1、 趙趙 劍劍 英英 二二0 0一二年六月一二年六月一、房地產(chǎn)糾紛案件概況一、房地產(chǎn)糾紛案件概況二、幾種常見的房地產(chǎn)糾紛案件律師實務(wù)二、幾種常見的房地產(chǎn)糾紛案件律師實務(wù)三、關(guān)于律師提供房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的思考三、關(guān)于律師提供房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的思考 據(jù)最高人民法院統(tǒng)計，最近幾年，據(jù)最高人民法院統(tǒng)計，最近幾年，人民法院受理的房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量人民法院受理的房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量呈大幅上升趨勢。呈大幅上升趨勢。 商品房買賣、建設(shè)施工、以房地商品房買賣、建設(shè)施工、以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為被告的民間借貸和土地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為被告的民間借貸和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案件已成糾紛高發(fā)區(qū)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案件已成糾紛高發(fā)區(qū)(退退地潮、停建潮、斷供潮

2、、退房潮地潮、停建潮、斷供潮、退房潮)。l 房地產(chǎn)法體系房地產(chǎn)法體系包括房地產(chǎn)開發(fā)法、房地產(chǎn)交包括房地產(chǎn)開發(fā)法、房地產(chǎn)交易法、房地產(chǎn)管理法和房地產(chǎn)服務(wù)法四個方面，易法、房地產(chǎn)管理法和房地產(chǎn)服務(wù)法四個方面，兼具公法和私法屬性。兼具公法和私法屬性。l 房地產(chǎn)開發(fā)法房地產(chǎn)開發(fā)法主要包括：城市房地產(chǎn)管理法、主要包括：城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、土地管理法及其實施條例、招標(biāo)城鄉(xiāng)規(guī)劃法、土地管理法及其實施條例、招標(biāo)投標(biāo)法、建筑法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和投標(biāo)法、建筑法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法、國有土

3、地上房屋征收經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法、國有土地上房屋征收安置補(bǔ)償條例、建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例、安置補(bǔ)償條例、建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例等法律、法規(guī)和規(guī)章。建設(shè)工程質(zhì)量管理條例等法律、法規(guī)和規(guī)章。l 房地產(chǎn)交易法房地產(chǎn)交易法主要包括：民法通則、合同法、擔(dān)保法、主要包括：民法通則、合同法、擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、劃拔土城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、劃拔土地使用權(quán)管理暫行辦法、商品房銷售管理辦法、城市商地使用權(quán)管理暫行辦法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、城市房品房預(yù)售管理辦法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、城市房

4、屋租賃管理辦法、商品住宅價格管理暫行辦法等法律、屋租賃管理辦法、商品住宅價格管理暫行辦法等法律、法規(guī)和規(guī)章。法規(guī)和規(guī)章。l 房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法主要包括：城市房地產(chǎn)管理法、土地管主要包括：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法及其實施條例、城市公有房屋管理規(guī)定、城市私有理法及其實施條例、城市公有房屋管理規(guī)定、城市私有房屋管理規(guī)定、城市危險房屋管理規(guī)定、城市房屋權(quán)屬房屋管理規(guī)定、城市危險房屋管理規(guī)定、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法、土地登記規(guī)則、城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管登記管理辦法、土地登記規(guī)則、城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法、城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例、耕地占用稅暫行條理辦法、城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例、耕地占用稅暫行條

5、例、土地增值稅暫行條例、契稅暫行條例、房地產(chǎn)稅暫例、土地增值稅暫行條例、契稅暫行條例、房地產(chǎn)稅暫行條例等法律、法規(guī)和規(guī)章。行條例等法律、法規(guī)和規(guī)章。l 房地產(chǎn)服務(wù)法房地產(chǎn)服務(wù)法主要包括：城市房地產(chǎn)管理法、城市房主要包括：城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定、物業(yè)管理條例、城市房地產(chǎn)市地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定、物業(yè)管理條例、城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法等法律、法規(guī)和規(guī)章。場估價管理暫行辦法等法律、法規(guī)和規(guī)章。 房地產(chǎn)糾紛的基本種類：房地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)房地產(chǎn)糾紛的基本種類：房地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)屬糾紛、房地產(chǎn)侵權(quán)損害賠償糾紛、房地產(chǎn)屬糾紛、房地產(chǎn)侵權(quán)損害賠償糾紛、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛、房地產(chǎn)承包經(jīng)營權(quán)糾紛

6、、房相鄰關(guān)系糾紛、房地產(chǎn)承包經(jīng)營權(quán)糾紛、房地產(chǎn)無因管理糾紛、房地產(chǎn)不當(dāng)?shù)美m紛、地產(chǎn)無因管理糾紛、房地產(chǎn)不當(dāng)?shù)美m紛、土地使用權(quán)出讓合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、土地使用權(quán)抵押合同糾紛、臨時合同糾紛、土地使用權(quán)抵押合同糾紛、臨時用地合同糾紛、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛、用地合同糾紛、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛、項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛、房屋拆遷合同糾紛、商項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛、房屋拆遷合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、商品房銷售合同糾紛、品房預(yù)售合同糾紛、商品房銷售合同糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、房屋買賣合同糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、房屋買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、房屋

7、抵押合同糾紛、物房屋租賃合同糾紛、房屋抵押合同糾紛、物業(yè)管理合同糾紛、居間合同糾紛、委托合同業(yè)管理合同糾紛、居間合同糾紛、委托合同糾紛、建設(shè)工程合同糾紛等。糾紛、建設(shè)工程合同糾紛等。 下列房地產(chǎn)糾紛案件不屬于人民法院受理的范下列房地產(chǎn)糾紛案件不屬于人民法院受理的范圍，人民法院不予受理：一是因落實政策而引圍，人民法院不予受理：一是因落實政策而引起的房屋糾紛，應(yīng)由各級人民政府主管部門解起的房屋糾紛，應(yīng)由各級人民政府主管部門解決；二是因政府行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤決；二是因政府行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合而引起的房地產(chǎn)糾紛，一般不予受理；并分合而引起的房地產(chǎn)糾紛，一般不予受理；三是因單位內(nèi)部建

8、房、分房等糾紛，一般不予三是因單位內(nèi)部建房、分房等糾紛，一般不予受理。受理。1 1、商品房買賣合同糾紛、商品房買賣合同糾紛2 2、二手房買賣合同糾紛、二手房買賣合同糾紛3 3、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同糾紛、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同糾紛4 4、建設(shè)工程施工合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛商品房買賣合同糾紛案件所涉及的案件類型商品房買賣合同糾紛案件所涉及的案件類型1、出賣人未按約定辦理產(chǎn)權(quán)證；、出賣人未按約定辦理產(chǎn)權(quán)證；2、出賣人違規(guī)收取不合理費用；、出賣人違規(guī)收取不合理費用；3、商品房存在質(zhì)量問題；、商品房存在質(zhì)量問題；4、出賣人逾期交房；、出賣人逾期交房；5、出賣人銷售廣告中承諾的配套設(shè)施未交付；、出賣人銷

9、售廣告中承諾的配套設(shè)施未交付；6、出賣人未按承諾辦理戶口、入學(xué)手續(xù)；、出賣人未按承諾辦理戶口、入學(xué)手續(xù)；7、商品房實測面積與合同約定存在誤差；、商品房實測面積與合同約定存在誤差；8、出賣人未按認(rèn)購協(xié)議約定簽訂買賣合同；、出賣人未按認(rèn)購協(xié)議約定簽訂買賣合同；9、買受人逾期支付購房款；、買受人逾期支付購房款；10、出賣人一房兩賣。、出賣人一房兩賣。（一）關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問題（一）關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問題 在出賣人的銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容符合以下三個條在出賣人的銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容符合以下三個條件時，應(yīng)認(rèn)定為要約：件時，應(yīng)認(rèn)定為要約： 1）出賣人就開

10、發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說明）出賣人就開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說明和允諾。和允諾。 2）該允諾和說明具體確定。）該允諾和說明具體確定。 3）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。影響。 （二）關(guān)于認(rèn)購協(xié)議與定金的效力問題（二）關(guān)于認(rèn)購協(xié)議與定金的效力問題 在雙方無法簽訂正式合同的情況下，要綜合考慮認(rèn)購在雙方無法簽訂正式合同的情況下，要綜合考慮認(rèn)購書的性質(zhì)，全面審查雙方之間認(rèn)購書的內(nèi)容、無法簽訂書的性質(zhì)，全面審查雙方之間認(rèn)購書的內(nèi)容、無法簽訂正式商品房買賣合同的原因，以及出賣人與買受人是否正式商品房買賣合同的原因，以

11、及出賣人與買受人是否完成認(rèn)購書約定的義務(wù)，然后再決定定金是否應(yīng)予返還。完成認(rèn)購書約定的義務(wù)，然后再決定定金是否應(yīng)予返還。 在認(rèn)購協(xié)議的效力及定金罰則的適用上，可以分為以在認(rèn)購協(xié)議的效力及定金罰則的適用上，可以分為以下三種情況分別予以處理下三種情況分別予以處理 ： 1、認(rèn)購協(xié)議在具備法定條文時應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式商品、認(rèn)購協(xié)議在具備法定條文時應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式商品房買賣合同。房買賣合同。 2、認(rèn)購協(xié)議約定內(nèi)容簡單，僅表示了當(dāng)事人之間有、認(rèn)購協(xié)議約定內(nèi)容簡單，僅表示了當(dāng)事人之間有將來訂立商品房買賣合同的意思，一般不適用定金罰則。將來訂立商品房買賣合同的意思，一般不適用定金罰則。 3、如果雙方爭議的條款在認(rèn)購

12、協(xié)議中已經(jīng)出現(xiàn)，說、如果雙方爭議的條款在認(rèn)購協(xié)議中已經(jīng)出現(xiàn)，說明雙方曾經(jīng)為此達(dá)成一致意見，雙方在簽訂正式合同時明雙方曾經(jīng)為此達(dá)成一致意見，雙方在簽訂正式合同時即應(yīng)當(dāng)接受，否則即屬于拒絕訂立本約，是對預(yù)約的違即應(yīng)當(dāng)接受，否則即屬于拒絕訂立本約，是對預(yù)約的違反，因而可以適用定金罰則反，因而可以適用定金罰則 。 關(guān)于關(guān)于“開發(fā)商的原因開發(fā)商的原因”如何認(rèn)定的問題。通常包括以如何認(rèn)定的問題。通常包括以下幾種情況：（下幾種情況：（1）在出賣人與買受人未約定辦理產(chǎn)權(quán)）在出賣人與買受人未約定辦理產(chǎn)權(quán)證書時間的，開發(fā)商在證書時間的，開發(fā)商在解釋解釋規(guī)定的交房日期屆滿后，規(guī)定的交房日期屆滿后，未將符合辦理產(chǎn)權(quán)證

13、要求的相關(guān)材料提交給房地產(chǎn)主管未將符合辦理產(chǎn)權(quán)證要求的相關(guān)材料提交給房地產(chǎn)主管部門的；（部門的；（2）開發(fā)商在合同約定辦證期限屆滿的情況）開發(fā)商在合同約定辦證期限屆滿的情況下，未能在約定的期限內(nèi)及時通知買受人辦證的；（下，未能在約定的期限內(nèi)及時通知買受人辦證的；（3）開發(fā)商所建房屋手續(xù)不全，開發(fā)商在將辦證手續(xù)交付房開發(fā)商所建房屋手續(xù)不全，開發(fā)商在將辦證手續(xù)交付房地產(chǎn)主管部門后，未被受理，導(dǎo)致無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證地產(chǎn)主管部門后，未被受理，導(dǎo)致無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的；（書的；（4）開發(fā)商違反相關(guān)法律法規(guī)（如違反規(guī)劃要）開發(fā)商違反相關(guān)法律法規(guī)（如違反規(guī)劃要求、變更規(guī)劃內(nèi)容、超規(guī)劃面積）的情形，導(dǎo)致辦證

14、遲求、變更規(guī)劃內(nèi)容、超規(guī)劃面積）的情形，導(dǎo)致辦證遲延的。延的。 此類案件買受人勝訴的比例很小。主要原因是當(dāng)事人此類案件買受人勝訴的比例很小。主要原因是當(dāng)事人對所發(fā)生的糾紛是否與對所發(fā)生的糾紛是否與解釋解釋規(guī)定的情形一致考慮不規(guī)定的情形一致考慮不周，訴訟的期望值過高，遇到此類糾紛就要求懲罰性雙周，訴訟的期望值過高，遇到此類糾紛就要求懲罰性雙倍賠償，導(dǎo)致敗訴倍賠償，導(dǎo)致敗訴 。 只有在由欺詐或者惡意違約等情形下導(dǎo)致商品房買賣只有在由欺詐或者惡意違約等情形下導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，可以請求懲罰性合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，可以請求懲罰性賠償。賠償。 。 對于對于“嚴(yán)重影

15、響嚴(yán)重影響”的理解，從結(jié)果認(rèn)定的科的理解，從結(jié)果認(rèn)定的科學(xué)性、客觀性角度看，應(yīng)當(dāng)采信鑒定部門的鑒學(xué)性、客觀性角度看，應(yīng)當(dāng)采信鑒定部門的鑒定意見，鑒定部門認(rèn)為定意見，鑒定部門認(rèn)為“嚴(yán)重影響居住使用嚴(yán)重影響居住使用”了，法院才會判決解除合同，但是審判實踐中，了，法院才會判決解除合同，但是審判實踐中，房屋的質(zhì)量鑒定相當(dāng)困難，關(guān)鍵是鑒定費用過房屋的質(zhì)量鑒定相當(dāng)困難，關(guān)鍵是鑒定費用過高，對于此類案件應(yīng)當(dāng)爭取調(diào)解。高，對于此類案件應(yīng)當(dāng)爭取調(diào)解。 在審理商品房按揭糾紛案件時通常遵循以下原則：在審理商品房按揭糾紛案件時通常遵循以下原則： 一是合并審理原則，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同合并一是合并審理原則，應(yīng)當(dāng)與商

16、品房擔(dān)保貸款合同合并審理審理 ； 二是平等保護(hù)原則二是平等保護(hù)原則 ，即對買受人和按揭銀行的合法，即對買受人和按揭銀行的合法權(quán)益給予平等保護(hù)。權(quán)益給予平等保護(hù)。 三是權(quán)利優(yōu)先原則三是權(quán)利優(yōu)先原則 ，妥善處理建筑商的法定優(yōu)先權(quán)、，妥善處理建筑商的法定優(yōu)先權(quán)、一般抵押權(quán)和購房者權(quán)利之間的關(guān)系。一般抵押權(quán)和購房者權(quán)利之間的關(guān)系。 二手房買賣合同糾紛問題二手房買賣合同糾紛問題 1 1、二手房買賣合同范本有待更新、二手房買賣合同范本有待更新 2 2、“小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)讓糾紛的處理轉(zhuǎn)讓糾紛的處理 3 3、農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓糾紛的處理、農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓糾紛的處理 4 4、二手房買賣合同糾紛的處理、二手房買賣合

17、同糾紛的處理 小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓糾紛的處理小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓糾紛的處理 “ “小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房”實際上是無產(chǎn)權(quán)房。中央始終實際上是無產(chǎn)權(quán)房。中央始終沒有承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性。沒有承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性。 就目前情況下，此類房屋的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)被認(rèn)就目前情況下，此類房屋的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)被認(rèn)定為無效，主要理由是：定為無效，主要理由是：1 1、民事行為主體資格、民事行為主體資格不適格，即不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格；不適格，即不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格；2 2、交易的標(biāo)的物本身不合法。交易的標(biāo)的物本身不合法。農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的處理農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的處理 此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定

18、有效為例外以認(rèn)定有效為例外 。理由如下：一是農(nóng)。理由如下：一是農(nóng)村宅基地的所有權(quán)為農(nóng)民集體所有；二村宅基地的所有權(quán)為農(nóng)民集體所有；二是農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；是農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；三是我國法律規(guī)定不得單獨轉(zhuǎn)讓宅基地三是我國法律規(guī)定不得單獨轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)；四是城市居民不得購買農(nóng)村住使用權(quán)；四是城市居民不得購買農(nóng)村住宅。宅。 如北京畫家村案例。如北京畫家村案例。 農(nóng)民馬海濤以農(nóng)民馬海濤以45 000元的價格將位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的元的價格將位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的院落出售給李玉蘭。入住后李玉蘭對該房屋進(jìn)行了整修院落出售給李玉蘭。入住后李玉蘭對該房屋進(jìn)行了整修和添附。后馬海濤訴至原審法院

19、要求確認(rèn)其與李玉蘭簽和添附。后馬海濤訴至原審法院要求確認(rèn)其與李玉蘭簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋。經(jīng)北京中院訂的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋。經(jīng)北京中院法院終審，判決雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭法院終審，判決雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款，同騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款，同時該判決認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無效的主要責(zé)任方，應(yīng)時該判決認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無效的主要責(zé)任方，應(yīng)對李玉蘭的信賴?yán)鎿p失進(jìn)行賠償。對李玉蘭的信賴?yán)鎿p失進(jìn)行賠償。 合同被確認(rèn)無效后，李玉蘭再次起訴到通州法院，要合同被確認(rèn)無效后，李玉蘭再次起訴到通

20、州法院，要求馬海濤賠償其信賴?yán)鎿p失求馬海濤賠償其信賴?yán)鎿p失48萬元。經(jīng)李玉蘭申請，萬元。經(jīng)李玉蘭申請，2008年年4月月8日，經(jīng)法院委托估價公司對涉案房屋宅基地日，經(jīng)法院委托估價公司對涉案房屋宅基地區(qū)位價值進(jìn)行了評估，結(jié)果為區(qū)位價值進(jìn)行了評估，結(jié)果為2008年年3月月13日房屋宅基日房屋宅基地區(qū)位總價為地區(qū)位總價為264700元。原審法院考慮了出賣人因土地元。原審法院考慮了出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房屋宅基地區(qū)位總價予以確定，確認(rèn)馬海濤賠償李玉蘭損屋宅基地區(qū)位總價予以確定，確認(rèn)馬海濤賠償李玉蘭損失失185290

21、元。元。 二手房轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的處理二手房轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的處理 1、根據(jù)效力區(qū)分的原則，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)只、根據(jù)效力區(qū)分的原則，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生物權(quán)變動的效力，不影響合同的效力是不發(fā)生物權(quán)變動的效力，不影響合同的效力 。 2、房屋出售時，權(quán)利登記僅在出賣人一人名下的，房屋出售時，權(quán)利登記僅在出賣人一人名下的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，人系房屋完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定有效。應(yīng)認(rèn)定有效。 3、如有證據(jù)證明買受人存在過錯，與出賣人惡意串、如有證

22、據(jù)證明買受人存在過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的，合同無效。通，損害其他共有人利益的，合同無效。 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 1、合作開發(fā)經(jīng)營正在成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流、合作開發(fā)經(jīng)營正在成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流 2、處理合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的法律依據(jù)、處理合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的法律依據(jù) 3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)與效力、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)與效力 1、合作開發(fā)經(jīng)營正在成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流、合作開發(fā)經(jīng)營正在成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流 房地產(chǎn)開發(fā)的特點：周期長、投資規(guī)模大、房地產(chǎn)開發(fā)的特點：周期長、投資規(guī)模大、變現(xiàn)能力差、回報豐厚。變現(xiàn)能力差、回報豐厚。 資本市場的特點

23、：逐利性資本市場的特點：逐利性 合作開發(fā)實現(xiàn)了開發(fā)資質(zhì)、土地使用權(quán)和資合作開發(fā)實現(xiàn)了開發(fā)資質(zhì)、土地使用權(quán)和資金的有機(jī)結(jié)合。金的有機(jī)結(jié)合。 合作開發(fā)的特點：主體的特定性與復(fù)雜性、合作開發(fā)的特點：主體的特定性與復(fù)雜性、較強(qiáng)的行政干預(yù)、法律關(guān)系復(fù)雜、合作形式多較強(qiáng)的行政干預(yù)、法律關(guān)系復(fù)雜、合作形式多樣化。樣化。 2、處理合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的法律依據(jù)、處理合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的法律依據(jù) 19961996年最高院關(guān)于房地產(chǎn)管理法施實前房地產(chǎn)年最高院關(guān)于房地產(chǎn)管理法施實前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答，第開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答，第18231823條。條。 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法中華人民共和

24、國房地產(chǎn)管理法 2005年最高院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)年最高院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán) 合同糾紛案件適用法律問題的解釋，第合同糾紛案件適用法律問題的解釋，第1423條條 3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)與效力、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)與效力 土地使用權(quán)與合同效力土地使用權(quán)與合同效力 開發(fā)資質(zhì)與合同效力開發(fā)資質(zhì)與合同效力 土地轉(zhuǎn)讓限制與合同效力土地轉(zhuǎn)讓限制與合同效力 稅收管理與合同效力稅收管理與合同效力建設(shè)工程施工合同糾紛建設(shè)工程施工合同糾紛 一、一、建設(shè)工程合同訴訟主體的確定建設(shè)工程合同訴訟主體的確定 二、建設(shè)工程合同效力問題二、建設(shè)工程合同效力問題 一、建設(shè)工程合同訴訟主體的確定一、建設(shè)工

25、程合同訴訟主體的確定 1、建筑企業(yè)內(nèi)部不具有法人資格的職能部門或者下、建筑企業(yè)內(nèi)部不具有法人資格的職能部門或者下屬機(jī)構(gòu)所簽合同的訴訟主體問題。屬機(jī)構(gòu)所簽合同的訴訟主體問題。 2、建筑施工企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)（分公司、工程處、工、建筑施工企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)（分公司、工程處、工區(qū)、項目經(jīng)理部、建筑隊等）簽訂的建設(shè)工程合同的訴區(qū)、項目經(jīng)理部、建筑隊等）簽訂的建設(shè)工程合同的訴訟主體問題。訟主體問題。 3、借用資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照所簽合同的訴訟主體問、借用資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照所簽合同的訴訟主體問題。題。 4、共同承包或聯(lián)合承包的建筑工程項目的訴訟主體、共同承包或聯(lián)合承包的建筑工程項目的訴訟主體問題。問題。 5、實行總

26、、分包的工程發(fā)生糾紛后的訴訟主體問題。、實行總、分包的工程發(fā)生糾紛后的訴訟主體問題。 6、涉及個體建筑隊或個人合伙建筑隊簽訂的建筑承、涉及個體建筑隊或個人合伙建筑隊簽訂的建筑承包合同的訴訟主體問題包合同的訴訟主體問題 7、掛靠經(jīng)營關(guān)系的建筑施工企業(yè)以自己的名義或以、掛靠經(jīng)營關(guān)系的建筑施工企業(yè)以自己的名義或以被掛靠單位的名義簽訂的承包合同的訴訟主體問題。被掛靠單位的名義簽訂的承包合同的訴訟主體問題。 8、因承包人轉(zhuǎn)包發(fā)生糾紛后的訴訟主體問題。、因承包人轉(zhuǎn)包發(fā)生糾紛后的訴訟主體問題。 9、籌建處、指揮部等臨時性機(jī)構(gòu)發(fā)包工程發(fā)生糾紛、籌建處、指揮部等臨時性機(jī)構(gòu)發(fā)包工程發(fā)生糾紛后的訴訟主體問題。后的訴

27、訟主體問題。 10、實行承包經(jīng)營的施工企業(yè)，產(chǎn)生糾紛后，如果該、實行承包經(jīng)營的施工企業(yè)，產(chǎn)生糾紛后，如果該企業(yè)是法人組織，則由該企業(yè)為訴訟主體企業(yè)是法人組織，則由該企業(yè)為訴訟主體. 11、因工程質(zhì)量引起的糾紛，發(fā)包人可以以總承包人、因工程質(zhì)量引起的糾紛，發(fā)包人可以以總承包人、分包人和實際施工人為共同被告分包人和實際施工人為共同被告. 二、建設(shè)工程合同效力問題二、建設(shè)工程合同效力問題 確認(rèn)合同效力的一般原則確認(rèn)合同效力的一般原則 （1）審查合同主體是否合格；）審查合同主體是否合格； （2）審查合同內(nèi)容是否合法；）審查合同內(nèi)容是否合法； （3）審查當(dāng)事人的意思表示是否真實；）審查當(dāng)事人的意思表示是

28、否真實； （4）審查合同是否履行了法定的審批手續(xù)。）審查合同是否履行了法定的審批手續(xù)。 三、關(guān)于律師提供房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的思考三、關(guān)于律師提供房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的思考 1 1、了解房地產(chǎn)市場行情以及客戶對律、了解房地產(chǎn)市場行情以及客戶對律師的需求；師的需求； 2 2、做必要的專業(yè)知識儲備（房地產(chǎn)業(yè)、做必要的專業(yè)知識儲備（房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)）；基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)）； 3 3、認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)，堅持不懈。、認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)，堅持不懈。l仲裁制度的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：仲裁制度的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：l（一）自愿性：一項糾紛產(chǎn)生后，是否將其提交仲裁、（一）自愿性：一項糾紛產(chǎn)生后，是否將其提交仲裁、交給誰仲裁、仲裁

29、庭的組成人員如何產(chǎn)生、仲裁適用交給誰仲裁、仲裁庭的組成人員如何產(chǎn)生、仲裁適用何種程序規(guī)則，都是在當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上，由當(dāng)事何種程序規(guī)則，都是在當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上，由當(dāng)事人協(xié)商決定的，所以仲裁能充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治人協(xié)商決定的，所以仲裁能充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治原則。這一點充分體現(xiàn)了仲裁制度對當(dāng)事人的尊重，原則。這一點充分體現(xiàn)了仲裁制度對當(dāng)事人的尊重，體現(xiàn)了仲裁以人為本的思想。體現(xiàn)了仲裁以人為本的思想。l（二）專業(yè)性：由于仲裁的對象大都是民商事糾紛，（二）專業(yè)性：由于仲裁的對象大都是民商事糾紛，常涉及復(fù)雜的法律、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易和技術(shù)性問題，所以，常涉及復(fù)雜的法律、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易和技術(shù)性問題，所以，各仲裁機(jī)構(gòu)

30、大都備有專業(yè)的仲裁員名冊，供當(dāng)事人選各仲裁機(jī)構(gòu)大都備有專業(yè)的仲裁員名冊，供當(dāng)事人選定仲裁員，而仲裁員一般也是各行業(yè)的專家。這樣，定仲裁員，而仲裁員一般也是各行業(yè)的專家。這樣，就能保證仲裁機(jī)構(gòu)的專業(yè)權(quán)威性。就能保證仲裁機(jī)構(gòu)的專業(yè)權(quán)威性。l（三）國際性：隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的國際化，當(dāng)事人進(jìn)行（三）國際性：隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的國際化，當(dāng)事人進(jìn)行跨國仲裁已屢見不鮮。仲裁案件的來源、當(dāng)事人、仲跨國仲裁已屢見不鮮。仲裁案件的來源、當(dāng)事人、仲裁庭的組成直至裁決的執(zhí)行，國際性因素越來越多。裁庭的組成直至裁決的執(zhí)行，國際性因素越來越多。特別是現(xiàn)今已有特別是現(xiàn)今已有100多個國家參加了多個國家參加了1958年年紐約公紐約公約

31、約，在一個締約國作出的裁決，可以很方便地到另，在一個締約國作出的裁決，可以很方便地到另一締約國去申請執(zhí)行，這一優(yōu)勢是法院判決難以擁有一締約國去申請執(zhí)行，這一優(yōu)勢是法院判決難以擁有的。的。l（四）靈活性：仲裁在程序上不像訴訟那樣嚴(yán)格，當(dāng)（四）靈活性：仲裁在程序上不像訴訟那樣嚴(yán)格，當(dāng)事人享有較大的自主權(quán)，甚至還可以自定程序，很多事人享有較大的自主權(quán)，甚至還可以自定程序，很多環(huán)節(jié)可以被簡化，有關(guān)文書的格式甚至裁決書的內(nèi)容環(huán)節(jié)可以被簡化，有關(guān)文書的格式甚至裁決書的內(nèi)容和形式，可以靈活處理，時限乃至法律適用等方面也和形式，可以靈活處理，時限乃至法律適用等方面也有很大彈性。在管轄上，仲裁不實行地域管轄和級別有很大彈性。在管轄上，仲裁不實行地域管轄和級