1、廣東金融學(xué)院學(xué)年論文論文題目：我國房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)研究基千萬科集團(tuán)的案例分析學(xué)生姓名：彭冰冰學(xué)號:121551910專業(yè)班級：會計(jì)學(xué)九班指導(dǎo)教師：張?zhí)礻柭毞Q:副教授2015年6月18日資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的價(jià)值構(gòu)成及其比例關(guān)系，反映著企業(yè)債務(wù)與股權(quán)的比例。它是由企業(yè)采用的各種籌資方式籌集資本而形成的，是企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)的核心問題。而最近幾年隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)可謂是炙手可熱。其資本結(jié)構(gòu)的形成有其獨(dú)特的特征，其中有優(yōu)勢也有問題。本文正是希望在對資本結(jié)構(gòu)理論知識學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，以我國房地產(chǎn)業(yè)作為特定研究對象，分析其資本結(jié)構(gòu)的質(zhì)量到底如何，并分析公司資本結(jié)構(gòu)與發(fā)展的

2、關(guān)系，同時(shí)以當(dāng)前我國房地產(chǎn)公司典型代表之一的萬科集團(tuán)為例進(jìn)行深入分析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)萬科集團(tuán)AbstractTCapitalstructurereferstothevalueofcapitalanditsproportion,whichreflectstheproportionofcorporatedebtandequity.Itisthecoreissueofenterprisefinancingstructure,whichisformedbythefinancingmethodofenterprise.Andinrecentyears,withtherapiddevelopme

3、ntofoureconomyandtheimprovementofpeople'slivingstandards,therealestateindustrycanbedescribedashot.Theformationofitscapitalstructurehasitsuniquefeatures,whichhastheadvantagesandproblems.Itishopedthatonthebasisofcapitalstructuretheoryknowledgelearning,toourcountryrealestateindustryasaspecificobjec

4、tofstudy.Analysisofhowthequalityofthecapitalstructure,andtoanalyzetherelationshipbetweencapitalstructureandcorporatedevelopment,tothecurrentourcountryrealestatecompanyrepresentativeofthetypicalofVankeGroupasanexampletocarryonthethoroughanalysis.Keywords：realestateindustrycapitalstructureVankeGroup摘要

5、，IAbstract,ii一、緒論,1（一）研究背景,，1（二）企業(yè)介紹,，1二、房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)，2（一）股權(quán)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn),21 .概述，,，,22 .變動，,，,2（二）債權(quán)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，,，41 .概述，,，,42 .負(fù)債構(gòu)成比例分析,，4（三）資本結(jié)構(gòu)分析，,，5二、結(jié)論6、1,1,（一）總結(jié),6（二）建議,6參考文獻(xiàn)，,，,，,7我國房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)研究基于萬科集團(tuán)的案例分析一、緒論（一）研究背景資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)理財(cái)?shù)年P(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是公司治理的關(guān)鍵。資本結(jié)構(gòu)是否合理將會直接影響到企業(yè)目前和未來的發(fā)展?fàn)顩r。而房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，其持續(xù)健康發(fā)展是推動我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化

6、進(jìn)程的重要力量，更是對國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展有著很多影響。自1998年我國住房體制改革后，我國的住房商品化程度大幅提高，基本對地方經(jīng)濟(jì)綜合拉開效應(yīng)和高附加值效應(yīng)的驅(qū)動，各地方政府都非常重視和支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是伴隨著房地產(chǎn)的高速增長，一些問題也暴露了出來，并引起了社會各界的高度重視。從中國十多年的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程中可以看出，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)周期性很強(qiáng)的行業(yè)，并與一國經(jīng)濟(jì)、社會等多方面的政策密切相關(guān)，因此，也是政府重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。另外，從房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)來看，它從屬資本密集型行業(yè)，本身具有資金參與需求量大、對外融資方式依賴重的特點(diǎn)。自有資金投資比例小，直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)

7、間的高關(guān)聯(lián)度和自身的高資產(chǎn)負(fù)債率。而過高的財(cái)務(wù)杠桿會加大企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)椋哓?fù)債率的企業(yè)由于其運(yùn)營資金主要來源于銀行，一旦銀根緊縮，這些依靠銀行資金求生的企業(yè)首先會受到?jīng)_擊，甚至?xí)媾R破產(chǎn)或清算的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)能夠根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏觀政策適時(shí)對資本結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)動態(tài)調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值的穩(wěn)定增長。所以，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的研究十分具有現(xiàn)實(shí)意義。另外，根據(jù)我國房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀，有針對性的深入分析資本結(jié)構(gòu)問題，能夠?yàn)槲覈康禺a(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)營業(yè)績提供建議。這也將有助于我國房地產(chǎn)公司相關(guān)利益方認(rèn)識并有目的的調(diào)整自己的經(jīng)營行為，在市場競爭中掌握主動權(quán)，進(jìn)而避免因市場波動帶來的損失。（

8、二）、企業(yè)介紹萬科企業(yè)股份有限公司簡稱萬科集團(tuán)，現(xiàn)任董事會主席王石，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。成立于1984年，并與1991年成為深圳證券交易所第二家上市的公司。總部位于中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心。注冊資本110.1億元，截止到2014年末，總資產(chǎn)達(dá)到了5084億左右，其中包括負(fù)債3925億，股東權(quán)益1159億。萬科集團(tuán)主要包括萬科地產(chǎn)和萬科物業(yè)。萬科1988年進(jìn)入住宅行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。2007年，公司在行業(yè)內(nèi)首先推出“冷靜期”概念，實(shí)行“三天無理由退訂”。而其持續(xù)增長的

9、業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，也使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。自創(chuàng)建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會，鼓勵(lì)員工和公司共同成長；倡導(dǎo)簡單人際關(guān)系，致力于營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。2001年起，萬科每年委托第三方顧問公司對全體職員進(jìn)行員工滿意度調(diào)查。萬科2010年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬科雖然一直強(qiáng)調(diào)以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動作頻頻。截止目前，萬科已經(jīng)形成萬科廣場、萬科紅、萬科大廈、萬科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線，在全國在建、規(guī)劃18個(gè)購物中心項(xiàng)目，商業(yè)面積達(dá)150

10、萬平方米。為迎接行業(yè)白銀時(shí)代的挑戰(zhàn)，抓住“互聯(lián)網(wǎng)+”的機(jī)遇，萬科從組織變革入手，在2014年建立了事業(yè)合伙人機(jī)制，這一機(jī)制最初包括持股計(jì)劃和項(xiàng)目跟投兩個(gè)方面。萬科骨干團(tuán)隊(duì)跟隨股東成為公司的投資者，做到共創(chuàng)、共擔(dān)、共享。共擔(dān)是事業(yè)合伙人與職業(yè)經(jīng)理人最大的區(qū)別，也是萬科未來發(fā)展的組織機(jī)制保障。事業(yè)合伙人機(jī)制是一個(gè)不斷升級演化的過程，為解決公司部門之間的責(zé)權(quán)利問題，萬科開展了事件合伙人的嘗試；為實(shí)現(xiàn)與合作方共贏，萬科又開始試點(diǎn)外部合伙人；在大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新的有利政策環(huán)境下，萬科鼓勵(lì)員工在萬科生態(tài)圈內(nèi)創(chuàng)業(yè)，協(xié)助萬科構(gòu)建、豐富生態(tài)體系，為客戶創(chuàng)造價(jià)值。截止到2014年末，萬科股東總數(shù)達(dá)到496922戶，

11、其中最大的兩個(gè)股東分別為中國的華潤股份有限公司（占14.91%）和外資股東HKSCdNOMINEESMITED（占11.91%）。公司共有在冊員工40647人。房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)（一）、股權(quán)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)1、概述所謂股權(quán)結(jié)構(gòu)，是指公司總股本中不同性質(zhì)的股權(quán)所占的比例及其相互關(guān)系。其主要體現(xiàn)在一下兩個(gè)方面：一是指公司的股份有哪些股東所持有，即股權(quán)性質(zhì)；二是指不同股東所持股份占公司總股份的比重，也就是股權(quán)集中度。2、變動萬科集團(tuán)1988年第一次發(fā)行股份2800萬份，每股價(jià)格1元。2007年以上網(wǎng)定價(jià)發(fā)行的方式增發(fā)A股31715.8261萬股，發(fā)行價(jià)格31.53元，共籌集資金993660.1701萬元。截

12、止時(shí)間股東名掰下圖為萬科集團(tuán)最新的十大股東及其持股數(shù)量和比例變化情況:1.華淘股份有限公司1,645,494,72014.9流通A股境外可流通BU-2.MKSCCMIHEESLIMITEDL3K92B,2771193.國信證券工商銀行國信金瞰分級1號集合資產(chǎn)管理計(jì)劃鈍993,1904.14流通斕4GICPRIVATEUNITED151.,920,9521.3G流通A股持股數(shù)量暇）持股比例）股吩性防5.劉元生133,791,2061.21流通A股6.儂KG9L320,3860.88流通A股T.國泰君安-建行-香港上海匯豐銀行有限公司g460,347068流通人股&H科創(chuàng)k股佛宥眼公司T合

13、香局合67.168,5170.61流通人股9HERHILLUMCHiNTEEMAriOHAL61,308,633056流通A股10南方東黃資產(chǎn)管理有限公司南方富時(shí)中國A50ETF57,030,2160.52流通A股1華同股份有限公司LM5,494,72014.61流通A股ZHKSOCH0HIHEEZUNIITED1,314,939,B7Tll.fll境外可編通由3.國信證券商小集合資產(chǎn)管拽計(jì)劃艮行-國信金鵬分級1號36%036,0733.3流通A股4.安邦大壽俁險(xiǎn)展份有限公司-穩(wěn)健型投疑聆234,552,7262.13流通兒股201503315.GICPRIVATELIMITED1,41.乙。

14、JL145,335,70S132陳通城6,劉元生133,791.2能121編通A股7.UBS場1電TZB,T251.08流通城8全國社保基金一零三俎合購0»,794072編通速9,中國建設(shè)銀行-博時(shí)主題行丑股票證券出洛苴仝72,000.0000.65流通颼10.南方東黃資聲管理有限公司-南方富時(shí)中國脂。ETF71,787,0600.65流遹人限1華閏股份有限公司1,G45,494,72。1494漆通城2HKSCCNOMINEESLIMITEDS45,7771194境外可充通3.國信證券-工商銀行-國信金酈分級1號集合資產(chǎn)管理計(jì)劃364,036,0T33.3流通颼4安邦人壽保險(xiǎn)股份有限

15、公司-穩(wěn)健型投資組合234,552,1282.13流通A展S.GICPRIVATELLMITED156,8To.944142編通A股201409305.南方東英資產(chǎn)管理有限公司南方富時(shí)中國A50ETF139,g9MI26流通人服7：玩生133,791,203I21流通A股a中國民生銀行股份有限公司一銀華深證1叫旨數(shù)分級證券投資基金101,033,1000.92諫通大股9.UBSAG70,698,9300.64疏通A股10萬科企業(yè)股份有限公司工會委員會67,166,5170.61漆通股圖1-1從上圖我們可以看出，雖然十大股東中持股最對的兩大股東仍然還是華潤股份有限公司和HKSCdNOMINEES

16、IMITED,但是他們的持股比例卻在逐漸的遞減，說明其股權(quán)集中度也在逐漸下降，在房地產(chǎn)行業(yè)中股權(quán)結(jié)構(gòu)比較合理。（二）、債權(quán)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)1、概述債權(quán)結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種債權(quán)的比例關(guān)系及具體構(gòu)成。按照債權(quán)形式的不同，企業(yè)債權(quán)可分為銀行貸款債權(quán)、企業(yè)債券債權(quán)和其他債權(quán)；按照期限結(jié)構(gòu)的不同，企業(yè)債權(quán)可分為長期債權(quán)和短期債權(quán)等。不同的債權(quán)種類組合構(gòu)成了不同的債權(quán)結(jié)構(gòu)，同時(shí)也帶來了不同的治理效應(yīng)。作為房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的融資方式，債權(quán)融資與股權(quán)融資相比在權(quán)利要求、利益分配等方面具有明顯差異，其取得的治理效應(yīng)也與之大不相同。同時(shí)債權(quán)組成內(nèi)部結(jié)構(gòu)不同，也會對公司治理產(chǎn)生重要影響，帶來不同的治理效應(yīng)。2、負(fù)債構(gòu)成比例

17、分析對于負(fù)債的構(gòu)成比例，最基本的就是長期負(fù)債和短期負(fù)債的比例滑斑X2UL4年12月31國2013年12月31日媒融借故IR2JS3.069,704.655J025H-6J1.14岳生叁單員債2-11.686.986.02應(yīng)忖睪據(jù)192:9L893rx66614.7R3.R99,46r37應(yīng)付藤款206工04工】99.7643563,95K.459J3K.7K境枇就噴21181J49337.OO4.S6155.51S,071t436.35虎忖軍工薪修22LR30.829,9K6,R02.451.674.436.71龍史稅誨235,124,172,860.194.57SJ05.233.59應(yīng)付利息

18、24336,5O9D1.KD291J43,56|.ao其他應(yīng)付款2545,441.729.709.7S5%704285T269.26一年內(nèi)到期的非流動黃儉2627.521.79L569.90誨*貨升S45.6M,010.97l.64328.92LS32JO9.92*«!箕契倍就27J4.536.712JJ5,R736.6K3,l2S,420.08應(yīng)忖情谷2R11.612,231,RS6.6S739SJ9L932.47塞計(jì)負(fù)借2953,422,794.6546.R76.B2L15其他非流切費(fèi)債306444L4M9942.9S5,O2O.H5座蛙所用機(jī)轉(zhuǎn)值16590.299,32rK56

19、72J15.6H7.4446.M6L10724.044444.<M»7.«HI.99392.515.l3B.495.ftB373.765.HI.09L9I圖1-2從上圖我們可以看出，萬科集團(tuán)的負(fù)債中流動負(fù)債所占的比例高達(dá)88.06%,而且2014年還有所上升，說明其債務(wù)資金主要來源于短期負(fù)債。這樣盡管在一定程度上能夠降低其融資成本，但也會增加企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)和流動性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，過多的流動負(fù)債也會增加企業(yè)的短期償債壓力，從而加大了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；而且當(dāng)金融市場環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，較高的流動負(fù)債會增加公司資金周轉(zhuǎn)問題出現(xiàn)的可能性，從而構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的潛在風(fēng)險(xiǎn)，因而它不

20、利于企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營。（三）、資本結(jié)構(gòu)分析資本結(jié)構(gòu)對公司治理的影響是指企業(yè)通過對資本結(jié)構(gòu)中債權(quán)融資和股權(quán)融資進(jìn)行選擇而對公司治理結(jié)構(gòu)的效率進(jìn)行影響。通過前兩部分對股權(quán)和債權(quán)的介紹，我們也可以了解到兩者對公司治理的影響是不同方面的，相互區(qū)別又相互聯(lián)系。針對萬科集團(tuán)目前的財(cái)務(wù)狀況和資本構(gòu)成匯總?cè)缦卤恚罕?-1201420132012負(fù)債流動負(fù)債345,654,030,971.64328,921,832,209.92259,833,566,711.09非流動負(fù)債46,861,107,524.0444,844,067,881.9936,829,853,376.18合計(jì)392515138495.68373

21、765900091.91296663420087.27股權(quán)115893616919.97105439423398.6382138194988.1資產(chǎn)流動資產(chǎn)464,805,697,453.18442,046,585,199.61362,773,737,335.37非流動資產(chǎn)43,603,057,962.4737,158,738,290.9316,027,877,740.00合計(jì)508,408,755,415.65479,205,323,490.54378,801,615,075.37資產(chǎn)負(fù)債率0.7720463790.7799702590.783163029從以上萬科歷年的資本結(jié)構(gòu)我們可以看出

22、其多元化的融資結(jié)構(gòu)，即以進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定水平的債務(wù)融資和較為謹(jǐn)慎的股權(quán)融資，以及積極與境外投資者合作的境外融資。這也反映了萬科在資本市場的融資速度實(shí)在不斷加快的。本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：1）資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。從上表中我們可以看出，雖然萬科集團(tuán)負(fù)債總額在逐年增加，尤其是在2013年負(fù)債增加了將近700億元，但資產(chǎn)負(fù)債率其實(shí)是在逐年下降的，這也在一定程度上表明了公司資產(chǎn)總額中，債權(quán)人提供的資金所占的比重在不斷減小，這對于房地產(chǎn)這一高負(fù)債的行業(yè)來說，是一個(gè)比較好的信號，也表

23、明了公司的長期償債能力在不斷提高。但在看到這些改善的時(shí)候，仍然還是存在一些問題的，雖然較高的資產(chǎn)負(fù)債率說明公司擴(kuò)展經(jīng)營的能力較強(qiáng)，股東權(quán)益的運(yùn)用較充分，而且2014年的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)降到了77.2%,但是相對于我國房地產(chǎn)業(yè)和國際標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)負(fù)債率相比仍然還是很高。2）流動比率流動比率是指流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，是衡量企業(yè)短期償債能力的核心比率。從上表中的數(shù)據(jù)我們可以算出2012、2013、2014年的流動比率分別為139.62%134.39%134.47%=所以2012年到2013年流動比率下降了5位右,2014年基本保持穩(wěn)定。雖然流動比率只是小幅度下降，但也應(yīng)該引起我們的關(guān)注，因?yàn)樗苯臃从?/p>

24、了企業(yè)的短期償債能力，在企業(yè)在發(fā)展中是非常重要的指標(biāo)。3）股東權(quán)益比率股東權(quán)益又稱凈資產(chǎn)，即所有者權(quán)益。則股東權(quán)益比率是指股東權(quán)益與資產(chǎn)總額的比率，該項(xiàng)指標(biāo)反映所有者提供的資本在總資產(chǎn)中的比重，并反映企業(yè)基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定。從上表中的數(shù)據(jù)我們可以看出，萬科集團(tuán)2012年到2014年股東權(quán)益總數(shù)在逐年增加，而且伴隨著資產(chǎn)負(fù)債率的不斷下降相應(yīng)的必然是股東權(quán)益比率的逐年上升。三、結(jié)論資本結(jié)構(gòu)制約著公司治理結(jié)構(gòu)和公司治理機(jī)制，從而最終影響公司的治理績效。本文在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如此繁榮的大背景下，對萬科集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入剖析來大致地了解整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的總體資本結(jié)構(gòu)，通過最新數(shù)據(jù)與文字的結(jié)合，雖然不能全面準(zhǔn)確的反映我國房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)情況，但萬科集團(tuán)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的典型代表之一，從對它的研究中還是可以得到一些信息的。同時(shí)針對其存在的問題提出一些建議。（一）、總結(jié)1、從以上的數(shù)據(jù)和研究來看，我們不難發(fā)現(xiàn)，萬科集團(tuán)的高負(fù)債率也恰好的反映了我國房地產(chǎn)公司高負(fù)債率的典型特征，雖然對于房地產(chǎn)公司來說，高負(fù)債率是在所難免的，但卻不能認(rèn)為它是理所當(dāng)然的，要想讓公司可以更穩(wěn)當(dāng)更長遠(yuǎn)地發(fā)展下去，就必須要不斷調(diào)整使資產(chǎn)負(fù)債率更加合理。2、合理的資本結(jié)構(gòu)對一個(gè)公司的效益和發(fā)展來說都是非