1、會(huì)計(jì)學(xué)1武漢武漢W科陶家?guī)X項(xiàng)目科陶家?guī)X項(xiàng)目(xingm)簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介第一頁(yè)，共56頁(yè)。22.5.92第一(dy)部分 項(xiàng)目定位第1頁(yè)/共56頁(yè)第二頁(yè)，共56頁(yè)。3王家(wn ji)灣商圈王家(wn ji)灣商圈項(xiàng)目位置玫瑰灣小學(xué)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校十里鋪中學(xué)七里廟中學(xué)墨水湖中學(xué)十里鋪小學(xué)鐘家村中小學(xué)漢陽(yáng)醫(yī)院武漢五醫(yī)院漢陽(yáng)三中王家灣商圈是漢陽(yáng)最大的商業(yè)中心之一，商圈內(nèi)有21世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)、家樂(lè)福、金馬凱旋家居廣場(chǎng)、蘇寧電器、工貿(mào)家電、好美家家居廣場(chǎng)、歐亞達(dá)家居廣場(chǎng)、大洋百貨等企業(yè)第2頁(yè)/共56頁(yè)第三頁(yè)，共56頁(yè)。4項(xiàng)目(xingm)位置二環(huán)線(hun xin)三環(huán)線內(nèi)環(huán)線軌道交通3號(hào)線軌道交通軌道交通3 3號(hào)線

2、：號(hào)線：全長(zhǎng)28km，全部為地下線，設(shè)車站23座，目前經(jīng)開(kāi)工，預(yù)計(jì)2016年竣工；二環(huán)線龍陽(yáng)大道段：二環(huán)線龍陽(yáng)大道段：在現(xiàn)狀龍陽(yáng)大道上進(jìn)行改造，增加6座立交橋，目前已開(kāi)工，預(yù)計(jì)2011年底竣工；（二環(huán)線全長(zhǎng)52公里，計(jì)劃2016年前全線貫通）沌口三金潭龍陽(yáng)大道第3頁(yè)/共56頁(yè)第四頁(yè)，共56頁(yè)。5龍陽(yáng)(ln yn)湖東路（在建）龍陽(yáng)(ln yn)湖南路（規(guī)劃）龍陽(yáng)湖東路：龍陽(yáng)湖東路：連接漢陽(yáng)大道和三環(huán)線，規(guī)劃路寬30-40米，目前已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，但建設(shè)拆遷量較大，預(yù)計(jì)建設(shè)周期2年以上；龍陽(yáng)湖南路：龍陽(yáng)湖南路：連接龍陽(yáng)大道與三環(huán)線，規(guī)劃道路長(zhǎng)2.8公里，寬50米，預(yù)計(jì)2015年前建成通車；康達(dá)路康達(dá)

3、路：現(xiàn)狀雙車道，龍陽(yáng)大道至車友路段已經(jīng)建成，車友路至龍陽(yáng)東路（400米）尚未建設(shè)，考慮代建；康達(dá)路（部分建成）車友路現(xiàn)狀康達(dá)路3號(hào)地塊東面的龍陽(yáng)湖東路已經(jīng)開(kāi)始拆遷沿渠小路（規(guī)劃）第4頁(yè)/共56頁(yè)第五頁(yè)，共56頁(yè)。64號(hào)地與6號(hào)地北面的連通渠為漢陽(yáng)六湖連通工程的重要組成部分，該渠連通龍陽(yáng)湖與墨水湖，紅線(hn xin)控制寬約20米，實(shí)際溝渠寬約8米，2011年上半年竣工在建(zi jin)的連通渠在建連通渠龍陽(yáng)湖規(guī)劃綠化用地190米第5頁(yè)/共56頁(yè)第六頁(yè)，共56頁(yè)。7達(dá)成(dchng)藥業(yè)惠濤藥業(yè)紅運(yùn)(hngyn)堂藥業(yè)公路(gngl)設(shè)施公司先鋒藥業(yè)鼎新藥業(yè)億均玻璃混凝土攪拌站110KV的高

4、壓線高壓走廊高壓走廊第6頁(yè)/共56頁(yè)第七頁(yè)，共56頁(yè)。22.5.98市場(chǎng)(shchng)背景(bijng)1產(chǎn)品線劃分(hu fn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)漢陽(yáng)市場(chǎng)的一般劃分標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)漢陽(yáng)市場(chǎng)的一般劃分標(biāo)準(zhǔn)：首次置業(yè)首次改善再次改善G3T1G3CT1G2C1房40-602房901001003房10090-100140110X1301301304房140140具體到王家灣，為使研究觀察更具體，細(xì)化分類標(biāo)準(zhǔn)為如下：具體到王家灣，為使研究觀察更具體，細(xì)化分類標(biāo)準(zhǔn)為如下：首置首改90平米110X140第7頁(yè)/共56頁(yè)第八頁(yè)，共56頁(yè)。鋼絲繩：再改及類top90以下(yxi)：10萬(wàn)方，50%130、180-200、TH：

5、50%金域藍(lán)灣：改善型社區(qū)兩房：2170套，38%三房(sn fn)：1708套，30%四房及再改：954，17%公寓及酒店：864，15%陶家?guī)X項(xiàng)目陶家?guī)X項(xiàng)目(xingm)首置、首改首置、首改金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣首改、再改首改、再改鋼絲繩項(xiàng)目鋼絲繩項(xiàng)目再改、類再改、類top123產(chǎn)品線梯度關(guān)系產(chǎn)品線梯度關(guān)系陶家?guī)X：首置、首改型社區(qū)兩房： 2036套，26%小三房： 2250套，35%三房：1732套，34%公寓：600，5%市場(chǎng)背景2片區(qū)市場(chǎng)土地研判武漢萬(wàn)科漢陽(yáng)片區(qū)內(nèi)部戰(zhàn)略協(xié)調(diào)在漢陽(yáng)區(qū)域內(nèi)公司3項(xiàng)目之間，為避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，宜通過(guò)項(xiàng)目本身產(chǎn)品線的“梯度關(guān)系”，實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的協(xié)調(diào)互補(bǔ)。1、金域藍(lán)灣依托

6、良好的教育資源，通過(guò)提升高端配套服務(wù)，偏改善類產(chǎn)品。2、陶家?guī)X項(xiàng)目擁有較好的交通配套，離商圈距離較近，但是項(xiàng)目所在地教育資源貧乏，同時(shí)區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目臨墨水湖，產(chǎn)品偏改善型，首置首改項(xiàng)目將與藍(lán)灣項(xiàng)目協(xié)調(diào)互補(bǔ)。武漢萬(wàn)科漢陽(yáng)片區(qū)戰(zhàn)略選擇陶家?guī)X：首置 + 改善金域藍(lán)灣：首改+再改鋼絲繩：再改+類TOP陶家?guī)X與金域藍(lán)灣產(chǎn)品配置互補(bǔ)第8頁(yè)/共56頁(yè)第九頁(yè)，共56頁(yè)。首改：35%首置：57%22.5.910市場(chǎng)(shchng)背景(bijng)32011年漢陽(yáng)萬(wàn)科板塊(bn kui)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)假設(shè)2010-2011年片區(qū)銷售量能恒定，新增本司首置產(chǎn)品2375套，首改產(chǎn)品1382套，再改產(chǎn)品332套，分產(chǎn)品類

7、型的銷售占比2011年成交2010年萬(wàn)科板塊銷售占比2011年萬(wàn)科板塊銷售占比首置X90649210%36%首改90X14048220.3%28%再改144二房三房四房別墅。3 3房房79.3479.34萬(wàn)方；占萬(wàn)方；占43%43%2 2房房79.3479.34萬(wàn)方；占萬(wàn)方；占35%35%第10頁(yè)/共56頁(yè)第十一頁(yè)，共56頁(yè)。漢陽(yáng)市場(chǎng)(shchng)主力(zhl)成交價(jià)格2 2房房65706570萬(wàn)；萬(wàn)；3 3房房8510085100萬(wàn)萬(wàn)x5050 x6060 x7050 x6060 x7070 x8080 x9090 x100100 x11090 x100100 x110110 x12012

8、0 x130130 x140140 x150140 x150150 x160160 x180 x180一房二房三房四房王家灣片分戶型面積段王家灣片分戶型面積段成交套數(shù)成交套數(shù)2007年2008年2009年2010年占占43%頂琇廣場(chǎng)(gungchng)633套水墨蘭軒176套南國(guó)明珠168套國(guó)信馨園115套中央公園227套百靈景都163套南國(guó)明珠86套水墨蘭軒162套南國(guó)明珠54套南國(guó)明珠55套中央公園39套百靈景都39套中央公園87套百靈景都83套水墨清華70套中央公園52套水墨清華32套南國(guó)明珠59套水墨清華54套項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力戶型及總價(jià)主力戶型及總價(jià)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力戶型及總價(jià)主

9、力戶型及總價(jià)南國(guó)明珠2房，80-100，65-75萬(wàn)3房，100-110，85-90萬(wàn)3房，120-130，100-110萬(wàn)4房，180以上，180-190萬(wàn)華潤(rùn)中央公園2房，90-100,100-105萬(wàn)3房，120-140，150-170萬(wàn)4房，160-180，250-300萬(wàn)頂琇廣場(chǎng)1房，50以下，35-40萬(wàn)百靈景都2房，90-100，70-75萬(wàn)3房，120-140，105-110萬(wàn)水墨蘭軒2房，80-90，60-70萬(wàn)3房，100-110，75-80萬(wàn)水墨清華3房，130-140，105-115萬(wàn)4房，180以上，300-500萬(wàn)占占38%第11頁(yè)/共56頁(yè)第十二頁(yè)，共56頁(yè)。13

10、南國(guó)明珠：8500元平方米待開(kāi)發(fā)(kif)9萬(wàn)方（目前在售芯片人社區(qū)，80-90兩房，總價(jià)65-75萬(wàn)；三房面積在120-130之間。 ）華潤(rùn)中央公園待開(kāi)發(fā)(kif)13萬(wàn)方龍陽(yáng)村146萬(wàn)人信、龍陽(yáng)置業(yè)（目前正在拆遷，預(yù)計(jì)(yj)明年1季度開(kāi)盤，產(chǎn)品未定，受90/66限制）中大約20萬(wàn)（預(yù)計(jì)2011年底開(kāi)盤，受90/60限制）本項(xiàng)目其他項(xiàng)目其他項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)待開(kāi)發(fā)塞納河畔3.3萬(wàn)方rose上院5.2萬(wàn)方百靈錦都4萬(wàn)方水墨清華4萬(wàn)方世茂錦繡長(zhǎng)江108萬(wàn)金地瀾菲溪岸58萬(wàn)方綠地新都會(huì)46萬(wàn)方寶安山水琴臺(tái)約12萬(wàn)方南京朗詩(shī)綠色街區(qū)12萬(wàn)（與本案接近，上市時(shí)間、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形成競(jìng)爭(zhēng)）漢陽(yáng)市場(chǎng)典型項(xiàng)目11年首置

11、市場(chǎng)存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目集中在朗詩(shī)、中大第12頁(yè)/共56頁(yè)第十三頁(yè)，共56頁(yè)。噶納印象，5月加推10號(hào)樓，1.57萬(wàn)方(wnfng)169套70-140，預(yù)估7200人信太子灣，5月開(kāi)盤(ki pn)，3萬(wàn)方，280套80-14218F高層7500-8500漢陽(yáng)市場(chǎng)(shchng)分布圖（價(jià)格/推量）王家灣板塊四新板塊沌口板塊觀瀾御苑，5月加推二期3.4萬(wàn)方（90-150 ）臨湖高層7500經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)，SOHO公寓清盤中5梯24戶，30-55精裝公寓7500-8500華潤(rùn)中央公園，已推存量1.2萬(wàn)方95-180中央花墅，13000世茂錦繡長(zhǎng)江，已推存量1.9萬(wàn)方（60-240），10000蘭亭熙園，

12、5月開(kāi)盤，推3.47萬(wàn)方500套（40-140）精裝戶型金色港灣五期，4月加推2#3#5#樓6.15萬(wàn)方851套（60-190 ），預(yù)估8000-8500本案金域藍(lán)灣，4月加推3萬(wàn)方，85-149精裝戶型綠地新都會(huì)，5月開(kāi)盤，2.2萬(wàn)方130聯(lián)排，實(shí)用面積260金地瀾菲溪岸，4月開(kāi)盤，1.98萬(wàn)方洋房110套（135-190）疊加別墅26套（160-240）精裝12000以上南國(guó)明珠，已推存量2.2萬(wàn)方（45-300），9000在售項(xiàng)目研究新盤研究項(xiàng)目分布在售項(xiàng)目新項(xiàng)目加推項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)研究第13頁(yè)/共56頁(yè)第十四頁(yè)，共56頁(yè)。項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注競(jìng)品：朗詩(shī)綠色(l s)街區(qū)項(xiàng)目名稱開(kāi)放時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間面積

13、段套數(shù)戶型占比陶家?guī)X9月17日9月25日7520827%9045658%11011215%朗詩(shī)7月18日體驗(yàn)間開(kāi)放（綠色三星。節(jié)能率80%。社區(qū)無(wú)需空調(diào)、地暖、加濕器，可達(dá)到20-26室內(nèi)溫度；30-70%室內(nèi)濕度；噪音控制在45分貝以內(nèi)；）10月29日8546450%9528731%14012313%168566%重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)關(guān)注(gunzh)問(wèn)題：精裝修標(biāo)準(zhǔn)；一期上市產(chǎn)品數(shù)量及結(jié)構(gòu)。問(wèn)題：精裝修標(biāo)準(zhǔn)；一期上市產(chǎn)品數(shù)量及結(jié)構(gòu)。應(yīng)對(duì)應(yīng)對(duì)(yngdu)：1、前往南京考察朗詩(shī)精裝修及項(xiàng)目；、前往南京考察朗詩(shī)精裝修及項(xiàng)目； 2、與設(shè)計(jì)部一起研究朗詩(shī)規(guī)劃方案；、與設(shè)計(jì)部一起研究朗詩(shī)規(guī)劃方案； 3、關(guān)注

14、該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)；、關(guān)注該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)； 4、制定合理的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃。、制定合理的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃。第14頁(yè)/共56頁(yè)第十五頁(yè)，共56頁(yè)。片區(qū)客戶(k h)來(lái)源客戶(k h)王家灣區(qū)域內(nèi)購(gòu)房客戶80%左右(zuyu)為漢陽(yáng)片區(qū)內(nèi)客戶（不包括沌口），其中以王家灣片區(qū)內(nèi)客戶占比最為突出為60%左右(zuyu)。陶家?guī)X項(xiàng)目世茂錦繡長(zhǎng)江漢陽(yáng)60%；漢口30%南國(guó)明珠王家灣：60%；私營(yíng)業(yè)主及大單位（稅務(wù)、醫(yī)藥、大橋局、武煙）鐘家村：20%；橋梁學(xué)校、武重機(jī)械私營(yíng)業(yè)主等。沌口及硚口古田：合計(jì)約20%，東風(fēng)、生意人、拆遷戶等。沌口-陶家?guī)X：205、597、585、596、208、204、599、708路等8趟公交華潤(rùn)中央公園漢

15、口70%；漢陽(yáng)30%硚口-陶家?guī)X：70、597、599、708、801路等5趟公交二環(huán)線：2011年底建成通車，雙向六車道新澳藍(lán)草坪王家灣：55%，原住民及周邊單位沌口：25%，東風(fēng)系統(tǒng)、神龍、食品，私營(yíng)業(yè)主較少鐘家村及硚口：20%第15頁(yè)/共56頁(yè)第十六頁(yè)，共56頁(yè)。核心客戶層王家灣片區(qū)內(nèi)65%輔助客戶層沌口、鐘家村25%偶得客戶層硚口古田區(qū)域10%核心客戶核心客戶具象描述具象描述人群結(jié)構(gòu)王家灣區(qū)域范圍青年之家、小太陽(yáng)主要為片區(qū)內(nèi)原住民、私營(yíng)業(yè)主、大單位（醫(yī)藥、武煙、稅務(wù)、神龍）購(gòu)房動(dòng)機(jī)首置、首改，政策環(huán)境下一步到位小三房購(gòu)房考慮因素區(qū)位、價(jià)格、產(chǎn)品、交通、配套等第16頁(yè)/共56頁(yè)第十七頁(yè)，

16、共56頁(yè)。產(chǎn)品線選擇產(chǎn)品線選擇(xunz)(xunz)項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)(xingm)土地屬性為：土地屬性為：G G類類2 2房房79.3479.34萬(wàn)方萬(wàn)方(wnfng)(wnfng)；占；占35%35%3 3房房79.3479.34萬(wàn)方；占萬(wàn)方；占43%43%需求：需求：項(xiàng)目所在區(qū)域交通車行便利，商業(yè)配套成熟（但本案小環(huán)境配套不足），區(qū)域?qū)h口及沌口區(qū)域的客戶吸項(xiàng)目所在區(qū)域交通車行便利，商業(yè)配套成熟（但本案小環(huán)境配套不足），區(qū)域?qū)h口及沌口區(qū)域的客戶吸納能力增強(qiáng)；客戶仍將以漢陽(yáng)區(qū)域內(nèi)客戶為主力客群；納能力增強(qiáng)；客戶仍將以漢陽(yáng)區(qū)域內(nèi)客戶為主力客群；供應(yīng)：供應(yīng)：漢陽(yáng)及沌口目前庫(kù)存壓力小，明

17、年底區(qū)域首置產(chǎn)品供應(yīng)將主要集中在本案與朗詩(shī)、華潤(rùn)中大項(xiàng)目，保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)下，本案仍將快漢陽(yáng)及沌口目前庫(kù)存壓力小，明年底區(qū)域首置產(chǎn)品供應(yīng)將主要集中在本案與朗詩(shī)、華潤(rùn)中大項(xiàng)目，保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)下，本案仍將快速去化；速去化；項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將主要集中在改善型項(xiàng)目之間，包括錦繡長(zhǎng)江、金地、綠地、南國(guó)明珠四期；首置首改項(xiàng)目將集中在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將主要集中在改善型項(xiàng)目之間，包括錦繡長(zhǎng)江、金地、綠地、南國(guó)明珠四期；首置首改項(xiàng)目將集中在本案與龍陽(yáng)村本案與龍陽(yáng)村 項(xiàng)目。項(xiàng)目。選擇：選擇：項(xiàng)目土地屬性（項(xiàng)目土地屬性（G類，類，90/66）及漢陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，應(yīng)選擇首置、首改產(chǎn)品為項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展方向。）及漢陽(yáng)區(qū)域

18、市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，應(yīng)選擇首置、首改產(chǎn)品為項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展方向。定位建議產(chǎn)品線選擇主體定位第17頁(yè)/共56頁(yè)第十八頁(yè)，共56頁(yè)。22.5.919定位(dngwi)建議定位(dngwi)說(shuō)明再次梳理(shl)后的定位思路產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 本案核心問(wèn)題：本案核心問(wèn)題：在于與150萬(wàn)龍陽(yáng)村項(xiàng)目產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)突破（同為90/66限制） 突破點(diǎn)：突破點(diǎn)：首置類產(chǎn)品：在保證功能需求基礎(chǔ)上控制總價(jià) ，最大程度上提高性價(jià)比最大程度上提高性價(jià)比 改善類產(chǎn)品：注重舒適性，總價(jià)控制基礎(chǔ)上盡量放大空間尺度 因此，因此，對(duì)本項(xiàng)目的主要產(chǎn)品線定位為首次置業(yè)（首次置業(yè)（66%），首次改善（），首次改善（34%景觀帶）景觀帶）首置：75-

19、80小2房（20%），總價(jià)70萬(wàn)首置：892+1房（36%），總價(jià)80萬(wàn)首改：100-110小3房（20%），總價(jià)90萬(wàn)首改：120-130大3房（14%），總價(jià)110萬(wàn)其他：因地塊屬性及價(jià)值差異，另產(chǎn)品建議中還包含45-50公寓產(chǎn)品（10%）。第18頁(yè)/共56頁(yè)第十九頁(yè)，共56頁(yè)。22.5.920第二部分(b fen) 客戶導(dǎo)入第19頁(yè)/共56頁(yè)第二十頁(yè)，共56頁(yè)。21板塊板塊行政區(qū)劃行政區(qū)劃人口（人）人口（人） 土地面積（土地面積（k）人口密度（人人口密度（人/k)漢陽(yáng)五里墩街道575194.7512109 琴斷口街道635558.817214 江漢二橋街道38007219004 洲頭街道

20、290333.717826 永豐街道2317151.29452江堤街道1631617.48933總計(jì)22760188.042585區(qū)域中由于有王家(wn ji)灣商圈，從事私營(yíng)生意的流動(dòng)人口較多，因此實(shí)際人口預(yù)計(jì)有40萬(wàn)。王家(wn ji)灣板塊城中村較多，人口占很大一部分。第20頁(yè)/共56頁(yè)第二十一頁(yè)，共56頁(yè)。22區(qū)域整體被王家灣商圈帶動(dòng)，以商業(yè)、零售業(yè)（小商品、建材）經(jīng)營(yíng)為主。城中村較多，村民大多有集體(jt)入股，收入尚可。漢陽(yáng)王家灣區(qū)域，多屬于舊城區(qū)或城中村，還處于待改造狀態(tài)，后期將會(huì)有大量(dling)拆遷戶出現(xiàn)。王家灣板塊主干道龍陽(yáng)大道，兩旁主要為低矮建筑，零售店鋪。王家灣商圈第

21、21頁(yè)/共56頁(yè)第二十二頁(yè)，共56頁(yè)。23總體規(guī)劃：漢陽(yáng)新區(qū)規(guī)劃中王家灣板塊被劃入漢江組團(tuán)與四新組團(tuán)和沌口組團(tuán)一起為主體的總體規(guī)劃：漢陽(yáng)新區(qū)規(guī)劃中王家灣板塊被劃入漢江組團(tuán)與四新組團(tuán)和沌口組團(tuán)一起為主體的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)片，為文化旅游中心。整個(gè)組團(tuán)約重點(diǎn)發(fā)展區(qū)片，為文化旅游中心。整個(gè)組團(tuán)約5959平方千米。平方千米。道路規(guī)劃：漢陽(yáng)道路規(guī)劃：漢陽(yáng)“六橫六縱六橫六縱”道路網(wǎng)建設(shè)。濱江大道、鸚鵡大道、攔江堤路、江城大道、芳道路網(wǎng)建設(shè)。濱江大道、鸚鵡大道、攔江堤路、江城大道、芳草路、龍陽(yáng)大道為六縱；月湖大道、琴臺(tái)大道、漢陽(yáng)大道、墨水湖北路、二環(huán)線、四新大道草路、龍陽(yáng)大道為六縱；月湖大道、琴臺(tái)大道、漢陽(yáng)大道、墨

22、水湖北路、二環(huán)線、四新大道為六橫。為六橫。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：武漢商貿(mào)將投資一個(gè)集商務(wù)、居住、休閑、時(shí)尚、娛樂(lè)為一體的都市商業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：武漢商貿(mào)將投資一個(gè)集商務(wù)、居住、休閑、時(shí)尚、娛樂(lè)為一體的都市商業(yè)綜合體。據(jù)區(qū)政府規(guī)劃，王家灣未來(lái)的商業(yè)體量。據(jù)區(qū)政府規(guī)劃，王家灣未來(lái)的商業(yè)體量(t lin)(t lin)將達(dá)到將達(dá)到7070萬(wàn)平方米，將超越武廣商圈現(xiàn)萬(wàn)平方米，將超越武廣商圈現(xiàn)有規(guī)模。有規(guī)模。景觀規(guī)劃：六湖連通工程，將墨水湖、南太子湖、龍陽(yáng)湖、三角湖、北太子湖和后官湖六湖景觀規(guī)劃：六湖連通工程，將墨水湖、南太子湖、龍陽(yáng)湖、三角湖、北太子湖和后官湖六湖相連。相連。軌道交通：地鐵三號(hào)線將連通漢陽(yáng)軌道交通

23、：地鐵三號(hào)線將連通漢陽(yáng)- -漢口快速通路，從沌口到十里鋪。漢口快速通路，從沌口到十里鋪。第22頁(yè)/共56頁(yè)第二十三頁(yè)，共56頁(yè)。24配套配套內(nèi)容內(nèi)容醫(yī)療武漢市第五醫(yī)院（位于漢陽(yáng)大道，距項(xiàng)目2.7公里），距離較近的為一些門診類醫(yī)療機(jī)構(gòu)，如九州通醫(yī)院、漢陽(yáng)區(qū)龍陽(yáng)區(qū)永豐醫(yī)院門診部等。教育南國(guó)明珠雙語(yǔ)幼兒園、玫瑰園小學(xué)分校、龍陽(yáng)湖小學(xué)、龍陽(yáng)中學(xué)、十里鋪小學(xué)、小太陽(yáng)私立小學(xué)都在3公里以內(nèi)。商業(yè)距離王家灣商圈（21世紀(jì)中心、摩爾城、大洋百貨、廣百百貨、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)龋﹥H2.3公里，漢陽(yáng)歐亞達(dá)家居在龍陽(yáng)大道，距離項(xiàng)目?jī)H0.95公里，項(xiàng)目周邊商業(yè)主要以小規(guī)模超市為主，如中百超市、仟吉超市、龍陽(yáng)超市等。景觀綠

24、化龍陽(yáng)湖、墨水湖連通，周邊綠地規(guī)模較大，項(xiàng)目可以享龍陽(yáng)湖湖景以及大片綠地。休閑娛樂(lè)項(xiàng)目周邊無(wú)娛樂(lè)休閑設(shè)施，距離最近的王家灣可以提供包括電影院、電子游戲、KTV等。公共交通共10路公交車，204路（江漢苑漢陽(yáng)造紙廠）、205（江漢苑奓山）、208（潮海村韋家桑園）、413（漢陽(yáng)客運(yùn)中心磨山）、553（起始站二炮指揮學(xué)院）、579（武漢體育中心公交樞紐站粵漢碼頭）、585（開(kāi)發(fā)區(qū)科技園復(fù)興村小區(qū)）、596（松海苑方家嘴）、597（車站西路韋家桑園）、801（石橋一路漢陽(yáng)客運(yùn)中心）第23頁(yè)/共56頁(yè)第二十四頁(yè)，共56頁(yè)。25核心價(jià)值核心價(jià)值品類品類土地屬性土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品

25、產(chǎn)品客戶選擇客戶細(xì)分比例家庭生命周期（居?。┛蛻籼卣髂挲g（支付能力）購(gòu)買動(dòng)機(jī)主力戶型產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)便捷的城市生活追求居住改善和品質(zhì)G2 （城市改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜2)適宜居住11%后小太陽(yáng)40-45歲改善110-130平米三房凸顯主人功能，舒適寬松9%三代同堂35-45歲改善130平米以上四房大家庭生活，功能完善7%健康養(yǎng)老45-50歲空巢80-90兩房功能完善低總價(jià)優(yōu)勢(shì)G3（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2）周邊有較完善的生活配套3）居住價(jià)值一般13%單身（結(jié)婚）20-30歲棲居80-90兩房功能緊湊19%青年之家25-30歲棲居80-110兩房、

26、三房功能緊湊15%青年持家25-35歲棲居、改善90-110三房功能緊湊26%小太陽(yáng)30-40歲棲居、改善90-110三房功能完善第24頁(yè)/共56頁(yè)第二十五頁(yè)，共56頁(yè)。26n此類客戶年齡大多在30歲以內(nèi)，處于單身和準(zhǔn)備結(jié)婚狀態(tài)；n學(xué)歷較高，品位較高，有個(gè)性，對(duì)新鮮事物比較好奇，且比較容易接受；n工作比較繁忙，生活重心以工作為主；n年收入大概(dgi)在5-10萬(wàn)，工作5年以內(nèi)，有一定的積蓄；n置業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺乏，大多為首次置業(yè)，有一定從眾心里，有一定的品牌忠實(shí)度；n工作繁忙，但對(duì)于娛樂(lè)休閑體育活動(dòng)較為重視；第25頁(yè)/共56頁(yè)第二十六頁(yè)，共56頁(yè)。27背景描述東湖高新區(qū)IT從業(yè)者，目前跟隨父母居住在

27、鐘家村陡碼頭的私房?jī)?nèi)，私房多層用于出租，年齡28歲，年收入5-7萬(wàn)，準(zhǔn)備結(jié)婚片區(qū)屬性對(duì)陶家?guī)X地塊的認(rèn)識(shí)關(guān)鍵點(diǎn)：關(guān)鍵點(diǎn)：1、目前交通較為便利；、目前交通較為便利；2、臨近王家灣商圈、臨近王家灣商圈鄧先生認(rèn)為，陶家?guī)X區(qū)域在二環(huán)線內(nèi)，交通較為便利，公交車較多，而且是進(jìn)入沌口的主要交通線路，臨近王家灣商業(yè)區(qū)，購(gòu)物和娛樂(lè)都較為方便，但目前附近的生活配套還不太完善。對(duì)整個(gè)王家灣區(qū)域未來(lái)發(fā)展看法關(guān)鍵點(diǎn)：關(guān)鍵點(diǎn)：1、老城區(qū)城中村較多；、老城區(qū)城中村較多；2、后期王家灣規(guī)劃較好、后期王家灣規(guī)劃較好鄧先生認(rèn)為，王家灣屬于漢陽(yáng)老城區(qū)，其中城中村眾多，但是村民收入尚可，后期王家灣商業(yè)圈將會(huì)擴(kuò)大，影響力增強(qiáng)，王家灣交通

28、便利度好。客戶(k h)一：鄧超第26頁(yè)/共56頁(yè)第二十七頁(yè)，共56頁(yè)。28客戶(k h)一：鄧超土地屬性地塊核心價(jià)值點(diǎn)及排斥點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)：1、交通便利；2、靠近王家灣；3、地鐵物業(yè)；排斥點(diǎn)：1、周邊配套尚不太完善產(chǎn)品屬性購(gòu)房目的自住結(jié)婚購(gòu)買產(chǎn)品類型及面積段兩房三房，80-100平米購(gòu)買價(jià)值點(diǎn)排序第一：開(kāi)發(fā)商品牌，第二：地段 第三：環(huán)境產(chǎn)品風(fēng)格建議有特色，有個(gè)性，較為喜歡萬(wàn)科紅郡的風(fēng)格；生活狀態(tài)描述平時(shí)在東湖高新工作較忙，往返于光谷和漢陽(yáng)，娛樂(lè)通常兩邊都有，工作可能會(huì)調(diào)動(dòng)。第27頁(yè)/共56頁(yè)第二十八頁(yè)，共56頁(yè)。29n此類客戶年齡大多在30-35歲左右，處于剛剛結(jié)婚還未有小孩時(shí)期；n學(xué)歷較高，品位

29、較高，有個(gè)性，對(duì)新鮮事物比較好奇，且比較容易接受；n工作(gngzu)比較繁忙，生活重心以工作(gngzu)為主，在單位為管理人員；n家庭年收入大概在10-20萬(wàn)，工作(gngzu)5年以上，有一定的積蓄；n基本上都有一定的置業(yè)經(jīng)歷，有一定經(jīng)驗(yàn)，主要是剛需改善型購(gòu)買；n工作(gngzu)繁忙，休閑時(shí)間較少，但對(duì)于娛樂(lè)休閑體育活動(dòng)較為重視；第28頁(yè)/共56頁(yè)第二十九頁(yè)，共56頁(yè)。30背景描述在漢口新世界國(guó)貿(mào)外企工作，34歲已婚但沒(méi)有小孩，目前居住在漢陽(yáng)60平米小兩房中，妻子在沌口房產(chǎn)局工作，兩人月收入在15000-20000元間，支付能力較強(qiáng)。都為外地人，父母偶爾來(lái)小住。片區(qū)屬性對(duì)陶家?guī)X地塊的認(rèn)

30、識(shí)關(guān)鍵點(diǎn)：關(guān)鍵點(diǎn)：1、交通較為便利；、交通較為便利；2、地塊夾生；、地塊夾生；3、配套少、配套少劉先生認(rèn)為，陶家?guī)X地塊既不是王家灣中心區(qū)，也不到沌口中心，較為夾生，且周邊環(huán)境較差，配套很少，如果有大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐應(yīng)該會(huì)有所改善。對(duì)整個(gè)王家灣區(qū)域未來(lái)發(fā)展看法鄧先生認(rèn)為，王家灣目前整體處于發(fā)展中，舊城改造對(duì)區(qū)域面貌將會(huì)有較大改善，區(qū)域交通會(huì)更加便利，遠(yuǎn)景較好?？蛻?k h)一：劉華第29頁(yè)/共56頁(yè)第三十頁(yè)，共56頁(yè)。31客戶(k h)一：劉華土地屬性地塊核心價(jià)值點(diǎn)及排斥點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)：第一：交通 第二：區(qū)域規(guī)劃 排斥點(diǎn)：1、周邊配套不完善 2、環(huán)境不好產(chǎn)品屬性購(gòu)房目的自住，改善，剛性需求（生子，父母小住

31、）購(gòu)買產(chǎn)品類型及面積段三房，110-130平米購(gòu)買價(jià)值點(diǎn)排序第一：地段，第二：教育配套 第三：小區(qū)規(guī)模 第四：建筑品質(zhì)；產(chǎn)品風(fēng)格建議現(xiàn)代風(fēng)格，但是要比較純粹，不要四不像；生活狀態(tài)描述工作朝九晚五，休閑時(shí)間較多，平時(shí)購(gòu)物喜歡去武廣和鐘家村新世界，去王家灣較少。第30頁(yè)/共56頁(yè)第三十一頁(yè)，共56頁(yè)。32n此類客戶年齡大多在35-40歲左右，小孩年紀(jì)較小，家庭結(jié)構(gòu)為三口之家；n學(xué)歷較高，有較高品位；n工作比較繁忙，在單位(dnwi)為中層管理人員；n家庭年收入大概在10-20萬(wàn)，有一定的積蓄；n大多有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房主要是改善型置業(yè)，主要是改善居住環(huán)境、小孩教育等方面，對(duì)住房品質(zhì)、環(huán)境、配套要求較高

32、；n工作繁忙，休閑時(shí)間較少，追求高質(zhì)量生活；第31頁(yè)/共56頁(yè)第三十二頁(yè)，共56頁(yè)。33背景描述41歲，已婚，女兒在上幼兒園。自己在光谷聯(lián)合做工業(yè)地產(chǎn)工作，月收入10000-15000元。片區(qū)屬性對(duì)陶家?guī)X地塊的認(rèn)識(shí)關(guān)鍵點(diǎn)：關(guān)鍵點(diǎn)：1、臨近王家灣；、臨近王家灣；2、配套不是很齊全；、配套不是很齊全；袁先生認(rèn)為，認(rèn)為周邊環(huán)境較差，認(rèn)為限外令對(duì)于王家灣附近項(xiàng)目銷售會(huì)造成壓力，因?yàn)橹苓呁獾厝硕啵跫覟成虡I(yè)輻射力有限，無(wú)法作為支撐項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。對(duì)整個(gè)王家灣區(qū)域未來(lái)發(fā)展看法袁先生認(rèn)為，王家灣商業(yè)布局不合理，規(guī)劃較差，輻射能力有限，周邊外地人較多，但后期規(guī)劃較好，不知落實(shí)如何?？蛻?k h)一：袁俊第32頁(yè)

33、/共56頁(yè)第三十三頁(yè)，共56頁(yè)。34客戶(k h)一：袁俊土地屬性地塊核心價(jià)值點(diǎn)及排斥點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)：第一：區(qū)域規(guī)劃 第二：武漢外校 第三：龍陽(yáng)湖景觀 排斥點(diǎn)：1、周邊環(huán)境差 產(chǎn)品屬性購(gòu)房目的改善購(gòu)買產(chǎn)品類型及面積段四房，130平米以上，希望購(gòu)置低密度產(chǎn)品，喜歡高爾夫的聯(lián)排別墅種類購(gòu)買價(jià)值點(diǎn)排序第一：建筑品質(zhì)，第二：教育配套 第三：周邊環(huán)境；產(chǎn)品風(fēng)格建議比較喜歡歐式風(fēng)格，綠化大；生活狀態(tài)描述自己在高爾夫有一套住房，還有投資產(chǎn)品，平時(shí)工作較為輕松，較少逛商場(chǎng)。第33頁(yè)/共56頁(yè)第三十四頁(yè)，共56頁(yè)。35n此類客戶年齡大多在40-45歲左右，孩子讀書(shū)，家庭結(jié)構(gòu)為三口之家；n知識(shí)、見(jiàn)聞豐富，閱歷深厚，有自

34、己獨(dú)特的審美觀和價(jià)值觀；n工作比較繁忙，在單位為中、高層管理人員；n家庭年收入大概在20-30萬(wàn)，有一定的積蓄；n屬于二、三次改善，且投資住房比重較大，對(duì)建筑品質(zhì)、環(huán)境、開(kāi)發(fā)商口碑較為看重；n工作繁忙，休閑(xixin)時(shí)間較少，追求高質(zhì)量生活，觀念開(kāi)放，包容性強(qiáng)，能夠容納新鮮事物；第34頁(yè)/共56頁(yè)第三十五頁(yè)，共56頁(yè)。36背景描述40歲，已婚，兒子在武漢六中讀初中，目前居住在匯濟(jì)三路。自己從事投資生意，老公在漢陽(yáng)卷煙廠工作，年收入不等。片區(qū)屬性對(duì)陶家?guī)X地塊的認(rèn)識(shí)關(guān)鍵點(diǎn)：關(guān)鍵點(diǎn)：1、臨近王家灣；、臨近王家灣；2、配套不齊全；、配套不齊全；3、交通通達(dá)性還好；、交通通達(dá)性還好；4、環(huán)境差、環(huán)境

35、差金女士認(rèn)為，對(duì)于地塊不是特別了解，但是具有一定抗性，認(rèn)為環(huán)境較差，比較亂。雖然距離王家灣較近，但是認(rèn)為王家灣商圈較為落后，輻射力有限。但是認(rèn)為地鐵是較大的利好，如果大開(kāi)發(fā)商在此處開(kāi)發(fā)好的產(chǎn)品，可以考慮購(gòu)買。對(duì)整個(gè)王家灣區(qū)域未來(lái)發(fā)展看法金女士認(rèn)為，王家灣商圈較為落后，布局不合理，逛街還要過(guò)馬路，但是交通比較發(fā)達(dá)，規(guī)劃比較好?？蛻?k h)一：金燕第35頁(yè)/共56頁(yè)第三十六頁(yè)，共56頁(yè)。37客戶(k h)一：金燕土地屬性地塊核心價(jià)值點(diǎn)及排斥點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)：第一：交通較為便利 第二：景觀 第三：后期規(guī)劃和商圈發(fā)展 排斥點(diǎn)：1、周邊環(huán)境差 2、配套不齊全 產(chǎn)品屬性購(gòu)房目的改善、投資購(gòu)買產(chǎn)品類型及面積段四房

36、，130平米以上購(gòu)買價(jià)值點(diǎn)排序第一：開(kāi)發(fā)商品牌，第二：建筑品質(zhì) 第三：地段；產(chǎn)品風(fēng)格建議風(fēng)格不限，主要是希望內(nèi)部景觀較好；生活狀態(tài)描述平時(shí)生活較為愜意，喜歡逛街，咖啡廳等休閑活動(dòng)。目前住在惠濟(jì)三路惠中小區(qū)，主要是為了兒子讀書(shū)方便，購(gòu)置終極住宅等中學(xué)畢業(yè)就搬走。第36頁(yè)/共56頁(yè)第三十七頁(yè)，共56頁(yè)。38n此類客戶年齡大多在45-60歲左右，孩子(hi zi)基本已經(jīng)成家獨(dú)立；n已經(jīng)處于快退休或者退休時(shí)期；n家庭收入大概在5-10萬(wàn)左右，支付水平一般，但有一定積蓄；n置業(yè)目的為養(yǎng)老，主要選擇交通較為便利，配套完善，環(huán)境良好的項(xiàng)目，且物業(yè)要求較高；n生活較為簡(jiǎn)單，悠閑，對(duì)社區(qū)內(nèi)環(huán)境和休閑配套有一定

37、的需求，可以豐富生活；第37頁(yè)/共56頁(yè)第三十八頁(yè)，共56頁(yè)。39背景描述55歲，已婚，夫妻及小孩三人。為大學(xué)教師。小孩讀大學(xué)，目前居住在東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)錦繡良緣小區(qū)。有一部私家車，夫妻2人月收入6000-8000元片區(qū)屬性對(duì)陶家?guī)X地塊的認(rèn)識(shí)關(guān)鍵點(diǎn)：關(guān)鍵點(diǎn)：1、臨近王家灣；、臨近王家灣； 2、房子價(jià)格較為便宜、房子價(jià)格較為便宜袁女士認(rèn)為，對(duì)地塊不太了解，但是認(rèn)為漢陽(yáng)房子價(jià)格便宜，希望在這里購(gòu)置一套房產(chǎn)養(yǎng)老兼投資。對(duì)整個(gè)王家灣區(qū)域未來(lái)發(fā)展看法袁女士認(rèn)為，王家灣商業(yè)區(qū)較大，交通較為便利?？蛻?k h)一：袁蘇第38頁(yè)/共56頁(yè)第三十九頁(yè)，共56頁(yè)。40客戶(k h)一：袁蘇土地屬性地塊核心價(jià)值點(diǎn)及排

38、斥點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)：第一：價(jià)格 第二：交通地段 第三：后期規(guī)劃 產(chǎn)品屬性購(gòu)房目的養(yǎng)老、投資購(gòu)買產(chǎn)品類型及面積段三房，110-130平米購(gòu)買價(jià)值點(diǎn)排序第一：地段，第二：交通 第三：開(kāi)發(fā)商口碑 第四：周邊環(huán)境；產(chǎn)品風(fēng)格建議風(fēng)格不限，主要是希望內(nèi)部景觀較好，綠化率大；生活狀態(tài)描述目前還在工作，女兒在上大學(xué)，平時(shí)在區(qū)域內(nèi)活動(dòng)，很少去商業(yè)區(qū)。第39頁(yè)/共56頁(yè)第四十頁(yè)，共56頁(yè)。41客戶類型客戶關(guān)注點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目/區(qū)域理解客戶抗性規(guī)避辦法青年之家開(kāi)發(fā)商品牌；地段 ；交通；環(huán)境城中村較多規(guī)劃較好周邊配套缺失社區(qū)配套青年持家地段；教育配套 ；小區(qū)規(guī)模 ；建筑品質(zhì)交通較為便利；地塊夾生；配套少環(huán)境不好配套少改善地塊周邊臟亂

39、形象補(bǔ)充配套小太陽(yáng)建筑品質(zhì)；教育配套 ；周邊環(huán)境臨近王家灣，但王家灣規(guī)劃不好；配套不是很齊全；周邊環(huán)境差 改善環(huán)境展示項(xiàng)目實(shí)景打動(dòng)客戶后小太陽(yáng)開(kāi)發(fā)商品牌；建筑品質(zhì)；地段；臨近王家灣；配套不齊全；交通通達(dá)性還好；環(huán)境差配套、環(huán)境補(bǔ)充配套改善環(huán)境品牌品質(zhì)打動(dòng)健康養(yǎng)老環(huán)境；配套；地段；交通；開(kāi)發(fā)商口碑王家灣商業(yè)區(qū)較大，交通較為便利周邊比較亂改善環(huán)境品牌品質(zhì)打動(dòng)第40頁(yè)/共56頁(yè)第四十一頁(yè)，共56頁(yè)。1、陶家?guī)X土地屬性驗(yàn)證“靠近王家灣商圈，交通便利性好，但臨近環(huán)境、配套有待改善”“區(qū)域規(guī)劃好，后期潛力(qinl)較大”這是受訪客戶對(duì)這個(gè)地塊最普遍的看法。2、王家灣板塊給地塊帶來(lái)的影響客戶原音摘錄：袁俊

40、先生：王家灣商圈目前規(guī)模不大，規(guī)劃不太好，輻射有限，對(duì)陶家?guī)X片區(qū)的生活配套來(lái)說(shuō)影響不太大，需要改善。陳瑋先生：沌口的年輕人逛街、看電影、購(gòu)物一般(ybn)都去王家灣，交通還比較方便。從客戶的言語(yǔ)中，我們看到王家灣還是有很大影響力的，如果后期可以從客戶的言語(yǔ)中，我們看到王家灣還是有很大影響力的，如果后期可以(ky)(ky)繼續(xù)完善商業(yè)功能，潛力很大，而且對(duì)于沌口客戶來(lái)說(shuō)，陶家?guī)X有較大的吸引力。繼續(xù)完善商業(yè)功能，潛力很大，而且對(duì)于沌口客戶來(lái)說(shuō)，陶家?guī)X有較大的吸引力。第41頁(yè)/共56頁(yè)第四十二頁(yè)，共56頁(yè)。3 3、對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值的認(rèn)識(shí)、對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值的認(rèn)識(shí)客戶對(duì)萬(wàn)科品牌的認(rèn)可度非常高，尤其是一些

41、中青年人，均表示會(huì)關(guān)注此項(xiàng)目?？蛻魧?duì)萬(wàn)科品牌的認(rèn)可度非常高，尤其是一些中青年人，均表示會(huì)關(guān)注此項(xiàng)目。王家灣對(duì)漢陽(yáng)居民有一定影響力，且認(rèn)為交通比較便利，尤其是地鐵的修建，非常有吸引力，而這些對(duì)于項(xiàng)目有較大利好。王家灣對(duì)漢陽(yáng)居民有一定影響力，且認(rèn)為交通比較便利，尤其是地鐵的修建，非常有吸引力，而這些對(duì)于項(xiàng)目有較大利好。目前項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，而且臨近配套比較缺乏，一般項(xiàng)目都是以自身配套來(lái)滿足業(yè)主生活，因此有一定抗性。目前項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，而且臨近配套比較缺乏，一般項(xiàng)目都是以自身配套來(lái)滿足業(yè)主生活，因此有一定抗性。大部分客戶對(duì)此地塊區(qū)位都表示可以接受，如果是萬(wàn)科等大開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)出比較好的產(chǎn)品，會(huì)考慮購(gòu)買。大部分客戶對(duì)此地塊區(qū)位都表示可以接受，如果是萬(wàn)科等大開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)出比較好的產(chǎn)品，會(huì)考慮購(gòu)買。相對(duì)于鐘家村和四新以及相對(duì)于鐘家村和四新