1、北京平房-中國之窗項目可行性研究報告1項目概況n項目背景n區(qū)域概況n限定條件n項目指標PART 1 項目概況項目背景一、土地目前為平房鄉(xiāng)集體所有，拆遷及征地補償費合計約1.8億元，我司已累計支付約5000萬元，在土地變性前尚需支付1.3億元。目前公司接收土地的關鍵是需支付代征道路及代征綠地的補償款2100萬。二、土地性質現(xiàn)為綠隔產業(yè)用地，變更為國有建設用地之前，該項目的招商工作和融資工作很難開展。三、該項目經初步測算總投資為43億元，按照股權合作中弘出資35%計算，中弘還需出資14.3億元。四、該項目開發(fā)主體為平房鄉(xiāng)集體出資注冊的“北京盛城東方商貿中心有限公司”，合作協(xié)議中規(guī)定，該項目開發(fā)完成

2、后，要把公寓部分交給平房鄉(xiāng)集體所有，之后我們獲得“北京盛城東方商貿中心有限公司”100%股權。尋找改變的力量未 來現(xiàn)狀 類別名稱：商服用地批發(fā)零售用地（指主要用于商品批發(fā)、零售的用地。包括商場、商店、超市、各類批發(fā)零售市場，加油站等及其附屬的小型倉庫、車間、工場等的用地）用地性質：綠隔產業(yè)用地（M9）解讀商業(yè)自持、不可出售限定條件綠隔產業(yè)用地性質，占地16.5萬平米，容積率2，限高45米（局部60米）PART 1 項目概況項目指標PART 1 項目概況項目用地類型為綠隔產業(yè)用地，占地面積16.33公頃，地上建面約為23.5萬平，地下建面約12.5萬平，總建面約36萬平產品類型 建筑細分 建筑規(guī)

3、模（m2） 商業(yè)百貨40,000地上建面23.44萬購物中心64,400活力中心10,000 娛樂區(qū)8,000主題餐飲5,000 時尚中心7,000公寓 服務式公寓 40,000 酒店 四星酒店 30,000 室內游樂場 30,000 地下超市及大賣場25,000地下建面12.5萬地下停車場及設備用房 100,000合計建筑面積 35.94萬2目標解讀與市場分析n商業(yè)市場n公寓與酒店市場n室內娛樂n租金分析宏觀分析城市化率PART 2 目標解讀與市場分析北京城市化率已經達到70%，城市高速發(fā)展城市化率時間20%40%60%80%初期階段加速階段后期階段北京城市化的階段位置世界城市化進程階段性規(guī)

4、律圖全國平均42%發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 低速發(fā)展期 高速增長期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化水平 30%3050% 5090% 90%以上 城市發(fā)展特征工農業(yè)生產水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農業(yè)人口緩慢釋放工業(yè)基礎比較雄后，經濟實力明顯增強，工業(yè)產業(yè)快速擴大，工業(yè)吸收大批農業(yè)人口工業(yè)產業(yè)成為城市的絕對經濟支柱，城市經濟的乘數(shù)效應迅速刺激第三產業(yè)發(fā)展，城市經濟進入高速增長期城市經濟高度發(fā)達，農村人口的絕對數(shù)量已經不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內部人口由第二產業(yè)向第三產業(yè)轉移 n北京城市化率已經達到70%，接近發(fā)達國家水平；n城市發(fā)展以促進第三產業(yè)發(fā)展為主，城市

5、經濟進入高速增長期；n在高速增長期階段，城市經濟發(fā)達；商業(yè)平臺競爭個案宏觀平臺小結商 業(yè)小結序號項目名稱類別1尚街購物中心購物中心2活力東方奧特萊斯（家樂福）購物中心3陽光新城市廣場（華堂商場）購物中心4朝陽大悅城購物中心5西單商場十里堡店百貨6興隆街商業(yè)街7財滿街一、二期（蘇寧電器）底商8國美第一商街底商9天鵝坊（天鵝灣商街）底商10第五街區(qū)（潤楓水尚）底商11鑫隆百貨商品市場12通廈康達商業(yè)廣場/天昱上品商城（蘇寧)商品市場13新七彩商業(yè)中心商品市場14卜蜂蓮花朝陽路店專業(yè)店15卜蜂蓮花石佛營店專業(yè)店16歐尚朝陽北路店專業(yè)店17國美十里堡店專業(yè)店18聚源建材市場專業(yè)店本項目東 四 環(huán)東五環(huán)

6、機場第二高速青 年 路姚 家 園 路朝 陽 北 路朝 陽 路十里堡路12345678910111213141415161718購物中心百貨商業(yè)街底商商品市場專業(yè)店區(qū)域商業(yè)布局PART 2 目標解讀與市場分析商業(yè)集聚，以專業(yè)店和商品市場為主，存在少量早期購物中心及百貨店 商業(yè)平臺競爭個案宏觀平臺小結小結商 業(yè) 國際名品類品牌十分欠缺，僅朝陽大悅城擁有部分國際流行品牌；無國際一、二線品牌； 流行服飾類國內大眾品牌居多，朝陽大悅城與其西單店相比，流行品牌線實力不足； 運動類品牌在區(qū)域內很大比重是工廠折扣店形式出現(xiàn)，從而在一定程度上拉低了品牌檔次； 名表、珠寶類在本區(qū)域屬于弱項，仍有巨大的提升空間；區(qū)

7、域商業(yè)定位PART 2 目標解讀與市場分析國內二三線品牌為主導，缺乏國內一線品牌及國際品牌 朝陽大悅城陽光新城市廣場西單商場活力東方奧特萊斯尚街購物中心國際名品Brooks Brothers、Tommy Hilfiger、Guess、Lacoste、Miss Sixty流行服飾GAP、 i.t、Novo Me、Ochirly、Best Seller、Teenie Weenie、淑女屋、速寫優(yōu)衣庫、百家好、Best Seller、Hotwind、ebase、Lily、Ochirly、Lee、佐丹奴、真維斯Bestseller、A02、卡薩布蘭卡Jessica/color18/Episode折扣、

8、I.T折扣、Tough、班尼路、Lee Cooper運動戶外Nike、Adidas、Converse、Kappa、PumaNike、Adidas、Converse、Kappa、Puma、李寧、浩沙Nike、Adidas、Converse、哥倫比亞運動工廠折扣店（李寧、New Balance、Converse、Adidas、Nike、樂途、匹克、安踏)運動工廠折扣店（ Nike、Adidas、Converse、Kappa、Puma、New Balance、銳步、哥倫比亞、OZARK）鞋、包Ecco、FABI、Timberland森達、Belle、天美意、Tata、森達、Belle、天美意、Tat

9、a皮爾卡丹、駱駝、夢特嬌Lohos折扣店名表、珠寶天梭、海盜船、瑞恩鉆飾、Citizen、金象珠寶、海盜船、Casio周大福、六福珠寶、天梭、瑞恩鉆飾天梭、浪琴、瑞恩鉆飾、和玉緣Shes商業(yè)平臺競爭個案宏觀平臺小結小結商 業(yè)區(qū)域商業(yè)供應PART 2 目標解讀與市場分析區(qū)域供應商業(yè)以中檔購物中心為主，缺少中高端及高端商業(yè)供應序號建筑面積（平方米）開業(yè)時間商業(yè)類型檔次125，000北岸商業(yè)廣場2010.08購物中心中檔2200，000泛海明珠待定購物中心待定350，000樂都匯購物中心待定購物中心中檔46，000銳城國際2010.08底商中檔5200，000紅星美凱龍待定專業(yè)店-家具賣場中檔616

10、，000中新青年都會待定待定待定商業(yè)平臺競爭個案宏觀平臺小結小結商 業(yè)商業(yè)氛圍開發(fā)能力區(qū)域競爭性n 本區(qū)域目前主要功能為住宅功，并涉及部分未來CBD東擴區(qū)；n區(qū)域內商業(yè)目前主要定位以社區(qū)和區(qū)域服務為主，面向全市的商業(yè)氣氛主要依靠新開業(yè)的朝陽大悅城提升；區(qū)域商業(yè)小結PART 2 目標解讀與市場分析n 作為綜合性購物中心，區(qū)域內具備有專業(yè)商業(yè)運營管理經驗的開發(fā)商寥寥無幾，中糧大悅城的商業(yè)運營經驗也欠缺成熟度，Tesco旗下的樂都匯購物中心也是在其超市基礎上新拓展的商業(yè)渠道；n本項目品牌資源和運營管理經驗，優(yōu)勢相對明顯；n商業(yè)位置：緊臨機場第二高速，具有較好的展示面；n商業(yè)規(guī)模：區(qū)域內現(xiàn)有和未來商業(yè)

11、在規(guī)模上具備優(yōu)勢的很少，本項目競爭優(yōu)勢明顯；商業(yè)平臺競爭個案宏觀平臺小結小結商 業(yè)區(qū)域商業(yè)小結PART 2 目標解讀與市場分析現(xiàn)有區(qū)域市場缺乏中高端及以上檔次的商業(yè)項目，朝陽大悅城的品牌高度已經代表了區(qū)域上限，此外，區(qū)域內包括活力東方奧特萊斯在內擁有運動品牌（Adidas、Nike等）工廠折扣店的項目較多，更加侵占了相應品牌正價店的拓展空間；受到規(guī)模和各種因素限制，區(qū)域內完整體現(xiàn)綜合性、一站式消費的項目并不多，僅朝陽大悅城一家具備相對全面的業(yè)態(tài)種類，購物、超市、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)比例較均衡，因此，全面滿足綜合性消費的需求，將成為本項目超越前者、把握商業(yè)制勝的前提；朝陽大悅城具備更大區(qū)域的輻射能力，

12、這也將為本區(qū)域商圈的發(fā)展和消費客流的東移奠定一定基礎；本項目從長遠看，隨著東部整體發(fā)展（CBD東擴、規(guī)劃住宅區(qū)人口入?。┖蛙壍澜煌ǖ慕ㄔO，人口布局由斷點到充分續(xù)接將直接拓寬本項目的輻射力度；商業(yè)平臺競爭個案宏觀平臺小結小結商 業(yè)華貿購物中心/新光天地朝陽大悅城太古頤堤港規(guī)模新光天地：16萬平米華貿購物中心：3.7萬平方米23萬平米8.6萬平米商業(yè)檔次中高端/高端消費中檔家庭消費中高檔業(yè)態(tài)綜合度百貨奢侈品精品超市餐飲百貨超市餐飲娛樂服飾精品超市餐飲娛樂周邊商業(yè)氛圍CBD核心商業(yè)，商業(yè)氛圍較好非成熟商圈，商業(yè)氛圍培養(yǎng)期非成熟商圈，商業(yè)不集中可達性臨長安街東延長線主干道，地鐵直接接入，交通便利臨朝陽

13、北路主干道，未來6號地鐵線，交通便利未來地鐵14號線直接接入，不臨主干道區(qū)域商業(yè)競爭分析PART 2 目標解讀與市場分析商業(yè)業(yè)態(tài)綜合度方面存在可提升空間商業(yè)平臺競爭個案宏觀平臺小結小結商 業(yè)華貿購物中心/新光天地朝陽大悅城太古頤堤港商業(yè)布局新光天地百貨與華貿購物中心B1層相通， B1超市、餐飲層，B1-F6層百貨；臨街F1-F4層國際精品服飾缺乏與百貨的互動性獨立商業(yè)，B1Jusco超市；F1-F4Jusco百貨；F5運功、戶外、數(shù)碼；F6-F9餐飲；F10-F11兒童；F7溜冰場；F8影院；F11 KTV；動線不理想獨立商業(yè)，B1精品超市；F1服飾旗艦店；F2流行服飾；F3兒童、運動、餐飲；

14、F4影院經營狀況新光天地經營狀況良好，為北京高檔百貨里的佼佼者；而華貿購物中心除了B1層人流充足外，地面部分經營狀況欠佳；新近開業(yè)，大悅城品牌號召力較強，但截至目前除餐飲層和超市人氣較旺，其他樓層尚未體現(xiàn)明顯經營優(yōu)勢；經營狀況一般，較開業(yè)之前半年有明顯好轉市場影響力新光三越號召力較強，專業(yè)商業(yè)運營；國際一線品牌聚集人氣；中糧集團在北京第二家大悅城，雖然缺乏現(xiàn)有時尚品牌（zara、h&m)但，引入Gap，具備一定號召力；太古集團成功運營三里屯village，商業(yè)教有經驗；輻射能力輻射全市，國際一線輻射全市主要輻射北京城東四環(huán)外望京、麗都區(qū)域人群入市時間2007年2010年5月2011年第三季度區(qū)

15、域商業(yè)競爭分析PART 2 目標解讀與市場分析新光天地具有更高的輻射力和經營狀況商業(yè)平臺競爭個案宏觀平臺小結小結商 業(yè)本項目比較優(yōu)勢：地理位置處于北京東部重要交通樞紐；周邊擁有大規(guī)模居住區(qū)，人口支撐充足；銀泰集團作為項目投資運營參與者，具有品牌號召力；：疏導改善項目四周車輛流線，最大程度優(yōu)化項目主體建筑可視性 ；利用銀泰品牌資源優(yōu)勢； 本項目比較劣勢：位于成熟商圈外，需要時間培養(yǎng)商業(yè)成熟期；在項目周圍路網改造完成前，外部車輛佳通流線不方便 ； ：規(guī)模、檔次與綜合度并舉，輻射北京東五環(huán)區(qū)域乃至由五環(huán)帶動整個北京市外消費者； 真正一站式購物，平衡各業(yè)態(tài)比例；打造購物場所舒適感和現(xiàn)代感；小結區(qū)域商業(yè)

16、小結PART 2 目標解讀與市場分析規(guī)模、檔次與綜合度并舉是項目可以突出的提升點商業(yè)平臺競爭個案宏觀平臺小結小結商 業(yè)中關村金融街建國門燕莎東直門國貿首都機場望京區(qū)域位置區(qū)域環(huán)境國貿（CBD）中央商務區(qū)，大型跨國公司總部聚集地燕莎第三使館區(qū)望京涉外產業(yè)區(qū)，多個500強企業(yè)入駐建國門第一使館區(qū)金融街國際國內大型金融企業(yè)聚集地東直門交通樞紐、大型企業(yè)總部聚集地、第二使館區(qū)中關村國內外IT企業(yè)聚集地首都機場國門商務區(qū)，擁有眾多涉外企業(yè)服務式公寓分布PART 2 目標解讀與市場分析北京服務式公寓主要分布在市區(qū)的重要商圈及使館區(qū)，本項目處于未來的使館區(qū)及商圈北京服務式公寓主要分布于市區(qū)內的重要商圈及使館

17、區(qū)，依賴于成熟的國際化商務氛圍、需要國內外大型企業(yè)總部及使館區(qū)的支撐；首都機場雖非城市核心區(qū)，但由于空港經濟、國內外大型企業(yè)的入駐及涉外人群的存在，使得服務式公寓存在市場需求；區(qū)域位置 客房數(shù)量（套） 平均租金（元/平米/月）裝修國貿（CBD）2,367242全部為精裝修家具：包括床（或加長床）、沙發(fā)、書桌、餐桌、書柜、酒柜、兒童床等，一般需要配置國外知名品牌 。家電 ：包括電視、洗衣機、微波爐、冰箱、空調、洗碗機 、飲水機、電飯煲、烘干機、烤箱、音響等，多數(shù)為國外知名品牌 燕莎2,092202東直門1,499172建國門1,033192望京587160金融街450220中關村271210首都

18、機場388110北京服務式公寓供應量最多的還是國貿、燕莎、東直門、建國門這些老牌商圈及使館區(qū)，均供應精裝修并提供完善家電、家具的公寓，首都機場由于距離市區(qū)較遠，平均租金較低；服務式公寓租金PART 2 目標解讀與市場分析核心商務區(qū)內租金最高，伴隨著區(qū)域外擴租金降低第四使館區(qū)麗都商圈往機場第一使館區(qū)第三使館區(qū)第二使館區(qū)第三使館區(qū)n1980年，北京規(guī)劃設計研究院按指示將亮馬河下游過三環(huán)路的區(qū)域規(guī)劃成“第三使館區(qū)”n1992年燕莎友誼商城落成后，該區(qū)域因涉外優(yōu)勢及國際化氛圍，而成為北京較早的涉外生活區(qū)高端涉外酒店、公寓云集 麗都商圈國際化發(fā)展是從麗都飯店開始的，到1998年以麗都假日飯店為核心，已經

19、有大大小小幾十個涉外公寓和別墅產生，出租率非常的高，而且租戶大部分都是外籍人士。形成了一個有外籍人群聚集、有產業(yè)特色的區(qū)域。北京涉外之最 北京最早的外文學校和北京最早的外企都在麗都商圈，麗都在北京的發(fā)展中起到了一定的城市對外開放交流的窗口的作用。伴隨著使館區(qū)的發(fā)展，自90年代初起，麗都酒店區(qū)域成為北京著名的涉外商圈公寓與酒店的融合PART 2 目標解讀與市場分析項目概況：寶龍城市廣場由寶龍集團投資25億元打造的游樂主體MALL，總占地面積32萬平方米，總建筑面積70萬，由50萬國際時尚體驗MALL以及20萬國際社區(qū)組成，集購物、美食、旅游、文化、酒店、休閑、娛樂、運動、居住、商務十大主題功能于

20、一體，并結合青島城市旅游資源，使游樂購物完美相融，輻射了超千萬的消費人群；項目區(qū)位：城陽是進出青島市區(qū)的北大門，距青島市區(qū)中心35公里，項目距離流亭國際機場5分鐘車程，客流量極大，為項目提供了大量穩(wěn)定的高端客戶源；室內娛樂青島寶龍城市廣場PART 2 目標解讀與市場分析大手筆打造的青島旅游首選站點，首創(chuàng)游樂MALL的體驗式消費模式，將游樂與商業(yè)完美結合規(guī)劃與定位：n寶龍城市廣場在商業(yè)規(guī)劃方面分別引進時尚百貨、生活超市、數(shù)碼電器、精品建材四大業(yè)態(tài)，每個樓層均設置不同的消費主題，次主力店穿插期間，營業(yè)場所和公共空間交融一體；n寶龍城市廣場的定位是以旅游為核心功能，集游樂、娛樂、購物、美食、運動、休

21、閑、商務、文化、酒店、辦公等10中功能于一體，在經營內容上涵蓋了大型百貨、超市、品牌專賣店、主題街區(qū)、專業(yè)市場、影院、美食廣場、五星級酒店、休閑娛樂中心、民俗風情旅游以及汽車4S店等熱門行業(yè)；百貨住宅區(qū)數(shù)碼電器酒店式公寓生活超市寶龍樂園五星級酒店酒店式公寓精品建材休憩廣場室內娛樂青島寶龍城市廣場PART 2 目標解讀與市場分析圍繞寶龍樂園引進時尚百貨、生活超市、數(shù)碼電器、精品建材四大業(yè)態(tài)，形成項目的主要商業(yè)格局區(qū)域商業(yè)租金比較PART 2 目標解讀與市場分析租金收益比較：商業(yè)辦公居住酒店酒店：經濟型酒店租金不超過1元/天/平辦公：租金在4.5-6.5元/天/平公寓：租金在2-3元/天/平商業(yè)：

22、租金在10-16元/天/平Q1:租金收益：商業(yè)辦公居住酒店租金比較雖然目前市場現(xiàn)狀下，辦公的租金收益大于居住物業(yè)，但從出租現(xiàn)狀來看，辦公物業(yè)出租率整體偏低，發(fā)展相對薄弱；作為長期持有型項目，對物業(yè)收益判斷不能僅局限于眼前，未來不同類型物業(yè)的價格上漲空間和發(fā)展空間都對項目長遠利益產生一定的影響；Q2:3案例分析首爾樂天世界規(guī)劃PART 3 案例分析樂天探險世界魔幻島樂天世界民俗博物館樂天飯店樂天百貨公司樂天世界購物區(qū)樂天世界百貨公司樂天世界體育中心樂天世界室內游泳池樂天世界廣場娛樂：樂天探險世界，魔幻島，樂天世界體育中心，樂天世界室內游泳池，樂天世界廣場；文化：樂天世界民俗博物館；酒店：樂天飯店

23、；購物：樂天百貨，樂天世界百貨公司，樂天世界購物區(qū)；首爾樂天世界主要設施PART 3 案例分析探險世界室內主題公園以“冒險和神秘”作為主題的尖端娛樂設施及游覽設施，豐富的慶?；顒雍脱莩?還有夢幻般的世界各國狂歡活動一年365天都能暢游世界最大的室內主題公園；魔幻島湖畔上的浪漫美麗的石村湖景、浪漫城堡、最熱門的娛樂設施（亞特蘭蒂斯、自由落體、新高空秋千）構成了和諧神秘的湖水公園；民俗博物館歷史的氣息由歷史展示館、模型村、游戲院、市街組成的特別具有新概念的民俗博物館，將所有模型仿照人形進行制作，使游客更深切地感受到祖先的智慧和傳統(tǒng)；溜冰場溜冰場在樂天世界地下三層，一年四季不休息，常年開業(yè)；游樂設施

24、是項目的核心發(fā)力點，擁有大規(guī)模體量和水平是項目達到極致的發(fā)現(xiàn)節(jié)日廣場廊街nCity Walk（城市步道）是美國洛杉磯著名的休閑娛樂購物中心；距離市區(qū)相距3公里，于93年對外開放；共有40多家專營店、餐飲部和娛樂場所，總建面約為2.5萬平米n初期依托于奧斯卡典禮及電影主題活動，逐漸形成了以電影為主題的歡慶廣場nCity Walk目前已發(fā)展成為洛杉磯極具節(jié)慶氛圍及文化特色的休閑旅游區(qū)之一?，F(xiàn)在已不僅僅是劇院和主題公園的補充，其本身很快成為一個主要的目的地 n兩條典型廊街交匯于一個節(jié)日廣場，通過節(jié)日慶典、景觀規(guī)劃、娛樂場所的戲劇化手段，使這些地方成為舞臺，而生活每天就在這些舞臺中發(fā)生n在這里，銀幕世

25、界與真實生活的界限是消融的除了電影以及懷舊，這里也有咖啡館、club、綜合性的購物中心和特色小店，它們如此協(xié)調的分布在街道中，不喧賓奪主，但也不乏特色；美國洛杉磯City Walk以電影作為主題的休閑娛樂商業(yè)洛杉磯CITY WALKPART 3 案例分析主題休閑與商業(yè)結合的完美案例一個巨大的，藍色金剛從山姆古迪量販端掛起City walk 采取以電影為主題，游客在此享受到虛擬的熱鬧氛圍PART 3 案例分析洛杉磯CITY WALKCity walk以電影作為商業(yè)街的主題，游客如同暢游在電影的虛擬世界中電影與主題商業(yè)緊密結合，時效性更強City walk現(xiàn)在自身成為美國一新旅游朝圣地，成為電影愛

26、好者的一大必去景點；主題商業(yè)無論是以購物中心或商業(yè)街形式，都是可以發(fā)展前進開放式中心廣場首位的是一個龐大的鋼鐵網絡篷 PART 3 案例分析洛杉磯CITY WALK開放式中心廣場是一個龐大的鋼鐵網絡頂棚，采光效果好，在遮風擋雨的同時也增強了裝飾效果主題+實用City walk 業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)類型占比例店名列舉CASUAL DINING(休閑餐飲)19%Andrews Panda Inn、Camachos Cantina、Jon Lovitz Comedy ClubSNACKS & REFRESHMENTS（小吃點心）13%Ben and Jerrys、PopcornopolisQUICK SER

27、VICE EATERIES（快餐）15%KFC Express、Pizza Hut ExpressAPPAREL & ACCESSORIES（服飾）16%Abercrombie & Fitch、Salvatory Shoes、FossilCOLLECTIBLES, GAMES& NOVELTIES（收藏品、游戲、新奇）17%Crows Nest Toys、GameStop、Things From Another WorldHOME,HEALTH & BEAUTY（美容、保?。?%LUSH Cosmetics、Martin Lawrence GalleryNIGHT SPOTS（夜店）8%Har

28、d Rock Cafe Hollywood、Jon Lovitz Comedy ClubCINEMAS（電影院）1%CityWalk Cinemas Stadium 19 with IMAXCONCERTS（劇院）1%Gibson Amphitheatre 4EXPERIENCES（體驗式娛樂）3%iFLY Hollywood Indoor Skydiving、Jillians (bowling)PART 3 案例分析洛杉磯CITY WALK動感時尚的業(yè)態(tài)類型占比接近70%，十分符合商業(yè)街娛樂化的主題47%20%16%夜店、電影院與劇院游藝與體驗式娛樂服裝餐飲美容與保健10%7%l 小結借鑒業(yè)

29、態(tài)組合主題突出PART 3 案例分析定位n絢麗的建筑形態(tài)，給予強烈的視覺刺激，營造濃厚的商業(yè)氛圍；n豐富的活動與主題相結合；全年營造商業(yè)氛圍；n主題的形成，成為旅游及電影愛好者的目的地；n時尚的業(yè)態(tài)設置，緊扣電影主題的同時，充分符合商業(yè)街動感時尚的定位；n豐富的娛樂活動，如此吸引人流在此聚集，延長了在商業(yè)街駐足時間；4項目整體戰(zhàn)略與定位n整體戰(zhàn)略n形象定位n產品定位PART 4 整體戰(zhàn)略整體戰(zhàn)略戰(zhàn)略思路：做大北京綜合游樂商業(yè)的引領者，跳脫區(qū)域，通過核心產品、國際化理念、奢適品味復合性戰(zhàn)術贏得市場室內游樂場購物中心百貨店酒店時尚中心服務式公寓電影院東南面鳥瞰視圖產品類型 建筑細分 建筑規(guī)模（m2

30、） 商業(yè)百貨40,000地上建面23.44萬購物中心64,400活力中心10,000 娛樂區(qū)8,000主題餐飲5,000 時尚中心7,000公寓 服務式公寓 40,000 酒店 四星酒店 30,000 室內游樂場 30,000 地下超市及大賣場/停車場25,000+100,000地下建面12.5萬合計建筑面積 35.94萬購物中心宣示著一個娛樂悠活品牌概念的誕生，探索當代優(yōu)質生活方式的可能性，重新發(fā)現(xiàn)娛樂、人文、自然三者的關系，并以此在全球文化及生活話語中，發(fā)出東方大地的聲音游樂精品購物，項目盈利核心因素約16萬平米京城首席娛樂悠活MALL室內游樂場主題室內游樂場，項目啟動核心發(fā)力點主題情景體

31、驗樂園三萬平米大型室內主題情景樂園熱帶情景、加勒比探險主題、室內體驗 項目核心的發(fā)力點，作為項目形象定位展示的標簽是整個項目啟動的關鍵因素運營模式：主題公園作為項目最大的配套，是帶動項目商業(yè)及其相關業(yè)態(tài)成功的關鍵精品行政酒店四星級精品酒店，滿足商務需求Boutique Hotel，3萬平米 豪華，精品，個性設計 參考項目：Hotel G、Chanel Hotel、Gallery Hotel Art、Bvlgari Hotel規(guī)模小，320個房間，房間寬敞、舒適 客房內現(xiàn)代商務、休閑娛樂設施齊全服務式公寓精致，精英，奢適，在此生長酒店式精裝大堂訂單式定制空間創(chuàng)新式自由組合聚會的SOHO的宜居的精

32、英公寓四萬平米體量小戶型公寓在此生長客戶演繹地緣客戶他們，工作在機場或附近，直接或間接的空服人員還有他們，有親緣或生活緣在東部區(qū)域，追求時尚、現(xiàn)代、品味的生活品質財富客戶企業(yè)老板或高管，追求精英的生活精英公寓精英、高管、財富5開發(fā)計劃開發(fā)計劃及2013年工作節(jié)點PART 5 開發(fā)計劃開發(fā)計劃：項目開發(fā)時間不超過5年，2018年底前完工；季度目標 一季度 完成建設用地內原朝陽干渠遷移改造方案審計審批；完成用地范圍內鄉(xiāng)、村集體企業(yè)的騰退工作，實現(xiàn)土地平整。 二季度 完成河渠改造工程；完成臨時水、電審批接入；取得項目“規(guī)劃意見書”；完成項目詳細設計方案及審批。 三季度 正式開工建設，完成地下土石方工

33、程；取得項目“規(guī)劃工程許可證”、“項目開工證”、“規(guī)劃用地許可證”。 四季度 完成全部地下建設施工，部分地上建筑實現(xiàn)突破；取得項目用地市政府批復，實現(xiàn)集體土地國有化，取得國有土地使用證，完成項目開工前全部行政審批工作。 6投資分析n項目總投資n投資計劃項目總投資PART 6 投融資分析中國之窗總投資約為43.3億元，其中土地費用約為7.19億元，開發(fā)建設費用約為36.11億元；綜合單方成本約為12037元/平米。平房中國之窗2012-2018年投資規(guī)劃土地費用前期工程費建筑安裝費基礎設施費開發(fā)間接費管理費用其他費用不可預見費各項成本432,601 71,859 10,415 309,050 1

34、1,278 5,099 8,154 4,146 12,600 成本比例100%16.61%2.41%71.44%2.61%1.18%1.88%0.96%2.91%單方投資（含地下）12037 1999 290 8599 314 142 227 115 351 備注：v按我司與平房鄉(xiāng)政府簽訂的中國之窗建設合作協(xié)議，我司需按每畝土地30萬元作為拆遷補償費，以每畝50萬元支付給土地所有權人建設用地土地補償費，以每畝30萬元支付給土地所有權人代征用地土地補償費。v拆遷及征地補償費合計約1.8億元，我司已累計支付約5000萬元，在土地變性前尚需支付1.3億元。v土地變性費用暫按2000元/平米計；v主題

35、公園最終投資方案未定，暫按2.5億元投資額計；投資計劃PART 6 投融資分析投資計劃合計2012201320142015201620172018土地費 71,859 5,400 2,874 68,985 0 0 0 前期工程費 10,415 1,150 4,166 6,249 0 0 0 建筑安裝費 309,050 0 30,905 77,263 77,263 61,810 30,905 30,905 基礎設施費 11,278 0 1,128 2,819 2,819 2,256 1,128 1,128 公建配套設施費 0 0 0 0 0 0 0 0 開發(fā)間接費 5,099 0 510 1,2

36、75 1,275 1,020 510 510 管理費用 8,154 0 815 2,039 2,039 1,631 815 815 財務費用0 0 0 0 0 0 0 0 其他費用4,146 0 415 1,037 1,037 829 415 415 不可預見費12,600 0 1,260 3,150 3,150 2,520 1,260 1,260 總投資432,601 6,550 42,073 162,816 87,582 70,066 35,033 35,033 項目總投資43.3億元，2013年需投資4.2億元，在2014年出現(xiàn)投資高峰16.3億元7運營分析n商業(yè)運營分析n主題公園運營分

37、析n其它業(yè)態(tài)運營分析商業(yè)運營分析PART 7 運營分析中弘控股股份有限公司合計2019年2020年2021年2022年2023年集中商業(yè)1、營業(yè)收入1.1百貨類出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）2.00 2.00 2.00 2.10 2.21 年租金總額1,6351,7371,8401,9322,0281.2購物中心類出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）4.00 4.00 4.00 4.20 4.41 年租金總額5,2655,5945,9246,2206,5311.3活力中心類出租率80%85%90%90%90%年租金總額409434460

38、4835071.3娛樂類出租率80%85%90%90%90%年租金總額4094344604835071.3主題餐飲類出租率80%85%90%90%90%年租金總額1,4311,5201,6101,6901,775商業(yè)整體年租金總額927,6969,1499,72110,29310,80711,3482、經營成本經營成本合計345,1596,1996,3206,4416,5496,663經營利潤582,5372,9503,4013,8524,2584,684折舊及攤銷153,3484,3814,3814,3814,3814,381利潤總額429,189-1,432-981-530-124303所

39、得稅107,90000000凈利潤321,289-1,432-981-530-124303商業(yè)首年運營虧損1400萬元，項目運營期內凈利潤合計32億元，靜態(tài)回收周期為24.06年項目分類比例建筑面積可出租比例總投資初始租金（元/日.平方米）租金遞增分類總面積小計2022-20262027-20362037-2050(每三年)商業(yè)功能 百貨31%40,000127,40070%153,3482.00 5.00%8.00%10.00%購物中心51%64,4004.00 5.00%8.00%10.00%活力中心8%10,0002.00 5.00%8.00%10.00%娛樂區(qū)6%8,0002.00 5

40、.00%8.00%10.00%主題餐飲4%5,0007.00 5.00%8.00%10.00%取值標準取值標準注：取費標準由商業(yè)部們建議定價主題公園運營分析PART 7 運營分析2019年2020年2021年2022年2023年2024年1、營業(yè)收入門票價格100100105105105110平均每人綜合消費（元/人/次）758084848488年均游客數(shù)量（萬人次/年）1001101211211211501收入7,5008,80010,16410,16410,16413,200年營業(yè)收入總額7,5008,80010,16410,16410,16413,2002、經營成本營業(yè)成本直接成本375

41、440508508508660能源消藝費用113132152152152198人工成本4,0004,0004,0004,2004,2004,200小計4,6384,7484,8645,0645,0645,322營業(yè)費用維修費用工程費用113132152152152198設備費用113132152152152198管理費售費可預見費用7588102102102132再投資費用0 0 0 0 0 0 小計600 704 813 813 813 1,056 相關稅費營業(yè)稅金及附加4

42、20 493 569 569 569 739 房產稅253 253 253 253 253 253 保險費30 30 30 30 30 30 小計703 776 852 852 852 1,022 經營成本合計5,9416,2286,5296,7296,7297,400經營利潤1,5592,5723,6353,4353,4355,800折舊及攤銷1,8061,8061,8061,8061,8061,806利潤總額-2467671,8291,6291,6293,994所得稅0192457407407999凈利潤-2465751,3721,2221,2222,996主題公園首年運營虧損250萬元，

43、運營期間凈利潤合計11億元，靜態(tài)回收周期為9.8年，內部收益率8.04%注：由主題公園部提供數(shù)據資料酒店運營分析PART 7 運營分析合計2019年2020年2021年2022年2023年一、酒店經營（二）、四星級1、營業(yè)收入入住率65%68%72%75%78%平均客房價格7007007007357351.1客房營業(yè)收入290,9885,3145,5605,8876,4396,6961.2餐飲營業(yè)收入33,5346126416787427721.3其他收入36,058659689729798830年營業(yè)收入總額360,5806,5856,8897,2957,9788,2982、經營成本營業(yè)成本

44、人工成本42,450922922922968968能源消耗28,125514537569622647消耗品物品報損20,369372389412451469洗滌2,910 53 56 59 64 67 餐飲成本11,737 214 224 237 260 270 其他成本10,817 198 207 219 239 249 合計116,408 2,273 2,335 2,418 2,605 2,670 營業(yè)費用合計32,256 408 427 452 495 514 相關稅費營業(yè)稅金及附加13,882 254 265 281 307 319 房產稅11,804 337 337 337 337

45、337 保險費1,405 40 40 40 40 40 合計27,091 631 643 658 685 697 經營成本合計175,7563,3123,4053,5293,7843,881經營利潤184,8243,2733,4843,7664,1954,416折舊及攤銷48,1471,3761,3761,3761,3761,376利潤總額136,6771,8982,1092,3902,8193,041所得稅34,169474527598705760凈利潤102,5081,4231,5821,7932,1142,280酒店首年凈利潤約1400萬元，凈利潤合計約10億元，靜態(tài)回收周期為13.68

46、年項目客房數(shù)建筑面積總投資星級酒店收入構成比例再裝修單價（元/平方米）攤銷年限再裝修成本(萬）年攤銷額（萬元/年）小計客房餐飲其他四星級3203000048,14781%9%10%100083000375 其他業(yè)態(tài)運營分析PART 7 運營分析合計2019年2020年2021年2022年2023年服務公寓1、營業(yè)收入1.1餐飲類出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）5.00 5.00 5.00 5.50 5.50 年租金總額1531631721901901.2公寓類出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）3.00 3.00 3.00 3.15 3.

47、15 年租金總額1,7481,8571,9662,0642,064公寓整體年租金總額103,8931,9012,0202,1392,2542,2542、經營成本營業(yè)費用水電氣等能源費用5,19595101107113113設備維護費3,519101101101101101營銷費用5191010111111維修費用2,0783840434545管理費用3,1175761646868小計14,427300313325337337相關稅費小計13,176342 345 349 353 353 經營成本合計24,253594604615625625經營利潤33,099433487541596596折舊

48、及攤銷36,1101,0321,0321,0321,0321,032利潤總額-3,011-598-545-491-435-435所得稅61000000凈利潤-3,621-598-545-491-435-435公寓首年運營凈虧損600萬元，運營期內凈利潤合計虧損3600萬元，投資不能實現(xiàn)回收項目分類比例建筑面積可出租比例總投資初始租金（元/日平）租金遞增分類總面積小計2019-20212022-2050(每三年） 2051-2053服務式公寓底商類5%1,50030,00070%36,1105.00 0.00%10.00%0.00%公寓類95%28,5001.500.00%5.00%0.00%注

49、：公寓項目公司提出于政府協(xié)議還建物業(yè)（未確定，保守估值租金）合計2019年2020年2021年2022年2023年集中商業(yè)1、營業(yè)收入1.1地下超市出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）2.50 2.50 2.50 2.63 2.76 年租金總額1,2781,3571,4371,5091,5841.2地下停車場出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）1.00 1.00 1.00 1.05 1.10 年租金總額1,8401,9552,0702,1732,2821.3設備用地出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）0.00 0.0

50、0 0.00 0.00 0.00 年租金總額00000商業(yè)整體年租金總額333,4413,1173,3123,5073,6823,8662、經營成本相關稅費小計61,1311,354 1,365 1,376 1,386 1,396 經營成本合計124,4772,3452,3812,4162,4482,481經營利潤208,9647729311,0911,2341,385折舊及攤銷154,7584,2994,2994,2994,2994,299利潤總額54,205-3,527-3,368-3,208-3,064-2,914所得稅20,83700000凈利潤33,368-3,527-3,368-3

51、,208-3,064-2,914其他業(yè)態(tài)運營分析地下業(yè)態(tài)PART 7 運營分析地下部分運營期間凈利潤合計約3億元項目分類比例建筑面積可出租比例總投資初始租金（元/日.平方米）分類總面積小計地下物業(yè)地下超市類20%25,000125,00070%150,4602.50 地下停車場類72%90,0001.00 設備用地8%10,0000.00 項目收益統(tǒng)計PART 8 經營效益分析2019年-2023年項目五年經營總收入約16.3億元，經營總凈利潤約-6000萬元序號序號科目科目合計合計2019年年2020年年2021年年2022年年2023年年1年總收入（萬元）163,01128,20830,6

52、9533,34734,83435,9262年總經營成本（萬元）100,16618,93219,48820,08820,70220,9563年總營業(yè)利潤（萬元）62,8449,27611,20713,25914,13114,9714折舊及攤銷（萬元）69,17213,83413,83413,83413,83413,8345稅前利潤（萬元）-6,328-4,558-2,627-5762971,1366所得稅（萬元）00 0 0 0 0 7凈利潤（萬元）-6,328(4558)(2627)(576)297 1136 8融資分析現(xiàn)金流分析PART 8 經營效益分析項目年資金最大缺口在2014年為16億

53、元，累計資金缺口最大在2018年為43億元；IRR為4.2%，年投資回報率為1.5%；序號項目合計2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1 現(xiàn)金流出432601 42073 162816 87582 70066 35033 35033 2 土地費 71859 2874 68985 0 0 0 0 3 前期工程費 10415 4166 6249 0 0 0 0 4 建筑安裝費 309050 30905 77263 77263 61810 30905 30905 5 基礎設施費 11278 1128 2819 2819 225

54、6 1128 1128 6 公建配套設施費 0 0 0 0 0 0 0 7 開發(fā)間接費 5099 510 1275 1275 1020 510 510 8 管理費用 8154 815 2039 2039 1631 815 815 9 財務費用0 0 0 0 0 0 0 10 其他費用4146 415 1037 1037 829 415 415 11 不可預見費12600 1260 3150 3150 2520 1260 1260 12 現(xiàn)金流入1,192,061 0 0 0 0 0 0 8,802 10,488 12,204 13,019 13,803 13 商業(yè)物業(yè)474,637 2,950

55、 3,401 3,852 4,258 4,684 14 時尚辦公78,016 289 332 375 413 454 15 服務式公寓32,489 433 487 541 596 596 16 地下經營物業(yè)281,107 772 931 1,091 1,234 1,385 17 酒店150,655 2,799 2,957 3,168 3,490 3,656 18 室內游樂園175,157 1,559 2,380 3,177 3,027 3,027 凈現(xiàn)金流入759,460 (42,073)(162,816)(87,582)(70,066)(35,033)(35,033)8,802 10,488 12,204 13,019 13,803 累計現(xiàn)金流入(42,073)(204,888) (292,470)(362,536)(397,569) (432,601)(423,800)(413,311) (401,107) (388,088)(374,285)融資計劃PART 6 投融資分析項目建設期內總資金缺口43億元（自有資本金不低于35%）；