1、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）同濟(jì)大學(xué)同濟(jì)大學(xué) 施建剛施建剛 教授教授/博士生導(dǎo)師博士生導(dǎo)師/博士博士房屋土地資源信息研究中心主任房屋土地資源信息研究中心主任建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任 本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)合實(shí)例講解，推出新理念、新方法，希望能對交流者在今后的工作和學(xué)習(xí)中有點(diǎn)滴啟示。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解分八部分講解一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場個(gè)別問題探討四、房地產(chǎn)市場營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十

2、五”計(jì)劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估新方法拓展一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)一、對房地產(chǎn)市場相關(guān) 概念的前沿探索概念的前沿探索 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識(shí)（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識(shí)n“management” 意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等。n“administration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務(wù)、國家政策等管理。1 1、（房地產(chǎn)）管理的概念、（房地產(chǎn)）管理的概念 成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)和全部過程?！? 2、機(jī)制（生產(chǎn)、機(jī)制（生

3、產(chǎn)流通流通消費(fèi)）消費(fèi)）3 3、城市建設(shè)的怪圈、城市建設(shè)的怪圈n區(qū)位-第一代住宅n配套-第二代住宅n環(huán)境-第三代住宅n生態(tài)-第四代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)： 房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟(jì)體。財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。（三）土地概念的拓展（三）土地概念的拓展n土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟(jì)體） 有限性n土地的特點(diǎn)： 集資性 擴(kuò)延性 生地n勞動(dòng)產(chǎn)品 毛地 熟地 n土地的價(jià)格：土地使用權(quán)的交換價(jià)格（價(jià)值），不是土地的購買價(jià)格（買未來）（四）土地權(quán)屬的改變（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變

4、）、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán)：使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。（五）土地使用制度的歷史沿革（五）土地使用制度的歷史沿革（六）土地使用方式的認(rèn)識(shí)（六）土地使用方式的認(rèn)識(shí)n收土地使用費(fèi)n出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）+掛牌n轉(zhuǎn)讓n劃撥n其他（出租、作價(jià)入股等）二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理0 050050010001000150015002000200025002500300030003500350040004000450045008585929294949696989800000202.1-9.1-9公司數(shù)公司數(shù)（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)（一

5、）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)1、公司數(shù)、公司數(shù)2.批租數(shù) 歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表 年年 份份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬）出讓面積（萬）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年年 份份19981999200020012002累計(jì)累計(jì)出讓地塊數(shù)（幅）出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬）出讓面積（萬）1614.961645.96

6、2183.225228.343871.9928026.273.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP5%-供不應(yīng)求住宅投資（增加值）/GDP8%-供過于求上海6.9%離10%還有較大的空間。2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。2005 13.9平方米/人，合建筑面積28平方米。2007 14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。2010 16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。2015 19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理1、多余的話House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）n開發(fā)的是房，好的住宅不僅

7、僅是一套漂亮的房子，而且應(yīng)該提供和引導(dǎo)一種新的生活方式。2、住宅建設(shè)工程實(shí)施與規(guī)劃管理關(guān)系圖 住宅建設(shè)工程實(shí)施過程住宅建設(shè)工程實(shí)施過程 城市建設(shè)管理過程城市建設(shè)管理過程可行性研究報(bào)告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實(shí)施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理3 3、開發(fā)程序、開發(fā)程序（1）決策（2）前期a、美國熊貓（中國）公司策劃經(jīng)過、單獨(dú)設(shè)計(jì)與整體設(shè)計(jì)b、出讓土地及實(shí)例 c、審圖公司（3）施工（建設(shè)施工）抓好：三 控（進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制） 二 管（合同、信息管理） 一協(xié)調(diào)（組織協(xié)調(diào)

8、）（4）竣工驗(yàn)收與交付使用驗(yàn)收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理） 新建住宅交付使用許可證-驗(yàn)收合格可使用。 物業(yè)管理早期介入 前期物業(yè)管理 物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng) 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收出售 業(yè)主委員會(huì)成立（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究1、項(xiàng)目背景與概況2、基本數(shù)據(jù)3、成本估算（華聯(lián)房產(chǎn)公司打樁、陽光廳、東方明珠選址及玻璃等） 4、進(jìn)度安排5、資源供給6、市場分析7、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析（西寶興路）9、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10、結(jié)論（唯一）（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估管理1、市場研究（基本面）A、一般因素分析（宏觀）B、相關(guān)因素分析（微觀）2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（技術(shù)面） a、傳統(tǒng)評(píng)估技術(shù)b、現(xiàn)金流評(píng)估（價(jià)與

9、時(shí)間不成比例）c、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評(píng)估（重點(diǎn)）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期衡量項(xiàng)目盈虧的主要指標(biāo)三、房地產(chǎn)（管理）三、房地產(chǎn)（管理）個(gè)別問題探討個(gè)別問題探討（一）居住房地產(chǎn)投資價(jià)值的疑惑（一）居住房地產(chǎn)投資價(jià)值的疑惑（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索1、空間環(huán)境硬件 2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000） 生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機(jī)物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機(jī)鹽等）有機(jī)物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費(fèi)者（各種動(dòng)物）分解者（細(xì)菌、真菌、食腐動(dòng)物）智能住宅小

10、區(qū)智能化內(nèi)容：信息通信系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)四大部分。有基本配置和可選配置。3、視覺環(huán)境4、人文環(huán)境5、交通環(huán)境（三）房型與價(jià)格的誤區(qū)（三）房型與價(jià)格的誤區(qū)1、房型（1）是板式還是點(diǎn)式（2）戶室（比）（3）建筑面積（4）車庫2、價(jià)格（四）經(jīng)營（四）經(jīng)營123123 四、房地產(chǎn)市場營銷管理四、房地產(chǎn)市場營銷管理（一）房地產(chǎn)市場營銷分析（一）房地產(chǎn)市場營銷分析三個(gè)階段：宣傳、溝通階段；談判階段；簽約階段。（大定、小訂）（二）房地產(chǎn)市場宣傳的主要手（二）房地產(chǎn)市場宣傳的主要手段段（三）房地產(chǎn)定價(jià)方法與策略（三）房地產(chǎn)定價(jià)方法與策略1、方法2、策略（技巧）五、房地產(chǎn)交易與五

11、、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理權(quán)屬登記管理 房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度（另一項(xiàng)是土地使用權(quán)出讓制度）。六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理（一）租售并存（一）租售并存 合理租售比價(jià)的原則：在住房有效使用年限內(nèi)的租金總支出大于或等于同期售價(jià)的總支出，這樣買房才比租房合算。 （二） 租售比價(jià)推算 11105.0112/1112/112122iiiiinnVR七、上海住宅建設(shè)七、上海住宅建設(shè)“十五十五”計(jì)劃的主要內(nèi)容計(jì)劃的主要內(nèi)容（一）指導(dǎo)思想（一）指導(dǎo)思想（二）總體思路（二）總體思路n“一個(gè)出發(fā)點(diǎn)”n“兩個(gè)目標(biāo)”n“三個(gè)面向” n“四個(gè)必須” （三）發(fā)展目標(biāo)（三）發(fā)展目標(biāo)（