 V -建筑物的現值；建筑物的現值；C -建筑物的重新購建價格；建筑物的重新購建價格；q -建筑物的成新率建筑物的成新率(%) ( (二二) )市場提取

42、法市場提取法n 市場提取法市場提取法是利用含有與估價對象中的建筑物具是利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價取估價對象中的建筑物折舊對象中的建筑物折舊的方法。的方法。n 所謂所謂類似折舊狀況類似折舊狀況，是指可比實例中的建筑物的，是指可比實例中的建筑物的折舊類型折舊類型(物質折舊、功能折舊、經濟折舊物質折舊、功能折舊、經濟折舊)和折舊程和折舊程度與度與估價對象估價對象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或者相當。同或者相當。n已知適用于舊的房地的成本法公式為已知適用于舊的房地的成本法公式為:

43、舊的房地價值舊的房地價值 = 土地重新購建價格土地重新購建價格 + 建建筑物重新購建價格筑物重新購建價格 - 建筑物折舊建筑物折舊n因此求出建筑物折舊：因此求出建筑物折舊：建筑物折舊建筑物折舊 = 土地重新購建價格土地重新購建價格 + 建筑物建筑物 重新購建價格重新購建價格-舊的房地價值舊的房地價值 = 建筑物重新購建價格建筑物重新購建價格 - (舊的房地價值舊的房地價值-土地重土地重新購建價格新購建價格) =建筑物重新購建價格建筑物重新購建價格 - - 建筑物折舊后價值建筑物折舊后價值( (三三) )分解法分解法n分解法是對建筑物分解法是對建筑物各種類型的折舊各種類型的折舊分別予以分分別予以

44、分析和估算，然后將它們加總來求取建筑物折舊析和估算，然后將它們加總來求取建筑物折舊的方法。的方法。n它是求取建筑物折舊最詳細、最復雜的一種方它是求取建筑物折舊最詳細、最復雜的一種方法。分解法求取建筑物折舊的途徑，參見教材法。分解法求取建筑物折舊的途徑，參見教材圖圖8-2 1. 1. 物質折舊的求取物質折舊的求取物質折舊項目分為兩類物質折舊項目分為兩類 ：n可修復項目可修復項目n不可修復項目不可修復項目n可修復項目：修復是指可修復項目：修復是指在估價時點在估價時點恢復到新的恢復到新的或者相當于新的狀況，有的是修理，有的是更或者相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。換。n預計修復所必要的費用小于

45、或者等于修復所能預計修復所必要的費用小于或者等于修復所能帶來的房地產價值增加額的，是可修復的，即：帶來的房地產價值增加額的，是可修復的，即： 修復所必要的費用修復所必要的費用 （修復后的房地產（修復后的房地產價值價值 - - 修復前的房地產價值）（即差額）修復前的房地產價值）（即差額）n反之，是不可修復的。反之，是不可修復的。 對于不可修復對于不可修復項目項目，根據其在估價時點的剩余使用，根據其在估價時點的剩余使用壽命壽命是否短于整體建筑物是否短于整體建筑物的剩余經濟壽命，分為，的剩余經濟壽命，分為，n短壽命項目短壽命項目：短壽命項目是剩余使用壽命：短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建短于整體建

46、筑物剩余經濟壽命筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經濟壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換筑物剩余經濟壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。多次。n長壽命項目長壽命項目：剩余使用壽命：剩余使用壽命等于或者長于等于或者長于整體建筑物整體建筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經濟壽命期間是不需要更換的。剩余經濟壽命期間是不需要更換的。n長壽命項目是合在一起，利用年限法計算折舊額：長壽命項目是合在一起，利用年限法計算折舊額：n長壽命項目折舊基數長壽命項目折舊基數 = 建筑物重新購建價格建

47、筑物重新購建價格 -可修復項目的修復費用可修復項目的修復費用 - 各短壽命項目的重新購建價格各短壽命項目的重新購建價格【例例8-8 】 2 2功能折舊的求取功能折舊的求取n 可修復可修復n 不可修復的不可修復的2 2功能折舊的求取功能折舊的求取 可修復的功能缺乏引起的折舊額的計算：可修復的功能缺乏引起的折舊額的計算： 可修復的功能缺乏引起的折舊可修復的功能缺乏引起的折舊 = = 在估價時點在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用用 - -該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用具有所必要

48、的費用n【例例8-98-9】 、【例例 8-108-10】、 【例例 8-118-11】 可修復功能落后的折舊額可修復功能落后的折舊額n= = 功能落后部分的重置價格功能落后部分的重置價格 - -功能落部分的已提折舊功能落部分的已提折舊 + + 拆除該功能落后部分的必要的費用拆除該功能落后部分的必要的費用 - - 功能落后部分的可回收的殘值功能落后部分的可回收的殘值 + +安裝新的功能部分所必要的費用安裝新的功能部分所必要的費用 - -該新的功能先進部分在估價時點重置建造建筑物時該新的功能先進部分在估價時點重置建造建筑物時一同安裝所必要的費用一同安裝所必要的費用【例例8-10】 以電梯落后為例

49、：以電梯落后為例： 可修復的功能落后引起的折舊額：可修復的功能落后引起的折舊額：n+ +功能落后電梯尚未折舊的價值功能落后電梯尚未折舊的價值( (即功能落后電梯的重即功能落后電梯的重置價格減去已提折舊。該部分未發(fā)揮作用就報廢了置價格減去已提折舊。該部分未發(fā)揮作用就報廢了) )，n- -功能落后電梯拆除后的凈殘值功能落后電梯拆除后的凈殘值( (即拆除后可回收的殘即拆除后可回收的殘值減去拆除費用。即可挽回的損失值減去拆除費用。即可挽回的損失),),n= += +落后功能的服務期未滿而提前報廢的損失。落后功能的服務期未滿而提前報廢的損失?？尚迯凸δ苈浜罂尚迯凸δ苈浜笈c與可修復的功能缺乏可修復的功能缺

50、乏折舊額比較折舊額比較功能過剩功能過剩 一般是不可修復的一般是不可修復的 功能過剩引起的折舊功能過剩引起的折舊= 無效成本無效成本 + 超額持有成本超額持有成本n采用重置價格的情況下（采用重置價格的情況下（自動消除自動消除;6m;6m變?yōu)樽優(yōu)?m5m）扣除功能過剩引起的折舊后的價值扣除功能過剩引起的折舊后的價值 = = 重置價格超額持有重置價格超額持有成本成本n在采用重建價格的情況下（不能消除）在采用重建價格的情況下（不能消除）扣除功能過剩引起的折舊后的價值扣除功能過剩引起的折舊后的價值 = 重建價格重建價格(無效成本無效成本 + 超額持有成本超額持有成本)3. 3. 外部折舊（經濟折舊）的求

51、取外部折舊（經濟折舊）的求取外部折舊通常是不可修復的分為：外部折舊通常是不可修復的分為：n暫時性經濟折舊，如供給過度的市場暫時性經濟折舊，如供給過度的市場n永久性經濟折舊，如周圍環(huán)境發(fā)生了不可逆的永久性經濟折舊，如周圍環(huán)境發(fā)生了不可逆的改變。改變。n外部折舊額的計算：外部折舊額的計算：利用利用“收益損失資本化法收益損失資本化法”求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現值之和損失的收益的現值之和三、求取建筑物折舊應注意的問題三、求取建筑物折舊應注意的問題n第一，估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別第一，估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別n第二，土地

52、使用年限對建筑物經濟壽命的影響第二，土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響n1.1.住宅不論其經濟壽命是早于還是晚于土地使用住宅不論其經濟壽命是早于還是晚于土地使用期限而結束，均按照其經濟壽命計算折舊。期限而結束，均按照其經濟壽命計算折舊。n2.2.非住宅建筑物經濟壽命早于土地使用年限而結非住宅建筑物經濟壽命早于土地使用年限而結束的，應按照建筑物經濟壽命計算折舊。束的，應按照建筑物經濟壽命計算折舊。n3.3.非住宅建筑物經濟壽命晚于土地使用年限而結非住宅建筑物經濟壽命晚于土地使用年限而結束的，束的， 出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時，

53、根據收回時建需要無償收回建設用地使用權時，根據收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應補償。出筑物的殘余價值給予土地使用者相應補償。出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時，建筑物也無償收回?；亟ㄔO用地使用權時，建筑物也無償收回。n圖圖8-38-3第六節(jié)第六節(jié) 房屋完損等級評定和折舊的房屋完損等級評定和折舊的有關規(guī)定有關規(guī)定一、房屋完損等級評定的有關規(guī)定（一、房屋完損等級評定的有關規(guī)定（了了解解）房屋完損等級是根據房屋的房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備結構、裝修、設備三個組三個組成部分的項目完好、損壞程度來劃分的，分為成部

54、分的項目完好、損壞程度來劃分的，分為5 5類：類： 完好房：十、九、八成完好房：十、九、八成 基本完好房：七、六成基本完好房：七、六成 一般完好房：五、四成一般完好房：五、四成 嚴重損壞房：三成以下嚴重損壞房：三成以下 危險房：三成以下危險房：三成以下二、房屋折舊的有關規(guī)定（二、房屋折舊的有關規(guī)定（了解了解）（1 1）計算折舊必須確定房地產價值、使用年）計算折舊必須確定房地產價值、使用年限、殘值和清理費用限、殘值和清理費用年折舊額年折舊額= =原價原價x(1-x(1-殘值率殘值率)/)/耐用年限耐用年限（2 2）經租房產根據房屋結構分為下列）經租房產根據房屋結構分為下列4 4類類7 7等等各種

55、結構房屋的耐用年限一般為：各種結構房屋的耐用年限一般為：1 1、鋼筋混凝土結構：生產用房、鋼筋混凝土結構：生產用房5050年，受腐蝕的生產用年，受腐蝕的生產用 房房3535年，非生產用房年，非生產用房6060年。年。2 2、磚混結構一等：生產用房、磚混結構一等：生產用房4040年，受腐蝕的生產用房年，受腐蝕的生產用房3030年，非生產用房年，非生產用房5050年。年。3 3、磚混結構二等：生產用房、磚混結構二等：生產用房4040年，受腐蝕的生產用房年，受腐蝕的生產用房3030年，非生產用房年，非生產用房5050年。年。4 4、磚木結構一等：生產用房、磚木結構一等：生產用房3030年，受腐蝕的生

56、產用房年，受腐蝕的生產用房2020年，非生產用房年，非生產用房4040年。年。5 5、磚木結構二等：生產用房、磚木結構二等：生產用房3030年，受腐蝕的生產用房年，受腐蝕的生產用房2020年，非生產用房年，非生產用房4040年。年。6 6、磚木結構三等：生產用房、磚木結構三等：生產用房3030年，受腐蝕的生產用房年，受腐蝕的生產用房2020年，非生產用房年，非生產用房4040年。年。7 7、簡易結構、簡易結構1010年。年。第七節(jié)第七節(jié) 成本法總結成本法總結歷年真題歷年真題1 1、在成本法估價中，關于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說、在成本法估價中，關于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是法，

57、正確的是( B )( B )。A A開發(fā)用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑開發(fā)用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑B B開發(fā)用地取得途徑應為估價時點、估價對象所占區(qū)域開發(fā)用地取得途徑應為估價時點、估價對象所占區(qū)域類似土地的主要取得途徑類似土地的主要取得途徑C C開發(fā)用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高開發(fā)用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高D D開發(fā)用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途開發(fā)用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑徑2 2、某寫字樓的土地取得成本、某寫字樓的土地取得成本80008000萬元，建造成本萬元，建造成本60006000萬元，萬元，管理

58、費用管理費用800800萬元，銷售費用萬元，銷售費用600600萬元，投資利息萬元，投資利息720720萬元，萬元，銷售稅費為售價的銷售稅費為售價的6%6%，銷售利潤率為，銷售利潤率為16%16%。該寫字樓的價。該寫字樓的價值為值為( D )( D )萬元。萬元。A A17087.20 B17087.20 B18699.20 18699.20 C C19666.40 D19666.40 D20666.6720666.673 3、某鋼混結構廠房的耐用年限為、某鋼混結構廠房的耐用年限為6060年，占用的土地是年，占用的土地是1010年年前通過出讓方式取得使用年限為前通過出讓方式取得使用年限為5050年的工業(yè)用途的土地使年的工業(yè)用途的土地使用權，廠房建設期為用權，廠房建設期為2 2年。土地使用權出讓合同約定土地年。土地使用權出讓合同約定土地使用權期限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取使用權期限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現在的成新率為得。采用直線