1、整理ppt第六節(jié)第六節(jié) 投資組合和剩余技術投資組合和剩余技術 一、投資組合技術一、投資組合技術1.1.土地與建筑物的組合土地與建筑物的組合 綜合資本化率綜合資本化率是求取房地價值時應采用的是求取房地價值時應采用的資本化率。資本化率。 在評估土地與建筑物合成體的價值時，應在評估土地與建筑物合成體的價值時，應采用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益采用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益，同時選用綜合資本化率將其資本化。，同時選用綜合資本化率將其資本化。整理ppt 土地資本化率土地資本化率是求取土地價值時應采用的是求取土地價值時應采用的資本化率。這時對應的凈收益應當是土地資本化率。這時對應的凈收益應當是土

2、地產(chǎn)生的凈收益產(chǎn)生的凈收益( (即僅歸屬于土地的凈收益即僅歸屬于土地的凈收益) )，不包含建筑物帶來的凈收益。，不包含建筑物帶來的凈收益。 建筑物資本化率建筑物資本化率是求取建筑物價值時應采是求取建筑物價值時應采用的資本化率。這時對應的凈收益應當是用的資本化率。這時對應的凈收益應當是建筑物產(chǎn)生的凈收益建筑物產(chǎn)生的凈收益( (即僅歸屬于建筑物的即僅歸屬于建筑物的凈收益凈收益) )，不包含土地帶來的凈收益。，不包含土地帶來的凈收益。 整理ppt綜合資本化率綜合資本化率(R(R0 0) )、土地資本化率、土地資本化率(R(RL L) )、建筑物資本化率建筑物資本化率(R(RB B) )三者的關系三者

3、的關系(1)(1)BLBBLL0VVRVRVRLBB0BLLVRVR)VV(RBLL0BLBVRVR)VV(R式中：式中：V VL L-土地價值土地價值V VB B-建筑物價值建筑物價值整理ppt R R0 0=L=LR RL L+B+BR RB B R R0 0=L=LR RL L+(1-L)R+(1-L)RB B R R0 0=(1-B)R=(1-B)RL L+B+BR RB B式中：式中： L-L-土地價值占房地價值的比率。土地價值占房地價值的比率。 B-B-建筑物價值占房地價值的比率。建筑物價值占房地價值的比率。 L+B=100%L+B=100%。綜合資本化率綜合資本化率(R(R0 0

4、) )、土地資本化率、土地資本化率(R(RL L) )、建、建筑物資本化率筑物資本化率(R(RB B) )三者三者 的關系的關系(2)(2)整理ppt【例】【例】某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40%40%，建筑物價值占總價值的，建筑物價值占總價值的60%60%，由可比實例，由可比實例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6%6%，建筑，建筑物資本化率為物資本化率為8%8%。求綜合資本化率。求綜合資本化率?！窘狻俊窘狻烤C合資本化率計算如下：綜合資本化率計算如下： R R0 0=L=LR RL L+B+BR RB B =40% =40%6%+60%6

5、%+60%8%8% =7.2% =7.2%整理ppt2.2.抵押貸款與自有資金的組合抵押貸款與自有資金的組合 購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為部分為抵押貸款抵押貸款，另一部分為，另一部分為自有資金自有資金( (或或稱權(quán)益資本稱權(quán)益資本) )。 貸款者貸款者( (如貸款銀行如貸款銀行) )要求得到與其貸款所要求得到與其貸款所冒風險相當?shù)馁J款利率報酬，自有資金投冒風險相當?shù)馁J款利率報酬，自有資金投資者要求得到與其投資所冒風險相當?shù)耐顿Y者要求得到與其投資所冒風險相當?shù)耐顿Y報酬。資報酬。 整理ppt綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金綜合資本化率為抵押貸款

6、常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即：即： R R0 0=M=MR RM M+(1+(1M)RM)RE E式中：式中： R R0 0綜合資本化率；綜合資本化率； MM貸款價值比率，貸款金額占房地產(chǎn)價貸款價值比率，貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率，一般介于值的比率，一般介于60%-90%60%-90%； R RM M抵押貸款常數(shù)；抵押貸款常數(shù)； R RE E自有資金資本化率。自有資金資本化率。整理ppt抵押貸款常數(shù)的計算公式為抵押貸款常數(shù)的計算公式為: :貸款常數(shù)為年償還額與抵押貸款金額的比率。貸款常數(shù)為年償還額與抵押貸款金額的比率。式中式中: : R RM M-抵押貸款常數(shù)；

7、抵押貸款常數(shù)； Y YM M-抵押貸款報酬率即抵押貸款利率抵押貸款報酬率即抵押貸款利率(i)(i)； n-n-抵押貸款期限。抵押貸款期限。1)Y1 ()Y1 (YRnMnMMM整理ppt【例】【例】購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為抵押貸款年利率為6%6%，貸款期限為，貸款期限為2020年年，按月等額本息償還，通過可比實例房，按月等額本息償還，通過可比實例房地產(chǎn)計算出自有資金資本化率為地產(chǎn)計算出自有資金資本化率為12%12%。試。試計算綜合資本化率。計算綜合資本化率。整理ppt【解】【解】綜合資本化率計算如下：綜合資本化率計算如下： R R

8、0 0=M=MR RM M+(1-M)R+(1-M)RE E =70% =70%8.60%+(1-70%)8.60%+(1-70%)12%12% =9.62% =9.62%1)Y1 ()Y1 (YRnMnMMM%60.81)12/%61 ()12/%61 (12/%62212120120整理ppt【例】【例】 某宗房地產(chǎn)的年凈收益為某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2 2萬元，購萬元，購買者的自有資金為買者的自有資金為5 5萬元，自有資金資本萬元，自有資金資本化率為化率為12%12%，抵押貸款常數(shù)為，抵押貸款常數(shù)為0.080.08。試。試求該房地產(chǎn)的價格。求該房地產(chǎn)的價格。整理ppt【解】【解】該房地產(chǎn)的

9、價格求取如下：該房地產(chǎn)的價格求取如下：購買者要求的稅前現(xiàn)金流量購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5=512%12% =0.6( =0.6(萬元萬元) )償還抵鉀貨款的能力償還抵鉀貨款的能力=2-0.6=1.4(=2-0.6=1.4(萬元萬元) )抵押貨款金額抵押貨款金額=1.4=1.40.08=17.5(0.08=17.5(萬元萬元) )該房地產(chǎn)價格該房地產(chǎn)價格=5+17.5=22.5(=5+17.5=22.5(萬元萬元) )整理ppt二、剩余技術二、剩余技術 剩余技術是當已知整體房地產(chǎn)的凈收益、剩余技術是當已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部分的資其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部

10、分的資本化率或報酬率時，從整體房地產(chǎn)的凈收益本化率或報酬率時，從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另外構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以歸屬于另外構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應的資本化率或選用相應的報酬率予以資相應的資本化率或選用相應的報酬率予以資本化，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價值的本化，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價值的一種方法。一種方法。 整理ppt 剩余技術主要有剩余技術主要有: :(1)(1)土地剩余技術土地剩余技術(2)(2)建筑物剩余技術建筑物剩余技術(3)(3)自有資金剩余技術自有資金剩余技術(4)(4)抵押貸款剩余技

11、術。抵押貸款剩余技術。整理ppt1.1.土地剩余技術土地剩余技術 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法果采用收益法以外的方法( (如成本法如成本法) )能求得能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率予以資除以土地資本化率或選用土地報酬率予以資本

12、化，即可求得土地的價值。這種剩余技術本化，即可求得土地的價值。這種剩余技術稱為土地剩余技術。稱為土地剩余技術。整理ppt直接資本化法的土地剩余技術的公式為：直接資本化法的土地剩余技術的公式為：式中式中:V:VL L土地價值；土地價值； A AO O土地與建筑物共同的凈收益；土地與建筑物共同的凈收益； V VB B建筑物價值（非收益法求?。?；建筑物價值（非收益法求?。?R RB B建筑物資本化率；建筑物資本化率； R RL L土地資本化率。土地資本化率。LBB0LRRVAV整理ppt在凈收益每年不變、收益期限為有限年情在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的土地剩余技術的公式為：況下的土地剩

13、余技術的公式為： 式中式中:Y:YB B-建筑物報酬率；建筑物報酬率； Y YL L-土地報酬率。土地報酬率。 111 111 0nLLnBBBLYYYYVAV整理ppt【例】【例】 某宗房地產(chǎn)每年凈收益為某宗房地產(chǎn)每年凈收益為5050萬元，建萬元，建筑物價值為筑物價值為200200萬元，建筑物資本化率萬元，建筑物資本化率為為12%12%，土地資本化率為，土地資本化率為10%10%。試計算。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。該宗房地產(chǎn)的價值。整理ppt【解】【解】該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：該宗房地產(chǎn)價值該宗房地產(chǎn)價值= =土地價值土地價值+ +建筑物價值建筑物價值 =260+2

14、00=460(=260+200=460(萬元萬元) )（萬萬元元）土土地地價價值值260%10%1220050整理ppt2.2.建筑物剩余技術建筑物剩余技術 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法能求得土地的價值時，用收益法以外的方法能求得土地的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率于建筑物的凈收益，再除以

15、建筑物資本化率或選用建筑物報酬率予以資本化，即可求得或選用建筑物報酬率予以資本化，即可求得建筑物的價值。建筑物的價值。整理ppt 直接資本化法的建筑物剩余技術的公式為直接資本化法的建筑物剩余技術的公式為: :BLL0BRRVAV 在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的建筑物剩余技術的公式為：的建筑物剩余技術的公式為：）Y1（11 Y）Y1（11 YVAVnBBnLLL0B整理ppt3.3.自有資金剩余技術自有資金剩余技術 自有資金剩余技術是在已知抵押貸款金額的自有資金剩余技術是在已知抵押貸款金額的情況下，求取自有資金權(quán)益價值的剩余技術情況下，求取自有

16、資金權(quán)益價值的剩余技術 自有資金剩余技術是先根據(jù)從市場上得到的自有資金剩余技術是先根據(jù)從市場上得到的抵押貸款條件抵押貸款條件( (包括貸款金額、貸款利率、包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等貸款期限等) )計算出年還本付息額，再把它計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就得到自收益，然后除以自有資金資本化率就得到自有資金權(quán)益價值。有資金權(quán)益價值。 整理ppt直接資本化法的自有資金剩余技術的公式為：直接資本化法的自有資金剩余技術的公式為： 式中式中:V:VE E-自有資金權(quán)益價值；自有資金權(quán)益價值； A

17、A0 0-房地產(chǎn)凈收益；房地產(chǎn)凈收益； V VM M-抵押貸款金額；抵押貸款金額； R RM M-抵押貸款常數(shù)；抵押貸款常數(shù)； R RE E-自有資金資本化率。自有資金資本化率。 EMM0ERRVAV整理ppt4.4.抵押貨款剩余技術抵押貨款剩余技術 抵押貸款剩余技術是在已知自有資金數(shù)量的抵押貸款剩余技術是在已知自有資金數(shù)量的情況下，求取抵押貸款金額或價值的剩余技情況下，求取抵押貸款金額或價值的剩余技術。術。 抵押貸款剩余技術是從凈收益中減去在自有抵押貸款剩余技術是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或