1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法目 錄第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)第二章 房地產(chǎn)價(jià)格第三章 房地產(chǎn)估價(jià)原則第四章 比較法第五章 成本法第六章 收益法第七章 假設(shè)開發(fā)法 第八章 長期趨勢法第九 章 地價(jià)評估 第十章 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 分析第十一章 房地產(chǎn)估價(jià)程序第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)一、引言二、房地產(chǎn)的概念三、房地產(chǎn)的特性四、房地產(chǎn)的類型五、房地產(chǎn)估價(jià)的概念六、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的整體概念：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。土地是指地球的表面及其上下 一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建造而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與

2、土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。房地產(chǎn)不僅是最基本的生活資料，也是最基本的生產(chǎn)要素。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的良好對象。在一國總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占大部分，一般為60%70%。房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。房地產(chǎn)的存在形態(tài)：土地；建筑物；房地。房地產(chǎn)的其他名稱：land：地球的表面及上下垂直空間real estate： land+永久定著在其中、其上、其下的人工改良物real property： real estate+與其有關(guān)的各種權(quán)益，包

3、括權(quán)利、利益和收益。土地的概念1、對土地的各種定義：田地、地面；地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)；土地是自然物、自然力或自然資源。2、房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義：橫：面積大小、形狀、四至；縱：地面、地上空間、地下空間。3、土地利用所受的限制：土地權(quán)利、相鄰關(guān)系、土地使用管制4、對一塊土地的基本認(rèn)識： 坐落；面積；形狀；四至；地勢；周圍環(huán)境和景觀；利用現(xiàn)狀；產(chǎn)權(quán)狀況；地質(zhì)和水文狀況；基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度；土地使用管制；其他。建筑物的概念1、建筑物的定義：是指人工建筑而成的東西，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。2、對建筑物的基本認(rèn)識：坐落；面積；層數(shù)和高度；結(jié)構(gòu)；設(shè)備；裝修；公共配套設(shè)施完備程度；平面

4、布置；外觀；建成年月；維修、保養(yǎng)及完損程度；利用現(xiàn)狀；產(chǎn)權(quán)狀況；其他。房地產(chǎn)的特性1、不可移動(dòng)性 2、獨(dú)一無二性3、壽命長久性 4、數(shù)量有限性5、用途多樣性 6、相互影響性7、易受限制性 8、價(jià)值高大性9、難以變現(xiàn)性 10、保值增值性房地產(chǎn)的類型按開發(fā)程度來劃分的類型：1、生地；2、毛地；3、熟地；4、在建工程；5、現(xiàn)房估價(jià)對象（從實(shí)物角度看）1、無建筑物的空地2、有建筑物的土地3、地上建筑物4、土地與建筑物的合成體5、在建工程6、未來狀態(tài)下的房地產(chǎn)7、已經(jīng)消失的房地產(chǎn)8、現(xiàn)在狀態(tài)下的房地產(chǎn)與過去狀態(tài)下的房地產(chǎn)的差異部分9、房地產(chǎn)的局部10、包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)價(jià)值為主的一個(gè)企業(yè)

5、整體11、作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)估價(jià)對象（從權(quán)益角度看）1、干凈的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)2、干凈的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)3、干凈的房屋所有權(quán)和農(nóng)民集體所有土地的房地產(chǎn)4、部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)5、共有的房地產(chǎn)6、有租約限制的房地產(chǎn)7、設(shè)有抵押權(quán)的房地產(chǎn)8、設(shè)有典權(quán)的房地產(chǎn)9、設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)10、手續(xù)不完備的房地產(chǎn)11、產(chǎn)權(quán)不明確或有爭議的房地產(chǎn)估價(jià)對象（從權(quán)益角度看）12、臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)13、違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)14、已被法院查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)15、已被確定為拆遷或征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)16、房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益17、房地產(chǎn)的典權(quán)（典權(quán)人可以

6、將出典的房地產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)典于他人，或者將典權(quán)轉(zhuǎn)讓他人。典權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓人處于典權(quán)人的地位）18、房地產(chǎn)的空間利用權(quán)（又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)）估價(jià)目的 不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，估價(jià)的依據(jù)可能不同，估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)可能不同，估價(jià)時(shí)點(diǎn)的選取可能不同，估價(jià)中應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)對象的范圍和選取的估價(jià)方法也可能不同。（例如有租約限制的房地產(chǎn)評估，如為買賣目的，則要考慮租約租金與市場租金差異的影響，如為城市房屋拆遷目的，則不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)。）估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該是估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定在先，評估價(jià)值確定在后；而不是評估價(jià)值確定以后，附設(shè)在

7、某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)上n拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格?！辈疬w估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第二章 房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)價(jià)格的概念與形成條件房地產(chǎn)的供求與價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件房地產(chǎn)的有用性；房地產(chǎn)的稀缺性；房地產(chǎn)的有效需求影響房地產(chǎn)需求的因素1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；2、消費(fèi)者的收入水平；3、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平；4、消費(fèi)者的偏好；5、消費(fèi)者對未來的預(yù)期影響房地產(chǎn)

8、供給量的因素1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；2、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；3、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；4、開發(fā)商對未來的預(yù)期房地產(chǎn)的均衡價(jià)格 均衡是市場價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢，也是市場價(jià)格運(yùn)行的正常狀態(tài)，如果市場價(jià)格由于某種因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，就必然會(huì)形成短缺或過剩，導(dǎo)致買方或賣方競爭，產(chǎn)生價(jià)格上升或下降的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價(jià)格。 房地產(chǎn)的需求彈性和供給彈性 房地產(chǎn)需求變化的百分比房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比 某種房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)的需求收入彈性= 消費(fèi)者收入量變化的百分比 房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)的供給價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比彈性數(shù)值的類型

9、1、彈性數(shù)值大于1，富有彈性；2、彈性數(shù)值小于1，缺乏彈性；3、彈性數(shù)值等于1，單一彈性；4、彈性數(shù)值無盡大，完全彈性；5、彈性數(shù)值等于零，完全無彈性房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性1、全國房地產(chǎn)總的供求狀況；2、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；3、全國本類房地產(chǎn)的供求狀況；4、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。地價(jià)與一般物價(jià)的不同1、生產(chǎn)成本不同；2、折舊不同；3、價(jià)格差異不同；4、市場性質(zhì)不同；5、形成時(shí)間不同；6、供求變化不同房地產(chǎn)價(jià)格的特征1、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；2、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金；3、房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的；4、房地產(chǎn)價(jià)格一般是個(gè)別形成，容

10、易受交易者的個(gè)別因素的影響。房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類1、使用價(jià)值和交換價(jià)值2、投資價(jià)值和市場價(jià)值3、原始價(jià)值、帳面價(jià)值和市場價(jià)值4、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格、公開市場價(jià)值和評估價(jià)格5、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)6、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格7、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格8、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類9、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格10、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值和征用價(jià)值11、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格12、現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格13、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)14、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)15、拍賣價(jià)格、

11、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格16、補(bǔ)地價(jià)第三章 房地產(chǎn)估價(jià)原則合法原則最高最佳使用原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則公平原則合法原則1、在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；2、在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)；3、在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；4、在其他方面，如評出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。合法原則（合法產(chǎn)權(quán)）n農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)做國有土地來估價(jià)n行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來估價(jià)n違法占地不能當(dāng)做合法占地來估價(jià)n臨時(shí)用地不能當(dāng)做長久用地來估價(jià)n違章建筑不能當(dāng)做合法建筑來估價(jià)n臨時(shí)建筑不能當(dāng)做長久建筑來估價(jià)n產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做

12、產(chǎn)權(quán)無爭議的房地產(chǎn)來估價(jià)n手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來估價(jià)n部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價(jià)n共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做獨(dú)有的房地產(chǎn)來估價(jià)最高最佳使用原則具體內(nèi)容：最佳用途；最佳規(guī)模；最佳集約度篩選程序：1、法律上的許可性；2、技術(shù)上的可能性；3、經(jīng)濟(jì)上的可行性；4、能否使估價(jià)對象的價(jià)值最大最高最佳使用原則估價(jià)前提的判斷和選擇 當(dāng)估價(jià)對象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)估價(jià)對象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價(jià)前提作出下列之一最高最佳使用原則對估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明： 1、保持現(xiàn)狀

13、前提；、保持現(xiàn)狀前提； 2、轉(zhuǎn)換用途前提；、轉(zhuǎn)換用途前提； 3、裝修改造前提；、裝修改造前提； 4、重新利用前提；、重新利用前提； 5、上述情形的某種組合。、上述情形的某種組合。替代原則1、如果附近有若干相近效應(yīng)的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。2、不能孤立地思考估價(jià)對象的價(jià)格，而要考慮相近效應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格的牽制。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)對象狀況 房地產(chǎn)市場狀況過去 過去 過去 過去 現(xiàn)在 現(xiàn)在 現(xiàn)在 未來未來 未來 未來估價(jià)時(shí)點(diǎn)舉例說明1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案中，特別是對估價(jià)結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。2、

14、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀態(tài)下的情形，是估價(jià)是最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的情形，如房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測，為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。在建工程在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)在狀況下的估價(jià)，即此在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過一段時(shí)間后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價(jià)值是多少3、估價(jià)

15、時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況下的估價(jià)，如在建工程經(jīng)過一段時(shí)間后將建成，且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。公平原則1、各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。2、估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮價(jià)格。3、估價(jià)人員要以專家的身份反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡價(jià)格。4、估價(jià)人員必須公正清廉，不能受任何私心雜念的影響。第四章 比較法比較法的基本原理 搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正 交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正 求取比準(zhǔn)價(jià)格比較法的基本原理1、比較法的概念和理論依據(jù)2、比較法適用的對象：具有交易性的房地產(chǎn)3、比較法適用的條件：在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易4、在比較法中需要進(jìn)行交易情況、交易

16、日期、房地產(chǎn)狀況的修正比較法的操作步驟1、搜集交易實(shí)例2、選取可比實(shí)例3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)4、進(jìn)行交易情況修正5、進(jìn)行交易日期修正6、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正7、求取比準(zhǔn)價(jià)格交易實(shí)例資料收集內(nèi)容1、交易雙方的基本情況和交易目的；2、交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況；3、成交價(jià)格；4、成交日期；5、付款方式；6、交易情況?？杀葘?shí)例的選取1可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象處在同一地區(qū)或是處在同一供求圈內(nèi)2可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對象的用途相同3可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)4可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價(jià)對象的檔次相當(dāng)5可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同6可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同7可比實(shí)例的成交日期應(yīng)

17、與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近8可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合9可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能夠修正為正常成交價(jià)格建立價(jià)格可比基礎(chǔ)1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一采用單價(jià)3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵5、統(tǒng)一面積單位交易情況修正1、有利害關(guān)系人之間的交易2、急于出售或急于購買的交易3、交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易4、交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易5、特殊交易方式的交易6、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易8、受債權(quán)、債務(wù)關(guān)系影響的交易買賣雙方應(yīng)負(fù)稅費(fèi)下價(jià)格的計(jì)算1、賣方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)2、買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)

18、擔(dān)的稅費(fèi) 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方給賣方23252325元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 7，應(yīng)由買方繳納的，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 5。則該宗房地產(chǎn)交易的。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：正常成交價(jià)格為：23252325（1 17 725002500（元平（元平方米）方米）某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方某宗房

19、地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方付給賣方26252625元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 7，應(yīng)由買，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 5。 則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：價(jià)格為： 26252625（1 15 5） 25002500（元平方米）（元平方米）交易日期調(diào)整房地產(chǎn)市場的狀況決定了不同時(shí)期房地產(chǎn)的價(jià)房地產(chǎn)市場的狀況決定了不同時(shí)期房地產(chǎn)的價(jià)格水平，

20、評估要求的是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)格水平，評估要求的是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，可比實(shí)例的交易時(shí)期與估價(jià)對象房的價(jià)格，可比實(shí)例的交易時(shí)期與估價(jià)對象房地產(chǎn)的估價(jià)日期（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）往往有一定的地產(chǎn)的估價(jià)日期（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）往往有一定的差異，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)差異，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，以符合的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，以符合估價(jià)時(shí)的市場行情，這種調(diào)整稱交易日期調(diào)估價(jià)時(shí)的市場行情，這種調(diào)整稱交易日期調(diào)整。整。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整1、區(qū)位狀況調(diào)整：、區(qū)位狀況調(diào)整：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度

21、（外）、臨路狀況、樓層、朝向等。備程度（外）、臨路狀況、樓層、朝向等。2、權(quán)益狀況調(diào)整：、權(quán)益狀況調(diào)整：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件3、實(shí)物狀況調(diào)整：、實(shí)物狀況調(diào)整：土地土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（內(nèi)）、：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（內(nèi)）、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況建筑物建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量裝修、平面布置、工程質(zhì)量等直接比較修正與調(diào)整公式估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 100100100綜合比準(zhǔn)價(jià)格的求取方法1、平均數(shù)、平

22、均數(shù)（1）簡單算術(shù)平均數(shù)）簡單算術(shù)平均數(shù)（2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)2、中位數(shù)、中位數(shù)3、眾數(shù)、眾數(shù)4、其他方法、其他方法第五章 成本法成本法的基本原理 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成成本法的基本公式 重新建造價(jià)格建筑物折舊 現(xiàn)行商品房價(jià)格構(gòu)成現(xiàn)行房屋折舊制度現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開發(fā)商的實(shí)際花觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)正?；ㄙM(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成

23、本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值。當(dāng)市場供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求值。當(dāng)市場供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)向上調(diào)整。大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)向上調(diào)整。 成本法主要適用于比較新的建筑物的估價(jià)，不成本法主要適用于比較新的建筑物的估價(jià)，不大適用于過于舊的建筑物的估價(jià)。成本法估價(jià)還大適用于過于舊的建筑物的估價(jià)。成本法估價(jià)還要求估價(jià)人員有專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要求估價(jià)人員有專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識。造價(jià)等方面的

24、專業(yè)知識。成本法的操作步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料2、估算重新構(gòu)建價(jià)格3、估算折舊4、求取積算價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地取得成本2、開發(fā)成本3、管理費(fèi)用4、投資利息5、銷售稅費(fèi)6、開發(fā)利潤成本法的基本公式1、積算價(jià)格=重新購置價(jià)格折舊2、新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤3、新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤4、舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊某成片荒地面積某成片荒地面積2 2平方公里，取得該荒地

25、的代價(jià)平方公里，取得該荒地的代價(jià)為為1 12 2億元，將其開發(fā)成億元，將其開發(fā)成“五通一千五通一千”熟地的開熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為發(fā)成本和管理費(fèi)用為2 25 5億元，開發(fā)期為億元，開發(fā)期為3 3年，年，貸款年利率為貸款年利率為8 8，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2 2、5 55 5和和1010，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為6060。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)( (假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在

26、開發(fā)期內(nèi)均勻投入) )。重新購建價(jià)格1、重新構(gòu)建價(jià)格的概念、重新構(gòu)建價(jià)格的概念重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格是客觀的建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格。土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格。2、重新構(gòu)建價(jià)格的求取方式、重新構(gòu)建價(jià)格的求取方式（1）重置價(jià)格又稱重置成本）重置價(jià)格又稱重置成本（2）重建價(jià)格又稱重建成本）重建價(jià)格又稱重建成本 3、重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法、重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法單位比較法單位比較法 分部分項(xiàng)法分部分項(xiàng)法工料測量法工料測量法 指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)

27、整法建筑物的折舊建筑物的折舊估價(jià)上的折舊是指由各種原因所造成的價(jià)值估價(jià)上的折舊是指由各種原因所造成的價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額。從重新價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額。從重新購建價(jià)格中扣除折舊，即是進(jìn)行減價(jià)調(diào)購建價(jià)格中扣除折舊，即是進(jìn)行減價(jià)調(diào)整。整。 在實(shí)際估價(jià)中，建筑物折舊分為物質(zhì)在實(shí)際估價(jià)中，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個(gè)方面。折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個(gè)方面。 建筑物折舊1、建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊2、求取建筑物折舊的方法：年限法、實(shí)際觀察法、成新折扣法、折舊方法的綜合運(yùn)用3

28、、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)：（1）應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別（2）應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為進(jìn)一步可以歸納為4個(gè)方面：自然經(jīng)過個(gè)方面：自然經(jīng)過的老朽；正常使用的磨損；意外的破的老朽；正常使用的磨損；意外的破壞損毀；延遲維修的損壞殘存。壞損毀；延遲維修的損壞殘存。 土地使用年限對建筑物土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響經(jīng)濟(jì)壽命的影響 (1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑

29、物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)入。起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)入。 (2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。 (3)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊。限計(jì)算折舊?，F(xiàn)行商品房價(jià)格構(gòu)成1、成本2、利潤3、稅金4、地段差價(jià)注：下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格：（1）非住宅小區(qū)級的公共建筑的建筑費(fèi)用（2）住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用現(xiàn)行房屋折

30、舊制度現(xiàn)行房屋折舊制度經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為4類類7等：等：1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 殘值率殘值率0 2、磚混結(jié)構(gòu)一等、磚混結(jié)構(gòu)一等 殘值率殘值率2%3、磚混結(jié)構(gòu)二等、磚混結(jié)構(gòu)二等 殘值率殘值率2%4、磚木結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等 殘值率殘值率6%5、磚木結(jié)構(gòu)二等、磚木結(jié)構(gòu)二等 殘值率殘值率4%6、磚木結(jié)構(gòu)三等、磚木結(jié)構(gòu)三等 殘值率殘值率3%7、簡易結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu) 殘值率殘值率0現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 房屋完損等級根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備房屋完損等級根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好損壞程度分為的完好損壞程度分為5類：類：1 1、完好

31、房、完好房 十、九、八成新十、九、八成新2 2、基本完好房、基本完好房 七、六成新七、六成新3 3、一般損壞房、一般損壞房 五、四成新五、四成新4 4、嚴(yán)重?fù)p壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房 三成以下三成以下5 5、危險(xiǎn)房、危險(xiǎn)房 三成以下三成以下第六章 收益法收益法的基本原理 收益法的計(jì)算公式凈收益 資 本化率剩余技術(shù)收益乘數(shù)法收益法的適用范圍 房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益分為可以用貨幣來度量和無房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益分為可以用貨幣來度量和無法用貨幣來度量兩類。收益法適用于有收益或有法用貨幣來度量兩類。收益法適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)：潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)：如商業(yè)、旅

32、館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)；而對于收益或潛在收益難廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)；而對于收益或潛在收益難以量化的房地產(chǎn)價(jià)格的評估則不適用。如：政府以量化的房地產(chǎn)價(jià)格的評估則不適用。如：政府辦公樓，學(xué)校公園、圖書館、博物館等公用、公辦公樓，學(xué)校公園、圖書館、博物館等公用、公益房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。益房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。 收益法還可用來檢驗(yàn)市場比較法和成本法評估出收益法還可用來檢驗(yàn)市場比較法和成本法評估出來的價(jià)值的可靠性。來的價(jià)值的可靠性。收益法的計(jì)算公式凈收益按一定數(shù)額遞減的公式預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元

33、，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為6%，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。凈收益1、凈收益的計(jì)算公式凈收益=潛在毛收入空置等造成的收入損失運(yùn)營費(fèi)用2、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益求取3、實(shí)際收益和客觀收益4、凈收益流量的類型5、收益年限的確定資本化率1、資本化率的重要性2、資本化率的界定3、資本化率的實(shí)質(zhì)4、資本化率求取的基本方法 市場提取化 累加法資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)惠 投資收益率排序插入法投資組合技術(shù)1、抵押貸款與自有資金的組合2、土地與

34、建筑物的組合剩余技術(shù)1、土地剩余技術(shù)2、建筑物剩余技術(shù)收益乘數(shù)法1、毛租金乘數(shù)法2、潛在毛收入乘數(shù)法3、有效毛收入乘數(shù)法4、凈收益乘數(shù)法收益法運(yùn)用舉例P213例6-21；例6-22第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法的基本原理 假設(shè)開發(fā)法的基本公式現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開發(fā)法的基本原理1、假設(shè)開發(fā)法的概念和理論依據(jù)2、假設(shè)開發(fā)法適用的對象：有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)3、假設(shè)開發(fā)法適用的條件：（1）是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式；（2）是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值假

35、設(shè)開發(fā)法的操作步驟1、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況2、選擇最佳的開發(fā)利用方式3、估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期4、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值5、估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)6、進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值假設(shè)開發(fā)法的操作步驟1、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況2、選擇最佳的開發(fā)利用方式3、估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期4、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值5、估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)6、進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值假設(shè)開發(fā)法的基本公式1、最基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)成本管理

36、費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)2、按估價(jià)對象細(xì)化的公式3、按開發(fā)后的經(jīng)營方式細(xì)化的公式現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法1、對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的估算方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測它們在未來發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。2、傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同3、在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)表現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例P237例7-1；例7-2；例7-3；例7-4；例7-5第八章 長期趨勢法長期趨勢法的基本原理 數(shù)學(xué)曲線擬合法平均