1、體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書20162016 年年 9 9 月月體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 2 頁(yè) 共 17 頁(yè)目目錄錄一、一、項(xiàng)目概況及周邊條件項(xiàng)目概況及周邊條件.51.1.1.1.工程名稱工程名稱.51.2.1.2.城市地理、氣候及文化城市地理、氣候及文化.51.3.1.3.項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況.61.3.21.3.2 基地周邊現(xiàn)狀：基地周邊現(xiàn)狀：.71.3.31.3.3 周邊交通現(xiàn)狀及中遠(yuǎn)期規(guī)劃周邊交通現(xiàn)狀及中遠(yuǎn)期規(guī)劃.8二、二、建設(shè)目標(biāo)及設(shè)計(jì)定位建設(shè)目標(biāo)及設(shè)計(jì)定位.92.1.2.1.項(xiàng)目目

2、標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo).92.2.2.2.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位.9三、三、上層次規(guī)劃設(shè)計(jì)要求上層次規(guī)劃設(shè)計(jì)要求.103.13.1 總體布局：總體布局：.103.2.3.2.公共空間：公共空間：.113.33.3 合理設(shè)計(jì)和組織交通：合理設(shè)計(jì)和組織交通：.113.4.3.4. 城市界面建筑形象設(shè)計(jì)：城市界面建筑形象設(shè)計(jì)：.123.5.3.5. 景觀綠化帶：景觀綠化帶：.13四、四、建筑設(shè)計(jì)要求建筑設(shè)計(jì)要求.144.14.1城市設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì).144.24.2辦公設(shè)計(jì)辦公設(shè)計(jì).144.2.14.2.1定位定位.144.2.24.2.2設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)要求.144.34.3商業(yè)設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)計(jì).144.3.14.3.1業(yè)態(tài)定

3、位業(yè)態(tài)定位.144.3.24.3.2設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)要求.144.44.4公寓設(shè)計(jì)公寓設(shè)計(jì).15體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 3 頁(yè) 共 17 頁(yè)4.4.14.4.1產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位.154.4.24.4.2設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)要求.154.54.5酒店設(shè)計(jì)酒店設(shè)計(jì).154.5.14.5.1產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位.154.5.24.5.2設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)要求.154.64.6地下設(shè)計(jì)地下設(shè)計(jì).164.74.7綠色建筑設(shè)計(jì)綠色建筑設(shè)計(jì).16五、五、投標(biāo)設(shè)計(jì)成果要求投標(biāo)設(shè)計(jì)成果要求.166.1.6.1.文本文件文本文件.166.2.6.2.展板展板.176.3.6.3.電子文件電

4、子文件.176.4.6.4.實(shí)體模型實(shí)體模型.176.5.6.5.附件附件.17體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 4 頁(yè) 共 17 頁(yè)一一、 項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況及及周周邊邊條條件件1.1. 1.1. 工程名稱工程名稱 體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目1.2. 1.2. 城市地理、氣候及文化城市地理、氣候及文化深圳位于中國(guó)南部沿海，東臨大鵬灣，西連珠江口，南鄰香港，其與九龍半島接壤，與香港新界一河之隔，被稱為“香港的后花園”。全市總面積 2020 平方公里；人口 1300 多萬(wàn)，多數(shù)來(lái)自中國(guó)內(nèi)地，因此深圳被稱為“移民城市”；是中國(guó) 30 年來(lái)發(fā)展最快

5、、經(jīng)濟(jì)最活躍、文化最多元、人口最年輕的新型經(jīng)濟(jì)型城市。深圳鼓勵(lì)創(chuàng)意和創(chuàng)新，為此市政府提出將深圳打造成為中國(guó)“設(shè)計(jì)之都”的構(gòu)想。深圳屬亞熱帶海洋性氣候區(qū)，氣候溫和、雨量充沛、日照時(shí)間長(zhǎng)。年平均氣溫為 23.7，最高氣溫為 36.6，最低氣溫為 1.4，無(wú)霜期為 355 天。年日照時(shí)數(shù) 1975.0 個(gè)小時(shí)，太陽(yáng)年輻射量 5225 兆焦耳/,年平均相對(duì)濕度 72.3%。每年 5 至 9 月為雨季，年平均降雨量為 1608.1 毫米。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南偏東風(fēng)，夏秋兩季偶有臺(tái)風(fēng)。1.3. 1.3. 項(xiàng)目項(xiàng)目概況概況體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目（以下稱本項(xiàng)目）位于深圳市龍崗區(qū)體育新城片區(qū)

6、大運(yùn)安置區(qū)，其所屬片區(qū)（大運(yùn)安置區(qū)）北至清輝路，東至黃閣中路，南至如意路，西至龍鹽大道。規(guī)劃區(qū)分東西兩塊，總面積 32.40 公頃。其中，商務(wù)用地 15.09 公頃，以商業(yè)辦公為主，平均容積率 5.0。居住地塊面積17.31 公頃，為二類居住用地，規(guī)劃容積率 3.2。商務(wù)安置區(qū)規(guī)劃總建筑面積約37 萬(wàn)平方米，居住安置區(qū)總規(guī)劃建筑面積約 123 萬(wàn)平方米。目前該規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)審批。不僅是龍崗區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，更是集合了居住、辦公、商業(yè)等多功能為一體的復(fù)合型城市中心區(qū)。1.3.11.3.1 宗地情況：宗地情況：體育新城商住安置用地 07-08 地塊項(xiàng)目（地塊編號(hào)：2008-60W-0002）

7、，項(xiàng)目建設(shè)用地面積約 10834.68 平米，容積率 6.07,規(guī)劃總建筑面積約為 65767 平米,其中辦公建筑面積為 27467 平米、商業(yè) 12000 平方米、商業(yè)酒店 16440 平方米、商務(wù)公寓 9860 平方米。體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 5 頁(yè) 共 17 頁(yè)大運(yùn)新城片區(qū)中央商務(wù)區(qū) 07-08 地塊總用地面積 10834.68計(jì)容建筑面積65767辦公建筑面積27467商業(yè)建筑面積12000商務(wù)酒店面積16440各業(yè)態(tài)建筑面積商業(yè)公寓面積9860不計(jì)容建筑面積 暫定 16000建筑容積率6.07停車位395 輛1.3.21.3.2 基地周邊

8、現(xiàn)狀：基地周邊現(xiàn)狀：本案本案體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 6 頁(yè) 共 17 頁(yè)項(xiàng)目屬于深圳市龍崗區(qū)龍城街道大運(yùn)新城片區(qū)，本地塊位于黃閣中路左側(cè)，北臨綠地公園，南側(cè)已建有五星級(jí)中海圣庭苑酒店，西臨榮超中心，東面隔地塊臨黃閣路與龍城公園，交通便利，規(guī)劃有軌道交通 12 號(hào)線，景觀資源好；用地性質(zhì)為商業(yè)性辦公用地+商業(yè)用地；大運(yùn)新城片區(qū)內(nèi)商務(wù)配套北邊現(xiàn)有天安數(shù)碼城、留學(xué)生創(chuàng)意園，和大運(yùn)配套中心，大運(yùn)會(huì)館北面的商業(yè)用地規(guī)劃了 50 萬(wàn)平米商務(wù)中心與 1 棟總部大廈，將進(jìn)一步完善區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)基地功能，助推區(qū)域迅速升級(jí)。體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建

9、筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 7 頁(yè) 共 17 頁(yè)1.3.31.3.3 周邊周邊交通交通現(xiàn)狀及中遠(yuǎn)期規(guī)劃現(xiàn)狀及中遠(yuǎn)期規(guī)劃本項(xiàng)目位于深圳市龍崗中心區(qū)，地塊四周市政道路及軌道交通分布如下（詳見圖四）： 東側(cè)：黃閣中路； 南側(cè)：南至如意路； 西側(cè)：西至龍鹽大道 軌道 12 號(hào)線，本項(xiàng)目基地東側(cè)（具體線位及站點(diǎn)尚在規(guī)劃中）。體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 8 頁(yè) 共 17 頁(yè)二二、 建建設(shè)設(shè)目目標(biāo)標(biāo)及及設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)定定位位2.1.2.1. 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)首先著眼于整個(gè)城市脈絡(luò)演變和發(fā)展的角度，重點(diǎn)分析深圳市和龍崗區(qū)的本身地域?qū)傩?、特質(zhì)的演變形成過(guò)程和建筑文化遺產(chǎn)，使本

10、項(xiàng)目成為本區(qū)域的精品建筑，為市民提供良好的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、辦公、居住等場(chǎng)所，并將其打造成為一張龍崗中心區(qū)的城市形象名片。2.2.2.2. 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位為未來(lái)深圳市龍崗區(qū)繁華的社交、人居及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，充分利用地塊良好的地理位置，依托大運(yùn)新城這一發(fā)展平臺(tái)，打造成高品質(zhì)的商務(wù)辦公環(huán)境以及充滿活力、完善的商業(yè)街道空間。體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 9 頁(yè) 共 17 頁(yè)三三、 上上層層次次規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求3.13.1 總體布局：總體布局：項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)體育新城片區(qū)大運(yùn)安置區(qū)，建設(shè)用地面積約10834.68 平米，容積率 6.07,規(guī)

11、劃總建筑面積約為 65767 平米,其中辦公建筑面積為 27467 平米、商業(yè) 12000 平方米、商業(yè)酒店 16440 平方米、商務(wù)公寓 9860 平方米。本次設(shè)計(jì)范圍除了自身紅線用地范圍之外，同時(shí)要尊重龍崗中心城整體城市設(shè)計(jì)及龍崗區(qū)大運(yùn)新城北區(qū)詳細(xì)規(guī)劃研究的要求。體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 10 頁(yè) 共 17 頁(yè)3.2.3.2.公共空間：公共空間：根據(jù)上層次規(guī)劃要求，最大限度的爭(zhēng)取公共利益，打通生態(tài)廊道，塑造商務(wù)商業(yè)氛圍，提升工作生活的水準(zhǔn)，體現(xiàn)“花園化辦公，生態(tài)化社區(qū)，人性化空間”的現(xiàn)代生活模式。項(xiàng)目與周邊地塊之間需保證一定的完整性，自身地塊的公

12、共開放空間也需滿足上層次規(guī)劃要求。3.33.3 合理設(shè)計(jì)和組織交通：合理設(shè)計(jì)和組織交通： 地塊內(nèi)在消除影響交通安全和效率的消極因素下，保證人行優(yōu)先。將規(guī)劃地塊及周邊的商業(yè)人流、辦公人流、廣場(chǎng)人流和文化休閑人流等各種人流組織形成網(wǎng)絡(luò)，打造全天候、完整的、連續(xù)的地下、地面及二層步行體系。需切實(shí)落實(shí)上層次規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 11 頁(yè) 共 17 頁(yè)3.4.3.4. 城市界面建筑形象設(shè)計(jì)：城市界面建筑形象設(shè)計(jì)：規(guī)劃應(yīng)充分利用良好的周邊環(huán)境，塑造高水平的空間環(huán)境。重點(diǎn)塑造大運(yùn)新城整體城市形象。有效保護(hù)和利用原有自然生態(tài)景觀資源，并且在建筑的材

13、質(zhì)、顏色等方面與周邊的大運(yùn)場(chǎng)館、居住片區(qū)相協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目整體采用現(xiàn)代的建筑立面風(fēng)格，應(yīng)體現(xiàn)綜合商務(wù)、創(chuàng)新的特點(diǎn)，兼顧商業(yè)氛圍及標(biāo)志性建筑特征，充分重視項(xiàng)目周邊建筑界面的形象塑造。項(xiàng)目需考慮夜景燈光設(shè)計(jì)，使建筑在夜晚既有自身的標(biāo)志特性，又能夠與周邊城市夜間景觀很好的融合為一體。尊重上層次規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分考慮地塊內(nèi)外的各種因素及邊界條件，使自身地塊在設(shè)計(jì)及功能使用上，與周邊地區(qū)形成良好的互動(dòng)與補(bǔ)充，并整體考慮與周邊建筑筑的的關(guān)系，形成完整的城市界面。體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 12 頁(yè) 共 17 頁(yè)3.5.3.5. 景觀綠化帶：景觀綠化帶：統(tǒng)籌周邊其他地塊，滿

14、足上層次規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，塑造高水平的空間環(huán)境。重點(diǎn)塑造大運(yùn)新城整體城市形象，有效保護(hù)和利用原有自然生態(tài)景觀資源。 體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 13 頁(yè) 共 17 頁(yè)四四、 建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求4.14.1城市設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì) A: 打造綜合性、主題性商務(wù)辦公、公寓、酒店綜合體，形成龍崗體育新城片區(qū)新的地標(biāo)。B: 打造靈活的內(nèi)外空間，并與城市形成有效互動(dòng)。C: 設(shè)計(jì)在突出創(chuàng)意的基礎(chǔ)上，應(yīng)合理考慮片區(qū)的整體城市設(shè)計(jì)要求。4.24.2辦公設(shè)計(jì)辦公設(shè)計(jì)4 4. .2 2. .1 1 定定位位1.打造滿足管理國(guó)際化、人性化、數(shù)字化、節(jié)能化、商務(wù)化的高端寫字樓。2.

15、合理打造差異化的辦公產(chǎn)品。3.適當(dāng)考慮功能空間的靈活性。4 4. .2 2. .2 2 設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求合理設(shè)置大堂面積、層高、出入口位置和數(shù)量。在項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)商業(yè)價(jià)值提升情況下，為項(xiàng)目提供商業(yè)配套拓展預(yù)留空間。具體要求如下：A：標(biāo)準(zhǔn)層平面：不宜大于 2000、層高應(yīng)符合深圳市的相關(guān)規(guī)定要求。B：核心筒設(shè)置應(yīng)集約化，辦公產(chǎn)權(quán)面積主力控制在約 150-250：C：建議在保證核心筒功能完善、適用的前提下，盡量?jī)?yōu)化核心筒設(shè)計(jì)，實(shí)用率保證盡量不低于 70%；E：客梯配置保證符合中心區(qū)主流水平，保證單梯服務(wù)辦公面積 50005500；4.34.3商業(yè)設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)計(jì)4 4. .3 3. .1 1 業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定

16、定位位1.項(xiàng)目定位為面向青年為主要客戶群體的時(shí)尚型商業(yè)。2.形成時(shí)尚、創(chuàng)意、生活的主題 4 4. .3 3. .2 2 設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 14 頁(yè) 共 17 頁(yè) A: 充分挖掘地上二層以上裙房屋面的商業(yè)價(jià)值，與周邊地塊商業(yè)人流形成有效銜接。B: 商鋪劃分規(guī)整、實(shí)用，避免不必要的異形空間。C: 商業(yè)得鋪率盡量控制在 70%以上。4.44.4公寓設(shè)計(jì)公寓設(shè)計(jì)4 4. .4 4. .1 1 產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位1.應(yīng)與周邊同類型的產(chǎn)品形成合理的差異化。2.適當(dāng)考慮公寓空間的靈活性。3.公寓戶型以 50 平米以內(nèi)小戶型為主，盡量明廚明衛(wèi)（

17、明廚暗衛(wèi)亦可），動(dòng)靜分區(qū)合理，平面設(shè)計(jì)滿足相關(guān)規(guī)范要求。4 4. .4 4. .2 2 設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求1.公寓部分，盡量采用公建化的外立面處理手法。2.戶型設(shè)計(jì)應(yīng)充分結(jié)合景觀、日照、通風(fēng)、朝向等多方面因素，最大限度的優(yōu)化產(chǎn)品。3.公寓室內(nèi)空間設(shè)計(jì)緊湊，單位面積使用效率高，減少面積浪費(fèi)。4.54.5酒店設(shè)計(jì)酒店設(shè)計(jì)4 4. .5 5. .1 1 產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位1. 以時(shí)尚為主題2. 定位為 4 星級(jí)商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)。3. 充分考慮產(chǎn)品轉(zhuǎn)化的靈活性。4 4. .5 5. .2 2 設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求 1. 在保證建筑外形、空間感與商業(yè)、辦公、公寓和諧的條件下，應(yīng)具有相對(duì)獨(dú)立性體育新城商住安置用地（0

18、7-08 地塊）項(xiàng)目建筑方案招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書第 15 頁(yè) 共 17 頁(yè) 2.大堂應(yīng)氣派豪華、風(fēng)格獨(dú)特、裝飾典雅、光線充足，人流的平面及豎向交通通暢舒適，大堂面積應(yīng)在 500 平米以上，寬敞大氣，與接待能力相適應(yīng)，大堂建議挑空處理。3.客房面積應(yīng)合理，標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì)盡量規(guī)整簡(jiǎn)潔。4.部分酒店配套功能可以和商業(yè)裙房功能共享使用。4.64.6地下設(shè)計(jì)地下設(shè)計(jì)1.合理布置地下設(shè)備用房及人防配套，設(shè)計(jì)應(yīng)提出辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)貨運(yùn)車道的流線和凈高的解決方案（貨運(yùn)車倆僅按照中型貨車考慮設(shè)計(jì)）。2.地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)注重與辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)以及公寓區(qū)的分隔，強(qiáng)調(diào)安全性與便利性。3.地下停車場(chǎng)出入口應(yīng)充分滿足城市設(shè)計(jì)的要求。4.74.7綠色建筑設(shè)計(jì)綠色建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目需滿足綠色建筑設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目設(shè)計(jì)按相關(guān)規(guī)定要求，達(dá)到綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)合理、相應(yīng)的星級(jí)要求。五五、 投投標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果要要求求投標(biāo)設(shè)計(jì)成果應(yīng)滿足建設(shè)部建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定（2008 版）中方案設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容和深度要求，包括文本文件、展示圖板、電子文件和實(shí)體模型四個(gè)部分。設(shè)計(jì)成果內(nèi)容一律采用以中文為主形式，計(jì)量單位一律采用公制計(jì)量單位。6.1.6.1.文本文件：文本文件：(A3 裝訂 8 份，1 份正本 7 份副本)設(shè)計(jì)文本應(yīng)包含但不限于以下內(nèi)容： 設(shè)計(jì)說(shuō)明、設(shè)計(jì)構(gòu)思 總體規(guī)劃平面圖