1、房地產(chǎn)市場投資市場調(diào)研要點(diǎn)與方法1 房地產(chǎn)的決策必須建立在市場調(diào)研的基礎(chǔ)之上。 1.明確調(diào)研目與需要解決的問題問題思考：我們需要解決的問題有哪些？l 我們將要投資的市場環(huán)境怎么樣？l 我們未來的產(chǎn)品將賣給誰？l 我們擬投資的項(xiàng)目將來能否順利的銷出去？l 我們擬投資的項(xiàng)目將來能獲得什么樣的收益？l 我們將面臨的市場風(fēng)險是什么？l 可以支持我們解決問題的 事實(shí)與數(shù)據(jù) 是什么？投資項(xiàng)目區(qū)域宏觀市場調(diào)查社會發(fā)展總量市場發(fā)展水平市場發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展結(jié)構(gòu)發(fā)展速度發(fā)展特點(diǎn)土地市場發(fā)展水平產(chǎn)品市場發(fā)展水平需求市場發(fā)展水平價格水平規(guī)劃帶來的潛力人口增長潛力政府土地儲備與市場存量規(guī)劃驅(qū)動因素自然資源與社會資源產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2、與規(guī)模、速度增長速度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿DP人均收入產(chǎn)業(yè)與人口人口結(jié)構(gòu)土地價格房屋價格投資市場環(huán)境調(diào)查問題樹MECE投資項(xiàng)目調(diào)查問題樹MECE投資項(xiàng)目片區(qū)中觀市場調(diào)查項(xiàng)目資源客戶資源市場供求客戶結(jié)構(gòu)有效需求土地供求房屋供求自然資源環(huán)境特質(zhì)市場價格潛在競爭在建項(xiàng)目待建項(xiàng)目資源產(chǎn)品市場資源產(chǎn)品市場 2. 明確調(diào)研的內(nèi)容 2. 明確調(diào)研的內(nèi)容3. 確定調(diào)研范圍與對象在明確調(diào)研目的的前提下，根據(jù)不同的項(xiàng)目情況，確定調(diào)研范圍與對象。4. 調(diào)查準(zhǔn)備工作歷年宏觀數(shù)據(jù)調(diào)查表歷年房地產(chǎn)市場供求情況統(tǒng)計表城市建設(shè)用地近期規(guī)劃統(tǒng)計表 已取得土地項(xiàng)目開發(fā)情況統(tǒng)計表政府近期已推出土地統(tǒng)計表政府近期擬推出土地情況表歷年土地價格

3、走勢表歷年房屋價格走勢表住宅（商業(yè)、辦公）項(xiàng)目調(diào)查表售樓反饋信息調(diào)查問卷住宅消費(fèi)需求調(diào)查問卷商業(yè)用房投資經(jīng)營調(diào)查問卷市場調(diào)查市場調(diào)查所需表格所需表格5. 信息收集l政府信息l社會經(jīng)濟(jì)信息l城市規(guī)劃l城市建設(shè)城市宏觀環(huán)境信息市場基本情況市場供求信息開發(fā)經(jīng)營成本市場價格市場中觀環(huán)境信息5.1信息收集項(xiàng)目基本信息市場微觀環(huán)境信息根據(jù)調(diào)研目的，對于采集的信息進(jìn)行篩選，找出關(guān)鍵性信息進(jìn)行深入分析。重點(diǎn)從以下幾個方面進(jìn)行分析研究：市場整體走勢市場機(jī)會與有效需求成本與房價市場競爭與項(xiàng)目條件6、市場信息分析6.1、市場宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%8

4、0.00%1987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008%年份人口增長率GDP增長率居民儲蓄增長率住宅銷售增長率人均收入增長率案例分析深圳歷年各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)的增長率變動比較圖深圳歷年各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)的增長率變動比較圖0.00%100.00%200.00%300.00%400.00%500.00%600.00%700.00%800.00%198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032

5、0042005200620072008年份人口增長率GDP增長率居民儲蓄增長率住宅銷售增長率人均收入增長率深圳市各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)歷年的增長率走勢圖 案例分析 人均GDP對房地產(chǎn)市場需求的影響 1000200030004000050010001500200025003000350040004500單位：美元房地產(chǎn)消費(fèi)市場逐漸出現(xiàn)飽和消費(fèi)轉(zhuǎn)向以購置固定資產(chǎn)為主開始有能力購置固定資產(chǎn)主要解決溫飽問題房地產(chǎn)成為主要投資產(chǎn)品之一房價相對房價相對均衡均衡價差距離逐漸拉大房價將出現(xiàn)大起大落分析對比參考分析對比參考05001000150020002500300035004000450019871988198919

6、90199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008中國1987-2008年歷年商品住宅銷售綜合價格走勢人均GDP房價 元/01000200030004000500060007000800090001000011000120001300014000150001984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008深圳歷年商品住宅銷售價格價格人均GDP人均GD

7、P對房地產(chǎn)市場需求的影響人均年GDP逐年提高使別墅成為搶手貨200萬元/棟低端別墅300-400萬元/棟中低端別墅400-600萬元/棟中端別墅1000萬元以上/棟高端別墅2006年上海別墅行情案例：案例分析參考人均年收入平均房價幅度備注5000-600010001500右邊的價格多為因特殊情況或炒樓增多而引起的偏高行情7000-8000160030009000-1000025003500目前重慶處于此階段，主城區(qū)2010年人均年收入超過2.5萬元，房價也在此高度，也10000-140002500550015000-200005000700020000-2500060001000025000-

8、30000700015000根據(jù)多年來約50個城市的調(diào)查統(tǒng)計分析，在不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，中國城市城鎮(zhèn)居民年人均收入與市場平均房價幅度的對應(yīng)比較大致如下：平均房價大約為人均年收入的30%左右。從表中數(shù)據(jù)來看，目前（2010年）重慶的房價尚未達(dá)到偏高的狀況，居民的收入仍能支撐目前的平均房價。城鎮(zhèn)居民年人均收入與平均房價的對應(yīng)分析對比參考分析對比參考05000100001500020000250003000012345678910111213141516房價（元/）年人均收入（元）分析對比參考分析對比參考城市人均年收入與房價正常比值當(dāng)人均年收入超過6000元以后，房價=人均年收入的30%左右是相對正常

9、的。即人均年收入相當(dāng)于房價的34倍，市場基本上是可以接納的。015003000450060007500900010500120001350015000165001800019500210002250024000255002700028500300001984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008深圳歷年人均年收入與商品住宅銷售價格價格（元/）人均年收入（元）第一產(chǎn)業(yè), 13.2第二產(chǎn)業(yè), 49第三產(chǎn)業(yè), 37.8第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)

10、的主要消費(fèi)群是第三產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的比重越大，市場需求也就越大。第三產(chǎn)業(yè)的細(xì)分形成不同層面的消費(fèi)群體。6.3人口增長結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平對房地產(chǎn)市場的影響深圳市19872009年6月商品房施工量與銷售量對比分析 01234567898789919395979920012003200520072009.06施工量為銷售量的倍數(shù)銷售量為1供求平衡供過于求競爭激烈6.4 供求關(guān)系對投資風(fēng)險的影響（案例分析）重慶全市2003-2007年商品房施工量與銷售量對比分析 3.3075952163.924642688 3.076723517 3.3081473382.4708999347.96950568802468102003年2004年2005年2006年2007年2008年1-52003-2007年房地產(chǎn)供需情況施工量為銷售量的倍數(shù)銷售量基數(shù)為12007年的利好消息與房價上漲促使施工量猛增，給2008年的銷售造成了巨大的