1、會計學1第一頁，共45頁。資產管理資產管理目標目標資產資產保值保值& &增值增值寫字樓運營寫字樓運營(ynyng)(ynyng)管理管理第1頁/共44頁第二頁，共45頁。提高租金提高租金(zjn)(zjn)收入收入服務服務(fw)(fw)品質不斷提品質不斷提升升優(yōu)化租戶優(yōu)化租戶(zh)(zh)結結構構設備設施提升改造設備設施提升改造樹立品牌形象樹立品牌形象保值增值保值增值第2頁/共44頁第三頁，共45頁。集團戰(zhàn)略項目定位開業(yè)前的籌備年度商業(yè)計劃客戶客戶維護維護租賃管理租賃管理固定資產投資管理工程管理物業(yè)服務管理安全&消防管理權限管理財務管理檔案管理行政管理第3頁/共44

2、頁第四頁，共45頁。第4頁/共44頁第五頁，共45頁。第5頁/共44頁第六頁，共45頁。全面了解市場動態(tài)、競品分析全面了解市場動態(tài)、競品分析(fnx)(fnx)、基礎數(shù)據(jù)、基礎數(shù)據(jù)收集、建立數(shù)據(jù)庫收集、建立數(shù)據(jù)庫123準確的市場信息將幫助我們確定準確的市場信息將幫助我們確定(qudng)(qudng)項目的租金定位項目的租金定位實時掌握市場動態(tài)及趨勢實時掌握市場動態(tài)及趨勢(qsh)(qsh)，以便及，以便及時調整項目的營銷策略時調整項目的營銷策略租賃管理租賃管理市場調研市場調研第6頁/共44頁第七頁，共45頁。租賃租賃(zln)(zln)管理管理市場調研市場調研市場調研表日期：2014-11編

3、號編號區(qū)域區(qū)域項目項目可租面積可租面積/ /最新成交最新成交入住率入住率租金租金（不含）（不含）（元（元/ /月月/M2/M2）成交價成交價（不含）（不含）（元（元/ /月月/M2/M2）物業(yè)管理費物業(yè)管理費（元（元/ /月月/M2/M2）交房標準交房標準停車位數(shù)停車位數(shù)量量（個）（個）停車費停車費（元（元/ /月月/ /個）個）1CBD及周邊 金地中心A座 可出租面積/近期成交32白墻、吊頂、網絡地板742AB座總計固定1500流動12002CBD及周邊 金地中心B座 可出租面積/近期成交32白墻、吊頂、網絡地板742AB座總計固定1500流動12003CBD及周邊 華貿中心可出租面積/近期

4、成交32吊頂 白墻 網絡地板1400地下固定1250流動10004CBD及周邊 世茂大廈可出租面積/近期成交28提供吊頂材料地上400地下109固定1500非固定8元/小時5CBD及周邊 中海廣場可出租面積/近期成交29白墻、吊頂、網絡地板共計744固定1500非固定 5元/小時6CBD及周邊 遠洋光華國際 可出租面積/近期成交27白墻、網絡地板975固定15007CBD及周邊 漢威大廈可出租面積/近期成交29遺留裝修500地上700 固定1200 非固定6元/小時第7頁/共44頁第八頁，共45頁。租賃租賃(zln)(zln)管理管理市場調研市場調研成交時間區(qū)域簽約項目公司名稱面積（m2）樓層

5、合同 租金（元/月/m2)租期（月）裝修期/免租期（月）原辦公地點代理公司簽約類型(租/售)行業(yè)備注2014Q4M11CBD招商局大廈泰禾集團3000-29024-新租投資-2014Q4M11CBD華貿中心大唐凱勝文化傳媒650-410-新租傳媒-2014Q4M11四惠惠通時代廣場金山軟件30000-DTZ新租軟件-2014Q4M11三元橋太陽宮大廈北京綠凱投資公司650-257-新租投資-2014Q4M11金融街太平洋保險大廈貴陽銀行420-57036-新租金融-2014Q4M11望京保利國際廣場現(xiàn)代汽車金融1600018-2530072-新租金融-2014Q4M11望京浦項友利銀行4000

6、-24536-天元港-新租金融-市場市場(shchng)(shchng)成交信息成交信息第8頁/共44頁第九頁，共45頁。租賃租賃(zln)(zln)管理管理市場調研市場調研第9頁/共44頁第十頁，共45頁。年份年份 2014 F2015 F2016 F2017 F2018 F2019 F2020 F可租賃新增供給可租賃新增供給 (平方米平方米)63,000-89,000278,000169,000464,000272,000凈吸納量凈吸納量 (平方米平方米) 90,00017,00016,00074,000102,000240,000246,000空置率空置率 6%5%7%14%15%20%

7、19%全市租金全市租金(人民幣人民幣/平方米平方米/月月) 350370350370350370340360330-350320-340310-330300-320租金增長率租金增長率 0%-2%0%-4%0%-4%-3%-1%-5%-35%-3%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-3%-1%-3%-1%租賃租賃(zln)(zln)管理管理市場調研市場調研第10頁/共44頁第十一頁，共45頁。第11頁/共44頁第十二頁，共45頁。1銷售展廳銷售展廳l 樣板間l 位置l 布局2銷售工具銷售工具l 內部l 外部3市場活動市場活動l 面向客戶l 面向代理第12頁/共44頁第十三頁，共4

8、5頁。租賃租賃策略策略控制銷售控制銷售(xioshu)(xioshu)節(jié)奏節(jié)奏價格體系制定價格體系制定(zhdng)(zhdng)新租新租/ /續(xù)租策略續(xù)租策略租區(qū)分配租區(qū)分配客戶定位客戶定位代理公司的管理代理公司的管理第13頁/共44頁第十四頁，共45頁。第14頁/共44頁第十五頁，共45頁。進度數(shù)量數(shù)量面積面積租金租金成交談判跟進來訪制表(zh bio)日期：客戶客戶(k h)(k h)進度月報表進度月報表第15頁/共44頁第十六頁，共45頁。續(xù)租續(xù)租不續(xù)租不續(xù)租第16頁/共44頁第十七頁，共45頁。 如何識別如何識別(shbi) “(shbi) “主力主力”客戶，主力租戶能更好的為企業(yè)帶

9、來長期穩(wěn)定收益?？蛻?，主力租戶能更好的為企業(yè)帶來長期穩(wěn)定收益。450450450450-1200-12001500150015001500租戶數(shù)量（個）171361租賃面積（）420011000120004500占比（%）20%33%31%16%平均有效租金（元/月/）500450460400第17頁/共44頁第十八頁，共45頁。第18頁/共44頁第十九頁，共45頁。 正確認識代理公司（客戶資源、專業(yè)服務、市調(sh dio)分析等）1 選擇(xunz)正確的代理公司（口碑、品質）2 公平對待，明確(mngqu)傭金支付規(guī)則3 銷控管理4 不同級層的溝通和聯(lián)系5租賃策略租賃策略代理公司的管理代

10、理公司的管理第19頁/共44頁第二十頁，共45頁。單一租戶承租面積單一租戶承租面積傭金比例傭金比例2000以下（Gross)金融類公司/知名跨國公司1.7個月其他公司1.5個月2000-整層金融類公司/知名跨國公司1.8個月其他公司1.6個月1層-2層（不含1層）金融類公司/知名跨國公司1.9個月其他公司1.7個月2層以上金融類公司/知名跨國公司2個月其他公司1.8個月有效期自*年*月*日- *年*月*日第20頁/共44頁第二十一頁，共45頁。Q：上述傭金(yngjn)政策反應的信息？A:Q：在制定(zhdng)傭金方案時，業(yè)主應考慮哪些要素？A:第21頁/共44頁第二十二頁，共45頁。 租約

11、到期租約到期(do q)(do q)狀態(tài)狀態(tài)FL# 高區(qū)高區(qū) 281530.35sqM 271530.35sqM 26251530.35sqM 231530.35sqM 22722.05sqM 357.4sqM 450.9 211530.35sqM 201530.35sqM 191530.35sqM 181530.35sqM 17839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 16648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 數(shù)據(jù)總出租面積 34561.32空置面積 155.43已出租面積 34405.89空置面積百分比 0.04%已出租面積百分比 99.96%FL#

12、 低區(qū)低區(qū) 15839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 121530.35sqM 111018.65 356.27sqM 155.43sqM 101530.35sqM 91198.67sqM 331.68sqM8436.43spM 155.43sqM 247.98spM690.51sqM7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 1530.35sqM 43416.61sqM 596.54sq

13、M 517.2sqM2393.97sqM 232sqM 1267.65sqM 大堂 B1 B1 1919sqM 圖例 租戶數(shù)量 面積（）到期百分比 空置面積* 1155.430.04%2015年 2314974.6143.33%2016年 1713394.2138.75%2017年 53595.7810.4%2019年 1358.831.04%2021年 119195.55%2022年 1267.650.08%第22頁/共44頁第二十三頁，共45頁。FL# FL# 低區(qū)低區(qū) 1515839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 12121530.35sqM 11111018.65

14、sqM 356.27sqM 155.43sqM 10101530.35sqM 9 91198.67sqM 331.68sqM 8 8436.43spM*155.34sqM 247.98spM690.51sqM7 7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 4A 1530.35sqM 4 43 3416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM 2 2393.97sqM 232sqM 萬通國際 1

15、 1267.65sqM B1 B1 919sqM FL# FL# 高區(qū)高區(qū) 28281530.35sqM 27271530.35sqM 262625251530.35sqM 23231530.35sqM 2222722.05sqM 357.4sqM 450.9sqM 21211530.35sqM 20201530.35sqM 19191530.35sqM 18181530.35sqM 1717839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 1616648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 六個月以上(yshng)到期客戶三個月內到期(do q)客戶六個月內到期(d

16、o q)客戶空置 六個月內到期客戶狀態(tài)六個月內到期客戶狀態(tài)第23頁/共44頁第二十四頁，共45頁。第24頁/共44頁第二十五頁，共45頁。行業(yè)類別行業(yè)類別 租戶數(shù)量租戶數(shù)量（個）（個）租賃面積租賃面積（）（）占比占比（% %）平均有效租金平均有效租金（元（元/ /月月/ /）金融類1510380.832%500IT類45007.6619%400高端服務類84003.212%480貿易類52979.959%500能源類22481.388%400建筑類31851.116%450傳媒類31406.744%400其他2751.972%400第25頁/共44頁第二十六頁，共45頁。1 關注市場動態(tài)及經濟

17、因素、政府部門的各種政策（如營業(yè)關注市場動態(tài)及經濟因素、政府部門的各種政策（如營業(yè)稅改增值稅）稅改增值稅）2 租戶資質的審核租戶資質的審核3 高押金高押金4 嚴格把控合同拆分嚴格把控合同拆分& &名稱變更，降低違約風險名稱變更，降低違約風險5 重點關注租金支付異常的租戶重點關注租金支付異常的租戶第26頁/共44頁第二十七頁，共45頁。第27頁/共44頁第二十八頁，共45頁。滿意度滿意度目的目的(md)(md)忠誠度忠誠度各職能部門全程(qunchng)全方位服務第28頁/共44頁第二十九頁，共45頁。客戶客戶(k h)(k h)維護維護第29頁/共44頁第三十頁，共45頁?？蛻?/p>

18、拜訪客戶拜訪對象對象目的目的跟進跟進時間時間/ /頻次頻次第30頁/共44頁第三十一頁，共45頁。第31頁/共44頁第三十二頁，共45頁。市場(shchng)阻力系數(shù)6% x 1061% x 3忠誠度TRI*M 市場阻力指數(shù)高低(god)代表的意義口碑好1被動的忠誠3%叛離6%唯利是圖30%滿意度滿意但不忠誠經常關注市場上有沒有其它的替代產品, 價格敏感度高高度滿意而且忠誠市場運作的目標不滿意也不忠誠，可能會傳播不良的口碑被動的忠誠不滿意, 但基于被動的原因沒有轉換到其它的品牌忠實追隨61%2012: 60%2012: 31%2012: 8%2012: 1%亞洲區(qū)標準：42%基數(shù) 90亞洲區(qū)標

19、準：20%亞洲區(qū)標準：22%亞洲區(qū)標準：16%第32頁/共44頁第三十三頁，共45頁。大堂及電梯廳等公共區(qū)域空調電梯保潔安保工程部提供的服務樓宇外部環(huán)境停車場公關工作客戶服務第33頁/共44頁第三十四頁，共45頁。 依據(jù)調查結果，盡最大可能去完成。若所做的工作依據(jù)調查結果，盡最大可能去完成。若所做的工作(gngzu)(gngzu)超出了客戶的預超出了客戶的預 期，則忠誠度將大幅提升。期，則忠誠度將大幅提升。第34頁/共44頁第三十五頁，共45頁。專業(yè)的、反應(fnyng)迅速的團隊時效性第35頁/共44頁第三十六頁，共45頁。舉辦活動的舉辦活動的原則原則及及要點要點明確明確(mngqu)(mngqu)目的目的面對面對(min du)(min du)群體群體年度預算年度預算123第36頁/共44頁第三十七頁，共45頁。第37頁/共44頁第三十八頁，