1、我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與影響因素分析標簽：房地產(chǎn) 宏觀調控 發(fā)展趨勢 摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，管理逐漸加強，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是市場競爭的自然法則，機會和風險是并存的。本文運用企業(yè)發(fā)展的相關理論從宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境以及企業(yè)資源和能力等方面分析中國房地產(chǎn)行業(yè)概況和外部環(huán)境。關鍵詞：房地產(chǎn)，宏觀調控，發(fā)展趨勢1. 引言狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物，而廣義的房地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權益以及其經(jīng)營活動的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是一個包括土地開發(fā)，房屋建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場的綜

2、合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費提供服務性活動。2. 我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析從1979 年開始經(jīng)濟體制改革，中國房地產(chǎn)業(yè)才有了發(fā)展的契機。按發(fā)展速度劃分，中國房地產(chǎn)市場大致可分為以下三個階段：第一階段：1979 1991 年，中國房地產(chǎn)市場復蘇成長，全國開始城鎮(zhèn)住房制度的改革。國務院發(fā)布了城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例和外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法。第二階段：1992 1997 年，中國房地產(chǎn)市場初步形成，進而得以全面發(fā)展。第三階段：1 9 9 8 年至今，中國房地產(chǎn)市場進入了新的發(fā)展時期。在政府的鼓勵和引導下，中國房地產(chǎn)市場明顯轉暖，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾

3、年的調整后，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場規(guī)?；潭纫踩找嫣岣?。2.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀在國家鼓勵個人住房消費政策的引導下，中國房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)連續(xù)多年保持了遠高于G D P 增長的增長態(tài)勢，為整體經(jīng)濟的增長提供了強大動力。（1 ）需求繼續(xù)刺激投資增長根據(jù)世界銀行研究報告，住宅需求與人均G D P 水平有著非常緊密的相關性。住宅產(chǎn)業(yè)在人均GDP 300 美元時開始起步，至1 3 0 0 美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期。2 0 0 8年，我國人均G D P 約為1 6 3 3 美元?！笆晃濉苯?jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略目標完成后，屆時我國人均G D P 將達到2 0 0 0 美元，而按照

4、世界銀行提供的住宅建設增長的峰值也是2 0 0 0 美元，因此，我國住房總體需求在一定時期內(nèi)還處于增長階段。（2 ）房地產(chǎn)與金融緊密結合目前，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要是國內(nèi)商業(yè)銀行貸款、開發(fā)商自籌資金、銷售定金和預收款以及利用外資等四個途徑。自1996 年以來，央行7 次降息，持續(xù)擴大對房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人住房按揭貸款規(guī)模。2008 年商品住宅己經(jīng)占到開發(fā)總量的8 6 % ，各地在銀行扶持下已產(chǎn)生一批具有市場份額和品牌優(yōu)勢的大開發(fā)商。（3 ）房地產(chǎn)供給情況隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍迅速擴大。1986 年，我國房地產(chǎn)開發(fā)商只有3000 多家，而2002年底全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近3

5、萬家?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)全行業(yè)進入調整階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由于虧損而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目有所減少，2008 年底我國房地產(chǎn)開發(fā)商基本上穩(wěn)定在24000 多家。2.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題（1 ）有效需求不足房地產(chǎn)開發(fā)的高速發(fā)展是由對商品房屋的需求所支持的。對房地產(chǎn)的需求由三部分組成，一是居住需求，購買的目的是為了自身的居住；二是投資需求，購買的目的是為了出租；三是投機需求，購買的目的是為了在價格上漲時再出售以獲取漲價收益。由于房地產(chǎn)投資規(guī)模擴大，商品房供應量增加，銷售面積又小于竣工面積，空置面積增多。2 0 0 8 年商品住宅空置面積增長12.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長21.6%，均高于20

6、07 年同期增速。其中，廣東、北京、上海、遼寧、江蘇5 省市的空置面積占全國的5 0 . 8 % 。（2 ）土地供應增長過快近幾年來全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長的趨勢，2006 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增長18.3%，2007 年增長41.4%，2008 年增長45.3%，均遠遠高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度。土地交易中的投機因素，引發(fā)了土地價格上漲，加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，導致房價上升。一般來講地價只應占房價的2 0 % ，但有的地方占到4 0 % ，甚至超過5 0 % 。（3 ）房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴較大，金融風險增加在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行資金有兩部分組成。一是銀行

7、對開發(fā)企業(yè)的直接貸款，二是銀行對個人購房貸款轉化為開發(fā)企業(yè)的自有資金。據(jù)統(tǒng)計，銀行對企業(yè)的直接貸款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重約為2 3 % 左右，是主要資金來源。但是，作為另一資金來源的自籌資金，主要由商品房銷售收入轉變而來，其中有很大部分來自購房者的銀行按揭貸款。按首付3 0 % 計算，企業(yè)收入中有7 0 %來自銀行貸款。按此計算，房地產(chǎn)開發(fā)中實際使用銀行資金的比重應在5 0 % 以上。2 0 0 8 年，開發(fā)企業(yè)的拖欠銀行款達2 3 5 8 億元，比上年增長2 2 % 。拖欠款的大量增加，擾亂了房地產(chǎn)開發(fā)市場的經(jīng)濟秩序，造成了房地產(chǎn)開發(fā)的虛擬繁榮，是房地產(chǎn)發(fā)展的一大隱患。（4 ）結構性

8、供給失衡住宅供給結構失衡不斷加劇，有效供給不足繼續(xù)擴大。2 0 0 7 年住宅投資中經(jīng)濟適用房所占比重為1 5 % 左右，2008 年約下降到1 0 % 多，而別墅、高檔公寓等高檔物業(yè)投資額所占比重由2 0 0 7 年的不足1 3 % 上升到去年的1 5 % 之多。在這幾年房地產(chǎn)業(yè)快速增長中一直存在的高檔商品房空置、經(jīng)濟適用房供不應求的局面仍未好轉。3. 影響我國房地產(chǎn)業(yè)的因素我們可以將影響房地產(chǎn)的主要影響因素綜合歸納并分為五類，具體如圖1 所示。從圖中可以看出，這五部分都是相互聯(lián)系的，形成一個循環(huán)的連鎖反應，而每一層次都是互相影響的。開發(fā)商應先掌握房地產(chǎn)市場的營銷大環(huán)境，然后分析消費者的市場

9、特點及消費者行為，最后結合項目自身的條件，盡量利用項目的優(yōu)勢，弱化劣勢環(huán)節(jié)，同時考慮企業(yè)內(nèi)部的具體情況進行綜合分析。3.1 環(huán)境因素分析環(huán)境是制定房地產(chǎn)策略的第一要件。一個企業(yè)經(jīng)營的優(yōu)劣成敗，在于營銷管理者是否順應不斷變化的營銷環(huán)境。營銷管理者及執(zhí)行者需要掌握的營銷環(huán)境主要有宏觀政策、區(qū)域市場環(huán)境和競爭環(huán)境等三個方面。（1 ）國家宏觀政策因素2006 年溫家寶總理主持召開國務院常務會議，會議提出了進一步引導和調控房地產(chǎn)業(yè)的六條針對性措施（簡稱新“國六條”）。在“國六條”出臺13 天之后，5 月30 日上午，國家九部委的關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見（簡稱“意見”）終于見諸媒體。該“意見

10、”深入貫徹國務院常務會議關于房地產(chǎn)調控的精神，提出了具有較強操作性的措施及實施細則。政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況。金融對房地產(chǎn)支持明顯放緩。由于目前我國尚未建立起相對完善的房地產(chǎn)金融市場體系，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持主要集中表現(xiàn)為銀行的信貸資金支持，一方面是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金支持，另一方面是對房地產(chǎn)消費領域的信貸投放。政府通過各項稅費影響房地產(chǎn)的價格，從而影響房地產(chǎn)銷售狀況及其營銷策略的選取。（2 ）競爭對手的影響在急劇變動的環(huán)境中，由于新企業(yè)的模仿和進入，技術創(chuàng)新，消費者偏好或市場的變化、宏觀政策的變化，競爭優(yōu)勢只能維持到競爭對手或者競爭

11、產(chǎn)品成功模仿或超越的時候。項目周邊現(xiàn)有的競爭對手。項目周邊的現(xiàn)有競爭對手在產(chǎn)品本身、消費者來源、地理位置、升值潛力、硬件服務配套、物業(yè)管理、促銷手段、價格折扣等許多方面對項目的銷售產(chǎn)生壓力和挑戰(zhàn)。項目潛在的競爭對手。潛在的競爭對手是市場中重要的威脅來源。3.2 消費者市場因素開發(fā)商制定策略首先就應該研究消費者的購買力、購買偏好，為企業(yè)市場細分、確定目標市場和制定營銷策略找到依據(jù)。除此之外，還需關注顧客的差異化，一是不同的顧客代表不同的價值水平，二是不同的顧客有不同的需求。通過對消費者群體的細分，結合自己的產(chǎn)品，在廣告宣傳、售樓部包裝、促銷活動的表現(xiàn)手法等方面做到有針對性。比如，開發(fā)商開發(fā)的樓盤

12、在結構上以高層形式、戶型上以夾層或錯層的小戶型為主，在受眾對象的選擇上，就應針對以事業(yè)上升期的年輕一族為主。3.3 住宅供給的制約因素從供給方面分析，土地供給不足、房價畸高和住房質量差是制約我國住宅業(yè)健康發(fā)展的三大的因素。（1 ）土地市場不健全，住宅用地供給不足住宅業(yè)的發(fā)展離不開土地的依托，而土地又是一種不可再生的稀缺資源。一方面，我國人均土地、人均耕地卻僅為12.6 畝和1.59 畝，大大低于世界的人均水平。另一方面，經(jīng)濟要發(fā)展，無論是工業(yè)化還是城市化都需要占用一定數(shù)量的土地。因此，我國農(nóng)用地與建設用地的矛盾一直十分尖銳。近10 年，我國31 個特大城市的城區(qū)規(guī)模已擴大了50.2%，但是由于

13、對建設用地缺乏宏觀控制，致使城區(qū)內(nèi)可供普通商品住宅開發(fā)建設的土地十分有限。（2 ）商品住宅價格居高不下，大大超出了國民的支付能力近年來，我國全社會商品的零售價格穩(wěn)步下降，一些城市住房價格的漲幅有所回落，但是，仍有一些大城市的住房的價格卻是只升不降。以北京市為例，近幾年商品住宅售價年均增幅高達2 8 % 。盡管住房消費信貸，可改變居民當期收入的預算約束，提高住宅購房的支付能力，但再好的信貸工具也要以合理的房價和收入比率為基礎?；叩姆績r，則使任何現(xiàn)代的信貸工具無能為力。（3 ）住宅供給結構失衡不斷加劇，有效供給不足繼續(xù)擴大這幾年房地產(chǎn)業(yè)快速增長中一直存在的高檔商品房空置、經(jīng)濟適用房供不應求的局面

14、仍未好轉，造成大量住房困難戶和中低收入者望房興嘆。特別是新開發(fā)的商品房，檔次和標準還在不斷提高。而且，辦公樓市場供給的地區(qū)差異也進一步擴大，出現(xiàn)了有些地區(qū)的辦公樓市場一直萎靡不振的局面。4. 結束語房地產(chǎn)行業(yè)作為一個影響國計民生的行業(yè)，房地產(chǎn)三分之一是政策，三分之一是金融，三分之一是地產(chǎn)的特殊天性注就了其受政策的影響非常的大。近幾年，國家為了規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展從各個方面出臺了多項政策和措施，這是關系到中央提出的建立和諧社會的目標能否完成的問題。作為房地產(chǎn)企業(yè)要及時響應政府的號召，遵守國家的政策和規(guī)定，企業(yè)針對國家的宏觀調控措施，一方面要及時的了解和學習，另一方面要認真評估給企業(yè)帶來的影響，及時采取應對措施，規(guī)避風險，抓住機遇，使企業(yè)健康、和諧發(fā)展。參考文獻1 李翔. 房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場問題分析與對策建議