1、貸款抵押物評(píng)估有關(guān)問題探討一、貨款抵押物評(píng)估的有關(guān)概念什么是貸款抵押物評(píng)估？可以從三方面理解。第一、評(píng)估目的是為抵押資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)債權(quán)擔(dān)保提供價(jià)值依據(jù)。第二、評(píng)估對(duì)象應(yīng)該是符合抵押條件的資產(chǎn)。第三、評(píng)估的最終結(jié)果應(yīng)該是抵押（或清算）價(jià)格。抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的但保，債備人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。貸款抵押物評(píng)估的前提條件按貸款發(fā)放的時(shí)間先后應(yīng)分為以下三種：1企業(yè)擬以抵押方式向銀行申請(qǐng)貸款，即評(píng)估在貸款之前。評(píng)估結(jié)果作為銀行發(fā)放貸款金額的決策依據(jù)，抵押物價(jià)值不足以抵償貸款時(shí)，銀行可以減少貸款額或要求企

2、業(yè)提供其他擔(dān)保，在當(dāng)前信貸體制改革中，這種評(píng)估日益增多。2在貸款未到期，而原評(píng)估結(jié)果超過了有效期，銀行要對(duì)抵押物的保管、使用和實(shí)際價(jià)值不斷進(jìn)行檢查，重新評(píng)估，當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值低于借款合同規(guī)定的水平時(shí)，應(yīng)要求借款人補(bǔ)充新的抵押物。評(píng)估即為銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。3貸款到期，債務(wù)人未能按期償還時(shí)，抵押物需在折價(jià)或者拍賣、變賣前進(jìn)行清算評(píng)估，即處置抵押物前的定價(jià)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果應(yīng)作為抵押物變現(xiàn)的客觀公允市價(jià)，目前以拍賣方式的評(píng)估情況較多。以上三種情況下的評(píng)估雖然同是對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估，但評(píng)估時(shí)考慮的因素和選取的方法應(yīng)分別對(duì)待。本文重點(diǎn)闡述第1、2種情況下的抵押物評(píng)估。二、貸款抵押物評(píng)估操作中應(yīng)注意的問題貸款

3、抵押物的評(píng)估除遵守資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范外，還應(yīng)注意其特殊性，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1抵押物的選擇。一般而言，銀行所希望的是直接得到還款，此外是獲得對(duì)貸款的可靠還款保證。因此，用作抵押的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該是可以在市場(chǎng)上出售的，流動(dòng)性最好的，以及質(zhì)量最高的，銀行還應(yīng)能夠?qū)Φ盅贺?cái)產(chǎn)予以充分的保證。按照風(fēng)險(xiǎn)大小選擇抵押物的順序?yàn)椋捍婵?、可出售的證券、應(yīng)收帳款、存貨、機(jī)器設(shè)備、建筑物、股份。按照我國擔(dān)保法的規(guī)定，可以作為抵押物的財(cái)產(chǎn)為抵押人所擁有的房屋和其他地上定著物；抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；抵押人依法有權(quán)處置的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處置的國有機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)

4、；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、芒灘等荒地的土地使用權(quán)；依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。2評(píng)估基準(zhǔn)日的確定。有人認(rèn)為貸款前的抵押物評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)放在貸款到期日，筆者認(rèn)為還是放在申請(qǐng)貸款時(shí)為宜，原因是資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性要求以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)價(jià)。也就是說，資產(chǎn)評(píng)估直接以現(xiàn)實(shí)存在為資產(chǎn)確認(rèn)估價(jià)和報(bào)告的依據(jù)，說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，強(qiáng)調(diào)客觀存在，評(píng)估也可以反映未來，但必須以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來，例如有一筆期限為8年的長期貸款，以現(xiàn)在的市場(chǎng)狀態(tài)評(píng)估8年以后的資產(chǎn)價(jià)值，不管現(xiàn)在的依據(jù)如何充分都很難保證評(píng)估結(jié)果客觀、科學(xué)、合理，即使貸款期限1年，1年以后的市

5、場(chǎng)狀態(tài)也會(huì)發(fā)生變化，從國家規(guī)定評(píng)估結(jié)果的有效期最長為1年來分析，評(píng)估基準(zhǔn)日也不應(yīng)選在貸款到期日。3估價(jià)原則。除應(yīng)遵守評(píng)估的基本原則，即替代原則、持續(xù)經(jīng)營原則、公開市場(chǎng)原則外，還應(yīng)考慮銀行保全資產(chǎn)的需要，評(píng)估時(shí)要采取保守、低價(jià)原則。4估價(jià)方法的確定。抵押物的評(píng)估應(yīng)根據(jù)前述提到的不同情況采用不同的評(píng)估方法。貸款發(fā)放前和貸款到期之前，以重置成本法為主，或采用現(xiàn)行市價(jià)法，主要是考慮到變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)即銀行的謹(jǐn)慎態(tài)度。貸款到期，債務(wù)人不能按時(shí)還款，需處置抵押物時(shí)，應(yīng)根據(jù)抵押物的處置方式是拍賣、折價(jià)，還是轉(zhuǎn)讓而分別采用清算價(jià)格法和現(xiàn)行市價(jià)法。收益現(xiàn)值法一般不應(yīng)采用。5在貸款前和貸款期內(nèi)，抵押物的評(píng)估不應(yīng)以現(xiàn)行市價(jià)

6、為最終結(jié)果，因?yàn)殂y行要考慮變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)費(fèi)用等問題最終的貸款決策依據(jù)是抵押值，計(jì)算公式為：抵押值=評(píng)估值×抵押率6抵押物評(píng)估的結(jié)果，只對(duì)企業(yè)籌措資金的多少和銀行決策及銀行資產(chǎn)的安全性起作用，不直接影響企業(yè)的正常經(jīng)營運(yùn)作，所以評(píng)估結(jié)果不應(yīng)作為企業(yè)調(diào)賬的依據(jù)。這一點(diǎn)不同于其他評(píng)估目的，比如合資、合作、股份制改造、企業(yè)改制、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等直接關(guān)系到企業(yè)的權(quán)益。三、抵押率的確定抵押率是指貸款金額與抵押物價(jià)值之比，在某種意義上反映了第二還款來源的保障程序。抵押率的確定受許多因素的影響，如抵押物的流動(dòng)性、市場(chǎng)條件、抵押物類型、貸款期限的長短和通貸膨脹等，不同類型的貸款需要不同的抵押物，抵押率也是不盡

7、相同。抵押率的高低也反映銀行對(duì)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)所持的態(tài)度，抵押率低，說明銀行對(duì)抵押貸款采取比較審慎的態(tài)度，反之，則說明銀行對(duì)此采取了較為寬松的態(tài)度。計(jì)算抵押率的公式：抵押率=貸款本息總額÷抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，一般情況抵押率控制在70%以下，在上述公式中，企業(yè)申請(qǐng)貸款的本息總額一定，企業(yè)提供的低押物評(píng)估值一定，這樣抵押率也就被確定。但實(shí)際工作中往往抵押物評(píng)估值一定，通過確定抵押率求出貸款本息總額或抵押物的抵押價(jià)格，從而決定是否足額貸款或要求企業(yè)提供其他擔(dān)保，所以根據(jù)對(duì)各因素的分析，求出抵押率才具有實(shí)際意義。如何量化各項(xiàng)影響因素，計(jì)算抵押率，筆者在此提出如下計(jì)算公式：8 K= Fi×

8、Pi i=1K：抵押率 Fi：各影響因素所占權(quán)重Pi：各影響因素與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的百分比根據(jù)調(diào)查資料，影響抵押率的因素可歸納為八項(xiàng)：抵押物變現(xiàn)率、變現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)的資信程度、貸款期限、貸款利率、抵押物折舊率、抵押物的適用性、價(jià)格變動(dòng)因素等。1抵押物變現(xiàn)率：在影響抵押率的各因素中其權(quán)重最大，占60%70%左右，抵押物不同，變現(xiàn)能力也不盡相同，各類抵押物變現(xiàn)率見下圖：低變現(xiàn)率高變現(xiàn)率0%25%50%100%非上市股票有限制的股票股票、債券、現(xiàn)金合伙權(quán)益土地滯銷房地產(chǎn)熱銷房地產(chǎn)在制品庫存成品庫存原材料易腐商品機(jī)器應(yīng)收賬款可儲(chǔ)存商品2變現(xiàn)費(fèi)用：根據(jù)各類抵押物的行業(yè)規(guī)定和交易慣例確定其占評(píng)估值的百分比，其權(quán)重占

9、10%左右。3企業(yè)資信程度：我國銀行將企業(yè)資信分為四類：AAA（90100分）、AA（8089分）、A（7079分）、BBB（6069分），權(quán)重占5%左右。4貸款期限：考慮到時(shí)間對(duì)抵押物的影響及評(píng)估值的有效期規(guī)定，以1年為標(biāo)準(zhǔn)，短于1年，取值大于100%，長于1年，取值小于100%。權(quán)重占4%左右。5貸款利率：以規(guī)定的貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，利率上浮，利息增大，要求抵押物價(jià)值要大，百分率應(yīng)小于100%，反之，百分率應(yīng)大于100%。權(quán)重占4%左右。6抵押物折舊率：按抵押物折舊的規(guī)定計(jì)算，權(quán)重占4%左右。7抵押物的適用性：按最優(yōu)最佳適用為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，權(quán)重約占2%。8價(jià)格變動(dòng)因素：根據(jù)各行業(yè)物價(jià)上漲指數(shù)計(jì)算，

10、權(quán)重約為3%。下面以某企業(yè)用新建房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款為例，假設(shè)該企業(yè)貸款期限兩年，貸款金額1000萬元，貸款利率按國家現(xiàn)行規(guī)定上浮10%，企業(yè)信用等級(jí)AAA級(jí)，房屋為磚混結(jié)構(gòu)的商業(yè)用房，同類房地產(chǎn)銷售狀況一般，預(yù)測(cè)同類房地產(chǎn)物價(jià)每年上漲2%，則通過分析計(jì)算，結(jié)果如下：?jiǎn)挝唬?序號(hào)（i）項(xiàng)目名稱FiPIFi Pi1變現(xiàn)率7070492變現(xiàn)費(fèi)用1030.33資信程度5904.54貸款期限4953.85貸款利率4903.66折舊率240.087適用性210028價(jià)格變動(dòng)31043.12K66.4如果K70%，依據(jù)銀行的謹(jǐn)慎原則可取70%。四、抵押物評(píng)估與抵押登記貸款抵押物評(píng)估之后，按照中華人民

11、共和國擔(dān)保法的規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同，然后到有關(guān)部門辦理抵押登記，房屋建筑物到房管部門登記，土地到土地管理部門登記，機(jī)械設(shè)備到工商行政管理部門登記，交通運(yùn)輸工具到交通運(yùn)輸管理部門登記，評(píng)估值作為抵押物價(jià)值，具有法律效力。根據(jù)登記部門的要求，抵押物登記前須經(jīng)具備評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。一方面抵押物評(píng)估是辦理登記前的必要工作，另一方面通過評(píng)估掌握和了解企業(yè)的資產(chǎn)狀況及企業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬證明文件，從而確定抵押物是否具備辦理登記的條件，如果不具備，應(yīng)建議企業(yè)更換抵押物。抵押登記的評(píng)估值目前多是按正常的評(píng)估值記錄，沒有考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)等因素，筆者認(rèn)為應(yīng)以抵押值即抵押價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格，而不應(yīng)以正常的現(xiàn)行

12、市價(jià)為登記值。理由為：（1）評(píng)估是為了抵押貸款，這一目的決定了最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)該是抵押價(jià)格。（2）評(píng)估結(jié)果的用戶是企業(yè)和銀行，如果抵押價(jià)格合適，貸款就可能落實(shí)，雙方交易的標(biāo)準(zhǔn)是抵押價(jià)格而不是市場(chǎng)價(jià)格。（3）抵押價(jià)格是在一般評(píng)估的基礎(chǔ)上考慮安全性而得出的價(jià)格，這就體現(xiàn)了為抵押這一特定評(píng)估目的，選取一定的參數(shù)和計(jì)算方法，得出評(píng)估結(jié)論，所以抵押價(jià)格應(yīng)成為最終評(píng)估結(jié)果。房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范商業(yè)銀行為防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，普遍采用房地產(chǎn)抵押擔(dān)保方式，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長久、相對(duì)保值等特點(diǎn)。但實(shí)踐表明，若判斷失誤或操作不當(dāng)，這一風(fēng)險(xiǎn)防范措施反而成為新的風(fēng)險(xiǎn)源或陷阱。風(fēng)險(xiǎn)一：認(rèn)識(shí)誤區(qū)房地產(chǎn)抵押貸

13、款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風(fēng)險(xiǎn)屏障，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題，借款人無法用正常經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時(shí)，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。因此，從這一意義出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認(rèn)識(shí)出發(fā)，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而不注重對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是其必要的補(bǔ)充和無奈的后備。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來

14、源的追償往往是艱難并且很難如愿的。風(fēng)險(xiǎn)二：操作風(fēng)險(xiǎn)銀行操作上的缺陷也是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。一、抵押物產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)。（1）抵押物雖然通過特殊方式取得了所有權(quán)證，但沒有相應(yīng)完善的程序和手續(xù)。（2）抵押物存在產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)糾紛。（3）占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，沒有同時(shí)進(jìn)行抵押登記，一旦所占用的土地用途發(fā)生變動(dòng)時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值將滅失。（4）抵押權(quán)被懸空。如開發(fā)商以無定著物的土地使用權(quán)作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產(chǎn)開發(fā)，隨著商品房的完工出售，開發(fā)商可以輕而易舉地將售房款轉(zhuǎn)移，最終使抵押權(quán)懸空。（5）抵押權(quán)滅失。如城市房地產(chǎn)管理法對(duì)以出讓方式

15、取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動(dòng)工期限限制，超過出讓合同約定的時(shí)間可以加征土地閑置費(fèi)甚至無償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，無疑會(huì)增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴(yán)重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國家無償收回，抵押物就不復(fù)存在。（6）抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。顯然，面對(duì)這樣的土地使用權(quán)，銀行即使維權(quán)成功，也只能夠以折價(jià)形式受償，但問題還在于受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理。二、抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。（1）抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值風(fēng)險(xiǎn)。抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值主要分四

16、種情況：一是遠(yuǎn)離城區(qū)的企業(yè)以土地、廠房設(shè)備抵押，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差大；另一種是外部環(huán)境變化引起的抵押物減值。如用城區(qū)土地抵押，由于城市規(guī)劃的調(diào)整或抵押物所處地區(qū)的功能環(huán)境的改變，也會(huì)使抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值；第三是部分用專用性很強(qiáng)的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場(chǎng)狹窄，變現(xiàn)能力很差；第四種是功能性減值，如用機(jī)器設(shè)備抵押的，由于技術(shù)進(jìn)步和設(shè)備的加速損耗，造成抵押物市場(chǎng)價(jià)值減值。（2）現(xiàn)行抵押率計(jì)算方法已不能有效控制風(fēng)險(xiǎn)。目前銀行確定抵押率的方法為：抵押率貸款本息÷抵押物評(píng)估值70%，而在實(shí)際操作中，一般以70%的抵押率來確定貸款最高額度，如貸款本息70%×抵押物評(píng)

17、估值。從實(shí)際情況來看，采用現(xiàn)有的抵押率計(jì)算公式存在兩方面的缺陷：一是當(dāng)前的抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場(chǎng)價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距；二是確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等，而這些費(fèi)用所占抵押物價(jià)值的比例甚大。風(fēng)險(xiǎn)三：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不規(guī)范形成的風(fēng)險(xiǎn)一是現(xiàn)有的法律、法規(guī)對(duì)咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估失真責(zé)任追究不嚴(yán)，為虛假評(píng)估報(bào)告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件的，通過特殊關(guān)系可以辦理產(chǎn)權(quán)證明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續(xù)；三是地方

18、保護(hù)主義的影響，銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法院裁定用于抵償債務(wù)的抵押物價(jià)值往往偏高，且未考慮償債物處置變現(xiàn)的相關(guān)費(fèi)用。風(fēng)險(xiǎn)四：司法上的負(fù)面影響1、抵押權(quán)人接受抵押人全部財(cái)產(chǎn)提供抵押，造成抵押無效。最高人民法院法復(fù)19942號(hào)司法解釋規(guī)定，債務(wù)人有多個(gè)債權(quán)人而將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給其中一個(gè)債權(quán)人的，該抵押協(xié)議無效。2、抵押權(quán)人接受即將破產(chǎn)申請(qǐng)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)提供抵押，造成抵押無效。企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定，法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前6個(gè)月至破產(chǎn)宣告之日期間對(duì)原來沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保行為無效。3、職工安置費(fèi)優(yōu)先權(quán)。按照國務(wù)院相關(guān)規(guī)定，對(duì)于納入國家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國有企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得必須首先用于支付職工安置費(fèi)。4、

19、稅收優(yōu)先權(quán)。新修訂的中華人民共和國稅收征收管理法規(guī)定，如果企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)先于商業(yè)銀行處置抵押物并就處置價(jià)款優(yōu)先受償拖欠稅款，即便是商業(yè)銀行業(yè)已處置抵押物或以折價(jià)形式受償，稅務(wù)機(jī)關(guān)亦有權(quán)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)向商業(yè)銀行追償欠稅企業(yè)應(yīng)繳的稅款。5、采用在建工程抵押，因抵押人拖欠工程承包人的建設(shè)工程價(jià)款，造成抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院2002年6月20日作出關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)的司法解釋，規(guī)定工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。6、法院對(duì)于個(gè)人居住的房屋的執(zhí)行設(shè)置了限制性條件，極大地增加了貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院2004年11月頒布的關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定對(duì)銀行不良資產(chǎn)整體水平的影響將可能是長期的。防范房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策相對(duì)而言，房地產(chǎn)抵押方式屬于安全系數(shù)較高的貸款擔(dān)保方式，但這必須是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的，要保證抵押貸款能夠有效規(guī)避償付風(fēng)險(xiǎn)，在操作中必須注意以下幾點(diǎn)：（一）走出認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并使本金按期回收，而不是為了占管