1、Code of this report | 1大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載中森華集團(tuán)堤角項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告中森華集團(tuán)堤角項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告武漢大漢隆城機(jī)構(gòu) 2010.08.15謹(jǐn)呈：中森華集團(tuán)Code of this report | 2大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載第一部分第一部分 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析Code of this report | 3大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載宏觀政策導(dǎo)向：歷年調(diào)控政策出臺(tái)，但于市場(chǎng)作用效果表現(xiàn)不強(qiáng)宏觀政策導(dǎo)向：歷年調(diào)控政策出臺(tái)，但于市場(chǎng)作用效果表現(xiàn)不強(qiáng) 歷

2、年調(diào)控回顧歷年調(diào)控回顧 國(guó)八條國(guó)八條 國(guó)六條國(guó)六條 國(guó)四條國(guó)四條 國(guó)國(guó)1111條條 時(shí)間時(shí)間2005年4月28日2006年5月17日2009年12月14日2010年1月10日 出處出處國(guó)務(wù)院出臺(tái)“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過了中華人民共和國(guó)測(cè)繪成果管理?xiàng)l例（修訂草案） 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出四條政策國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 政策基調(diào)政策基調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià)穩(wěn)定房?jī)r(jià)遏制房?jī)r(jià)過快上漲遏制房?jī)r(jià)過快上漲 措辭變化措辭變化比較單純的關(guān)注房?jī)r(jià)問題政策從2005年的“全面開花”向2006年的“精確制導(dǎo)”過渡，措施更為細(xì)致，問題針對(duì)性被強(qiáng)化，而調(diào)節(jié)方法也從過去的土地金融兩

3、個(gè)領(lǐng)域擴(kuò)大到運(yùn)用等更多手段從08年底開始的鼓勵(lì)、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策已經(jīng)被目前調(diào)控政策取代，房地產(chǎn)政策正式從“保增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房?jī)r(jià)，抑投機(jī)”隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過快等問題，需要引起高度重視。進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期 市場(chǎng)影響市場(chǎng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)只出現(xiàn)了短暫的觀望，但北京、深圳等城市的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)較大幅度的上漲，房地產(chǎn)領(lǐng)域三大問題（大城市房?jī)r(jià)上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂）沒有得到根本解決政策被逐漸架空，高價(jià)賣地、大力招商引資甚至銀行系統(tǒng)為大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目巨額放貸的做法在地方仍大量存在被視為打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)重要信號(hào)，但是20

4、10年仍然會(huì)實(shí)行寬松的貨幣政策，加上市場(chǎng)存量等因素，業(yè)內(nèi)人士懷疑國(guó)四條是否能起到遏制房?jī)r(jià)過快上漲的作用政策有利于抑制短線炒家，正面作用無容置疑。與此同時(shí)，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢(shì)頭愈加明顯，新政的威力難比2007年，市場(chǎng)有可能在經(jīng)過一段觀望期后重新恢復(fù)活躍Code of this report | 4大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載宏觀政策導(dǎo)向：調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，至六月調(diào)控力度逐漸弱化，開始進(jìn)入效果監(jiān)控期宏觀政策導(dǎo)向：調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，至六月調(diào)控力度逐漸弱化，開始進(jìn)入效果監(jiān)控期近期房地產(chǎn)調(diào)控策略近期房地產(chǎn)調(diào)控策略序號(hào)序號(hào) 時(shí)間時(shí)間 措施簡(jiǎn)要措施簡(jiǎn)要序號(hào)序號(hào) 時(shí)間時(shí)

5、間 措施簡(jiǎn)要措施簡(jiǎn)要12009.12.7 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：明年要增加普通商品住房供給 112010.04.11 銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款 22009.12.9 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年 122010.04.13 住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房?jī)r(jià)過快上漲 32009.12.14 國(guó)務(wù)院提四措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲 132010.04.15 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50% 42009.12.17 5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50% 142010.04.17 國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 52009.12.23 財(cái)政部：五年內(nèi)住房

6、轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅 152010.04.19 住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制未獲預(yù)售許可 開發(fā)商不得收取定金 62010.01.10 國(guó)辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 162010.04.21 二套房以住房套數(shù)界定 不再以貸款為準(zhǔn) 72010.01.12 央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒 172010.05.02 央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 82010.02.20 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者 182010.06.04 三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 92010.03.10 國(guó)土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查 192010.06.12 住建部等七

7、部門發(fā)文 加快發(fā)展公租房 102010.03.18 國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出案202010.06.19六部門聯(lián)合發(fā)文 要求做好住房保障規(guī)劃編制 Code of this report | 5大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載地方政府調(diào)控：地方調(diào)控意愿薄弱，與中央精神有相悖部分地方政府調(diào)控：地方調(diào)控意愿薄弱，與中央精神有相悖部分 武漢政府調(diào)控政策不溫不火敷衍明顯 縱觀各地新政，大部分地方政策基本上是在貫徹中央政策而已，北京出臺(tái)“第三套房停發(fā)貸款”、“同一家庭只能購(gòu)買一套住宅”等條款可能是最嚴(yán)厲的政策了，鎮(zhèn)江出臺(tái)政策明顯與中央相悖，在國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)

8、控的背景下出臺(tái)“稅率下調(diào)”、“購(gòu)房補(bǔ)貼”等措施，救市意圖明顯。 武漢地方政府出臺(tái)政策主要以貫徹中央新政中加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的行為規(guī)范為主，并沒有出臺(tái)更嚴(yán)厲更細(xì)化政策，地方政府對(duì)樓市調(diào)控意愿薄弱，執(zhí)行滯緩。Code of this report | 6大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載調(diào)控效果表現(xiàn)：各級(jí)別城市出現(xiàn)不同反應(yīng)，房?jī)r(jià)滯漲是共同表現(xiàn)，武漢市場(chǎng)表現(xiàn)同樣調(diào)控效果表現(xiàn)：各級(jí)別城市出現(xiàn)不同反應(yīng)，房?jī)r(jià)滯漲是共同表現(xiàn)，武漢市場(chǎng)表現(xiàn)同樣明顯明顯一線城市調(diào)控效果出現(xiàn)，二線城市出現(xiàn)端倪市場(chǎng)表現(xiàn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)第二個(gè)月，全國(guó)主要城市出現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)得態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)相持觀望狀態(tài)顯著。成交量：一

9、線城市：目前銷量萎縮迅速，下滑約60%左右，個(gè)別一手新盤甚至零成交；近期大幅下降后稍顯企穩(wěn)；二線城市：銷量有一定萎縮，不同城市，同一城市不同區(qū)域間，不同樓盤分化明顯；三線城市：銷量尚顯穩(wěn)定，但與新政前仍有一定下滑；成交均價(jià)：一線城市：一手房?jī)r(jià)尚未下跌（大部分項(xiàng)目以稍低于預(yù)期入市，但比前期仍有略漲，郊區(qū)部分前期快速上漲項(xiàng)目，現(xiàn)價(jià)格略有回調(diào)），二手房議價(jià)空間放大，略有下跌（約有5%-10%回落）；二線城市：房?jī)r(jià)滯漲三線城市：進(jìn)入房?jī)r(jià)滯漲中Code of this report | 7大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載宏觀供給：年度住宅建設(shè)面積逐步縮減，保障性住房保持

10、不變，但總體占比呈現(xiàn)上宏觀供給：年度住宅建設(shè)面積逐步縮減，保障性住房保持不變，但總體占比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)升趨勢(shì)商品房供應(yīng)逐年商品房供應(yīng)逐年減少，市場(chǎng)供應(yīng)減少，市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)緊缺呈現(xiàn)緊缺 2008年城市居民住房計(jì)劃建筑面積1031萬平米，占25 %；2009年計(jì)劃建筑面積1004方米，占24%；2010年計(jì)劃建筑面積722萬平方米，18%；2011年計(jì)劃建筑面積695萬平米占17%；2012年計(jì)劃建筑面積648萬平方米，占16%。 廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)量的年度計(jì)劃：規(guī)劃期內(nèi)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房17.5萬套建筑面積1025萬平方米；其中，2008年316萬平方米，占31%，2009年200萬平

11、方米，占19%，2010年170萬平方米，占17%，2011年170萬平方米，占17%，2012年169萬平方米占16%。 2010年新建廉租住房1萬套，完成廉租住房配房租賃1萬戶。廉租住房租金補(bǔ)貼提標(biāo)擴(kuò)面，新增廉租住房租金補(bǔ)貼1.76萬戶，實(shí)現(xiàn)符合條件的低收入住房困難家庭廉租住房租金補(bǔ)貼“應(yīng)保盡?！?。Code of this report | 8大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載武漢宏觀市場(chǎng)分析：樓市均價(jià)快速上漲局面受遏制，市場(chǎng)進(jìn)入僵持階段武漢宏觀市場(chǎng)分析：樓市均價(jià)快速上漲局面受遏制，市場(chǎng)進(jìn)入僵持階段 2009年1月至2010年5月間，市場(chǎng)走勢(shì)成交波動(dòng)明顯，成

12、交價(jià)格逐月小幅上漲，19個(gè)月間，漲幅達(dá)到26%，數(shù)值接近1400元/，月均漲幅在2%左右； 成交量在2009年6、7月時(shí)達(dá)到最高，月均成交在8000套以上，天成交在270套左右，進(jìn)入2010年時(shí)由春節(jié)期間低谷期持續(xù)上揚(yáng)，至4月份時(shí)有繼續(xù)上漲趨勢(shì)，但隨新政頒布，成交量出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，與3月份成交接近，與去年同期相比，成交量下滑幅度更大，達(dá)43.6%; 市場(chǎng)顯示價(jià)格保持高位，但成交下滑，進(jìn)入僵持階段。 Code of this report | 9大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載武漢宏觀市場(chǎng)分析武漢宏觀市場(chǎng)分析:2010:2010年內(nèi)需求存在，以剛需表現(xiàn)為主，市場(chǎng)短期內(nèi)

13、表現(xiàn)不明朗年內(nèi)需求存在，以剛需表現(xiàn)為主，市場(chǎng)短期內(nèi)表現(xiàn)不明朗 銷量逐漸萎縮銷量逐漸萎縮 2009年1季度至2010年1季度武漢市商品住宅呈現(xiàn)去化量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新增供應(yīng)量，同時(shí)15個(gè)月內(nèi)大量去化前期市場(chǎng)存量產(chǎn)品，市場(chǎng)內(nèi)供應(yīng)比例得到一定程度優(yōu)化； 但是新增供應(yīng)與去化量有逐漸呈現(xiàn)反比趨勢(shì)，新增供應(yīng)逐漸放大，而進(jìn)入2010年一季度去化量出現(xiàn)下滑，隨新政效應(yīng)進(jìn)一步深化，供求比例有呈現(xiàn)反差趨勢(shì)。Code of this report | 10大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載片區(qū)未來利好：舊城改造占地面積將近片區(qū)未來利好：舊城改造占地面積將近4040萬平方米，客戶群將增加萬平方

14、米，客戶群將增加拆遷期限拆遷期限：2010-03-182011-03-12地址：地址：江岸區(qū)后湖路 項(xiàng)目詳情項(xiàng)目詳情： 占地面積301642平米容積率1.8地址：地址：江岸區(qū)解放大道車輛廠及周邊項(xiàng)目詳情項(xiàng)目詳情： 占地面積11094平米拆遷期限拆遷期限：2010-03-192011-03-19 地址：地址：江岸區(qū)二七橫路 n堤角附近共有三處拆遷地，占地面積將近40萬平方米n拆遷地的規(guī)劃將為堤角帶來一部分的住房消費(fèi)者Code of this report | 11大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載片區(qū)未來利好：輕軌的開通提高片區(qū)交通環(huán)境，升值潛力大片區(qū)未來利好：輕

15、軌的開通提高片區(qū)交通環(huán)境，升值潛力大n從堤角到東吳大道52分鐘，交通環(huán)境的提高，將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)而提升周邊房?jī)r(jià)n將盡快啟動(dòng)陽邏到堤角輕軌的建設(shè)，陽邏到堤角21公里，為堤角帶來潛在客戶群體，有利于該片區(qū)的快速發(fā)展Code of this report | 12大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載區(qū)域規(guī)劃利好：黃埔新城空間布局規(guī)劃促進(jìn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展區(qū)域規(guī)劃利好：黃埔新城空間布局規(guī)劃促進(jìn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展n黃埔新城位于武漢主城區(qū)東北，緊靠城市三環(huán)線，東、北隔府河與黃陂武湖、灄口相鄰，西與后湖、堤角、丹水池相接，南臨長(zhǎng)江，與天興洲及青山隔江相望，是目前漢口北部唯一一塊尚未大規(guī)

16、模開發(fā)的地區(qū)。n武漢市主城區(qū)東北部的城市空間拓展區(qū)和重要城市節(jié)點(diǎn)，采取TOD建設(shè)模式，依托便捷多樣化的公共交通、良好的濱水生態(tài)環(huán)境和相對(duì)完善的配套公共服務(wù)設(shè)施，建成以居住功能為主、居住與就業(yè)相對(duì)平衡、功能復(fù)合和緊湊發(fā)展的濱水宜居新城。至2020年，新城內(nèi)將可以容納12.5萬人生活、工作和學(xué)習(xí)。Code of this report | 13大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載片區(qū)土地供應(yīng)分析：未來供應(yīng)土地片區(qū)土地供應(yīng)分析：未來供應(yīng)土地110110萬平方米，競(jìng)爭(zhēng)激烈萬平方米，競(jìng)爭(zhēng)激烈地塊編號(hào)地塊編號(hào)地址地址土地面積土地面積容積率容積率建筑面積建筑面積性質(zhì)性質(zhì)P（20

17、09）116江岸區(qū)建設(shè)渠路與新湖渠路交匯處39107.324.5175982.94商業(yè)居住江岸區(qū)幸福二路與建設(shè)渠路交匯處60648.663.2194075.71居住江岸區(qū)建設(shè)渠路與幸福大道交匯處91190.183.2291808.58居住P（2009）033建設(shè)大道延長(zhǎng)線與幸福大道交匯處924883.0277464商業(yè)居住建設(shè)大道延長(zhǎng)線與幸福二路交匯處643712.0128742商業(yè)居住P（2009）047江岸區(qū)解放大道西側(cè)百步亭特1號(hào) 120003.238400商業(yè)居住n堤角周邊共有超過110萬平方米建筑面積的供應(yīng)，片區(qū)未來競(jìng)爭(zhēng)激烈。成交用地性質(zhì)為居住商業(yè)混合形式，將促進(jìn)周邊群體發(fā)展Code

18、 of this report | 14大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)整體狀況：本案位于百步亭堤角板塊片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)整體狀況：本案位于百步亭堤角板塊后湖板塊后湖板塊二七板塊二七板塊百步亭堤角板塊百步亭堤角板塊綠色宏宇新都綠色宏宇新都同安家園同安家園盛世東方盛世東方楚邦漢界楚邦漢界香利國(guó)庭香利國(guó)庭航天雙城航天雙城東立國(guó)際東立國(guó)際金利花園金利花園檸檬墅檸檬墅幸福小城幸福小城本案本案Code of this report | 15大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱板塊板塊物業(yè)形物業(yè)形態(tài)態(tài)現(xiàn)供應(yīng)現(xiàn)供應(yīng)量（套量（套)

19、)主流產(chǎn)品主流產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格成交量成交量總價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)檸檬墅百步亭小高層、高層308一房60套44、復(fù)式二房54-78、三房99-1006000120一房26萬左右、二房32-47萬、三房59-60萬低總價(jià)、小戶型、商業(yè)配套新榮苑幸福小城百步亭高層216106兩房136三房5300200兩房56萬、三房70萬均價(jià)低金利花園百步亭高層6892、95、96兩房630023兩房60萬江景房百步亭世博園百步亭多層156一房41、二房76-90、三房125-1487500125二房60-67萬左右、三房90-105萬左右規(guī)模大、成熟配套、產(chǎn)品線長(zhǎng)、升值潛力大航天雙城二七高層189一房38

20、-40、二房90-10011000未開盤一房41-44萬、二房99萬左右地段優(yōu)勢(shì)、未來交通環(huán)境提升、升值潛力大、商業(yè)配套東立國(guó)際二七高層20二房70-86、三房90-1301000018二房70-86萬、三房90-130萬規(guī)模大、成熟配套、入住率高n二七、百步亭板塊市場(chǎng)供應(yīng)量龐大，項(xiàng)目規(guī)模普遍較大，片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)主要以70-100平米的首次置業(yè)型及100平米以上的首改型產(chǎn)品為主n二七、百步亭板塊市場(chǎng)價(jià)格在7500-11000元/平米之間，二房總價(jià)在50-100萬之間，三房總價(jià)在60-130萬之間，區(qū)域價(jià)格跨越大，產(chǎn)品供應(yīng)多樣化n二七、百步亭板塊市場(chǎng)由于受到地段、周邊配套等因素影響，多以首次置

21、業(yè)、改善型客戶為主。片區(qū)在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，改善型需求占據(jù)市場(chǎng)大部分份額片區(qū)在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，改善型需求占據(jù)市場(chǎng)大部分份額Code of this report | 16大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載戶型戶型地址地址面積面積單價(jià)單價(jià)總價(jià)總價(jià)兩兩房房美聯(lián)公園前美聯(lián)公園前76.14平米5648元43萬86平米5814元50萬堤角小區(qū)堤角小區(qū)77.4平米5168元40萬93平米5161元48萬百步華庭百步華庭89平米6741元60萬93平米6989元65萬百步亭花園百步亭花園81平米5802元47萬89.81平米5233元47萬三三房房美聯(lián)公園前美聯(lián)公園前93平米5

22、484元51萬94平米5426元51萬堤角小區(qū)堤角小區(qū)97平米4433元43萬124平米4435元55萬百步華庭百步華庭137平米6423元88萬120平米6667元80萬百步亭花園百步亭花園120平米5417元65萬118平米5593元66萬片區(qū)二手房分析：受輕軌的影響，價(jià)格普遍上漲片區(qū)二手房分析：受輕軌的影響，價(jià)格普遍上漲n百步亭花園的二手房?jī)r(jià)格比堤角附近樓房貴500元/平方米n二手房的新社區(qū)比老社區(qū)貴500元/平方米n堤角小區(qū)為90年的房屋，二手房房?jī)r(jià)在整個(gè)地區(qū)相對(duì)低片區(qū)二手房市場(chǎng)競(jìng)片區(qū)二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，主要爭(zhēng)較為激烈，主要成交集中于百步亭成交集中于百步亭花園，堤角附近價(jià)花園，堤角

23、附近價(jià)格還有上升空間。格還有上升空間。Code of this report | 17大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來供應(yīng)量主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來供應(yīng)量項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建面積總建面積物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)物業(yè)類型物業(yè)類型主力戶型主力戶型均價(jià)均價(jià)未來供應(yīng)未來供應(yīng)新苑城二期新苑城二期幸福小城幸福小城5萬方住宅高層85兩房108、109、118、130三房預(yù)計(jì)5800-6000元/216套，約2.5萬方，預(yù)計(jì)8月底上市檸檬墅檸檬墅9萬方商業(yè)、住宅高層44-78兩房83、99三房6200元/249套，約1.5萬方，預(yù)計(jì)9、10月上市航天雙城航天雙城25萬方商業(yè)、

24、住宅高層30-35一房，60兩房10000元/后期的4、5號(hào)樓約500多戶堤角區(qū)域未來供應(yīng)樓盤較少，堤角區(qū)域未來供應(yīng)樓盤較少，20112011年上半年可能出現(xiàn)供應(yīng)斷檔年上半年可能出現(xiàn)供應(yīng)斷檔以上正在銷售中的項(xiàng)目后期推盤量較少，預(yù)計(jì)會(huì)在2010年底之前清盤，后期土地開發(fā)項(xiàng)目則會(huì)在2011年年中入市，片區(qū)在片區(qū)在20112011年上半年可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)供應(yīng)年上半年可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)供應(yīng)“斷檔斷檔期期”，將是本項(xiàng)目入市的最好時(shí)期。Code of this report | 18大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)論，我們對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目所處的

25、市場(chǎng)環(huán)境有了以下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)：宏觀層面宏觀調(diào)控政策見底，剛需成為武漢市場(chǎng)支撐，宏觀調(diào)控政策見底，剛需成為武漢市場(chǎng)支撐，其余需求保持短暫觀望其余需求保持短暫觀望中觀層面房?jī)r(jià)成交得到遏制，市場(chǎng)觀望氣氛逐漸濃厚，房?jī)r(jià)成交得到遏制，市場(chǎng)觀望氣氛逐漸濃厚，剛需仍然是市場(chǎng)需求重心剛需仍然是市場(chǎng)需求重心微觀層面輕軌等多個(gè)規(guī)劃利好促進(jìn)片區(qū)整體發(fā)展，未輕軌等多個(gè)規(guī)劃利好促進(jìn)片區(qū)整體發(fā)展，未來供應(yīng)量較大，明年上半年可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)來供應(yīng)量較大，明年上半年可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)斷檔斷檔Code of this report | 19大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載第二部分第二部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分

26、析Code of this report | 20大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目規(guī)模不大，地塊兩面臨街，其中北面臨幸福大道。項(xiàng)目規(guī)模不大，地塊兩面臨街，其中北面臨幸福大道。5 5棟高層棟高層22-3222-32層項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)型項(xiàng)目較多。層項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)型項(xiàng)目較多。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地面積25121.8總建筑面積86446.2住宅建筑面積78895.8商業(yè)建筑面積7050.4 配套建筑面積500占地面積6684.93地下室建筑面積15339.6建筑密度26.6%容積率3.44綠化率30.0%戶數(shù)844戶總?cè)藬?shù)2700人停車位6

27、23個(gè)Code of this report | 21大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格。外立面無特點(diǎn)，風(fēng)格不突出。園林綠化：入口景觀廣場(chǎng)，宅間的集中綠化，整體綠化面積較大。戶型：79-89平米二房為主、137三房為輔。戶型方正，實(shí)用性強(qiáng)。從本項(xiàng)目產(chǎn)品來看，合理的戶型區(qū)間與大規(guī)模的園林綠化與從本項(xiàng)目產(chǎn)品來看，合理的戶型區(qū)間與大規(guī)模的園林綠化與商業(yè)配套將是提升本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵。商業(yè)配套將是提升本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵。商業(yè)配套：超過6000平米商業(yè)，位于項(xiàng)目南北兩個(gè)出入口，整體面積較大，空間分布集中。Code of this re

28、port | 22大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載地塊周邊情況地塊周邊情況北臨幸福大道，東臨幸福小城，西臨農(nóng)用地，南臨規(guī)劃路。地塊周邊人氣不足，幸福大道人流量及車流量少。地塊周邊人氣不足，幸福大道人流量及車流量少。東東北北西西南南Code of this report | 23大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目所在區(qū)域分析項(xiàng)目所在區(qū)域分析此項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)并存，如何抓住優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目成功關(guān)鍵此項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)并存，如何抓住優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目成功關(guān)鍵輕軌1號(hào)線2期與新榮汽車站的投入使用，為項(xiàng)目直接帶來價(jià)值提升城鄉(xiāng)結(jié)合部的周邊環(huán)

29、境成為項(xiàng)目發(fā)展的短板Code of this report | 24大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載從目前的戶型配比可以看到，現(xiàn)有戶型配比存在以下兩個(gè)問題：戶型建議戶型建議137平米三房數(shù)量較少，不利于項(xiàng)目品質(zhì)提升兩房與三房之間缺乏合理過渡產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為單一，面積跨度過大，直接影響到客戶群來源以及客戶的購(gòu)買意向。建議：增加建議：增加110110平米的三房產(chǎn)品，對(duì)于現(xiàn)有平米的三房產(chǎn)品，對(duì)于現(xiàn)有137137平米的三房產(chǎn)品設(shè)計(jì)平米的三房產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，由進(jìn)行修改，由137137平米三房改為平米三房改為“三房變四房三房變四房”產(chǎn)品產(chǎn)品備注：項(xiàng)目一期戶型不管在設(shè)計(jì)上

30、，還是針對(duì)市場(chǎng)區(qū)域特性上都趨于“完美”，以此本司建議無需做大的調(diào)整，而在項(xiàng)目后期的規(guī)劃上，本司著眼市場(chǎng)未來可能的變動(dòng)提供以下的建議Code of this report | 25大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載戶型建議戶型建議110平米三房建議A：做到空間最大利用。整個(gè)戶型方正大氣，南北通透，讓人倍感舒適；客臥飄窗，主臥超大花園露臺(tái)；加上觀景書房，書香縈繞舒適幽雅；且南北都有陽臺(tái)，尤其是朝南主臥，暢享陽光全景，讓人覺得靜謐舒適。 Code of this report | 26大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載戶型建議戶型建議1

31、10平米三房建議B：布局方正，結(jié)構(gòu)合理，動(dòng)靜分區(qū)明確南北通透，空氣自然流通客廳超大觀景陽臺(tái)雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，主客分流Code of this report | 27大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載戶型建議戶型建議三房變四房可通過將紅線部分的陽臺(tái)改為一間書房或臥室，達(dá)到三房變四房的效果。Code of this report | 28大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目特征總結(jié)項(xiàng)目特征總結(jié)我們?nèi)绾纬浞职l(fā)揮優(yōu)勢(shì)，從而使客戶的注意力放到我們的陽光面？我們?nèi)绾纬浞职l(fā)揮優(yōu)勢(shì)，從而使客戶的注意力放到我們的陽光面？?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)：內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)：戶型產(chǎn)品實(shí)用性

32、強(qiáng)，可利用總價(jià)優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)切入點(diǎn)戶型產(chǎn)品實(shí)用性強(qiáng)，可利用總價(jià)優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)切入點(diǎn)大面積綠化，可作為項(xiàng)目主打賣點(diǎn)大面積綠化，可作為項(xiàng)目主打賣點(diǎn)商業(yè)集中，可發(fā)揮商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，吸引人氣商業(yè)集中，可發(fā)揮商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，吸引人氣內(nèi)部劣勢(shì)：臨街面較窄，商業(yè)發(fā)展空間較小高壓線穿越項(xiàng)目而過，直接造成項(xiàng)目規(guī)劃的割裂外部?jī)?yōu)勢(shì)：外部?jī)?yōu)勢(shì)：輕軌輕軌1 1號(hào)線延長(zhǎng)線全面通車，加速區(qū)域連接主城區(qū)交通號(hào)線延長(zhǎng)線全面通車，加速區(qū)域連接主城區(qū)交通新榮汽車站投入使用，擴(kuò)大區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)新榮汽車站投入使用，擴(kuò)大區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)外部劣勢(shì)：位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊環(huán)境較差Code of this report | 29大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房

33、商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)根據(jù)對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件的分析以及對(duì)周邊項(xiàng)目的比較，我們可以找到項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤而言距離輕軌站最近相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤而言距離輕軌站最近項(xiàng)目總面積將達(dá)到項(xiàng)目總面積將達(dá)到3838萬方，片區(qū)規(guī)模最大萬方，片區(qū)規(guī)模最大全高層產(chǎn)品，有效提升項(xiàng)目品質(zhì)全高層產(chǎn)品，有效提升項(xiàng)目品質(zhì)戶型設(shè)計(jì)合理，能夠滿足首次置業(yè)需求戶型設(shè)計(jì)合理，能夠滿足首次置業(yè)需求對(duì)于項(xiàng)目的定位，可以充分挖掘以上的核心價(jià)值點(diǎn)，找到項(xiàng)目的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，在創(chuàng)造更多的市場(chǎng)價(jià)值的同時(shí)也能夠滿足客戶的居住需求，達(dá)到雙贏。Code of this report | 30大漢隆城版權(quán)所有 房商

34、網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載營(yíng)銷啟示營(yíng)銷啟示樓盤規(guī)模中等，所在區(qū)域具有一定優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目本身優(yōu)劣勢(shì)同樣突出。后期的商鋪銷售將成為銷售的難點(diǎn)。如何發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，使得客戶注意力重心放在項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，忽略項(xiàng)如何發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，使得客戶注意力重心放在項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，忽略項(xiàng)目的不足，是本項(xiàng)目營(yíng)銷的難點(diǎn)所在。目的不足，是本項(xiàng)目營(yíng)銷的難點(diǎn)所在。Code of this report | 31大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載第三部分第三部分 市場(chǎng)價(jià)格定位市場(chǎng)價(jià)格定位Code of this report | 32大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載區(qū)

35、位特征類同目標(biāo)客戶相似戶型面積相似賣點(diǎn)類似考慮項(xiàng)目溢價(jià)因素：68926892* *(1+0.10)=7582(1+0.10)=7582元元/ /市場(chǎng)比較法靜態(tài)價(jià)格測(cè)算建議住宅均價(jià)：建議住宅均價(jià)：76807680元元/ /因素因素權(quán)重權(quán)重檸檬墅檸檬墅幸福小城幸福小城金利花園金利花園本項(xiàng)目本項(xiàng)目項(xiàng)目地段項(xiàng)目地段2520222024配套設(shè)施配套設(shè)施2017151618交通條件交通條件2016171418景觀資源景觀資源2015161817規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)1510101112合計(jì)得分合計(jì)得分10078757989權(quán)重權(quán)重50%30%20%68926892均價(jià)均價(jià)620058006300住宅價(jià)格定位住宅

36、價(jià)格定位Code of this report | 33大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載樓盤價(jià)格詳細(xì)劃分樓盤價(jià)格詳細(xì)劃分1#2#3#4#5#最高價(jià)8600元/8200元/8200元/8200元/8500元/最低價(jià)7000元/7000元/7000元/7000元/7000元/ 結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研，及借鑒一般市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，得出層差50元本案最高價(jià)為8600元/，最低價(jià)為7000元/。住宅價(jià)格詳細(xì)劃分住宅價(jià)格詳細(xì)劃分Code of this report | 34大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載本案結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，借鑒一般市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值經(jīng)驗(yàn)

37、數(shù)值：商鋪經(jīng)驗(yàn)數(shù)值：商鋪/住宅住宅=2.5倍倍建議商鋪均價(jià)：建議商鋪均價(jià)：2000020000元元/ /以住宅價(jià)格為參考的商鋪定價(jià)：7680元/*2.5=19200元/和周邊商鋪價(jià)格和周邊商鋪價(jià)格2.2萬元萬元/相符合，加權(quán)平均得出本案商鋪均價(jià)：相符合，加權(quán)平均得出本案商鋪均價(jià)：19200元元/ 商鋪均價(jià)應(yīng)根據(jù)周邊樓盤商鋪實(shí)際價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)考慮層差因素合體細(xì)化商鋪價(jià)格定位商鋪價(jià)格定位Code of this report | 35大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載 項(xiàng)目規(guī)劃路沿街商鋪，距離輕軌距離較近，未來人流與車流能夠支撐商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，建議項(xiàng)目南面商鋪均價(jià)2

38、1000元/。 項(xiàng)目北部沿幸福大道商鋪，由于幸福大道車流、人流相對(duì)較為稀少，商業(yè)經(jīng)營(yíng)難度相對(duì)較高，建議項(xiàng)目北面商鋪均價(jià)19000元/。商鋪價(jià)格詳細(xì)劃分商鋪價(jià)格詳細(xì)劃分Code of this report | 36大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載第四部分第四部分 客戶群定位客戶群定位Code of this report | 37大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載目標(biāo)客戶區(qū)域界定目標(biāo)客戶區(qū)域界定以二七、堤角客戶為主，漢口中心客戶為輔，兼顧全城以二七、堤角客戶為主，漢口中心客戶為輔，兼顧全城客戶客戶客戶群構(gòu)成較為復(fù)雜，有外地投資客

39、、跨地區(qū)客戶群構(gòu)成較為復(fù)雜，有外地投資客、跨地區(qū)置業(yè)等，主要還是以二七堤角為主置業(yè)等，主要還是以二七堤角為主n以二七堤角為主，地緣情節(jié)與拆遷戶驅(qū)動(dòng)置業(yè)；n市中心客戶輔助，高房?jī)r(jià)擠壓客戶群趨向堤角；n輕軌的建成使周邊陽邏等地區(qū)群體，向堤角靠攏n堤角的發(fā)展吸引武漢其他地區(qū)投資客Code of this report | 38大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載目標(biāo)客戶購(gòu)房需求界定目標(biāo)客戶購(gòu)房需求界定自住性需求為主。其中以首次置業(yè)為主，兼顧養(yǎng)老型置業(yè)。自住性需求為主。其中以首次置業(yè)為主，兼顧養(yǎng)老型置業(yè)。小區(qū)環(huán)境、品質(zhì)、周邊配套與交通小區(qū)環(huán)境、品質(zhì)、周邊配套與交通環(huán)境都是

40、他們所關(guān)心的！環(huán)境都是他們所關(guān)心的！n以企事業(yè)單位職員購(gòu)房自住為主以企事業(yè)單位職員購(gòu)房自住為主n改善型置業(yè)多選擇舒適型三房改善型置業(yè)多選擇舒適型三房n投資客看重未來升值潛力和不動(dòng)投資客看重未來升值潛力和不動(dòng)產(chǎn)保值功能產(chǎn)保值功能Code of this report | 39大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載目標(biāo)導(dǎo)向型客戶以性價(jià)比和居家為主要置業(yè)原因，主要強(qiáng)調(diào)居家用途的滿足資源型資源型中高端物業(yè)中高端物業(yè)大規(guī)模型大規(guī)模型高端物業(yè)高端物業(yè)金利花園檸檬墅6000-65006000-6500元元/ /幸福小城中低端物業(yè)中低端物業(yè)5800-6000元元/目標(biāo)導(dǎo)向型客戶目標(biāo)

41、導(dǎo)向型客戶講究生活的絕對(duì)舒適，強(qiáng)調(diào)對(duì)稀缺的占有和收藏以及物業(yè)的保值潛力二次或首次置業(yè)，看重產(chǎn)品戶型和周邊配套，追求生活品質(zhì)所能承受的總價(jià)：所能承受的總價(jià)：50-6550-65萬左右萬左右本案本案6800-75006800-7500元元/ /以上以上 所能承受的總價(jià)：所能承受的總價(jià)：35-5035-50萬左右萬左右所能承受的總價(jià)：所能承受的總價(jià)：65-10065-100萬萬據(jù)財(cái)富層次和置業(yè)關(guān)注要素對(duì)客戶群體的細(xì)分據(jù)財(cái)富層次和置業(yè)關(guān)注要素對(duì)客戶群體的細(xì)分Code of this report | 40大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載目標(biāo)客戶群體特征目標(biāo)客戶群體特征

42、核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶游離客戶游離客戶投資型客戶：本省及外省市的職業(yè)投資客消費(fèi)特征：本省投資客兼具居住考慮，外省市多為職業(yè)投資客，漢口客戶：上班族、青年人群等消費(fèi)特征：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低，純粹自住型。二期堤角客戶：在附近工作，多為企事業(yè)單位職員，及部分個(gè)體工商戶。消費(fèi)特征：購(gòu)房考慮工作的便利及地緣情節(jié)Code of this report | 41大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載第五部分第五部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略Code of this report | 42大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下

43、載策略。營(yíng)銷總策略如何突破區(qū)域以價(jià)格為手段的競(jìng)爭(zhēng)體系？產(chǎn)品魅力不足產(chǎn)品魅力不足增加產(chǎn)品魅力度，打造核心競(jìng)增加產(chǎn)品魅力度，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力爭(zhēng)力市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷突破與創(chuàng)新，突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷突破與創(chuàng)新，突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)無法回避，如何使項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力？Code of this report | 43大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載我們能從哪些方面去增加產(chǎn)品魅力呢？我們的營(yíng)銷突破和創(chuàng)新點(diǎn)在哪呢？營(yíng)銷策略如何落地？營(yíng)銷策略如何落地？策略。營(yíng)銷總策略突破與調(diào)整，不在于無限制的成本投入，而是在有限的成本投入加高智突破與調(diào)整，不在于無限制的成本投入，而是在有限的成本投

44、入加高智力投入下，創(chuàng)造更大的價(jià)值。而要做到這一點(diǎn)，需要我們從消費(fèi)者的深力投入下，創(chuàng)造更大的價(jià)值。而要做到這一點(diǎn)，需要我們從消費(fèi)者的深入洞察出發(fā)。入洞察出發(fā)。Code of this report | 44大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載產(chǎn)品回顧：產(chǎn)品回顧：一期產(chǎn)品二房為主，主一期產(chǎn)品二房為主，主力面積力面積80-9080-90，總價(jià)在，總價(jià)在60706070萬以內(nèi)萬以內(nèi) 項(xiàng)目初步定位：項(xiàng)目初步定位：項(xiàng)目一期產(chǎn)品純粹性，項(xiàng)項(xiàng)目一期產(chǎn)品純粹性，項(xiàng)目面積、總價(jià)決定客戶以目面積、總價(jià)決定客戶以中青年群體為主。中青年群體為主。從項(xiàng)目產(chǎn)品面積、總價(jià)分析，本案的客戶以首次置

45、業(yè)中青年一族從項(xiàng)目產(chǎn)品面積、總價(jià)分析，本案的客戶以首次置業(yè)中青年一族為主為主策略。消費(fèi)者洞察消費(fèi)者洞察Code of this report | 45大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載這是一群怎樣的人這是一群怎樣的人他們是政府公務(wù)員、事業(yè)單位職員、大型國(guó)企員工、城市白領(lǐng)，他們?cè)?2-30歲之間，電腦是他們的左右腦，希望和志趣相投的人一起生活，一定要現(xiàn)代、簡(jiǎn)單、安靜大多有穩(wěn)定的收入但不會(huì)很高，積蓄不多，買房需要家庭的支持，希望買房總價(jià)不要太高，月供壓力小，能擁有一個(gè)完全屬于自己的空間策略。消費(fèi)者洞察消費(fèi)者洞察Code of this report | 46大漢隆城

46、版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載產(chǎn)品功能偏好：產(chǎn)品功能偏好：房子不需要很大，滿足新家庭的需求即可，地段不一定要很好，但一定要便利，滿足工作生活需要，追求獨(dú)立、溫馨的生活。這是一群怎樣的人這是一群怎樣的人大多屬于首次置業(yè)，目前居住在原來單位宿舍和福利房，或于父母同住，他們大多已經(jīng)進(jìn)入適婚年齡、初婚或者剛剛生育完小孩的階段，結(jié)婚的需求、對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的要求與房?jī)r(jià)不斷上漲的刺激，讓他們有著迫切買房的需求。消費(fèi)者洞察消費(fèi)者洞察Code of this report | 47大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載產(chǎn)品情感偏好：產(chǎn)品情感偏好：要性價(jià)比高性價(jià)

47、比高的房子，同時(shí)要求房子不僅是一種物質(zhì)符號(hào)，而是能夠彰顯其獨(dú)特氣質(zhì)的精神家園精神家園。這是一群怎樣的人？這是一群怎樣的人？他們受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無力承擔(dān)高檔品質(zhì)樓盤高總價(jià)，卻又不愿意為了追求一味的價(jià)格接受低品質(zhì)樓盤，他們尋找性價(jià)比最高的房子，他們追求符合自已時(shí)尚、個(gè)性、品味的房子，他們喜歡新鮮事物，有超前消費(fèi)的意識(shí)。策略。消費(fèi)者洞察消費(fèi)者洞察Code of this report | 48大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載低門檻置業(yè)低門檻置業(yè)便利配套交通便利配套交通高性價(jià)比高性價(jià)比精神家園精神家園消費(fèi)者的需求破譯消費(fèi)者的需求破譯消費(fèi)者洞察消費(fèi)者洞察經(jīng)濟(jì)能力有限

48、經(jīng)濟(jì)能力有限滿足家庭工作滿足家庭工作時(shí)尚、個(gè)性、品味時(shí)尚、個(gè)性、品味超前的消費(fèi)意識(shí)超前的消費(fèi)意識(shí)Code of this report | 49大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載圍繞消費(fèi)者需求，揚(yáng)長(zhǎng)避短，增加產(chǎn)品魅力，提升項(xiàng)圍繞消費(fèi)者需求，揚(yáng)長(zhǎng)避短，增加產(chǎn)品魅力，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，使項(xiàng)目擁有更充分的購(gòu)買理由。目?jī)r(jià)值，使項(xiàng)目擁有更充分的購(gòu)買理由。消費(fèi)者的需求與項(xiàng)目對(duì)接Code of this report | 50大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目主入口建議增加主題雕塑+時(shí)尚光影效果，增加園林特色、藝術(shù)感主入口：主題雕塑主入口：主題

49、雕塑+ +跌水噴泉跌水噴泉+ +時(shí)尚光影時(shí)尚光影產(chǎn)品魅力青年主場(chǎng)園林Code of this report | 51大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載組團(tuán)中引入時(shí)尚現(xiàn)代雕塑、導(dǎo)示系統(tǒng)，讓園林更具特色，貼近客戶。園林增加一些健康運(yùn)動(dòng)設(shè)施，營(yíng)造一種運(yùn)動(dòng)、健康的生活。組團(tuán)園林：簡(jiǎn)約、趣味的共享空間，運(yùn)動(dòng)和健康組團(tuán)園林：簡(jiǎn)約、趣味的共享空間，運(yùn)動(dòng)和健康產(chǎn)品魅力青年主場(chǎng)園林Code of this report | 52大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載架空層作為項(xiàng)目園林的亮點(diǎn)，將架空層打造成一個(gè)泛會(huì)所空間。架空層建議增加鄰里交流中心、瑜伽

50、練習(xí)場(chǎng)、兒童游樂中心等設(shè)施功能，成為客戶工作之余放松、休閑的場(chǎng)所。架空層：泛會(huì)所空間，生活的交流場(chǎng)架空層：泛會(huì)所空間，生活的交流場(chǎng)鄰里交流中心鄰里交流中心瑜伽練習(xí)場(chǎng)瑜伽練習(xí)場(chǎng)兒童游樂場(chǎng)兒童游樂場(chǎng)產(chǎn)品魅力青年主場(chǎng)園林Code of this report | 53大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載在社區(qū)隨時(shí)隨在社區(qū)隨時(shí)隨地享受網(wǎng)絡(luò)的地享受網(wǎng)絡(luò)的樂趣自由、自樂趣自由、自在的生活盡情在的生活盡情網(wǎng)絡(luò)沖浪網(wǎng)絡(luò)沖浪產(chǎn)品魅力WEB2.0主題社區(qū)Code of this report | 54大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載無線平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)精神

51、家園無線平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)精神家園 社區(qū)外圍采用高速寬帶網(wǎng)絡(luò)連接，小區(qū)內(nèi)設(shè)立代理服務(wù)器，各個(gè)樓頂設(shè)置發(fā)射天線。 對(duì)于用戶來講，只要擁有一臺(tái)可以上網(wǎng)的設(shè)備，無論是臺(tái)式電腦、手提電腦還是掌上電腦，插上一塊專用的接收卡，無論在小區(qū)的什么位置，網(wǎng)球場(chǎng)、衛(wèi)生間、被窩里，都可以隨時(shí)、隨地在線上網(wǎng)，而不用顧忌連線的長(zhǎng)短、在床上還是在戶外。產(chǎn)品魅力WEB2.0主題社區(qū)Code of this report | 55大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載營(yíng)銷創(chuàng)新青年置業(yè)計(jì)劃123輕松買房：精裝+低首付銷售策略1 1、輕松置業(yè)輕松置業(yè)減低首付減低首付2 2、輕松入住輕松入住省裝修金省裝修金3

52、3、輕松筑家輕松筑家省力省心省力省心Code of this report | 56大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載首付首付1414萬元，輕松拎包入住萬元，輕松拎包入住輕松置業(yè)計(jì)劃案例：輕松置業(yè)計(jì)劃案例：房號(hào)：902 建筑面積：90 假如價(jià)格：7680元/ 總價(jià)：69.1萬客戶首付二成：13.6萬 裝修成本：7.2萬（800元/）客戶入住投入費(fèi)用：客戶入住投入費(fèi)用：20.820.8萬萬若采用輕松置業(yè)計(jì)劃行動(dòng)：總價(jià)：76.3萬 總價(jià)提高1萬：77.3萬 客戶首付減1萬：14.4萬（送青年置業(yè)金）客戶入住投入費(fèi)用：客戶入住投入費(fèi)用：14.414.4萬萬營(yíng)銷創(chuàng)新青年

53、置業(yè)計(jì)劃Code of this report | 57大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系資源盤點(diǎn)屬性界定發(fā)展戰(zhàn)略FABFAB價(jià)值分析模型價(jià)值分析模型通過上述策略，重新梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系通過上述策略，重新梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系Code of this report | 58大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載對(duì)接漢口中心，交通便捷。區(qū)位位置周邊配套社區(qū)規(guī)劃社區(qū)配套戶型設(shè)計(jì)完善配套，15分鐘輕軌直達(dá)漢口中心。38萬平米規(guī)模社區(qū)，簡(jiǎn)約、趣味的青年主場(chǎng)園林、泛會(huì)所及人車分流設(shè)計(jì)。社區(qū)商業(yè)、WEB2.0無線網(wǎng)絡(luò)社區(qū)。緊湊戶型設(shè)計(jì)，一期8

54、成80-90平米二房。精裝修提供精裝修成品房解決方案，低置業(yè)門檻。項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系項(xiàng)目資源盤點(diǎn)項(xiàng)目資源盤點(diǎn)項(xiàng)目有什么項(xiàng)目有什么Code of this report | 59大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載輕軌物業(yè)，增值保證完善配套，規(guī)模社區(qū)戶型緊湊個(gè)性化園林、配套品質(zhì)規(guī)模精裝低門檻輕軌物業(yè)，純小戶 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)勢(shì)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)勢(shì)個(gè)性園林，泛會(huì)所無線網(wǎng)絡(luò)社區(qū)二房緊湊戶型設(shè)計(jì)精裝，低門檻置業(yè)Code of this report | 60大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)

55、略我們能帶給客戶什么我們能帶給客戶什么客戶需求：客戶需求： 便利交通、配套便利交通、配套 低門檻置業(yè)低門檻置業(yè) 精神家園精神家園 高性價(jià)比高性價(jià)比 投資保值投資保值基礎(chǔ)性價(jià)值基礎(chǔ)性價(jià)值輕軌物業(yè)，純小戶提升性價(jià)值提升性價(jià)值精裝、低門檻個(gè)性化園林、配套附加性價(jià)值附加性價(jià)值戶型緊湊品質(zhì)規(guī)模戶型緊湊個(gè)性化園林、配套品質(zhì)規(guī)模精裝低門檻輕軌物業(yè)，純小戶 Code of this report | 61大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目總體定位一座充滿魅力的青春城堡一座充滿魅力的青春城堡將所有賣點(diǎn)和形象包裝均統(tǒng)一到這一主題下，營(yíng)造鮮明的主題形象基礎(chǔ)性價(jià)值基礎(chǔ)性價(jià)值輕軌物業(yè)

56、，純小戶提升性價(jià)值提升性價(jià)值精裝、低門檻個(gè)性化園林、配套附加性價(jià)值附加性價(jià)值戶型緊湊品質(zhì)規(guī)模Code of this report | 62大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載輕城（或輕軌時(shí)間）輕城（或輕軌時(shí)間）主廣告語：主廣告語：“它它”的速度，我的進(jìn)取人生的速度，我的進(jìn)取人生!定位：輕軌旁；大規(guī)劃；上品建筑定位：輕軌旁；大規(guī)劃；上品建筑我們需要一個(gè)可以詮釋市場(chǎng)占位的名字 我們需要一個(gè)可以體現(xiàn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的名字我們需要一個(gè)易于記憶，易于傳播，易于理解的名字我們叫他：形象定位案名釋意：直接表達(dá)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)；用輕既可表達(dá)，輕軌又可由輕松，“慢”節(jié)奏生活意境；間接釋放了

57、世下年輕的心理需求；而本項(xiàng)目的產(chǎn)品配比又以剛需為主需求，而這部分人絕大部分都是年輕人Code of this report | 63大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載logo項(xiàng)目平面表現(xiàn)項(xiàng)目平面表現(xiàn)Code of this report | 64大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載戶外戶外Code of this report | 65大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載Code of this report | 66大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載Code of th

58、is report | 67大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載Code of this report | 68大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載Code of this report | 69大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載Code of this report | 70大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載Code of this report | 71大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載Code of this report | 72大

59、漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載Code of this report | 73大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載Code of this report | 74大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載營(yíng)銷執(zhí)行策略體系營(yíng)銷執(zhí)行策略體系渠道推廣策略渠道推廣策略展示體驗(yàn)策略展示體驗(yàn)策略銷售提升策略銷售提升策略樣板房展示樣板房展示售樓處展示售樓處展示樓體圍擋展示樓體圍擋展示形象制勝形象制勝實(shí)效推廣渠道實(shí)效推廣渠道創(chuàng)新拓客渠道創(chuàng)新拓客渠道公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷靈活的推售策略靈活的推售策略合理的價(jià)格策略合理的價(jià)格

60、策略渠道制勝渠道制勝銷售制勝銷售制勝營(yíng)銷執(zhí)行策略營(yíng)銷執(zhí)行策略Code of this report | 75大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載 打破一般售樓處只注重銷售講解道具的設(shè)計(jì)風(fēng)格，軟化枯燥的銷售行為，淡化銷售壓力，同時(shí)售樓處可以設(shè)置一些書吧（電影、雜志等）、生活回憶形象墻等，讓售樓處更像一個(gè)中青年的生活主場(chǎng)。形象制勝形象制勝賣場(chǎng)展示賣場(chǎng)展示生活回憶形象墻生活回憶形象墻書吧書吧Code of this report | 76大漢隆城版權(quán)所有 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載海量房地產(chǎn)資料下載樣板間樣板間 = = 交樓標(biāo)準(zhǔn)區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)區(qū)+ +個(gè)性展示區(qū)個(gè)性展示區(qū)